Berichten

Appartementsrecht: Overlast door kamerverhuur

Buren en overlast blijken helaas regelmatig een terugkerende combinatie. Niet in de laatste plaats wanneer de naastgelegen woning beschikbaar is gesteld voor kamerverhuur aan studenten. In een zaak bij de Rechtbank Amsterdam deed de onderbuurman een beroep op de splitsingsakte die zegt dat het appartement alleen als woning mag worden gebruikt. Vraag is of kamerverhuur niet onder het begrip ‘woning’ valt.

 Een appartementseigenaar verhuurt afzonderlijke kamers van zijn woning aan vier studenten. De onderbuurman ervaart als gevolg daarvan nogal wat geluidsoverlast. De buurman stelt dat de studenten onder andere hard muziek draaien en veel visite ontvangen in de avonduren waardoor er ’s avonds laat sprake is van lawaai in het appartement en het trappenhuis. Deze klachten worden onderbouwd met een deskundigenrapport en verklaringen van de benedenverdiepingen.

Strijd met splitsingsakte?

De buurman stelt dat de appartementseigenaar zich niet houdt aan de splitsingsakte waarin staat dat het appartement moet worden gebruikt als woonruimte. Volgens de buurman wordt met het begrip ‘woonruimte’ in dit geval een ‘zelfstandige woonruimte’ bedoeld (net als in de bestuursrechtelijke huisvestingswet) en is kamerverhuur daarom niet  toegestaan. Indien kamerverhuur volgens de splitsingsakte verboden is kan de buurman dit aangrijpen om een verbod aan te vragen. Echter in dit geval was een dergelijk verbod op kamerverhuur niet direct in de splitsingsakte of het splitsingsreglement opgenomen. De definitie uit de huisvestingswet is in dit geval simpelweg niet van toepassing, aldus de rechtbank.

Hetgeen de rechtbank vervolgens nog wel kan doen is kijken of naar objectieve maatstaven kan worden geoordeeld dat partijen hebben willen overeenkomen dat kamerverhuur niet is toegestaan. Deze objectiviteit is een belangrijke voorwaarde omdat ook derden bij inzage van de splitsingsakte moeten kunnen vertrouwen op de inhoud. In dit geval vond de rechtbank geen aanknopingspunten in de splitsingsakte en het splitsingsreglement waaruit zou blijken dat ooit bedoeld was om kamerverhuur te verbieden. Kortom, de buurman kon niet aantonen dat de appartementseigenaar met kamerverhuur in strijd handelde met de splitsingsakte.

Onrechtmatige hinder?

Gelukkig voor de buurman had hij de appartementseigenaar óók verantwoordelijk gesteld voor onrechtmatige hinder (artikel 5:37 BW & artikel 6:162 BW). Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad wordt om te bepalen of er daadwerkelijk sprake is van onrechtmatige hinder gekeken naar de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor veroorzaakte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval. Volgens de rechtbank zullen buren in een appartementencomplex sneller overlast ervaren doordat zij meerdere muren en vloeren delen met verschillende buren. Dit vergt enerzijds dat men geacht wordt meer rekening met elkaar te houden, maar anderzijds dat men ook enige overlast van elkaar zal moeten dulden.

In dit geval heeft de appartementseigenaar echter nagelaten adequate maatregelen te treffen tegen de overlast ondanks dat hij hiervan wist. De overlast is ook onderbouwd met een deskundigenrapport en wordt eveneens bevestigd door andere buren. De rechtbank verklaarde dan ook voor recht dat er sprake was van onrechtmatige hinder door geluidsoverlast. De appartementseigenaar zal dus maatregelen moeten nemen om toekomstige overlast te voorkomen.

Indien eigenaren van de VVE op één lijn zitten is het ‘t veiligst om een verbod op kamerverhuur in de splitsingsakte op te nemen om een rechtszaak zoals deze te voorkomen.

Kampt u ook met overlast van buren of wilt u juist ook uw appartement kamergewijs verhuren en zoekt u hierbij advies? Neemt u dan vrijblijvend contact op met M2 Advocaten.

Advocaat Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

 

Over VvE’s valt veel te vertellen

foto-vve-seminarOver VvE’s valt veel te vertellen.

Dat bleek wel tijdens het seminar van M2 Advocaten over juridische actualiteiten van appartementsrechten en VvE’s op 20 oktober jl.. Verschillende VvE-beheerders, notarissen, bouw- en verzekeringsadviseurs waren daarbij aanwezig. De verschillende invalshoeken zorgden voor een levendige interactie.

