Verkoop woning: bedenktijd voor de verkoper

Bij de verkoop van een woning krijgt een particuliere koper op grond van de wet drie dagen bedenktijd. Het komt steeds vaker voor dat óók verkopers bedenktijd bedingen. Mag dit wel? In deze blog kijken we naar de regels rondom de bedenktijd en bespreken we een recente uitspraak van de rechtbank Overijssel inzake de bedenktijd voor de verkoper. Ten slotte kijken we naar de gevolgen van deze uitspraak voor de praktijk.

Drie dagen bedenktijd voor particuliere kopers

Nu de huizenmarkt voortdurend onder spanning staat ligt er meestal veel druk op potentiële kopers om snel te beslissen of ze overgaan tot koop of niet. Dit kan natuurlijk leiden tot overhaaste beslissingen. Gelukkig worden particuliere kopers enigszins beschermd door de wet. Zo krijgen particuliere kopers drie dagen bedenktijd nadat ze de koop van een woning zijn overeengekomen (artikel 7:2 lid 2 BW). Zelfs wanneer de papieren zijn getekend heeft de particuliere koper nog drie dagen de mogelijkheid om de koopovereenkomst te ontbinden zonder opgaaf van redenen.

 Bedenktijd voor verkopers?

Deze wettelijke bedenktijd geldt echter alleen voor particuliere kopers. Zolang de koopovereenkomst niet is getekend heeft de (particuliere) verkoper weliswaar de mogelijkheid om van de verkoop af te zien, maar zodra deze is getekend is hij in principe gebonden aan de verkoop. Wel heeft een verkoper de mogelijkheid om een beding in de koopovereenkomst op te nemen die zegt dat óók de verkoper bedenktijd krijgt. Een voor de hand liggende reden voor de verkoper om een dergelijk beding op te nemen is dat in de huidige huizenmarkt de verkoper regelmatig later alsnog een hoger bod ontvangt. Mits de koper maar akkoord gaat met een dergelijk beding is het dan ook toegestaan.

 Casus

Eerder dit jaar sprak de rechtbank Overijssel zich uit over een zaak waarbij de verkoper drie dagen bedenktijd had bedongen gelijk aan de bescherming voor kopers. Uiteindelijk gebruikte de verkoper deze periode om met een derde in zee te gaan en ontbond zodoende de koopovereenkomst met de eerste koper. De koper stelde dat de verkoper hiermee het beding had misbruikt. Volgens de koper diende dit beding alleen om de verkoper te beschermen tegen een overhaaste beslissing, en niet als instrument om later bij een derde een hoger bod te kunnen bewerkstelligen. De rechtbank oordeelde echter dat partijen waren overeengekomen dat de verkoper zonder opgaaf van redenen af kon zien van de verkoop net als de koper. De rechtbank plaatst weliswaar vraagtekens bij de vraag of het onderhandelen met een derde na het sluiten van een koopovereenkomst fatsoenlijk is, maar ziet hier onvoldoende reden in om de verkoper in dit geval te houden aan de koopovereenkomst. Dit zou anders geweest zijn als de verkoper het bod van een nieuwe potentiële koper zou gebruiken om de eerste koper een hogere aankoopprijs te laten betalen.

Conclusie

Uitkomst van de uitspraak is dat verkopende partijen zeker kunnen proberen om een bedenktermijn voor henzelf te bedingen nu daarmee de kans op de hoogst mogelijke prijs zal toenemen. Voor kopers daarentegen brengt deze mogelijkheid vanzelfsprekend het risico met zich mee dat het huis op het laatste moment nog aan een ander kan worden verkocht waardoor de bedenkperiode een aantal zenuwslopende dagen kan betekenen. Een koper doet er doorgaans dan ook verstandig aan om niet akkoord te gaan met een dergelijk beding. Niettemin is de huizenmarkt in sommige regio’s in Nederland nog altijd dusdanig overspannen dat kopers zich wellicht toch gedwongen zullen voelen om akkoord te gaan met een dergelijk beding. In dat geval kan het verstandig zijn om te proberen aanvullende ontbindingsvoorwaarden op te stellen om zodoende de risico’s enigszins te beperken.

Heeft u vragen over de bedenktijd of zoekt u advies bij het opstellen van een verkoopcontract of bijkomende voorwaarden? Neemt u dan vrijblijvend contact op met M2 Advocaten.

Advocaat  Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

Aankoop woning: Als je er als koper instinkt

Je hebt eindelijk je droomhuis gekocht, maar al snel blijkt het huis in werkelijkheid eerder een nachtmerrie. Het blijkt namelijk nogal te stinken naar vis- en frituurlucht in het nieuwe huis. Je wil de koop dan ook zo snel mogelijk ongedaan maken. Wat vindt de rechter van deze zaak?

