Berichten

Passantenhuur? Crisis in retail vraagt om creativiteit.

Foto passantenDe crisis in de retail grijpt om zich heen (lees hier en hier) en gevreesd mag worden dat er nog meer grote namen onder druk komen te staan. Er worden voor de dalende omzetten verschillende oorzaken aangewezen, zoals de  toenemende internetverkoop en sleetse retailformules.

Eén aspect dat ook steeds naar voren komt is de huurprijs. Een veelgehoorde klacht van retailers is dat het huurprijsniveau te hoog is, terwijl vastgoedeigenaren weer klagen dat er te weinig flexibiliteit mogelijk is in de huurprijzen. In dit blogje is te lezen wat de mogelijkheden voor huurprijsherziening zijn onder de huidige wetgeving. Maar is er nog meer mogelijk?

Ginio Beij van M2 Advocaten schreef samen met Tony Wijntuin van WYNE Strategie een artikel over de commerciële en juridische aspecten van verschillende huurprijsmodellen die in de retail worden gebruikt, zoals ondermeer omzethuur. In dit artikel wordt ook de passantenhuur geïntroduceerd, een huurprijsmodel dat de huurprijs koppelt aan het het aantal passanten. Nieuw in de gedachtevorming over de toekomst van de retail. Reacties horen wij graag.

Lees hier het artikel “Van vaste huur via omzethuur naar passantenhuur” dat is verschenen in de Huurrecht in Praktijk 2014/8.

 

 

Omzethuur: Hoe werkt het?

Omzethuur is in omliggende landen vrij gebruikelijk, maar komt in Nederland nog relatief weinig voor. De laatste jaren is omzethuur in opkomst en dat maakt dat huurcontracten hierop moeten inspelen.

Wat is omzethuur?

Bij omzethuur wordt overeengekomen dat (een deel van) de huurprijs afhankelijk is van de behaalde omzet of de winst. Er zijn verschillende varianten mogelijk. De huurprijs kan geheel afhankelijk worden gemaakt van de behaalde omzet. Omdat dit veel onzekerheid met zich meebrengt wordt in de praktijk vaak afgesproken dat de huurprijs deels een vaste en deels een omzetafhankelijke component heeft.

Voordelen omzethuur

Het voordeel van de omzethuur is het meebewegen met de markt. In goede tijden profiteert de verhuurder mee van de goede resultaten van de huurder. In mindere tijden krijgt de huurder wat meer lucht. Belangrijk voordeel is ook dat verhuurder en huurder er allebei belang bij hebben om het winkelgebied zo goed mogelijk te laten renderen. Hoe beter het winkelgebied loopt, hoe meer omzet de huurder behaalt en hoe meer huur de verhuurder kan ontvangen.

Nadelen omzethuur

Een nadeel van omzethuur is voor zowel huurder als verhuurder dat de huurprijs van te voren niet vaststaat, zodat daarmee in de bedrijfsvoering moeilijk rekening mee kan worden gehouden. Voor verhuurders speelt ook een rol dat de waardering van hun eigendom gerelateerd is aan de huuropbrengsten, en deze met omzethuur dus schommelt.

Hoe wordt de omzet berekend?

In de praktijk is het niet altijd eenvoudig om af te spreken met welke omzet gerekend wordt. Een belangrijke complicerende factor zijn de toenemende verkopen via internet. Bij een enkele winkel kan dat nog worden vastgesteld, maar bij een vestiging van een winkelketen wordt het lastig om te bepalen welk deel van de internetverkoop moet worden meegenomen. Een oplossing kan zijn om niet alleen omzet maar ook het aantal passanten mee te nemen bij het bepalen van de huurprijs.

