Berichten

Kraakpand

Kraken: Wat zijn de regels?

Door de groep WE ARE HERE is het fenomeen kraken weer vol in de belangstelling gekomen na de kraak van een bedrijfspand in Westpoort. Toen de eigenaar poolshoogte kwam nemen werd hem de toegang ontzegd, wat tot veel verontwaardiging heeft geleid.

Maar hoe zit het eigenlijk met de wetgeving omtrent kraken? Wat zijn de regels en wat kan een eigenaar daaraan doen?In een artikel dat is verschenen in het tijdschrift Huurrecht in Praktijk (HIP) leg ik dit uit en  bespreek ik de ontwikkelingen op het gebied van kraken tot en met 2018.

In het artikel komt onder meer aan bod dat er 3 manieren zijn om tot ontruiming te komen:

  • Strafrechtelijke ontruiming

Het initiatief ligt bij het Openbaar Ministerie. Volgens de beleidsregels van het OM wordt een strafrechtelijke ontruiming aangekondigd, waarbij niet binnen 7 dagen na de aankondiging wordt ontruimd. De krakers kunnen dan in een kort geding de proportionaliteit van de ontruiming aanvechten.

Voordeel voor de eigenaar van dit type ontruiming is dat de kosten voor de Staat zijn. Nadeel is dat de eigenaar afhankelijk is van het OM óf er ontruimd wordt en wanneer.

  • Civielrechtelijke ontruiming

Bij deze vorm begint de eigenaar zelf een kort geding tegen de krakers. De rechter zal dan toetsen of het belang van het huisrecht van de krakers zwaarder weegt dan het belang van de eigenaar om de beschikking te hebben over het pand. Zo een belang kan zijn dat de eigenaar op korte termijn concrete plannen heeft met het pand.

Voordeel voor de eigenaar van dit type ontruiming is dat zelf kan worden bepaald wanneer dit middel wordt ingezet, nadeel zijn de kosten

  • Bestuursrechtelijke ontruiming

Bij bestuursrechtelijke ontruiming is het kraken ook in strijd met publiekrechtelijke regelgeving. Als bijvoorbeeld het bestemmingsplan niet de bestemming wonen heeft (maar bijv. bedrijf) dan is kraken ook in strijd met het bestemmingsplan. De eigenaar kan dan een verzoek tot handhaving doen. Dit is bijvoorbeeld toegepast bij de kraak van het ADM-terrein in Amsterdam Noord.

Voordeel voor de eigenaar is hier wederom dat de kosten in beginsel voor de handhavende overheidsinstantie zijn, nadeel ook hier weer dat het initiatief niet bij de eigenaar ligt.

Lees meer in het artikel

Lees in dit artikel meer over deze soorten van ontruiming en vele voorbeelden van de afweging tussen het huisrecht van de krakers en de belangen van de eigenaar. Verder komt ook aan bod jurisprudentie over o.m. de definitie van kraken, de identiteit van de kraker en overheidsaansprakelijkheid wegens kraken.

Lees hier het artikel.

Vragen? Neem contact op.

Advocaat Ginio Beij: beij@m2advocaten.nl

Diverse deurbellen van een flat

Ontevreden over VvE-Beheerder? Daar is wat aan te doen

In de praktijk kom ik het regelmatig tegen. Klachten over VvE-beheerders. De klachten zijn uiteenlopend maar kennen wel een aantal herkenbare elementen, zoals slechte communicatie, traag reageren op klachten en inefficiënt omgaan met de financiële middelen.

Hoewel er veel onvrede sluimert komt het (nog) weinig voor dat er echt actie wordt ondernomen. Daardoor blijft de VvE-beheerder zitten en doorgaan op de ingeslagen weg, terwijl de dienstverlening veel te wensen overlaat.

Daarom is het bijzonder dat ik onlangs een zaak heb mogen behandelen waarin een aantal VvE-bewoners wel met de vuist op tafel hebben geslagen, wat uiteindelijk tot een procedure heeft geleid. Het is interessant hoe de rechter het optreden van de beheerder heeft beoordeeld.

Procedure over kwaliteit VvE-Beheer

Wat was er aan de hand? In een VvE in Amsterdam van ca. 280 appartementen heeft een woningcorporatie de meerderheid. Als beheerder is een partij aangesteld die gelieerd is aan die woningcorporatie.

