Berichten

Kraakpand

Kraken: Wat zijn de regels?

Door de groep WE ARE HERE is het fenomeen kraken weer vol in de belangstelling gekomen na de kraak van een bedrijfspand in Westpoort. Toen de eigenaar poolshoogte kwam nemen werd hem de toegang ontzegd, wat tot veel verontwaardiging heeft geleid.

Maar hoe zit het eigenlijk met de wetgeving omtrent kraken? Wat zijn de regels en wat kan een eigenaar daaraan doen?In een artikel dat is verschenen in het tijdschrift Huurrecht in Praktijk (HIP) leg ik dit uit en  bespreek ik de ontwikkelingen op het gebied van kraken tot en met 2018.

In het artikel komt onder meer aan bod dat er 3 manieren zijn om tot ontruiming te komen:

  • Strafrechtelijke ontruiming

Het initiatief ligt bij het Openbaar Ministerie. Volgens de beleidsregels van het OM wordt een strafrechtelijke ontruiming aangekondigd, waarbij niet binnen 7 dagen na de aankondiging wordt ontruimd. De krakers kunnen dan in een kort geding de proportionaliteit van de ontruiming aanvechten.

Voordeel voor de eigenaar van dit type ontruiming is dat de kosten voor de Staat zijn. Nadeel is dat de eigenaar afhankelijk is van het OM óf er ontruimd wordt en wanneer.

  • Civielrechtelijke ontruiming

Bij deze vorm begint de eigenaar zelf een kort geding tegen de krakers. De rechter zal dan toetsen of het belang van het huisrecht van de krakers zwaarder weegt dan het belang van de eigenaar om de beschikking te hebben over het pand. Zo een belang kan zijn dat de eigenaar op korte termijn concrete plannen heeft met het pand.

Voordeel voor de eigenaar van dit type ontruiming is dat zelf kan worden bepaald wanneer dit middel wordt ingezet, nadeel zijn de kosten

  • Bestuursrechtelijke ontruiming

Bij bestuursrechtelijke ontruiming is het kraken ook in strijd met publiekrechtelijke regelgeving. Als bijvoorbeeld het bestemmingsplan niet de bestemming wonen heeft (maar bijv. bedrijf) dan is kraken ook in strijd met het bestemmingsplan. De eigenaar kan dan een verzoek tot handhaving doen. Dit is bijvoorbeeld toegepast bij de kraak van het ADM-terrein in Amsterdam Noord.

Voordeel voor de eigenaar is hier wederom dat de kosten in beginsel voor de handhavende overheidsinstantie zijn, nadeel ook hier weer dat het initiatief niet bij de eigenaar ligt.

Lees meer in het artikel

Lees in dit artikel meer over deze soorten van ontruiming en vele voorbeelden van de afweging tussen het huisrecht van de krakers en de belangen van de eigenaar. Verder komt ook aan bod jurisprudentie over o.m. de definitie van kraken, de identiteit van de kraker en overheidsaansprakelijkheid wegens kraken.

Lees hier het artikel.

Vragen? Neem contact op.

Advocaat Ginio Beij: beij@m2advocaten.nl

Alimentatie indexering

Achteraf huur indexeren, mag dat?

In veel (standaard)huurovereenkomsten is een indexeringsclausule opgenomen. Die houdt in dat de huurprijs eens per jaar kan worden verhoogd volgens een in de overeenkomst bepaalde wijze van indexering.

Het komt voor dat de verhuurder in de praktijk de indexeringsclausule niet toepast. Stel dat de verhuurder 4 jaar achtereen vergeten is de indexering toe te passen. De vraag rijst dan of de verhuurder dat in één keer mag inhalen. Dit zou betekenen dat de huurder om te beginnen in de toekomst een flink verhoogde huur gaat betalen, die wordt namelijk verhoogd met 4 jaar indexering. Daarnaast zou de huurder ook ‘achterstallige’ huur over de afgelopen 4 jaar moeten betalen.

Dat klinkt op het eerste gezicht onredelijk. Toch is de lijn in de jurisprudentie dat de verhuurder in beginsel met terugwerkende kracht mag indexeren zie bijvoorbeeld de uitspraak van het Hof Amsterdam van 10 april 2012 (lees hier). De redenering daarachter is dat het recht van de verhuurder op indexering niet verloren is gegaan door rechtsverwerking. Voor rechtsverwerking is enkel stilzitten niet voldoende, daar zijn bijkomende omstandigheden voor nodig. Wel is de periode dat de verhuurder de achterstallige huur terug kan vorderen beperkt tot 5 jaar, omdat dergelijke vorderingen na 5 jaar verjaren. (Let op, die verjaring geldt dus alleen voor het innen van de achterstallige huur, niet voor de mogelijkheid om een verhoogde huur voor de toekomst vast te stellen op basis van de indexering).

