Berichten

Appartementsrecht: Overlast door kamerverhuur

Buren en overlast blijken helaas regelmatig een terugkerende combinatie. Niet in de laatste plaats wanneer de naastgelegen woning beschikbaar is gesteld voor kamerverhuur aan studenten. In een zaak bij de Rechtbank Amsterdam deed de onderbuurman een beroep op de splitsingsakte die zegt dat het appartement alleen als woning mag worden gebruikt. Vraag is of kamerverhuur niet onder het begrip ‘woning’ valt.

 Een appartementseigenaar verhuurt afzonderlijke kamers van zijn woning aan vier studenten. De onderbuurman ervaart als gevolg daarvan nogal wat geluidsoverlast. De buurman stelt dat de studenten onder andere hard muziek draaien en veel visite ontvangen in de avonduren waardoor er ’s avonds laat sprake is van lawaai in het appartement en het trappenhuis. Deze klachten worden onderbouwd met een deskundigenrapport en verklaringen van de benedenverdiepingen.

Strijd met splitsingsakte?

De buurman stelt dat de appartementseigenaar zich niet houdt aan de splitsingsakte waarin staat dat het appartement moet worden gebruikt als woonruimte. Volgens de buurman wordt met het begrip ‘woonruimte’ in dit geval een ‘zelfstandige woonruimte’ bedoeld (net als in de bestuursrechtelijke huisvestingswet) en is kamerverhuur daarom niet  toegestaan. Indien kamerverhuur volgens de splitsingsakte verboden is kan de buurman dit aangrijpen om een verbod aan te vragen. Echter in dit geval was een dergelijk verbod op kamerverhuur niet direct in de splitsingsakte of het splitsingsreglement opgenomen. De definitie uit de huisvestingswet is in dit geval simpelweg niet van toepassing, aldus de rechtbank.

Hetgeen de rechtbank vervolgens nog wel kan doen is kijken of naar objectieve maatstaven kan worden geoordeeld dat partijen hebben willen overeenkomen dat kamerverhuur niet is toegestaan. Deze objectiviteit is een belangrijke voorwaarde omdat ook derden bij inzage van de splitsingsakte moeten kunnen vertrouwen op de inhoud. In dit geval vond de rechtbank geen aanknopingspunten in de splitsingsakte en het splitsingsreglement waaruit zou blijken dat ooit bedoeld was om kamerverhuur te verbieden. Kortom, de buurman kon niet aantonen dat de appartementseigenaar met kamerverhuur in strijd handelde met de splitsingsakte.

Onrechtmatige hinder?

Gelukkig voor de buurman had hij de appartementseigenaar óók verantwoordelijk gesteld voor onrechtmatige hinder (artikel 5:37 BW & artikel 6:162 BW). Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad wordt om te bepalen of er daadwerkelijk sprake is van onrechtmatige hinder gekeken naar de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor veroorzaakte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval. Volgens de rechtbank zullen buren in een appartementencomplex sneller overlast ervaren doordat zij meerdere muren en vloeren delen met verschillende buren. Dit vergt enerzijds dat men geacht wordt meer rekening met elkaar te houden, maar anderzijds dat men ook enige overlast van elkaar zal moeten dulden.

In dit geval heeft de appartementseigenaar echter nagelaten adequate maatregelen te treffen tegen de overlast ondanks dat hij hiervan wist. De overlast is ook onderbouwd met een deskundigenrapport en wordt eveneens bevestigd door andere buren. De rechtbank verklaarde dan ook voor recht dat er sprake was van onrechtmatige hinder door geluidsoverlast. De appartementseigenaar zal dus maatregelen moeten nemen om toekomstige overlast te voorkomen.

Indien eigenaren van de VVE op één lijn zitten is het ‘t veiligst om een verbod op kamerverhuur in de splitsingsakte op te nemen om een rechtszaak zoals deze te voorkomen.

Kampt u ook met overlast van buren of wilt u juist ook uw appartement kamergewijs verhuren en zoekt u hierbij advies? Neemt u dan vrijblijvend contact op met M2 Advocaten.

Advocaat Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

 

VVE: Splitsingsakte wijzigen bij aanleg dakterras of kelder?

Ruimte is schaars in Nederland, en dikwijls zijn mensen dan ook op zoek naar manieren om hun huidige appartement uit te kunnen breiden, bijvoorbeeld door een terras op het dak te bouwen of de kruipruimte om te bouwen tot een volwaardige kelder. Echter is bij dergelijke verbouwingen waarschijnlijk toestemming van de VvE vereist en mogelijk zelfs aanpassing van de splitsingsakte. Wanneer wel en wanneer niet?

Toestemming VvE
In beginsel staat het iemand vrij om binnen de begrenzingen van zijn privégedeelte veranderingen aan te brengen zolang deze veranderingen geen nadeel aan privégedeelten van anderen of aan de gemeenschappelijke ruimte toebrengen (5:119 BW). Niettemin staat er in de modelreglementen dat iedere op-, aan of onderbouw zonder toestemming van de VvE verboden is. In meer recente modelreglementen is daar ook nog eens het verbod op bijbouw aan toegevoegd. Daarnaast bepalen de meeste splitsingsreglementen dat er geen veranderingen mogen worden aangebracht in het gebouw die het architectonische uiterlijk of de constructie ervan wijzigen. Kortom voor de overgrote meerderheid van appartementseigenaren zal, ook in het geval het een privégedeelte betreft, voor de bouw van bijvoorbeeld een dakterras of een kelder toestemming gevraagd moeten worden van de VvE. Dit ligt mogelijk anders indien er geen gebruik wordt gemaakt van een modelreglement of indien er afwijkende bepalingen zijn opgenomen. Voor wijzigingen aangaande gemeenschappelijke gedeelten dient vanzelfsprekend altijd toestemming gevraagd te worden. Overigens dient te worden opgemerkt dat dikwijls eerst een omgevingsvergunning (voorheen bouwvergunning) bij de gemeente zal moeten worden aangevraagd voordat de VvE haar toestemming zal willen geven.

