Berichten

Studentenoverlast: Gemeente teruggefloten na vergunning voor dakterras

Onlangs bespraken wij nog een zaak waarin de eigenares van een dakterras succesvol in beroep ging tegen een besluit van de gemeente om het dakterras te verwijderen. In deze blog bespreken we echter een zaak waarin iemand succesvol beroep heeft aangetekend tegen de vergunningverlening door de gemeente voor een dakterras van de buren.

Casus

De eigenaar van een pand verhuurt zijn pand aan studenten. Sinds enige tijd gebruiken de studenten het dak van het pand als dakterras. Volgens het bestemmingsplan van de gemeente is het gebruik van het dak als terras echter niet toegestaan. Na klachten van omwonenden heeft de gemeente aan de eigenaar van het pand laten weten dat er handhavend zal worden opgetreden als het gebruik van het dak als terras wordt voortgezet.

De eigenaar van het pand heeft vervolgens een omgevingsvergunning aangevraagd om zodoende het gebruik te legaliseren. In de aanvraag is de aanleg van een hekwerk op het dak van 185cm hoogte opgenomen. De gemeente besluit de omgevingsvergunning te verlenen ondanks dat een dakterras volgens het bestemmingsplan niet is toegestaan. Daarbij is het geplande hekwerk ook hoger dan toegestaan. Een buurman die vanuit de achterzijde van zijn woning uitkijkt op het dakterras, en stelt ernstige geluidsoverlast te ondervinden van de studenten, gaat in beroep bij de rechtbank nadat de gemeente zijn bezwaren eerder ongegrond heeft verklaard.

Strijd met bestemmingsplan

Menigeen is in de veronderstelling dat als een vergunning is verleend in strijd met het bestemmingsplan dat de vergunning in dat geval onterecht is verleend. Deze aanname is vaak onjuist. De gemeente heeft namelijk het recht om af te wijken van het bestemmingsplan, maar dient hierbij wel rekening te houden met de goede ruimtelijke ordening. Kort gezegd betekent dit dat het bevoegd gezag dient te zorgen voor behoud van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

De gemeente stelde in dit geval dat omdat het een stedelijke omgeving betreft omwonenden enige geluidsoverlast van elkaar dienen te dulden. Ook het feit dat het dakterras door de plaatsing van het hekwerk is verkleind draagt volgens de gemeente bij aan vermindering van mogelijke overlast. De gemeente stelde ook dat zij bij het verlenen van een vergunning voor een dakterras geen onderscheid wil maken tussen gebruik door een gezin of door studenten, nu er ook hele rustige studenten zijn.

Uitspraak

De rechtbank is van oordeel dat de gemeente alle betrokken belangen in aanmerking te nemen. De mate van geluidsoverlast is daarbij van belang. Zoals de gemeente aangeeft is het aannemelijk dat de geluidsoverlast is afgenomen door de plaatsing van het hekwerk. Daardoor kunnen immers minder mensen gelijktijdig het dakterras op. Daarmee is echter niet komen vast te staan dat de resterende mate van geluidsoverlast aanvaardbaar moet worden geacht. De rechtbank neemt daarbij in ogenschouw dat de gemeente in haar afweging geen rekening heeft gehouden met het feit dat de betreffende overlastgevers studenten zijn waarbij de kans op een afwijkend levensritme (nachtelijke uren), en dus overlast, groter is.[1] Volgens de rechtbank had de gemeente hiermee rekening moeten houden bij haar besluit. De rechtbank vernietigt het besluit van de gemeente.

 Conclusie

Ondanks het oordeel van de rechtbank is de omgevingsvergunning voor het dakterras nog niet definitief van tafel. De gemeente zal een nieuw besluit moeten nemen waarbij zij rekening houdt  met het feit dat het dakterras (voornamelijk) door studenten zal worden gebruikt. De gemeente zou hierbij ook voorwaarden kunnen verbinden aan het gebruik van het dakterras door bijvoorbeeld gebruik van het terras na een bepaald tijdstip te verbieden. Voor omwonenden kan het gebrek aan voorwaarden dus ook een middel zijn om het besluit van de gemeente aan te vechten. Hoe dan ook lijkt het er op dat gemeenten bij hun beleid meer rekening zullen moeten houden met de aanwezigheid van studenten bij het in standhouden van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Heeft u ook last van bijvoorbeeld geluidsoverlast van buren, of bent u het niet eens met een verleende omgevingsvergunning aan uw buren? In dat geval kunt u vrijblijvend contact opnemen met M2 Advocaten.