De verhuurder mag dus achteraf indexeren. Maar geen goede rechtsregel zonder uitzondering. Onder bepaalde omstandigheden kan het toch naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn om achteraf te indexeren. Een recent voorbeeld speelde in de zaak van de rechtbank Overijssel van 13 december 2016 (lees hier). In dat geval had verhuurder Nettorama een deel van haar supermarktruimte in 1983 verhuurd aan een huurder die daar brood, kaas en noten verkocht. In de huurovereenkomst stond een indexeringsclausule.

De indexeringsclausule was door Nettorama nooit toegepast, maar in 2015, dus 32 jaar na aanvang van de overeenkomst, wilde Nettorama dit alsnog doorvoeren. Dit zou betekenen dat de huurder € 3.100,45 per maand zou moeten gaan betalen in plaats van € 1.000,-. Ook zou over de afgelopen 5 jaar maar liefst € 114.362,50 aan achterstallige huur voldaan moeten worden.

De kantonrechter acht dit onredelijk. Daarbij wijst de kantonrechter erop dat Nettorama jaarlijks een jaarafrekening van de huurprijs verstrekte, zonder de indexering, en dat de huurder er dus op mocht vertrouwen dat Nettorama geen aanspraak meer zou maken op de indexering.

Deze redenering van de kantonrechter is wat mij betreft vrij dun, omdat het enkele verstrekken van een jaarafrekening nog niet betekent dat een verhuurder afstand doet van zijn recht om indexering te vorderen. Niettemin is de uitkomst van deze procedure wel bevredigend, omdat het na 32 jaar betalen van € 114.362,50 wel erg veel van het goede is.

Hoofdregel is dus dat de verhuurder achteraf mag indexeren, tenzij het de kantonrechter te gortig wordt.

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

 

 

 

Over VvE’s valt veel te vertellen

foto-vve-seminarOver VvE’s valt veel te vertellen.

Dat bleek wel tijdens het seminar van M2 Advocaten over juridische actualiteiten van appartementsrechten en VvE’s op 20 oktober jl.. Verschillende VvE-beheerders, notarissen, bouw- en verzekeringsadviseurs waren daarbij aanwezig. De verschillende invalshoeken zorgden voor een levendige interactie.

Wijzigingen aan het gebouw

Het wijzigen van de gemeenschappelijke gedeeltes is een typische voortdurende discussie. Mag een eigenaar zo maar bijvoorbeeld een berghok ombouwen tot dakterras? En zo nee, is toestemming van de VvE-vergadering voldoende of moet de splitsingsakte daarvoor gewijzigd worden? De casussen die Marius Rijntjes voorlegde zorgden voor levendige discussie. Van belang is met name wat in de splitsingsakte is opgenomen over de scheiding tussen privé- en gemeenschappelijk en of er toestemming kan worden gegeven voor wijziging van het gebruik.

Groot onderhoud en reservefonds

Het groot onderhoud is ook bij veel VvE’s al jaren een zorgpunt. Ginio Beij behandelde de nieuwe wetgeving die op komst is waarbij VvE’s worden verplicht om een bepaald bedrag te reserveren. Nu is er al een wettelijke verplichting om een reservefonds aan te houden, maar is er nog geen bedrag aan gekoppeld. Interessant is echter dat er ook nu al wel rechtspraak is waarbij VvE’s verplicht worden om het reservefonds te verhogen, als evident is dat het gereserveerde bedrag niet voldoende is voor het verwachte groot onderhoud. Zie bijvoorbeeld deze uitspraak.

AirBNB, short stay, bed-and-breakfast en andere tijdelijke verhuur

Tot slot kwam nog een andere actuele discussie aan bod, namelijk de vele vormen van kortdurende verhuur binnen VvE’s. Wanneer is dat wel en niet toegestaan? Ook hier blijkt de formulering in de splitsingsakte nogal van belang. In sommige aktes staat bijvoorbeeld dat kamerverhuur en/of verhuur voor pension niet is toegestaan, waardoor de rechtspraak kortdurende verhuur voor toeristische doeleinden doorgaans niet toestaat. Ook als dat echter niet is opgenomen in de splitsingsakte achten rechters kortdurende verhuur vaak niet toegestaan, omdat dat in strijd zou zijn met de bestemming wonen. Daarentegen zijn er echter weer uitzonderingen als  de verhuur zeer incidenteel is of als de vergadering toestemming geeft, wat soms mogelijk is. Verder is het de vraag of bed-and-breakfast waarbij de eigenaar zelf in het appartement verblijft in strijd is met de bestemming wonen, omdat het appartement dan permanent als woning wordt gebruikt.

