Burenrecht: aanleg dakterras legaal door verjaring

Een dakterras. Vrijwel iedereen wil er eentje hebben, maar praktisch iedereen vindt het vervelend als de buren er eentje aanleggen en vervolgens bij je naar binnenkijken. Niet zo gek dus dat er in een dichtbevolkt land als Nederland regelmatig wordt geprocedeerd over de aanleg van dakterrassen. In deze blog kijken we kort naar de voorwaarden waaronder de aanleg van een dakterras mogelijk is of juist niet, en bespreken we voorts een actuele uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden over dit onderwerp.

Aanleg dakterras in principe niet toegestaan, tenzij…

Sinds de inwerkingtreding van het nieuw Burgerlijk Wetboek op 1 januari 1992 is het niet toegestaan om binnen twee meter van de erfgrens vensters of andere muuropeningen, balkons of andere soortgelijke werken (zoals bijvoorbeeld een dakterras) te hebben voor zover deze uitzicht geven op het naburige erf, tenzij de eigenaar van het naburige erf daarvoor toestemming heeft gegeven. Indien deze toestemming niet is gegeven heeft de eigenaar van het naburige erf het recht om deze ongeoorloofde toestand te laten beëindigen. Echter als deze eigenaar twintig jaar lang de situatie heeft toegestaan dan wel gedoogd verjaart dat recht en zal hij de situatie vanaf dat moment moeten dulden. In dat geval is er namelijk een erfdienstbaarheid van uitzicht ontstaan.

Overgangsregeling

Wat betreft regelgeving is het zo dat vóór 1992 het hebben van een zijdelings uitzicht op het naburige erf nog was toegestaan, hetgeen nu dus niet meer het geval is (tenzij de buren toestemming hebben gegeven). Toen de regelgeving in 1992 werd aangepast bestond er een overgangsregeling die bepaalde dat de eigenaar  van het naburige erf kon verlangen dat de toestand in overeenstemming werd gebracht met het nieuwe recht. Echter diende deze eigenaar van het naburige erf dit dan wel zelf te bekostigen. Dit zal ongetwijfeld voor veel mensen reden zijn geweest om bijvoorbeeld het balkon van hun buren op dat moment ongemoeid te laten.  Maar als de buren de situatie vervolgens twintig jaar ongemoeid laten zal er dus ook een erfdienstbaarheid van uitzicht ontstaan.

Casus

A. is in april 2012 eigenaar geworden van een twee-onder-één-kap woning (bouwjaar 1958). De woning heeft sinds 1964 een balkon die 90cm uitsteekt. A. is na zijn aanschaf vrijwel direct begonnen met het verbouwen van de woning. Hij heeft daarbij het oude balkon verwijderd en heeft een nieuwe uitbouw (steekt 240 cm uit) met daarop een dakterras gerealiseerd. De buren zijn niet blij met het dakterras en vorderen bij de rechtbank onder meer dat het dakterras wordt verwijderd. De rechtbank gaat vervolgens mee in het standpunt van de buren en veroordeelt A. tot verwijdering van het gehele dakterras. A. heeft immers een dakterras aangebracht zonder toestemming van zijn buren, hetgeen volgens de huidige wetgeving niet is toegestaan.

In hoger beroep bij het hof zou echter een ander oordeel volgen. Het hof stelt dat de nieuwe uitbouw weliswaar voorziet in een zijdelings uitzicht, hetgeen sinds 1 januari 1992 niet meer is toegestaan, maar dat er pas medio 2012 bezwaar is gemaakt tegen de uitbouw, terwijl er voor die tijd ook al sprake was van een balkon met zijdelings uitzicht. Vanaf 1 januari 1992 hebben de buren 20 jaar lang de mogelijkheid gehad om bezwaar te maken tegen deze uitbouw, hetgeen ze hebben nagelaten. Daarom is er toch een erfdienstbaarheid van uitzicht ontstaan. Echter strekt deze erfdienstbaarheid van (zijdelings) uitzicht niet verder dan 90cm, de lengte van het oude balkon. A. hoeft derhalve niet het gehele dakterras te verwijderen maar zal wel het gedeelte van zijn dakterras dat verder uitstrekt dan 90cm ontoegankelijk moeten maken, aldus het  hof.