In de praktijk zijn er echter veel klachten over het optreden van de beheerder. Een greep uit de klachten:

  • Traag reageren op reparatieverzoeken van bewoners: Zo waren er gevallen bekend van bewoners die letterlijk jaren met schimmelproblemen zaten vanwege lekkages, waar maar niets mee gebeurde;
  • Onvoldoende controle op facturen leveranciers: Typerend voorbeeld hiervan is dat er opdracht was gegeven voor het opdweilen van wat viezigheid op 1 trapje in het trappenhuis Daarvoor werd € 800,- gefactureerd, volgens de specificatie 10 manuren en 10 uur parkeren. Niet alleen was dit buiten proportie, het was ook gratis parkeren die dag dus dit klopte ook niet. De beheerder heeft dit niettemin zonder meer betaald. ;
  • Geen scherpe inkoop: Er werd een nieuwe opstalverzekering afgesloten, waarbij de premie vijf keer over de kop ging, van ca € 10.000,- naar € 50.000,-. Na navraag bleek dat de beheerder niet meerdere offertes had gevraagd.

Ook speelde hier dat de beheerder niet onafhankelijk was van de woningcorporatie. Daarom werd er te weinig tegengas gegeven tegen plannen van de woningcorporatie die niet in het belang waren van andere leden. Zo werd er op kosten van de VvE een wijkbeheerder aangesteld voor € 18.000,- per jaar, die in loondienst was van de woningcorporatie, maar weinig toegevoegde waarde had voor de VvE.

Een aantal VvE-leden zag deze ontwikkelingen met lede ogen aan en hebben de verschillende klachten verzameld en ook met de beheerder besproken. Nadat er geen verbetering optrad is aan een VvE-vergadering voorgesteld om de beheerovereenkomst te beëindigen. Dit werd geblokkeerd door de meerderheidsstem van de woningcorporatie.

Vervolgens hebben de VvE-leden dit besluit voorgelegd aan de kantonrechter. Op initiatief van de kantonrechter is zelfs nog een commissie ingesteld om het handelen van de beheerder onder de loep te nemen. Deze commissie adviseerde in meerderheid negatief over het voorzetten van de beheer-relatie,

Uiteindelijk woog voor de kantonrechter zwaar dat er veel verschillende klachten waren over de beheerder, dit in combinatie met de niet onafhankelijke positie. De rechter vernietigde daarom het besluit dat de beheerder kon blijven en oordeelde dat het bestuur bevoegd was om de beheerovereenkomst op te zeggen.[1]Inmiddels is die beheerovereenkomst inderdaad beëindigd en staat een nieuwe beheerder in de coulissen klaar om het over te nemen.

5 stappen bij kwalitief ondermaats VvE-beheer

De lessen die hieruit zijn te trekken zijn de volgende:

  1. Verzamel de klachten en onderbouw deze met documentatie: Het is uiteraard belangrijk als er onvrede is over de beheerder dat de klachten concreet gemaakt worden. Het alleen niet tevreden zijn zonder duidelijkheid waarom gaat niets veranderen. Goed inzicht in wat er niet goed gaat is daarom essentieel.
  2. Ga eerst het gesprek met de beheerder aan: Het is belangrijk dat de beheerder eerst de kans krijgt om zich te verbeteren. Laat aan de hand van de documentatie duidelijk weten welke klachten er zijn en leg meetbare afspraken vast om het beheer te verbeteren. Als dit goed loopt dan is het probleem opgelost. Anders is het tijd voor de volgende stap
  3. Controleer de opzegmogelijkheden in de beheerovereenkomst en bereid een goed alternatief voor: Als de VvE al een nieuwe beheerder wil aanstellen moet wel duidelijk zijn tegen welke termijn dat kan. Ook is het van belang om een goed alternatief te hebben uitgezocht, of liefst meerdere, zodat meteen snel geschakeld kan worden naar een nieuwe beheerder.
  4. Zorg voor draagvlak binnen de VvE: Het eventueel overstappen naar een nieuwe beheerder is een majeure beslissing. Het is daarom van belang om zo veel als mogelijk de VvE-leden te informeren en op de hoogte te houden. In de praktijk zijn er altijd VvE-leden die zich nauwelijks bezighouden met VvE-zaken, maar tegelijkertijd ook goed beheer wensen. Het is nodig om hen ook goed voor te lichten zodat zij weten wat er speelt.
  5. Leg aan de VvE-vergadering voor om de beheerovereenkomst te beëindigen en een nieuwe beheerder aan te stellen: Aan de hand van de documentatie en eventueel het (niet goed verlopen) verbetertraject kan aan de VvE-vergadering worden uitgelegd waarom wordt voorgesteld om over te gaan tot een nieuwe beheerder. Om snel door te kunnen pakken is het goed om ook in dezelfde vergadering, of in en vergadering kort daarna te stemmen over het alternatief.