Interessant is daarbij ook de verzekeringsinvalhoek. Als de VvE toestemming geeft voor kortdurende verhuur, is het gebouw dan wel adequaat verzekerd? De verzekering kan dit toch als bedrijfsmatig zien, waardoor de polis eigenlijk gewijzigd zou moeten worden om dekkingsgeschillen te voorkomen.

Kortom, op alle punten nog veel discussie mogelijk. Na dit laatste onderwerp was het echter tijd om de hapjes van de catering te nuttigen, hetgeen met genoegen gedaan werd.

Vragen?

Voor vragen over dit onderwerp en/of informatie over meer cursussen en seminars neem gerust contact op met Ginio Beij of Marius Rijntjes.

7 tips bij schimmel, vochtproblemen, houtrot of andere gebreken aan uw pand

SchimmelpaleisIn onze praktijk komen wij het regelmatig tegen. U hebt een woning of bedrijfspand gekocht en na verloop van tijd ontdekt u schimmel, vochtproblemen, houtrot en/of andere gebreken. De herstelkosten hiervan kunnen snel oplopen. Dit is erg vervelend natuurlijk, maar de problemen worden alleen maar groter als u het niet op de juiste manier aanpakt. Daarom hier 7 tips voor het geval dat deze problemen ontstaan.

1.       Licht de verkoper schriftelijk in over de gebreken

Het is belangrijk om de verkoper na ontdekking van de gebreken zo snel mogelijk in te lichten. Het kan zijn dat de gebreken al zijn ontstaan voor de koop en dat de verkoper aansprakelijk is voor de herstelkosten. Op grond van de wet moet een koper binnen bekwame tijd na ontdekking van het gebrek de verkoper hiervan op de hoogte stellen, anders vervallen alle rechten die u als koper heeft. Als u de verkoper dus niet snel inlicht over de problemen, vervalt dan ook het recht op vergoeding van de herstelkosten en verdere schadevergoeding. Het is daarom goed om dit schriftelijk te doen, zodat duidelijk is dat u de verkoper tijdig heeft ingelicht.

2.       Geef de verkoper gelegenheid om de gebreken te inspecteren en te herstellen

Op grond van de wet moet de verkoper een redelijke termijn krijgen om de gebreken te herstellen. Gebeurt dit niet dan vervalt mogelijk het recht op schadevergoeding. Het is dus goed om de verkoper gelegenheid te bieden om de gebreken zelf te bekijken en om een voorstel voor een oplossing te bieden.

Dit is ook voor het bewijs van de gebreken van belang. Als alle gebreken namelijk zijn hersteld voordat de verkoper de kans heeft gehad om te inspecteren, kunnen deze gebreken makkelijker ontkend worden. Ook kan de verkoper dan het standpunt innemen dat het herstel niet op meest kostenefficiënte wijze is gebeurd.

3.       Bespreek de situatie met de Vereniging van Eigenaren

Als het gaat om een appartementsrecht dan kan het zijn dat de gebreken door de VvE moeten worden opgelost. Als bijvoorbeeld schimmel de fundering of de constructie van het gebouw heeft aangetast dan betreft dat meestal gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw waarvoor de VvE als geheel verantwoordelijk is. Het is dan ook belangrijk om met de VvE af te stemmen hoe deze problemen aan te pakken.

4.       Doe een melding bij de verzekeraar

Het kan zijn dat het herstel van de gebreken gedekt zijn via de (opstal)verzekeraar. Het is daarom goed om zo snel mogelijk een melding te doen bij de verzekeraar, ook om te voorkomen dat dekking vervalt omdat er handelingen zijn verricht zonder instemming van de verzekeraar. In de gevallen die wij tegenkomen kan (of wil) de verzekeraar vaak geen dekking verlenen, maar het is een kleine moeite om dat in ieder geval even uit te zoeken. Wie weet scheelt het kosten.

5.       Laat eerst de oorzaken vaststellen voor met herstel te beginnen

Het lijkt het meest logisch om meteen een aannemer in te schakelen om te beginnen met herstel. Toch is het goed om eerst een bouwkundig adviseur te vragen om de oorzaken vast te stellen en daarvan een rapport op te maken.

Om te beginnen is belangrijk om zeker te weten wat de juiste aanpak is. Als bijvoorbeeld een vochtige kruipruimte de oorzaak is van de vochtproblemen, dan heeft het geen zin om alleen de muren te injecteren tegen optrekkend vocht. Als er dan niets aan de ventilatie in de kruipruimte wordt gedaan zal het vochtprobleem terugkeren.

