Berichten

NVM-makelaar mag niet met twee maten meten

De Hoge Raad heeft onlangs geoordeeld dat een NVM-makelaar aansprakelijk gesteld kan worden voor het vermelden van een (onjuist) woonoppervlakte in een verkoopbrochure die niet is gemeten volgens een door de NVM vastgestelde meetinstructie. Een clausule in de verkoopbrochure die zegt dat er geen rechten ontleend kunnen worden aan informatie in de brochure doet niet af aan die aansprakelijkheid.

 NVM meetinstructie

Sinds 2010 zijn NVM-makelaren verplicht de woning op te meten volgens een speciale uniforme NVM-meetinstructie.  Op deze manier wil de NVM bevorderen dat klanten exact weten waar ze aan toe zijn in het geval een NVM-makelaar opgaaf doet van de oppervlakte. Ondanks deze maatregel blijken helaas niet alle NVM-makelaren zich aan deze meetinstructie te houden. Het tuchtcollege van de NVM berispt dan ook regelmatig leden voor het vermelden van een grotere hoeveelheid vierkante meters dan bij een goede uitvoering van de meetinstructie het geval zou zijn. Vraag is of de makelaar daarnaast ook civielrechtelijk onrechtmatig heeft gehandeld jegens de koper en derhalve  aansprakelijk gesteld kan worden.

Onrechtmatig (ook bij standaard uitsluitingsclausule)

Bij beantwoording van die vraag sluit de Hoge Raad zich aan bij een eerdere uitspraak van het  hof Amsterdam. Het hof oordeelde dat een makelaar onrechtmatig handelt indien hij een grotere  woonoppervlakte vermeldt dan bij het volgen van de meetinstructie het geval zou zijn omdat de koper van een woning in belangrijke mate erop mag vertrouwen  dat conform de meetinstructie is gemeten. De meetinstructie, die door de NVM verplicht is gesteld aan haar leden, strekt uitdrukkelijk tot bescherming van de belangen van de aspirant-kopers. Een NVM-makelaar kan derhalve niet zonder meer een andere meetmethode hanteren. Dat een makelaar in de verkoopbrochure stelt dat geen rechten mogen worden ontleend aan in de verkoopbrochure genoemde afmetingen wordt door het hof en de Hoge Raad terzijde geschoven. “Een dergelijke standaardmededeling is op zichzelf genomen niet specifiek genoeg om afbreuk te kunnen doen aan het vertrouwen dat de aspirant-koper aan het verplichte karakter van de meetinstructie mag ontlenen.”

Uitzonderingen

Ofschoon het uitgangspunt is dat een NVM-makelaar onrechtmatig handelt als hij zich niet houdt aan de vastgestelde meetinstructie kan dat anders zijn wanneer;

  1. de koper moest uit verklaringen of gedragingen van de makelaar begrijpen dat een andere meetmethode werd gebruikt;
  2. er sprake is van specifieke omstandigheden die aanleiding hadden moeten zijn voor de koper om te twijfelen aan de opgegeven oppervlakte.

Heeft de koper wel schade geleden?

Ten slotte kan er wel sprake zijn  van onrechtmatig handelen, maar kan er desondanks geen schade zijn. In een zaak voor het Hof Arnhem-Leeuwarden had de makelaar zich eveneens niet gehouden aan de door de NVM gehanteerde meetinstructie. Echter bleek de woning ondanks de kleinere afmeting toch meer waard geworden dan de prijs die oorspronkelijk was betaald voor de woning. Voorts kon de koper niet aannemelijk maken dat hij de woning niet had gekocht voor hetzelfde bedrag als hij had geweten dat de woning kleiner was. Het hof wees het verzoek tot schadevergoeding dan ook af nu er feitelijk geen sprake was van schade.

Voldoet uw woning niet aan hetgeen door de makelaar is voorgespiegeld? Neemt u dan gerust contact op met M2 advocaten voor vrijblijvend advies.