 

Mocht het zo zijn dat er een VvE-lid vanwege banden met de beheerder of om een andere reden met een meerderheidsstem de besluitvorming blokkeert, dan is het mogelijk om binnen 1 maand na de VvE-vergadering dit voor te leggen aan de kantonrechter.

 

Meer weten?

Neem contact op met Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

[1] Kantonrechter Amsterdam 28 juni 2017 zaaknr. 5453726 / EA-VERZ 16-1264 (ongepubliceerd)

Alimentatie indexering

Achteraf huur indexeren, mag dat?

In veel (standaard)huurovereenkomsten is een indexeringsclausule opgenomen. Die houdt in dat de huurprijs eens per jaar kan worden verhoogd volgens een in de overeenkomst bepaalde wijze van indexering.

Het komt voor dat de verhuurder in de praktijk de indexeringsclausule niet toepast. Stel dat de verhuurder 4 jaar achtereen vergeten is de indexering toe te passen. De vraag rijst dan of de verhuurder dat in één keer mag inhalen. Dit zou betekenen dat de huurder om te beginnen in de toekomst een flink verhoogde huur gaat betalen, die wordt namelijk verhoogd met 4 jaar indexering. Daarnaast zou de huurder ook ‘achterstallige’ huur over de afgelopen 4 jaar moeten betalen.

Dat klinkt op het eerste gezicht onredelijk. Toch is de lijn in de jurisprudentie dat de verhuurder in beginsel met terugwerkende kracht mag indexeren zie bijvoorbeeld de uitspraak van het Hof Amsterdam van 10 april 2012 (lees hier). De redenering daarachter is dat het recht van de verhuurder op indexering niet verloren is gegaan door rechtsverwerking. Voor rechtsverwerking is enkel stilzitten niet voldoende, daar zijn bijkomende omstandigheden voor nodig. Wel is de periode dat de verhuurder de achterstallige huur terug kan vorderen beperkt tot 5 jaar, omdat dergelijke vorderingen na 5 jaar verjaren. (Let op, die verjaring geldt dus alleen voor het innen van de achterstallige huur, niet voor de mogelijkheid om een verhoogde huur voor de toekomst vast te stellen op basis van de indexering).

De verhuurder mag dus achteraf indexeren. Maar geen goede rechtsregel zonder uitzondering. Onder bepaalde omstandigheden kan het toch naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn om achteraf te indexeren. Een recent voorbeeld speelde in de zaak van de rechtbank Overijssel van 13 december 2016 (lees hier). In dat geval had verhuurder Nettorama een deel van haar supermarktruimte in 1983 verhuurd aan een huurder die daar brood, kaas en noten verkocht. In de huurovereenkomst stond een indexeringsclausule.

De indexeringsclausule was door Nettorama nooit toegepast, maar in 2015, dus 32 jaar na aanvang van de overeenkomst, wilde Nettorama dit alsnog doorvoeren. Dit zou betekenen dat de huurder € 3.100,45 per maand zou moeten gaan betalen in plaats van € 1.000,-. Ook zou over de afgelopen 5 jaar maar liefst € 114.362,50 aan achterstallige huur voldaan moeten worden.

De kantonrechter acht dit onredelijk. Daarbij wijst de kantonrechter erop dat Nettorama jaarlijks een jaarafrekening van de huurprijs verstrekte, zonder de indexering, en dat de huurder er dus op mocht vertrouwen dat Nettorama geen aanspraak meer zou maken op de indexering.

