Berichten

huurrecht advocaat in amsterdam

Huur Bedrijfsruimte: Indeplaatsstelling bij 7:290 BW bedrijfsruimte

Indien een ondernemer zijn onderneming wil verkopen heeft hij er doorgaans belang bij dat hij tevens het huurcontract kan overdragen aan de koper. Maar wat als een verhuurder niet akkoord gaat met de contractovername? De wet voorziet in het geval van middenstandsbedrijfsruimte in zogenaamde ‘indeplaatsstelling’. Een wettelijke regeling waardoor een verhuurder gedwongen kan worden om mee te werken aan contractovername. Maar dat is niet zonder voorwaarden.

Indeplaatsstelling

Huurders van middenstandsbedrijfsruimte voor bijvoorbeeld detailhandel, hotels, horeca en ambachtsbedrijven (art. 7:290 BW) genieten meer bescherming dan huurders van overige bedrijfsruimte zoals kantoren (art. 7:230 BW). Zo is het voor de verhuurder van een middenstandsruimte niet alleen moeilijker om het huurcontract  met de huurder op te zeggen, maar kan de verhuurder onder bepaalde omstandigheden zelfs gedwongen worden om akkoord te gaan met een nieuwe huurder indien dit in het belang van de voorgaande huurder is. Deze regeling is opgenomen in artikel 7:307 BW, en is ook wel bekend als indeplaatsstelling.

De achterliggende gedachte bij deze regeling is dat de waarde van een middenstandsbedrijf voor een groot deel verbonden is aan de locatie waar de onderneming zich bevindt. Zo hebben deze ondernemingen doorgaans een vaste klantenkring opgebouwd en het pand voorzien van de nodige inventaris waarmee zij haar klanten kan ontvangen. Indien een potentiele koper geen gebruik kan maken van die verworvenheden en/of faciliteiten, omdat het huurcontract niet wordt voortgezet, daalt de verkoopwaarde van de onderneming aanzienlijk. Het is om deze reden dat er speciaal voor middenstandsbedrijfsruimte een regeling in het leven geroepen is die tracht deze belangen te beschermen.

Voorwaarden

Indien een verhuurder niet vrijwillig meewerkt aan de contractovername kan de huurder van een 7:290 BW bedrijfsruimte bij de kantonrechter vorderen dat hij gemachtigd wordt om de nieuwe huurder in zijn plaats als huurder te stellen. Een rechter zal een dergelijk verzoek aan de volgende criteria toetsen:

1) Er moet daadwerkelijk sprake zijn van overdracht van het bedrijf.

Bij de contractovername moet primair beoogd worden dat het bedrijf daadwerkelijk wordt overgenomen en voortgezet. Indien de nieuwe huurder een supermarkt overneemt, maar geen belang stelt in de inventaris of het personeel alsmede lopende leveringscontracten zal de vordering tot indeplaatsstelling door de rechter worden afgewezen. De nieuwe huurder begint in dit voorbeeld eigenlijk een nieuw bedrijf en daarmee is dus geen sprake van bedrijfsoverdracht.[1]

2) De huurder heeft een zwaarwegend belang bij de overdracht.

Hierbij kan gedacht worden aan ziekte of het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd waardoor de huurder niet langer het bedrijf kan voortzetten. Ook ernstige financiële problemen kunnen een zwaarwegend belang opleveren. Een voorbeeld van een aangevoerd belang dat  door de rechter niet werd beoordeeld als voldoende zwaarwegend was de claim van een huurder dat hij zelf geen groeimogelijkheden meer zag ondanks dat zijn bedrijf in de huidige vorm winstgevend was.[2]

3) De nieuwe huurder moet voldoende waarborgen kunnen bieden voor het nakomen van de verplichtingen uit de huurovereenkomst.

Dat een verhuurder gedwongen kan worden om een nieuwe huurder te accepteren vormt een grote inbreuk op de contractsvrijheid. Om deze reden is het van groot belang dat er voldoende waarborgen kunnen worden geboden dat de nieuwe huurder de verplichtingen uit de huurovereenkomst kan nakomen. Naast voldoende solvabiliteit zijn ook factoren al betrouwbaarheid en hoe een ondernemer in het verleden heeft gehandeld van belang.