De buren hadden voorts ook aangevoerd dat nu A. het oorspronkelijke balkon had verwijderd de erfdienstbaarheid op uitzicht geheel zou zijn vervallen. Echter omdat A. vrijwel direct begonnen was met de bouw van een soortgelijk bouwwerk op precies dezelfde locatie oordeelde de rechter dat A. daarmee geen afstand had gedaan van zijn verkregen erfdienstbaarheid tot uitzicht. Deze was echter wel beperkt tot 90cm.

Conclusie

Het bouwen van een balkon of dakterras met zijdelings uitzicht binnen twee meter van de erfgrens van de buren kan legaal worden indien men toestemming van de buren verkrijgt of door verjaring. Daarnaast is het ook mogelijk om een nieuw balkon of dakterras aan te brengen indien er reeds een erfdienstbaarheid van uitzicht is gerealiseerd zolang deze maar niet verder uitsteekt dan het vorige balkon of dakterras waaronder de erfdienstbaarheid is gevestigd.

Hebben uw buren een dakterras aangelegd zonder uw toestemming of wilt u juist zelf een dakterras aanleggen en vraagt u zichzelf af of dit is toegestaan? Neemt u gerust contact op met M2 Advocaten.

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

verlaten terrein 2

Eigendom kwijt door verjaring: recht op schadevergoeding of teruglevering?

De Hoge Raad heeft in 2017 een arrest gewezen, waarin is geoordeeld dat in geval van bevrijdende verjaring een vordering tot schadevergoeding of zelfs teruglevering tot de mogelijkheden behoort.

In de zaak bij de Hoge Raad ging het om een inwoner van de gemeente Heusden die een deel van het achter zijn perceel gelegen bosperceel had omheind door middel van een afrastering. Ruim 20 jaar later verzoekt de gemeente de inwoner om het “illegaal gebruik van gemeentegrond” te staken. De inwoner is dat niet van plan en stelt dat hij het omheinde deel meer dan 20 jaar in bezit heeft en door bevrijdende verjaring eigenaar is geworden.

De inwoner krijgt gelijk. Het omheinen van een deel van het bosperceel is een bezitsdaad en dat was kenbaar. Of de gemeente hiervan enkel na onderzoek (lees: inspectie) op de hoogte kon raken, is niet relevant. Slotsom: de inwoner is eigenaar van het omheinde deel van het bosperceel geworden. Is daarmee de kous af? Nee.

De Hoge Raad wijst op de mogelijkheid dat degene die zijn eigendom verloren heeft door bevrijdende verjaring een vordering uit hoofde van onrechtmatige daad kan instellen. Immers, degene die een onroerende zaak van een ander in bezit neemt, handelt onrechtmatig. In een dergelijk geval zou zelfs schadevergoeding in natura kunnen worden gevorderd, te weten teruglevering van de onroerende zaak.

Daarbij merkt de Hoge Raad op dat de schadevergoedingsvordering zelf ook aan verjaring onderhevig is: deze vordering verjaart 5 jaar nadat degene die zijn eigendom verloren heeft met het verlies bekend is geworden (bijvoorbeeld door een rechterlijke uitspraak) en in ieder geval 20 jaar na het eigendomsverlies. Dit betekent in geval van een schadevergoeding in natura dat de eigenaar tot 25 jaar dan wel 40 jaar na de inbezitneming zijn eigendom zou kunnen terugvorderen.