Deze redenering van de kantonrechter is wat mij betreft vrij dun, omdat het enkele verstrekken van een jaarafrekening nog niet betekent dat een verhuurder afstand doet van zijn recht om indexering te vorderen. Niettemin is de uitkomst van deze procedure wel bevredigend, omdat het na 32 jaar betalen van € 114.362,50 wel erg veel van het goede is.

Hoofdregel is dus dat de verhuurder achteraf mag indexeren, tenzij het de kantonrechter te gortig wordt.

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

 

 

 

Over VvE’s valt veel te vertellen

foto-vve-seminarOver VvE’s valt veel te vertellen.

Dat bleek wel tijdens het seminar van M2 Advocaten over juridische actualiteiten van appartementsrechten en VvE’s op 20 oktober jl.. Verschillende VvE-beheerders, notarissen, bouw- en verzekeringsadviseurs waren daarbij aanwezig. De verschillende invalshoeken zorgden voor een levendige interactie.

Wijzigingen aan het gebouw

Het wijzigen van de gemeenschappelijke gedeeltes is een typische voortdurende discussie. Mag een eigenaar zo maar bijvoorbeeld een berghok ombouwen tot dakterras? En zo nee, is toestemming van de VvE-vergadering voldoende of moet de splitsingsakte daarvoor gewijzigd worden? De casussen die Marius Rijntjes voorlegde zorgden voor levendige discussie. Van belang is met name wat in de splitsingsakte is opgenomen over de scheiding tussen privé- en gemeenschappelijk en of er toestemming kan worden gegeven voor wijziging van het gebruik.

Groot onderhoud en reservefonds

Het groot onderhoud is ook bij veel VvE’s al jaren een zorgpunt. Ginio Beij behandelde de nieuwe wetgeving die op komst is waarbij VvE’s worden verplicht om een bepaald bedrag te reserveren. Nu is er al een wettelijke verplichting om een reservefonds aan te houden, maar is er nog geen bedrag aan gekoppeld. Interessant is echter dat er ook nu al wel rechtspraak is waarbij VvE’s verplicht worden om het reservefonds te verhogen, als evident is dat het gereserveerde bedrag niet voldoende is voor het verwachte groot onderhoud. Zie bijvoorbeeld deze uitspraak.

AirBNB, short stay, bed-and-breakfast en andere tijdelijke verhuur

Tot slot kwam nog een andere actuele discussie aan bod, namelijk de vele vormen van kortdurende verhuur binnen VvE’s. Wanneer is dat wel en niet toegestaan? Ook hier blijkt de formulering in de splitsingsakte nogal van belang. In sommige aktes staat bijvoorbeeld dat kamerverhuur en/of verhuur voor pension niet is toegestaan, waardoor de rechtspraak kortdurende verhuur voor toeristische doeleinden doorgaans niet toestaat. Ook als dat echter niet is opgenomen in de splitsingsakte achten rechters kortdurende verhuur vaak niet toegestaan, omdat dat in strijd zou zijn met de bestemming wonen. Daarentegen zijn er echter weer uitzonderingen als  de verhuur zeer incidenteel is of als de vergadering toestemming geeft, wat soms mogelijk is. Verder is het de vraag of bed-and-breakfast waarbij de eigenaar zelf in het appartement verblijft in strijd is met de bestemming wonen, omdat het appartement dan permanent als woning wordt gebruikt.

Interessant is daarbij ook de verzekeringsinvalhoek. Als de VvE toestemming geeft voor kortdurende verhuur, is het gebouw dan wel adequaat verzekerd? De verzekering kan dit toch als bedrijfsmatig zien, waardoor de polis eigenlijk gewijzigd zou moeten worden om dekkingsgeschillen te voorkomen.

Kortom, op alle punten nog veel discussie mogelijk. Na dit laatste onderwerp was het echter tijd om de hapjes van de catering te nuttigen, hetgeen met genoegen gedaan werd.

Vragen?

Voor vragen over dit onderwerp en/of informatie over meer cursussen en seminars neem gerust contact op met Ginio Beij of Marius Rijntjes.

Kan een VvE AirBnB of Short Stay verbieden?

Short StayIn een eerdere blog is al uitgebreid aandacht besteed aan de vereisten om een bed-and-breakfast te mogen beginnen (lees deze blog hier).

