Berichten

afbeelding van een contractbreuk

Opzegging huurovereenkomst woonruimte wegens dringend eigen gebruik

Huurders van woonruimte genieten doorgaans een aanzienlijke huurbescherming. Een verhuurder kan de huurovereenkomst dan ook niet zonder een in de wet genoemde reden opzeggen. Eén van deze redenen is opzegging wegens dringend eigen gebruik, waaronder bijvoorbeeld renovatie. Maar kan er ook sprake zijn van dringend eigen gebruik indien de woning beschikbaar wordt gesteld aan iemand anders dan de verhuurder? In deze blog wordt gekeken naar een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam waarin dringend eigen gebruik werd aangenomen ondanks dat de woning aan iemand anders beschikbaar zou worden gesteld.

Casus

Verhuurder bezit een pand met vier verdiepingen, waarvan de eerste verdieping en de derde verdieping (bergruimte) worden verhuurd aan een huurder. Daarnaast wordt de tweede verdieping (31m²) verhuurd aan de zoon van de verhuurder die daar samenwoont met zijn vriendin. De verhuurder wil op een gegeven moment het gehele pand grondig renoveren. Volgens haar voldoet het pand niet meer aan de eisen van deze tijd en is het pand dringend toe aan renovatie. Zij wijst hierbij onder andere op de gehorigheid, de scheven vloeren en het gebrek aan een vluchtweg.

Zij stelt echter niet in staat te zijn deze renovatie te kunnen financieren zonder haar zoon, die dat op zijn beurt alleen wil doen als hij in het pand kan blijven wonen. Iets dat volgens de zoon niet mogelijk is als hij, zijn vriendin en toekomstige kinderen, slechts de beschikking hebben over 31 vierkante meter. Het plan van de verhuurder is derhalve om de drie bovenste verdiepingen samen te voegen tot één woning ten behoeve van haar zoon. Zij wenst de huur van de huurder op de eerste verdieping dan ook op te zeggen wegens dringend eigen gebruik zodat de woning gerenoveerd kan worden.

De huurder kan zich evenwel niet vinden in de opzegging van de huur. De huurder stelt dat het hier niet om eigen gebruik gaat, maar dat de huuropzegging vooral is gedaan zodat de zoon beschikking zal krijgen over extra verdiepingen. Simpel gezegd gaat het volgens de huurder niet om het eigen gebruik van de verhuurder, maar om gebruik door een derde.

Oordeel rechtbank

De rechtbank oordeelt ten eerste dat de verhuurder voldoende duidelijk heeft gemaakt dat de woning daadwerkelijk toe is aan renovatie. Vervolgens dient beoordeeld te worden of deze renovatie

het eigen belang dient van de verhuurder, en of dit belang groter is dan het belang van de huurder om in de woning te blijven wonen. Volgens de rechtbank kan er wel degelijk sprake zijn van ‘eigen gebruik’ als de woning gebruikt gaat worden door iemand anders, zoals in dit geval de zoon. Zodanig gebruik kan als eigen gebruik gelden als het eigen belang van de verhuurder wordt gediend.

In dit geval zou de zoon, indien hij niet de beschikking zou krijgen over de andere verdiepingen, zijn beperkte financiële middelen gebruiken voor de aanschaf van (grotere) woonruimte elders. Hierdoor zou hij niet langer hebben kunnen mede-investeren in de noodzakelijke renovatie van het pand van zijn moeder. Zonder deze investering kon zij niet voldoen aan haar onderhoudsverplichtingen als verhuurder waardoor zij genoodzaakt zou zijn het pand te verkopen. De rechtbank is derhalve van oordeel dat de renovatie wel degelijk het eigen belang van de verhuurder dient en dat de verhuurder hiermee dus een legitieme opzeggingsgrond heeft.

Conclusie

Om een huurovereenkomst inzake een woning op te kunnen zeggen heeft een verhuurder een wettelijk vastgelegde reden nodig. Eén van die redenen is als de verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik zoals het geval is bij een grootscheepse renovatie. Die renovatie moet vervolgens wél in het belang zijn van de verhuurder zelf, en daar is in beginsel geen sprake van als de verhuurder het verhuurde ter beschikking wil stellen aan vrienden of familie. Echter in dit geval kon de verhuurder het pand niet aanhouden als haar zoon niet zou mede-investeren in de renovatie, en daarin zat haar eigen belang om de huur op te zeggen. Dat de woning vervolgens gebruikt zou worden door haar zoon doet dan ook niet ter zake.