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

 

[1] Zie ook ECLI:RVS:2018:2276 en ECLI:NL:RVS:2012:BV3229

Dakterras mag blijven ondanks ontbreken vergunning

Een eigenares van een dakterras moest van de gemeente haar dakterras verwijderen op straffe van een dwangsom. Zij stelde echter dat haar bepaalde toezeggingen waren gedaan zodat zij er inmiddels op mocht vertrouwen dat het dakterras mocht blijven. De rechter was het met haar eens en dus werd een succesvol beroep gedaan op het vertrouwensbeginsel. In deze blog bespreken we deze casus en ook nadrukkelijk het vertrouwensbeginsel dat met deze uitspraak definitief een nieuwe invulling lijkt te hebben gekregen.  

Casus

Een eigenares van een dakterras krijgt van de gemeente te horen dat zij haar dakterras spoedig moet verwijderen. De gemeente voert aan dat er nooit een vergunning voor het dakterras is verleend. De eigenares die enkele jaren daarvoor de woning met dakterras van de vorige eigenaar heeft gekocht claimt dat het dakterras zich al 25 jaar zonder problemen op het dak bevindt. Daarbij zou er in die 25 jaar op verschillende momenten contact zijn geweest met ambtenaren van de gemeente waaruit de (vorige) eigenaar heeft kunnen begrijpen dat er niet handhavend zou worden opgetreden wegens het ontbreken van de (omgevings)vergunning. De eigenares zegt dat zij er inmiddels dan ook op mocht vertrouwen dat dit niet meer zou gebeuren. De gemeente gaat hiermee niet akkoord en blijft bij haar standpunt.

Uiteindelijk komt de zaak[1] terecht bij de Raad van State. Deze oordeelt uiteindelijk dat er weliswaar geen reden bestaat voor de eigenares om aan te nemen dat er geen vergunning nodig zou zijn of dat zij een vergunning zou krijgen, maar wél dat zij afgaande op de contactmomenten van de oud-eigenaren met de ambtenaren mocht aannemen dat er niet gehandhaafd zou worden. De Raad van State acht tevens van belang dat de situatie 25 jaar heeft voortgeduurd en dat er in die periode niet is gehandhaafd. Daarbij wegen volgens de Raad van State de belangen van de gemeente bij handhaving vervolgens niet op tegen de belangen van de eigenares. Het dakterras mag derhalve blijven.

Vertrouwensbeginsel

Veel burgers zijn van oordeel dat als hen iets wordt toegezegd door de overheid dat zij hierop  moeten kunnen vertrouwen. Dit wordt in het bestuursrecht ook wel het vertrouwensbeginsel genoemd. Vanuit dat perspectief zal de uitspraak in de bovenstaande casus menig burger dan ook niet verrassen. In de praktijk bleek echter dat het voor burgers lang niet zo eenvoudig was om een succesvol beroep te doen op dit beginsel. Zo was voor een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel voorheen nodig “dat aan het bestuursorgaan toe te rekenen concrete ondubbelzinnige toezeggingen zijn gedaan door een daartoe bevoegde derde, waaraan rechtens te honoreren verwachtingen kunnen worden ontleend[2]. Kort gezegd kwam het er op neer dat door deze strikte interpretatie burgers in de praktijk zelden een succesvol beroep op het vertrouwensbeginsel konden doen.

Gaandeweg lijkt de rechtspraak meer aansluiting hebben willen vinden bij het burgerperspectief.[3] De Raad van State heeft in de besproken casus advies ingewonnen bij staatsraad advocaat-generaal Wattel, wiens advies is opgevolgd en dus leidt tot een nieuwe invulling van het vertrouwensbeginsel.  Deze lijn heeft in de jurisprudentie inmiddels ook navolging gekregen in andere uitspraken.[4] Dit advies houdt kort samengevat in:

  • Er dient meer nadruk te komen op hoe een uitlating of gedraging overkomt op een weldenkende burger en minder op wat het bestuursorgaan daarmee bedoelde;

 

  • Er wordt minder nadruk gelegd op de precieze bevoegdheidsverdeling. Voorheen kon een ambtenaar bepaalde toezeggingen doen, maar als deze uiteindelijk niet beslissingsbevoegd bleek had de burger het nakijken. Dat was met name zuur omdat het voor de meeste burgers vaak niet duidelijk zal zijn wie daadwerkelijk beslissingsbevoegdheid heeft. De burger zal hierbij wel aannemelijk moeten maken dat hij reden had om op deze ambtenaar te vertrouwen. Baliepersoneel dat verantwoordelijk is voor het verstrekken van de algemene informatie zal hier niet onder vallen, maar op toezeggingen van een bouwinspecteur bij een bouwproject dient men doorgaans te kunnen vertrouwen, óók als deze inspecteur geen beslissingsbevoegdheid heeft;

 

  • Als beide voorgaande stappen succesvol zijn doorlopen zal er vervolgens een belangenafweging moeten plaatsvinden. Dit betekent dat als een burger gerechtvaardigd mocht vertrouwen op een toezegging van een bestuursorgaan er alsnog gekeken zal moeten worden of de belangen van de burger in verhouding staan tot andere belangen zoals bijvoorbeeld het algemeen belang.