Een situatie die ook geregeld voorkomt is dat er binnen een appartementencomplex verhuurd wordt voor AirBnB of short stay. Zeker bij kortdurend verblijf kan dit overlast geven. Een groep toeristen die een lang weekend in Amsterdam is, kan doorgaans wat lawaaiiger zijn dan de gemiddelde bewoner. Er zijn ons bijvoorbeeld gevallen bekend waarbij de gemeenschappelijke ruimten (gangen, lift, trappenhuis) beschadigd werden.

De vraag is of de VvE dergelijk gebruik kan tegengaan en hoe. In de meeste splitsingsakten (gebaseerd op de modelreglementen) staat dat de eigenaar het appartement alleen mag gebruiken volgens de bestemming die in de akte staat. Als het appartement de bestemming wonen heeft, dan is de vraag dus of verhuur voor AirBnB of Short Stay in strijd is met die bestemming.

Uit de rechtspraak blijkt dat zeker bij regelmatige verhuur voor korte tijd dit in strijd is met de bestemming wonen. In verschillende uitspraken is bepaald dat het bij wonen gaat om ‘duurzaam verblijf’ en dat een korte verhuur daar niet bij past. Zie bijvoorbeeld deze uitspraak.

Voor een VvE is het aan te bevelen om het verbod op verhuur voor AirBnB of Short Stay expliciet op te nemen in de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement (het laatste is in de praktijk makkelijker te realiseren dan wijziging van de splitsingsakte). Op die manier is er duidelijkheid voor alle appartementseigenaren. De VvE heeft vaak ook de mogelijkheid om boetes op te leggen bij overtreding van dit verbod, zodat er een extra pressiemiddel is om de ongewenste verhuur tegen te gaan. Ook die boetes moeten worden vastgelegd.

Het is echter niet altijd zo dat een verhuur op grond van AirBnB of short stay in strijd is met de bestemming wonen. Als bijvoorbeeld een appartementseigenaar eenmalig 3 maanden in het buitenland is en voor die periode één keer verhuurt, dan hoeft dat niet af te doen aan het duurzame gebruik als woning. Zo een dergelijke incidentele verhuur is dan niet in strijd met de bestemming wonen. Een voorbeeld daarvan in deze uitspraak.

Er moet dus altijd met de feiten en omstandigheden rekening gehouden worden of een verhuur voor short stay of AirBnB-doeleinden verboden is. Doorgaans zal dit verhuur in strijd zijn met de bestemming wonen, zodat de VvE dit gebruik kan verbieden en daar zelfs boetes aan kan verbinden. Als het gaat om een incidentele verhuur dan kan dat in gevallen anders liggen, dit is echter wel een uitzonderingssituatie.

Komt deze situatie u bekend voor of wilt u eens over de situatie in uw VvE overleggen? Neem dan gerust contact op.

Renovatie: is een redelijk voorstel mogelijk als het gehuurde wijzigt van plaats en functie?

Mr. Beij en mr. Visser hebben voor het Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte 2014 nr. 3 het artikel “Renovatie: is een redelijk voorstel mogelijk als het gehuurde wijzigt van plaats en functie?” geschreven.

Voor het gepubliceerde artikel kunt u klikken op deze link: Renovatie

7 tips bij schimmel, vochtproblemen, houtrot of andere gebreken aan uw pand

SchimmelpaleisIn onze praktijk komen wij het regelmatig tegen. U hebt een woning of bedrijfspand gekocht en na verloop van tijd ontdekt u schimmel, vochtproblemen, houtrot en/of andere gebreken. De herstelkosten hiervan kunnen snel oplopen. Dit is erg vervelend natuurlijk, maar de problemen worden alleen maar groter als u het niet op de juiste manier aanpakt. Daarom hier 7 tips voor het geval dat deze problemen ontstaan.

1.       Licht de verkoper schriftelijk in over de gebreken

Het is belangrijk om de verkoper na ontdekking van de gebreken zo snel mogelijk in te lichten. Het kan zijn dat de gebreken al zijn ontstaan voor de koop en dat de verkoper aansprakelijk is voor de herstelkosten. Op grond van de wet moet een koper binnen bekwame tijd na ontdekking van het gebrek de verkoper hiervan op de hoogte stellen, anders vervallen alle rechten die u als koper heeft. Als u de verkoper dus niet snel inlicht over de problemen, vervalt dan ook het recht op vergoeding van de herstelkosten en verdere schadevergoeding. Het is daarom goed om dit schriftelijk te doen, zodat duidelijk is dat u de verkoper tijdig heeft ingelicht.