Wijziging splitsingsakte
Zodra er toestemming is verkregen voor de verbouwing is de volgende vraag of er wijziging van de splitsingsakte is vereist. De hoofdregel is dat indien de verbouwing zich binnen de begrenzingen van het privégedeelte bevindt er geen wijziging van de splitsingsakte vereist is. Wordt er daarentegen buiten de grenzen van het privégedeelte gebouwd dan dient de splitsingsakte in principe wel te worden gewijzigd. Van belang hierbij is om te realiseren dat normaliter alle gedeelten van een appartementencomplex die niet nauwkeurig in de splitsingsakte zijn omschreven als zijnde privégedeelte behoren tot de gemeenschappelijke ruimte. Hierna zal worden omschreven hoe deze stelregels in de praktijk uitpakken bij de aanleg van een dakterras of kelder.

Plaatsing dakterras
Indien een appartementseigenaar het dak op zijn appartement tot zijn privégedeelte mag rekenen zal de splitsingsakte niet gewijzigd hoeven worden op het moment dat hij een dakterras wenst te plaatsen op dat dak. Echter ook in het geval dat dit dak (gedeeltelijk) tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort is een wijziging van de splitsingsakte niet per se vereist. De Hoge Raad heeft namelijk bepaald dat indien een wijziging zich leent voor herstel dat een wijziging van de splitsingsakte niet per se nodig is. Bij de plaatsing van een dakterras wordt doorgaans aangenomen dat deze situatie weer tamelijk eenvoudig terug te draaien valt.

Eigenlijk komt het er dus op neer dat voor de bouw van een dakterras niet snel een wijziging van de splitsingsakte vereist is. Niettemin kan het verstandig zijn om de aanleg van het dakterras wel in de splitsingsakte op te nemen. Op deze manier kan de aanlegger ervan een overdraagbaar exclusief gebruiksrecht verkrijgen terwijl verder geregeld kan worden dat de VvE niet langer medeverantwoordelijk is voor het onderhoud van het dakterras.

Uitgraven kruipruimte/kelder
Hoe zit het indien een appartementseigenaar op de begane grond besluit de kruipruimte onder zijn appartement uit te graven en er een volwaardige kelder van te maken? Kruipruimten zijn doorgaans niet opgenomen in de splitsingsakte. Deze nieuwe kelder valt dus buiten de privégrenzen en dat betekent dat het tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort. Het aanleggen van een nieuwe ruimte zoals een kelder kan daarbij ook worden aangemerkt als een structurele wijziging van niet tijdelijke aard. Wil deze appartementseigenaar dus het exclusieve gebruiksrecht van de kelder krijgen dan zal de splitsingsakte moeten worden gewijzigd. In de situatie dat een appartementseigenaar zijn bestaande kelder wil laten uitdiepen is er in principe geen wijziging van de splitsingsakte vereist mits de oorspronkelijke kelder maar reeds in de splitsingsakte was opgenomen als zijnde zijn privégedeelte.

Conclusie
Indien er gebruik wordt gemaakt van een modelreglement is er nagenoeg altijd toestemming van de VvE vereist bij de op- aan-, onderbouw van een dakterras of kelder. Of er wijziging van de splitsingsakte nodig is hangt ervan af of de begrenzingen van het privégedeelte worden overtreden. Zo ja, dan is de vervolgvraag of het een wijziging van structurele aard betreft. Mocht daar geen sprake van zijn dan is alsnog geen wijziging van de splitsingsakte vereist. Toch kunnen er goede redenen zijn voor zowel de betreffende appartementseigenaar als de VvE om de wijziging in de splitsingsakte te willen opnemen, maar dit betreft in dat geval geen verplichting.

 

Twijfelt u nog of er een wijziging van de splitsingsakte vereist is, of heeft u andere vragen naar aanleiding van dit artikel? Neemt u dan gerust contact met ons op.

 

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

WET VERBETERING FUNCTIONEREN VvE per 1 januari 2018 in werking

Op 1 januari 2018 is de Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars in werking getreden. VvE’s sparen namelijk te weinig voor onderhoud en kunnen daarnaast moeilijk geld lenen voor dergelijk onderhoud. Zoals de naam van de wet al aangeeft wordt met de wet beoogd dat VvE’s beter gaan functioneren en dat de mogelijkheden voor het benodigde onderhoud worden vergroot. We zetten de belangrijkste gevolgen van deze wet voor u op een rijtje.

Een verplichte minimale reservering

Vanaf 1 mei 2008 was het al verplicht voor VvE’s om een reservefonds aan te houden, maar er was vervolgens geen minimumbedrag opgenomen dat in kas gehouden moest worden. De wetgever was destijds van mening dat er genoeg prikkels bestonden voor VvE’s om een voldoende hoog reserveringsfonds in stand te houden, maar in de praktijk bleek dit echter toch anders uit te pakken. Volgens onderzoek blijkt nog altijd 51% van de VvE’s over geen of te weinig middelen te beschikken om het nodige onderhoud te kunnen uitvoeren.

Daarom geldt vanaf 1 januari 2018 voor VvE’s een minimale jaarlijkse reservering van ten minste 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw. Deze verplichting geldt vooralsnog alleen voor appartementseigenaren van een voor wonen bestemd gebouw, maar ook in het geval het gebouw slechts gedeeltelijk voor wonen wordt gebruikt is deze verplichting van toepassing.

Mocht een VvE menen dat dit zal leiden tot een te hoge reservering, dan staat het hen vrij om in het vervolg op basis van een MJOP (meerjarenonderhoudsplan) te gaan reserveren, waarbij dus ook voor een lagere jaarlijkse reservering dan 0,5% kan worden gekozen, mits het onderhoudsplan voldoet aan de daaraan gestelde vereisten.