Uit lagere rechtspraak (gewezen na het arrest van de Hoge Raad) blijkt inmiddels dat een vordering tot teruglevering niet zomaar zal worden toegewezen. De noodzaak tot teruglevering zal goed moet worden onderbouwd. Vooralsnog lijkt schadevergoeding in geld het uitgangspunt te zijn.

Overigens hoeft degene die een onroerende zaak heeft gekocht van iemand die de onroerende zaak door middel van bevrijdende verjaring heeft verkregen, niet bang te zijn voor een vordering uit hoofde van onrechtmatige daad door de oorspronkelijke eigenaar. De oorspronkelijke eigenaar kan alleen schadevergoeding vorderen van degene die de onroerende zaak door bevrijdende verjaring heeft verkregen. Dat is immers degene die onrechtmatig jegens de oorspronkelijke eigenaar gehandeld heeft.

Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Verjaring van een vonnis. 20 jaar geldig, altijd goed om een vonnis te halen!

Zeker bij incasso’s is een vonnis een bruikbaar middel om druk te zetten bij een schuldenaar. Je kunt er immers van alles mee, (executoriaal) beslag leggen etc.

Vele schuldeisers ‘halen’ geen vonnis, omdat een schuldenaar toch niets heeft (dat denkt men in ieder geval[1]).

Maar wat als de schuldenaar op een gegeven moment weer wat beter financieel bemiddeld is, wat dan?

Een vonnis is 20 jaar geldig, terwijl de meeste vorderingen al na 5 jaar verjaren. Heeft u deze verjaring(en) niet gestuit, dan heeft u (ook op dat latere moment dus) niets. Een vonnis kunt u echter gedurende 20 jaar ten uitvoer leggen.

Of zoals artikel 3:324 lid 1 BW luidt:

De bevoegdheid tot tenuitvoerlegging van een rechterlijke of arbitrale uitspraak verjaart door verloop van twintig jaren na de aanvang van de dag, volgende op die van de uitspraak, of, indien voor tenuitvoerlegging daarvan vereisten zijn gesteld waarvan de vervulling niet afhankelijk is van de wil van degene die de uitspraak heeft verkregen, na de aanvang van de dag, volgende op die waarop deze vereisten zijn vervuld.”

Let wel

Ingevolge lid 3 van voornoemd artikel geldt:

De verjaringstermijn bedraagt vijf jaren voor wat betreft hetgeen ingevolge de uitspraak bij het jaar of kortere termijn moet worden betaald.”

Betaling van rente valt hier (in beginsel) ook onder, alhoewel het dus wel is opgenomen in het vonnis. Ten aanzien hiervan geldt dus wel dat je op tijd de verjaring moet stuiten. Het ging op dit punt mis in aangehechte uitspraak, goed om daar punctueel in te zijn dus.

Drempel

Belangrijke drempel voor de meesten is de kosten die moeten worden gemaakt om een vonnis te halen. Je kan daar natuurlijk ook een prijsafspraak over maken, zoals ook mijn kantoor vaak doet (blog).

Laat die schuldenaar niet te gemakkelijk gaan en laat de kosten (dus) niet per se een drempel zijn!

M2 Advocaten

 


[1] Altijd nuttig om daar een kort onderzoek naar uit te voeren.

Verjaring: hoe zit het met het recht van overpad?

Heersend erf: treedt op tegen inbreuk! Dienend erf: deel van erfdienstbaarheid kan blijven bestaan!

In een zaak bij de Rechtbank Noord-Nederland speelde het volgende. A heeft een perceel dat aan de ene kant grenst aan het perceel van B en aan de andere kant aan het perceel van Staatsbosbeheer. A heeft geen eigen uitweg naar de openbare weg. Om op de openbare weg te komen, maakt A gebruik van het perceel van Staatsbosbeheer. Dit wordt door Staatsbosbeheer gedoogd.

