Servicekosten geliberaliseerde huur: meer contractsvrijheid voor verhuurder woonruimte

Nog niet zo heel lang geleden hebben wij een blog gepubliceerd over een verhuurder van een vrije sector woning, die €16.500,- moest terugbetalen aan haar huurder omdat zij een veel te hoog bedrag in rekening had gebracht voor meubilering en omdat zij VVE-kosten niet nader had gespecificeerd. Inmiddels lijkt het er op dat er een kentering in de rechtspraak heeft plaatsgevonden en dat verhuurders van woningen in de vrije sector meer vrijheid krijgen om afspraken naar hun goeddunken te maken.  

Vaststelling servicekosten

In het kort zijn servicekosten de kosten van de woning die de verhuurder bovenop de kale huurprijs berekent voor leveringen en diensten. Verhuurders zijn krachtens de wet verplicht om elk jaar een overzicht te verstrekken aan hun huurders waarin alle in rekening gebrachte servicekosten netjes worden uitgesplitst inclusief de wijze van berekening (artikel 7:259 lid 2 BW). In de praktijk gebruiken verhuurders van vrije sector woningen lang niet altijd een exacte benadering bij het vaststellen van de servicekosten. Zij hebben simpelweg een bedrag opgenomen in het huurcontract ten behoeve van de servicekosten waarvan zij menen dat het hun inspanningen voldoende dekt.

Oude situatie

Het met de natte vinger vaststellen van de servicekosten kon de verhuurder in het verleden soms duur komen te staan. Wanneer de huurder de hoogte van de servicekosten aanvocht was het niet zeldzaam dat de verhuurder vervolgens bakzeil moest halen omdat niet aannemelijk gemaakt kon worden dat de in rekening gebrachte servicekosten in relatie stonden tot werkelijke kosten. Het hof Amsterdam oordeelt in 2017 hier over:

Het hof acht (…) indien partijen een bedrag voor servicekosten zijn overeengekomen, dat bedrag redelijk zal moeten zijn, in de zin dat het in redelijke verhouding moet staan tot de waarde van hetgeen daarvoor wordt geboden”.

Met andere woorden de servicekosten die door de verhuurder in rekening worden gebracht diende gebaseerd te zijn op reële kosten. Als de huurder duidelijk kon maken dat de servicekosten niet gestoeld waren op werkelijke kosten moest de verhuurder dan ook de te veel betaalde servicekosten terugbetalen.

Stand van zaken nu

Opmerkelijk genoeg komt het hof Amsterdam op grond van de toelichting van de wetgever op artikel 7:259 BW inmiddels tot een geheel andere conclusie en is het van oordeel dat alleen wanneer er géén of onvolledige afspraken zijn gemaakt over de servicekosten, er moet worden teruggevallen op het vaststellen van servicekosten die als minimaal redelijk te achten zijn.  Maar voor het overige redeneert het hof als volgt:

Bij geliberaliseerde woningen is (…) contractsvrijheid ten aanzien van de (hoogte van de) servicekosten (…) het uitgangspunt, zoals deze vrijheid in beginsel ook geldt bij de vaststelling  van de huurprijs. (…) Daarbij hoeft geen relatie met de werkelijke kosten te bestaan.”

Kortom volgens het laatste oordeel van het hof Amsterdam staat het in het geval van een geliberaliseerde woning partijen vrij om een vergoeding voor servicekosten af te spreken naar goeddunken zonder dat hierbij per se een verband moet worden gelegd met de daadwerkelijke kosten. Kortom een verhuurder kan €350,- per maand vragen voor de huur van een bank van €300,- mits de huurder hiermee maar akkoord is gegaan.

Noot

Ergens kan men zich afvragen of het oordeel van het hof daadwerkelijk zoveel verschil maakt. Immers ook vóór deze uitspraak was het voor de verhuurder van een geliberaliseerde woning mogelijk, indien hij van mening was dat hij onvoldoende werd gecompenseerd voor geboden service, om de (kale) huur naar believen te verhogen mits de huurder maar akkoord ging met de hogere huurprijs. Deze uitspraak vormt daarentegen wel een vangnet voor die verhuurders die in de onderverdeling tussen kale huurprijs en servicekosten ten onrechte een te groot deel van de huur hadden ondergebracht bij de servicekosten.