Niet onbelangrijk is om te vermelden dat VvE’s uiterlijk tot drie jaar na inwerkingtreding van deze wet de tijd hebben om aan de nieuwe wettelijke eisen te voldoen.

Handhaving

Naleving op deze wettelijke regeling zal overigens niet door de overheid worden gecontroleerd en derhalve zal er ook geen handhaving plaatsvinden. De overheid rekent (wederom) op de zelfredzaamheid van de VvE’s. Niettemin wordt het door deze normering voor individuele eigenaren wel eenvoudiger om bijvoorbeeld de minimale reservering rechtens af te dwingen. Zo kan het niet voldoende reserveren leiden tot onbehoorlijk bestuur en bestuurdersaansprakelijkheid.

Overigens kon volgens een uitspraak onder het oude recht een VvE verplicht ook al worden om het reservefonds te vergroten om zodoende aan het te verwachten onderhoud te kunnen voldoen, maar met de nieuwe wet wordt het een stuk makkelijker om aan te tonen dat een VvE niet aan haar verplichtingen voldoet.

VvE’s voortaan bevoegd om lening aan te gaan

Op basis van de modelreglementen tot 2006 bestond voorheen veel onduidelijkheid over de vraag of VvE’s leningen konden aangaan voor onderhoud. Zelfs onder juristen werd hierover verschillend gedacht. Dit heeft er vooral toe geleid dat banken uit vrees voor nietigheid of nietigverklaring van de geldlening niet snel geneigd waren om leningen aan VvE’s te verstrekken. De nieuwe wet maakt een einde aan deze onduidelijkheid en bepaalt dat VvE’s geldleningen in het kader van beheer mogen aangaan. Overigens kan in het splitsingsreglement nog altijd worden opgenomen dat de VvE in kwestie hiertoe niet bevoegd is.

Geen hoofdelijke aansprakelijkheid bij geldleningen

 Zoals zojuist al aangehaald waren banken onder de oude omstandigheden niet snel geneigd om een lening te verstrekken aan VvE’s. Wanneer ze dat wel deden gebeurde dat meestal op basis van hoofdelijke aansprakelijkheid. Met andere woorden, elk lid van de VvE kon door de bank individueel op de volledige lening worden aangesproken. Nu zal het weinig uitleg behoeven dat in de praktijk maar weinig VvE-leden hiertoe bereid waren, waardoor geldleningen dan ook zelden werden verstrekt. De nieuwe wet lost dit probleem op door de lening van de VvE te beschouwen als een deelbare schuld. Dat wil zeggen dat een individueel lid slechts aangesproken kan worden voor zijn aandeel in de gemeenschap. Contractueel kan overigens van deze deelbare schuld niet worden afgeweken.

Daarnaast voorziet de nieuwe wet in een bepaling die zegt dat schulden die zijn aangegaan in het kader van de VvE worden overgedragen bij verkoop  aan de nieuwe eigenaar. De nieuwe eigenaar moet vanzelfsprekend op de hoogte worden gebracht van deze schuld. Overigens gaan geldleningen die reeds bestonden voor het ingaan van de nieuwe wet op 1 januari 2018 niet automatisch over op de nieuwe koper. In dat geval zal de verstrekker van de lening toestemming moeten verlenen.

Arjan Ang en Ginio Beij

 

Heeft u binnen uw VvE te maken met achterstallig onderhoud of zoekt u meer informatie over de nieuwe wetgeving? M2 advocaten is gespecialiseerd in VvE-zaken en kan u hier over adviseren.

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Paralegal Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

 

 

 

 

Servicekosten woonruimte: Kan de VVE-bijdrage worden doorbelast aan de huurder?

Regelmatig komt het voor dat een verhuurder de VVE-bijdrage doorbelast aan zijn huurder als onderdeel van de servicekosten, maar is dit eigenlijk wel toegestaan? Zo werd in een recente uitspraak van de Amsterdamse kantonrechter bijvoorbeeld bepaald dat een verhuurder ten onrechte de VVE-bijdrage van 200  euro per maand als servicekosten bij haar huurder in rekening had gebracht. Dit had tot gevolg dat de verhuurder maar liefst €5500 aan onverschuldigde VVE-bijdragen aan de huurder terug moest betalen. Toch is hiermee niet gezegd dat een VVE-bijdrage nooit kan worden doorbelast aan een huurder. Wanneer kan de VVE-bijdrage wel worden doorbelast aan de huurder en wanneer niet?

Niet een-op-een doorberekenen VVE-kosten

In de bovenstaande casus had de verhuurder in de huurovereenkomst opgenomen dat de huurder een maandelijkse vergoeding verschuldigd was ten aanzien van de ‘servicekosten VVE’. De rechter was echter van oordeel dat VVE-kosten niet zonder meer een-op-een aan een huurder kunnen worden doorberekend. VVE-kosten mogen slechts aan een huurder worden doorberekend voor zover deze direct zijn gerelateerd  aan het gebruik van de woning.

Een verhuurder doet er dan ook beter aan deze VVE-kosten nader te specificeren om duidelijk te maken dat het wel degelijk om gebruikskosten gaat. Men kan niet volstaan met louter een kostenpost ‘servicekosten VVE’, nu servicekosten voor de VVE normaliter niet geheel uit gebruikskosten zullen bestaan. Overigens dient aangetekend te worden dat in deze rechtszaak de verhuurder ook naderhand niet kon aantonen dat het om gebruikskosten ging.

In sommige gevallen zal het voor een verhuurder zelf ook niet direct duidelijk zijn uit welke specifieke bedragen de maandelijkse afdracht aan de VVE bestaat. In dat  geval zal men bij de VVE een nadere kostenspecificatie moeten opvragen om te kunnen achterhalen welke onderdelen daarvan men kan doorberekenen aan de huurder. En de huurder heeft dus ook recht op een dergelijke kostenspecificatie.