Wijzigingen aan het gebouw

Het wijzigen van de gemeenschappelijke gedeeltes is een typische voortdurende discussie. Mag een eigenaar zo maar bijvoorbeeld een berghok ombouwen tot dakterras? En zo nee, is toestemming van de VvE-vergadering voldoende of moet de splitsingsakte daarvoor gewijzigd worden? De casussen die Marius Rijntjes voorlegde zorgden voor levendige discussie. Van belang is met name wat in de splitsingsakte is opgenomen over de scheiding tussen privé- en gemeenschappelijk en of er toestemming kan worden gegeven voor wijziging van het gebruik.

Groot onderhoud en reservefonds

Het groot onderhoud is ook bij veel VvE’s al jaren een zorgpunt. Ginio Beij behandelde de nieuwe wetgeving die op komst is waarbij VvE’s worden verplicht om een bepaald bedrag te reserveren. Nu is er al een wettelijke verplichting om een reservefonds aan te houden, maar is er nog geen bedrag aan gekoppeld. Interessant is echter dat er ook nu al wel rechtspraak is waarbij VvE’s verplicht worden om het reservefonds te verhogen, als evident is dat het gereserveerde bedrag niet voldoende is voor het verwachte groot onderhoud. Zie bijvoorbeeld deze uitspraak.

AirBNB, short stay, bed-and-breakfast en andere tijdelijke verhuur

Tot slot kwam nog een andere actuele discussie aan bod, namelijk de vele vormen van kortdurende verhuur binnen VvE’s. Wanneer is dat wel en niet toegestaan? Ook hier blijkt de formulering in de splitsingsakte nogal van belang. In sommige aktes staat bijvoorbeeld dat kamerverhuur en/of verhuur voor pension niet is toegestaan, waardoor de rechtspraak kortdurende verhuur voor toeristische doeleinden doorgaans niet toestaat. Ook als dat echter niet is opgenomen in de splitsingsakte achten rechters kortdurende verhuur vaak niet toegestaan, omdat dat in strijd zou zijn met de bestemming wonen. Daarentegen zijn er echter weer uitzonderingen als  de verhuur zeer incidenteel is of als de vergadering toestemming geeft, wat soms mogelijk is. Verder is het de vraag of bed-and-breakfast waarbij de eigenaar zelf in het appartement verblijft in strijd is met de bestemming wonen, omdat het appartement dan permanent als woning wordt gebruikt.

Interessant is daarbij ook de verzekeringsinvalhoek. Als de VvE toestemming geeft voor kortdurende verhuur, is het gebouw dan wel adequaat verzekerd? De verzekering kan dit toch als bedrijfsmatig zien, waardoor de polis eigenlijk gewijzigd zou moeten worden om dekkingsgeschillen te voorkomen.

Kortom, op alle punten nog veel discussie mogelijk. Na dit laatste onderwerp was het echter tijd om de hapjes van de catering te nuttigen, hetgeen met genoegen gedaan werd.

Vragen?

Voor vragen over dit onderwerp en/of informatie over meer cursussen en seminars neem gerust contact op met Ginio Beij of Marius Rijntjes.

7 tips bij schimmel, vochtproblemen, houtrot of andere gebreken aan uw pand

SchimmelpaleisIn onze praktijk komen wij het regelmatig tegen. U hebt een woning of bedrijfspand gekocht en na verloop van tijd ontdekt u schimmel, vochtproblemen, houtrot en/of andere gebreken. De herstelkosten hiervan kunnen snel oplopen. Dit is erg vervelend natuurlijk, maar de problemen worden alleen maar groter als u het niet op de juiste manier aanpakt. Daarom hier 7 tips voor het geval dat deze problemen ontstaan.

1.       Licht de verkoper schriftelijk in over de gebreken

Het is belangrijk om de verkoper na ontdekking van de gebreken zo snel mogelijk in te lichten. Het kan zijn dat de gebreken al zijn ontstaan voor de koop en dat de verkoper aansprakelijk is voor de herstelkosten. Op grond van de wet moet een koper binnen bekwame tijd na ontdekking van het gebrek de verkoper hiervan op de hoogte stellen, anders vervallen alle rechten die u als koper heeft. Als u de verkoper dus niet snel inlicht over de problemen, vervalt dan ook het recht op vergoeding van de herstelkosten en verdere schadevergoeding. Het is daarom goed om dit schriftelijk te doen, zodat duidelijk is dat u de verkoper tijdig heeft ingelicht.

