Berichten

Kraakpand

Kraken: Wat zijn de regels?

Door de groep WE ARE HERE is het fenomeen kraken weer vol in de belangstelling gekomen na de kraak van een bedrijfspand in Westpoort. Toen de eigenaar poolshoogte kwam nemen werd hem de toegang ontzegd, wat tot veel verontwaardiging heeft geleid.

Maar hoe zit het eigenlijk met de wetgeving omtrent kraken? Wat zijn de regels en wat kan een eigenaar daaraan doen?In een artikel dat is verschenen in het tijdschrift Huurrecht in Praktijk (HIP) leg ik dit uit en  bespreek ik de ontwikkelingen op het gebied van kraken tot en met 2018.

In het artikel komt onder meer aan bod dat er 3 manieren zijn om tot ontruiming te komen:

  • Strafrechtelijke ontruiming

Het initiatief ligt bij het Openbaar Ministerie. Volgens de beleidsregels van het OM wordt een strafrechtelijke ontruiming aangekondigd, waarbij niet binnen 7 dagen na de aankondiging wordt ontruimd. De krakers kunnen dan in een kort geding de proportionaliteit van de ontruiming aanvechten.

Voordeel voor de eigenaar van dit type ontruiming is dat de kosten voor de Staat zijn. Nadeel is dat de eigenaar afhankelijk is van het OM óf er ontruimd wordt en wanneer.

  • Civielrechtelijke ontruiming

Bij deze vorm begint de eigenaar zelf een kort geding tegen de krakers. De rechter zal dan toetsen of het belang van het huisrecht van de krakers zwaarder weegt dan het belang van de eigenaar om de beschikking te hebben over het pand. Zo een belang kan zijn dat de eigenaar op korte termijn concrete plannen heeft met het pand.

Voordeel voor de eigenaar van dit type ontruiming is dat zelf kan worden bepaald wanneer dit middel wordt ingezet, nadeel zijn de kosten

  • Bestuursrechtelijke ontruiming

Bij bestuursrechtelijke ontruiming is het kraken ook in strijd met publiekrechtelijke regelgeving. Als bijvoorbeeld het bestemmingsplan niet de bestemming wonen heeft (maar bijv. bedrijf) dan is kraken ook in strijd met het bestemmingsplan. De eigenaar kan dan een verzoek tot handhaving doen. Dit is bijvoorbeeld toegepast bij de kraak van het ADM-terrein in Amsterdam Noord.

Voordeel voor de eigenaar is hier wederom dat de kosten in beginsel voor de handhavende overheidsinstantie zijn, nadeel ook hier weer dat het initiatief niet bij de eigenaar ligt.

Lees meer in het artikel

Lees in dit artikel meer over deze soorten van ontruiming en vele voorbeelden van de afweging tussen het huisrecht van de krakers en de belangen van de eigenaar. Verder komt ook aan bod jurisprudentie over o.m. de definitie van kraken, de identiteit van de kraker en overheidsaansprakelijkheid wegens kraken.

Lees hier het artikel.

Vragen? Neem contact op.

Advocaat Ginio Beij: beij@m2advocaten.nl

Verlaten terrein

Eigendom kwijt door verjaring: recht op schadevergoeding of teruglevering?

De Hoge Raad heeft in 2017 een arrest gewezen, waarin is geoordeeld dat in geval van bevrijdende verjaring een vordering tot schadevergoeding of zelfs teruglevering tot de mogelijkheden behoort.

In de zaak bij de Hoge Raad ging het om een inwoner van de gemeente Heusden die een deel van het achter zijn perceel gelegen bosperceel had omheind door middel van een afrastering. Ruim 20 jaar later verzoekt de gemeente de inwoner om het “illegaal gebruik van gemeentegrond” te staken. De inwoner is dat niet van plan en stelt dat hij het omheinde deel meer dan 20 jaar in bezit heeft en door bevrijdende verjaring eigenaar is geworden.

