Berichten

Het hotelbeleid in de vier grote steden

Werd er jarenlang gevochten om de gunst van de toerist, inmiddels lijken de grote steden in de randstad ook een keerzijde te zien. Door middel van beleid proberen de gemeenten de groei van de hotelsector in goede banen te leiden, en in het geval van Amsterdam zelfs ook af te remmen. In dit artikel kijken we naar het afzonderlijke stedelijke hotelbeleid van de vier grote steden in Nederland, te weten Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht. 

Amsterdam

Tussen 2007 en 2016 is het aantal hotels in Amsterdam toegenomen met 31%. Het aantal hotelgasten is sinds 2005 zelfs gestegen met 61%.[1]  Hiermee heeft Amsterdam steden als Barcelona en Parijs ver achter zich gelaten qua groei van het aantal hotelbedden. Maar de groei heeft ook nadelen. Overlast, drukte en afval maken dat Amsterdam van oordeel is dat de leefbaarheid in de stad onder druk is komen te staan. Dit heeft er uiteindelijk toe geleid dat er per 2017 een hotelstop is afgekondigd. Kortom, in principe zijn nieuwe hotels niet meer welkom in Amsterdam. Niettemin komen er tot in 2020 nog hotels bij in Amsterdam omdat aanvragen hiervoor al geaccordeerd waren vóór de invoering van de hotelstop. Daarnaast is het college bevoegd een uitzondering op het beleid te maken vanwege zeer zwaarwegende ruimtelijk-juridische of economische gronden.[2]

Toetsingskader

Ten eerste worden deze hotels alleen maar in specifieke gebieden toegestaan. Dit zijn veelal gebieden buiten de ring van Amsterdam met uitzondering van Amsterdam Noord waar vooralsnog genoeg mogelijkheden liggen.[3] Maar behalve de locatie dient ook sprake te zijn van een uniek concept dat daadwerkelijk iets toevoegt aan het reeds bestaande hotelaanbod in Amsterdam. Het initiatief dient dan ook aan de volgende omschrijving te voldoen:

Het hotel levert een aantoonbaar exceptionele bijdrage aan zowel het innovatieve aanbod van verblijfsaccomodaties in Amsterdam als aan een bijzonder aspect van het maatschappelijke, culturele of economische klimaat. Alleen als het écht iets toevoegt aan de hotelmarkt in Amsterdam en de directe omgeving, wordt een uitzondering gemaakt.’

Opvallend is verder dat de initiatiefnemer niet alleen de gemeente moet overtuigen van het feit dat zijn hotel een aanwinst voor de buurt zal zijn maar ook de buurtbewoners spelen hierin een rol. De initiatiefnemer zal namelijk zichtbaar en met een gedegen rapportage moeten aantonen dat er voldoende draagvlak voor het project bestaat in de buurt en dat er een positieve verbinding zal ontstaan met die buurt. Bij de uiteindelijke beoordeling wordt de impact op de omgeving vervolgens meegewogen.

Daarnaast zal het nieuwe hotel ook worden onderworpen aan een duurzaamheidstoets. De gemeente Amsterdam heeft namelijk in 2015 de Agenda Duurzaamheid vastgesteld. Hieruit komt voort dat de gemeente ondernemers aanspoort om meer duurzaamheidsmaatregelen te nemen dan wettelijk minimaal vereist is. Wil een initiatiefnemer van een nieuw hotel groen licht krijgen dan wordt van hem verwacht dat hij voor het hoogst haalbare niveau gaat en daarbij continue naar verbetering streeft.

Ten slotte wordt van de initiatiefnemer verlangd dat hij een uitgewerkt plan indient waaruit blijkt dat er sprake is van sociaal ondernemerschap. Dit sociaal ondernemerschap wordt getoetst aan de normen van de PSO (Prestatie Socialer Ondernemen) Handleiding. In het kort komt het er op neer dat de activering en werkgelegenheid van bepaalde doelgroepen met een zekere afstand tot de arbeidsmarkt hiermee dient te worden bevorderd.

Indien wordt besloten tot het verlenen van een vergunning worden alle afspraken die zijn gemaakt om te voldoen aan het toetsingskader zoveel mogelijk vastgelegd in de bijzondere bepalingen van het erfpachtcontract of privaatrechtelijke overeenkomst. Hierbij kunnen tevens sanctieafspraken worden gemaakt.