Conclusie

Burgers zullen in de toekomst vaker succesvol een beroep kunnen doen op het vertrouwensbeginsel. De overheid zal zich moeten realiseren dat toezeggingen vaker tot gerechtvaardigd vertrouwen bij burgers kunnen leiden. Toch betekent dit niet dat de burger altijd zijn zin zal krijgen, zelfs niet wanneer hij reden had om daadwerkelijk op de mededelingen van de overheid te vertrouwen. Er zal altijd een belangenafweging moeten plaatsvinden, waarbij andere belangen soms zwaarder wegen dan het belang van de betreffende burger. Wel is in dat geval eventueel een schadevergoeding mogelijk. Gelukkig voor de eigenares van het dakterras was er geen sprake van andere zwaarwegende belangen en mocht het dakterras dus blijven.

Bent u op zoek naar juridisch advies bij geschillen met de overheid? Neemt u dan vrijblijvend contact op met M2 Advocaten.

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

 

[1] ECLI:NL:RVS:2019:1694

[2] ECLI:NL:RVS:2015:1016 en ECLI:NL:RVS:2015:1871

[3] Zie bv. ECLI:NL:RVS:2017:1946

[4] ECLI:NL:RVS:2019:1778 en ECLI:NL:RVS:2019:1838

Speelt de kans op leegstand een rol bij nieuwe bestemmingsplannen?

HUIS-TE-HUUROp 25 mei 2016 heeft de Raad van State zich over deze vraag gebogen in het hoger beroep tegen de plannen van de verbouwing en uitbreiding van een winkelcentrum in Haarlem. In deze zaak hadden appelanten aangevoerd dat de uitbreiding van het winkelcentrum niet zou berusten op goede ruimtelijke ordening. Er zou in dit plan namelijk geen rekening zijn gehouden met de grote hoeveelheid leegstaande vierkante meters winkelruimte door het faillissement van de V&D. Aangezien leegstand een belangrijke factor is om te toetsen of het plan gebaseerd is op een goede ruimtelijke ordening, zou het bijbouwen van extra vierkante meters winkelruimte leiden tot een onaanvaardbare hoeveelheid leegstand in het winkelcentrum, aldus appellanten.

De Raad van State oordeelt dat de gemeente hier geen rekening mee heeft hoeven houden bij het goedkeuren van het plan. Op het moment van het nemen van het besluit, oktober 2015, was de V&D nog niet failliet. Er is besloten op basis van gegevens die op dat moment voor handen waren, en die gegevens waren afdoende. Juridisch gezien voldoet het besluit dus aan de ladder voor duurzame verstedelijking, en is dus niet in strijd met artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro (Besluit ruimtelijke ordening).[1] In dat artikel staat dat het bestemmingsplan moet voorzien in de actuele regionale behoefte en dat deze met de bestaande voorraad moet worden vergeleken. Aan de hand daarvan moet worden beoordeeld of er wel of niet extra vierkante meters detailhandel mogen worden bijgebouwd, zodat onaanvaardbare leegstand kan worden vermeden. Op het moment dat de vergunning werd afgegeven was er volgens de gebruikte gegevens behoefte aan meer winkeloppervlak, en was het plan dus gebaseerd op een goede ruimtelijke ordening. De Raad van State liet het bestemmingsplan derhalve in stand. Op zichzelf past deze uitspraak bij het “ex tunc”-uitganspunt, waarbij het besluit wordt beoordeeld op de destijds beschikbare gegevens

Achter de feiten aanlopen?

Maar: Is er nog wel sprake van een goede ruimtelijke ordening als het plan wordt uitgevoerd zoals dat is goedgekeurd in oktober 2015? Door uitvoering van het plan, zullen er namelijk meer vierkante meters winkeloppervlak bij komen, in een winkelcentrum waar de leegstand nu al significant is na de val van de V&D. De huidige leegstand is namelijk 29% van het winkeloppervlak.[2] Als het plan nu ter goedkeuring zou liggen zou het wellicht niet worden aangenomen, omdat het niet zou voldoen aan een ‘goede ruimtelijke ordening’. Moet er dan niet een middel komen om te voorkomen dat er plannen worden uitgevoerd, gebaseerd op verouderde data, met alle mogelijke negatieve gevolgen.