De inwoner krijgt gelijk. Het omheinen van een deel van het bosperceel is een bezitsdaad en dat was kenbaar. Of de gemeente hiervan enkel na onderzoek (lees: inspectie) op de hoogte kon raken, is niet relevant. Slotsom: de inwoner is eigenaar van het omheinde deel van het bosperceel geworden. Is daarmee de kous af? Nee.

De Hoge Raad wijst op de mogelijkheid dat degene die zijn eigendom verloren heeft door bevrijdende verjaring een vordering uit hoofde van onrechtmatige daad kan instellen. Immers, degene die een onroerende zaak van een ander in bezit neemt, handelt onrechtmatig. In een dergelijk geval zou zelfs schadevergoeding in natura kunnen worden gevorderd, te weten teruglevering van de onroerende zaak.

Daarbij merkt de Hoge Raad op dat de schadevergoedingsvordering zelf ook aan verjaring onderhevig is: deze vordering verjaart 5 jaar nadat degene die zijn eigendom verloren heeft met het verlies bekend is geworden (bijvoorbeeld door een rechterlijke uitspraak) en in ieder geval 20 jaar na het eigendomsverlies. Dit betekent in geval van een schadevergoeding in natura dat de eigenaar tot 25 jaar dan wel 40 jaar na de inbezitneming zijn eigendom zou kunnen terugvorderen.

Uit lagere rechtspraak (gewezen na het arrest van de Hoge Raad) blijkt inmiddels dat een vordering tot teruglevering niet zomaar zal worden toegewezen. De noodzaak tot teruglevering zal goed moet worden onderbouwd. Vooralsnog lijkt schadevergoeding in geld het uitgangspunt te zijn.

Overigens hoeft degene die een onroerende zaak heeft gekocht van iemand die de onroerende zaak door middel van bevrijdende verjaring heeft verkregen, niet bang te zijn voor een vordering uit hoofde van onrechtmatige daad door de oorspronkelijke eigenaar. De oorspronkelijke eigenaar kan alleen schadevergoeding vorderen van degene die de onroerende zaak door bevrijdende verjaring heeft verkregen. Dat is immers degene die onrechtmatig jegens de oorspronkelijke eigenaar gehandeld heeft.

Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Opschorten huur vanwege gebreken? Huurder kijk uit!

LekkageIn de praktijk komt het geregeld voor. Een huurder die het zat is. Of het nu gaat om woon- of bedrijfsruimte. Er zijn gebreken die maar niet opgelost worden. Er zijn lekkages, er is tocht, het gehuurde is veel te warm of juist te koud. Ondanks verschillende aanmaningen doet de verhuurder daar niets aan. En dan?

De oplossing die veel huurders kiezen als het hen te lang duurt? Gewoon een tijd de huur niet betalen. Als de verhuurder het gebrek herstelt wordt de huur alsnog voldaan. Het tijdelijk opschorten van de huurbetaling dus.

Op zichzelf klinkt dat logisch. Wat is een betere manier om de verhuurder tot actie te bewegen dan door deze in de portemonnee te raken?

Toch dient een huurder hier zorgvuldig mee om te gaan. Volgens vaste rechtspraak kan er alleen opgeschort worden als het gebrek ernstig genoeg is. Daarnaast is van belang dat de opschorting evenredig moet zijn met de derving van het huurgenot. Als het ondanks een gebrek nog goed mogelijk is om het gehuurde te gebruiken, dan is het niet geoorloofd om de huur geheel op te schorten. In de praktijk gebeurt het echter vaak dat de huurder de huur geheel opschort.

Een voorbeeld van hoe het mis kan gaan voor de huurder speelde in een uitspraak van de rechtbank Noord-Holland, gepubliceerd begin dit jaar. Het ging in die uitspraak om bedrijfsruimte die werd gehuurd voor een autoverhuurbedrijf. Op een gegeven moment ontstond er brand in het gehuurde, waarna de bedrijfsruimte beschadigd raakte. Enkele maanden na de brand is de rook- en roetschade hersteld. De huurder had echter de gehele huur opgeschort, ook na het herstel, vanwege het gebrek. Het was namelijk komen vast te staan dat de schade was ontstaan doordat de verhuurder brandwerende deuren had geplaatst die niet voldoende sloten.