2.       Geef de verkoper gelegenheid om de gebreken te inspecteren en te herstellen

Op grond van de wet moet de verkoper een redelijke termijn krijgen om de gebreken te herstellen. Gebeurt dit niet dan vervalt mogelijk het recht op schadevergoeding. Het is dus goed om de verkoper gelegenheid te bieden om de gebreken zelf te bekijken en om een voorstel voor een oplossing te bieden.

Dit is ook voor het bewijs van de gebreken van belang. Als alle gebreken namelijk zijn hersteld voordat de verkoper de kans heeft gehad om te inspecteren, kunnen deze gebreken makkelijker ontkend worden. Ook kan de verkoper dan het standpunt innemen dat het herstel niet op meest kostenefficiënte wijze is gebeurd.

3.       Bespreek de situatie met de Vereniging van Eigenaren

Als het gaat om een appartementsrecht dan kan het zijn dat de gebreken door de VvE moeten worden opgelost. Als bijvoorbeeld schimmel de fundering of de constructie van het gebouw heeft aangetast dan betreft dat meestal gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw waarvoor de VvE als geheel verantwoordelijk is. Het is dan ook belangrijk om met de VvE af te stemmen hoe deze problemen aan te pakken.

4.       Doe een melding bij de verzekeraar

Het kan zijn dat het herstel van de gebreken gedekt zijn via de (opstal)verzekeraar. Het is daarom goed om zo snel mogelijk een melding te doen bij de verzekeraar, ook om te voorkomen dat dekking vervalt omdat er handelingen zijn verricht zonder instemming van de verzekeraar. In de gevallen die wij tegenkomen kan (of wil) de verzekeraar vaak geen dekking verlenen, maar het is een kleine moeite om dat in ieder geval even uit te zoeken. Wie weet scheelt het kosten.

5.       Laat eerst de oorzaken vaststellen voor met herstel te beginnen

Het lijkt het meest logisch om meteen een aannemer in te schakelen om te beginnen met herstel. Toch is het goed om eerst een bouwkundig adviseur te vragen om de oorzaken vast te stellen en daarvan een rapport op te maken.

Om te beginnen is belangrijk om zeker te weten wat de juiste aanpak is. Als bijvoorbeeld een vochtige kruipruimte de oorzaak is van de vochtproblemen, dan heeft het geen zin om alleen de muren te injecteren tegen optrekkend vocht. Als er dan niets aan de ventilatie in de kruipruimte wordt gedaan zal het vochtprobleem terugkeren.

Verder is zo een rapport van belang om de herstelkosten te verhalen. Een goed overzichtelijk rapport met foto’s, omschrijving van oorzaken en geadviseerd herstel is een goede onderbouwing van een vordering tot vergoeding van de herstelkosten. Dat werkt beter dan alleen een factuur met de verrichte werkzaamheden, waarbij niet altijd duidelijk is wat er is gebeurd en waarom.

6.       Onderschat de situatie niet en handel snel

Problemen als schimmel en houtrot kunnen zich snel verspreiden en kunnen tot gevaren leiden als de constructie wordt aangetast. Houten constructiebalken kunnen bijvoorbeeld knappen wat kan leiden tot verzakte vloeren. Hoe verder de schimmel en houtrot zich verspreiden, hoe ingrijpender het ook wordt om dit te herstellen. Soms kan het er toe leiden dat bijvoorbeeld de hele vloer vervangen dient te worden en dan ook keukens of badkamers tijdelijk verwijderd en opnieuw geplaatst moeten worden. Het is dus zaak om snel te handelen als dit soort problemen zich aandienen.

7.       Neem contact op met M2 Advocaten

Zoals u kunt lezen hebben wij geregeld met deze problematiek te maken. Neem gerust contact op om uw situatie vrijblijvend te bespreken. Aan een eerste intakegesprek zijn geen kosten verbonden. Wij zullen dan samen met u bekijken hoe wij u het beste kunnen helpen om tot een goede aanpak van de problemen te komen.