Belangenafweging

Indien de huurder aan alle voornoemde voorwaarden voldoet zal de indeplaatsstelling in beginsel worden toegewezen. Niettemin wordt bij de uiteindelijke belangenafweging rekening gehouden met alle omstandigheden van het geval. Dit kan dus betekenen dat de rechter niet akkoord gaat met de indeplaatsstelling ondanks dat de huurder voldoet aan alle voorwaarden. De rechter zal de belangen van de verhuurder moeten afwegen tegenover de belangen van de (oude) huurder. Een voorbeeld van een verhuurders belang kan zijn dat een nieuw aangedragen huurder niet bijdraagt aan een voorgenomen noodzakelijke nieuwe impuls voor een winkelcentrum. Dit zou reden kunnen zijn om het verzoek tot indeplaatsstelling af te wijzen.

Tips voor huurders en verhuurders

  • Stel als huurder op tijd de vordering tot indeplaatsstelling in en wacht niet tot het moment dat het bedrijf wordt overgedragen.
  • Zorg als huurder dat met zekerheid wordt voldaan aan de voorwaarden. Dit betekent zelf belang stellen in het voordragen van een betrouwbare en solvabele nieuwe huurder.
  • Voor verhuurder is van groot belang dat de nieuwe huurder expliciet kennis neemt van alle afspraken die zijn gemaakt met de oude verhuurder. Waarschijnlijk is het daarom verstandig om mondelinge afspraken met de oude huurder alsnog op papier te zetten alvorens akkoord te gaan met de contractovername.
  • Schroom als verhuurder niet eigen specifieke belangen naar voren te brengen indien het tot een rechtszaak komt. Met name de belangenafweging is uitermate casuïstisch van aard.

Heeft u nog verdere vragen over indeplaatsstelling? U kunt vrijblijvend voor advies bij M2-advocaten terecht.

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Overdracht van huurrechten: de indeplaatsstelling

Stel, een winkelier of een horeca-exploitant huurt een pand en wil de in dat pand gevestigde onderneming met de huurrechten overdragen. Kan dat?

Ja dat kan, maar daar is wel de toestemming van de verhuurder voor nodig. De verhuurder krijgt immers een nieuwe huurder.

Weigert de verhuurder zijn toestemming te geven, dan is de overdracht (van de huurrechten) wellicht toch te bewerkstelligen door middel van een indeplaatsstelling.

De indeplaatsstelling is geregeld in artikel 7:307 BW[1].

Het artikel geeft in het kort gezegd aan de huurder de mogelijkheid om tegen de wil van de verhuurder de overdracht van zijn huurrechten/zijn huurovereenkomst te realiseren in verband met de overdracht van het bedrijf dat in het gehuurde wordt uitgeoefend.

Het begint met een verzoek aan de verhuurder om een derde (de koper van de onderneming) in de plaats te stellen.

Gaat de verhuurder niet akkoord met de voorgestelde derde dan kan de huurder de rechter verzoeken om de derde in de plaats te mogen stellen. Staat de rechter dit toe, dan betekent dit dat de rechter de huurder daartoe machtigt (tegen de zin van de verhuurder in).

Dit kan echter niet zomaar.

In de wet zijn enkele vereisten en waarborgen opgenomen waaraan de rechter toetst of hij het verzoek tot indeplaatsstelling toestaat. Het betreft de volgende vereisten:

1) Er dient sprake te zijn van een daadwerkelijke bedrijfsoverdracht

Aan de huurder zal geen machtiging worden verleend als de in de plaats te stellen derde het gehuurde wil gaan gebruiken voor een heel ander bedrijf dan het voordien in het gehuurde uitgeoefende bedrijf, behoudens een enkele uitzondering. De enkele overdracht van goodwill is op zichzelf niet voldoende voor een bedrijfsoverdracht;

2) De huurder dient een zwaarwichtig belang te hebben bij de overdracht van het bedrijf

Het belang van de huurder zal er veelal in gelegen zijn om zijn bedrijf met goodwill, inventaris en werknemers aan een opvolgend huurder te kunnen verkopen. Op grond van de jurisprudentie kan de inbreng van een onderneming in een vennootschap een zwaarwichtig belang opleveren. Ook het feit dat de oorspronkelijke huurder in zijn pensioen kan voorzien door de verkoop van de onderneming kan een zwaarwegend belang opleveren.