De rechter vond deze gehele opschorting echter te ver gaan. Het feit dat de brandwerende deuren niet goed sloten, is in het algemeenheid geen reden om de huur volledig op te schorten. Het kwam er dus op neer dat de huurder hier bakzeil haalde, en dus de volledige huur met rente en boetes moest betalen. Lees hier de gehele uitspraak.

Twijfelt u of u de huur kunt opschorten of wilt u weten welke andere mogelijkheden er zijn om gebreken verholpen te krijgen? Neem gerust contact op.

Verhuurder lijdt schade door politie optreden tegen huurder. Wie draagt schade?

indexAls schade buiten het normale maatschappelijke risico of het normale bedrijfsrisico van verhuurder ligt, is de Staat in beginsel aansprakelijk voor de door verhuurder geleden schade. Dit speelde onlangs in een zaak bij het Gerechtshof Den Haag. Het ging om de volgende casus.

Verhuurder heeft aan huurder een bedrijfsruimte verhuurd. In 2012 doet de politie een inval in het gehuurde, waarbij drugs worden aangetroffen. De huurder is in verband hiermee strafrechtelijk veroordeeld. Bij de inval is schade veroorzaakt aan de pui van het gehuurde.

In eerste aanleg is de Staat veroordeeld tot vergoeding van de door verhuurder geleden schade. Tegen dit vonnis is de Staat in hoger beroep gegaan.

Het Gerechtshof stelt voorop dat een andere verdeling van de schade kan plaatsvinden, of de vergoedingsplicht geheel kan vervallen of in stand kan blijven, indien “de billijkheid dit eist wegens de uiteenlopende ernst van de gemaakte fouten of de andere omstandigheden van het geval” (de billijkheidscorrectie).

Daarnaast bepaalt artikel 6:101 lid 2 BW dat wanneer het schade betreft die is toegebracht aan een zaak die een derde voor de benadeelde houdt (zoals bij huur), de omstandigheden die aan de derde kunnen worden toegerekend, worden toegerekend aan de benadeelde.

Wanneer de huurder de benadeelde zou zijn geweest, had de Staat hem 100% eigen schuld kunnen tegenwerpen ter afwering van zijn schadevergoedingsplicht. De Staat verbindt daaraan de conclusie dat er voor toepassing van de billijkheidscorrectie die ertoe leidt dat de Staat toch enige schade moet vergoeden, geen ruimte meer is. Ter onderbouwing voert de Staat aan dat uit artikel 6:101 lid 2 BW volgt dat er in het kader van de billijkheidscorrectie geen omstandigheden aan de zijde van de benadeelde (meer) mogen worden meegewogen. Het Hof gaat daar niet in mee.

Het Hof wijst erop dat ook “andere omstandigheden van het geval” bij de billijkheidscorrectie een rol mogen spelen, zoals in dit geval de omstandigheid dat de verhuurder geen verwijt kan worden gemaakt van het gedrag van zijn huurder, of de keuze voor een bepaalde huurder. Op basis hiervan komt het Hof tot het oordeel dat er een billijkheidscorrectie van 100% moet worden toegepast, oftewel dat de Staat alle schade dient te dragen.

Dit oordeel doet recht aan het uitgangspunt dat schade die buiten het normale maatschappelijke risico of het normale bedrijfsrisico van verhuurder ligt, in beginsel voor vergoeding in aanmerking komt.

