Uit de praktijk van M2 Advocaten: VvE recht

Het komt wel eens voor dat zich binnen een VvE een nieuwe eigenaar aandient die bepaalde plannen heeft en daarvoor toestemming vraagt. Zo ook in een zaak waarbij M2 Advocaten betrokken was.

In deze zaak ging het om een hoteleigenaar die een woonappartement op de eerste verdieping had gekocht en deze verdieping bij zijn naastgelegen hotel wilde voegen en er vier hotelkamers wilde gaan exploiteren. De VvE vond dat geen goed plan en gaf geen toestemming voor de wijziging van de bestemming van het appartement van “wonen” naar “hotel/logies”.

De eigenaar was het daar niet mee eens en vroeg een vervangende machtiging aan de Kantonrechter om in het appartement een hotel te mogen exploiteren. Als argument voerde de eigenaar onder meer aan dat het oneerlijk was dat een andere eigenaar wel (voorwaardelijke) toestemming had gekregen om zijn berging via Airbnb te verhuren, terwijl exploitatie als hotel niet werd toegestaan. De Kantonrechter zag dat anders en was van oordeel dat exploitatie als hotel niet vergelijkbaar is met verhuur via Airbnb. De vervangende machtiging werd niet verleend.

De eigenaar liet het er niet bij zitten en ging in hoger beroep. Namens de VvE heeft M2 Advocaten onder meer aangevoerd dat er risico’s zitten aan een commerciёle partij in het pand en dat er – in het verlengde daarvan – gevreesd wordt voor waardedaling van de appartementen. Het Hof was het daarmee eens. Inherent aan een commerciёle exploitatie is dat het hotel op enig moment zal kunnen worden overgedragen of van concept zal kunnen wijzigen. Dat maakt de appartementen bij verkoop – afgezet tegen appartementen waaraan deze onzekerheid niet kleeft – minder aantrekkelijk, aldus het Hof.

Ook is namens de VvE aangevoerd dat de exploitatie van vier hotelkamers op de eerste verdieping niet op één lijn is te stellen met de verhuur van een berging via Airbnb. Bij hotelexploitatie is sprake van een permanente situatie, waarbij tevens de publiekrechtelijke bestemming wordt omgezet in “hotel/logies”, terwijl verhuur via Airbnb een tijdelijke situatie is, die op ieder moment door de VvE kan worden stopgezet en waarbij de publiekrechtelijke bestemming “wonen” blijft. Ook dit werd door het Hof gehonoreerd. De vervangende machtiging werd niet verleend.

Voor VvE’s is het goed om te weten dat een vervangende machtiging kan worden verleend, als een verzochte toestemming zonder redelijke grond is geweigerd. In dit geval waren de gronden van de VvE om een hotel te weigeren redelijk. Als het gaat om een bestemmingswijziging is het goed om te weten dat in de literatuur is geopperd dat een van de bestemming afwijkend gebruik slechts mogelijk zou moeten zijn als dat afwijkend gebruik 1) persoonlijk, 2) tijdelijk en 3) voor herstel vatbaar is. In deze zaak was dat bij de gewenste hotelbestemming niet het geval.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Verhuur zonder toestemming VvE. Vervangende machtiging achteraf?


Kan een VvE een verzoek om toestemming (voor bijvoorbeeld verhuur) achteraf makkelijker afwijzen, dan wanneer de toestemming vooraf wordt gevraagd?

In de meeste splitsingsakten is opgenomen dat een eigenaar van een appartementsrecht het privé-gedeelte slechts dan na toestemming van de VvE in gebruik mag geven. Vaak is daarnaast opgenomen dat de gebruiker moet verklaren dat hij de geldende reglementen en de wet zal naleven.

Het komt vaker voor dat een eigenaar vooraf geen toestemming vraagt, maar dat pas doet wanneer de VvE daarvan een probleem maakt.

De hamvraag is dan of de eigenaar in een dergelijk geval minder rechten heeft, dan wanneer hij de toestemming vooraf had verzocht. Deze vraag kwam naar voren in een recente uitspraak van het hof Amsterdam.

De eigenaar had een appartementsrecht met de bestemming “bedrijvigheid”. In de akte was opgenomen dat de eigenaar vooraf toestemming van de VvE moest vragen voor de ingebruikgeving aan een derde. Daarnaast moest de gebruiker verklaren zich te zullen houden aan het splitsingsreglement en de wet.

De eigenaar had de toestemming niet gevraagd en de ruimte verhuurd aan een kindertheater. Toen de VvE hier een probleem van maakte vroeg de eigenaar alsnog om toestemming, onder overlegging van een verklaring van de gebruiker dat deze zich zal houden aan het splitsingsreglement en de wet.

De VvE weigerde dit en daarom zag de eigenaar zich genoodzaakt een vervangende machtiging van de kantonrechter te vragen (artikel 5:121 BW). We hebben de vervangende machtiging eerder in deze blog behandeld.

De vervangende machtiging houdt in dat de eigenaar met toestemming van de kantonrechter  aan het kindertheater verhuurt.

De kantonrechter weigerde het verzoek. De kantonrechter hechtte onder meer waarde aan het feit dat niet vooraf toestemming aan de VvE was gevraagd, daarbij suggererend dat de eigenaar in zo een geval minder rechten zou hebben.

Om dit laatste schrijf ik deze blog. Het hof oordeelt dat van een dergelijke situatie geen sprake kan zijn.

Of zoals het hof zegt:

“Uitgangspunt is dat de verzochte machtiging (slechts) kan worden verleend indien de VvE de toestemming zonder redelijke grond heeft geweigerd. Voor de beoordeling van de vraag of de VvE de toestemming zonder redelijke grond heeft geweigerd acht het hof, anders dan de kantonrechter, niet van belang dat appellante voorafgaand aan de verhuur heeft nagelaten de volgens de splitsingsakte voorgeschreven toestemming aan de vergadering van de VvE te vragen. De maatstaf die de kantonrechter heeft gehanteerd en die erop neerkomt dat bij toestemming achteraf de mogelijkheid voor de VvE om deze te weigeren ruimer is dan bij vooraf gevraagde toestemming, berust niet op enige wettelijke grondslag.”

Het hof verleende de vervangende machtiging, omdat de VvE zonder redelijke grond de toestemming had geweigerd.

De uitspraak van het hof is toegespitst op verhuur zonder toestemming. De uitspraak is echter ook bruikbaar voor andere gevallen waarvoor ingevolge de splitsingsakte toestemming aan de VvE moet worden gevraagd.

M2 Advocaten