contract afbeelding

Huurovereenkomst woning: beding in nadeel van huurder toch geldig

In het huurrecht worden huurders van woningen over het algemeen goed beschermd. Zelfs wanneer een huurder akkoord is gegaan met een voor hem nadelig beding in de algemene voorwaarden bestaat er op grond van de wet een mogelijkheid om dit beding achteraf te laten vernietigen indien deze onredelijk bezwarend is. In een recente uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden werd een beding dat in het nadeel van de huurder was toch geaccepteerd door het hof.

Casus

De huurder in kwestie, een advocaat, is met zijn verhuurder een huurovereenkomst overeengekomen voor één jaar met onder andere als voorwaarde in de algemene bepalingen dat tussentijdse ontbinding slechts mogelijk is met tussenkomst van de rechter.

“Tenzij partijen daarmee hebben ingestemd of anders zijn overeengekomen is algehele of gedeeltelijke tussentijdse ontbinding van de huurovereenkomst en opschorting van de verplichtingen uit de huurovereenkomst slechts mogelijk met tussenkomst van de rechter”

Al snel blijkt dat de huurder niet tevreden is over de gehuurde woonruimte. Meest opvallende klacht daarbij is een defect brandalarmsysteem dat vaker dan eens nodeloos afgaat en zodoende de baby wakker houdt. Na een paar keer geklaagd te hebben over de woning kondigt de huurder aan de huurovereenkomst buitengerechtelijk te willen ontbinden. De verhuurder accepteert de ontbinding niet en verwijst daarbij naar het opgenomen beding. De huurder daarentegen stelt dat dit beding onredelijk bezwarend is.

Wetgeving

Op grond van artikel 6:233 BW kan een beding in de algemene voorwaarden worden vernietigd:

  • Indien het beding onredelijk bezwarend is voor de wederpartij (artikel 6:233 sub a BW)
  • Indien de wederpartij niet een redelijke mogelijkheid heeft gehad om van het beding kennis te nemen (artikel 6:233 sub b BW)

Daarbij is het zo dat een private huurder van een woning in principe wordt aangemerkt als een consument. Dit is van belang nu de wet ten aanzien van consumenten een aantal bedingen in algemene voorwaarden bij voorbaat onredelijk bezwarend acht. Deze staan in de zogenaamde ‘zwarte lijst’ (artikel 6:236 BW). Zo stelt artikel 6:236 sub b BW expliciet dat uitsluiting of beperking van de bevoegdheid tot ontbinding als onredelijk bezwarend dient te worden aangemerkt. Tot dusver lijkt de wetgeving in het voordeel van de huurder te wijzen.

Arrest hof[1]

Het hof overweegt dat niet ter sprake staat dat de huurder in dit geval als consument valt aan te merken in de zin van artikel 6:236 BW. Echter oordeelt het hof dat het beding in dit geval toch stand kan houden omdat het beding een beroep op ontbinding van de huurovereenkomst niet uitsluit of beperkt. Het beperkt dus niet de mogelijkheid van ontbinding, maar slechts de wijze waarop kan worden ontbonden. Het hof acht een dergelijke beperking geen onredelijke bezwarende aantasting van de positie van de consument. Het contractuele evenwicht wordt volgens het hof behouden nu de verhuurder op grond van de wet (artikel 7:231 BW) net zo min buitengerechtelijk kan ontbinden.

 Commentaar

Hoewel het hof overweegt dat het feit dat beide partijen niet buitengerechtelijk kunnen ontbinden niet tot een aantasting van contractueel evenwicht leidt, valt daar volgens ons toch wat op af te dingen. Het hof lijkt namelijk te vergeten dat algemeen wordt aangenomen dat consumenten de zwakkere partij zijn en dat de wetgeving met bijvoorbeeld artikel 6:236 BW een meer gebalanceerd speelveld probeert te creëren.  Wanneer een verhuurder vervolgens deze regelgeving middels een beding buitenspel kan zetten is er dus niet sprake van een contractueel evenwicht, maar komt de consument alsnog in de zwakkere positie.