Wel kan men zich met deze uitspraak afvragen wat de functie van het verplichte overzicht (artikel 7:259 lid 2 BW) nog langer is, met uitzondering van het gedeelte servicekosten waarbij achteraf de definitieve hoogte wordt vastgesteld zoals bij het gebruik van nutsvoorzieningen. Er stond al geen wettelijke sanctie op het niet aanleveren van een overzicht, en met deze uitspraak lijken verhuurders van geliberaliseerde woningen nog minder reden te hebben deze daadwerkelijk aan te leveren, hetgeen de transparantie jegens huurders niet ten goede komt.

Vragen over servicekosten? Neem gerust contact op met M2 Advocaten.

Advocaat Marius Rijntjes rijntjes@m2advocaten.nl

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

 

servicekosten

Servicekosten woonruimte: Kan de VVE-bijdrage worden doorbelast aan de huurder?

Regelmatig komt het voor dat een verhuurder de VVE-bijdrage doorbelast aan zijn huurder als onderdeel van de servicekosten, maar is dit eigenlijk wel toegestaan? Zo werd in een recente uitspraak van de Amsterdamse kantonrechter bijvoorbeeld bepaald dat een verhuurder ten onrechte de VVE-bijdrage van 200  euro per maand als servicekosten bij haar huurder in rekening had gebracht. Dit had tot gevolg dat de verhuurder maar liefst €5500 aan onverschuldigde VVE-bijdragen aan de huurder terug moest betalen. Toch is hiermee niet gezegd dat een VVE-bijdrage nooit kan worden doorbelast aan een huurder. Wanneer kan de VVE-bijdrage wel worden doorbelast aan de huurder en wanneer niet?

Niet een-op-een doorberekenen VVE-kosten

In de bovenstaande casus had de verhuurder in de huurovereenkomst opgenomen dat de huurder een maandelijkse vergoeding verschuldigd was ten aanzien van de ‘servicekosten VVE’. De rechter was echter van oordeel dat VVE-kosten niet zonder meer een-op-een aan een huurder kunnen worden doorberekend. VVE-kosten mogen slechts aan een huurder worden doorberekend voor zover deze direct zijn gerelateerd  aan het gebruik van de woning.

Een verhuurder doet er dan ook beter aan deze VVE-kosten nader te specificeren om duidelijk te maken dat het wel degelijk om gebruikskosten gaat. Men kan niet volstaan met louter een kostenpost ‘servicekosten VVE’, nu servicekosten voor de VVE normaliter niet geheel uit gebruikskosten zullen bestaan. Overigens dient aangetekend te worden dat in deze rechtszaak de verhuurder ook naderhand niet kon aantonen dat het om gebruikskosten ging.

In sommige gevallen zal het voor een verhuurder zelf ook niet direct duidelijk zijn uit welke specifieke bedragen de maandelijkse afdracht aan de VVE bestaat. In dat  geval zal men bij de VVE een nadere kostenspecificatie moeten opvragen om te kunnen achterhalen welke onderdelen daarvan men kan doorberekenen aan de huurder. En de huurder heeft dus ook recht op een dergelijke kostenspecificatie.

 

Welke kosten binnen de VVE-bijdrage kan een verhuurder doorberekenen?

Voorbeelden van kosten die men aan de huurder kan doorberekenen zijn:

  • Stookkosten
  • Glasbewassing van ramen waar de bewoner zelf niet zonder risico bij kan
  • Elektraverbruik van gemeenschappelijke ruimten
  • Schoonmaakkosten van gemeenschappelijke ruimten
  • Vegen van schoorstenen en afvoerkanalen

Welke kosten binnen de VVE-bijdrage kan een verhuurder niet doorberekenen?

Voorbeelden van kosten die men niet aan de huurder kan doorberekenen zijn:

  • Benodigde onderhoudskosten voor het complex (Men kan hier bijvoorbeeld denken aan onderhoud aan de lift en/of aanwezige verlichtingsinstallaties)
  • Reparaties aan het complex

 

Hoe deze kosten door te belasten aan de huurder?

