Berichten

NVM-makelaar mag niet met twee maten meten

De Hoge Raad heeft onlangs geoordeeld dat een NVM-makelaar aansprakelijk gesteld kan worden voor het vermelden van een (onjuist) woonoppervlakte in een verkoopbrochure die niet is gemeten volgens een door de NVM vastgestelde meetinstructie. Een clausule in de verkoopbrochure die zegt dat er geen rechten ontleend kunnen worden aan informatie in de brochure doet niet af aan die aansprakelijkheid.

 NVM meetinstructie

Sinds 2010 zijn NVM-makelaren verplicht de woning op te meten volgens een speciale uniforme NVM-meetinstructie.  Op deze manier wil de NVM bevorderen dat klanten exact weten waar ze aan toe zijn in het geval een NVM-makelaar opgaaf doet van de oppervlakte. Ondanks deze maatregel blijken helaas niet alle NVM-makelaren zich aan deze meetinstructie te houden. Het tuchtcollege van de NVM berispt dan ook regelmatig leden voor het vermelden van een grotere hoeveelheid vierkante meters dan bij een goede uitvoering van de meetinstructie het geval zou zijn. Vraag is of de makelaar daarnaast ook civielrechtelijk onrechtmatig heeft gehandeld jegens de koper en derhalve  aansprakelijk gesteld kan worden.

Onrechtmatig (ook bij standaard uitsluitingsclausule)

Bij beantwoording van die vraag sluit de Hoge Raad zich aan bij een eerdere uitspraak van het  hof Amsterdam. Het hof oordeelde dat een makelaar onrechtmatig handelt indien hij een grotere  woonoppervlakte vermeldt dan bij het volgen van de meetinstructie het geval zou zijn omdat de koper van een woning in belangrijke mate erop mag vertrouwen  dat conform de meetinstructie is gemeten. De meetinstructie, die door de NVM verplicht is gesteld aan haar leden, strekt uitdrukkelijk tot bescherming van de belangen van de aspirant-kopers. Een NVM-makelaar kan derhalve niet zonder meer een andere meetmethode hanteren. Dat een makelaar in de verkoopbrochure stelt dat geen rechten mogen worden ontleend aan in de verkoopbrochure genoemde afmetingen wordt door het hof en de Hoge Raad terzijde geschoven. “Een dergelijke standaardmededeling is op zichzelf genomen niet specifiek genoeg om afbreuk te kunnen doen aan het vertrouwen dat de aspirant-koper aan het verplichte karakter van de meetinstructie mag ontlenen.”

Uitzonderingen

Ofschoon het uitgangspunt is dat een NVM-makelaar onrechtmatig handelt als hij zich niet houdt aan de vastgestelde meetinstructie kan dat anders zijn wanneer;

  1. de koper moest uit verklaringen of gedragingen van de makelaar begrijpen dat een andere meetmethode werd gebruikt;
  2. er sprake is van specifieke omstandigheden die aanleiding hadden moeten zijn voor de koper om te twijfelen aan de opgegeven oppervlakte.

Heeft de koper wel schade geleden?

Ten slotte kan er wel sprake zijn  van onrechtmatig handelen, maar kan er desondanks geen schade zijn. In een zaak voor het Hof Arnhem-Leeuwarden had de makelaar zich eveneens niet gehouden aan de door de NVM gehanteerde meetinstructie. Echter bleek de woning ondanks de kleinere afmeting toch meer waard geworden dan de prijs die oorspronkelijk was betaald voor de woning. Voorts kon de koper niet aannemelijk maken dat hij de woning niet had gekocht voor hetzelfde bedrag als hij had geweten dat de woning kleiner was. Het hof wees het verzoek tot schadevergoeding dan ook af nu er feitelijk geen sprake was van schade.

Voldoet uw woning niet aan hetgeen door de makelaar is voorgespiegeld? Neemt u dan gerust contact op met M2 advocaten voor vrijblijvend advies.

 

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Makelaarsaansprakelijkheid: niet onverwijld melden van het niet storten van de waarborgsom.

Wanneer is een makelaar aansprakelijk? En hoe wordt dit getoetst? Enkele voorbeelden aan de hand van recente jurisprudentie.

Zoals ik in eerdere blogs reeds aanstipte dient een makelaar zich bij de uitvoering van zijn opdracht de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen (zorgplicht). Zo niet, dan is de kwalificatie: “beroepsfout” snel gemaakt.

Hoe wordt de term “zorgplicht” uitgelegd?

Simpel, aan de hand van het volgende criterium:

De makelaar dient zich te gedragen zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou zijn gegaan (artikel 7:401 BW).

Dit betekent dat de makelaar meer moet doen dan bijvoorbeeld het enkele aandragen van een huurder. De makelaar dient zich er bij het opstellen van een huurovereenkomst van te vergewissen dat hij een juridisch juist stuk aflevert en hij dient prudent om gaan met het verstrekken van sleutels aan huurders voordat het tot de ondertekening van de huurovereenkomst is gekomen. Zie in dit verband mijn eerdere blog.

In diezelfde lijn (‘de zorgvuldigheid betrachten’) ligt de volgende uitspraak van de rechtbank Rotterdam.

In die uitspraak was de vraag aan de orde of de makelaar onzorgvuldig had gehandeld door niet, althans niet onverwijld, aan de verkopende partij (= de opdrachtgever van de makelaar) mede te delen dat de waarborgsom niet door de kopende partij was gestort, ondanks dat de notaris dit hem al/wel had bericht, met alle gevolgen van dien.

De rechtbank Rotterdam was resoluut. De makelaar had zich niet als een redelijk bekwaam en redelijk handelend opdrachtnemer gedragen.

De rechtbank verwoordde dit als volgt:

4.3. Artikel 4 van de tussen [eisers cs] (Lees: de verkoper, red. Michel Visser) en[belanghebbenden] gesloten NVM-koopovereenkomst bepaalt dat[belanghebbenden] ter zekerheidstelling van [eisers cs] uiterlijk op 27 april 2012 een bankgarantie zal stellen dan wel een waarborgsom zal storten. De met deze bepaling beoogde bescherming van de verkoper tegen een wanpresterende koper zou illusoir zijn, indien een verkopende makelaar niet gehouden is na te gaan of op de overeengekomen datum de waarborgsom is gestort dan wel een bankgarantie is gesteld en de verkopende partij ervan op de hoogte te stellen indien dat niet (tijdig) is gebeurd. De verkopende makelaar is – als redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar – dan ook gehouden een en ander na te gaan en de verkoper van het resultaat daarvan (onverwijld) in kennis te stellen. [eisers cs] mocht hier ook vanuit gaan, terwijl [De makelaar] op haar beurt er niet van mocht uitgaan dat [eisers cs] hier zelf op zou toezien. [De makelaar] voert ook niet aan dat zij met [eisers cs] hierover iets (anders) heeft afgesproken.”

Al met al een duidelijke uitspraak. Dus, zijt zorgvuldig!

Meer over makelaarsaansprakelijkheid?

M2 Advocaten