Berichten

Drinkebroers

Studentenoverlast: Gemeente teruggefloten na vergunning voor dakterras

Onlangs bespraken wij nog een zaak waarin de eigenares van een dakterras succesvol in beroep ging tegen een besluit van de gemeente om het dakterras te verwijderen. In deze blog bespreken we echter een zaak waarin iemand succesvol beroep heeft aangetekend tegen de vergunningverlening door de gemeente voor een dakterras van de buren.

Casus

De eigenaar van een pand verhuurt zijn pand aan studenten. Sinds enige tijd gebruiken de studenten het dak van het pand als dakterras. Volgens het bestemmingsplan van de gemeente is het gebruik van het dak als terras echter niet toegestaan. Na klachten van omwonenden heeft de gemeente aan de eigenaar van het pand laten weten dat er handhavend zal worden opgetreden als het gebruik van het dak als terras wordt voortgezet.

De eigenaar van het pand heeft vervolgens een omgevingsvergunning aangevraagd om zodoende het gebruik te legaliseren. In de aanvraag is de aanleg van een hekwerk op het dak van 185cm hoogte opgenomen. De gemeente besluit de omgevingsvergunning te verlenen ondanks dat een dakterras volgens het bestemmingsplan niet is toegestaan. Daarbij is het geplande hekwerk ook hoger dan toegestaan. Een buurman die vanuit de achterzijde van zijn woning uitkijkt op het dakterras, en stelt ernstige geluidsoverlast te ondervinden van de studenten, gaat in beroep bij de rechtbank nadat de gemeente zijn bezwaren eerder ongegrond heeft verklaard.

Strijd met bestemmingsplan

Menigeen is in de veronderstelling dat als een vergunning is verleend in strijd met het bestemmingsplan dat de vergunning in dat geval onterecht is verleend. Deze aanname is vaak onjuist. De gemeente heeft namelijk het recht om af te wijken van het bestemmingsplan, maar dient hierbij wel rekening te houden met de goede ruimtelijke ordening. Kort gezegd betekent dit dat het bevoegd gezag dient te zorgen voor behoud van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

De gemeente stelde in dit geval dat omdat het een stedelijke omgeving betreft omwonenden enige geluidsoverlast van elkaar dienen te dulden. Ook het feit dat het dakterras door de plaatsing van het hekwerk is verkleind draagt volgens de gemeente bij aan vermindering van mogelijke overlast. De gemeente stelde ook dat zij bij het verlenen van een vergunning voor een dakterras geen onderscheid wil maken tussen gebruik door een gezin of door studenten, nu er ook hele rustige studenten zijn.

Uitspraak

De rechtbank is van oordeel dat de gemeente alle betrokken belangen in aanmerking te nemen. De mate van geluidsoverlast is daarbij van belang. Zoals de gemeente aangeeft is het aannemelijk dat de geluidsoverlast is afgenomen door de plaatsing van het hekwerk. Daardoor kunnen immers minder mensen gelijktijdig het dakterras op. Daarmee is echter niet komen vast te staan dat de resterende mate van geluidsoverlast aanvaardbaar moet worden geacht. De rechtbank neemt daarbij in ogenschouw dat de gemeente in haar afweging geen rekening heeft gehouden met het feit dat de betreffende overlastgevers studenten zijn waarbij de kans op een afwijkend levensritme (nachtelijke uren), en dus overlast, groter is.[1] Volgens de rechtbank had de gemeente hiermee rekening moeten houden bij haar besluit. De rechtbank vernietigt het besluit van de gemeente.

 Conclusie

Ondanks het oordeel van de rechtbank is de omgevingsvergunning voor het dakterras nog niet definitief van tafel. De gemeente zal een nieuw besluit moeten nemen waarbij zij rekening houdt  met het feit dat het dakterras (voornamelijk) door studenten zal worden gebruikt. De gemeente zou hierbij ook voorwaarden kunnen verbinden aan het gebruik van het dakterras door bijvoorbeeld gebruik van het terras na een bepaald tijdstip te verbieden. Voor omwonenden kan het gebrek aan voorwaarden dus ook een middel zijn om het besluit van de gemeente aan te vechten. Hoe dan ook lijkt het er op dat gemeenten bij hun beleid meer rekening zullen moeten houden met de aanwezigheid van studenten bij het in standhouden van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Heeft u ook last van bijvoorbeeld geluidsoverlast van buren, of bent u het niet eens met een verleende omgevingsvergunning aan uw buren? In dat geval kunt u vrijblijvend contact opnemen met M2 Advocaten.