Wellicht heeft in deze casus meegespeeld dat de huurder een advocaat was. De advocaat, die ook nog eens privaatrechtelijk georiënteerd was, zal op voorhand wellicht niet tot een zwakkere partij gerekend worden. Dat zeggende heeft het hof deze factor niet zichtbaar meegewogen in haar oordeel. Volgens ons valt er dan ook zeker iets voor te zeggen dat dit beding als onredelijk bezwarend had moeten worden aangemerkt.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

 

[1] In een uitspraak van de rechtbank Middelburg uit 2009 kwam de rechter in een zelfde soort zaak nog tot een ander oordeel. Daarin oordeelde de rechter dat op basis van artikel 6:267 lid 1 BW de consument in kwestie uitdrukkelijk een bevoegdheid tot buitenrechtelijke ontbinding toekomt. Een beding die een beroep op dat artikel feitelijk uitsluit valt dan ook aan te merken als een beperking in de zin van artikel 6:236 lid b BW en zou dus onredelijk bezwarend zijn.

VVE: Tijdig een VvE-besluit laten vernietigen

Wanneer een afzonderlijk VvE-lid zich niet kan vinden in een besluit van de VvE heeft deze persoon de mogelijkheid om aan de kantonrechter te verzoeken het betreffende besluit te laten vernietigen. Recentelijk heeft de Hoge Raad meer duidelijkheid verstrekt over de termijn waarbinnen een dergelijk verzoek gedaan zal moeten worden. In deze blog kijken we kort naar de wetgeving hieromtrent en bespreken we de uitspraak ( het arrest) van de Hoge Raad.

Vernietiging VvE-besluit

Stel uw VvE heeft een besluit genomen waar u grote bezwaren tegen heeft. In dat geval zijn er verschillende gronden waarop u een dergelijk besluit zou kunnen laten vernietigen (artikel 2:15 BW):

  • Het besluit is in strijd met de wettelijke of statutaire regels van de totstandkoming van het besluit (bv. vergadering niet juist bijeengeroepen);
  • Het besluit is in strijd met de redelijkheid en billijkheid;
  • Het besluit is in strijd met het huishoudelijk reglement.

Een verzoek om een VvE-besluit te laten vernietigen dient bij de kantonrechter ingediend te worden  binnen één maand nadat de verzoeker kennis heeft genomen of heeft kunnen nemen van het besluit (artikel 5:130 lid 2 BW).  Ten aanzien van een besluit tot wijziging van de splitsingsakte geldt een afwijkende termijn van drie maanden om vernietiging van het betreffende besluit te vorderen (5:140 sub b BW). Als een verzoek te laat is ingediend zal de kantonrechter de appartementseigenaar niet-ontvankelijk verklaren.

Overigens dient een vernietigbaar besluit niet verward te worden met een nietig besluit. Een besluit kan bijvoorbeeld nietig zijn omdat het in strijd is met de splitsingsakte, de wet of de statuten. In tegenstelling tot een vernietigbaar besluit wordt een nietig besluit geacht niet te bestaan en kan derhalve ook geen vernietiging worden verzocht.

Casus

De regels omtrent de termijn voor het verzoeken van vernietiging lijken simpel en éénduidig, maar de praktijk blijkt weerbarstiger. De Hoge Raad heeft echter onlangs een arrest gewezen waarin de nodige handvatten worden geboden hoe kwesties inzake deze termijn te beoordelen.

In de betreffende zaak had de appartementseigenaar kennis genomen van een VvE-besluit op de dag, 10 december, dat de VvE het besluit had bekendgemaakt via haar website en door het versturen van een e-mail. De vergadering van 23 november waar het besluit oorspronkelijk genomen was had de eigenaar niet bijgewoond. De eigenaar stelde derhalve dat de termijn voor het verzoek tot vernietiging van het besluit pas op 10 december was gaan lopen omdat hij toen pas kennis had genomen van het besluit.