Opvallend is dat de huurder in deze zaak niet betwist heeft dat de verhuurder over onvoldoende middelen zou beschikken. Daarom is ook niet nagegaan of de verhuurder andere mogelijkheden had om de renovatie te bekostigen, anders dan via haar zoon. Weliswaar beschikte de verhuurder zelf niet over voldoende middelen, maar het is mogelijk dat een andere investeerder of een lening ook de noodzakelijke renovatie mogelijk had gemaakt zonder dat hiermee de huurpositie van de huurder van de eerste verdieping in het geding zou zijn gekomen. Overigens heeft een huurder in geval van ontruiming of verhuizing wegens renovatie altijd recht op een verhuiskostenvergoeding.

Wilt u een huurovereenkomst opzeggen wegens dringend eigen gebruik of huurt u juist en wilt uw verhuurder de huurovereenkomst opzeggen zonder legitieme reden? Neemt u in dat geval dan gerust contact op met M2 Advocaten.

 

Advocaat Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

Dringend eigen gebruik: Geldt de structurele wanverhouding ook voor winkelruimte? Nee, aldus HR.

Structurele wanverhouding, een vaak gehoorde term. Een vraag die af en toe voorbij komt in de praktijk is of het criterium van de structurele wanverhouding ook toepasselijk is voor de beëindiging van huurovereenkomsten ten aanzien van winkelruimte.

Nee.

In het “Herenhuis-arrest”, ook wel HR Van Helsdingen/Klein heeft de Hoge Raad geoordeeld:

“het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, kan geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet.”

Dit arrest heeft betrekking op woonruimte. Een vraag die dan echter opkomt is of de structurele wanverhouding ook kan worden gebruikt – naar analogie – voor de beëindiging van huurovereenkomsten ten aanzien van winkelruimte.

Eerst een korte uitleg over de kwestie zelf (uitspraak).

De verhuurder was eigenaar van een winkelcentrum. Het winkelcentrum was zwaar verouderd en kampte met veel leegstand.

Het winkelcentrum werd door een deel bezet door een Aldi. Omdat het winkelcentrum zwaar verouderd was waren de eigenaar en Aldi (en ook de andere huurders) het er over eens dat het winkelcentrum moest worden gerenoveerd.

Om de renovatie te kunnen uitvoeren was een bepaalde huurprijs per m2 nodig. Aldi vond dat de renovatie moest plaatsvinden en wilde ook meewerken aan de renovatie. De huurprijs die Aldi na de renovatie wilde voldoen was naar de mening van de verhuurder (gebaseerd op financiele stukken) echter te laag om de exploitatie kostendekkend te maken.

Omdat Aldi niet meer wilde betalen, was er voor de verhuurder geen andere mogelijkheid dan de huurovereenkomst op te zeggen. De grond? Dringend eigen gebruik wegens renovatie.

In twee instanties kreeg de verhuurder gelijk. En nu, zoals blijkt, ook in cassatie.

Volgens de Hoge Raad mag een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder bij woonruimte niet te snel worden gehonoreerd, gelet op het gewicht dat toekomt aan de door het huurrecht beoogde bescherming van de huurder van woonruimte (het belang van het hebben van huis en haard).

Bij de bescherming van huurders van winkelruimte gaat het om een heel andere bescherming, die daarmee ook anders getoetst moet worden (milder). Bedrijfseconomische belangen spelen daar een grote rol.

De conclusie van deze uitspraak is dat een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten bij winkelruimte geen voorwaarde is om op grond van dringend eigen gebruik te kunnen opzeggen. Van de verhuurder kan niet worden gevergd dat hij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie, zeker niet als tussen partijen vaststaat dat een renovatie (dringend) nodig is.

De voor een beroep op het dringend eigen gebruik beklemmende voorwaarde dat pas bij een structuele wanverhouding tussen de opbrengsten en kosten succesvol kan worden opgezegd wegens dringend eigen gebruik is dus niet van toepassing bij winkelruimte.

Voor de duidelijkheid, voor winkelruimte is het (dus) makkelijker om op basis van de financiële gronden tot een beëindiging van een huurovereenkomst te komen.

Zoals uit de vaste rechtspraak volgt kan de dringendheid van het eigen gebruik (al) voortvloeien uit financiële omstandigheden aan de zijde van de verhuurder. Uit HR 25 oktober 1991, NJ 1992, 148 volgt bijvoorbeeld dat algemene bedrijfseconomische redenen voldoende zijn om een dringende noodzaak van het eigen gebruik aan te nemen.

Daarnaast geldt dat zelfs/ook het verkrijgen van sec een hogere huur, zonder dat er sprake is van een exploitatieverlies, al mogelijkheden geeft tot het doen eindigen van de huurovereenkomst. Dit is echter eerder succesvol in het kader van de opzeggingsgrond: de algemene belangenafweging.