 

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Mededeling makelaar. Opdrachtgever gebonden? Schending zorgplicht?

Deze vragen kwamen onlangs aan de orde in een zaak bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. De casus was als volgt.

Verkoper schakelt een makelaar in bij de verkoop van zijn woning. Naast de woning bevindt zich een pand met een tuin. In de tuin is het restant van een voormalige woning gelegen (hierna: “de ruїne”). Volgens koper zou de makelaar voorafgaand aan de koop hebben verzekerd dat er op de plaats van de ruїne niet gebouwd zou worden. Na de koop is gebleken dat de eigenaar van het buurperceel een bouwvergunning heeft verkregen voor een nieuw te bouwen woning op de plek van de ruїne. Koper stelt vervolgens verkoper en de makelaar aansprakelijk voor de door hem geleden schade.

Ten opzichte van de verkoper stel koper zich op het standpunt dat hij gedwaald heeft bij het aangaan van de koopovereenkomst. Of anders gezegd: had koper een juiste voorstelling van zaken met betrekking tot de bouwplannen van de eigenaar van het buurperceel gehad, dan had hij de koop niet onder dezelfde voorwaarden gesloten (lees: dan had hij een lagere koopprijs betaald). Ten opzichte van de makelaar heeft koper zich op het standpunt gesteld dat de makelaar onrechtmatig gehandeld heeft door mede te delen dat op de plaats van de ruїne niet gebouwd zou worden, terwijl gebleken is dat dit wel het geval is.

Het Hof kijkt allereerst naar de vraag of verkoper gebonden is door de uitlatingen van de makelaar. Daarbij wijst het Hof erop dat een makelaar in beginsel optreedt als bode en niet als vertegenwoordiger of gevolmachtigde van de opdrachtgever. Voor het binden van de opdrachtgever zijn bijkomende feiten en omstandigheden noodzakelijk, zoals bijvoorbeeld mededelingen van de makelaar over de inhoud van de bemiddelingsovereenkomst en/of gedragingen van de opdrachtgever. Deze bijkomende feiten en omstandigheden zijn niet gesteld of gebleken, aldus het Hof. Dit betekent dat de mededeling van de makelaar omtrent de ruïne niet kan worden toegerekend aan verkoper. Daarmee is het beroep op dwaling ongegrond. De verkoper is dus niet aansprakelijk.

Vervolgens beoordeelt het Hof de vraag of de makelaar voldoende zorgvuldig heeft gehandeld. Daarbij stelt het Hof voorop dat, ervan uitgaande dat de makelaar de bewuste mededeling omtrent de ruїne heeft gedaan, deze mededeling niet ziet op een relevante eigenschap van de onroerende zaak zelf, maar op een aspect in de omgeving daarvan. In dat geval mag van een potentiёle koper iets meer oplettendheid worden verwacht dan bij een mededeling van de makelaar over de onroerende zaak zelf, aldus het Hof.

Het standpunt van koper dat de mededeling van de makelaar moet worden opgevat als een garantie voor de toekomst, deelt het Hof niet. Daarbij overweegt het Hof dat het een feit van algemene bekendheid is dat bestemmingsplannen kunnen wijzigen en dat eigenaren van aangrenzende percelen wijziging in hun percelen kunnen aanbrengen. Ook laat het Hof meewegen dat koper niet op de enkele mededeling van de makelaar heeft vertrouwd, maar ook zelf voorafgaand aan de koop onderzoek heeft gedaan naar de vraag of sprake was van bouwplannen met betrekking tot de ruїne en daartoe navraag bij de gemeente heeft gedaan.

Voor wat betreft de juistheid van de mededeling van de makelaar overweegt het Hof dat ten tijde van de mededeling sprake was van een bestemmingsplan op grond waarvan op de plek van de ruїne enkel een bijgebouw mocht worden gerealiseerd. Pas later (lees: na de koop) is vrijstelling van het bestemmingsplan verleend voor het bouwen van een woning op de plek van de ruїne. Dat betekent dat de mededeling van de makelaar in overeenstemming was met het bestemmingsplan. Bovendien heeft de makelaar voorafgaand aan de koop navraag bij de gemeente gedaan, waarop de gemeente te kennen heeft gegeven dat er geen bouwplannen met betrekking tot de tuin van het buurperceel waren. Kortom: de mededeling van de makelaar was juist. Ook de makelaar is dus niet aansprakelijk.