Voorbeelden van nieuwe hotels

Gelet op het uitgebreide toetsingskader is het niet vreemd dat hiermee de groei van het hotelaanbod in Amsterdam aanmerkelijk wordt afgeremd. Niettemin zijn er de afgelopen periode toch enkele nieuwe hotels bijgekomen in Amsterdam onder dit toetsingskader. Zo is er bijvoorbeeld een hotel bijgekomen dat zich voornamelijk richt op de zogenaamde generatie Z (geboren tussen 1995 en 2010) waarbij alles draait om technologie en digitaal comfort. Een ander hotel werd gevestigd in een gebouw dat al 12 jaar leegstond. Het hotel is geïnspireerd op de zeventiger jaren en zoekt nadrukkelijk de relatie met de stad en niet-hotel gasten. Ten slotte is er een nieuw hotel dat geïnspireerd lijkt door Tiny Houses en daarbij gelegenheid creëert om wonen en werken te kunnen combineren in een huiselijke setting.

Rotterdam

Tussen 2012 en 2016 steeg het aantal hotelovernachtingen in Rotterdam met 37%. De groei is vooral te danken aan binnenlandse bezoekers, maar ook het aantal buitenlandse hotelgasten steeg aanzienlijk.[4] Alleen al in 2017 kreeg Rotterdam er 600 hotelkamers bij, terwijl de bouw van het Ahoy-hotel in 2020 ook nog eens 250 extra hotelkamers op gaat leveren. Niet alleen groeit het aantal hotelkamers, maar ook de bezettingsgraad neemt toe in Rotterdam. Was deze in 2016 nog 69,4%, in 2017 was dit al toegenomen tot 74,2% met een nog hogere bezettingsgraad als verwachting voor 2018.

Toetsingskader

Ondanks de groei die Rotterdam heeft doorgemaakt qua hotels staat het nog steeds open voor nieuwe hotelinitiatieven. Nieuwe hotelinitiatieven worden volgens het toetsingskader op twee zaken beoordeeld. Ten eerste het ruimtelijke kader waarbij de gemeente plekken heeft aangewezen waarvan zij meent dat deze zich het beste lenen voor hotelontwikkelingen. Naast de binnenstad worden ook Kop van Zuid, Ahoy en Hoek van Holland kansrijke (doch minder dan de binnenstad) locaties geacht. Ten tweede wordt er gekeken naar de kwaliteiten van het hotel. Deze worden beoordeeld aan de hand van een puntensysteem waarbij per zone een minimum puntenaantal geldt. Op deze manier maakt Rotterdam het dus makkelijker voor ondernemers om hotels te ontwikkelen op plekken in de stad waar zij dat wenselijk acht. Rotterdam wil daarbij ondernemers juist bewegen om zich op de binnenstad te richten.

Den Haag

Ook in Den Haag is er sprake van een flinke toename van het aantal hotelgasten. Alleen al in 2018 is Den Haag acht hotels rijker geworden die gezamenlijk goed zijn voor 1000 extra hotelbedden. In 2013 werd door Den Haag in haar beleid[5] nog aangestuurd op minder ruimte voor kwantitatieve groei van hotellocaties, maar daar is het inmiddels (deels) op teruggekomen.

Beleid

Den Haag staat in beginsel positief tegenover initiatieven van private partijen in de toeristische kerngebieden Binnenstad en Scheveningen en zal initiatieven in deze gebieden indien mogelijk faciliteren. Hierbij valt te denken aan het creëren van ruimte in bestemmingsplannen, functiewijzigingen mogelijk maken, passende grondprijzen vragen en gedifferentieerde parkeerprijzen.[6]  Den Haag is daarentegen terughoudend bij het faciliteren van initiatieven buiten de toeristische kerngebieden. Hierbij geldt dan ook het ‘nee, tenzij principe’. Het zal hierbij geen medewerking verlenen aan noodzakelijke bestemmingswijzigingen tenzij het initiatief aantoonbaar een toegevoegde waarde voor de economie van de stad heeft.  Alleen als het een uniek en bijzonder concept betreft dat Den Haag nog niet heeft is het bereid een uitzondering te maken.

Utrecht

In 2010 was er in Utrecht nog sprake van een tekort aan hotelkamers. Destijds is toen de ambitie uitgesproken om vóór 2020 duizend nieuwe hotelkamers te realiseren in de stad. Dat aantal bleek reeds in 2017 ruimschoots behaald. Daarbij zijn er ook nog flink wat initiatieven in behandeling waardoor Utrecht inmiddels de groei enigszins wil afremmen.