In 1978 is ten laste van het perceel van B een erfdienstbaarheid gevestigd die inhoudt dat A het recht heeft om via een pad op het perceel van B de openbare weg te bereiken. De afgelopen 20 jaar is het vanwege uitstekende takken en wortels van struiken en bomen niet mogelijk geweest om met een auto van het pad gebruik te maken. Het pad was wel te voet te bereiken.

B stelt dat de erfdienstbaarheid verjaard is, nu het pad al meer dan 20 jaar niet als “weg” gebruikt is. De Rechtbank ziet dat anders.

Allereerst is de Rechtbank – nu in de akte van 1978 slechts wordt gesproken over “een recht van weg” – van oordeel dat bedoeld is dat A het recht heeft om te voet en per auto via het pad de openbare weg te bereiken.

Vervolgens komt de Rechtbank toe aan de verjaring. Daarvoor dient te worden vastgesteld of sprake is van een met de erfdienstbaarheid strijdige toestand en zo ja, of daar gedurende 20 jaar niet tegen is opgetreden. Daarbij merkt de Rechtbank op dat een eventuele verjaring niet steeds leidt tot het volledige tenietgaan van de erfdienstbaarheid. De verjaring treedt slechts in voor zover de uitoefening van de erfdienstbaarheid onmogelijk is door bijvoorbeeld een hek of begroeiing.

Op grond van overgelegde foto’s komt de Rechtbank tot de conclusie dat het de afgelopen 20 jaar niet mogelijk is geweest om met een auto van het pad gebruik te maken. Voor het gebruik te voet ligt dat anders. Het is weliswaar lastig maar niet onmogelijk om te voet van het pad gebruik te maken en A heeft het pad ook als zodanig gebruikt, onder meer om de hond uit te laten, aldus de Rechtbank.

De slotsom is dat de erfdienstbaarheid wel teniet is gegaan, maar slechts ten dele, namelijk alleen voor wat betreft het recht van weg per auto. Het recht van weg te voet is blijven bestaan.

Voor eigenaren van een heersend erf is het dus goed om te weten dat hun erfdienstbaarheid teniet kan gaan door verjaring, indien zij gedurende 20 jaar niet tegen een inbreuk op hun erfdienstbaarheid optreden. Voor eigenaren van een dienend erf is het goed om te weten dat verjaring niet automatisch betekent dat de gehele erfdienstbaarheid tenietgaat. Het kan betekenen dat zij een deel van de erfdienstbaarheid nog steeds zullen moeten dulden.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Verjaring beroep op vernietiging afwijkend beding, wanneer?

Artikel 3:52 BW zegt dat de verjaring gaat lopen vanaf het moment dat het de partij die daartoe de bevoegdheid had ‘ten dienste was komen te staan’. Wanneer is dat?

Laten we bij het begin beginnen.

Ten aanzien van winkelruimte/middenstandbedrijfsruimte geldt ingevolge artikel 7:291 BW dat contractuele afwijking van de artikelen 7:290 e.v. BW niet is toegestaan, behoudens goedkeuring van de kantonrechter[1].

Is er sprake van een contractuele afwijking zonder goedkeuring, dan is die bepaling vatbaar voor vernietiging.

Dit beroep op vernietiging kan echter niet tot het einde der dagen. Het beroep op vernietiging is namelijk ingevolge artikel 3:52 BW aan verjaring onderhevig. Dit artikel luidt:

“Rechtsvorderingen tot vernietiging van een rechtshandeling verjaren: (..)
d. (..): drie jaren nadat de bevoegdheid om deze vernietigingsgrond in te roepen, aan degene die deze bevoegdheid toekomt, ten dienste is komen te staan.”

Maar wat wordt nu bedoeld met de term ”ten dienste komen te staan”?

Daar is het nodige over geschreven. Enige lijn is te herkennen in een uitspraak die de Hoge Raad laatst wees.

Kort de casus.