Relativiteit: Een extra toets om een besluit te kunnen vernietigen

Als men een besluit van een bestuursorgaan (een bouwvergunning, bestemmingsplan etc.) wil aanvechten dienen er een paar drempels te worden genomen. Om te beginnen moet het een besluit zijn waar bezwaar en/of beroep tegen mogelijk is. Er staan bijvoorbeeld geen bestuursrechtelijke rechtsmiddelen open tegen een beleidsregel.

Een andere belangrijke drempel is of de partij die het besluit wil aanvechten belanghebbende is bij dit besluit. Volgens art 1:2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is een partij belanghebbende als diens belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken. Of iemand belanghebbende is hangt af van het soort besluit. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bebouwen van een perceel, wordt bijvoorbeeld aangenomen dat een eigenaar of bewoner van het naastgelegen perceel per definitie belanghebbende is bij dat besluit.

Relativiteitsvereiste

Sinds 1 januari 2013 is er naast deze drempels een nieuw inhoudelijke toets gekomen. In art. 8:69a Awb is namelijk bepaald dat een rechter een besluit niet vernietigt omdat het in strijd is met een regel, als die regel niet strekt tot bescherming van belangen van degene die zich daarop beroept.

Deze ingewikkeld geformuleerde wetsbepaling komt eigenlijk op het volgende neer: Je kan alleen een beroep doen op een regel om een besluit vernietigd te krijgen, als die regel ook bedoeld is om jouw belangen te beschermen.

Dit vereiste wordt het ‘relativiteitsvereiste’ genoemd. Dit relativiteitsvereiste gold eerst alleen voor de procedures genoemd in de Crisis- en Herstelwet. Het is bedoeld om de procedures in bestuursrecht te versnellen. Het doel is om te voorkomen dat partijen een beroep doen op regels die niet voor hen bedoeld zijn. Sinds 1 januari 2013 geldt dit relativiteitsvereiste voor het gehele bestuursrecht.

Praktijkvoorbeeld

Het relativiteitsvereiste is een inhoudelijke toets. Dit betekent dat een partij wel belanghebbende kan zijn, maar een beroep toch afstuit vanwege de relativiteit.

Om een voorbeeld te geven: Een persoon is eigenaar van een perceel met een woning. Voor het perceel naast de woning wordt een verzoek gedaan om een kartbaan te mogen bouwen. Er wordt een omgevingsvergunning afgegeven voor het bouwen van de kartbaan. Uit onderzoek blijkt dat de eigenaar van de woning ernstige trillingshinder zal ondervinden van de kartbaan. Daarnaast blijkt dat de kartbaan geluidsnormen zal overschrijden, alleen zal de geluidsoverlast slechts gelden voor dat deel van de kartbaan dat niet grenst aan het perceel van de woning.

In dit geval is de eigenaar van de woning wél belanghebbende, omdat de vergunning is afgegeven voor het naastgelegen perceel. De eigenaar kan zich verder erop beroepen dat er te veel trillingshinder zal ontstaan door de kartbaan. Daar heeft hij zelf ook last van. De eigenaar kan zich echter niet beroepen op het feit dat de geluidsnormen zijn overschreden. Aangezien hij daar geen last van heeft, is de betreffende geluidsnorm in dit geval niet bedoeld om zijn belangen te beschermen. Op dat punt is er dus geen relativiteit.

Ook van toepassing op lopende procedures

Het relativiteitsvereiste is direct van toepassing, ook op lopende procedures die al voor 1 januari 2013 waren begonnen. Dit kan betekenen dat een partij die eerst erin was geslaagd om een besluit vernietigd te krijgen, later alsnog het deksel op de neus krijgt. Daarvan is een recent voorbeeld in de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 15 januari 2014. In dat geval ging het om het vaststellen van een bestemmingsplan. Ook in dat geval beriep een partij zich op het overschrijden van de geluidsnormen. Aanvankelijk was het bestemmingsplan daarom vernietigd, waarna het bestemmingsplan opnieuw werd vastgesteld. Toen het bestemmingsplan wederom werd aangevochten omdat er nog steeds niet werd voldaan aan de geluidsnormen, toetste de Afdeling aan het relativiteitsvereiste. De Afdeling concludeerde dat de overschrijding van de geluidsnormen geen betrekking had op het perceel van de appellant, zodat er geen relativiteit was en het besluit in stand kon blijven.

