Berichten

Opzegging huurovereenkomst woonruimte wegens dringend eigen gebruik

Huurders van woonruimte genieten doorgaans een aanzienlijke huurbescherming. Een verhuurder kan de huurovereenkomst dan ook niet zonder een in de wet genoemde reden opzeggen. Eén van deze redenen is opzegging wegens dringend eigen gebruik, waaronder bijvoorbeeld renovatie. Maar kan er ook sprake zijn van dringend eigen gebruik indien de woning beschikbaar wordt gesteld aan iemand anders dan de verhuurder? In deze blog wordt gekeken naar een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam waarin dringend eigen gebruik werd aangenomen ondanks dat de woning aan iemand anders beschikbaar zou worden gesteld.

Casus

Verhuurder bezit een pand met vier verdiepingen, waarvan de eerste verdieping en de derde verdieping (bergruimte) worden verhuurd aan een huurder. Daarnaast wordt de tweede verdieping (31m²) verhuurd aan de zoon van de verhuurder die daar samenwoont met zijn vriendin. De verhuurder wil op een gegeven moment het gehele pand grondig renoveren. Volgens haar voldoet het pand niet meer aan de eisen van deze tijd en is het pand dringend toe aan renovatie. Zij wijst hierbij onder andere op de gehorigheid, de scheven vloeren en het gebrek aan een vluchtweg.

Zij stelt echter niet in staat te zijn deze renovatie te kunnen financieren zonder haar zoon, die dat op zijn beurt alleen wil doen als hij in het pand kan blijven wonen. Iets dat volgens de zoon niet mogelijk is als hij, zijn vriendin en toekomstige kinderen, slechts de beschikking hebben over 31 vierkante meter. Het plan van de verhuurder is derhalve om de drie bovenste verdiepingen samen te voegen tot één woning ten behoeve van haar zoon. Zij wenst de huur van de huurder op de eerste verdieping dan ook op te zeggen wegens dringend eigen gebruik zodat de woning gerenoveerd kan worden.

De huurder kan zich evenwel niet vinden in de opzegging van de huur. De huurder stelt dat het hier niet om eigen gebruik gaat, maar dat de huuropzegging vooral is gedaan zodat de zoon beschikking zal krijgen over extra verdiepingen. Simpel gezegd gaat het volgens de huurder niet om het eigen gebruik van de verhuurder, maar om gebruik door een derde.

Oordeel rechtbank

De rechtbank oordeelt ten eerste dat de verhuurder voldoende duidelijk heeft gemaakt dat de woning daadwerkelijk toe is aan renovatie. Vervolgens dient beoordeeld te worden of deze renovatie

het eigen belang dient van de verhuurder, en of dit belang groter is dan het belang van de huurder om in de woning te blijven wonen. Volgens de rechtbank kan er wel degelijk sprake zijn van ‘eigen gebruik’ als de woning gebruikt gaat worden door iemand anders, zoals in dit geval de zoon. Zodanig gebruik kan als eigen gebruik gelden als het eigen belang van de verhuurder wordt gediend.

In dit geval zou de zoon, indien hij niet de beschikking zou krijgen over de andere verdiepingen, zijn beperkte financiële middelen gebruiken voor de aanschaf van (grotere) woonruimte elders. Hierdoor zou hij niet langer hebben kunnen mede-investeren in de noodzakelijke renovatie van het pand van zijn moeder. Zonder deze investering kon zij niet voldoen aan haar onderhoudsverplichtingen als verhuurder waardoor zij genoodzaakt zou zijn het pand te verkopen. De rechtbank is derhalve van oordeel dat de renovatie wel degelijk het eigen belang van de verhuurder dient en dat de verhuurder hiermee dus een legitieme opzeggingsgrond heeft.