Omzethuur en huurprijsherziening

De huidige wettelijke regeling voor het herzien van de huurprijs sluit niet goed aan bij de omzethuur. (Lees hier meer over de huurprijsherziening). Om te beginnen wordt door de rechter de omzethuur na huurprijsherziening meestal omgezet in een vaste huurprijs. Daarnaast is ook de wettelijke methode van het vergelijken van panden niet geschikt voor omzethuur. Volgens de wet moet gekeken worden naar vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, waarbij de branche in beginsel niet van belang is. Een boekhandel kan dus vergeleken worden met een juwelier.

Bij omzethuur kan de branche juist wél van belang zijn, om te bepalen welk percentage van de omzet doorgaans wordt afgesproken. Bij branches met een hogere marge per product (zoals juweliers) ligt een hoger percentage voor de hand dan bij branches met een kleine marge (zoals boekhandels).

Deze problemen kunnen bij omzethuur omzeild worden door toestemming te vragen bij de kantonrechter voor een andere wijze van huurprijsherziening. Op die manier kan geregeld worden dat de omzethuur ook bij opvolgende huurtermijnen blijft opgenomen.

 Meer weten?

Omzethuur is de laatste jaren in opkomst en dat biedt ook nieuwe aspecten om rekening mee te houden bij het maken van afspraken over de huurprijs. Wij kunnen met u meedenken over het goed vastleggen van de afspraken over omzet huur. Neem als u meer hierover wilt weten gerust contact met ons op.

Stadshart Amstelveen

Stadshart Amstelveen: Renovatie van een winkelcentrum is complex

Ik kreeg laatst een kleurig foldertje in de bus, met aan de voorkant een hippe dame met grote zonnebril en de tekst: “Stadshart Amstelveen uitgeroepen tot beste winkelcentrum van NL”. De winkelcentrum Kwaliteitsmonitor 2013 was tot die conclusie gekomen.

Op de achterkant van het foldertje viel te lezen dat Stadshart Amstelveen het eerste ‘viersterren winkelcentrum’ van Nederland zou zijn, met meer dan 200 winkels en daarnaast exclusieve services zoals een personal shopper en gratis WiFi. Niets meer aan doen zou je denken.

Eigenaar Unibail-Rodamco is een andere mening toegedaan. Het winkelcentrum, hoewel viersterren, moet groter en beter geschikt worden gemaakt om grotere winkelketens te kunnen faciliteren. Samen met de gemeente Amstelveen werd een ingrijpend renovatieplan uitgedokterd, waarbij ook een groot aantal woningen plaats zou moeten maken voor de uitbreiding van het winkelcentrum. De plannen werden begin juni gepresenteerd en lokten een storm van protest op van geschrokken bewoners die er niets voor voelden om hun huizen uit te gaan. Amper een week na de presentatie werden de plannen door de gemeente Amstelveen weer ingetrokken, omdat het draagvlak ontbrak. Dit tot ergernis van Unibail-Rodamco: “Dat het college na negen dagen de steun aan ons plan intrekt, is onbegrijpelijk” aldus de voorman van Unibail-Rodamco in het Parool. Unibail-Rodamco verweet de gemeente “alles verkeerd te hebben gedaan, met name in de communicatie”. Wat Unibail-Rodamco betreft wordt er gewacht tot een volgend college dat dit plan wel blijft steunen. De verantwoordelijk wethouder bleef rustig en nam dat standpunt “voor kennisgeving aan.”Ik begrijp de emotie bij Unibail-Rodamco, maar ik kan niet inschatten hoe dit verder loopt. Wat ons betreft blijven we in gesprek over plannen om het stadshart te versterken.”[1]

Kortom, over de plannen voor het Stadshart Amstelveen is er dus nog lang geen overeenstemming. Maar als er uiteindelijk een plan komt, hoe wordt getoetst of een renovatieplan juridisch door de beugel kan?

Renovatie: hoe zit het juridisch?

Om een renovatie zoals bij het Stadshart Amstelveen te realiseren zijn er grofweg twee mogelijkheden.

Renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst

Het kan zijn dat een deel van de bewoners en winkeliers na de renovatie op dezelfde plek terugkeren, maar wel tijdelijk plaats moeten maken voor de verbouwingen. Huurders kunnen echter niet zomaar gedwongen worden om tijdelijk plaats te maken. De verhuurder dient dan op grond van art. 7:220 BW een redelijk voorstel aan de huurder te doen. Wat redelijk is hangt af van de situatie, maar doorgaans zal een redelijk voorstel een tegemoetkoming voor verhuiskosten, een aanbod voor tijdelijke huisvesting en in geval van bedrijfsruimte een tegemoetkoming voor omzetderving bevatten. Het redelijk voorstel zal ook duidelijk moeten maken hoe lang de renovatie duurt en wat de huurprijs na renovatie is. Als partijen geen overeenstemming bereiken over een voorstel kan de verhuurder door de rechter laten toetsen of een gedaan voorstel redelijk is.

Renovatie met beëindiging van de huurovereenkomst

Voor de bewoners en winkeliers die niet passen in de plannen dient de verhuurder de huurovereenkomsten te beëindigen. Ook dat gaat echter niet zomaar. Bij renovatie is de meest gebruikte opzeggingsgrond dringend eigen gebruik wegens renovatie. Bij woon- en winkelruimte dient de verhuurder na een opzegging een beëindigingsvordering in te stellen. Om op deze grond te kunnen opzeggen en de beëindigingsvordering te laten slagen zal de verhuurder de dringendheid van het renovatieplan moeten aantonen. In dit geval zal dus bijvoorbeeld moeten worden aangetoond waarom, ondanks dat dit winkelcentrum al het beste van Nederland zou zijn met meer dan 200 winkels, er toch de noodzaak is voor een verdere uitbreiding en verbouwing. Als de dringendheid vaststaat, volgt er in geval van woonruimte nog een belangenafweging. Het belang van verhuurder om de renovatie te kunnen uitvoeren zal dan afgewogen worden tegen het belang van de bewoners om in hun woningen te blijven. Pas als de belangenafweging ook in het voordeel van de verhuurder uitvalt, kan bij woonruimte de beëindiging worden toegewezen. Bij bedrijfsruimte ontbreekt de belangenafweging en kan de beëindigingsvordering dus al worden toegewezen als de dringendheid vaststaat.

Lees ook hier een eerder blog over renovatie.

Vóór alles: draagvlak

Kortom, er dienen nog wat stappen te worden ondernomen voordat deze renovatie kan worden gerealiseerd. Om te beginnen zal er eerst een plan moeten komen. Maar belangrijker dan een plan is draagvlak voor de renovatie. Zonder draagvlak, zoals blijkt uit deze situatie, kan een renovatie heel lang duren.

Cursus renovatie

Meer weten over renovatie? Op 10 oktober 2013 geven Ginio Beij en Michel Visser van M2 Advocaten een cursus over renovatie georganiseerd door het Centrum voor Postacademisch Onderwijs (CPO). Voor meer informatie en inschrijven klik hier

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)


[1] Alle citaten uit het Parool, 13 juni 2013, “de gemeente deed alles verkeerd”,  blz. 23

Strijd om koopzondagen voortaan alleen binnen de gemeente

Koopzondagen zijn al jaren een heet hangijzer in zowel de politiek als in winkelend Nederland. Er is veel discussie over de vraag hoeveel koopzondagen mogen worden toegestaan. Er is natuurlijk de culturele strijd tussen aanhangers van de zondagsrust en zij die vinden dat zondagsrust ook winkelen inhoudt. Ook tussen winkeliers zijn er echter verschillende opvattingen over de koopzondag. Kleine winkeliers vinden het te veel gevraagd om ook op zondag open te zijn, andere winkeliers vinden het juist een must om ook op zondag klanten te kunnen ontvangen.