 

Welke kosten binnen de VVE-bijdrage kan een verhuurder doorberekenen?

Voorbeelden van kosten die men aan de huurder kan doorberekenen zijn:

  • Stookkosten
  • Glasbewassing van ramen waar de bewoner zelf niet zonder risico bij kan
  • Elektraverbruik van gemeenschappelijke ruimten
  • Schoonmaakkosten van gemeenschappelijke ruimten
  • Vegen van schoorstenen en afvoerkanalen

Welke kosten binnen de VVE-bijdrage kan een verhuurder niet doorberekenen?

Voorbeelden van kosten die men niet aan de huurder kan doorberekenen zijn:

  • Benodigde onderhoudskosten voor het complex (Men kan hier bijvoorbeeld denken aan onderhoud aan de lift en/of aanwezige verlichtingsinstallaties)
  • Reparaties aan het complex

 

Hoe deze kosten door te belasten aan de huurder?

In het geval een verhuurder bepaalde VVE-kosten aan de huurder wil doorbelasten dient men deze kosten ten eerste te benoemen en overeen te komen in de huurovereenkomst. Vervolgens is de  verhuurder wettelijk verplicht de huurder jaarlijks een gespecificeerd(!) overzicht van deze servicekosten te verstrekken (artikel 7:259 lid 2). De huurder mag  van de verhuurder verlangen dat de kosten worden onderbouwd met overzichten van rekeningen. Het is een verhuurder niet toegestaan om winst te maken op doorbelaste kosten. Een verhuurder mag dus niet meer in rekening brengen voor gebruikskosten dan dat het in werkelijkheid gekost heeft.

Het verstrekken van het jaarlijkse servicekostenoverzicht dient uiterlijk te gebeuren binnen zes maanden na het verstrijken van het kalenderjaar. Kortom vóór 1 juli dient de verhuurder de huurder een overzicht te hebben verstrekt met de kosten van het voorgaande kalenderjaar. Daarnaast is het verstrekken van een servicekostenoverzicht noodzakelijk indien een verhuurder het voorschotbedrag wil verhogen (artikel 7:261).

Kortom indien gebruikskosten zijn opgenomen in uw VVE-afdracht, kunnen deze kosten doorberekend worden aan uw huurder mits dit in de huurovereenkomst is afgesproken. Verstrek vervolgens tijdig en jaarlijks een duidelijk en gespecificeerd servicekostenoverzicht. Als de huurder het niet eens is met de servicekosten dan kan In geval van niet-geliberaliseerde huur  de huurcommissie en anders de kantonrechter worden verzocht om een oordeel over de servicekosten.

 

Arjan Ang en Ginio Beij

 

Heeft u nog meer vragen over het doorberekenen van servicekosten of andere vragen?

Neemt u dan gerust contact op met M2 Advocaten.

Ontevreden over VvE-Beheerder? Daar is wat aan te doen

In de praktijk kom ik het regelmatig tegen. Klachten over VvE-beheerders. De klachten zijn uiteenlopend maar kennen wel een aantal herkenbare elementen, zoals slechte communicatie, traag reageren op klachten en inefficiënt omgaan met de financiële middelen.

Hoewel er veel onvrede sluimert komt het (nog) weinig voor dat er echt actie wordt ondernomen. Daardoor blijft de VvE-beheerder zitten en doorgaan op de ingeslagen weg, terwijl de dienstverlening veel te wensen overlaat.

Daarom is het bijzonder dat ik onlangs een zaak heb mogen behandelen waarin een aantal VvE-bewoners wel met de vuist op tafel hebben geslagen, wat uiteindelijk tot een procedure heeft geleid. Het is interessant hoe de rechter het optreden van de beheerder heeft beoordeeld.

Procedure over kwaliteit VvE-Beheer

Wat was er aan de hand? In een VvE in Amsterdam van ca. 280 appartementen heeft een woningcorporatie de meerderheid. Als beheerder is een partij aangesteld die gelieerd is aan die woningcorporatie.

In de praktijk zijn er echter veel klachten over het optreden van de beheerder. Een greep uit de klachten:

  • Traag reageren op reparatieverzoeken van bewoners: Zo waren er gevallen bekend van bewoners die letterlijk jaren met schimmelproblemen zaten vanwege lekkages, waar maar niets mee gebeurde;
  • Onvoldoende controle op facturen leveranciers: Typerend voorbeeld hiervan is dat er opdracht was gegeven voor het opdweilen van wat viezigheid op 1 trapje in het trappenhuis Daarvoor werd € 800,- gefactureerd, volgens de specificatie 10 manuren en 10 uur parkeren. Niet alleen was dit buiten proportie, het was ook gratis parkeren die dag dus dit klopte ook niet. De beheerder heeft dit niettemin zonder meer betaald. ;
  • Geen scherpe inkoop: Er werd een nieuwe opstalverzekering afgesloten, waarbij de premie vijf keer over de kop ging, van ca € 10.000,- naar € 50.000,-. Na navraag bleek dat de beheerder niet meerdere offertes had gevraagd.

Ook speelde hier dat de beheerder niet onafhankelijk was van de woningcorporatie. Daarom werd er te weinig tegengas gegeven tegen plannen van de woningcorporatie die niet in het belang waren van andere leden. Zo werd er op kosten van de VvE een wijkbeheerder aangesteld voor € 18.000,- per jaar, die in loondienst was van de woningcorporatie, maar weinig toegevoegde waarde had voor de VvE.

Een aantal VvE-leden zag deze ontwikkelingen met lede ogen aan en hebben de verschillende klachten verzameld en ook met de beheerder besproken. Nadat er geen verbetering optrad is aan een VvE-vergadering voorgesteld om de beheerovereenkomst te beëindigen. Dit werd geblokkeerd door de meerderheidsstem van de woningcorporatie.