Beleid

Wilde Utrecht in 2015 nog inzetten op de realisatie van vooral hotels in het centrum[7], inmiddels is de druk op de binnenstad dusdanig toegenomen dat de gemeente nu de wens heeft om de hotels meer te spreiden over de stad. Vermoedelijk worden hiervoor de voorkeurlocaties in de gebiedsontwikkelingsplannen aangepast. Utrecht telt nog altijd relatief veel 3- en 4-sterrenhotels die vooral gericht zijn op de zakelijke markt. Het is om deze reden dat Utrecht naast deze sterrenhotels ruimte wil creëren voor  vernieuwende (en veelal kleinschalige) concepten waarbij met name ook plaats is ook voor het budgetsegment. Daar waar bestemmingsplannen niet direct voorzien in de bouw van hotels kan in sommige gevallen wel gebruik worden gemaakt van een wijzigingsbevoegdheid. In dat geval kunnen er wel voorwaarden worden gesteld die betrekking hebben op planologische eisen, omgevingskwaliteit en economie. Initiatieven die in strijd zijn met het bestemmingsplan kunnen, door middel van een bestemmingsplanwijziging, vergund worden als ze passen binnen het beleid.

Conclusie

 Het aantal hotelovernachtingen in de grote steden is de afgelopen jaren aanzienlijk gegroeid. Uitschieter is Amsterdam dat inmiddels reden ziet om de groei te willen indammen en een streng toetsingskader heeft aangelegd voor nieuwe hotelinitiatieven. Vooralsnog zijn in de andere grote gemeenten nieuwe hotelinitiatieven nog altijd bijzonder welkom, waarbij wel wordt aangestuurd op bepaalde locaties en in sommige gevallen wordt beoordeeld op de uniciteit van het concept. Waarschijnlijk is dat door de snelheid van de hedendaagse ontwikkelingen in de toeristische sector gemeenten vaker geneigd zullen zijn om hun hotelbeleid tussentijds aan te passen dan wel bij te sturen. Een uitgebreider toetsingskader zoals in Amsterdam is hierbij een mogelijkheid. Snel veranderlijk gemeentebeleid kan ook voor hotelondernemers voor de nodige uitdagingen zorgen bij planontwikkeling. Een plan dat bij wijze van vandaag doorgang kan vinden kan morgen op weerstand stuiten of omgekeerd. Daarnaast zal waarschijnlijk ook steeds meer een beroep worden gedaan op ondernemers om vernieuwende (en duurzame) concepten te ontwikkelen om zo alsnog een plekje te kunnen veroveren in de hotelsector van de vier grote steden.

Wilt u een hotel vestigen maar twijfelt u bijvoorbeeld of dit onder het gemeentelijke beleid mogelijk is, of heeft u hulp nodig met een bezwaarschrift indien een aanvraag onterecht is afgewezen neemt u dan contact op met M2 Advocaten.

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

 

[1]De impact van de bezoekerseconomie op Amsterdam’, SEO economisch onderzoek, oktober 2017.

[2] Notitie Uitwerking Overnachtingsbeleid 2017 en verder, oktober 2017.

[3] Zie bijlage 1 Gebiedskaart, Notitie Uitwerking Overnachtingsbeleid 2017 en verder, oktober 2017

[4] https://evr010.nl/verkenning-2018/aantrekkelijk-voor-bezoekers-bewoners-ondernemers/rotterdam-aantrekkelijke-stad/

[5]Check in The Hague: Roomservice 2.0’, Hotelstrategie Den Haag 16 juli 2013

[6]Check in The Hague: Roomservice 2.0’, Hotelstrategie Den Haag 16 juli 2013

[7] Actualisatie marktruimte hotelnota ‘Room With A View’ Utrecht februari 2015

Uit de praktijk van M2 Advocaten: VvE recht

Het komt wel eens voor dat zich binnen een VvE een nieuwe eigenaar aandient die bepaalde plannen heeft en daarvoor toestemming vraagt. Zo ook in een zaak waarbij M2 Advocaten betrokken was.

In deze zaak ging het om een hoteleigenaar die een woonappartement op de eerste verdieping had gekocht en deze verdieping bij zijn naastgelegen hotel wilde voegen en er vier hotelkamers wilde gaan exploiteren. De VvE vond dat geen goed plan en gaf geen toestemming voor de wijziging van de bestemming van het appartement van “wonen” naar “hotel/logies”.