De stand van zaken is nu als volgt. Artikel 2 van de Winkeltijdenwet verbiedt dat er mag worden gewinkeld op zon- en feestdagen. Gemeenten mogen voor maximaal 12 dagen per jaar van dit verbod een ontheffing verlenen (art. 3 lid 1 Winkeltijdenwet). Gemeenten mogen zelfs een ontheffing verlenen voor alle zon- en feestdagen, indien het betreffende gebied een substantiële aantrekkingskracht heeft op toeristen, waarbij de aantrekkingskracht niet mag worden veroorzaakt doordat de winkels zijn geopend (Art. 3 lid 3 sub a Winkeltijdenwet). Dit is de zogenaamde “Toerismebepaling”, die veel discussie heeft veroorzaakt. Sommige gemeenten verleenden een algehele vrijstelling, terwijl het maar de vraag was of er daadwerkelijk veel toeristen op die gemeenten af kwamen.

Een initiatiefwetsvoorstel van D66 en Groen Links maakt een einde aan dit systeem. De Toerismebepaling wordt opgeheven, en er wordt simpelweg bepaald dat de gemeenten zelf mogen beslissen of dan wel hoeveel koopzondagen worden toegestaan. Deze wet werd op 30 oktober 2012 aangenomen door de Tweede Kamer en onlangs op 28 mei 2013 ging ook de Eerste Kamer akkoord. Wanneer de wet ingaat is nog niet bekend.

Dit alles betekent nog niet dat de slag om de koopzondagen voorbij is. Het strijdtoneel verplaatst zich nu alleen exclusief naar het lokale niveau. Het gemeentebestuur en de raadsleden zullen nog steeds een afweging moeten maken of zij koopzondagen gaan toestaan en zo ja hoe vaak en in welke gebieden.

Belangrijke beslispunt is dan ook of alle winkels zondag open mogen zijn of slechts een selectie. Grote vraag is in dat geval hoe de koopzondagen dan verdeeld moeten worden. Gebeurt dit via een loting, en zo ja voor hoe lang dan en hoe voorkom je dat niet steeds dezelfde partijen naast het net vissen? Of houdt je als gemeente een zogenaamde “beauty contest”, waarbij er volgens een aantal criteria wordt gekozen voor de winkels die zondag open mogen zijn. Maar welke criteria dan?

Discussies over koopzondagen blijven voortduren. In Tilburg zijn recentelijk diverse rechtszaken geweest tussen gemeente en winkeliers vanwege onenigheid over koopzondagen, waarbij forse boetes zijn opgelegd. In de gemeenteraad van Haarlemmermeer is deze maand een hoogoplopende discussie geweest over de vraag of de winkels ook op zondagochtend open mochten zijn. Uiteindelijk is het er met pijn en moeite doorheen gekomen, maar het college stond op omvallen.

Kortom, dit onderwerp zorgt nog voor veel beroering en er zijn genoeg vragen over voor de lokale politiek om te beantwoorden. De strijd om de koopzondagen is nog lang niet voorbij.

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Factory Outlet Center in Halfweg. Een goede ontwikkeling?

Het jaar 2013 begon goed voor de gemeente Halfweg, want trots werd tijdens de Nieuwjaarsborrel aangekondigd dat er groen licht was gegeven voor het vestigen van een Factory Outlet Center in die gemeente. De ontwikkeling beslaat in totaal maar liefst 108.000 m2 waarbij 29.000 m2 aan detailhandel is toegestaan. De grootschaligheid van dit project maakt veel discussie los en wordt door sommigen gezien als een bedreiging voor het winkelbestand in de Nederlandse binnenstad.

Wat is een Factory Outlet Center?

Een Factory Outlet Center (“FOC”) is een uit de Angelsaksische landen overgewaaid detailhandelsconcept. Bij een FOC gaat het doorgaans om winkels waar door fabrikanten met veel korting voorraden worden verkocht die uit de handel zijn genomen, bijvoorbeeld restpartijen omdat er een nieuwe collectie in de reguliere winkels is uitgebracht. Vaak is een FOC voornamelijk gericht op de modebranche. Het FOC Halfweg onderscheidt zich doordat er een breder branchepatroon is. Zo is het de bedoeling dat er ook een grote supermarkt komt met drogisterij/slijterij van in totaal 4.000 m2 aan winkelvloeroppervlak.