Casus

Een verkoper zet zijn huis te koop op Funda. Het huis bevindt zich weliswaar boven een viswinkel, maar de verkoper zet in de advertentie de volgende tekst “absoluut geen last van ondergelegen winkel”.  Stankoverlast door de onderliggende winkel lijkt daarmee uitgesloten. Een geïnteresseerde potentiële koper besluit de woning te bezichtigen en ruikt inderdaad geen vislucht of andere nare geurtjes bij het bezoek. Vervolgens wordt enige tijd later tussen verkoper en koper een koopovereenkomst gesloten. Wanneer de koper zijn nieuwe huis betreedt blijkt hij echter een indringende vis- en frituurlucht waar te nemen.

Koper verzoekt daarop aan de verkoper om maatregelen te treffen opdat koper geen last meer ervaart van de ernstige stankoverlast. Aanvankelijk belooft de verkoper nog medewerking, maar als deze toch uitblijft is het geduld bij de koper snel op. Hij schakelt zelf een bedrijf in om te kijken waardoor de stankoverlast is ontstaan. Uiteindelijk blijkt uit het onderzoek dat ventilatoren van de viswinkel verantwoordelijk zijn voor het verplaatsen van de vislucht naar de woning van de koper. Koper besluit daarop dat hij van de koop af wil en spant een kort geding (spoedprocedure) aan.

Oordeel rechtbank

In beginsel is het zo dat een koper van een huis de koopovereenkomst kan ontbinden als de woning niet beantwoordt aan de overeenkomst.  Als een woning niet aan de overeenkomst beantwoordt heet dit ook wel non-conformiteit. Hierbij dient óók in aanmerking te worden genomen wat een verkoper over de woning heeft medegedeeld. Kortom, als de verkoper bij de verkoop duidelijk heeft gemaakt dat het stonk in de woning kan de koper de koopovereenkomst later niet laten ontbinden op grond van die stank. Uit de wet (artikel 7:17 BW) volgt dat de woning de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn. Dit begrip normaal gebruik is bijvoorbeeld ook in de NVM koopakte opgenomen.

In dit geval oordeelde de rechter dat het weliswaar aannemelijk was dat er enige stankoverlast was maar vond tevens dat de stank ook wel enigszins te verwachten viel omdat de woning boven een viswinkel gelokaliseerd was. Dit dus ondanks het feit dat de verkoper in de advertentie had gesteld dat er absoluut geen overlast zou zijn. Er was volgens de rechter niet voldoende aangetoond dat de stank daadwerkelijk zo ernstig was dat het normaal gebruik van de woning in de weg stond. Ook was niet voldoende duidelijk dat er geen manieren waren om de stank alsnog weg te nemen. Kortom, de rechter was van oordeel dat de stank niet de ontbinding van de koopovereenkomst rechtvaardigde.

Conclusie

Op zich is het opmerkelijk dat de rechter naast zich neerlegt dat de verkoper had geadverteerd met “absoluut geen overlast van ondergelegen winkel”. Mijns inziens valt zeker te verdedigen dat de verkoper zichzelf met deze mededeling daadwerkelijk verplicht heeft om een woning zonder enige (stank)overlast van de onderliggende viswinkel op te leveren. Dit zou anders zijn als de koper bijvoorbeeld last zou hebben ondervonden van de aanloop van klanten. De verkoper hoeft zoiets objectief gezien niet per se als overlast te ervaren en het is ook aan de koper om zich enigszins te vergewissen over de situatie. Hoe dan ook toont deze zaak aan dat een rechter niet snel ontbinding van de koopovereenkomst zal toestaan. Het is als koper in ieder geval van belang om extra zorgvuldig onderzoek te doen als de omstandigheden daar (enige) aanleiding toe geven en de woorden van de verkoper niet te snel aan te nemen.

Heeft u een woning gekocht die niet aan de verwachtingen voldoet of heeft u juist als verkoper te maken met een ontevreden koper? Neemt u dan gerust contact op met M2 Advocaten.

 

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

leegstand in een woonhuis

Boete voor leegstand in Amsterdam, hoe werkt het?

Het was al langer mogelijk dat eigenaren van kantoorpanden in Amsterdam werden beboet als ze niet op tijd melding deden van leegstand, maar sinds december 2016 is het ook mogelijk dat eigenaren van woningen worden beboet indien ze leegstand niet bijtijds melden. Met deze boete wil de gemeente Amsterdam verdere leegstand van woningen in de stad voorkomen. In september 2017 is dan ook de eerste boete opgelegd in het kader van bestrijding leegstand woningen. Als wij wethouder Ivens (Wonen) mogen geloven zullen er meer volgen. Hoe werkt het?