2.       Geef de verkoper gelegenheid om de gebreken te inspecteren en te herstellen

Op grond van de wet moet de verkoper een redelijke termijn krijgen om de gebreken te herstellen. Gebeurt dit niet dan vervalt mogelijk het recht op schadevergoeding. Het is dus goed om de verkoper gelegenheid te bieden om de gebreken zelf te bekijken en om een voorstel voor een oplossing te bieden.

Dit is ook voor het bewijs van de gebreken van belang. Als alle gebreken namelijk zijn hersteld voordat de verkoper de kans heeft gehad om te inspecteren, kunnen deze gebreken makkelijker ontkend worden. Ook kan de verkoper dan het standpunt innemen dat het herstel niet op meest kostenefficiënte wijze is gebeurd.

3.       Bespreek de situatie met de Vereniging van Eigenaren

Als het gaat om een appartementsrecht dan kan het zijn dat de gebreken door de VvE moeten worden opgelost. Als bijvoorbeeld schimmel de fundering of de constructie van het gebouw heeft aangetast dan betreft dat meestal gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw waarvoor de VvE als geheel verantwoordelijk is. Het is dan ook belangrijk om met de VvE af te stemmen hoe deze problemen aan te pakken.

4.       Doe een melding bij de verzekeraar

Het kan zijn dat het herstel van de gebreken gedekt zijn via de (opstal)verzekeraar. Het is daarom goed om zo snel mogelijk een melding te doen bij de verzekeraar, ook om te voorkomen dat dekking vervalt omdat er handelingen zijn verricht zonder instemming van de verzekeraar. In de gevallen die wij tegenkomen kan (of wil) de verzekeraar vaak geen dekking verlenen, maar het is een kleine moeite om dat in ieder geval even uit te zoeken. Wie weet scheelt het kosten.

5.       Laat eerst de oorzaken vaststellen voor met herstel te beginnen

Het lijkt het meest logisch om meteen een aannemer in te schakelen om te beginnen met herstel. Toch is het goed om eerst een bouwkundig adviseur te vragen om de oorzaken vast te stellen en daarvan een rapport op te maken.

Om te beginnen is belangrijk om zeker te weten wat de juiste aanpak is. Als bijvoorbeeld een vochtige kruipruimte de oorzaak is van de vochtproblemen, dan heeft het geen zin om alleen de muren te injecteren tegen optrekkend vocht. Als er dan niets aan de ventilatie in de kruipruimte wordt gedaan zal het vochtprobleem terugkeren.

Verder is zo een rapport van belang om de herstelkosten te verhalen. Een goed overzichtelijk rapport met foto’s, omschrijving van oorzaken en geadviseerd herstel is een goede onderbouwing van een vordering tot vergoeding van de herstelkosten. Dat werkt beter dan alleen een factuur met de verrichte werkzaamheden, waarbij niet altijd duidelijk is wat er is gebeurd en waarom.

6.       Onderschat de situatie niet en handel snel

Problemen als schimmel en houtrot kunnen zich snel verspreiden en kunnen tot gevaren leiden als de constructie wordt aangetast. Houten constructiebalken kunnen bijvoorbeeld knappen wat kan leiden tot verzakte vloeren. Hoe verder de schimmel en houtrot zich verspreiden, hoe ingrijpender het ook wordt om dit te herstellen. Soms kan het er toe leiden dat bijvoorbeeld de hele vloer vervangen dient te worden en dan ook keukens of badkamers tijdelijk verwijderd en opnieuw geplaatst moeten worden. Het is dus zaak om snel te handelen als dit soort problemen zich aandienen.

7.       Neem contact op met M2 Advocaten

Zoals u kunt lezen hebben wij geregeld met deze problematiek te maken. Neem gerust contact op om uw situatie vrijblijvend te bespreken. Aan een eerste intakegesprek zijn geen kosten verbonden. Wij zullen dan samen met u bekijken hoe wij u het beste kunnen helpen om tot een goede aanpak van de problemen te komen.

Seminar M2 Advocaten over VvE’s geslaagd

Op vrijdag 29 november jl. organiseerde M2 Advocaten een seminar over juridische actualiteiten van appartementsrechten en VvE’s. De deelnemers aan het seminar waren divers, zowel VvE-beheerders, notarissen, vastgoedadviseurs als bestuurders van VvE’s waren aanwezig.

Marius Rijntjes begon het seminar met het verschil tussen gemeenschappelijke en privé-gedeelten en hoe om te gaan met discussies daarover. Verder behandelde hij welke mogelijkheden er zijn om appartementseigenaren aan te pakken die zich niet aan de VvE-regels houden.

Ginio Beij ging uitvoerig in op de wijze van procederen bij geschillen over appartementsrechten. Zo legde hij uit waarom het verschil tussen nietige en vernietigbare besluiten van belang is en ook wanneer iemand die een besluit wil aanvechten in actie moet komen.