In Nederland zijn er nu drie FOC’s, het zgn. Designer Outlet Center (DOC) in Roermond, het FOC Bataviastad en het FOC Rosada in Roosendaal. Ik ben zelf betrokken geweest bij de procedures rondom het FOC Rosada in Roosendaal. Naast veel juridische strijd over luchtkwaliteit, kapvergunningen en beschermde vleermuissoorten was een belangrijk twistpunt: hoeveel ruimte is er voor een FOC in Nederland en wat is het effect daarvan op de binnenstad? Destijds was de heersende opinie dat er in Nederland alleen nog maar ruimte was voor één FOC. Om de binnenstad te beschermen werden er voorts strenge eisen gesteld aan de branchering binnen het FOC. De invulling van het FOC Halfweg laat zien dat die uitgangspunten van het detailhandelsbeleid zijn verschoven de afgelopen jaren.

Juridisch kader FOC Halfweg

De plannen voor het FOC Halfweg worden nu groots gelanceerd, maar in feite is de juridische strijd daaromtrent al een paar jaar bezig. Heet hangijzer in de discussie was het vaststellen van het bestemmingsplan “Halfweg West 2008”, waarin detailhandel op deze grote schaal was opgenomen. Belangrijk discussiepunt was in hoeverre door dit bestemmingsplan het voorzieningenniveau van de detailhandel in de omliggende gemeenten duurzaam ontwricht zou kunnen worden. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (“de Afdeling”) oordeelde in een uitspraak van 12 december 2009 dat enkele winkeliers in de omliggende binnensteden mogelijk inderdaad negatieve gevolgen zouden ondervinden van de voorziene grootschalige detailhandel in Halfweg. Volgens de Afdeling is echter doorslaggevend of er uiteindelijk voor de consument voldoende voorzieningen overblijven die op redelijke afstand bereikbaar zijn. Aangezien in het gedeelte van Nederland waarin Halfweg ligt voldoende winkels zijn, is er volgens de Afdeling geen vrees om te veronderstellen dat er geen voorzieningen voor de consument overblijven.

Deze uitspraak[1] markeerde een breuk met het beleid van voorheen, waarbij de binnenstad sterker werd beschermd door het PDV/GDV-beleid.

PDV/GDV-beleid

Nederland kende van oudsher een strikt beleid om de winkelgebieden in de binnenstad te beschermen, in planologisch jargon ook wel de “fijnmazige structuur van de winkelvoorzieningen” genoemd. Tot enkele jaren geleden gold het zogenaamde PDV/GDV-beleid, waarbij PDV staat voor “perifere detailhandelsvestigingen” en GDV voor “grootschalige detailhandelsvestigingen”. Een perifere detailhandelslocatie kan omschreven worden als een locatie aan de rand van de stad, meestal dichtbij een snelwegknooppunt, met veel parkeerplaatsen en ruimte voor grote winkelvestigingen.

Het PDV/GDV-beleid hield in dat in beginsel op perifere lokaties alleen detailhandelsvestigingen toegestaan waren voor grote goederen. Daar vielen de zgn. ABC-goederen onder (Auto’s, Boten en Caravans), maar ook bijvoorbeeld meubelzaken. Later werden ook winkels met kleinere goederen toegestaan, maar dan wel met een groot winkelvloeroppervlak (bijvoorbeeld de MediaMarkt). Grote supermarkten waren echter niet toegestaan, zodat Nederland niet het fenomeen kent van de zgn. weidewinkels (zoals de hypermarché in Frankrijk). Grote shoppingmalls op perifere lokaties komen in Nederland nu nog niet voor. Voorstanders van het PDV/GDV-beleid menen dat door het strikt uitvoeren van dat beleid Nederland nog steeds rijk is aan attractieve winkelgebieden in de binnenstad. Er was echter ook kritiek op dit beleid, omdat het de nieuwe ontwikkelingen in de detailhandel tegenhield, waarbij de trend is dat winkelvestigingen steeds grootschaliger worden. In de Nota Ruimte uit 2004 werd het PDV/GDV-beleid dan ook losgelaten en werd het aan de lokale overheden overgelaten om het perifere detailhandelsbeleid te regelen. Eerst volgden de lokale overheden nog het PDV/GDV-beleid, maar langzamerhand werd dat losgelaten. De toegenomen versoepeling van het PDV/GDV-beleid is een reden waarom het winkelbestand in de binnenstad onder druk staat, naast andere redenen die er al zijn.