Tot slot

Kortom, voor partijen die rechtsmiddelen willen instellen tegen een besluit is het goed om na te gaan of de regel waarop zij zich willen beroepen wel hun belangen beschermt. Voor partijen die een besluit in stand willen houden kan het relativiteitsvereiste een extra verweermiddel zijn tegen een beroep van andere partijen. Alle reden dus voor iedere partij die betrokken is bij een procedure over een besluit om zich te verdiepen in het relativiteitsvereiste.

Kan bouwen volgens het bestemmingsplan toch onrechtmatig zijn?

Voor de meeste bouwwerkzaamheden is een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen (voorheen: bouwvergunning) nodig. Als de bouwvergunning eenmaal is verkregen kan de bouw gestart worden.

Stel nu dat een omgevingsvergunning onherroepelijk is geworden, omdat er geen rechtsmiddelen tegen zijn ingesteld. De buren zijn echter mordicus tegen het bouwwerk. Volgens hen is er sprake van onrechtmatige hinder. Kan er dan toch doorgebouwd worden?

Deze vraag speelde in een recente uitspraak van de rechtbank Noord-Holland. In dat geval had een bouwbedrijf een omgevingsvergunning gekregen om een opbouw op te trekken bovenop een gebouw. Deel van deze opbouw was een hoge blinde muur op 1.40 meter afstand van het buurperceel. De opbouw zou er voor zorgen dat er een aanzienlijke schaduwwerking zou ontstaan bij het perceel van de buren, naast dat de opbouw erg massaal was. Volgens de buren was er daarom sprake van onrechtmatige hinder.

De rechter overwoog in dit geval dat een vergunninghouder er in het algemeen op mag vertrouwen dat als hij een omgevingsvergunning krijgt, hij daar ook gebruik van mag maken. Een omgevingsvergunning is echter geen vrijbrief om onrechtmatige hinder te veroorzaken tegen over een of meer omwonenden.

In het bestemmingsplan, op grond waarvan een omgevingsvergunning wordt verleend, wordt niet (altijd) de eventuele hinder voor de buren meegenomen. Ook al is er een onherroepelijke omgevingsvergunning, toch moet steeds getoetst worden of het bouwwerk geen onrechtmatige hinder oplevert.

In dit geval vond de rechter dat het bouwwerk dusdanig massaal was dat er sprake was van onrechtmatige hinder. De rechter gaf uiteindelijk een praktische oplossing. Er kon doorgebouwd worden, mits de bouwer een compensatie van € 40.000,- aan de buren betaalde.

Belangrijk om te onthouden is in ieder geval dat ook als er gebouwd wordt volgens het bestemmingsplan dit toch kan betekenen dat er van onrechtmatige hinder sprake is.

Seminar M2 Advocaten over VvE’s geslaagd

Op vrijdag 29 november jl. organiseerde M2 Advocaten een seminar over juridische actualiteiten van appartementsrechten en VvE’s. De deelnemers aan het seminar waren divers, zowel VvE-beheerders, notarissen, vastgoedadviseurs als bestuurders van VvE’s waren aanwezig.

Marius Rijntjes begon het seminar met het verschil tussen gemeenschappelijke en privé-gedeelten en hoe om te gaan met discussies daarover. Verder behandelde hij welke mogelijkheden er zijn om appartementseigenaren aan te pakken die zich niet aan de VvE-regels houden.

Ginio Beij ging uitvoerig in op de wijze van procederen bij geschillen over appartementsrechten. Zo legde hij uit waarom het verschil tussen nietige en vernietigbare besluiten van belang is en ook wanneer iemand die een besluit wil aanvechten in actie moet komen.

 

Michel Visser behandelde tot slot de actuele problematiek over short stay-verhuur binnen appartementengebouwen, een steeds vaker voorkomend verschijnsel. Hij vertelde ondermeer of een VvE gerechtigd is om short stay in te perken of te verbieden. 

 

Het seminar werd door de deelnemers zeer gewaardeerd, vooral vanwege de praktische insteek.

 

Als u vragen hebt over dit seminar of over appartementsrechten en VvE’s kunt u contact opnemen met Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl),  Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)  of Michel Visser (visser@m2advocaten.nl).  U kunt hier enkele blogs van M2 Advocaten over VvE’s lezen.