Verder is zo een rapport van belang om de herstelkosten te verhalen. Een goed overzichtelijk rapport met foto’s, omschrijving van oorzaken en geadviseerd herstel is een goede onderbouwing van een vordering tot vergoeding van de herstelkosten. Dat werkt beter dan alleen een factuur met de verrichte werkzaamheden, waarbij niet altijd duidelijk is wat er is gebeurd en waarom.

6.       Onderschat de situatie niet en handel snel

Problemen als schimmel en houtrot kunnen zich snel verspreiden en kunnen tot gevaren leiden als de constructie wordt aangetast. Houten constructiebalken kunnen bijvoorbeeld knappen wat kan leiden tot verzakte vloeren. Hoe verder de schimmel en houtrot zich verspreiden, hoe ingrijpender het ook wordt om dit te herstellen. Soms kan het er toe leiden dat bijvoorbeeld de hele vloer vervangen dient te worden en dan ook keukens of badkamers tijdelijk verwijderd en opnieuw geplaatst moeten worden. Het is dus zaak om snel te handelen als dit soort problemen zich aandienen.

7.       Neem contact op met M2 Advocaten

Zoals u kunt lezen hebben wij geregeld met deze problematiek te maken. Neem gerust contact op om uw situatie vrijblijvend te bespreken. Aan een eerste intakegesprek zijn geen kosten verbonden. Wij zullen dan samen met u bekijken hoe wij u het beste kunnen helpen om tot een goede aanpak van de problemen te komen.

Relativiteit: Een extra toets om een besluit te kunnen vernietigen

Als men een besluit van een bestuursorgaan (een bouwvergunning, bestemmingsplan etc.) wil aanvechten dienen er een paar drempels te worden genomen. Om te beginnen moet het een besluit zijn waar bezwaar en/of beroep tegen mogelijk is. Er staan bijvoorbeeld geen bestuursrechtelijke rechtsmiddelen open tegen een beleidsregel.

Een andere belangrijke drempel is of de partij die het besluit wil aanvechten belanghebbende is bij dit besluit. Volgens art 1:2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is een partij belanghebbende als diens belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken. Of iemand belanghebbende is hangt af van het soort besluit. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bebouwen van een perceel, wordt bijvoorbeeld aangenomen dat een eigenaar of bewoner van het naastgelegen perceel per definitie belanghebbende is bij dat besluit.

Relativiteitsvereiste

Sinds 1 januari 2013 is er naast deze drempels een nieuw inhoudelijke toets gekomen. In art. 8:69a Awb is namelijk bepaald dat een rechter een besluit niet vernietigt omdat het in strijd is met een regel, als die regel niet strekt tot bescherming van belangen van degene die zich daarop beroept.

Deze ingewikkeld geformuleerde wetsbepaling komt eigenlijk op het volgende neer: Je kan alleen een beroep doen op een regel om een besluit vernietigd te krijgen, als die regel ook bedoeld is om jouw belangen te beschermen.

Dit vereiste wordt het ‘relativiteitsvereiste’ genoemd. Dit relativiteitsvereiste gold eerst alleen voor de procedures genoemd in de Crisis- en Herstelwet. Het is bedoeld om de procedures in bestuursrecht te versnellen. Het doel is om te voorkomen dat partijen een beroep doen op regels die niet voor hen bedoeld zijn. Sinds 1 januari 2013 geldt dit relativiteitsvereiste voor het gehele bestuursrecht.

Praktijkvoorbeeld

Het relativiteitsvereiste is een inhoudelijke toets. Dit betekent dat een partij wel belanghebbende kan zijn, maar een beroep toch afstuit vanwege de relativiteit.

Om een voorbeeld te geven: Een persoon is eigenaar van een perceel met een woning. Voor het perceel naast de woning wordt een verzoek gedaan om een kartbaan te mogen bouwen. Er wordt een omgevingsvergunning afgegeven voor het bouwen van de kartbaan. Uit onderzoek blijkt dat de eigenaar van de woning ernstige trillingshinder zal ondervinden van de kartbaan. Daarnaast blijkt dat de kartbaan geluidsnormen zal overschrijden, alleen zal de geluidsoverlast slechts gelden voor dat deel van de kartbaan dat niet grenst aan het perceel van de woning.

In dit geval is de eigenaar van de woning wél belanghebbende, omdat de vergunning is afgegeven voor het naastgelegen perceel. De eigenaar kan zich verder erop beroepen dat er te veel trillingshinder zal ontstaan door de kartbaan. Daar heeft hij zelf ook last van. De eigenaar kan zich echter niet beroepen op het feit dat de geluidsnormen zijn overschreden. Aangezien hij daar geen last van heeft, is de betreffende geluidsnorm in dit geval niet bedoeld om zijn belangen te beschermen. Op dat punt is er dus geen relativiteit.