In het geval een verhuurder bepaalde VVE-kosten aan de huurder wil doorbelasten dient men deze kosten ten eerste te benoemen en overeen te komen in de huurovereenkomst. Vervolgens is de  verhuurder wettelijk verplicht de huurder jaarlijks een gespecificeerd(!) overzicht van deze servicekosten te verstrekken (artikel 7:259 lid 2). De huurder mag  van de verhuurder verlangen dat de kosten worden onderbouwd met overzichten van rekeningen. Het is een verhuurder niet toegestaan om winst te maken op doorbelaste kosten. Een verhuurder mag dus niet meer in rekening brengen voor gebruikskosten dan dat het in werkelijkheid gekost heeft.

Het verstrekken van het jaarlijkse servicekostenoverzicht dient uiterlijk te gebeuren binnen zes maanden na het verstrijken van het kalenderjaar. Kortom vóór 1 juli dient de verhuurder de huurder een overzicht te hebben verstrekt met de kosten van het voorgaande kalenderjaar. Daarnaast is het verstrekken van een servicekostenoverzicht noodzakelijk indien een verhuurder het voorschotbedrag wil verhogen (artikel 7:261).

Kortom indien gebruikskosten zijn opgenomen in uw VVE-afdracht, kunnen deze kosten doorberekend worden aan uw huurder mits dit in de huurovereenkomst is afgesproken. Verstrek vervolgens tijdig en jaarlijks een duidelijk en gespecificeerd servicekostenoverzicht. Als de huurder het niet eens is met de servicekosten dan kan In geval van niet-geliberaliseerde huur  de huurcommissie en anders de kantonrechter worden verzocht om een oordeel over de servicekosten.

 

Arjan Ang en Ginio Beij

 

Heeft u nog meer vragen over het doorberekenen van servicekosten of andere vragen?

Neemt u dan gerust contact op met M2 Advocaten.

Servicekosten en verjaring

Verjaring, een veel gehoord argument van de huurder om maar niet tot betaling van de eindafrekening servicekosten over te gaan, voor zover het zeer laat verstuurde eindafrekeningen of het laat opeisen van een afrekening servicekosten betreft.

Het verjaringsargument werkt soms, maar vaak niet.

Een kort voorbeeld, losjes gebaseerd op een zaak die bij de kantonrechter Haarlem speelde (uitspraak):

Een verhuurder en een huurder zijn een huurovereenkomst aangegaan voor de duur van 10 jaar, ingaande per oktober 2005. Er is gecontracteerd op basis van het ROZ-model kantoorruimte (2003).

In oktober 2007 stuurt de verhuurder de huurder een eindafrekening voor de servicekosten over het jaar 2005.

Uit de afrekening blijkt dat de huurder nog EUR 6.500,- moet (bij)betalen naast het al betaalde servicekostenvoorschot.

De huurder betaalt de afrekening niet, doch niet eerder dan in juli 2011 start de verhuurder een juridische procedure om alsnog de betaling te verkrijgen.

De huurder doet een beroep op verjaring, omdat de eindafrekening ziet op posten die van meer dan 5 jaar terug dateren.

Ingevolge de wet verjaart een vordering – uit hoofde van periodieke betalingen – namelijk na 5 jaar, nadat de vordering opeisbaar is geworden (artikel 3:307 BW en 3:308 BW).

Naar de mening van de huurder is de verjaringstermijn na het einde van het boekjaar, dus met ingang van het jaar 2006, gaan lopen. De verhuurder zou op grond van die redenering te laat zijn.

De huurder krijgt ongelijk. Waarom?

De vordering met betrekking tot de eindafrekening servicekosten is uitgaande van de tekst van het ROZ-model 2003 (link) pas opeisbaar nadat de eindafrekening aan de huurder is verstrekt.

De kantonrechter van de rechtbank Haarlem leidde dit af uit artikel 16.6 van de algemene bepalingen, na eerst te hebben overwogen dat in de wet niets is vastgesteld omtrent het tijdstip van de opeisbaarheid van de vordering ter zake de naheffing van servicekosten.