De eigenaar was het daar niet mee eens en vroeg een vervangende machtiging aan de Kantonrechter om in het appartement een hotel te mogen exploiteren. Als argument voerde de eigenaar onder meer aan dat het oneerlijk was dat een andere eigenaar wel (voorwaardelijke) toestemming had gekregen om zijn berging via Airbnb te verhuren, terwijl exploitatie als hotel niet werd toegestaan. De Kantonrechter zag dat anders en was van oordeel dat exploitatie als hotel niet vergelijkbaar is met verhuur via Airbnb. De vervangende machtiging werd niet verleend.

De eigenaar liet het er niet bij zitten en ging in hoger beroep. Namens de VvE heeft M2 Advocaten onder meer aangevoerd dat er risico’s zitten aan een commerciёle partij in het pand en dat er – in het verlengde daarvan – gevreesd wordt voor waardedaling van de appartementen. Het Hof was het daarmee eens. Inherent aan een commerciёle exploitatie is dat het hotel op enig moment zal kunnen worden overgedragen of van concept zal kunnen wijzigen. Dat maakt de appartementen bij verkoop – afgezet tegen appartementen waaraan deze onzekerheid niet kleeft – minder aantrekkelijk, aldus het Hof.

Ook is namens de VvE aangevoerd dat de exploitatie van vier hotelkamers op de eerste verdieping niet op één lijn is te stellen met de verhuur van een berging via Airbnb. Bij hotelexploitatie is sprake van een permanente situatie, waarbij tevens de publiekrechtelijke bestemming wordt omgezet in “hotel/logies”, terwijl verhuur via Airbnb een tijdelijke situatie is, die op ieder moment door de VvE kan worden stopgezet en waarbij de publiekrechtelijke bestemming “wonen” blijft. Ook dit werd door het Hof gehonoreerd. De vervangende machtiging werd niet verleend.

Voor VvE’s is het goed om te weten dat een vervangende machtiging kan worden verleend, als een verzochte toestemming zonder redelijke grond is geweigerd. In dit geval waren de gronden van de VvE om een hotel te weigeren redelijk. Als het gaat om een bestemmingswijziging is het goed om te weten dat in de literatuur is geopperd dat een van de bestemming afwijkend gebruik slechts mogelijk zou moeten zijn als dat afwijkend gebruik 1) persoonlijk, 2) tijdelijk en 3) voor herstel vatbaar is. In deze zaak was dat bij de gewenste hotelbestemming niet het geval.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Airbnb akkoord met Amsterdam

BoeteAfgelopen donderdag is Airbnb akkoord gegaan met het aanpassen van zijn website. De aanpassing behelst het begrenzen van de hoeveelheid dagen per jaar dat een woning verhuurd kan worden. Door dit akkoord is het volgens de gemeente Amsterdam nu moeilijker geworden om woningen te gebruiken als illegale hotels. De gemeente wil met dit soort regels en overeenkomsten namelijk bewerkstelligen dat woningen, die illegaal gebruikt worden voor toeristenverhuur, weer beschikbaar komen voor woningzoekenden. De wettelijke limiet dat een inwoner zijn woning mag verhuren aan toeristen is in Amsterdam namelijk 60 dagen per jaar, zoals ook eerder te lezen in dit blog. De praktijk leert echter dat veel woningen langer te huur staan op de website van Airbnb, en ook meer dan die 60 dagen worden verhuurd. Hierop wordt door de gemeente al actief gehandhaafd, en er staan forse boetes op deze overtreding.

Vanaf 1 januari 2017 zullen verhuurders in hun Airbnb-account dus kunnen zien hoeveel dagen ze nog mogen verhuren, en zal de woning bij het passeren van de 60dagenlimiet voor de rest van het jaar niet meer te huur kunnen staan. [1][2]

Wilt u meer weten? Neem dan gerust vrijblijvend contact op.