Wat is leegstand?

Volgens de Leegstandwet is sprake van leegstand als een woning, kantoorgebouw of gedeelte daarvan niet door een huurder of andere gebruiker feitelijk gebruikt wordt.  Ook is er sprake van leegstand als het gebruik de kennelijke strekking heeft afbreuk te doen aan de werking van de wet of de leegstandsverordening. Met die tweede bepaling heeft men duidelijk de vrijheid willen behouden om op te kunnen treden tegen constructies waarin het pand voldoende in gebruik lijkt, maar het volgens de opvatting van de overheid toch niet is.

Meldplicht

Indien een woning of kantoorgebouw, om wat voor reden dan ook, langer dan zes maanden leeg staat, dient de eigenaar hiervan verplicht melding te maken bij de gemeente. Indien een eigenaar dit nalaat is hij in principe in overtreding. Als hij voldoet aan de meldingsplicht wordt er binnen drie maanden in overleg met de eigenaar getreden. Hierbij zullen de omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen, maar de gemeente zal er voornamelijk op aan willen sturen dat het pand weer in gebruik zal worden genomen.

Verplichtende voordracht gebruiker

Indien het pand geschikt is voor gebruik en langer leeg staat dan 12 maanden kan het college van B&W aan de eigenaar een gebruiker voordragen. De eigenaar is dan verplicht binnen drie maanden na de voordracht deze gebruiker een gebruiksovereenkomst aan te bieden. De eigenaar heeft na de voordracht nog wel de mogelijkheid om zelf een andere gebruiker aan te trekken, mits deze binnen een redelijke termijn dan ook daadwerkelijk het pand in gebruik neemt. Als het pand niet geschikt is voor gebruik kan het college de eigenaar verplichten om de nodige voorzieningen te treffen om het pand weer voor gebruik geschikt te maken.

Boete

Voor een particuliere verhuurder of eigenaar-bewoner is de boete €2500,- indien niet tijdig melding wordt gemaakt van leegstand. Voor een professionele verhuurder is de boete €5000,- bij niet tijdig melden per leegstaande woning en bij een leegstaand gebouw is de boete €7500,-. Dit bedrag kan echter zelfs nog oplopen indien de eigenaar na oplegging van de boete alsnog geen melding doet van leegstand. In dat geval heeft de gemeente de mogelijkheid om nog eens een dwangsom van €10.000,- op te leggen. Al met al kan het totale bedrag bij het uitblijven van een melding behoorlijk oplopen, en het is dan ook raadzaam voor een eigenaar om leegstand van een woning of kantoorgebouw bijtijds te melden bij de gemeente.

 

Heeft u een  boete gekregen of verwacht/heeft u leegstand en zoekt u juridisch advies dan kunt u contact opnemen met M2 Advocaten.

afbeelding van het pand wittenberg

Is een verpleeghuis een woning? Niet volgens de Raad van State…

De Raad van State heeft onlangs een knoop doorgehakt in een principiële zaak over de vraag of een verpleeghuis als woning kan worden beschouwd. M2 Advocaten procedeerde namens de eigenaar en bracht de zaak tot een goed einde.

Waarover ging de zaak?

De zaak ging over voormalig verpleeghuis Wittenberg in Amsterdam. Het pand is een rijksmonument dat in 1772 tot stand kwam als Luthers Diaconie-en Besteedelingenhuis, bestemd voor de huisvesting en verzorging van 40 wezen en 400 bejaarde mannen en vrouwen die niet in hun eigen onderhoud konden voorzien. Nadat de laatste wezen in 1884 waren vertrokken, bleef het pand dienst doen als ziekenhuis en bejaardenhuis voor chronisch zieke en geestelijk gestoorde bejaarden. Vanaf 1964 is het pand in gebruik genomen als verpleeghuis.

Marius Rijntjes en Ginio Beij traden namens M2 Advocaten op voor de Diaconie die short stay appartementen in het pand wil realiseren. De gemeente was van mening dat daarvoor een woningonttrekkingsvergunning is vereist, omdat er in het verpleeghuis gewoond zou zijn in de zin van de Huisvestingswet. De Diaconie vond van niet.

Wat waren de argumenten?

De gemeente heeft onder meer aangevoerd dat de personen die in verpleeghuis Wittenberg verbleven daar stonden ingeschreven en permanent verbleven. Dat daarbij zorg werd verleend, doet aan het woonkarakter niet af, aldus de gemeente.