Ook van toepassing op lopende procedures

Het relativiteitsvereiste is direct van toepassing, ook op lopende procedures die al voor 1 januari 2013 waren begonnen. Dit kan betekenen dat een partij die eerst erin was geslaagd om een besluit vernietigd te krijgen, later alsnog het deksel op de neus krijgt. Daarvan is een recent voorbeeld in de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 15 januari 2014. In dat geval ging het om het vaststellen van een bestemmingsplan. Ook in dat geval beriep een partij zich op het overschrijden van de geluidsnormen. Aanvankelijk was het bestemmingsplan daarom vernietigd, waarna het bestemmingsplan opnieuw werd vastgesteld. Toen het bestemmingsplan wederom werd aangevochten omdat er nog steeds niet werd voldaan aan de geluidsnormen, toetste de Afdeling aan het relativiteitsvereiste. De Afdeling concludeerde dat de overschrijding van de geluidsnormen geen betrekking had op het perceel van de appellant, zodat er geen relativiteit was en het besluit in stand kon blijven.

Tot slot

Kortom, voor partijen die rechtsmiddelen willen instellen tegen een besluit is het goed om na te gaan of de regel waarop zij zich willen beroepen wel hun belangen beschermt. Voor partijen die een besluit in stand willen houden kan het relativiteitsvereiste een extra verweermiddel zijn tegen een beroep van andere partijen. Alle reden dus voor iedere partij die betrokken is bij een procedure over een besluit om zich te verdiepen in het relativiteitsvereiste.

Kan bouwen volgens het bestemmingsplan toch onrechtmatig zijn?

Voor de meeste bouwwerkzaamheden is een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen (voorheen: bouwvergunning) nodig. Als de bouwvergunning eenmaal is verkregen kan de bouw gestart worden.

Stel nu dat een omgevingsvergunning onherroepelijk is geworden, omdat er geen rechtsmiddelen tegen zijn ingesteld. De buren zijn echter mordicus tegen het bouwwerk. Volgens hen is er sprake van onrechtmatige hinder. Kan er dan toch doorgebouwd worden?

Deze vraag speelde in een recente uitspraak van de rechtbank Noord-Holland. In dat geval had een bouwbedrijf een omgevingsvergunning gekregen om een opbouw op te trekken bovenop een gebouw. Deel van deze opbouw was een hoge blinde muur op 1.40 meter afstand van het buurperceel. De opbouw zou er voor zorgen dat er een aanzienlijke schaduwwerking zou ontstaan bij het perceel van de buren, naast dat de opbouw erg massaal was. Volgens de buren was er daarom sprake van onrechtmatige hinder.

De rechter overwoog in dit geval dat een vergunninghouder er in het algemeen op mag vertrouwen dat als hij een omgevingsvergunning krijgt, hij daar ook gebruik van mag maken. Een omgevingsvergunning is echter geen vrijbrief om onrechtmatige hinder te veroorzaken tegen over een of meer omwonenden.

In het bestemmingsplan, op grond waarvan een omgevingsvergunning wordt verleend, wordt niet (altijd) de eventuele hinder voor de buren meegenomen. Ook al is er een onherroepelijke omgevingsvergunning, toch moet steeds getoetst worden of het bouwwerk geen onrechtmatige hinder oplevert.

In dit geval vond de rechter dat het bouwwerk dusdanig massaal was dat er sprake was van onrechtmatige hinder. De rechter gaf uiteindelijk een praktische oplossing. Er kon doorgebouwd worden, mits de bouwer een compensatie van € 40.000,- aan de buren betaalde.

Belangrijk om te onthouden is in ieder geval dat ook als er gebouwd wordt volgens het bestemmingsplan dit toch kan betekenen dat er van onrechtmatige hinder sprake is.

VvE’s, beheers de kosten door offertes te controleren.

Bij de meeste VvE’s worden er maandelijks zogenaamde servicekosten betaald door iedere appartementseigenaar. Deze betalingen dienen om de gezamenlijke kosten van de VvE te dragen en om te sparen voor het groot onderhoud.

Vaak is het alleen de beheerder of een paar leden die zich ervoor interesseren die een overzicht hebben van welke facturen worden betaald en welke offertes worden geaccepteerd namens de VvE. Het is voor ieder lid van een VvE echter  verstandig om zich daar actief mee te bemoeien, omdat het kosten kan schelen als de diensten die nodig zijn voor een VvE scherp worden ingekocht. Dan kan ook de servicekostenbijdrage omlaag.

In de verschillende standaard-reglementen is ook een bepaling opgenomen die (afhankelijk van het reglement) zo luidt:

“De administrateur is verplicht aan iedere eigenaar alle inlichtingen te verstrekken betreffende de administratie van het gebouw en het beheer van de fondsen, welke de eigenaar mocht verlangen, en hem op zijn verzoek inzage te verstrekken van alle op die administratie en dat beheer betrekking hebbende goederen.”