Voor verhuurders is het in ieder geval goed om te weten dat zij in dit soort gevallen hun schade vergoed krijgen en niet de dupe worden van het gedrag van hun huurder.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Uit de praktijk van M2 Advocaten: zorgvastgoed (deel 2)

In mijn blog van 12 augustus 2014 (https://www.m2advocaten.nl/uit-de-praktijk-van-m2-advocaten-zorgvastgoed) berichtte ik over een zaak waarbij M2 Advocaten een zorginstelling heeft bijgestaan, die de huur van twee verzorgingshuizen had opgezegd op basis van een clausule in de huurovereenkomst, inhoudende “dat het in redelijkheid niet kan worden gevergd de huurovereenkomst voor te zetten”.

De verhuurder was van mening dat opzegging zonder schadevergoeding niet mogelijk was en vorderde een forse schadevergoeding.

De Kantonrechter was van oordeel dat de zorginstelling gerechtigd was de huurovereenkomst op te zeggen, zonder daarbij schadeplichtig te zijn.

Inmiddels heeft het Gerechtshof Amsterdam arrest gewezen, waarbij het vonnis van de Kantonrechter is bekrachtigd. Ook het Hof is van oordeel dat sprake is van een situatie waarin een verantwoorde en rendabele exploitatie van de verzorgingshuizen niet langer mogelijk was. Daarbij is van belang dat:

• de panden niet meer voldeden aan de huidige eisen van de tijd;
• sprake is van gewijzigde maatschappelijke omstandigheden, waardoor ouderen langer thuis moeten wonen en het risico van leegstand steeds meer voor rekening van de zorgaanbieder komt;
• sprake was van substantiёle leegstand in de panden;
• partijen diverse pogingen hebben ondernomen om tot een oplossing te komen, die er niet bleek te zijn, althans financieel niet haalbaar was.

Goed nieuws dus voor zorgaanbieders die een soortgelijke clausule in hun huurovereenkomst hebben en die kampen met de huur van verzorgingshuizen waarvan de exploitatie geen reёle toekomst meer heeft. Is sprake van voldoende feiten en omstandigheden waaruit een niet langer verantwoorde en rendabele exploitatie naar voren komt dan zou tussentijdse beёindiging van de huurovereenkomst zonder schadevergoeding mogelijk moeten zijn.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Beroepsaansprakelijkheid: oordeel tuchtrechter van invloed op oordeel civiele rechter?

In een civiele procedure wordt een andere zorgvuldigheidsnorm gehanteerd dan in een tuchtrechtelijke procedure, maar wel dient het oordeel van de civiele rechter in het licht van het oordeel van de tuchtrechter voldoende begrijpelijk te zijn. Dit speelde onlangs in een zaak bij Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Het ging om de volgende casus.

A heeft een ontslagvergoeding ontvangen. Deze ontslagvergoeding is ingebracht in een stamrecht B.V. Met deze stamrecht B.V. heeft A een stamrechtovereenkomst gesloten.

Op grond van de stamrechtovereenkomst dienden er vanaf het moment dat A de 62-jarige leeftijd zou bereiken (in 2005), uitkeringen vanuit de stamrecht B.V. aan A te worden gedaan. Deze uitkeringen hebben niet plaatsgevonden. Als gevolg hiervan is de door A ontvangen ontslagvergoeding aangemerkt als loon uit vroegere dienstbetrekking, waardoor A een fors bedrag aan loonbelasting heeft moeten betalen.

A heeft vervolgens een klacht tegen zijn accountant ingediend, waarbij A onder meer heeft aangevoerd dat de accountant hem had moeten waarschuwen voor het feit dat er vanaf 2005 geen stamrechtuitkeringen waren gedaan en hem had moeten adviseren over eventuele mogelijkheden om dit te herstellen. De Accountantskamer heeft deze klacht gegrond bevonden – op grond van schending van het beginsel van deskundigheid en zorgvuldigheid – waarbij de maatregel van waarschuwing is opgelegd.