Een (rechtsvoorganger van de) huurder en een verhuurder waren (indertijd) overeengekomen dat gedurende een bepaalde periode een tussentijdse huurprijsaanpassing niet was toegestaan. De huurovereenkomst liep van 1 januari 2000 tot en met 31 december 2009. Na verlenging werd de huurovereenkomst wederom voor 10 jaar voortgezet. Het beding voorzag er in dat niet eerder dan per 31 december 2019 een huurprijsaanpassing kon plaatshebben.

Dit contractuele beding is een voor de huurder nadelig afwijkend beding, want in strijd met artikel 7:303 BW voor het geval de huurder eerder een aanpassing van de huurprijs wenst.

Het beding kwam voor vernietiging in aanmerking, nu een goedkeuring van de kantonrechter ontbrak.

Huurder wenste een huurverlaging, maar na onderhandelingen te hebben gevoerd met verhuurder bleek dat daarover geen overeenstemming kon worden bereikt. Huurder zag zich daarom genoodzaakt om een beroep op vernietiging van de desbetreffende bepaling te doen.

Verhuurder stelde zich echter op het standpunt dat huurder te laat was. Naar de mening van verhuurder was het recht van huurder om een beroep op de vernietiging te doen verjaard. De kantonrechter en het hof verwierpen dit verweer van verhuurder. Zij achtten het beroep tijdig.

Het hof overwoog in dit verband dat – naar analogie van enkele bepalingen uit het arbeidsrecht –  huurder de bevoegdheid tot vernietiging eerst ten dienste was komen te staan op het moment dat verhuurder een beroep op het afwijkende beding deed. De termijn van 3 jaar zou pas vanaf dat moment zijn gaan lopen en huurder zou dan ruim op tijd zijn.

In deze uitleg kan de Hoge Raad zich echter niet vinden. De Hoge Raad overweegt:

“Onderdeel 5 klaagt terecht dat het hof ten onrechte de vernietigingsgrond van art. 7:291 lid 1 op één lijn heeft gesteld met de gronden waarop art. 7:614 BW en 6:235 lid 4 BW [redactie Michel Visser: dit zijn de arbeidsrechtelijke bepalingen waar ik in het voorgaande op wees] betrekking hebben, voor zover die bepalen dat de verjaringstermijn in die gevallen eerst een aanvang neemt wanneer een beroep op de vernietigbare bedingen is gedaan. (..). Voor categorische toepassing van die specifieke invulling op andere vernietigingsgronden in andere rechtsverhoudingen bestaat onvoldoende grond. Bij gebreke van een wettelijke voorziening daaromtrent kan dan ook niet worden aangenomen dat de in deze zaak in het geding zijnde vernietigingsgrond de door het beding benadeelde partij in alle gevallen eerst ten dienste komt te staan op het moment waarop een beroep op het beding wordt gedaan.” 

De Hoge Raad overweegt voorts:

Uit de totstandkomingsgeschiedenis van art. 3:52, zoals vermeld in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 2.10-2.13, blijkt dat de wetgever met de woorden ‘ten dienste komen te staan’ heeft bedoeld te bewerkstelligen dat de verjaring een aanvang neemt zodra de partij die een beroep op de vernietigbaarheid toekomt, die bevoegdheid daadwerkelijk kan uitoefenen.

Naar de mening van de Hoge Raad zal (dus) eerst moeten worden bezien wat het tijdstip was dat de huurder de vernietigingsbevoegheid daadwerkelijk kon uitoefenen. Dit tijdstip kan naar de mening van de Hoge Raad dus eerder zijn gelegen – en dat is wat deze uitspraak onder meer interessant maakt – dan het moment dat de verhuurder een beroep deed op het afwijkend beding. De verjaring gaat dan dus eerder lopen. De zaak wordt terugverwezen naar het hof.

Oftewel: Hier is het laatste woord nog niet over gezegd en wij houden u op de hoogte.

M2 Advocaten

 


[1] Behoudens artikel 7:307 BW. Afwijking is niet toegestaan.