Uit de uitspraak volgt dat een makelaar niet snel als gevolmachtigde van zijn opdrachtgever wordt gezien. Daarnaast volgt uit de uitspraak dat een makelaar niet alleen ten opzichte van zijn opdrachtgever, maar ook ten opzichte van derden een zorgplicht heeft en dat de vraag of deze zorgplicht geschonden is, wordt beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Is een makelaar aansprakelijk voor vermelden onjuist woonoppervlak?

Stel, u heeft interesse in een woning en de verkopend makelaar vertelt u dat de woonoppervlakte 60 m2 is. Verguld met deze oppervlakte koopt u de woning. Tegen de tijd dat u de woning weer wilt verkopen is het plezier aanzienlijk minder. Bij een meting blijkt dat de daadwerkelijke oppervlakte slechts 51 m2 is. Kunt u de verkopend makelaar hierop aanspreken?

Deze vraag kwam aan bod in de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 11 september 2013. In die kwestie stond er in de verkoopinformatie van de makelaar dat de oppervlakte van de woning 60 m2 was. De koop werd gesloten voor € 110.000,-. Toen de koper de woning wilde verkopen bleek de oppervlakte slechts 51 m2 te zijn. Hij stelde de verkopend makelaar hiervoor aansprakelijk.

De eerste vraag is of de verkopend makelaar wel aansprakelijk kan zijn jegens de koper. De makelaar heeft daar immers geen contract mee. Volgens vaste rechtspraak kan een verkopend makelaar afhankelijk van de omstandigheden ook jegens derden aansprakelijk zijn. Een verkopend makelaar dient ook tegenover een koper, ook al is die niet zijn klant, zorgvuldig te zijn in de informatieverstrekking.

In dit geval betrof het een NVM-makelaar. De NVM heeft sinds 2010 een meetinstructie uitgevaardigd die inhoudt dat iedere makelaar volgens dezelfde norm (NEN 2580) moet meten. Dit om uniformiteit te krijgen in de genoemde oppervlaktes en discussies daarover te voorkomen.

Deze makelaar had zich niet gehouden aan deze meetinstructie. De rechter meende dat de koper erop had mogen vertrouwen dat de genoemde oppervlakte was berekend volgens de meetinstructie. De makelaar werd dus aansprakelijk gehouden voor de schade. De rechter berekende de schade door de vierkante meterprijs ten tijde van de aankoop evenredig in mindering te brengen op de aankoopprijs en stelde de schade vast op € 12.000,-. Een fors bedrag dus gezien de aankoopprijs van € 110.000,-.

Voor NVM-Makelaars is het dus van belang om de vermelde oppervlaktes in de verkoopinformatie te berekenen volgens de meetinstructie.

De makelaar: Welke verplichtingen heeft hij eigenlijk?

De verplichtingen die voortvloeien uit de bemiddelingsovereenkomst

Altijd handig, opsommingen/ezelsbruggetjes. Zo is ook een rijtje te maken over de verplichtingen die voor de makelaar voortvloeien uit de bemiddelingsovereenkomst.

De verplichtingen[1]:

1. De zorgplicht;

De makelaar is gehouden als goed opdrachtnemer te handelen.

Toetsingskader: Heeft de makelaar gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou zijn gegaan? Zie mijn eerdere blog: de-makelaar-beroepsfouten-en-de-zorgplicht.

2. De verplichting om aanwijzingen van de opdrachtgever op te volgen;

Er moet in beginsel gevolg worden gegeven aan tijdig verleende en verantwoorde aanwijzingen. Het niet opvolgen van aanwijzingen kan tot de conclusie leiden dat de makelaar niet aan zijn zorgplicht heeft voldaan.