Vervolgens is A een civiele procedure tegen zijn accountant begonnen, waarbij vergoeding van geleden schade is gevorderd. In deze civiele procedure is het Hof, net als de Rechtbank, tot het oordeel gekomen dat op de accountant niet de verplichting rustte om A (spontaan) te waarschuwen voor, dan wel te adviseren over, het feit dat er vanaf 2005 geen stamrechtuitkeringen waren gedaan. Daarbij overweegt het Hof, kort weergegeven, dat de accountant niet betrokken is geweest bij de stamrechtconstructie en slechts een beperkte opdracht had, die niet concrete advieswerkzaamheden inhield.

Het Hof is dus, anders dan de Accountantskamer, tot het oordeel gekomen dat de accountant niet onzorgvuldig gehandeld heeft. Aldus rijst de vraag wat de betekenis is van een tuchtrechtelijk oordeel voor de beantwoording van de aansprakelijkheidsvraag in een civiele procedure.

In dit kader overweegt het Hof – in lijn met de vaste rechtspraak – dat bij de beoordeling van de vraag of een tuchtklacht gegrond is andere maatstaven worden gehanteerd dan bij de beoordeling van de civiele aansprakelijkheid. Daarbij speelt een rol dat de bewijsregels die in een civiele procedure van toepassing zijn – en die mede strekken ter bescherming van een gedaagde – niet in een tuchtrechtelijke procedure gelden. De civielrechtelijke zorgvuldigheidsnorm is dus een andere dan de tuchtrechtelijke zorgvuldigheidsnorm, maar wel dient het oordeel van de civiele rechter in het licht van het tuchtrechtelijke oordeel voldoende begrijpelijk te zijn, aldus het Hof.

Hieruit volgt dat het oordeel van de tuchtrechter weliswaar een rol kan spelen bij de beantwoording van de civiele aansprakelijkheid – hetgeen aanleiding kan geven om een klacht in te dienen – , maar dat een tuchtprocedure niet tot doel heeft om de civielrechtelijke aansprakelijkheid vast te stellen.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Naast huurprijsvermindering ook schadevergoeding?

Er is geen plaats voor schadevergoeding naast huurprijsvermindering indien de beperking van het huurgenot als gevolg van een gebrek volledig gecompenseerd kan worden door huurprijsvermindering. Dit speelde onlangs in een zaak bij Gerechtshof Den Bosch. Het ging om de volgende casus.

Verhuurder heeft aan huurder het horecagedeelte van een sporthal verhuurd voor de duur van vijf jaar. Aan huurder was voorgehouden dat hij feesten en partijen voor derden in het gehuurde mocht organiseren, maar na het aangaan van de huurovereenkomst bleekt dat dit op grond van overheidsregels niet was toegestaan. Verhuurder wist dat.

Huurder heeft vervolgens de huurbetalingen opgeschort omdat sprake was van een gebrek. Verhuurder heeft dat bestreden en heeft een procedure bij de Kantonrechter aanhangig gemaakt, waarbij hij onder meer betaling van achterstallige huur heeft gevorderd.

De Kantonrechter heeft vervolgens vastgesteld dat het gehuurde een onherstelbaar gebrek vertoont – namelijk het feit dat huurder geen feesten en partijen voor derden mag houden – en heeft de huurprijs met terugwerkende kracht met 30% verlaagd. Daarnaast heeft de Kantonrechter de verhuurder veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding van Eur. 15.500,–, zijnde de geschatte winstderving in 2009 als gevolg van het gebrek.1

De verhuurder is hiertegen in beroep gegaan. Daarbij heeft de verhuurder niet betwist dat sprake is van een gebrek. Wel heeft de verhuurder aangevoerd dat de huurverlaging slechts maximaal 5% zou mogen zijn en dat voor toekenning van schadevergoeding naast huurprijsvermindering geen plaats is. Immers, het gemis aan omzet als gevolg van het gebrek aan het gehuurde is al verdisconteerd in de huurprijsvermindering, aldus de verhuurder.