M2 Advocaten heeft onder meer aangevoerd dat zorg het overheersende element was en dat de twee- en vierpersoonskamers in verpleeghuis Wittenberg op het verlenen van intensieve zorg waren afgestemd en niet op het voeren van een huishouden in de zin van de Huisvestingswet.

Hoe verliep de procedure?

Om het geschil aan de rechter te kunnen voorleggen, heeft de Diaconie een woningonttrekkingsvergunning aangevraagd. Deze is afgewezen, waarna partijen de bezwaarfase hebben overgeslagen en de kwestie rechtstreeks aan de Rechtbank hebben voorgelegd.

De Rechtbank was van oordeel dat de gemeente zich terecht op het stand heeft gesteld dat verpleeghuis Wittenberg gebruikt is als woonruimte. Volgens de Rechtbank was sprake van besloten ruimten – omdat de bedden in verpleeghuis Wittenberg met een gordijn konden worden afgeschermd – die bewoond werden door eenpersoonshuishoudens met gebruikmaking van gezamenlijke voorzieningen (douche, toilet, etc). Verder heeft de Rechtbank in aanmerking genomen dat opname in een verpleeghuis als De Wittenberg in de regel betekent dat iemand daar permanent woont en zorg ontvangt.

De Diaconie kon zich met dit oordeel niet verenigen en is in hoger beroep gegaan bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. In deze procedure heeft M2 Advocaten onder meer betoogd dat de bedden in verpleeghuis Wittenberg niet als besloten ruimten kunnen worden gezien – het zijn geen met wanden omsloten ruimten – die door een huishouden kunnen worden bewoond.

Wat was de uitkomst?

De Afdeling heeft het betoog van M2 Advocaten gevolgd en geoordeeld dat verpleeghuis Wittenberg niet kan worden aangemerkt als woonruimte. Daarbij heeft de Afdeling overwogen dat een ruimte waarin meerdere (eenpersoons)huishoudens verblijven, niet als woonruimte in de zin van de Huisvestingswet kan worden aangemerkt. Woonruimte in de zin van de Huisvestingswet ziet op bewoning door één huishouden en niet meerdere huishoudens.

Verder heeft de Afdeling geoordeeld dat een met een gordijn afgeschermd bed niet kan worden aangemerkt als een besloten ruimte. Een gordijn biedt weliswaar enige privacy door het zicht af te schermen, maar sluit een ruimte niet zodanig af dat die naar algemeen spraakgebruik door een huishouden kan worden bewoond, aldus de Afdeling.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

woningen aan het water

Airbnb akkoord met Amsterdam

BoeteAfgelopen donderdag is Airbnb akkoord gegaan met het aanpassen van zijn website. De aanpassing behelst het begrenzen van de hoeveelheid dagen per jaar dat een woning verhuurd kan worden. Door dit akkoord is het volgens de gemeente Amsterdam nu moeilijker geworden om woningen te gebruiken als illegale hotels. De gemeente wil met dit soort regels en overeenkomsten namelijk bewerkstelligen dat woningen, die illegaal gebruikt worden voor toeristenverhuur, weer beschikbaar komen voor woningzoekenden. De wettelijke limiet dat een inwoner zijn woning mag verhuren aan toeristen is in Amsterdam namelijk 60 dagen per jaar, zoals ook eerder te lezen in dit blog. De praktijk leert echter dat veel woningen langer te huur staan op de website van Airbnb, en ook meer dan die 60 dagen worden verhuurd. Hierop wordt door de gemeente al actief gehandhaafd, en er staan forse boetes op deze overtreding.

Vanaf 1 januari 2017 zullen verhuurders in hun Airbnb-account dus kunnen zien hoeveel dagen ze nog mogen verhuren, en zal de woning bij het passeren van de 60dagenlimiet voor de rest van het jaar niet meer te huur kunnen staan. [1][2]

Wilt u meer weten? Neem dan gerust vrijblijvend contact op.

 