De V&D was een keten met relatief grote winkels, waardoor de leegstand in een groot aantal winkelcentra significant is verhoogd door het vertrek. Wat namelijk geldt voor meerdere secundaire winkelcentra, en dus niet alleen in het geval van die in Haarlem, is dat er al behoorlijke leegstand is.[3]

Het vertrek van een winkel als de V&D heeft, naast nog meer leegstand, ook invloed op de verkoop in andere winkels van de kleinere winkelcentra. V&D was namelijk een publiekstrekker die belangrijk was voor de andere winkels in datzelfde winkelgebied.[4] Als zo’n trekker wegvalt bestaat dus de kans dat andere winkels ook weg, of failliet gaan, want de klanten komen niet. En dus, nog meer leegstand.

Voor omwonenden is het ook van belang dat ze een vitaal winkelcentrum houden. Ze kunnen er hun inkopen doen, en soms hebben ze er werk. Bovendien: een winkelgebied met leegstand wordt (ervaren als) rommelig en onveilig.[5],[6] En een omgeving die onveilig is, is niet een omgeving waar mensen graag wonen.

Op de lange termijn zullen dit soort ontwikkelingen er toe leiden dat er een revitalisatieproject voor de wijk zal moeten komen,(gefinancierd) vanuit de gemeente. Al met al dus geen tekenen van een goede ruimtelijke ordening, of duurzame verstedelijking. Om deze reden zou het mogelijk moeten worden om aanpassingen aan plannen te verplichten als een gebeurtenis met een dergelijke impact zich voordoet.

Betekent dit dan dat het winkelcentrum in Haarlem gaat mislukken? Echt te voorspellen is het niet, maar dat zou niet hoeven gebeuren. Voor een deel wordt in het plan, zoals in oktober 2015 goedgekeurd, de leegstand opgevangen door flexibel te bestemmen. Tot op heden is dat een beproefde manier, ondersteund door o.a. VNG en Platform 31, om om te gaan met leegstand, en nieuwe leegstand te vermijden. Daarbovenop krijgt het winkelcentrum een nieuwe publiekstrekker erbij, een bioscoop. Hierdoor zullen verschillende groepen mensen naar het winkelcentrum komen, gedurende de hele dag, en is de kans op het negatieve effect van leegstand, verloedering, vrij klein.

Bij andere plannen is dit soort publiekstrekkers er niet (of niet realistisch) en daarom is het van belang een instrument te hebben waarmee wordt voorkomen dat er wordt gebouwd voor leegstand, met de bijkomende negatieve sociaaleconomische gevolgen. De Raad van State zou in dit soort gevallen moeten kunnen toetsen op de huidige situatie in plaats van de situatie ten tijde van het vaststellen van het bestemmingsplan.

Alicia Schoo
schoo@m2advocaten.nl

[1] ECLI:NL:RVS:2016:1400, Raad van State, 201508654/1/R6

[2] ECLI:NL:RVS:2016:1400, Raad van State, 201508654/1/R6

[3] V&D winkelgebieden wacht nieuwe impuls, Colliers 02-03-2016

[4] V&D winkelgebieden wacht nieuwe impuls, Colliers 02-03-2016

[5] Winkelgebied van de toekomst, Arjan Raatgever, Hans-Hugo Smit en Joost Nicasie (Platform31)

[6] Carmona, M., 2010. Public places – urban spaces. Oxford (UK), Burlington (USA), Architectural Press.

Boete op illegale hotels in woningen verhoogd

BoeteEerder is in dit blog besproken wanneer je als inwoner van Amsterdam wel of niet (delen van) een woning mag verhuren aan toeristen.

Het overtreden van de regels leverde al een flinke boete op van €13.500,- op grond van de Huisvestingswet.
Deze boete is recent verhoogd naar €20.500,-. Bovendien kan bij een volgende overtreding een last onder dwangsom worden opgelegd van nog eens € 50.000,-.
De gemeente wil met het verhogen van de boetes het nog onaantrekkelijker maken om woningen oneigenlijk te verhuren aan toeristen. Dit ter bescherming van de woningvoorraad waar in Amsterdam al jaren een nijpend te kort aan (betaalbare) woningen is, en ook om de leefomgeving te behoeden van mogelijke overlast of gevaarlijke situaties.

De gemeente heeft ook gekeken naar de mogelijkheid om vakantieverhuur van de eigen woning te verkorten van 60 naar 30 dagen in het jaar, maar dat is wettelijk gezien op dit moment niet haalbaar.[1]

Wilt u meer weten? Neem dan gerust vrijblijvend contact op.