Het Gerechtshof volgt de verhuurder niet in het standpunt dat de huurverlaging slechts maximaal 5% zou mogen zijn, maar wel in het standpunt dat er in dit geval voor schadevergoeding naast huurprijsvermindering geen plaats is. Daarbij stelt het Gerechtshof vast dat sprake is van een structurele beperking van het huurgenot, welke beperking leidt tot structureel omzetverlies. De aanwezigheid van dit gebrek wordt naar het oordeel van het Gerechtshof gecompenseerd door de huurprijsvermindering. Voor een recht op schadevergoeding naast de reeds vastgestelde huurprijsvermindering is dan geen plaats, aldus het Gerechtshof.

Uit deze uitspraak volgt dat een huurder een keuze lijkt te moeten voor een vordering tot schadevergoeding dan wel huurprijsvermindering indien de beperking van het huurgenot als gevolg van een gebrek volledig gecompenseerd kan worden door schadevergoeding of huurprijsvermindering. Voor het instellen van beide vorderingen bestaat in dat geval geen grond.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

1. Voorwaarde voor schadevergoeding is dat het gebrek reeds bestond bij het aangaan van de huurovereenkomst en bij de verhuurder bekend was. Hieraan was voldaan.

Uit de praktijk van M2 Advocaten: zorgvastgoed

Vanwege de ontwikkelingen in de ouderenzorg worden veel verzorgingshuizen geconfronteerd met leegstand. Ook zijn panden vaak sterk verouderd en is aanpassing aan de huidige eisen van de tijd niet altijd mogelijk. Het gevolg is dat veel zorginstellingen met hun exploitatie niet langer uit de voeten kunnen. Dit terwijl de huur van het verzorgingshuis vaak nog vele jaren doorloopt.

M2 Advocaten heeft een zorginstelling bijgestaan, die de huur  van twee verzorgingshuizen had opgezegd met een beroep op een clausule in de huurovereenkomst. Deze clausule houdt in dat opzegging mogelijk is indien voortzetting van de huurovereenkomst in redelijkheid niet meer kan worden gevergd.

De verhuurder was van mening dat de zorginstelling de huurovereenkomst niet kon opzeggen zonder schadeplichtig te worden, in verband met een door de overheid opgelegde financieringsconstructie bij de bouw van de verzorgingshuizen. In dat kader vorderde de verhuurder vergoeding van primair de bedrijfswaarde van de verzorgingshuizen en subsidiair de boekwaarde van de verzorgingshuizen.

In een recent vonnis heeft de Kantonrechter de zorginstelling in het gelijk gesteld: de zorginstelling was gerechtigd gebruik te maken van de opzeggingsclausule. Dat de zorginstelling daarbij geen schadevergoeding heeft aangeboden, maakt niet dat de opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, aldus de Kantonrechter. Daaraan voegt de Kantonrechter het volgende toe:  als partijen ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst van mening waren dat de financieringsconstructie van invloed zou moeten zijn op de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen, dan had het op de weg van verhuurder gelegen om daarvoor een contractuele voorziening te treffen.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Geslaagd beroep op dwaling: aanspraak op schadevergoeding?

Bij een geslaagd beroep op dwaling is een afzonderlijke rechtsgrond vereist om aanspraak te kunnen maken op schadevergoeding. Dit speelde onlangs in een zaak bij de Hoge Raad. Het ging om de volgende casus.

In 2007 is een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een bedrijfspand dat ten tijde van de verkoop verhuurd was aan zes verschillende huurders. In de koopovereenkomst is onder meer de garantie opgenomen dat er geen achterstanden in de huurbetalingen zijn. Na de koop en levering blijkt dat wel het geval te zijn.

Koper start vervolgens een procedure waarbij hij primair vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling vordert en subsidiair ontbinding wegens wanprestatie. In hoger beroep voegt koper daar een vordering tot schadevergoeding aan toe.

Het Gerechtshof Arnhem wijst de vordering tot vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling toe. Daarnaast is het Hof van oordeel dat ook de vordering tot schadevergoeding toewijsbaar is nu de mogelijkheid dat koper door een verkeerde voorstelling van zaken schade heeft geleden, voldoende aannemelijk is, aldus het Hof. Dit oordeel houdt bij de Hoge Raad geen stand.