3. De informatieplicht;

De makelaar moet de opdrachtgever regelmatig op de hoogte houden van zijn werkzaamheden ter uitvoering van de opdracht en hem direct in kennis stellen van de voltooiing van de opdracht, indien de opdrachtgever daarvan onkundig is.

Hoe ver de informatieplicht precies reikt moet van geval tot geval worden bekeken. De informatieplicht is in ieder geval niet per definitie beperkt tot het verstrekken van alleen gevraagde informatie. Het kan zo zijn dat van de makelaar wordt verwacht dat hij de opdrachtgever bijzonder actief van informatie voorziet.

4. De verantwoordingsplicht;

De makelaar dient zich te verantwoorden aan de opdrachtgever over het hoe en waarom van het (niet) voltooien van zijn opdracht. Dit houdt onder meer in dat een dossier moet worden bijgehouden. Deze dossierplicht gaat zo ver dat de partijen die bij de overeenkomst betrokken zijn recht hebben op inzage in het dossier van de makelaar. De makelaar is zelfs verplicht om actief inzage in het dossier te verschaffen.

In hoeverre het afleggen van verantwoording verschuldigd is, is mede afhankelijk van de verhouding tussen partijen. Het maakt een verschil of partijen voor het eerst met elkaar werken of dat zij dagelijks met elkaar werken.

5. De rekenplicht;

Als de makelaar in het kader van de opdracht gelden heeft ontvangen of uitgegeven dan moet ook ten aanzien daarvan verantwoording kunnen worden afgelegd.

6. De verplichting om aan de opdrachtgever af te dragen wat de makelaar vanwege de opdracht onder zich heeft;

Stukken die zich onder de makelaar bevinden in verband met de opdracht dienen aan de opdrachtgever te worden afgestaan (in beginsel) na voltooiing van de opdracht. Een interessante discussie die in dit verband kan bestaan is of een makelaar een beroep kan doen op zijn retentierecht indien de rekening, ondanks de voltooiing van de opdracht, nog niet is betaald of dat er voor moet worden gevreesd dat de rekening niet zal worden betaald.

7. De verplichting om de opdracht (in beginsel) zelf uit te voeren;

De opdrachtgever heeft vaak vertrouwen in een bepaald persoon en verstrekt uitdrukkelijk aan die persoon de opdracht. In de praktijk blijkt echter dat een opdracht minder vaak dan gedacht (volledig) wordt uitgevoerd door de persoon aan wie de opdracht is verstrekt.

Om te voorkomen dat over dit punt een probleem met de opdrachtgever ontstaat is het het beste om de hierover gemaakte afspraken uitdrukkelijk vast te leggen in de overeenkomst die met de opdrachtgever wordt gesloten.

8. De verplichting om belangenverstrengeling te voorkomen.

Verstrengeling van belangen moet in principe worden voorkomen. Een makelaar kan zelfs schadeplichtig zijn bij “het dienen van twee heren”.

In een volgende blog zal ik aan de hand van recente jurisprudentie een nadere invulling geven aan de afzonderlijke verplichtingen. Ik zal daarbij met name nader ingaan op de verplichting om verstrengeling van belangen te voorkomen. Hier is namelijk nog het nodige over te vertellen.

Zijn er reeds nu vragen, we horen het graag.

Michel Visser (visser@m2advocaten.nl)



[1] In beginsel, tenzij rechtsgeldig uitgesloten.

De Makelaar: Beroepsfouten en de zorgplicht

Als een verhuurder een makelaar inschakelt om een huurder[1] te vinden, dan dient de makelaar zich bij de uitvoering van zijn opdracht aan een zorgplicht te houden.

Dit betekent concreet dat de makelaar zich dient te gedragen zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou zijn gegaan (artikel 7:401 BW).

Hoe deze norm precies moet worden ingevuld is te herleiden uit de jurisprudentie.