Alicia Schoo
schoo@m2advocaten.nl

Bed & Breakfast; Een gespreid bedje?

De florerende toeristenindustrie zorgt er voor dat er in Amsterdam een nijpend tekort is aan (hotel)kamers. Er wordt een nieuw mega hotel gebouwd op de Zuid-As, maar zelfs als dat voltooid is, is het de vraag of er dan genoeg overnachtingsplekken zijn. Vergelijkbare situaties spelen in andere steden en regio’s. Het ene na het andere pension of boetiekhotel wordt geopend, en er wordt goud geld verdient aan het tekort.

Stel, u hebt een kamer of twee over in huis, dus u denkt: “Misschien kan ik een graantje mee pikken, en een kamer aanbieden in een gezelligere sfeer dan zo’n onpersoonlijk hotel. Ik start een Bed & Breakfast.” Waar moet u dan op letten?

Voorwaarden B&B

Het Rijk heeft een aantal voorwaarden, die te vinden zijn op: http://www.ondernemersplein.nl/stappenplan/bed-breakfast-starten/
U wilt het simpel houden. U hoeft dus niet te verbouwen, en wilt ook niet heel veel gasten. Er is uitgezocht hoe het werkt met de hygiënecode, de KvK inschrijving is de deur uit en de website is gereed.

Laat de eerste gasten maar komen! Of niet?

Dat verschilt. Niet alleen moet de B&B passen in het bestemmingsplan, per gemeente kunnen er uiteenlopende extra regels zijn waar u aan moet voldoen.

Voor Amsterdam geldt bijvoorbeeld dat er niet meer dan vier gasten tegelijk mogen overnachten, en het oppervlak dat u gebruikt voor de B&B mag niet meer zijn dan 40% van de gehele woning.
Verder moet u bijhouden wie er overnachten in een register. U hoeft alleen een melding bij uw stadsdeel te doen dat u een B&B start, en dan hoeft u niet te wachten op een antwoord, maar mag u gewoon beginnen.
In Rotterdam zijn er subtiele verschillen in de regels. Zo mag u niet meer dan 30% van de woning als B&B gebruiken, met een maximum van 70m2. Daarentegen hoeft er geen register te worden bijgehouden. Controleer dus altijd bij uw gemeente wat er precies mag en moet.

Mocht u incidenteel (een gedeelte) van uw woning willen verhuren, bijvoorbeeld voor vakantieverhuur, dan gelden daar weer andere regels voor. In de gemeente Amsterdam mag u op dit moment maximaal 60 dagen per jaar verhuren, mits u dit niet bedrijfsmatig doet. U hoeft dan niet ingeschreven te staan in de Kamer van Koophandel. Ook de regel dat het oppervlak dat u hiervoor gebruikt maximaal 40% van uw woning mag zijn, gaat dan niet op. Wel moet u toeristen- en inkomstenbelasting betalen. Verder mag u ook bij vakantieverhuur aan maximaal vier gasten onderdak bieden. Wederom is het dus van groot belang dat u goed uitzoekt wat de huidige regels zijn.

Huurder / VvE

Bent u huurder? Dan moet u toestemming van de eigenaar van uw woning hebben dat u een B&B mag houden in het pand. Ook als u in een appartementencomplex met een VvE woont kan er in het reglement staan dat u eerst toestemming van de VvE moet krijgen voordat u een B&B begint.

Handhaving tegen overlast B&B

Het starten van een B&B kent ook schaduwzijden. De overbuur is een B&B begonnen, en u en de andere buren zijn niet zo blij met de extra drukte die dit veroorzaakt. Meer auto’s in de straat, meer lawaai in de avond. En er lijken wel heel veel mensen tegelijk te overnachten. Is dat wel brandveilig? Is de gemeente niet komen kijken? Meestal geldt voor de laatste vraag het antwoord, nee, de gemeente is in dat opzicht een slapende hond en is (nog) niet komen kijken. Over het algemeen wordt er pas gecontroleerd nadat er klachten zijn binnengekomen van ofwel omwonenden ofwel toeristen. Als u denkt dat het fout zit en er overlast van ervaart, controleer wat de regels zijn en dien dan een klacht in bij uw gemeente. Er staan fikse boetes op het overtreden van de gemeentelijke regels en de meeste gemeentes zijn blij als u helpt om onveilige en ongewenste situaties op te sporen.