Kortom, ieder eigenaar heeft het recht om informatie te krijgen over de kosten die namens de VvE worden gemaakt. Hoe zit het echter als er binnen een VvE wordt beslist dat slechts enkele leden die inzage krijgen? Dat was aan de orde in een recente uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland.

In dat geval had het bestuur van de betreffende VvE samen met de beheerder voorgesteld dat niet langer iedere eigenaar, maar alleen een samengestelde commissie inzage zou krijgen in offertes voor grote bouwwerkzaamheden. Dit omdat volgens het bestuur en de beheerder offertes dure en vertrouwelijke stukken zijn, die zich niet lenen voor inzage door iedereen. Wel zouden alle eigenaars van de VvE inzage kunnen krijgen in de uiteindelijk gekozen offerte. Het voorstel van het bestuur werd tijdens een Vergadering van Eigenaars aangenomen.

Eén eigenaar verzette zich hier echter tegen en kreeg daarin gelijk van de rechtbank. Het besluit was in strijd met het splitsingsreglement en werd daarom vernietigd door de kantonrechter. Iedere eigenaar heeft het recht om alle informatie te krijgen over de kosten van de VvE. Het kan de moeite lonen om daarvan gebruik te maken!

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Onrechtmatige overheidsdaad: De weg naar de rechter wordt eenvoudiger

Besluiten van de overheid kunnen grote schade veroorzaken. Stel, een eigenaar dient een aanvraag in voor een bouwvergunning[1] om een perceel te bebouwen met 4 prachtige woningen. Voor de woningen is veel belangstelling. Aspirant-kopers hebben er gemiddeld  € 450.000,- per woning voor over, mits er binnen afzienbare tijd een definitieve bouwvergunning is.  De gemeente weigert de bouwvergunning echter. Na jaren procederen blijkt dat de gemeente de bouwvergunning toch had moeten verlenen. De geïnteresseerden zijn inmiddels afgehaakt. Nieuwe belangstellenden hebben er inmiddels slechts € 300.000,- per woning voor over, wat een schadepost oplevert van € 600.000,- plus vertragingsrente over de niet eerder ontvangen koopsommen. Een enorme schadepost dus voor de betreffende eigenaar. Hoe kan die zijn schade verhalen? Sinds 1 juli 2013 is dat er eenvoudiger op geworden.

Oude situatie

Tot 1 juli 2013 waren er verschillende mogelijkheden om schade vanwege een onrechtmatig besluit te eisen. Deze mogelijkheden liepen door elkaar heen en zorgden voor de nodige procedurele verwarring. Zo was het mogelijk om op grond van 8:73 Awb bij de bestuursrechter te verzoeken om een schadevergoeding vast te stellen nadat een onrechtmatig besluit was vernietigd. Ook was het mogelijk dat de overheid zelf al een besluit had genomen over de schadevergoeding. Daartegen was dan bezwaar en beroep mogelijk (het zogenaamde schadebesluit). Daarnaast was het ook mogelijk om bezwaar en beroep aan te tekenen tegen een besluit waar geen schadevergoeding in was toegekend (het zogenaamde onzuivere schadebesluit). Tot slot was het ook mogelijk om schadevergoeding bij de burgerlijke rechter te vorderen. Al deze mogelijkheden konden deels tegelijkertijd worden benut, maar soms ook weer niet, wat tot veel misverstanden heeft geleid.

Nieuwe situatie

In de nieuwe situatie wordt het een stuk eenvoudiger. Per 1 juli 2013 is er een nieuwe wet in werking getreden die ervoor zorgt dat de weg naar de rechter gemakkelijker gangbaar is. In principe worden alle zaken waarin de overheid wordt aangesproken vanwege een onrechtmatig besluit door de burgerlijke rechter behandeld. Als de schadevordering ten hoogste € 25.000,- bedraagt kan een benadeelde partij de schadevergoeding ook bij de bestuursrechter vragen. Deze regel is om te voorkomen dat voor een relatief kleine schadevergoeding de benadeelde partij bij twee rechters moet procederen.

In het hiervoor geschetste geval  is de weg duidelijk. De eigenaar kan zich melden bij de burgerlijke rechter indien hij de overheid aansprakelijk wil stellen voor het ten onrechte weigeren van de bouwvergunning.

Het is nu duidelijk bij welke rechter een benadeelde terecht kan, maar hoe wordt getoetst of een besluit onrechtmatig is en welke schade daardoor veroorzaakt is? Daarover meer in een volgend blog.