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

 

[1] Zie ook ECLI:RVS:2018:2276 en ECLI:NL:RVS:2012:BV3229

Dakterras

Dakterras mag blijven ondanks ontbreken vergunning

Een eigenares van een dakterras moest van de gemeente haar dakterras verwijderen op straffe van een dwangsom. Zij stelde echter dat haar bepaalde toezeggingen waren gedaan zodat zij er inmiddels op mocht vertrouwen dat het dakterras mocht blijven. De rechter was het met haar eens en dus werd een succesvol beroep gedaan op het vertrouwensbeginsel. In deze blog bespreken we deze casus en ook nadrukkelijk het vertrouwensbeginsel dat met deze uitspraak definitief een nieuwe invulling lijkt te hebben gekregen.  

Casus

Een eigenares van een dakterras krijgt van de gemeente te horen dat zij haar dakterras spoedig moet verwijderen. De gemeente voert aan dat er nooit een vergunning voor het dakterras is verleend. De eigenares die enkele jaren daarvoor de woning met dakterras van de vorige eigenaar heeft gekocht claimt dat het dakterras zich al 25 jaar zonder problemen op het dak bevindt. Daarbij zou er in die 25 jaar op verschillende momenten contact zijn geweest met ambtenaren van de gemeente waaruit de (vorige) eigenaar heeft kunnen begrijpen dat er niet handhavend zou worden opgetreden wegens het ontbreken van de (omgevings)vergunning. De eigenares zegt dat zij er inmiddels dan ook op mocht vertrouwen dat dit niet meer zou gebeuren. De gemeente gaat hiermee niet akkoord en blijft bij haar standpunt.

Uiteindelijk komt de zaak[1] terecht bij de Raad van State. Deze oordeelt uiteindelijk dat er weliswaar geen reden bestaat voor de eigenares om aan te nemen dat er geen vergunning nodig zou zijn of dat zij een vergunning zou krijgen, maar wél dat zij afgaande op de contactmomenten van de oud-eigenaren met de ambtenaren mocht aannemen dat er niet gehandhaafd zou worden. De Raad van State acht tevens van belang dat de situatie 25 jaar heeft voortgeduurd en dat er in die periode niet is gehandhaafd. Daarbij wegen volgens de Raad van State de belangen van de gemeente bij handhaving vervolgens niet op tegen de belangen van de eigenares. Het dakterras mag derhalve blijven.

Vertrouwensbeginsel

Veel burgers zijn van oordeel dat als hen iets wordt toegezegd door de overheid dat zij hierop  moeten kunnen vertrouwen. Dit wordt in het bestuursrecht ook wel het vertrouwensbeginsel genoemd. Vanuit dat perspectief zal de uitspraak in de bovenstaande casus menig burger dan ook niet verrassen. In de praktijk bleek echter dat het voor burgers lang niet zo eenvoudig was om een succesvol beroep te doen op dit beginsel. Zo was voor een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel voorheen nodig “dat aan het bestuursorgaan toe te rekenen concrete ondubbelzinnige toezeggingen zijn gedaan door een daartoe bevoegde derde, waaraan rechtens te honoreren verwachtingen kunnen worden ontleend[2]. Kort gezegd kwam het er op neer dat door deze strikte interpretatie burgers in de praktijk zelden een succesvol beroep op het vertrouwensbeginsel konden doen.