Vervolgens hebben de VvE-leden dit besluit voorgelegd aan de kantonrechter. Op initiatief van de kantonrechter is zelfs nog een commissie ingesteld om het handelen van de beheerder onder de loep te nemen. Deze commissie adviseerde in meerderheid negatief over het voorzetten van de beheer-relatie,

Uiteindelijk woog voor de kantonrechter zwaar dat er veel verschillende klachten waren over de beheerder, dit in combinatie met de niet onafhankelijke positie. De rechter vernietigde daarom het besluit dat de beheerder kon blijven en oordeelde dat het bestuur bevoegd was om de beheerovereenkomst op te zeggen.[1]Inmiddels is die beheerovereenkomst inderdaad beëindigd en staat een nieuwe beheerder in de coulissen klaar om het over te nemen.

5 stappen bij kwalitief ondermaats VvE-beheer

De lessen die hieruit zijn te trekken zijn de volgende:

  1. Verzamel de klachten en onderbouw deze met documentatie: Het is uiteraard belangrijk als er onvrede is over de beheerder dat de klachten concreet gemaakt worden. Het alleen niet tevreden zijn zonder duidelijkheid waarom gaat niets veranderen. Goed inzicht in wat er niet goed gaat is daarom essentieel.
  2. Ga eerst het gesprek met de beheerder aan: Het is belangrijk dat de beheerder eerst de kans krijgt om zich te verbeteren. Laat aan de hand van de documentatie duidelijk weten welke klachten er zijn en leg meetbare afspraken vast om het beheer te verbeteren. Als dit goed loopt dan is het probleem opgelost. Anders is het tijd voor de volgende stap
  3. Controleer de opzegmogelijkheden in de beheerovereenkomst en bereid een goed alternatief voor: Als de VvE al een nieuwe beheerder wil aanstellen moet wel duidelijk zijn tegen welke termijn dat kan. Ook is het van belang om een goed alternatief te hebben uitgezocht, of liefst meerdere, zodat meteen snel geschakeld kan worden naar een nieuwe beheerder.
  4. Zorg voor draagvlak binnen de VvE: Het eventueel overstappen naar een nieuwe beheerder is een majeure beslissing. Het is daarom van belang om zo veel als mogelijk de VvE-leden te informeren en op de hoogte te houden. In de praktijk zijn er altijd VvE-leden die zich nauwelijks bezighouden met VvE-zaken, maar tegelijkertijd ook goed beheer wensen. Het is nodig om hen ook goed voor te lichten zodat zij weten wat er speelt.
  5. Leg aan de VvE-vergadering voor om de beheerovereenkomst te beëindigen en een nieuwe beheerder aan te stellen: Aan de hand van de documentatie en eventueel het (niet goed verlopen) verbetertraject kan aan de VvE-vergadering worden uitgelegd waarom wordt voorgesteld om over te gaan tot een nieuwe beheerder. Om snel door te kunnen pakken is het goed om ook in dezelfde vergadering, of in en vergadering kort daarna te stemmen over het alternatief.

 

Mocht het zo zijn dat er een VvE-lid vanwege banden met de beheerder of om een andere reden met een meerderheidsstem de besluitvorming blokkeert, dan is het mogelijk om binnen 1 maand na de VvE-vergadering dit voor te leggen aan de kantonrechter.

 

Meer weten?

Neem contact op met Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

[1] Kantonrechter Amsterdam 28 juni 2017 zaaknr. 5453726 / EA-VERZ 16-1264 (ongepubliceerd)

Uit de praktijk van M2 Advocaten: VvE recht

Het komt wel eens voor dat zich binnen een VvE een nieuwe eigenaar aandient die bepaalde plannen heeft en daarvoor toestemming vraagt. Zo ook in een zaak waarbij M2 Advocaten betrokken was.

In deze zaak ging het om een hoteleigenaar die een woonappartement op de eerste verdieping had gekocht en deze verdieping bij zijn naastgelegen hotel wilde voegen en er vier hotelkamers wilde gaan exploiteren. De VvE vond dat geen goed plan en gaf geen toestemming voor de wijziging van de bestemming van het appartement van “wonen” naar “hotel/logies”.

De eigenaar was het daar niet mee eens en vroeg een vervangende machtiging aan de Kantonrechter om in het appartement een hotel te mogen exploiteren. Als argument voerde de eigenaar onder meer aan dat het oneerlijk was dat een andere eigenaar wel (voorwaardelijke) toestemming had gekregen om zijn berging via Airbnb te verhuren, terwijl exploitatie als hotel niet werd toegestaan. De Kantonrechter zag dat anders en was van oordeel dat exploitatie als hotel niet vergelijkbaar is met verhuur via Airbnb. De vervangende machtiging werd niet verleend.

De eigenaar liet het er niet bij zitten en ging in hoger beroep. Namens de VvE heeft M2 Advocaten onder meer aangevoerd dat er risico’s zitten aan een commerciёle partij in het pand en dat er – in het verlengde daarvan – gevreesd wordt voor waardedaling van de appartementen. Het Hof was het daarmee eens. Inherent aan een commerciёle exploitatie is dat het hotel op enig moment zal kunnen worden overgedragen of van concept zal kunnen wijzigen. Dat maakt de appartementen bij verkoop – afgezet tegen appartementen waaraan deze onzekerheid niet kleeft – minder aantrekkelijk, aldus het Hof.

Ook is namens de VvE aangevoerd dat de exploitatie van vier hotelkamers op de eerste verdieping niet op één lijn is te stellen met de verhuur van een berging via Airbnb. Bij hotelexploitatie is sprake van een permanente situatie, waarbij tevens de publiekrechtelijke bestemming wordt omgezet in “hotel/logies”, terwijl verhuur via Airbnb een tijdelijke situatie is, die op ieder moment door de VvE kan worden stopgezet en waarbij de publiekrechtelijke bestemming “wonen” blijft. Ook dit werd door het Hof gehonoreerd. De vervangende machtiging werd niet verleend.