 

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

To be or not to Airbnb? Handhaving in Amsterdam

rolkofferAl eerder is in dit blog besproken waarop wordt gehandhaafd bij B&B’s.
Maar hoe zit het dan als je niet een B&B wilt starten, maar je huis alleen wilt verhuren als je op vakantie bent? Gewoon via Airbnb bijvoorbeeld.
Dat mag zeker, mist je voldoet aan twee regels: niet meer dan 60 dagen per jaar, en niet meer dan 4 personen. Houdt iedereen zich hier aan? Zeker niet. Een quickscan van website Airbnb met zoeken naar 6 personen geeft meer dan genoeg keuze uit appartementen/huizen. Wat dus niet mag, want het maximum is 4 personen. De gemeente Amsterdam wil dan ook dat Airbnb het onmogelijk maakt dat een huis niet volgens de regels wordt verhuurd en het dus niet meer kan om voor meer dan vier personen per huis te boeken. Ook wordt door de gemeente gehamerd op het naleven van de 60-dagen regel. De gemeente wil dus dat de website automatisch een huis blokkeert zodra het meer dan 60 dagen verhuurd is geweest. Daarnaast wil de gemeente dat Airbnb de adresgegevens van de verhuurders aan de gemeente geeft, zodat er gerichter gecontroleerd kan worden. Airbnb is tot op heden niet voornemens die gegevens te verstrekken, Amsterdam dreigt in reactie daarop met het verbieden van het platform.[1] De twee partijen zijn hierover nog in gesprek. De gemeente wil deze gegevens zodat er minder overtredingen worden begaan, het simpeler wordt voor de gemeente om overtreders op te sporen, en daardoor de kans op overlast van toeristen kleiner wordt.

Hoe wordt er nu gehandhaafd?

Het opsporen van illegale activiteiten wordt op een aantal manieren gedaan: via melding(en) van buren of politie, eerdere overtredingen, mystery guests, en ‘scrapen’ (d.m.v. computerprogramma gegevens van een website verzamelen)[2].  Soms gebeurt dit gebiedsgericht: bijvoorbeeld als er vanuit een wijk relatief veel meldingen binnenkomen van politie en buurtbewoners, wordt de gehele wijk onder de loep genomen. Soms ook in reactie op een melding van een bewoner. Het melden door buurtbewoners wordt gepromoot vanuit de gemeente; er is afgelopen zomer een Zomer Hotline actief geweest, en ook nu nog is een online meldpunt Zoeklicht beschikbaar.[3]
De gemeente erkent wel dat ze niet genoeg capaciteit hebben om op alle meldingen van buurtbewoners af te gaan, maar belooft de melders op de hoogte te houden. Het stadsdeel centrum bijvoorbeeld heeft in totaal 2,75 FTE’s beschikbaar voor de opsporing en aanpak van zo geheten illegale hotels, plus nog wat indirect vanuit de afdeling Brandveiligheid. [4]

Wie is de overtreder?

Over het algemeen wordt er gehandhaafd op veelvoorkomende gevallen waarin de woning alleen nog maar voor verhuur aan toeristen wordt gebruikt, en er niet (meer) wordt gewoond. Dit is dan woningonttrekking en een overtreding van de Huisvestingswet en de Regionale Huisvestingsverordening. Of wanneer er aan te veel toeristen wordt verhuurd, wat dan naast een overtreding op de Huisvestingswet en de Regionale Huisvestingsverordening ook een overtreding op het gebied van de brandveiligheid is.
Recent is een opmerkelijke zaak bij de Rechtbank Amsterdam behandeld. Vader bezit de verdieping op de begane grond, en gebruikte dit als pied-à-terre, hij staat dan ook bij een andere gemeente ingeschreven. Dochter woont in het appartement erboven, en is voor 1/100ste deel eigenaar van de pied-à-terre. Vader is drie à vier dagen in de week op de begane grond verdieping, de andere dagen verhuurt hij het aan toeristen. Hij regelt de Airbnb reserveringen, schoonmaak en ontvangt de huurpenningen. Dochter ontvangt de toeristen en haar nummer is aan hen overhandigd voor vragen; hier krijgt zij geen vergoeding voor. Helaas is dit niet legaal. Een tweede woning verhuren aan toeristen gedurende de periodes dat je er niet bent mag namelijk niet. Het aanhouden van een tweede woning mag in Amsterdam alleen als de tweede woning door huurder/eigenaar zélf wordt gebruikt; je mag in Amsterdam dus nooit een tweede woning verhuren aan toeristen. Daarbovenop komt nog dat ze meer dan 60 dagen in het jaar verhuren. De gemeente ziet dit dus als onttrekking van de woning van de woningmarkt, waarvoor ze geen vergunning hadden, en dus een overtreding van de Huisvestingswet en de Regionale Huisvestingsverordening. Vader krijgt dan ook de volledige boete van €12000,- opgelegd. Dochter in eerste instantie ook. De Rechtbank oordeelt daarover dat dit niet proportioneel is; weliswaar is zij medeplichtig aan de overtreding, zij helpt immers mee, maar ontvangt hier helemaal niets voor. Tevens is de rechtbank van mening dat als vader niet het appartement had verhuurd, het niet aannemelijk was geweest dat zij de overtreding was begaan. Zij heeft dus een gereduceerde boete van €3000,- opgelegd gekregen.[5]
Sinds kort is het voor de gemeente ook mogelijk om te handhaven op dezelfde regels in woonboten, daarvoor kon dat niet omdat woonboten onder andere wetten en regelgeving vielen.[6]