Bedenk alleen wel, een goede buur is beter dan een verre vriend. Om de goede verstandhouding met de buren te behouden is het misschien handig eerst de situatie te bespreken met de buur die de B&B heeft voordat u naar de gemeente stapt. Het kan best dat de buur zich niet heeft gerealiseerd dat er overlast en (extra) regels zijn. Zo geeft u de buur de kans de situatie te verbeteren en naar de regels aan te passen zonder hoge boetes te hoeven betalen. Heeft de buur geen boodschap aan uw vriendelijke verzoek en uitleg, of treedt er geen verbetering op? Dan kunt u altijd nog de slapende hond wakker maken.

Boetes voor eigenaren, huurders én verhuurders

Als er niet aan de lokale regelgeving wordt voldaan kan dat onder meer een overtreding van de Huisvestingswet zijn. Het illegaal exploiteren van een B&B is dan onttrekking van de woningvoorraad. In bijvoorbeeld Amsterdam staat daar een boete op van €12.000,- bij de eerste overtreding.
Verder kan een illegaal Bed & Breakfast ook een overtreding zijn van de gebruiksvoorschriften van het bestemmingsplan en van brandveiligheid.

Let op! Bent u verhuurder? Mocht uw huurder zich niet houden aan de regels die horen bij het runnen van een B&B, ook u bent dan aansprakelijk. De hoge boetes die de gemeente uitdeelt voor een overtreding zullen dus ook aan uw adres worden bezorgd.

Wilt u meer weten? Neem dan gerust vrijblijvend contact op.

Alicia Schoo
schoo@m2advocaten.nl

Seminar “Overheid en Vastgoed”

nbb_foto_851500_650x431Op 6 mei 2014 organiseert M2 Advocaten het seminar “Overheid en Vastgoed”. Tijdens dit seminar komen onderwerpen als illegaal grondgebruik, overheidsaansprakelijkheid, contracteren met de overheid en actualiteiten bestuursrecht aan bod.

Een interessant seminar voor iedereen die te maken heeft met overheid en vastgoed, zoals bij gemeenten, provincies, projectontwikkelaars,  woningbouwverenigingen en vastgoedadviseurs. Voor meer informatie over het programma en inschrijven zie https://www.m2advocaten.nl/seminar.

Relativiteit: Een extra toets om een besluit te kunnen vernietigen

Als men een besluit van een bestuursorgaan (een bouwvergunning, bestemmingsplan etc.) wil aanvechten dienen er een paar drempels te worden genomen. Om te beginnen moet het een besluit zijn waar bezwaar en/of beroep tegen mogelijk is. Er staan bijvoorbeeld geen bestuursrechtelijke rechtsmiddelen open tegen een beleidsregel.

Een andere belangrijke drempel is of de partij die het besluit wil aanvechten belanghebbende is bij dit besluit. Volgens art 1:2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is een partij belanghebbende als diens belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken. Of iemand belanghebbende is hangt af van het soort besluit. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bebouwen van een perceel, wordt bijvoorbeeld aangenomen dat een eigenaar of bewoner van het naastgelegen perceel per definitie belanghebbende is bij dat besluit.

Relativiteitsvereiste

Sinds 1 januari 2013 is er naast deze drempels een nieuw inhoudelijke toets gekomen. In art. 8:69a Awb is namelijk bepaald dat een rechter een besluit niet vernietigt omdat het in strijd is met een regel, als die regel niet strekt tot bescherming van belangen van degene die zich daarop beroept.

Deze ingewikkeld geformuleerde wetsbepaling komt eigenlijk op het volgende neer: Je kan alleen een beroep doen op een regel om een besluit vernietigd te krijgen, als die regel ook bedoeld is om jouw belangen te beschermen.

Dit vereiste wordt het ‘relativiteitsvereiste’ genoemd. Dit relativiteitsvereiste gold eerst alleen voor de procedures genoemd in de Crisis- en Herstelwet. Het is bedoeld om de procedures in bestuursrecht te versnellen. Het doel is om te voorkomen dat partijen een beroep doen op regels die niet voor hen bedoeld zijn. Sinds 1 januari 2013 geldt dit relativiteitsvereiste voor het gehele bestuursrecht.

Praktijkvoorbeeld

Het relativiteitsvereiste is een inhoudelijke toets. Dit betekent dat een partij wel belanghebbende kan zijn, maar een beroep toch afstuit vanwege de relativiteit.

Om een voorbeeld te geven: Een persoon is eigenaar van een perceel met een woning. Voor het perceel naast de woning wordt een verzoek gedaan om een kartbaan te mogen bouwen. Er wordt een omgevingsvergunning afgegeven voor het bouwen van de kartbaan. Uit onderzoek blijkt dat de eigenaar van de woning ernstige trillingshinder zal ondervinden van de kartbaan. Daarnaast blijkt dat de kartbaan geluidsnormen zal overschrijden, alleen zal de geluidsoverlast slechts gelden voor dat deel van de kartbaan dat niet grenst aan het perceel van de woning.