Negatieve ontwikkelingen voor het winkelbestand in de binnenstad.

Er zijn in hoofdzaak drie oorzaken waarom het winkelbestand, waaronder die in de binnenstad, onder druk staat. Om te beginnen is daar, zoals voor iedere branche, de economische crisis van de afgelopen jaren. Verder heeft de omzet van winkelvestigingen te lijden onder de toenemende populariteit van internetverkopen. Steeds meer consumenten oriënteren zich in de winkel om vervolgens op internet de goedkoopste aanbieder te zoeken. De omzet trekt dus weg uit de fysieke winkelvestigingen. De derde oorzaak komt vanuit een andere hoek. Veel winkeliers zijn zelfstandige ondernemers, vaak familiebedrijven, die simpelweg geen opvolging hebben. Dat komt deels door de vergrijzing en deels omdat de jongere generatie er niet (meer) voor voelt om de winkel over te nemen maar liever iets anders gaat doen.

Vanwege het loslaten van het PDV/GDV-beleid en de versoepeling van de rechtspraak komt er dus nu nog een bedreiging bij, met het FOC Halfweg als voorbeeld. Het FOC Halfweg heeft  een verzorgingsgebied dat veel groter is dan het relatief kleine Halfweg zelf. Het FOC Halfweg zal concurreren met de binnensteden van o.m. Haarlemmermeer (Hoofddorp etc.), Haarlem, Amsterdam, Amstelveen, Heemstede en Velsen. Het is zeer de vraag of dit overaanbod toegevoegde waarde zal hebben.

Hoe nu verder met de discussie over het FOC Halfweg en de binnenstad?

De (juridische) strijd rondom het FOC Halfweg lijkt nog niet voorbij. De CBW-MITEX, de branche-organisatie van ondernemers in wonen, mode, schoenen en sport is bijvoorbeeld kritisch over de plannen en heeft aangekondigd zich met juridische middelen er tegen te verzetten. De juridische discussie zal zich echter vermoedelijk beperken tot de vraag of de bewuste plannen passen binnen het eerder genoemde bestemmingsplan. De onderliggende discussie, of een dergelijke grootschaligheid op een perifere locatie planologisch passend is, werd in essentie reeds beslecht bij de procedure over het vaststellen van het bestemmingsplan.

Belangrijker nog is dat, zoals hiervoor geschetst, er een tendens in het beleid en de rechtspraak is die ruimte geeft voor veel grootschalige detailhandel op perifere lokaties van uiteenlopende branchering. Het moment dat er grote shopping malls op snelwegknooppunten in Nederland gaan verschijnen lijkt niet ver meer weg. Het is de vraag of dat een wenselijke ontwikkeling is. Het wordt tijd dat beleidsmakers daar een oplossing voor vinden, omdat anders de aantrekkelijkheid van winkelgebieden in de Nederlandse binnensteden wel eens sterk zou kunnen afnemen.

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Uitspraak Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State inz. bestemmingsplan “Halfweg West 2008”


[1] Deze uitspraak past in een eerder ingezette lijn, zie bijvoorbeeld ook Uitspraak ABRvS 10 juni 2009, LJN: BI7245. Volgens sommigen speelt ook de Europese Dienstenrichtlijn uit 2010 een rol in het versoepelen van de rechtspraak hierover.