Een goed voorbeeld van hoe ver de zorgplicht reikt is te vinden in een uitspraak die onlangs, op 9 april jl., werd gewezen door het Hof Leeuwarden (Uitspraak).

Casus

De eigenaar van een woonboerderij had de opdracht aan een makelaar verstrekt om de woonboerderij te verhuren. De makelaar heeft daarop iemand geïntroduceerd als belangstellende voor de woonboerderij (hierna: de huurder). De huurder was op dat moment verbonden aan Connecting Human, welke onderneming ex-tbs’ers begeleid. De huurder wilde de boerderij huren om deze met zijn gezin te gaan bewonen. De makelaar heeft daartoe een concept huurovereenkomst opgesteld. In het concept van de huurovereenkomst staat als huurder vermeld: de huurder, optredend namens Connecting Human[2].

Daags daarop heeft een gesprek plaatsgevonden tussen partijen en de huurder. Tijdens dit gesprek heeft de eigenaar – die bekend was met de activiteiten van de huurder – gevraagd naar de bedoeling van de huurder met de woonboerderij. De eigenaar  wilde namelijk voorkomen dat ex-tbs patïenten in de woning zouden komen. De huurder heeft toen uitdrukkelijk verklaard dat het zijn bedoeling was om de woning met zijn gezin te gaan bewonen.  Enige tijd na ondertekening van de huurovereenkomst bleek het gehuurde echter toch te worden gebruikt ten behoeve van de begeleiding van ex-tbs patiënten.

Omdat de huur niet werd betaald en vanwege het met de huurovereenkomst gestelde strijdige gebruik is de eigenaar tegen de huurder een kort geding gestart waardoor uiteindelijk de ontruiming van het gehuurde is bewerkstelligd. Lastigheid in deze procedure lijkt te zijn geweest dat Human Connecting zich op het standpunt stelde dat er geen sprake was van gebruik van het gehuurde in strijd met de huurovereenkomst. Het gehuurde was immers aan Human Connecting verhuurd, zo was de stelling van de huurder en Connecting Human.

Een ander relevant detail in deze zaak was dat – voordat de huurovereenkomst was getekend – de makelaar de sleutels van het gehuurde aan de huurder had afgegeven, alhoewel op dat moment nog geen waarborgsom was overgemaakt. De desbetreffende waarborgsom is ook later niet meer door de huurder betaald.

Waarom is deze uitspraak van belang?

De eigenaar stelde zich op het standpunt dat de makelaar een beroepsfout had gemaakt. De makelaar zou niet aan zijn zorgplicht hebben voldaan.

De eigenaar voerde daartoe het volgende aan:

1. De makelaar heeft een fout gemaakt door in de huurovereenkomst de zinsnede “de huurder, optredend namens Connecting Human” op te nemen;

2. De makelaar had niet voor de ondertekening van de huurovereenkomst en voor de storting van de waarborgsom de sleutels aan de huurder mogen afgeven.

Het Hof oordeelde als volgt:

ad 1)

De makelaar heeft, door eigenmachtig en in strijd met de bedoeling van partijen de huurovereenkomst te stellen op naam van “de huurder optredend namens Connecting Human” het risico geschapen, welk risico zich ook heeft verwezenlijkt, dat – in strijd met de uitdrukkelijke wens van de eigenaar – Connecting Human de woning in gebruik zou nemen en dat de huurder – met een beroep op de letter van het contract – het standpunt zou innemen dat Connecting Human huurder was. Hiermee heeft de makelaar jegens de eigenaar zijn zorgplicht geschonden. Dit geldt temeer nu tijdens de eerdergenoemde bespreking tussen partijen en de huurder door de eigenaar expliciet is aangegeven dat hij geen ex-tbs’ers in de woning wilde maar alleen de huurder met zijn gezin, zodat het op de weg van de makelaar als redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar had gelegen om voor een op dit punt sluitend geformuleerd huurcontract zorg te dragen.