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

To be or not to Airbnb? Handhaving in Amsterdam

rolkofferAl eerder is in dit blog besproken waarop wordt gehandhaafd bij B&B’s.
Maar hoe zit het dan als je niet een B&B wilt starten, maar je huis alleen wilt verhuren als je op vakantie bent? Gewoon via Airbnb bijvoorbeeld.
Dat mag zeker, mist je voldoet aan twee regels: niet meer dan 60 dagen per jaar, en niet meer dan 4 personen. Houdt iedereen zich hier aan? Zeker niet. Een quickscan van website Airbnb met zoeken naar 6 personen geeft meer dan genoeg keuze uit appartementen/huizen. Wat dus niet mag, want het maximum is 4 personen. De gemeente Amsterdam wil dan ook dat Airbnb het onmogelijk maakt dat een huis niet volgens de regels wordt verhuurd en het dus niet meer kan om voor meer dan vier personen per huis te boeken. Ook wordt door de gemeente gehamerd op het naleven van de 60-dagen regel. De gemeente wil dus dat de website automatisch een huis blokkeert zodra het meer dan 60 dagen verhuurd is geweest. Daarnaast wil de gemeente dat Airbnb de adresgegevens van de verhuurders aan de gemeente geeft, zodat er gerichter gecontroleerd kan worden. Airbnb is tot op heden niet voornemens die gegevens te verstrekken, Amsterdam dreigt in reactie daarop met het verbieden van het platform.[1] De twee partijen zijn hierover nog in gesprek. De gemeente wil deze gegevens zodat er minder overtredingen worden begaan, het simpeler wordt voor de gemeente om overtreders op te sporen, en daardoor de kans op overlast van toeristen kleiner wordt.

Hoe wordt er nu gehandhaafd?

Het opsporen van illegale activiteiten wordt op een aantal manieren gedaan: via melding(en) van buren of politie, eerdere overtredingen, mystery guests, en ‘scrapen’ (d.m.v. computerprogramma gegevens van een website verzamelen)[2].  Soms gebeurt dit gebiedsgericht: bijvoorbeeld als er vanuit een wijk relatief veel meldingen binnenkomen van politie en buurtbewoners, wordt de gehele wijk onder de loep genomen. Soms ook in reactie op een melding van een bewoner. Het melden door buurtbewoners wordt gepromoot vanuit de gemeente; er is afgelopen zomer een Zomer Hotline actief geweest, en ook nu nog is een online meldpunt Zoeklicht beschikbaar.[3]
De gemeente erkent wel dat ze niet genoeg capaciteit hebben om op alle meldingen van buurtbewoners af te gaan, maar belooft de melders op de hoogte te houden. Het stadsdeel centrum bijvoorbeeld heeft in totaal 2,75 FTE’s beschikbaar voor de opsporing en aanpak van zo geheten illegale hotels, plus nog wat indirect vanuit de afdeling Brandveiligheid. [4]

Wie is de overtreder?

Over het algemeen wordt er gehandhaafd op veelvoorkomende gevallen waarin de woning alleen nog maar voor verhuur aan toeristen wordt gebruikt, en er niet (meer) wordt gewoond. Dit is dan woningonttrekking en een overtreding van de Huisvestingswet en de Regionale Huisvestingsverordening. Of wanneer er aan te veel toeristen wordt verhuurd, wat dan naast een overtreding op de Huisvestingswet en de Regionale Huisvestingsverordening ook een overtreding op het gebied van de brandveiligheid is.
Recent is een opmerkelijke zaak bij de Rechtbank Amsterdam behandeld. Vader bezit de verdieping op de begane grond, en gebruikte dit als pied-à-terre, hij staat dan ook bij een andere gemeente ingeschreven. Dochter woont in het appartement erboven, en is voor 1/100ste deel eigenaar van de pied-à-terre. Vader is drie à vier dagen in de week op de begane grond verdieping, de andere dagen verhuurt hij het aan toeristen. Hij regelt de Airbnb reserveringen, schoonmaak en ontvangt de huurpenningen. Dochter ontvangt de toeristen en haar nummer is aan hen overhandigd voor vragen; hier krijgt zij geen vergoeding voor. Helaas is dit niet legaal. Een tweede woning verhuren aan toeristen gedurende de periodes dat je er niet bent mag namelijk niet. Het aanhouden van een tweede woning mag in Amsterdam alleen als de tweede woning door huurder/eigenaar zélf wordt gebruikt; je mag in Amsterdam dus nooit een tweede woning verhuren aan toeristen. Daarbovenop komt nog dat ze meer dan 60 dagen in het jaar verhuren. De gemeente ziet dit dus als onttrekking van de woning van de woningmarkt, waarvoor ze geen vergunning hadden, en dus een overtreding van de Huisvestingswet en de Regionale Huisvestingsverordening. Vader krijgt dan ook de volledige boete van €12000,- opgelegd. Dochter in eerste instantie ook. De Rechtbank oordeelt daarover dat dit niet proportioneel is; weliswaar is zij medeplichtig aan de overtreding, zij helpt immers mee, maar ontvangt hier helemaal niets voor. Tevens is de rechtbank van mening dat als vader niet het appartement had verhuurd, het niet aannemelijk was geweest dat zij de overtreding was begaan. Zij heeft dus een gereduceerde boete van €3000,- opgelegd gekregen.[5]
Sinds kort is het voor de gemeente ook mogelijk om te handhaven op dezelfde regels in woonboten, daarvoor kon dat niet omdat woonboten onder andere wetten en regelgeving vielen.[6]