Zie in dit verband onder meer een artikel hierover van de hand van ons kantoor (artikel) en daarnaast een recente uitspraak van het Hof Amsterdam (uitspraak) en – voor de liefhebber – de bijbehorende uitspraak in eerste aanleg (uitspraak).

Meer weten? Mail of bel dan.

M2 Advocaten

Huurrecht: Je hoeft als huurder van winkelruimte niet te verliezen bij renovatie

Dat kan hem zitten in de ‘kleine dingen’, zoals het meewerken/meedenken door de winkelier.

Een goed voorbeeld is de volgende uitspraak van de rechtbank Amsterdam van begin 2013 (Uitspraak):

De verhuurder had de huurovereenkomst ten aanzien van een winkelruimte in de P.C. Hooftstraat te Amsterdam opgezegd wegens renovatie. Het was de bedoeling dat de winkelruimte zou worden vergroot middels onder meer een aanbouw, daarnaast zou de huidige split-level indeling verdwijnen.

De verhuurder had naar de mening van de rechter aannemelijk gemaakt dat de vraag in de P.C. Hooftstraat naar grotere winkelruimtes was gegroeid, maar niet dat de vraag naar split-level winkelruimtes was verdwenen. Het bleek namelijk, dit had de huurder aangetoond, dat er meerdere winkels in de P.C. Hooftstraat gebruik maakten van een split-level indeling. De beoogde renovatie betrof daarnaast weliswaar een vergroting van de effectief te gebruiken winkelruimte, doch met slechts enkele tientallen vierkante meters.

De verhuurder had ook niet voldoende aannemelijk gemaakt dat de beoogde renovatie niet zonder beëindiging van de huurovereenkomst plaats kon vinden. Van een wijziging van plaats en functie was naar de mening van de rechter geen sprake. Dit is in beginsel wel een vereiste voor een opzegging wegens renovatie, zie mijn eerdere Blog hierover.

Ook het feit dat de geplande duur van de renovatie vijf maanden zou bedragen leverde geen grond op voor beëindiging. Waarom niet?

De huurder had aangegeven bereid te zijn de exploitatie aan de renovatiewerkzaamheden aan te passen of eventueel zelfs de exploitatie tijdelijk te staken.

Omdat eenmaal was vastgesteld dat er geen sprake was van dringend eigen gebruik kwam de rechter toe aan de belangenafweging. De verhuurder stelde in dit verband (wederom[1]) dat het rendement op het gehuurde zou verbeteren wanneer hij na renovatie in ieder geval enkele tientallen meters meer winkelruimte kon verhuren.

De huurder was daarnaast – naar de mening van de verhuurder – niet volledig afhankelijk van zijn winkel in het gehuurde, nu hij nog een aantal andere winkels in Laren, Den Haag, Rotterdam en Maastricht exploiteert.

De huurder stelde op zijn beurt dat het voor hem van groot belang was dat de winkel juist in de P.C. Hooftstraat werd geëxploiteerd. De uitstraling van de P.C. Hooftstraat straalt namelijk ook af op zijn winkel.

De rechter oordeelde uiteindelijk dat de belangenafweging in het voordeel van huurder uitviel. De huurovereenkomst werd dan ook niet beëindigd. De rechter achtte in dat kader van belang dat de huurder de bereidheid had getoond om mee te werken aan de renovatie, ook als hij daarvoor enkele maanden uit het gehuurde moest vertrekken en daarnaast dat hij bereid was om een hogere huurprijs te betalen voor de nieuw te vormen ruimte.

Zo ziet u maar weer dat een medewerking/het meedenken van de zijde van de huurder kan helpen in een procedure tot beëindiging wegens dringend eigen gebruik/renovatie.

Heeft u vragen hebben over deze zaak en de ins-en outs daarvan?

Ik trad op namens de huurder, ik hoor het graag.

Michel Visser (visser@m2advocaten.nl)



[1] Dit werd ook gesteld in het kader van de beoordeling van de vraag of sprake was van dringend eigen gebruik.

Wetswijziging ter verbetering bescherming huurder bij renovatie is er nog lang niet

Over renovatie van bedrijfsruimte (en dan met name winkelruimte[1]) is veel te doen de afgelopen jaren. Zeker bij grote renovatieprojecten in winkelcentra menen huurders dat de verhuurder relatief gemakkelijk de huurovereenkomst kan beëindigen. De Tweede Kamer heeft een initiatiefwetsvoorstel in behandeling ter verbetering van de bescherming van huurders bij renovatie. Voor daar verder op in te gaan, nog even een korte uitleg over de renovatie bij winkelruimte.