Niet alleen de kantonrechter, maar ook het hof gaven de eigenaar in kwestie ongelijk. Het hof stelt dat van een eigenaar/lid van de VvE in het algemeen mag worden verwacht, indien deze niet aanwezig kan zijn bij de vergadering, dat deze zo spoedig mogelijk uitzoekt welke besluiten genomen zijn, zodat de termijn van één maand reeds begint te lopen één dag na de vergadering. De eigenaar liet het er echter niet bij zitten en liet de zaak voorkomen bij de Hoge Raad.

 Arrest Hoge Raad

Vooraleerst stelt de Hoge Raad dat de termijn gaat lopen zodra de eigenaar redelijkerwijs kennis heeft kunnen nemen van het besluit. De omstandigheden van het geval zijn daarbij doorslaggevend. De Hoge Raad is van oordeel dat wanneer het binnen de VvE gebruikelijk is om besluiten kenbaar te maken door bekendmaking op een website, of via verspreiding van een e-mail, dat de eigenaar redelijkerwijs pas kennis heeft kunnen nemen van het besluit vanaf het moment waarop de bekendmaking heeft plaatsgevonden. Dit gaat vanzelfsprekend alleen op indien de eigenaar niet zelf de vergadering heeft bijgewoond. Als het binnen de VvE niet gebruikelijk is om besluiten onder haar leden bekend te maken dan mag worden verwacht dat binnen één week na de vergadering informatie wordt ingewonnen over de genomen besluiten. De termijn begint in dat geval te lopen één dag na het verlopen van die week.

Uitleg HR schematisch weergegeven:

Aanwezig bij vergadering (of volmacht) → 1 maand na vergadering

Niet aanwezig, geen bekendmaking VvE van besluiten → 1 week om besluit te achterhalen, vervolgens 1 maand 

Niet aanwezig, wel vaste bekendmaking VvE van besluiten → 1 maand na bekendmaking besluit

Conclusie

Als we kijken naar de letterlijke tekst van artikel 5:130 lid 2 “binnen één maand nadat de verzoeker kennis heeft genomen of heeft kunnen nemen” lijkt het laatste gedeelte van deze zin te impliceren dat er nogal wat gevergd mag worden van het individuele VvE-lid om besluiten zo snel mogelijk te achterhalen. Met het arrest van de Hoge Raad wordt dit beeld genuanceerd, waarmee de termijn in sommige gevallen pas later in zal gaan.  Overigens laat dit alles onverlet dat als een eigenaar op een andere manier eerder achter het besluit komt dat de termijn reeds vanaf dat moment gaat lopen (bv. doordat een ander lid de eigenaar al op de hoogte had gebracht). Het is in dat geval wel aan de VvE om te bewijzen dat de betreffende eigenaar reeds op de hoogte was.

Bent u het ook niet eens met een besluit van uw VvE of wilt u zich juist verweren als VvE tegen bezwaren van afzonderlijke leden dan kunt u vrijblijvend contact opnemen met M2 Advocaten.

 

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Verjaring beroep op vernietiging afwijkend beding, wanneer?

Artikel 3:52 BW zegt dat de verjaring gaat lopen vanaf het moment dat het de partij die daartoe de bevoegdheid had ‘ten dienste was komen te staan’. Wanneer is dat?

Laten we bij het begin beginnen.

Ten aanzien van winkelruimte/middenstandbedrijfsruimte geldt ingevolge artikel 7:291 BW dat contractuele afwijking van de artikelen 7:290 e.v. BW niet is toegestaan, behoudens goedkeuring van de kantonrechter[1].

Is er sprake van een contractuele afwijking zonder goedkeuring, dan is die bepaling vatbaar voor vernietiging.

Dit beroep op vernietiging kan echter niet tot het einde der dagen. Het beroep op vernietiging is namelijk ingevolge artikel 3:52 BW aan verjaring onderhevig. Dit artikel luidt:

“Rechtsvorderingen tot vernietiging van een rechtshandeling verjaren: (..)
d. (..): drie jaren nadat de bevoegdheid om deze vernietigingsgrond in te roepen, aan degene die deze bevoegdheid toekomt, ten dienste is komen te staan.”

Maar wat wordt nu bedoeld met de term ”ten dienste komen te staan”?

Daar is het nodige over geschreven. Enige lijn is te herkennen in een uitspraak die de Hoge Raad laatst wees.