Airbnb bij huurwoning en VvE

Bij huurwoningen kan het zijn dat in het contract staat of (onder) verhuren is toegestaan, of dat er eerst toestemming gevraagd moet worden aan de verhuurder. Mocht er namelijk verhuurd worden zonder toestemming te hebben gevraagd, dan heeft de verhuurder in sommige gevallen zelfs het recht om het huurcontract te ontbinden, en de woning te ontruimen.[7]
Indien de woning hoort bij een VvE kan in het regelement staan of verhuren, al dan niet via Airbnb, toegestaan is, of dat er eerst toestemming gevraagd moet worden. Soms is dat echter een grijs gebied en wordt het korte verhuren niet expliciet verboden, omdat dit een relatief nieuw fenomeen is. Lees voor aanvullende informatie over dit onderwerp verder in dit blog.

Wilt u meer weten? Neem dan gerust vrijblijvend contact op.

Alicia Schoo

Mededeling makelaar. Opdrachtgever gebonden? Schending zorgplicht?

Deze vragen kwamen onlangs aan de orde in een zaak bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. De casus was als volgt.

Verkoper schakelt een makelaar in bij de verkoop van zijn woning. Naast de woning bevindt zich een pand met een tuin. In de tuin is het restant van een voormalige woning gelegen (hierna: “de ruїne”). Volgens koper zou de makelaar voorafgaand aan de koop hebben verzekerd dat er op de plaats van de ruїne niet gebouwd zou worden. Na de koop is gebleken dat de eigenaar van het buurperceel een bouwvergunning heeft verkregen voor een nieuw te bouwen woning op de plek van de ruїne. Koper stelt vervolgens verkoper en de makelaar aansprakelijk voor de door hem geleden schade.

Ten opzichte van de verkoper stel koper zich op het standpunt dat hij gedwaald heeft bij het aangaan van de koopovereenkomst. Of anders gezegd: had koper een juiste voorstelling van zaken met betrekking tot de bouwplannen van de eigenaar van het buurperceel gehad, dan had hij de koop niet onder dezelfde voorwaarden gesloten (lees: dan had hij een lagere koopprijs betaald). Ten opzichte van de makelaar heeft koper zich op het standpunt gesteld dat de makelaar onrechtmatig gehandeld heeft door mede te delen dat op de plaats van de ruїne niet gebouwd zou worden, terwijl gebleken is dat dit wel het geval is.

Het Hof kijkt allereerst naar de vraag of verkoper gebonden is door de uitlatingen van de makelaar. Daarbij wijst het Hof erop dat een makelaar in beginsel optreedt als bode en niet als vertegenwoordiger of gevolmachtigde van de opdrachtgever. Voor het binden van de opdrachtgever zijn bijkomende feiten en omstandigheden noodzakelijk, zoals bijvoorbeeld mededelingen van de makelaar over de inhoud van de bemiddelingsovereenkomst en/of gedragingen van de opdrachtgever. Deze bijkomende feiten en omstandigheden zijn niet gesteld of gebleken, aldus het Hof. Dit betekent dat de mededeling van de makelaar omtrent de ruïne niet kan worden toegerekend aan verkoper. Daarmee is het beroep op dwaling ongegrond. De verkoper is dus niet aansprakelijk.

Vervolgens beoordeelt het Hof de vraag of de makelaar voldoende zorgvuldig heeft gehandeld. Daarbij stelt het Hof voorop dat, ervan uitgaande dat de makelaar de bewuste mededeling omtrent de ruїne heeft gedaan, deze mededeling niet ziet op een relevante eigenschap van de onroerende zaak zelf, maar op een aspect in de omgeving daarvan. In dat geval mag van een potentiёle koper iets meer oplettendheid worden verwacht dan bij een mededeling van de makelaar over de onroerende zaak zelf, aldus het Hof.

Het standpunt van koper dat de mededeling van de makelaar moet worden opgevat als een garantie voor de toekomst, deelt het Hof niet. Daarbij overweegt het Hof dat het een feit van algemene bekendheid is dat bestemmingsplannen kunnen wijzigen en dat eigenaren van aangrenzende percelen wijziging in hun percelen kunnen aanbrengen. Ook laat het Hof meewegen dat koper niet op de enkele mededeling van de makelaar heeft vertrouwd, maar ook zelf voorafgaand aan de koop onderzoek heeft gedaan naar de vraag of sprake was van bouwplannen met betrekking tot de ruїne en daartoe navraag bij de gemeente heeft gedaan.