Voor VvE’s is het goed om te weten dat een vervangende machtiging kan worden verleend, als een verzochte toestemming zonder redelijke grond is geweigerd. In dit geval waren de gronden van de VvE om een hotel te weigeren redelijk. Als het gaat om een bestemmingswijziging is het goed om te weten dat in de literatuur is geopperd dat een van de bestemming afwijkend gebruik slechts mogelijk zou moeten zijn als dat afwijkend gebruik 1) persoonlijk, 2) tijdelijk en 3) voor herstel vatbaar is. In deze zaak was dat bij de gewenste hotelbestemming niet het geval.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

To be or not to Airbnb? Handhaving in Amsterdam

rolkofferAl eerder is in dit blog besproken waarop wordt gehandhaafd bij B&B’s.
Maar hoe zit het dan als je niet een B&B wilt starten, maar je huis alleen wilt verhuren als je op vakantie bent? Gewoon via Airbnb bijvoorbeeld.
Dat mag zeker, mist je voldoet aan twee regels: niet meer dan 60 dagen per jaar, en niet meer dan 4 personen. Houdt iedereen zich hier aan? Zeker niet. Een quickscan van website Airbnb met zoeken naar 6 personen geeft meer dan genoeg keuze uit appartementen/huizen. Wat dus niet mag, want het maximum is 4 personen. De gemeente Amsterdam wil dan ook dat Airbnb het onmogelijk maakt dat een huis niet volgens de regels wordt verhuurd en het dus niet meer kan om voor meer dan vier personen per huis te boeken. Ook wordt door de gemeente gehamerd op het naleven van de 60-dagen regel. De gemeente wil dus dat de website automatisch een huis blokkeert zodra het meer dan 60 dagen verhuurd is geweest. Daarnaast wil de gemeente dat Airbnb de adresgegevens van de verhuurders aan de gemeente geeft, zodat er gerichter gecontroleerd kan worden. Airbnb is tot op heden niet voornemens die gegevens te verstrekken, Amsterdam dreigt in reactie daarop met het verbieden van het platform.[1] De twee partijen zijn hierover nog in gesprek. De gemeente wil deze gegevens zodat er minder overtredingen worden begaan, het simpeler wordt voor de gemeente om overtreders op te sporen, en daardoor de kans op overlast van toeristen kleiner wordt.

Hoe wordt er nu gehandhaafd?

Het opsporen van illegale activiteiten wordt op een aantal manieren gedaan: via melding(en) van buren of politie, eerdere overtredingen, mystery guests, en ‘scrapen’ (d.m.v. computerprogramma gegevens van een website verzamelen)[2].  Soms gebeurt dit gebiedsgericht: bijvoorbeeld als er vanuit een wijk relatief veel meldingen binnenkomen van politie en buurtbewoners, wordt de gehele wijk onder de loep genomen. Soms ook in reactie op een melding van een bewoner. Het melden door buurtbewoners wordt gepromoot vanuit de gemeente; er is afgelopen zomer een Zomer Hotline actief geweest, en ook nu nog is een online meldpunt Zoeklicht beschikbaar.[3]
De gemeente erkent wel dat ze niet genoeg capaciteit hebben om op alle meldingen van buurtbewoners af te gaan, maar belooft de melders op de hoogte te houden. Het stadsdeel centrum bijvoorbeeld heeft in totaal 2,75 FTE’s beschikbaar voor de opsporing en aanpak van zo geheten illegale hotels, plus nog wat indirect vanuit de afdeling Brandveiligheid. [4]

Wie is de overtreder?

Over het algemeen wordt er gehandhaafd op veelvoorkomende gevallen waarin de woning alleen nog maar voor verhuur aan toeristen wordt gebruikt, en er niet (meer) wordt gewoond. Dit is dan woningonttrekking en een overtreding van de Huisvestingswet en de Regionale Huisvestingsverordening. Of wanneer er aan te veel toeristen wordt verhuurd, wat dan naast een overtreding op de Huisvestingswet en de Regionale Huisvestingsverordening ook een overtreding op het gebied van de brandveiligheid is.
Recent is een opmerkelijke zaak bij de Rechtbank Amsterdam behandeld. Vader bezit de verdieping op de begane grond, en gebruikte dit als pied-à-terre, hij staat dan ook bij een andere gemeente ingeschreven. Dochter woont in het appartement erboven, en is voor 1/100ste deel eigenaar van de pied-à-terre. Vader is drie à vier dagen in de week op de begane grond verdieping, de andere dagen verhuurt hij het aan toeristen. Hij regelt de Airbnb reserveringen, schoonmaak en ontvangt de huurpenningen. Dochter ontvangt de toeristen en haar nummer is aan hen overhandigd voor vragen; hier krijgt zij geen vergoeding voor. Helaas is dit niet legaal. Een tweede woning verhuren aan toeristen gedurende de periodes dat je er niet bent mag namelijk niet. Het aanhouden van een tweede woning mag in Amsterdam alleen als de tweede woning door huurder/eigenaar zélf wordt gebruikt; je mag in Amsterdam dus nooit een tweede woning verhuren aan toeristen. Daarbovenop komt nog dat ze meer dan 60 dagen in het jaar verhuren. De gemeente ziet dit dus als onttrekking van de woning van de woningmarkt, waarvoor ze geen vergunning hadden, en dus een overtreding van de Huisvestingswet en de Regionale Huisvestingsverordening. Vader krijgt dan ook de volledige boete van €12000,- opgelegd. Dochter in eerste instantie ook. De Rechtbank oordeelt daarover dat dit niet proportioneel is; weliswaar is zij medeplichtig aan de overtreding, zij helpt immers mee, maar ontvangt hier helemaal niets voor. Tevens is de rechtbank van mening dat als vader niet het appartement had verhuurd, het niet aannemelijk was geweest dat zij de overtreding was begaan. Zij heeft dus een gereduceerde boete van €3000,- opgelegd gekregen.[5]
Sinds kort is het voor de gemeente ook mogelijk om te handhaven op dezelfde regels in woonboten, daarvoor kon dat niet omdat woonboten onder andere wetten en regelgeving vielen.[6]

