Berichten

huurrecht advocaat in amsterdam

Huur Bedrijfsruimte: Indeplaatsstelling bij 7:290 BW bedrijfsruimte

Indien een ondernemer zijn onderneming wil verkopen heeft hij er doorgaans belang bij dat hij tevens het huurcontract kan overdragen aan de koper. Maar wat als een verhuurder niet akkoord gaat met de contractovername? De wet voorziet in het geval van middenstandsbedrijfsruimte in zogenaamde ‘indeplaatsstelling’. Een wettelijke regeling waardoor een verhuurder gedwongen kan worden om mee te werken aan contractovername. Maar dat is niet zonder voorwaarden.

Indeplaatsstelling

Huurders van middenstandsbedrijfsruimte voor bijvoorbeeld detailhandel, hotels, horeca en ambachtsbedrijven (art. 7:290 BW) genieten meer bescherming dan huurders van overige bedrijfsruimte zoals kantoren (art. 7:230 BW). Zo is het voor de verhuurder van een middenstandsruimte niet alleen moeilijker om het huurcontract  met de huurder op te zeggen, maar kan de verhuurder onder bepaalde omstandigheden zelfs gedwongen worden om akkoord te gaan met een nieuwe huurder indien dit in het belang van de voorgaande huurder is. Deze regeling is opgenomen in artikel 7:307 BW, en is ook wel bekend als indeplaatsstelling.

De achterliggende gedachte bij deze regeling is dat de waarde van een middenstandsbedrijf voor een groot deel verbonden is aan de locatie waar de onderneming zich bevindt. Zo hebben deze ondernemingen doorgaans een vaste klantenkring opgebouwd en het pand voorzien van de nodige inventaris waarmee zij haar klanten kan ontvangen. Indien een potentiele koper geen gebruik kan maken van die verworvenheden en/of faciliteiten, omdat het huurcontract niet wordt voortgezet, daalt de verkoopwaarde van de onderneming aanzienlijk. Het is om deze reden dat er speciaal voor middenstandsbedrijfsruimte een regeling in het leven geroepen is die tracht deze belangen te beschermen.

Voorwaarden

Indien een verhuurder niet vrijwillig meewerkt aan de contractovername kan de huurder van een 7:290 BW bedrijfsruimte bij de kantonrechter vorderen dat hij gemachtigd wordt om de nieuwe huurder in zijn plaats als huurder te stellen. Een rechter zal een dergelijk verzoek aan de volgende criteria toetsen:

1) Er moet daadwerkelijk sprake zijn van overdracht van het bedrijf.

Bij de contractovername moet primair beoogd worden dat het bedrijf daadwerkelijk wordt overgenomen en voortgezet. Indien de nieuwe huurder een supermarkt overneemt, maar geen belang stelt in de inventaris of het personeel alsmede lopende leveringscontracten zal de vordering tot indeplaatsstelling door de rechter worden afgewezen. De nieuwe huurder begint in dit voorbeeld eigenlijk een nieuw bedrijf en daarmee is dus geen sprake van bedrijfsoverdracht.[1]

2) De huurder heeft een zwaarwegend belang bij de overdracht.

Hierbij kan gedacht worden aan ziekte of het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd waardoor de huurder niet langer het bedrijf kan voortzetten. Ook ernstige financiële problemen kunnen een zwaarwegend belang opleveren. Een voorbeeld van een aangevoerd belang dat  door de rechter niet werd beoordeeld als voldoende zwaarwegend was de claim van een huurder dat hij zelf geen groeimogelijkheden meer zag ondanks dat zijn bedrijf in de huidige vorm winstgevend was.[2]

3) De nieuwe huurder moet voldoende waarborgen kunnen bieden voor het nakomen van de verplichtingen uit de huurovereenkomst.