In dit geval is de eigenaar van de woning wél belanghebbende, omdat de vergunning is afgegeven voor het naastgelegen perceel. De eigenaar kan zich verder erop beroepen dat er te veel trillingshinder zal ontstaan door de kartbaan. Daar heeft hij zelf ook last van. De eigenaar kan zich echter niet beroepen op het feit dat de geluidsnormen zijn overschreden. Aangezien hij daar geen last van heeft, is de betreffende geluidsnorm in dit geval niet bedoeld om zijn belangen te beschermen. Op dat punt is er dus geen relativiteit.

Ook van toepassing op lopende procedures

Het relativiteitsvereiste is direct van toepassing, ook op lopende procedures die al voor 1 januari 2013 waren begonnen. Dit kan betekenen dat een partij die eerst erin was geslaagd om een besluit vernietigd te krijgen, later alsnog het deksel op de neus krijgt. Daarvan is een recent voorbeeld in de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 15 januari 2014. In dat geval ging het om het vaststellen van een bestemmingsplan. Ook in dat geval beriep een partij zich op het overschrijden van de geluidsnormen. Aanvankelijk was het bestemmingsplan daarom vernietigd, waarna het bestemmingsplan opnieuw werd vastgesteld. Toen het bestemmingsplan wederom werd aangevochten omdat er nog steeds niet werd voldaan aan de geluidsnormen, toetste de Afdeling aan het relativiteitsvereiste. De Afdeling concludeerde dat de overschrijding van de geluidsnormen geen betrekking had op het perceel van de appellant, zodat er geen relativiteit was en het besluit in stand kon blijven.

Tot slot

Kortom, voor partijen die rechtsmiddelen willen instellen tegen een besluit is het goed om na te gaan of de regel waarop zij zich willen beroepen wel hun belangen beschermt. Voor partijen die een besluit in stand willen houden kan het relativiteitsvereiste een extra verweermiddel zijn tegen een beroep van andere partijen. Alle reden dus voor iedere partij die betrokken is bij een procedure over een besluit om zich te verdiepen in het relativiteitsvereiste.

Kan bouwen volgens het bestemmingsplan toch onrechtmatig zijn?

Voor de meeste bouwwerkzaamheden is een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen (voorheen: bouwvergunning) nodig. Als de bouwvergunning eenmaal is verkregen kan de bouw gestart worden.

Stel nu dat een omgevingsvergunning onherroepelijk is geworden, omdat er geen rechtsmiddelen tegen zijn ingesteld. De buren zijn echter mordicus tegen het bouwwerk. Volgens hen is er sprake van onrechtmatige hinder. Kan er dan toch doorgebouwd worden?

Deze vraag speelde in een recente uitspraak van de rechtbank Noord-Holland. In dat geval had een bouwbedrijf een omgevingsvergunning gekregen om een opbouw op te trekken bovenop een gebouw. Deel van deze opbouw was een hoge blinde muur op 1.40 meter afstand van het buurperceel. De opbouw zou er voor zorgen dat er een aanzienlijke schaduwwerking zou ontstaan bij het perceel van de buren, naast dat de opbouw erg massaal was. Volgens de buren was er daarom sprake van onrechtmatige hinder.

De rechter overwoog in dit geval dat een vergunninghouder er in het algemeen op mag vertrouwen dat als hij een omgevingsvergunning krijgt, hij daar ook gebruik van mag maken. Een omgevingsvergunning is echter geen vrijbrief om onrechtmatige hinder te veroorzaken tegen over een of meer omwonenden.

In het bestemmingsplan, op grond waarvan een omgevingsvergunning wordt verleend, wordt niet (altijd) de eventuele hinder voor de buren meegenomen. Ook al is er een onherroepelijke omgevingsvergunning, toch moet steeds getoetst worden of het bouwwerk geen onrechtmatige hinder oplevert.

In dit geval vond de rechter dat het bouwwerk dusdanig massaal was dat er sprake was van onrechtmatige hinder. De rechter gaf uiteindelijk een praktische oplossing. Er kon doorgebouwd worden, mits de bouwer een compensatie van € 40.000,- aan de buren betaalde.

Belangrijk om te onthouden is in ieder geval dat ook als er gebouwd wordt volgens het bestemmingsplan dit toch kan betekenen dat er van onrechtmatige hinder sprake is.