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)



[1] Tegenwoordig omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen

Stadshart Amstelveen

Stadshart Amstelveen: Renovatie van een winkelcentrum is complex

Ik kreeg laatst een kleurig foldertje in de bus, met aan de voorkant een hippe dame met grote zonnebril en de tekst: “Stadshart Amstelveen uitgeroepen tot beste winkelcentrum van NL”. De winkelcentrum Kwaliteitsmonitor 2013 was tot die conclusie gekomen.

Op de achterkant van het foldertje viel te lezen dat Stadshart Amstelveen het eerste ‘viersterren winkelcentrum’ van Nederland zou zijn, met meer dan 200 winkels en daarnaast exclusieve services zoals een personal shopper en gratis WiFi. Niets meer aan doen zou je denken.

Eigenaar Unibail-Rodamco is een andere mening toegedaan. Het winkelcentrum, hoewel viersterren, moet groter en beter geschikt worden gemaakt om grotere winkelketens te kunnen faciliteren. Samen met de gemeente Amstelveen werd een ingrijpend renovatieplan uitgedokterd, waarbij ook een groot aantal woningen plaats zou moeten maken voor de uitbreiding van het winkelcentrum. De plannen werden begin juni gepresenteerd en lokten een storm van protest op van geschrokken bewoners die er niets voor voelden om hun huizen uit te gaan. Amper een week na de presentatie werden de plannen door de gemeente Amstelveen weer ingetrokken, omdat het draagvlak ontbrak. Dit tot ergernis van Unibail-Rodamco: “Dat het college na negen dagen de steun aan ons plan intrekt, is onbegrijpelijk” aldus de voorman van Unibail-Rodamco in het Parool. Unibail-Rodamco verweet de gemeente “alles verkeerd te hebben gedaan, met name in de communicatie”. Wat Unibail-Rodamco betreft wordt er gewacht tot een volgend college dat dit plan wel blijft steunen. De verantwoordelijk wethouder bleef rustig en nam dat standpunt “voor kennisgeving aan.”Ik begrijp de emotie bij Unibail-Rodamco, maar ik kan niet inschatten hoe dit verder loopt. Wat ons betreft blijven we in gesprek over plannen om het stadshart te versterken.”[1]

Kortom, over de plannen voor het Stadshart Amstelveen is er dus nog lang geen overeenstemming. Maar als er uiteindelijk een plan komt, hoe wordt getoetst of een renovatieplan juridisch door de beugel kan?

Renovatie: hoe zit het juridisch?

Om een renovatie zoals bij het Stadshart Amstelveen te realiseren zijn er grofweg twee mogelijkheden.

Renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst

Het kan zijn dat een deel van de bewoners en winkeliers na de renovatie op dezelfde plek terugkeren, maar wel tijdelijk plaats moeten maken voor de verbouwingen. Huurders kunnen echter niet zomaar gedwongen worden om tijdelijk plaats te maken. De verhuurder dient dan op grond van art. 7:220 BW een redelijk voorstel aan de huurder te doen. Wat redelijk is hangt af van de situatie, maar doorgaans zal een redelijk voorstel een tegemoetkoming voor verhuiskosten, een aanbod voor tijdelijke huisvesting en in geval van bedrijfsruimte een tegemoetkoming voor omzetderving bevatten. Het redelijk voorstel zal ook duidelijk moeten maken hoe lang de renovatie duurt en wat de huurprijs na renovatie is. Als partijen geen overeenstemming bereiken over een voorstel kan de verhuurder door de rechter laten toetsen of een gedaan voorstel redelijk is.

Renovatie met beëindiging van de huurovereenkomst

Voor de bewoners en winkeliers die niet passen in de plannen dient de verhuurder de huurovereenkomsten te beëindigen. Ook dat gaat echter niet zomaar. Bij renovatie is de meest gebruikte opzeggingsgrond dringend eigen gebruik wegens renovatie. Bij woon- en winkelruimte dient de verhuurder na een opzegging een beëindigingsvordering in te stellen. Om op deze grond te kunnen opzeggen en de beëindigingsvordering te laten slagen zal de verhuurder de dringendheid van het renovatieplan moeten aantonen. In dit geval zal dus bijvoorbeeld moeten worden aangetoond waarom, ondanks dat dit winkelcentrum al het beste van Nederland zou zijn met meer dan 200 winkels, er toch de noodzaak is voor een verdere uitbreiding en verbouwing. Als de dringendheid vaststaat, volgt er in geval van woonruimte nog een belangenafweging. Het belang van verhuurder om de renovatie te kunnen uitvoeren zal dan afgewogen worden tegen het belang van de bewoners om in hun woningen te blijven. Pas als de belangenafweging ook in het voordeel van de verhuurder uitvalt, kan bij woonruimte de beëindiging worden toegewezen. Bij bedrijfsruimte ontbreekt de belangenafweging en kan de beëindigingsvordering dus al worden toegewezen als de dringendheid vaststaat.