Voor wat betreft de juistheid van de mededeling van de makelaar overweegt het Hof dat ten tijde van de mededeling sprake was van een bestemmingsplan op grond waarvan op de plek van de ruїne enkel een bijgebouw mocht worden gerealiseerd. Pas later (lees: na de koop) is vrijstelling van het bestemmingsplan verleend voor het bouwen van een woning op de plek van de ruїne. Dat betekent dat de mededeling van de makelaar in overeenstemming was met het bestemmingsplan. Bovendien heeft de makelaar voorafgaand aan de koop navraag bij de gemeente gedaan, waarop de gemeente te kennen heeft gegeven dat er geen bouwplannen met betrekking tot de tuin van het buurperceel waren. Kortom: de mededeling van de makelaar was juist. Ook de makelaar is dus niet aansprakelijk.

Uit de uitspraak volgt dat een makelaar niet snel als gevolmachtigde van zijn opdrachtgever wordt gezien. Daarnaast volgt uit de uitspraak dat een makelaar niet alleen ten opzichte van zijn opdrachtgever, maar ook ten opzichte van derden een zorgplicht heeft en dat de vraag of deze zorgplicht geschonden is, wordt beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Boete op illegale hotels in woningen verhoogd

BoeteEerder is in dit blog besproken wanneer je als inwoner van Amsterdam wel of niet (delen van) een woning mag verhuren aan toeristen.

Het overtreden van de regels leverde al een flinke boete op van €13.500,- op grond van de Huisvestingswet.
Deze boete is recent verhoogd naar €20.500,-. Bovendien kan bij een volgende overtreding een last onder dwangsom worden opgelegd van nog eens € 50.000,-.
De gemeente wil met het verhogen van de boetes het nog onaantrekkelijker maken om woningen oneigenlijk te verhuren aan toeristen. Dit ter bescherming van de woningvoorraad waar in Amsterdam al jaren een nijpend te kort aan (betaalbare) woningen is, en ook om de leefomgeving te behoeden van mogelijke overlast of gevaarlijke situaties.

De gemeente heeft ook gekeken naar de mogelijkheid om vakantieverhuur van de eigen woning te verkorten van 60 naar 30 dagen in het jaar, maar dat is wettelijk gezien op dit moment niet haalbaar.[1]

Wilt u meer weten? Neem dan gerust vrijblijvend contact op.

Alicia Schoo
schoo@m2advocaten.nl

Opschorten huur vanwege gebreken? Huurder kijk uit!

LekkageIn de praktijk komt het geregeld voor. Een huurder die het zat is. Of het nu gaat om woon- of bedrijfsruimte. Er zijn gebreken die maar niet opgelost worden. Er zijn lekkages, er is tocht, het gehuurde is veel te warm of juist te koud. Ondanks verschillende aanmaningen doet de verhuurder daar niets aan. En dan?

De oplossing die veel huurders kiezen als het hen te lang duurt? Gewoon een tijd de huur niet betalen. Als de verhuurder het gebrek herstelt wordt de huur alsnog voldaan. Het tijdelijk opschorten van de huurbetaling dus.

Op zichzelf klinkt dat logisch. Wat is een betere manier om de verhuurder tot actie te bewegen dan door deze in de portemonnee te raken?

Toch dient een huurder hier zorgvuldig mee om te gaan. Volgens vaste rechtspraak kan er alleen opgeschort worden als het gebrek ernstig genoeg is. Daarnaast is van belang dat de opschorting evenredig moet zijn met de derving van het huurgenot. Als het ondanks een gebrek nog goed mogelijk is om het gehuurde te gebruiken, dan is het niet geoorloofd om de huur geheel op te schorten. In de praktijk gebeurt het echter vaak dat de huurder de huur geheel opschort.

Een voorbeeld van hoe het mis kan gaan voor de huurder speelde in een uitspraak van de rechtbank Noord-Holland, gepubliceerd begin dit jaar. Het ging in die uitspraak om bedrijfsruimte die werd gehuurd voor een autoverhuurbedrijf. Op een gegeven moment ontstond er brand in het gehuurde, waarna de bedrijfsruimte beschadigd raakte. Enkele maanden na de brand is de rook- en roetschade hersteld. De huurder had echter de gehele huur opgeschort, ook na het herstel, vanwege het gebrek. Het was namelijk komen vast te staan dat de schade was ontstaan doordat de verhuurder brandwerende deuren had geplaatst die niet voldoende sloten.

De rechter vond deze gehele opschorting echter te ver gaan. Het feit dat de brandwerende deuren niet goed sloten, is in het algemeenheid geen reden om de huur volledig op te schorten. Het kwam er dus op neer dat de huurder hier bakzeil haalde, en dus de volledige huur met rente en boetes moest betalen. Lees hier de gehele uitspraak.