3) De voorgestelde huurder dient voldoende waarborgen te bieden voor de correcte nakoming van de huurovereenkomst en een behoorlijke bedrijfsvoering

Volgens vaste jurisprudentie is een belangrijk criterium dat wordt aangetoond dat de kandidaat-huurder solvabel is. Dat is een zo belangrijk criterium dat de rechter de vordering van de huurder in ieder geval afwijst als de huurder niet aan dit vereiste voldoet.

Zie o.m. de volgende overweging van de rechtbank Den Haag[2]:

De voorzieningenrechter volgt dit verweer, nu met de huidige overgelegde informatie niet op voorhand is te zeggen of [de kandidaat huurder] financieel draagkrachtig genoeg is. Zo ontbreekt een verklaring van de bank van de financiële gegoedheid (..). Daarnaast is niet, althans onvoldoende, aannemelijk gemaakt dat [de kandidaat huurder] een, naar objectieve maatstaven gemeten solide beleid voert.”

Hierbij moet (ook) worden gedacht aan vakbekwaamheid (theoretisch onderlegd en ervaring), zorgzaamheid en goed financieel beheer.

Slecht gevoerd financieel beheer door de kandidaat-huurder in het verleden kan funest zijn voor het verkrijgen van de machtiging tot indeplaatsstelling. De omstandigheid dat een voorgestelde huurder in het verleden geen jaarstukken heeft gedeponeerd kan bijvoorbeeld twijfel rechtvaardigen over de vraag of de derde voldoende waarborg biedt voor een goede bedrijfsvoering.

Belangenafweging

Als aan voornoemde 3 vereisten is voldaan, dan komt de rechter toe aan de belangenafweging. De rechter beslist met inachtneming van alle omstandigheden van het geval. In de afweging van de over en weer bestaande belangen kan de rechter nog steeds besluiten om het verzoek tot indeplaatsstelling niet toe te staan.

Een belang van de verhuurder kan (bijvoorbeeld) zijn gelegen in de noodzaak om nieuwe activiteiten in een winkelcentrum te ontwikkelen. Als de huurder een kandidaat aandraagt, die niet kan bijdragen aan het ontwikkelen van nieuwe impulsen voor dit winkelcentrum, dan kan dit een reden zijn om het verzoek tot indeplaatsstelling af te wijzen.

De rechter kan ook het belang van de verhuurder bij een evenwichtige branchering in een winkelcentrum betrekken. Zo is het mogelijk dat de rechter een indeplaatsstelling afwijst als door de komst van een nieuwe huurder een bestaande huurder weggeconcurreerd zou (kunnen) worden.

Daarnaast kan de wens van verhuurder om het gehuurde zelf in gebruik te nemen (dringend eigen gebruik) reden zijn om het verzoek van de huurder af te wijzen.

De rechter staat de indeplaatsstelling toe

Staat de rechter de indeplaatsstelling toe, dan geldt de nieuwe huurder als zijnde de huurder en is de oude huurder dan huurder af. De oorspronkelijke huurovereenkomst loopt (dus) door. Dit betekent overigens niet dat met de nieuwe huurder geen andere afspraken over de huurovereenkomst kunnen worden gemaakt, dat staat de partijen vrij.

Conclusie

Voor de huurder die zijn onderneming met de huurrechten wil overdragen is het van belang om het dossier zodanig op te bouwen dat wordt voldaan aan de vereisten die hiervoor zijn genoemd.

De verhuurder moet er op zijn beurt op bedacht zijn dat daadwerkelijk wordt voldaan aan de vereisten die aan een indeplaatsstelling worden gesteld. Bovendien kan de belangenafweging – ook als de huurder aan de vereisten voldoet – nog steeds soelaas bieden.

Mochten er vragen zijn naar aanleiding van het voorgaande, dan horen we dat graag.

M2 Advocaten

 


[1] Let op: De indeplaatsstelling kan alleen worden gevorderd voor de zogenaamde 290-bedrijfsruimte, zoals winkels, horeca en hotels.

[2] WR 2009/16