Dat een verhuurder gedwongen kan worden om een nieuwe huurder te accepteren vormt een grote inbreuk op de contractsvrijheid. Om deze reden is het van groot belang dat er voldoende waarborgen kunnen worden geboden dat de nieuwe huurder de verplichtingen uit de huurovereenkomst kan nakomen. Naast voldoende solvabiliteit zijn ook factoren al betrouwbaarheid en hoe een ondernemer in het verleden heeft gehandeld van belang.

Belangenafweging

Indien de huurder aan alle voornoemde voorwaarden voldoet zal de indeplaatsstelling in beginsel worden toegewezen. Niettemin wordt bij de uiteindelijke belangenafweging rekening gehouden met alle omstandigheden van het geval. Dit kan dus betekenen dat de rechter niet akkoord gaat met de indeplaatsstelling ondanks dat de huurder voldoet aan alle voorwaarden. De rechter zal de belangen van de verhuurder moeten afwegen tegenover de belangen van de (oude) huurder. Een voorbeeld van een verhuurders belang kan zijn dat een nieuw aangedragen huurder niet bijdraagt aan een voorgenomen noodzakelijke nieuwe impuls voor een winkelcentrum. Dit zou reden kunnen zijn om het verzoek tot indeplaatsstelling af te wijzen.

Tips voor huurders en verhuurders

  • Stel als huurder op tijd de vordering tot indeplaatsstelling in en wacht niet tot het moment dat het bedrijf wordt overgedragen.
  • Zorg als huurder dat met zekerheid wordt voldaan aan de voorwaarden. Dit betekent zelf belang stellen in het voordragen van een betrouwbare en solvabele nieuwe huurder.
  • Voor verhuurder is van groot belang dat de nieuwe huurder expliciet kennis neemt van alle afspraken die zijn gemaakt met de oude verhuurder. Waarschijnlijk is het daarom verstandig om mondelinge afspraken met de oude huurder alsnog op papier te zetten alvorens akkoord te gaan met de contractovername.
  • Schroom als verhuurder niet eigen specifieke belangen naar voren te brengen indien het tot een rechtszaak komt. Met name de belangenafweging is uitermate casuïstisch van aard.

Heeft u nog verdere vragen over indeplaatsstelling? U kunt vrijblijvend voor advies bij M2-advocaten terecht.

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Opschorten huur vanwege gebreken? Huurder kijk uit!

LekkageIn de praktijk komt het geregeld voor. Een huurder die het zat is. Of het nu gaat om woon- of bedrijfsruimte. Er zijn gebreken die maar niet opgelost worden. Er zijn lekkages, er is tocht, het gehuurde is veel te warm of juist te koud. Ondanks verschillende aanmaningen doet de verhuurder daar niets aan. En dan?

De oplossing die veel huurders kiezen als het hen te lang duurt? Gewoon een tijd de huur niet betalen. Als de verhuurder het gebrek herstelt wordt de huur alsnog voldaan. Het tijdelijk opschorten van de huurbetaling dus.

Op zichzelf klinkt dat logisch. Wat is een betere manier om de verhuurder tot actie te bewegen dan door deze in de portemonnee te raken?

Toch dient een huurder hier zorgvuldig mee om te gaan. Volgens vaste rechtspraak kan er alleen opgeschort worden als het gebrek ernstig genoeg is. Daarnaast is van belang dat de opschorting evenredig moet zijn met de derving van het huurgenot. Als het ondanks een gebrek nog goed mogelijk is om het gehuurde te gebruiken, dan is het niet geoorloofd om de huur geheel op te schorten. In de praktijk gebeurt het echter vaak dat de huurder de huur geheel opschort.

Een voorbeeld van hoe het mis kan gaan voor de huurder speelde in een uitspraak van de rechtbank Noord-Holland, gepubliceerd begin dit jaar. Het ging in die uitspraak om bedrijfsruimte die werd gehuurd voor een autoverhuurbedrijf. Op een gegeven moment ontstond er brand in het gehuurde, waarna de bedrijfsruimte beschadigd raakte. Enkele maanden na de brand is de rook- en roetschade hersteld. De huurder had echter de gehele huur opgeschort, ook na het herstel, vanwege het gebrek. Het was namelijk komen vast te staan dat de schade was ontstaan doordat de verhuurder brandwerende deuren had geplaatst die niet voldoende sloten.