De enkele bepaling in de huurovereenkomst dat het gehuurde uitsluitend bestemd was om te worden gebruikt als woonruimte was daarvoor niet voldoende. De woning werd immers gebruikt als woning, echter niet door de huurder met zijn gezin maar (via Connecting Human) door ex-tbs’ers.

ad 2)

De makelaar is ook hiermee tekortgeschoten in de naleving van de jegens de eigenaar bestaande zorgplicht, omdat een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar zich er eerst van zou hebben vergewist dat de waarborgsom en de maandhuur zijn voldaan alvorens de sleutels van het gehuurde ter beschikking te stellen.

Schadevergoeding

Ontruimingskosten

Gelet op het voorgaande komt de vraag aan de orde of en zo ja, in  hoeverre de makelaar aansprakelijk is voor de door de eigenaar geleden schade.

Er zijn meerdere schadeposten die door de eigenaar worden opgevoerd. Ik raad aan de uitspraak daarvoor te lezen. Een belangrijke schadepost die in ieder geval wordt toegewezen is die ten aanzien van de kosten ontstaan vanwege de kort geding procedure ad EUR 13.500,-, waarvan meer dan EUR 11.000,- aan advocaatkosten.

Het Hof was van oordeel dat deze kosten toewijsbaar zijn omdat de huurder en Connecting Human zich – als gevolg van de beroepsfout van de makelaar – op het standpunt konden stellen dat, gelet op de tekst van de van de huurovereenkomst opgemaakte akte, Connecting Human als huurder diende te worden aangemerkt.

De waarborgsom

Het voorgaande geldt ook voor de waarborgsom. Als de makelaar aan zijn zorgplicht had voldaan, dan zou deze schade niet zijn ontstaan en daarom komt ook deze schade voor vergoeding in aanmerking.

Conclusie

De hiervoor behandelde uitspraak maakt duidelijk dat een makelaar meer moet doen dan het enkele aandragen van een huurder. Zo dient hij zich er bij het opstellen van een huurovereenkomst ervan te vergewissen dat hij een juridisch juist stuk aflevert. Daarbij dient de makelaar prudent om te gaan met het verstrekken van sleutels voordat het tot een ondertekening van de huurovereenkomst is gekomen en (voor zover dat wel het geval is) voordat volledig is voldaan aan de voorwaarden voor het verstrekken van die sleutels. Dit geldt temeer nu de sleuteloverdracht in beginsel een kritisch moment in het leven roept.

Vragen over het voorgaande of meer informatie gewenst? We horen het graag.

Michel Visser (visser@m2advocaten.nl)



[1] Het kan vanzelfsprekend ook (bijvoorbeeld) een opdracht tot koop of verkoop zijn. Verhuur dient slechts als voorbeeld.

[2] En ook in de later getekende huurovereenkomst.

De Makelaar: Geen schriftelijke bemiddelingsovereenkomst, heb ik een probleem?

Nee, dat hoeft niet.

Aan de totstandkoming van een bemiddelingsovereenkomst zijn namelijk geen voorwaarden verbonden, deze is dus vormvrij. Ook het niet maken van afspraken over de hoogte van de vergoeding van de bemiddeling staat niet in de weg aan het ontstaan van een bemiddelingsovereenkomst.

Je zult het, indien er niets op schrift staat, wel moeten hebben van de feitelijke omstandigheden die alsnog tot de conclusie leiden dat er van een bemiddelingsovereenkomst sprake is.

Dit blijkt in de praktijk een vaak niet goed begrepen punt te zijn.

Vaak wordt nog in gerechtelijke procedures gesteld dat – omdat er nu eenmaal geen schriftelijke overeenkomst ligt (sec) – er dus geen loon verschuldigd is.

Dat is echter niet zo. Zie onder meer een uitspraak van de rechtbank Rotterdam (Uitspraak).

Casus

A exploiteert een onderneming die zich bezighoudt met de werving en selectie van personeel in sales en marketing[1]. S drijft een onderneming die zich bezighoudt met het samenstellen, organiseren en verkopen van reizen.

