Perceel gekocht, maar ik krijg geen bestemmingswijziging. Wat nu?

Deze vraag kwam onlangs aan de orde in een zaak bij de Voorzieningenrechter van de Rechtbank Den Haag. De casus was als volgt. Verkoper heeft een perceel tuinland aan koper verkocht. Daarop rust de bestemming “glastuinbouw”. In de koopovereenkomst is de volgende bepaling opgenomen:

“Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden (kunnen) worden in elk van de volgende gevallen:

a.      a. Als koper niet voor 14 januari 2013 aanstaande van gemeentewege een bestemmingswijziging heeft verkregen om een woonhuis van minimaal 2.000 m3 te mogen bouwen danwel aan hem een schriftelijke toezegging daartoe is gedaan. Indien er uitzicht is op het verkrijgen van de bestemmingswijziging na deze datum en er geen signalen zijn dat geen bestemmingswijziging zal worden verkregen zal koper eveneens het object afnemen. Koper zal ter verkrijging van de bestemmingswijziging al het hem mogelijke verrichten;

b.      b. (….)”

Koper doet op 10 januari 2013 een beroep op de ontbindende voorwaarde. Verkoper vordert vervolgens in kort geding een veroordeling van koper tot medewerking aan de levering van het perceel tuinland.

De Voorzieningenrechter stelt vast dat koper voor 14 januari 2013 van gemeentewege geen bestemmingswijziging heeft verkregen om een woonhuis te bouwen van minimaal 2.000 m3 en dat de gemeente geen schriftelijke toezegging daartoe heeft gedaan.

Vervolgens komt de vraag aan de orde of er uitzicht is op het verkrijgen van de bestemmingswijziging. Koper en verkoper verschillen van mening over de vraag wanneer sprake is van uitzicht op het verkrijgen van de bestemmingswijziging. Koper is van mening, onder verwijzing naar een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, dat vereist is dat de planologische wijziging (lees: bestemmingswijziging) in procedure moet zijn gebracht, oftewel dat de bestemmingswijziging moet zijn opgestart. Nu dat niet het geval is, is geen sprake van uitzicht op het verkrijgen van de bestemmingswijziging, aldus koper.

Verkoper daarentegen is van mening dat koper een te beperkte uitleg hanteert en dat, nu de goedkeuring van Provinciale Staten elk moment kan worden verkregen en de bestemmingswijziging zelfs nog – als alles meezit – kan worden meegenomen in het voorontwerp van het nieuwe bestemmingsplan, wel degelijk sprake is van uitzicht  op het verkrijgen van de bestemmingswijziging.

Voor wat betreft de uitleg van de bepaling “indien er uitzicht is op” stelt de Voorzieningenrechter voorop dat het niet gaat om alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepaling, maar dat het ook aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de zogenaamde Haviltex-norm).

De Voorzieningenrechter volgt voorts het standpunt van koper en is van oordeel dat op 14 januari 2013 een juridische basis ontbreekt om een ontwerpbestemmingsplan in procedure te brengen tot wijziging van de bestemming “glastuinbouw”. Weliswaar is een verzoek gedaan om de Provinciale Structuurvisie te wijzigen, maar daarover is nog geen besluit genomen. Daarnaast is het voorontwerp bestemmingsplan de fase van inspraak ingegaan, maar eerst dient de Provinciale Structuurvisie te worden gewijzigd, vervolgens het bestemmingsplan en dan moet er nog een wijzigingsbesluit van B&W volgen, aldus de Voorzieningenrechter. Daarmee is geen sprake van uitzicht op het verkrijgen van de bestemmingswijziging en de vordering van verkoper tot medewerking aan de levering wordt dan ook afgewezen.

Voor verkopers is het dus van belang om goed na te denken over de vraag wanneer wel en niet sprake is van uitzicht op het verkrijgen van een bestemmingswijziging en dat goed in de koopovereenkomst te omschrijven. Doen zij dat niet dan zou dat wel eens nadelig kunnen werken.  

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Download PDF