Kort de casus.

Een (rechtsvoorganger van de) huurder en een verhuurder waren (indertijd) overeengekomen dat gedurende een bepaalde periode een tussentijdse huurprijsaanpassing niet was toegestaan. De huurovereenkomst liep van 1 januari 2000 tot en met 31 december 2009. Na verlenging werd de huurovereenkomst wederom voor 10 jaar voortgezet. Het beding voorzag er in dat niet eerder dan per 31 december 2019 een huurprijsaanpassing kon plaatshebben.

Dit contractuele beding is een voor de huurder nadelig afwijkend beding, want in strijd met artikel 7:303 BW voor het geval de huurder eerder een aanpassing van de huurprijs wenst.

Het beding kwam voor vernietiging in aanmerking, nu een goedkeuring van de kantonrechter ontbrak.

Huurder wenste een huurverlaging, maar na onderhandelingen te hebben gevoerd met verhuurder bleek dat daarover geen overeenstemming kon worden bereikt. Huurder zag zich daarom genoodzaakt om een beroep op vernietiging van de desbetreffende bepaling te doen.

Verhuurder stelde zich echter op het standpunt dat huurder te laat was. Naar de mening van verhuurder was het recht van huurder om een beroep op de vernietiging te doen verjaard. De kantonrechter en het hof verwierpen dit verweer van verhuurder. Zij achtten het beroep tijdig.

Het hof overwoog in dit verband dat – naar analogie van enkele bepalingen uit het arbeidsrecht –  huurder de bevoegdheid tot vernietiging eerst ten dienste was komen te staan op het moment dat verhuurder een beroep op het afwijkende beding deed. De termijn van 3 jaar zou pas vanaf dat moment zijn gaan lopen en huurder zou dan ruim op tijd zijn.

In deze uitleg kan de Hoge Raad zich echter niet vinden. De Hoge Raad overweegt:

“Onderdeel 5 klaagt terecht dat het hof ten onrechte de vernietigingsgrond van art. 7:291 lid 1 op één lijn heeft gesteld met de gronden waarop art. 7:614 BW en 6:235 lid 4 BW [redactie Michel Visser: dit zijn de arbeidsrechtelijke bepalingen waar ik in het voorgaande op wees] betrekking hebben, voor zover die bepalen dat de verjaringstermijn in die gevallen eerst een aanvang neemt wanneer een beroep op de vernietigbare bedingen is gedaan. (..). Voor categorische toepassing van die specifieke invulling op andere vernietigingsgronden in andere rechtsverhoudingen bestaat onvoldoende grond. Bij gebreke van een wettelijke voorziening daaromtrent kan dan ook niet worden aangenomen dat de in deze zaak in het geding zijnde vernietigingsgrond de door het beding benadeelde partij in alle gevallen eerst ten dienste komt te staan op het moment waarop een beroep op het beding wordt gedaan.” 

De Hoge Raad overweegt voorts:

Uit de totstandkomingsgeschiedenis van art. 3:52, zoals vermeld in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 2.10-2.13, blijkt dat de wetgever met de woorden ‘ten dienste komen te staan’ heeft bedoeld te bewerkstelligen dat de verjaring een aanvang neemt zodra de partij die een beroep op de vernietigbaarheid toekomt, die bevoegdheid daadwerkelijk kan uitoefenen.

Naar de mening van de Hoge Raad zal (dus) eerst moeten worden bezien wat het tijdstip was dat de huurder de vernietigingsbevoegheid daadwerkelijk kon uitoefenen. Dit tijdstip kan naar de mening van de Hoge Raad dus eerder zijn gelegen – en dat is wat deze uitspraak onder meer interessant maakt – dan het moment dat de verhuurder een beroep deed op het afwijkend beding. De verjaring gaat dan dus eerder lopen. De zaak wordt terugverwezen naar het hof.

Oftewel: Hier is het laatste woord nog niet over gezegd en wij houden u op de hoogte.

M2 Advocaten

 


[1] Behoudens artikel 7:307 BW. Afwijking is niet toegestaan.