Op dit moment is het zo dat een verhuurder van winkelruimte twee mogelijkheden heeft om een renovatie te realiseren, te weten:

–       Een renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst

Hierbij wordt de huurovereenkomst voortgezet nadat de renovatie is afgerond. De verhuurder moet aan de huurder een redelijk voorstel doen om mee te werken aan renovatie. (Zo een voorstel kan bijvoorbeeld een aanbod voor een tijdelijke bedrijfsruimte betreffen en/of een vergoeding voor omzetverlies tijdens de renovatie). Als partijen het niet eens worden over een renovatievoorstel, dan kan aan de rechter worden verzocht wat een redelijk voorstel is.

–       Een renovatie met beëindiging van de huurovereenkomst.

Bij deze renovatie wordt de huur beëindigd vanwege de renovatie. Meestal gebeurt dit door een opzegging op grond van dringend eigen gebruik. Renovatie valt op grond van de wet onder de opzeggrond dringend eigen gebruik. Op dit moment kan een opzegging op grond van dringend eigen gebruik wegens renovatie zowel na de eerste wettelijke huurtermijn (meestal 5 jaar) als na de tweede wettelijke huurtermijn (meestel 10 jaar). Na de tweede termijn kan er ook opgezegd worden op grond van een afweging van belangen tussen de huurder en verhuurder. Het realiseren van een renovatie kan een belang zijn dat opzegging rechtvaardigt.

Lees meer over hoe een renovatie gerealiseerd worden in de eerdere blog hierover.

In september 2011 is er een initiatiefwetsvoorstel ingediend door SP, CDA, Groen Links en de PvdA ter verbetering van de huurbescherming bij renovatie. Dit wetsvoorstel beoogt twee zaken te regelen:

  • Een vaste verhuiskostenvergoeding voor de huurder indien deze wegens een renovatie tijdelijk moet verhuizen;
  • Het schrappen van de mogelijkheid om na de eerste termijn van vijf jaar op te zeggen op grond van dringend eigen gebruik wegens renovatie. Een opzegging wegens renovatie zou dan alleen nog maar mogelijk zijn na de tweede termijn (doorgaans 10 jaar), op grond van afweging van de belangen van huurder en verhuurder.

Voor een meer uitgebreide beschrijving van het wetsvoorstel en de voor- en nadelen daarvan lees hier het artikel van Ginio Beij en Michel Visser hierover.

Vooral het tweede voorstel leidt tot veel discussie. De indieners menen dat het nu voor een verhuurder te gemakkelijk is om op te zeggen vanwege een renovatie. Verhuurders(organisaties) daarentegen vrezen dat veel renovatieprojecten zullen worden lamgelegd omdat de opzegmogelijkheden drastisch worden ingeperkt. Zo zou een enkele huurder een renovatie kunnen tegenhouden.

De Raad van State heeft in oktober 2011 over het wetsvoorstel geadviseerd. De Raad stelde in het advies onder meer:

  • De indieners hebben niet cijfermatig onderbouwd dat de gevallen zijn toegenomen waarin verhuurders met gebruikmaking van de renovatiebepaling de huur opzeggen;
  • Een tussenweg zou zijn om na de eerste termijn een belangenafweging toe te voegen in geval van een opzegging wegens renovatie in plaats van de opzegmogelijkheid geheel te schrappen;
  • De Raad vindt het onwenselijk dat de nieuwe wetgeving directe werking heeft en dus ook zou gaan gelden voor al lopende procedures.

De indieners hebben het advies van de Raad van State naast zich neergelegd, vaak met een summiere of in het geheel ontbrekende toelichting.

In december 2012 is de wet in de Tweede Kamer besproken. Bij de bespreking in de Vaste Commissie voor Veiligheid en Justitie zijn VVD, PVV, SGP en zelfs mede-indiener CDA kritisch. De vragen richten zich met name op het feit dat de indieners niet voldoende hebben aangetoond dat er daadwerkelijk een probleem is. Daarnaast wordt niet begrepen waarom de indieners zonder toelichting het voorstel van de Raad van State afwijzen om na de eerste termijn een belangenafweging toe te voegen en zijn er zorgen over de rechtszekerheid omdat de wet ook gaat gelden voor lopende procedures. Van deze punten zullen de indieners met name over de “nut- en noodzaakdiscussie” met een goede onderbouwing moeten komen. Anders dan ten tijde van het indienen van de wet hebben de indienende partijen namelijk geen meerderheid meer. De partijen komen nu 6 zetels te kort dus het is zaak om tenminste nog één en mogelijk meer partijen mee te krijgen.

Kortom, dit wetsvoorstel heeft nog een lange weg te gaan. Wordt vervolgd….

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)



[1] Winkelruimte valt onder het wettelijke regime van 7:290 BW en wordt daarom ook wel 290-bedrijfsruimte genoemd.