De rechter vond deze gehele opschorting echter te ver gaan. Het feit dat de brandwerende deuren niet goed sloten, is in het algemeenheid geen reden om de huur volledig op te schorten. Het kwam er dus op neer dat de huurder hier bakzeil haalde, en dus de volledige huur met rente en boetes moest betalen. Lees hier de gehele uitspraak.

Twijfelt u of u de huur kunt opschorten of wilt u weten welke andere mogelijkheden er zijn om gebreken verholpen te krijgen? Neem gerust contact op.

Verhuurder lijdt schade door politie optreden tegen huurder. Wie draagt schade?

indexAls schade buiten het normale maatschappelijke risico of het normale bedrijfsrisico van verhuurder ligt, is de Staat in beginsel aansprakelijk voor de door verhuurder geleden schade. Dit speelde onlangs in een zaak bij het Gerechtshof Den Haag. Het ging om de volgende casus.

Verhuurder heeft aan huurder een bedrijfsruimte verhuurd. In 2012 doet de politie een inval in het gehuurde, waarbij drugs worden aangetroffen. De huurder is in verband hiermee strafrechtelijk veroordeeld. Bij de inval is schade veroorzaakt aan de pui van het gehuurde.

In eerste aanleg is de Staat veroordeeld tot vergoeding van de door verhuurder geleden schade. Tegen dit vonnis is de Staat in hoger beroep gegaan.

Het Gerechtshof stelt voorop dat een andere verdeling van de schade kan plaatsvinden, of de vergoedingsplicht geheel kan vervallen of in stand kan blijven, indien “de billijkheid dit eist wegens de uiteenlopende ernst van de gemaakte fouten of de andere omstandigheden van het geval” (de billijkheidscorrectie).

Daarnaast bepaalt artikel 6:101 lid 2 BW dat wanneer het schade betreft die is toegebracht aan een zaak die een derde voor de benadeelde houdt (zoals bij huur), de omstandigheden die aan de derde kunnen worden toegerekend, worden toegerekend aan de benadeelde.

Wanneer de huurder de benadeelde zou zijn geweest, had de Staat hem 100% eigen schuld kunnen tegenwerpen ter afwering van zijn schadevergoedingsplicht. De Staat verbindt daaraan de conclusie dat er voor toepassing van de billijkheidscorrectie die ertoe leidt dat de Staat toch enige schade moet vergoeden, geen ruimte meer is. Ter onderbouwing voert de Staat aan dat uit artikel 6:101 lid 2 BW volgt dat er in het kader van de billijkheidscorrectie geen omstandigheden aan de zijde van de benadeelde (meer) mogen worden meegewogen. Het Hof gaat daar niet in mee.

Het Hof wijst erop dat ook “andere omstandigheden van het geval” bij de billijkheidscorrectie een rol mogen spelen, zoals in dit geval de omstandigheid dat de verhuurder geen verwijt kan worden gemaakt van het gedrag van zijn huurder, of de keuze voor een bepaalde huurder. Op basis hiervan komt het Hof tot het oordeel dat er een billijkheidscorrectie van 100% moet worden toegepast, oftewel dat de Staat alle schade dient te dragen.

Dit oordeel doet recht aan het uitgangspunt dat schade die buiten het normale maatschappelijke risico of het normale bedrijfsrisico van verhuurder ligt, in beginsel voor vergoeding in aanmerking komt.

Voor verhuurders is het in ieder geval goed om te weten dat zij in dit soort gevallen hun schade vergoed krijgen en niet de dupe worden van het gedrag van hun huurder.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Ontbreken horecabestemming. Wel of geen gebrek?