Airbnb bij huurwoning en VvE

Bij huurwoningen kan het zijn dat in het contract staat of (onder) verhuren is toegestaan, of dat er eerst toestemming gevraagd moet worden aan de verhuurder. Mocht er namelijk verhuurd worden zonder toestemming te hebben gevraagd, dan heeft de verhuurder in sommige gevallen zelfs het recht om het huurcontract te ontbinden, en de woning te ontruimen.[7]
Indien de woning hoort bij een VvE kan in het regelement staan of verhuren, al dan niet via Airbnb, toegestaan is, of dat er eerst toestemming gevraagd moet worden. Soms is dat echter een grijs gebied en wordt het korte verhuren niet expliciet verboden, omdat dit een relatief nieuw fenomeen is. Lees voor aanvullende informatie over dit onderwerp verder in dit blog.

Wilt u meer weten? Neem dan gerust vrijblijvend contact op.

Alicia Schoo

Boete op illegale hotels in woningen verhoogd

BoeteEerder is in dit blog besproken wanneer je als inwoner van Amsterdam wel of niet (delen van) een woning mag verhuren aan toeristen.

Het overtreden van de regels leverde al een flinke boete op van €13.500,- op grond van de Huisvestingswet.
Deze boete is recent verhoogd naar €20.500,-. Bovendien kan bij een volgende overtreding een last onder dwangsom worden opgelegd van nog eens € 50.000,-.
De gemeente wil met het verhogen van de boetes het nog onaantrekkelijker maken om woningen oneigenlijk te verhuren aan toeristen. Dit ter bescherming van de woningvoorraad waar in Amsterdam al jaren een nijpend te kort aan (betaalbare) woningen is, en ook om de leefomgeving te behoeden van mogelijke overlast of gevaarlijke situaties.

De gemeente heeft ook gekeken naar de mogelijkheid om vakantieverhuur van de eigen woning te verkorten van 60 naar 30 dagen in het jaar, maar dat is wettelijk gezien op dit moment niet haalbaar.[1]

Wilt u meer weten? Neem dan gerust vrijblijvend contact op.

Alicia Schoo
schoo@m2advocaten.nl

Bed & Breakfast; Een gespreid bedje?

De florerende toeristenindustrie zorgt er voor dat er in Amsterdam een nijpend tekort is aan (hotel)kamers. Er wordt een nieuw mega hotel gebouwd op de Zuid-As, maar zelfs als dat voltooid is, is het de vraag of er dan genoeg overnachtingsplekken zijn. Vergelijkbare situaties spelen in andere steden en regio’s. Het ene na het andere pension of boetiekhotel wordt geopend, en er wordt goud geld verdient aan het tekort.

Stel, u hebt een kamer of twee over in huis, dus u denkt: “Misschien kan ik een graantje mee pikken, en een kamer aanbieden in een gezelligere sfeer dan zo’n onpersoonlijk hotel. Ik start een Bed & Breakfast.” Waar moet u dan op letten?

Voorwaarden B&B

Het Rijk heeft een aantal voorwaarden, die te vinden zijn op: http://www.ondernemersplein.nl/stappenplan/bed-breakfast-starten/
U wilt het simpel houden. U hoeft dus niet te verbouwen, en wilt ook niet heel veel gasten. Er is uitgezocht hoe het werkt met de hygiënecode, de KvK inschrijving is de deur uit en de website is gereed.

Laat de eerste gasten maar komen! Of niet?

Dat verschilt. Niet alleen moet de B&B passen in het bestemmingsplan, per gemeente kunnen er uiteenlopende extra regels zijn waar u aan moet voldoen.