Op 3 september 2009 heeft A telefonisch contact opgenomen met S. Tijdens dit telefoongesprek heeft S medegedeeld dat zij een vacature had openstaan voor de functie van ‘Adwords specialist’.

In december 2009 heeft A het C.V. van dhr. B aan S gezonden in verband met voornoemde openstaande vacature. Vervolgens heeft A een afspraak geregeld tussen S en B. Vervolgens heeft het gesprek plaatsgevonden. S heeft B voor de functie afgewezen. Hij is vervolgens door bemiddeling van A in dienst getreden bij een ander bedrijf.

In de loop van 2010 heeft S op diverse websites een vacature geplaatst voor de functie van ‘Online marketeer’. B heeft hierop – zonder tussenkomst van A – gereageerd. Op 20 september 2010 is B in de functie van ‘Online marketeer’ in dienst getreden bij S. A heeft vervolgens aanspraak gemaakt op een bemiddelingsvergoeding omdat er uiteindelijk een arbeidsovereenkomst tussen S en B tot stand was gekomen en haar bemiddelingsopdracht dus was vervuld. S verweerde zich onder meer met de stelling dat er geen bemiddelingsovereenkomst was, omdat deze niet op schrift stond.

De rechtbank achtte voor haar oordeel de volgende omstandigheden van belang:

1. A heeft B bij S als kandidaat voorgesteld;
2. A heeft een gesprek geregeld tussen B en S;
3. Dit gesprek heeft ook plaatsgevonden.

De rechter overweegt dat ongeacht of S opdracht heeft gegeven tot voornoemde (bemiddelings)activiteiten, S heeft gehandeld alsof een bemiddelingsovereenkomst tussen partijen was ontstaan.

Het verweer van S dat de bemiddelingsactiviteiten van A geheel vrijblijvend waren ging naar de mening van de rechter niet op, omdat het aandragen van kandidaten, gevolgd door het regelen van een gesprek tussen de kandidaat en S, welke gesprek ook daadwerkelijk heeft plaatsgevonden, de kern van de bemiddelingsovereenkomst betrof. S had daaruit moeten begrijpen dat zij niet geheel vrijblijvend gebruik kon maken van de diensten van A.

De rechtbank is dan ook van oordeel dat tussen partijen een bemiddelingsovereenkomst is ontstaan.

De opvolgende vraag is dan natuurlijk nog of en wanneer in een situatie als de onderhavige (maar ook meer in het algemeen) loon verschuldigd is. Ik kom daar in een volgende blog uitgebreid op terug. Trouwens, in de casus die ik hiervoor behandelde werd geen loon toegewezen.

Reeds vragen over het voorgaande, ik hoor het graag.

Michel Visser (visser@m2advocaten.nl)



[1] Het had echter ook een makelaarskantoor kunnen zijn, dit voor de relevantie van deze uitspraak voor de blog.

De makelaar: bode of gevolmachtigde?

In de praktijk komt het vaak voor dat een makelaar nauw betrokken is bij de totstandkoming van een koop- of huurovereenkomst. Maar in hoeverre kan een makelaar zijn opdrachtgever binden? Als een makelaar aangeeft dat zijn opdrachtgever akkoord is, is de overeenkomst dan gesloten?

In het algemeen geldt als uitgangspunt dat degene die als gevolmachtigde een rechtshandeling verricht moet instaan voor het bestaan en de omvang van die volmacht, tenzij de andere partij moet begrijpen dat een toereikende volmacht ontbreekt.

Als de andere partij erop mocht vertrouwen dat een volmacht bestond terwijl dat niet zo was, dan moet de ‘pseudo-gevolmachtigde’ aan die partij het positief contractbelang vergoeden. Met andere woorden, de andere partij moet in de situatie/vermogenspositie worden gebracht die hij zou hebben gehad als er wel een toereikende volmacht was geweest.

Hoe zit dit nu met een makelaar?