Dwangsom voor bestuursorgaan bij traag beslissen

Bij besluiten die een bestuursorgaan (bijv. college van B&W van een gemeente) neemt is er een wettelijke beslistermijn, meestal 8 weken, die onder omstandigheden verlengd kan worden. Wat te doen echter als een beslissing maar uitblijft zelfs na de wettelijke beslistermijn?

Voor die situatie is de wet dwangsom en beroep bij niet tijdig beslissen in werking getreden. Op grond van die wet kan een bestuursorgaan een dwangsom opgelegd krijgen als er maar geen besluit wordt genomen.

Hoe werkt het? Eerst moet het bestuursorgaan de gelegenheid krijgen om alsnog een beslissing te nemen. Daarvoor moet een schriftelijke ingebrekestelling aan het bestuursorgaan worden verzonden, waarin een termijn van twee weken wordt gegeven. Doet het bestuursorgaan dan nog niets, dan verbeurt het na twee weken een boete voor elke dag dat er geen besluit wordt genomen, van gemiddeld € 30,- per dag tot een maximum van € 1.260,-.

Als dit nog niet helpt, is het mogelijk om direct na de twee weken een beroep in te stellen bij de rechtbank. Aan de rechtbank wordt dan verzocht om nog een hogere boete op te leggen. Als het bestuursorgaan het naar het oordeel van de rechtbank echt te bont heeft gemaakt, is het beleid dat die boete kan oplopen tot € 250,- per dag met een maximum van € 37.500,-.

Naast deze boetes is er natuurlijk ook de mogelijkheid om eventuele vertragingsschade te vorderen vanwege het uitblijven van een besluit.

Vragen? beij@m2advocaten.nl

Nieuw bestemmingsplan? Wees er op tijd bij!

Een bestemmingsplan heeft grote invloed op de gebruiksmogelijkheden van vastgoed. Het kan nogal wat uitmaken of op een bepaald perceel slechts een kantoor kan worden gevestigd, of er meer mogelijkheden zijn zoals een school, winkel of zorginstelling. Dit kan invloed hebben op de waarde. Daarom is het van belang om betrokken te zijn bij de procedure tot het vaststellen van een bestemmingsplan.

Een bestemmingsprocedure is er een van de lange adem. De aankondiging dat er een nieuw bestemmingsplan op komst is gebeurt doorgaans in de lokale nieuwsbladen en de website van de betreffende gemeente. Vaak wordt er eerst een voorontwerp-bestemmingsplan vastgesteld. Dat heeft geen wettelijke status, maar geeft alvast een inkijkje in hoe de gemeente de bestemmingen wil gaan invullen. Daarna wordt er een ontwerp-bestemmingsplan vastgesteld. Dit ontwerp heeft wel een wettelijke status. Er is dan zes weken de tijd om daartegen zienswijzen in te dienen door partijen die het niet (geheel) eens zijn met de invulling van de bestemmingen. Dienen deze partijen niet tijdig hun zienswijzen in, dan is hun beurt voorbij en is er geen mogelijkheid meer om invloed uit te oefenen op het bestemmingsplan. Na de zienswijzenperiode stelt de gemeenteraad het bestemmingplan vast en is er de mogelijkheid van beroep bij de Raad van State.

Dat het zin heeft om betrokken te blijven bij de bestemmingsplanprocedure blijkt uit de uitspraak over het bestemmingsplan over het gebied rond het Amstelstation. Vastgoedeigenaar Altera, eigenaar van het Amstelgebouw (zie foto) had beroep tegen dit bestemmingsplan ingesteld. Naast het Amstelgebouw was een groot ander gebouw geprojecteerd in het plan en een parkeerdek zou onbereikbaar worden. De Raad van State heeft dit bestemmingsplan dan ook vernietigd en de gemeente moet hier opnieuw naar gaan kijken. Lees hier de uitspraak.

Ook in de praktijk van M2 Advocaten blijkt dat het wel degelijk zin heeft om zienswijzen in te dienen, ook tegen een voorontwerpbestemmingsplan. In een eerder bericht op deze site kwam al naar voren dat M2 Advocaten zienswijzen had ingediend bij een voorontwerp-bestemmingsplan in Almere, waarbij er voor kantoorruimte slechts beperkte functies waren toegestaan. Hier leest u het bericht met de toelichting daarop bij TV Flevoland. Inmiddels is het ontwerpbestemmingsplan vastgesteld, waarbij de betreffende bestemming aanzienlijk is verruimd.

Het is dus zinvol om zienswijzen in te dienen, zelfs als het gaat om een voorontwerp. Van belang is dus wel, wees er op tijd bij!