Voor Amsterdam geldt bijvoorbeeld dat er niet meer dan vier gasten tegelijk mogen overnachten, en het oppervlak dat u gebruikt voor de B&B mag niet meer zijn dan 40% van de gehele woning.
Verder moet u bijhouden wie er overnachten in een register. U hoeft alleen een melding bij uw stadsdeel te doen dat u een B&B start, en dan hoeft u niet te wachten op een antwoord, maar mag u gewoon beginnen.
In Rotterdam zijn er subtiele verschillen in de regels. Zo mag u niet meer dan 30% van de woning als B&B gebruiken, met een maximum van 70m2. Daarentegen hoeft er geen register te worden bijgehouden. Controleer dus altijd bij uw gemeente wat er precies mag en moet.

Mocht u incidenteel (een gedeelte) van uw woning willen verhuren, bijvoorbeeld voor vakantieverhuur, dan gelden daar weer andere regels voor. In de gemeente Amsterdam mag u op dit moment maximaal 60 dagen per jaar verhuren, mits u dit niet bedrijfsmatig doet. U hoeft dan niet ingeschreven te staan in de Kamer van Koophandel. Ook de regel dat het oppervlak dat u hiervoor gebruikt maximaal 40% van uw woning mag zijn, gaat dan niet op. Wel moet u toeristen- en inkomstenbelasting betalen. Verder mag u ook bij vakantieverhuur aan maximaal vier gasten onderdak bieden. Wederom is het dus van groot belang dat u goed uitzoekt wat de huidige regels zijn.

Huurder / VvE

Bent u huurder? Dan moet u toestemming van de eigenaar van uw woning hebben dat u een B&B mag houden in het pand. Ook als u in een appartementencomplex met een VvE woont kan er in het reglement staan dat u eerst toestemming van de VvE moet krijgen voordat u een B&B begint.

Handhaving tegen overlast B&B

Het starten van een B&B kent ook schaduwzijden. De overbuur is een B&B begonnen, en u en de andere buren zijn niet zo blij met de extra drukte die dit veroorzaakt. Meer auto’s in de straat, meer lawaai in de avond. En er lijken wel heel veel mensen tegelijk te overnachten. Is dat wel brandveilig? Is de gemeente niet komen kijken? Meestal geldt voor de laatste vraag het antwoord, nee, de gemeente is in dat opzicht een slapende hond en is (nog) niet komen kijken. Over het algemeen wordt er pas gecontroleerd nadat er klachten zijn binnengekomen van ofwel omwonenden ofwel toeristen. Als u denkt dat het fout zit en er overlast van ervaart, controleer wat de regels zijn en dien dan een klacht in bij uw gemeente. Er staan fikse boetes op het overtreden van de gemeentelijke regels en de meeste gemeentes zijn blij als u helpt om onveilige en ongewenste situaties op te sporen.

Bedenk alleen wel, een goede buur is beter dan een verre vriend. Om de goede verstandhouding met de buren te behouden is het misschien handig eerst de situatie te bespreken met de buur die de B&B heeft voordat u naar de gemeente stapt. Het kan best dat de buur zich niet heeft gerealiseerd dat er overlast en (extra) regels zijn. Zo geeft u de buur de kans de situatie te verbeteren en naar de regels aan te passen zonder hoge boetes te hoeven betalen. Heeft de buur geen boodschap aan uw vriendelijke verzoek en uitleg, of treedt er geen verbetering op? Dan kunt u altijd nog de slapende hond wakker maken.

Boetes voor eigenaren, huurders én verhuurders

Als er niet aan de lokale regelgeving wordt voldaan kan dat onder meer een overtreding van de Huisvestingswet zijn. Het illegaal exploiteren van een B&B is dan onttrekking van de woningvoorraad. In bijvoorbeeld Amsterdam staat daar een boete op van €12.000,- bij de eerste overtreding.
Verder kan een illegaal Bed & Breakfast ook een overtreding zijn van de gebruiksvoorschriften van het bestemmingsplan en van brandveiligheid.

Let op! Bent u verhuurder? Mocht uw huurder zich niet houden aan de regels die horen bij het runnen van een B&B, ook u bent dan aansprakelijk. De hoge boetes die de gemeente uitdeelt voor een overtreding zullen dus ook aan uw adres worden bezorgd.

Wilt u meer weten? Neem dan gerust vrijblijvend contact op.

Alicia Schoo
schoo@m2advocaten.nl