In beginsel levert het ontbreken van een horecabestemming op het gehuurde – met snackbar/lunchroom als contractuele bestemming – een gebrek op, tenzij de huurder hierdoor in het feitelijk gebruik van het gehuurde niet beperkt wordt. Dit speelde onlangs in een zaak bij het Gerechtshof Amsterdam. Het ging om de volgende casus.

Verhuurder heeft aan huurder een bedrijfsruimte verhuurd. Volgens de huurovereenkomst is de bestemming van de bedrijfsruimte “snackbar/lunchroom”. Op grond van de huurovereenkomst is verhuurder verantwoordelijk voor het verkrijgen en behouden van de vereiste ontheffingen en vergunningen die nodig zijn voor het gebruik van het gehuurde als snackbar/lunchroom. Aan deze verplichting is niet voldaan. De horecabestemming ontbreekt.

Na het aangaan van de huurovereenkomst is huurder een aantal malen door het stadsdeel aangeschreven omdat hij niet beschikte over een exploitatievergunning. Ondanks deze aanschrijvingen heeft huurder geen exploitatievergunning aangevraagd.

Wel heeft huurder, vanwege het ontbreken van de horecabestemming, de huurbetalingen opgeschort omdat sprake zou zijn van een gebrek. Verhuurder heeft dat bestreden en heeft een procedure bij de Kantonrechter aanhangig gemaakt, waarbij hij onder meer betaling van achterstallige huur heeft gevorderd.

De Kantonrechter heeft de stelling van huurder dat sprake zou zijn van een gebrek verworpen. Hiertegen is de huurder in hoger beroep gegaan.

Het Gerechtshof Amsterdam komt tot het oordeel dat het ontbreken van de horecabestemming op het gehuurde in beginsel een gebrek oplevert aan het gehuurde, maar dat er in dit geval geen enkele aanwijzing is dat huurder hierdoor in het feitelijk gebruik van het gehuurde beperkt is. In zo’n geval is er geen aanleiding om het ontbreken van een horecabestemming als gebrek aan te merken, aldus het Hof.

Hierbij speelden de volgende omstandigheden een rol.

Voordat huurder ging huren is de bedrijfsruimte gedurende lange tijd (in ieder geval 40 jaar) als snackbar/lunchroom geëxploiteerd, zonder dat dit op enig moment op (planologische) problemen met het stadsdeel of derden is gestuit. Het Gerechtshof stelt vast dat huurder weliswaar is aangeschreven door het stadsdeel, maar dat deze aanschrijving niet zag op strijd met het bestemmingsplan (lees: geen horecabestemming) dan wel het ontbreken van een vrijstellingsbesluit, maar op het ontbreken van een exploitatievergunning.

Tevens overweegt het Hof dat hoewel huurder heeft gesteld dat hij vanwege strijd met het bestemmingsplan geen exploitatievergunning kon krijgen, uit de aanschrijvingen van het stadsdeel blijkt dat huurder de exploitatievergunning nooit heeft aangevraagd, op welk verzuim hij herhaaldelijk door het stadsdeel is gewezen. Onder deze omstandigheden kan er niet vanuit worden gegaan dat de exploitatievergunning, indien gevraagd, niet verleend zou zijn. Dit met name omdat de voorgangers van huurder steeds wél een exploitatievergunning hebben verkregen, aldus het Hof.

Uit deze uitspraak volgt dat wil sprake zijn van een gebrek er ook daadwerkelijk sprake moet zijn van een beperking in het genot van het gehuurde dat huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten.

Overigens kunnen over de verantwoordelijkheid voor het verkrijgen van de vereiste ontheffingen en vergunningen andere afspraken worden gemaakt. Sterker nog, vaak wordt de verantwoordelijkheid voor het voldoen aan overheidsvoorschriften en vergunningen die nodig zijn voor het gebruik van het gehuurde conform de contractuele bestemming bij de huurder neergelegd (zie de ROZ contracten).

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)