Gaandeweg lijkt de rechtspraak meer aansluiting hebben willen vinden bij het burgerperspectief.[3] De Raad van State heeft in de besproken casus advies ingewonnen bij staatsraad advocaat-generaal Wattel, wiens advies is opgevolgd en dus leidt tot een nieuwe invulling van het vertrouwensbeginsel.  Deze lijn heeft in de jurisprudentie inmiddels ook navolging gekregen in andere uitspraken.[4] Dit advies houdt kort samengevat in:

  • Er dient meer nadruk te komen op hoe een uitlating of gedraging overkomt op een weldenkende burger en minder op wat het bestuursorgaan daarmee bedoelde;

 

  • Er wordt minder nadruk gelegd op de precieze bevoegdheidsverdeling. Voorheen kon een ambtenaar bepaalde toezeggingen doen, maar als deze uiteindelijk niet beslissingsbevoegd bleek had de burger het nakijken. Dat was met name zuur omdat het voor de meeste burgers vaak niet duidelijk zal zijn wie daadwerkelijk beslissingsbevoegdheid heeft. De burger zal hierbij wel aannemelijk moeten maken dat hij reden had om op deze ambtenaar te vertrouwen. Baliepersoneel dat verantwoordelijk is voor het verstrekken van de algemene informatie zal hier niet onder vallen, maar op toezeggingen van een bouwinspecteur bij een bouwproject dient men doorgaans te kunnen vertrouwen, óók als deze inspecteur geen beslissingsbevoegdheid heeft;

 

  • Als beide voorgaande stappen succesvol zijn doorlopen zal er vervolgens een belangenafweging moeten plaatsvinden. Dit betekent dat als een burger gerechtvaardigd mocht vertrouwen op een toezegging van een bestuursorgaan er alsnog gekeken zal moeten worden of de belangen van de burger in verhouding staan tot andere belangen zoals bijvoorbeeld het algemeen belang.

Conclusie

Burgers zullen in de toekomst vaker succesvol een beroep kunnen doen op het vertrouwensbeginsel. De overheid zal zich moeten realiseren dat toezeggingen vaker tot gerechtvaardigd vertrouwen bij burgers kunnen leiden. Toch betekent dit niet dat de burger altijd zijn zin zal krijgen, zelfs niet wanneer hij reden had om daadwerkelijk op de mededelingen van de overheid te vertrouwen. Er zal altijd een belangenafweging moeten plaatsvinden, waarbij andere belangen soms zwaarder wegen dan het belang van de betreffende burger. Wel is in dat geval eventueel een schadevergoeding mogelijk. Gelukkig voor de eigenares van het dakterras was er geen sprake van andere zwaarwegende belangen en mocht het dakterras dus blijven.

Bent u op zoek naar juridisch advies bij geschillen met de overheid? Neemt u dan vrijblijvend contact op met M2 Advocaten.

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

 

[1] ECLI:NL:RVS:2019:1694

[2] ECLI:NL:RVS:2015:1016 en ECLI:NL:RVS:2015:1871

[3] Zie bv. ECLI:NL:RVS:2017:1946

[4] ECLI:NL:RVS:2019:1778 en ECLI:NL:RVS:2019:1838

Dakterras

VVE: Splitsingsakte wijzigen bij aanleg dakterras of kelder?

Ruimte is schaars in Nederland, en dikwijls zijn mensen dan ook op zoek naar manieren om hun huidige appartement uit te kunnen breiden, bijvoorbeeld door een terras op het dak te bouwen of de kruipruimte om te bouwen tot een volwaardige kelder. Echter is bij dergelijke verbouwingen waarschijnlijk toestemming van de VvE vereist en mogelijk zelfs aanpassing van de splitsingsakte. Wanneer wel en wanneer niet?

Toestemming VvE
In beginsel staat het iemand vrij om binnen de begrenzingen van zijn privégedeelte veranderingen aan te brengen zolang deze veranderingen geen nadeel aan privégedeelten van anderen of aan de gemeenschappelijke ruimte toebrengen (5:119 BW). Niettemin staat er in de modelreglementen dat iedere op-, aan of onderbouw zonder toestemming van de VvE verboden is. In meer recente modelreglementen is daar ook nog eens het verbod op bijbouw aan toegevoegd. Daarnaast bepalen de meeste splitsingsreglementen dat er geen veranderingen mogen worden aangebracht in het gebouw die het architectonische uiterlijk of de constructie ervan wijzigen. Kortom voor de overgrote meerderheid van appartementseigenaren zal, ook in het geval het een privégedeelte betreft, voor de bouw van bijvoorbeeld een dakterras of een kelder toestemming gevraagd moeten worden van de VvE. Dit ligt mogelijk anders indien er geen gebruik wordt gemaakt van een modelreglement of indien er afwijkende bepalingen zijn opgenomen. Voor wijzigingen aangaande gemeenschappelijke gedeelten dient vanzelfsprekend altijd toestemming gevraagd te worden. Overigens dient te worden opgemerkt dat dikwijls eerst een omgevingsvergunning (voorheen bouwvergunning) bij de gemeente zal moeten worden aangevraagd voordat de VvE haar toestemming zal willen geven.