 

Michel Visser behandelde tot slot de actuele problematiek over short stay-verhuur binnen appartementengebouwen, een steeds vaker voorkomend verschijnsel. Hij vertelde ondermeer of een VvE gerechtigd is om short stay in te perken of te verbieden. 

 

Het seminar werd door de deelnemers zeer gewaardeerd, vooral vanwege de praktische insteek.

 

Als u vragen hebt over dit seminar of over appartementsrechten en VvE’s kunt u contact opnemen met Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl),  Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)  of Michel Visser (visser@m2advocaten.nl).  U kunt hier enkele blogs van M2 Advocaten over VvE’s lezen.

Seminar VvE’s en Appartementsrechten 29-11-2013

M2 Advocaten organiseert op vrijdag 29 november 2013 het seminar “Juridische actualiteiten VvE’s en appartementsrechten”.

Tijdens dit seminar wordt u bijgepraat over de laatste actuele jurisprudentie en wetgeving op het gebied van VvE’s. Daarnaast worden ook praktische tips gegeven. Zo wordt ondermeer besproken wat te doen tegen een appartementseigenaar die zich niet aan de VvE-regels houdt, of short stay volgens een splitsingsreglement is toegestaan en hoe om te gaan met geschillen over werkzaamheden aan een appartementencomplex. Het seminar is bedoeld voor een ieder die in de praktijk te maken heeft met VvE’s. Er zijn geen kosten verbonden aan deelname.

 

 

 

Voor meer informatie en aanmelden kunt u terecht via deze link.

 

Erfpachtrecht: is splitsing in appartementsrechten mogelijk?

 Voor erfpachters met een gezamenlijk erfpachtrecht is het goed om te weten dat splitsing van hun erfpachtrecht mogelijk is. Hierna een uitleg.

De titelvraag kwam onlangs aan de orde in een zaak bij de Rechtbank Amsterdam. Het ging daarbij om twee zussen die samen een erfpachtrecht bezitten dat recht geeft op het gebruik van een woonhuis. Dat is een tijd lang goed gegaan, maar op een gegeven moment zijn de spanningen behoorlijk opgelopen: zus A vordert dat zus B meewerkt aan de splitsing van het erfpachtrecht, waarbij aan A de tweede verdieping en de zolder wordt toegewezen en aan B de begane grond, de eerste verdieping en de tuin.

Als voordelen van de splitsing heeft A onder meer het volgende aangevoerd:

  • Het aantal gemeenschappelijke kosten zal worden teruggedrongen, omdat elke eigenaar verantwoordelijk wordt voor haar eigen kosten en belastingen;
  • Er zal een VvE moeten worden opgericht, waarvan het beheer desgewenst aan een administratiekantoor kan worden uitbesteed;
  • Vervreemding van een appartementsrecht is gemakkelijker dan vervreemding van een aandeel in de gemeenschap;
  • Splitsing vermeerdert de waarde van het woonhuis in zijn geheel.

B voert aan dat een splitsing de spanningen tussen partijen niet zal wegnemen.  Ook is een splitsing kostbaar, veroorzaakt het overlast voor de bewoners en is het onzeker of een splitsingsvergunning zal worden verkregen. Bovendien zullen partijen discussie krijgen over overbedeling, aldus B.

Het is vervolgens aan de Rechtbank om te beoordelen of de gevorderde splitsing toewijsbaar is. Daarbij stelt de Rechtbank voorop dat niemand kan worden gedwongen in een onverdeelde gemeenschap te blijven, enkele uitzonderingen daargelaten. Vervolgens komt het aan op een belangenafweging, oftewel op de vraag of aan het belang van A bij splitsing naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid meer gewicht toekomt dan aan het belang van B. De Rechtbank oordeelt ten gunste van A.

Volgens de Rechtbank zullen partijen weliswaar overlast van het splitsingsproces ondervinden, maar die is van tijdelijke aard. Dat weegt niet op tegen de voordelen – zoals minder kosten en minder gemeenschappelijke zaken -, die van blijvende aard zijn.  

De slotsom is dus dat B veroordeeld wordt tot medewerking aan de splitsing van het erfpachtrecht in appartementsrechten, waarbij A het uitsluitend gebruik van de tweede verdieping en de zolder krijgt en B het uitsluitend gebruik van de begane grond, eerste verdieping en de tuin.

Overigens dient bij splitsing van een erfpachtrecht wel bedacht te worden dat – los van de belangenafweging – ook de grondeigenaar en de hypotheekverlener met de splitsing akkoord zullen moeten gaan. In de uitspraak van de Rechtbank is dat onderbelicht gebleven.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

VVE’s procedeer niet zonder een machtiging van de leden!