Twijfelt u of u de huur kunt opschorten of wilt u weten welke andere mogelijkheden er zijn om gebreken verholpen te krijgen? Neem gerust contact op.

Erfpacht. Aanbod gemeente voldoende duidelijk?

Hypotheek3Een aanbod is voldoende bepaalbaar wanneer de vaststelling van de verbintenissen die partijen op zich nemen, naar van te voren vaststaande criteria kan geschieden. Die criteria kunnen een subjectief element inhouden omdat de nadere vaststelling aan een derde of aan een der partijen kan zijn opgedragen. Dit speelde onlangs in een zaak bij de Hoge Raad. Het ging om de volgende casus.

A is eigenaar en erfpachter van een appartement in Amsterdam. Op enig moment doet de gemeente A een aanbod voor de canon van het nieuwe erfpachttijdvak. A heeft daarbij de keuze tussen onder meer een vaste canon voor 10 jaar of een afkoopsom. Tevens vermeldt de aanbiedingsbrief het volgende:

“Voor u geldt een ‘ingroeiregeling’. Dit betekent dat u in de eerste twee jaar van het nieuwe tijdvak een korting op de canon krijgt. Bij elke betaalwijze geldt de ingroeiregeling. De kortingen waarop u recht heeft zijn niet verwerkt in de hierboven genoemde afkoopsom en canonbedragen. U treft deze kortingen aan op de nota’s die u te zijner tijd ontvangt”.

Verder vermeldt de toelichting bij de aanbiedingsbrief het volgende:

“Gemeentelijke berekening nieuwe grondwaarde en nieuwe canon.

De nieuwe grondwaarde is berekend door het aantal m² gebruiksoppervlakte te vermenigvuldigen met de prijs per m². Omdat het erfpachtrecht elk meer dan tien jaar oud is, krijgt u een korting van 40% op de prijs per m². De nieuwe canon is berekend door de grondwaarde te vermenigvuldigen met het huidige canonpercentage”.

A kiest aanvankelijk voor een vaste canon voor 10 jaar, maar wijzigt dit later in een afkoopsom. De gemeente gaat daarmee akkoord.

Vervolgens ontstaat een geschil tussen A en de gemeente over de vraag hoe de ingroeiregeling inwerkt op de door A gemaakte keuze voor betaling van een afkoopsom. A verkeerde namelijk in de veronderstelling dat behalve de ingroeikorting ook nog de 40% korting op de grondwaarde van de afkoopsom zou worden afgetrokken.

In de daarop volgende procedure stelt A zich primair op het standpunt dat er geen overeenkomst met de gemeente tot stand is gekomen omdat de aanbiedingsbrief van de gemeente niet duidelijk maakt op welke wijze de korting ingevolge de ingroeiregeling op de afkoopsom moet worden berekend. Het Hof Amsterdam geeft A daarin gelijk. Volgens het Hof is de hoogte van de aangeboden afkoopsom een van de essentialia van de te sluiten overeenkomst en nu de aanbiedingsbrief niet duidelijk maakt hoe deze moet worden berekend, is het aanbod wat betreft de afkoopsom onvoldoende bepaalbaar.

De Hoge Raad denkt daar anders over en vindt dat het Hof te strenge eisen stelt aan de bepaalbaarheid van de korting op de afkoopsom. Dat in de aanbiedingsbrief en de toelichting daarop niet is vermeld op welke wijze de korting ingevolge de ingroeiregeling op de afkoopsom moet worden berekend, sluit niet uit dat de aanbiedingsbrief en de toelichting ook voor de wederpartij voldoende aanknopingspunten kunnen bevatten, bijvoorbeeld door bij het bepalen van de korting op de afkoopsom aan te sluiten bij de omvang van de korting op de jaarlijks verschuldigde canonbedragen, aldus de Hoge Raad.

Bovendien heeft de gemeente er terecht op gewezen dat zij in de aanbiedingsbrief heeft vermeld dat de korting waarop de ingroeiregeling recht geeft, niet in de afkoopsom is verwerkt, maar pas zal worden verwerkt in de nota die de gemeente te zijner tijd zal sturen. Dat betekent, aldus de Hoge Raad, dat de gemeente de korting overeenkomstig de eisen van de redelijkheid en billijkheid dient te berekenen en conform het gemeentelijk besluit betreffende de ingroeiregeling.

Al met al een wat onbevredigende uitspraak, zeker nu de gemiddelde burger niet deskundig is op het gebied van het erfpachtrecht, het ingewikkelde materie is en het vaak om substantiële bedragen gaat. Dan mag van de overheid toch verwachten worden dat over de hoogte van de nieuwe canon geen enkel misverstand ontstaat.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)