Heeft deze een volmacht om bijvoorbeeld een koop te sluiten? Mag de andere partij erop mag vertrouwen dat de makelaar een dergelijke volmacht heeft?

Nee, is het antwoord op beide vragen.

Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad houdt enkel de opdracht tot het bemiddelen bij het tot stand komen van een koopovereenkomst door een makelaar geen volmacht in om de achterman (lees: de opdrachtgever) bindend te vertegenwoordigen. Ook wordt daarmee door die achterman de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid niet opgewekt.

Een makelaar treedt in beginsel op als bode van zijn opdrachtgever.

Daarnaast brengt het hiervoor omschreven uitgangspunt met zich dat ook de makelaar zich er op kan beroepen dat de andere partij moest weten dat de makelaar geen volmacht heeft en dus geen rechtsgeldige toezeggingen namens zijn opdrachtgever kan doen.

Maar:

Wanneer een makelaar, hoewel niet bevoegd de opdrachtgever te vertegenwoordigen, zich zodanig gedraagt dat de wederpartij daaruit mag afleiden dat hij als gevolmachtigde van de opdrachtgever heeft gehandeld, is hij schadeplichtig (artikel 3:70 BW[1]).

De andere partij dient daarvoor dan echter wel voldoende feiten en omstandigheden te stellen op grond waarvan hij heeft aangenomen, en mocht aannemen, dat de makelaar niet als bode, maar als gevolmachtigde handelde.

De enkele omstandigheid dat een makelaar, die is ingeschakeld bij de verkoop van een onroerende zaak, aan een gegadigde die een bod op die zaak heeft gedaan, meedeelt dat de opdrachtgever instemt met het bod, brengt in beginsel niet mee dat de andere partij daaruit mag afleiden dat de makelaar als gevolmachtigde van de opdrachtgever handelt.

Ook onlangs kwamen soortgelijke vragen als hiervoor weer aan de orde[2]. Het betrof dit keer een horecamakelaar die onderhandelingen voerde ten aanzien van de verkoop van een horecabedrijf.

De makelaar voerde in het kader van de uitoefening van zijn taak de volgende handelingen uit:

– de makelaar voerde “namens” de café-uitbater de vele onderhandelingen met de andere partij; Hij gaf aan dat hij de verkoop van het café regelde;
– de makelaar verstrekte een concept-koopovereenkomst aan de andere partij;
– de makelaar onderhield de contacten met onder meer de boekhouder van de café-uitbater;
– de makelaar deed aan de andere partij het aanbod om te helpen bij het overdragen van de vergunningen;
– de makelaar nam met de andere partij de inventaris door.

Deze omstandigheden achtte het Hof werkzaamheden die alle gekwalificeerd kunnen worden als de gebruikelijke werkzaamheden van een horecamakelaar. Deze type werkzaamheden leidden naar het oordeel van het Hof dan ook niet tot de slotsom dat de makelaar zich jegens de andere partij als een gevolmachtigde presenteerde.

Interessant in deze uitspraak is nog dat het Hof overweegt dat ook indien de makelaar tegen de kopende partij zou hebben gezegd dat de deal rond was, ook uit die mededeling nog niet kan worden afgeleid dat de makelaar zich heeft opgesteld als een gevolmachtigde van de verkopende partij.

Uit deze uitspraak blijkt dus nogmaals dat een makelaar niet snel als een gevolmachtigde van zijn opdrachtgever wordt gezien.

Als er vragen zijn over het voorgaande, we horen het graag.

M2 Advocaten

 


[1] Artikel 3:70 BW: “Hij die als gevolmachtigde handelt, staat jegens de wederpartij in voor het bestaan en de omvang van de volmacht, tenzij de wederpartij weet of behoort te begrijpen dat een toereikende volmacht ontbreekt of de gevolmachtigde de inhoud van de volmacht volledig aan de wederpartij heeft medegedeeld.”

[2] http://zoeken.rechtspraak.nl/detailpage.aspx?ljn=BY9443