Conclusie

Om een huurovereenkomst inzake een woning op te kunnen zeggen heeft een verhuurder een wettelijk vastgelegde reden nodig. Eén van die redenen is als de verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik zoals het geval is bij een grootscheepse renovatie. Die renovatie moet vervolgens wél in het belang zijn van de verhuurder zelf, en daar is in beginsel geen sprake van als de verhuurder het verhuurde ter beschikking wil stellen aan vrienden of familie. Echter in dit geval kon de verhuurder het pand niet aanhouden als haar zoon niet zou mede-investeren in de renovatie, en daarin zat haar eigen belang om de huur op te zeggen. Dat de woning vervolgens gebruikt zou worden door haar zoon doet dan ook niet ter zake.

Opvallend is dat de huurder in deze zaak niet betwist heeft dat de verhuurder over onvoldoende middelen zou beschikken. Daarom is ook niet nagegaan of de verhuurder andere mogelijkheden had om de renovatie te bekostigen, anders dan via haar zoon. Weliswaar beschikte de verhuurder zelf niet over voldoende middelen, maar het is mogelijk dat een andere investeerder of een lening ook de noodzakelijke renovatie mogelijk had gemaakt zonder dat hiermee de huurpositie van de huurder van de eerste verdieping in het geding zou zijn gekomen. Overigens heeft een huurder in geval van ontruiming of verhuizing wegens renovatie altijd recht op een verhuiskostenvergoeding.

Wilt u een huurovereenkomst opzeggen wegens dringend eigen gebruik of huurt u juist en wilt uw verhuurder de huurovereenkomst opzeggen zonder legitieme reden? Neemt u in dat geval dan gerust contact op met M2 Advocaten.

 

Advocaat Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

Valkuilen bij tijdelijk huurcontract woonruimte

Met de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt is het aantrekkelijker geworden voor verhuurders om tijdelijke huurcontracten aan te gaan nu er geen wettelijke opzeggingsgrond meer vereist is. Desondanks zijn er nog steeds een aantal andere strikte vereisten waar aan voldaan moet worden. In de praktijk blijken verhuurders zich met name nogal eens te verslikken in de verplichte kennisgeving. Waar moet u op letten?

Sinds de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt is het mogelijk geworden voor verhuurder en huurder een tijdelijk huurcontract af te sluiten dat na afloop zonder opzegging eindigt. Voorheen was óók in het geval van een tijdelijke huurcontract een wettelijke opzeggingsgrond vereist. Dat wil zeggen dat de verhuurder alleen het huurcontract kon opzeggen volgens een in de wet omschreven reden. Een dergelijke reden is niet meer nodig om een tijdelijk huurcontract te laten eindigen.

Beperkingen tijdelijk huurcontract

Ondanks dat het nu dus een stuk eenvoudiger is geworden om een tijdelijk huurcontract  te laten eindigen, zijn er nog steeds wel beperkingen waar rekening mee moet worden gehouden. Een huurcontract voor bepaalde tijd mag slechts éénmaal worden afgesloten met dezelfde huurder. In het geval men meerdere tijdelijke huurcontracten achter elkaar zou kunnen afsluiten met dezelfde huurder zou immers de huurbescherming ontweken kunnen worden.

Voorts mag voor een zelfstandige woonruimte een tijdelijk huurcontract voor maximaal twee jaar worden gesloten, terwijl voor onzelfstandige woonruimte een tijdelijke  huurperiode van maximaal vijf jaar mag worden afgesproken. Duurt de huurovereenkomst voort na deze maximale huurperiode dan wordt de huurovereenkomst omgezet in een huurcontract voor onbepaalde tijd.

Een ander belangrijk vereiste is dat ondanks dat er geen opzegging meer nodig is, de verhuurder wel verplicht is tijdig een kennisgeving te sturen indien hij de huur wenst te beëindigen. Dit dient uiterlijk een maand voor het aflopen van het huurcontract te gebeuren. Indien de verhuurder dit niet tijdig doet wordt het tijdelijke huurcontract alsnog omgezet in een contract voor onbepaalde tijd.