Lees ook hier een eerder blog over renovatie.

Vóór alles: draagvlak

Kortom, er dienen nog wat stappen te worden ondernomen voordat deze renovatie kan worden gerealiseerd. Om te beginnen zal er eerst een plan moeten komen. Maar belangrijker dan een plan is draagvlak voor de renovatie. Zonder draagvlak, zoals blijkt uit deze situatie, kan een renovatie heel lang duren.

Cursus renovatie

Meer weten over renovatie? Op 10 oktober 2013 geven Ginio Beij en Michel Visser van M2 Advocaten een cursus over renovatie georganiseerd door het Centrum voor Postacademisch Onderwijs (CPO). Voor meer informatie en inschrijven klik hier

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)


[1] Alle citaten uit het Parool, 13 juni 2013, “de gemeente deed alles verkeerd”,  blz. 23

Strijd om koopzondagen voortaan alleen binnen de gemeente

Koopzondagen zijn al jaren een heet hangijzer in zowel de politiek als in winkelend Nederland. Er is veel discussie over de vraag hoeveel koopzondagen mogen worden toegestaan. Er is natuurlijk de culturele strijd tussen aanhangers van de zondagsrust en zij die vinden dat zondagsrust ook winkelen inhoudt. Ook tussen winkeliers zijn er echter verschillende opvattingen over de koopzondag. Kleine winkeliers vinden het te veel gevraagd om ook op zondag open te zijn, andere winkeliers vinden het juist een must om ook op zondag klanten te kunnen ontvangen.

De stand van zaken is nu als volgt. Artikel 2 van de Winkeltijdenwet verbiedt dat er mag worden gewinkeld op zon- en feestdagen. Gemeenten mogen voor maximaal 12 dagen per jaar van dit verbod een ontheffing verlenen (art. 3 lid 1 Winkeltijdenwet). Gemeenten mogen zelfs een ontheffing verlenen voor alle zon- en feestdagen, indien het betreffende gebied een substantiële aantrekkingskracht heeft op toeristen, waarbij de aantrekkingskracht niet mag worden veroorzaakt doordat de winkels zijn geopend (Art. 3 lid 3 sub a Winkeltijdenwet). Dit is de zogenaamde “Toerismebepaling”, die veel discussie heeft veroorzaakt. Sommige gemeenten verleenden een algehele vrijstelling, terwijl het maar de vraag was of er daadwerkelijk veel toeristen op die gemeenten af kwamen.

Een initiatiefwetsvoorstel van D66 en Groen Links maakt een einde aan dit systeem. De Toerismebepaling wordt opgeheven, en er wordt simpelweg bepaald dat de gemeenten zelf mogen beslissen of dan wel hoeveel koopzondagen worden toegestaan. Deze wet werd op 30 oktober 2012 aangenomen door de Tweede Kamer en onlangs op 28 mei 2013 ging ook de Eerste Kamer akkoord. Wanneer de wet ingaat is nog niet bekend.

Dit alles betekent nog niet dat de slag om de koopzondagen voorbij is. Het strijdtoneel verplaatst zich nu alleen exclusief naar het lokale niveau. Het gemeentebestuur en de raadsleden zullen nog steeds een afweging moeten maken of zij koopzondagen gaan toestaan en zo ja hoe vaak en in welke gebieden.

Belangrijke beslispunt is dan ook of alle winkels zondag open mogen zijn of slechts een selectie. Grote vraag is in dat geval hoe de koopzondagen dan verdeeld moeten worden. Gebeurt dit via een loting, en zo ja voor hoe lang dan en hoe voorkom je dat niet steeds dezelfde partijen naast het net vissen? Of houdt je als gemeente een zogenaamde “beauty contest”, waarbij er volgens een aantal criteria wordt gekozen voor de winkels die zondag open mogen zijn. Maar welke criteria dan?

Discussies over koopzondagen blijven voortduren. In Tilburg zijn recentelijk diverse rechtszaken geweest tussen gemeente en winkeliers vanwege onenigheid over koopzondagen, waarbij forse boetes zijn opgelegd. In de gemeenteraad van Haarlemmermeer is deze maand een hoogoplopende discussie geweest over de vraag of de winkels ook op zondagochtend open mochten zijn. Uiteindelijk is het er met pijn en moeite doorheen gekomen, maar het college stond op omvallen.

Kortom, dit onderwerp zorgt nog voor veel beroering en er zijn genoeg vragen over voor de lokale politiek om te beantwoorden. De strijd om de koopzondagen is nog lang niet voorbij.

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)