Het komt met enige regelmaat voor dat een Vereniging van Eigenaren een procedure voert. Dat kan zijn omdat bepaalde appartementseigenaren zich niet houden aan de regels binnen de VvE, of omdat de VvE een geschil heeft met externe partijen (bijvoorbeeld een aannemer die het appartementencomplex gebrekkig heeft opgeleverd).

In de verschillende modelreglementen (MR’s) zijn bepalingen opgenomen (zoals artikel 40 MR1973, artikel 41 MR1983, artikel 41 MR1992 en artikel 53 MR2006) die enigszins van elkaar verschillen, maar wel als strekking hebben dat een VvE toestemming moet hebben om te procederen. Soms is alleen een machtiging van de Vergadering van Eigenaars nodig als een VvE zelf gaat procederen. In sommige gevallen dient de VvE ook een machtiging van de leden te verkrijgen als er verweer gevoerd moet worden.

De gevolgen van het niet verkrijgen van de machtiging zijn groot. Als de machtiging niet is verkregen, kan de VvE niet-ontvankelijk worden verklaard. Dat betekent dat de VvE niet mag deelnemen aan de procedure. Soms kan dat hersteld worden door alsnog een machtiging te vragen, maar het kan dan ook zijn dat er fatale termijnen verstreken zijn zodat die fout niet meer hersteld kan worden.

Van belang is verder dat een machtiging specifiek moet zijn. Als er bijvoorbeeld drie procedures worden gevoerd over dezelfde kwestie, dan is het raadzaam dat de VvE voor iedere procedure afzonderlijk een machtiging verkrijgt om te procederen. In deze uitspraak ging dat bijvoorbeeld (bijna) fout, omdat de VvE niet voor alle procedures een specifieke machtiging had verkregen. De rechter was hier genadig en stelde de VvE in staat om die machtiging alsnog te verkrijgen. Niet alle rechters zijn zo coulant.

Kortom, tip voor de VvE die gaat procederen: zorg ervoor dat er tijdig een specifieke machtiging is van de leden!

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

VvE’s, beheers de kosten door offertes te controleren.

Bij de meeste VvE’s worden er maandelijks zogenaamde servicekosten betaald door iedere appartementseigenaar. Deze betalingen dienen om de gezamenlijke kosten van de VvE te dragen en om te sparen voor het groot onderhoud.

Vaak is het alleen de beheerder of een paar leden die zich ervoor interesseren die een overzicht hebben van welke facturen worden betaald en welke offertes worden geaccepteerd namens de VvE. Het is voor ieder lid van een VvE echter  verstandig om zich daar actief mee te bemoeien, omdat het kosten kan schelen als de diensten die nodig zijn voor een VvE scherp worden ingekocht. Dan kan ook de servicekostenbijdrage omlaag.

In de verschillende standaard-reglementen is ook een bepaling opgenomen die (afhankelijk van het reglement) zo luidt:

“De administrateur is verplicht aan iedere eigenaar alle inlichtingen te verstrekken betreffende de administratie van het gebouw en het beheer van de fondsen, welke de eigenaar mocht verlangen, en hem op zijn verzoek inzage te verstrekken van alle op die administratie en dat beheer betrekking hebbende goederen.”

Kortom, ieder eigenaar heeft het recht om informatie te krijgen over de kosten die namens de VvE worden gemaakt. Hoe zit het echter als er binnen een VvE wordt beslist dat slechts enkele leden die inzage krijgen? Dat was aan de orde in een recente uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland.

In dat geval had het bestuur van de betreffende VvE samen met de beheerder voorgesteld dat niet langer iedere eigenaar, maar alleen een samengestelde commissie inzage zou krijgen in offertes voor grote bouwwerkzaamheden. Dit omdat volgens het bestuur en de beheerder offertes dure en vertrouwelijke stukken zijn, die zich niet lenen voor inzage door iedereen. Wel zouden alle eigenaars van de VvE inzage kunnen krijgen in de uiteindelijk gekozen offerte. Het voorstel van het bestuur werd tijdens een Vergadering van Eigenaars aangenomen.

Eén eigenaar verzette zich hier echter tegen en kreeg daarin gelijk van de rechtbank. Het besluit was in strijd met het splitsingsreglement en werd daarom vernietigd door de kantonrechter. Iedere eigenaar heeft het recht om alle informatie te krijgen over de kosten van de VvE. Het kan de moeite lonen om daarvan gebruik te maken!

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)