De Hoge Raad overweegt dat vernietiging van de koopovereenkomst ook de garanties treft, die in de koopovereenkomst zijn opgenomen. Na vernietiging van de koopovereenkomst is er dus geen sprake meer van een tekortkoming van de verkoper in de nakoming van de garanties. Wil bij een geslaagd beroep op dwaling aanspraak kunnen worden gemaakt op schadevergoeding dan dient daarvoor een specifieke rechtsgrond aanwezig te zijn, aldus de Hoge Raad.

Dit houdt in dat de koper die naast vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling tevens een beroep wil kunnen doen op schadevergoeding, zijn vordering tot vernietiging zal moeten combineren met bijvoorbeeld een vordering uit hoofde van onrechtmatige daad of ongerechtvaardigde verrijking. Of dat kansrijk is, zal afhangen van de omstandigheden van het geval.

Overigens doet de koper die niet alleen de koopovereenkomst wil aantasten maar ook schadevergoeding wenst, er goed aan om primair voor ontbinding wegens wanprestatie te gaan. Een tekortkoming in de nakoming leidt immers tot een verplichting tot vergoeding van schade.

Wel is het zo dat de bevoegdheid tot ontbinding in koopovereenkomsten vaak wordt uitgesloten. Dat zal vermoedelijk de reden zijn geweest dat de koper zich in deze zaak primair op vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling heeft beroepen. Uit de uitspraak van de Hoge Raad blijkt de stap naar schadevergoeding in dat geval een stuk lastiger is.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Is een makelaar aansprakelijk voor vermelden onjuist woonoppervlak?

Stel, u heeft interesse in een woning en de verkopend makelaar vertelt u dat de woonoppervlakte 60 m2 is. Verguld met deze oppervlakte koopt u de woning. Tegen de tijd dat u de woning weer wilt verkopen is het plezier aanzienlijk minder. Bij een meting blijkt dat de daadwerkelijke oppervlakte slechts 51 m2 is. Kunt u de verkopend makelaar hierop aanspreken?

Deze vraag kwam aan bod in de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 11 september 2013. In die kwestie stond er in de verkoopinformatie van de makelaar dat de oppervlakte van de woning 60 m2 was. De koop werd gesloten voor € 110.000,-. Toen de koper de woning wilde verkopen bleek de oppervlakte slechts 51 m2 te zijn. Hij stelde de verkopend makelaar hiervoor aansprakelijk.

De eerste vraag is of de verkopend makelaar wel aansprakelijk kan zijn jegens de koper. De makelaar heeft daar immers geen contract mee. Volgens vaste rechtspraak kan een verkopend makelaar afhankelijk van de omstandigheden ook jegens derden aansprakelijk zijn. Een verkopend makelaar dient ook tegenover een koper, ook al is die niet zijn klant, zorgvuldig te zijn in de informatieverstrekking.

In dit geval betrof het een NVM-makelaar. De NVM heeft sinds 2010 een meetinstructie uitgevaardigd die inhoudt dat iedere makelaar volgens dezelfde norm (NEN 2580) moet meten. Dit om uniformiteit te krijgen in de genoemde oppervlaktes en discussies daarover te voorkomen.

Deze makelaar had zich niet gehouden aan deze meetinstructie. De rechter meende dat de koper erop had mogen vertrouwen dat de genoemde oppervlakte was berekend volgens de meetinstructie. De makelaar werd dus aansprakelijk gehouden voor de schade. De rechter berekende de schade door de vierkante meterprijs ten tijde van de aankoop evenredig in mindering te brengen op de aankoopprijs en stelde de schade vast op € 12.000,-. Een fors bedrag dus gezien de aankoopprijs van € 110.000,-.

Voor NVM-Makelaars is het dus van belang om de vermelde oppervlaktes in de verkoopinformatie te berekenen volgens de meetinstructie.