Airbnb bij huurwoning en VvE

Bij huurwoningen kan het zijn dat in het contract staat of (onder) verhuren is toegestaan, of dat er eerst toestemming gevraagd moet worden aan de verhuurder. Mocht er namelijk verhuurd worden zonder toestemming te hebben gevraagd, dan heeft de verhuurder in sommige gevallen zelfs het recht om het huurcontract te ontbinden, en de woning te ontruimen.[7]
Indien de woning hoort bij een VvE kan in het regelement staan of verhuren, al dan niet via Airbnb, toegestaan is, of dat er eerst toestemming gevraagd moet worden. Soms is dat echter een grijs gebied en wordt het korte verhuren niet expliciet verboden, omdat dit een relatief nieuw fenomeen is. Lees voor aanvullende informatie over dit onderwerp verder in dit blog.

Wilt u meer weten? Neem dan gerust vrijblijvend contact op.

Alicia Schoo

Over VvE’s valt veel te vertellen

foto-vve-seminarOver VvE’s valt veel te vertellen.

Dat bleek wel tijdens het seminar van M2 Advocaten over juridische actualiteiten van appartementsrechten en VvE’s op 20 oktober jl.. Verschillende VvE-beheerders, notarissen, bouw- en verzekeringsadviseurs waren daarbij aanwezig. De verschillende invalshoeken zorgden voor een levendige interactie.

Wijzigingen aan het gebouw

Het wijzigen van de gemeenschappelijke gedeeltes is een typische voortdurende discussie. Mag een eigenaar zo maar bijvoorbeeld een berghok ombouwen tot dakterras? En zo nee, is toestemming van de VvE-vergadering voldoende of moet de splitsingsakte daarvoor gewijzigd worden? De casussen die Marius Rijntjes voorlegde zorgden voor levendige discussie. Van belang is met name wat in de splitsingsakte is opgenomen over de scheiding tussen privé- en gemeenschappelijk en of er toestemming kan worden gegeven voor wijziging van het gebruik.

Groot onderhoud en reservefonds

Het groot onderhoud is ook bij veel VvE’s al jaren een zorgpunt. Ginio Beij behandelde de nieuwe wetgeving die op komst is waarbij VvE’s worden verplicht om een bepaald bedrag te reserveren. Nu is er al een wettelijke verplichting om een reservefonds aan te houden, maar is er nog geen bedrag aan gekoppeld. Interessant is echter dat er ook nu al wel rechtspraak is waarbij VvE’s verplicht worden om het reservefonds te verhogen, als evident is dat het gereserveerde bedrag niet voldoende is voor het verwachte groot onderhoud. Zie bijvoorbeeld deze uitspraak.

AirBNB, short stay, bed-and-breakfast en andere tijdelijke verhuur

Tot slot kwam nog een andere actuele discussie aan bod, namelijk de vele vormen van kortdurende verhuur binnen VvE’s. Wanneer is dat wel en niet toegestaan? Ook hier blijkt de formulering in de splitsingsakte nogal van belang. In sommige aktes staat bijvoorbeeld dat kamerverhuur en/of verhuur voor pension niet is toegestaan, waardoor de rechtspraak kortdurende verhuur voor toeristische doeleinden doorgaans niet toestaat. Ook als dat echter niet is opgenomen in de splitsingsakte achten rechters kortdurende verhuur vaak niet toegestaan, omdat dat in strijd zou zijn met de bestemming wonen. Daarentegen zijn er echter weer uitzonderingen als  de verhuur zeer incidenteel is of als de vergadering toestemming geeft, wat soms mogelijk is. Verder is het de vraag of bed-and-breakfast waarbij de eigenaar zelf in het appartement verblijft in strijd is met de bestemming wonen, omdat het appartement dan permanent als woning wordt gebruikt.

Interessant is daarbij ook de verzekeringsinvalhoek. Als de VvE toestemming geeft voor kortdurende verhuur, is het gebouw dan wel adequaat verzekerd? De verzekering kan dit toch als bedrijfsmatig zien, waardoor de polis eigenlijk gewijzigd zou moeten worden om dekkingsgeschillen te voorkomen.

Kortom, op alle punten nog veel discussie mogelijk. Na dit laatste onderwerp was het echter tijd om de hapjes van de catering te nuttigen, hetgeen met genoegen gedaan werd.

Vragen?

Voor vragen over dit onderwerp en/of informatie over meer cursussen en seminars neem gerust contact op met Ginio Beij of Marius Rijntjes.

Fout in splitsingsakte. Latere eigenaren beschermd?

splitsingsreglement paars (1)Aan latere eigenaren komt als derden te goeder trouw bescherming toe. Zij kunnen deze bescherming inroepen tegen degene die de fout behoorde te kennen, maar niet heeft zorggedragen voor overeenstemming van de registers met de werkelijkheid (lees: inschrijving van een akte met de juiste inhoud). Dit speelde onlangs in een zaak bij de Hoge Raad. Het ging om de volgende casus.

Op de splitsing van een appartementencomplex, bestaande uit woningen en winkels, was het modelreglement van 1973 van toepassing verklaard. Als uitzondering daarop was in de splitsingsakte bepaald dat de kosten voor de gemeenschappelijke ruimten van het woongedeelte alleen voor rekening van de eigenaren van de woningen kwamen.