Wijziging splitsingsakte
Zodra er toestemming is verkregen voor de verbouwing is de volgende vraag of er wijziging van de splitsingsakte is vereist. De hoofdregel is dat indien de verbouwing zich binnen de begrenzingen van het privégedeelte bevindt er geen wijziging van de splitsingsakte vereist is. Wordt er daarentegen buiten de grenzen van het privégedeelte gebouwd dan dient de splitsingsakte in principe wel te worden gewijzigd. Van belang hierbij is om te realiseren dat normaliter alle gedeelten van een appartementencomplex die niet nauwkeurig in de splitsingsakte zijn omschreven als zijnde privégedeelte behoren tot de gemeenschappelijke ruimte. Hierna zal worden omschreven hoe deze stelregels in de praktijk uitpakken bij de aanleg van een dakterras of kelder.

Plaatsing dakterras
Indien een appartementseigenaar het dak op zijn appartement tot zijn privégedeelte mag rekenen zal de splitsingsakte niet gewijzigd hoeven worden op het moment dat hij een dakterras wenst te plaatsen op dat dak. Echter ook in het geval dat dit dak (gedeeltelijk) tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort is een wijziging van de splitsingsakte niet per se vereist. De Hoge Raad heeft namelijk bepaald dat indien een wijziging zich leent voor herstel dat een wijziging van de splitsingsakte niet per se nodig is. Bij de plaatsing van een dakterras wordt doorgaans aangenomen dat deze situatie weer tamelijk eenvoudig terug te draaien valt.

Eigenlijk komt het er dus op neer dat voor de bouw van een dakterras niet snel een wijziging van de splitsingsakte vereist is. Niettemin kan het verstandig zijn om de aanleg van het dakterras wel in de splitsingsakte op te nemen. Op deze manier kan de aanlegger ervan een overdraagbaar exclusief gebruiksrecht verkrijgen terwijl verder geregeld kan worden dat de VvE niet langer medeverantwoordelijk is voor het onderhoud van het dakterras.

Uitgraven kruipruimte/kelder
Hoe zit het indien een appartementseigenaar op de begane grond besluit de kruipruimte onder zijn appartement uit te graven en er een volwaardige kelder van te maken? Kruipruimten zijn doorgaans niet opgenomen in de splitsingsakte. Deze nieuwe kelder valt dus buiten de privégrenzen en dat betekent dat het tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort. Het aanleggen van een nieuwe ruimte zoals een kelder kan daarbij ook worden aangemerkt als een structurele wijziging van niet tijdelijke aard. Wil deze appartementseigenaar dus het exclusieve gebruiksrecht van de kelder krijgen dan zal de splitsingsakte moeten worden gewijzigd. In de situatie dat een appartementseigenaar zijn bestaande kelder wil laten uitdiepen is er in principe geen wijziging van de splitsingsakte vereist mits de oorspronkelijke kelder maar reeds in de splitsingsakte was opgenomen als zijnde zijn privégedeelte.

Conclusie
Indien er gebruik wordt gemaakt van een modelreglement is er nagenoeg altijd toestemming van de VvE vereist bij de op- aan-, onderbouw van een dakterras of kelder. Of er wijziging van de splitsingsakte nodig is hangt ervan af of de begrenzingen van het privégedeelte worden overtreden. Zo ja, dan is de vervolgvraag of het een wijziging van structurele aard betreft. Mocht daar geen sprake van zijn dan is alsnog geen wijziging van de splitsingsakte vereist. Toch kunnen er goede redenen zijn voor zowel de betreffende appartementseigenaar als de VvE om de wijziging in de splitsingsakte te willen opnemen, maar dit betreft in dat geval geen verplichting.

 

Twijfelt u nog of er een wijziging van de splitsingsakte vereist is, of heeft u andere vragen naar aanleiding van dit artikel? Neemt u dan gerust contact met ons op.

 

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)