Kennisgeving één dag te laat verstuurd

Dat de uiterste termijn voor een kennisgeving strikt moet worden opgevat bleek ook uit een uitspraak eerder dit jaar van de rechtbank Midden-Nederland. In deze zaak had de verhuurder zich kennelijk verrekend en bleek hij één dag te laat met het versturen van de kennisgeving. Volgens de rechtbank had de verhuurder hiermee de huurder het vertrouwen gegeven dat hij de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wenste voort te zetten en kennelijk geen gebruik wenste te maken van de mogelijkheid de huurovereenkomst van rechtswege te laten eindigen. De verhuurder zat dus vast aan een contract voor onbepaalde tijd.

Kennisgeving niet ontvangen door huurder

Behalve dat de kennisgeving op tijd verstuurd moet worden is ook van belang dat de verhuurder, indien het tot een procedure komt, kan aantonen dat hij deze kennisgeving daadwerkelijk aan de huurder heeft verstuurd. In een recente uitspraak van eveneens de rechtbank Midden-Nederland had de verhuurder de kennisgeving per e-mail verstuurd. De huurder claimde echter de mail niet ontvangen te hebben, en de verhuurder kon verder geen feiten of omstandigheden aandragen waaruit het tegendeel bleek. De rechter kwam dan ook tot het oordeel dat de huurder niet tijdig was geïnformeerd over het voornemen om de huurovereenkomst op te zeggen.

Conclusie

Met de Wet doorstroming huurmarkt hoeft de verhuurder niet langer een reden aan te geven waarom hij de tijdelijke huurovereenkomst niet langer voort wil zetten bij afloop.  Dit neemt echter niet weg dat de verhuurder nog steeds wel gebonden is om de huurder tijdig op de hoogte te brengen van het feit dát hij de huur niet wil voortzetten. Daarnaast verdient het aanbeveling om deze kennisgeving ten minste aangetekend, dan wel per deurwaardersexploot, te versturen zodat de huurder niet eenvoudig kan claimen de kennisgeving niet te hebben ontvangen.

Arjan Ang en Ginio Beij

Zoekt u advies bij het opstellen van tijdelijke huurcontracten of huurt u zelf tijdelijk en vraagt u zich af wat precies uw rechten zijn, neemt u dan gerust contact met M2Advocaten op.

Vaste prijzen. Duidelijk.

Juridische werkzaamheden zijn vaak maatwerk. Er bestaan echter diverse juridische werkzaamheden die – voor juridische begrippen – redelijk standaard zijn. En daar horen vaste prijzen bij.

M2 Advocaten heeft een aantal juridische werkzaamheden welke zien op de huur van onroerende zaken op een rij gezet en zij biedt vanaf nu voor deze werkzaamheden een vast scherp tarief aan. Zonder voorbehouden. Zonder kantoorkosten.

 

 

Winkelbedrijfsruimte (7:290 e.v. BW)

Verzoekschrift afwijkend beding op grond van artikel 7:291 BW
Inclusief eventuele zitting, exclusief griffierecht

Verzoekschrift aanwijzing deskundige op grond van artikel 7:304 BW
Inclusief eventuele zitting, exclusief griffierecht

Beëindigingsovereenkomst

Huuropzegging conform de wettelijke eisen

€ 750,- (excl. btw)

 

€ 750,- (excl. btw)

 

€ 500,- (excl. btw

€ 99,- (excl. btw)

 

Overige bedrijfsruimte (7:230a BW)

Verzoekschrift ontruimingsbescherming bij bedrijfsruimte die zondermeer kwalificeert als bedrijfsruimte op grond van artikel 7:230a BW
Inclusief eventuele zitting, exclusief griffierecht

Beëindigingsovereenkomst

Huuropzegging conform de wettelijke eisen

€ 950,- (excl. btw)

 

 

€ 500,- (excl. btw)

€ 99,- (excl. btw)

 

Woonruimte

Beëindigingsovereenkomst

Huuropzegging conform de wettelijke eisen

€ 500,- (excl. btw)

€ 99,- (excl. btw)

Vanzelfsprekend kunnen wij u ook voor andere zaken vooraf een vaste prijs aanbieden. Per zaak kunnen wij u hiervoor een voorstel doen. Hierdoor heeft u vooraf inzicht in de juridische kosten. Klik hier voor meer informatie hieromtrent.