Na een wijziging van de splitsingsakte in 1994 is deze uitzonderingsbepaling (per abuis) niet meer opgenomen. Wel zijn de kosten voor de gemeenschappelijke ruimten van het woongedeelte in de jaren daarna telkens ten laste van de eigenaren van de woningen gebracht. In 2009 ontdekte de nieuwe VvE-beheerder dat dit niet overeenstemde met de gewijzigde splitsingsakte van 1994.

Vervolgens is een geschil ontstaan tussen de eigenaar van de winkels en de eigenaren van de woningen – waarvan het overgrote deel na wijziging van de splitsingsakte eigenaar is geworden –  over de vraag of de eigenaren mochten vertrouwen op de juistheid van de splitsingsakte van 1994 en over de vraag of de eigenaar van de winkels alsnog zou moeten meebetalen aan de kosten voor de gemeenschappelijke ruimten van het woongedeelte.

De wet bepaalt dat derden te goeder trouw bescherming genieten tegen onjuist ingeschreven feiten. Deze bescherming kan worden ingeroepen tegen degene die redelijkerwijs voor overeenstemming van de registers met de werkelijkheid had kunnen zorgdragen. Volgens de Hoge Raad betekent dit dat de bescherming ook kan worden ingeroepen tegen degene die de onjuistheid van het door hemzelf ingeschreven feit (niet kende, maar) behoorde te kennen, maar niet heeft zorggedragen voor overeenstemming van de registers met de werkelijkheid.

In dit geval was de splitsingsakte op initiatief van de winkel-eigenaar gewijzigd, waarbij de winkel-eigenaar was voorzien van notarieel en rechtskundig advies. Onder deze omstandigheden had de winkel-eigenaar er indertijd redelijkerwijs voor kunnen zorgen dat een akte met de juiste inhoud werd ingeschreven, aldus de Hoge Raad. Dat is niet gebeurd.

Daar komt bij dat de latere eigenaren geen enkele reden hadden om te twijfelen aan de rechtsgeldigheid van de akte uit 1994. Zij mochten vertrouwen op de juistheid van die akte. Dat na 1994 nog jarenlang de “oude” kostensystematiek is gevolgd, maakt dat niet anders, aldus de Hoge Raad.

De slotsom is dus dat de woning-eigenaren worden beschermd tegen de fout in de splitsingsakte. Of de winkel-eigenaar ook daadwerkelijk moet meebetalen aan de kosten voor de gemeenschappelijke ruimten van het woongedeelte blijft nog even in het midden. De winkel-eigenaar had in dat verband namelijk een beroep op rechtsverwerking gedaan – waaraan het Gerechtshof voorbij was gegaan – en dat zal alsnog moeten worden onderzocht.

Voor appartementseigenaren is het in ieder geval goed om te weten dat zij als derden te goeder trouw tegen onjuistheden in de splitsingsakte worden beschermd en dat zij mogen vertrouwen op de juistheid van de akte.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Kan een VvE AirBnB of Short Stay verbieden?

Short StayIn een eerdere blog is al uitgebreid aandacht besteed aan de vereisten om een bed-and-breakfast te mogen beginnen (lees deze blog hier).

Een situatie die ook geregeld voorkomt is dat er binnen een appartementencomplex verhuurd wordt voor AirBnB of short stay. Zeker bij kortdurend verblijf kan dit overlast geven. Een groep toeristen die een lang weekend in Amsterdam is, kan doorgaans wat lawaaiiger zijn dan de gemiddelde bewoner. Er zijn ons bijvoorbeeld gevallen bekend waarbij de gemeenschappelijke ruimten (gangen, lift, trappenhuis) beschadigd werden.

De vraag is of de VvE dergelijk gebruik kan tegengaan en hoe. In de meeste splitsingsakten (gebaseerd op de modelreglementen) staat dat de eigenaar het appartement alleen mag gebruiken volgens de bestemming die in de akte staat. Als het appartement de bestemming wonen heeft, dan is de vraag dus of verhuur voor AirBnB of Short Stay in strijd is met die bestemming.

Uit de rechtspraak blijkt dat zeker bij regelmatige verhuur voor korte tijd dit in strijd is met de bestemming wonen. In verschillende uitspraken is bepaald dat het bij wonen gaat om ‘duurzaam verblijf’ en dat een korte verhuur daar niet bij past. Zie bijvoorbeeld deze uitspraak.

Voor een VvE is het aan te bevelen om het verbod op verhuur voor AirBnB of Short Stay expliciet op te nemen in de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement (het laatste is in de praktijk makkelijker te realiseren dan wijziging van de splitsingsakte). Op die manier is er duidelijkheid voor alle appartementseigenaren. De VvE heeft vaak ook de mogelijkheid om boetes op te leggen bij overtreding van dit verbod, zodat er een extra pressiemiddel is om de ongewenste verhuur tegen te gaan. Ook die boetes moeten worden vastgelegd.

Het is echter niet altijd zo dat een verhuur op grond van AirBnB of short stay in strijd is met de bestemming wonen. Als bijvoorbeeld een appartementseigenaar eenmalig 3 maanden in het buitenland is en voor die periode één keer verhuurt, dan hoeft dat niet af te doen aan het duurzame gebruik als woning. Zo een dergelijke incidentele verhuur is dan niet in strijd met de bestemming wonen. Een voorbeeld daarvan in deze uitspraak.

Er moet dus altijd met de feiten en omstandigheden rekening gehouden worden of een verhuur voor short stay of AirBnB-doeleinden verboden is. Doorgaans zal dit verhuur in strijd zijn met de bestemming wonen, zodat de VvE dit gebruik kan verbieden en daar zelfs boetes aan kan verbinden. Als het gaat om een incidentele verhuur dan kan dat in gevallen anders liggen, dit is echter wel een uitzonderingssituatie.

Komt deze situatie u bekend voor of wilt u eens over de situatie in uw VvE overleggen? Neem dan gerust contact op.