Artikel 16.6 luidt:

Wat blijkens het overzicht over de betreffende periode, rekening houdend met voorschotbetalingen, door huurder te weinig is betaald of teveel is ontvangen, wordt binnen een maand na verstrekking van het overzicht bijbetaald of terugbetaald. (..)”

Omdat de verhuurder de eindafrekening in oktober 2007 had verzonden, betekent dit dus dat de verjaringstermijn pas per oktober 2007 is aangevangen zodat de verjaring nog niet was verlopen op het moment dat de juridische procedure werd ingesteld. Door het aanhangig maken van de procedure is de verjaring gestuit (artikel 3:316 lid 1 BW).

Oftewel, de huurder moet gewoon betalen.

Mocht u overigens denken aan een beroep op rechtsverwerking of verval van recht, dan helaas. Dit zal in beginsel (ook) niet werken. Dan moet er meer aan de hand zijn.

Zo is het enkele stilzitten van een contractspartij (lees: het niet eerder verzenden van de eindafrekening) onvoldoende om rechtsverwerking aan te nemen. Dat is vaste jurisprudentie.

Tips

Verhuurder

Bent u in een discussie als de onderhavige verzeild geraakt, dan loont het om de algemene bepalingen van het ROZ-model goed te lezen. Dat kan u tijd en geld besparen.

In de onderhavige zaak ging het om het ROZ-model kantoorruimte, maar ook het ROZ-model winkelruimte bevat soortgelijke regelingen.

Ook indien er is gecontracteerd zonder gebruikmaking van een ROZ-model kan een blik op de wel toepasselijke bepalingen het verschil maken. In ieder geval is het goed om een soortgelijke regeling als artikel 16.6 voornoemd in de huurovereenkomst op te nemen.

Huurder

Bent u een huurder en wilt u er zeker van zijn dat u niet op een heel laat (en slecht) moment wordt geconfronteerd met een torenhoge eindafrekening, maak dan met de verhuurder afspraken over het tijdstip van het aanleveren van de eindafrekening.

Daarnaast kunt u natuurlijk met de verhuurder de afspraak maken dat de (bij)betaling van de afrekening niet al binnen een maand hoeft plaats te vinden, maar op een langere termijn.

Vragen/opmerkingen?

M2 Advocaten

Doorbelasten servicekosten? Let op het verbruik door de huurder!

Voor het doorbelasten van servicekosten is van belang of door de verhuurder servicecontracten zijn gesloten die passen bij het verbruik van de huurder.

De verhuurder die dit niet doet, kan worden geconfronteerd met een (af en toe behoorlijke) schadeclaim. Zo ook in het hierna te bespreken geval (Uitspraak).

Twee huurders in een winkelcentrum hadden jarenlang geen inzicht gekregen in de doorbelaste elektriciteitskosten. Toen ze uiteindelijk een specificatie van de kosten onder ogen kregen bleek dat tegen een veel te hoog verbruik was gecontracteerd bij het sluiten van de servicecontracten.

De kosten die de verhuurder maakte voor het “leveren”/verzorgen van de elektriciteit werden aan de huurders als administratiekosten in rekening gebracht.

De huurders spraken de verhuurder hierop aan en verzochten de verhuurder om de servicecontracten aan te passen op het lagere verbruik[1]. De verhuurder deed dit echter niet.

De kantonrechter komt tot het oordeel dat als administratiekosten in rekening worden gebracht voor het verzorgen van de leveringen en diensten dan ook van een verhuurder mag worden verlangd om erop toe te zien of het kostenniveau van de ingeschakelde derden nog adequaat is of dat dit moet worden aangepast.

De kantonrechter nuanceert dit overigens nog met de mededeling dat niet van de verhuurder kan worden verwacht dat deze iedere dag op zoek gaat naar de voor de huurder voordeligste aanbieding. Maar:wel mag van de verhuurder worden verlangd op de daartoe geëigende momenten zich rekenschap te geven van de door de derden geleverde diensten en kosten.”

De kantonrechter oordeelt in de onderhavige zaak dat de verhuurder veel eerder tot aanpassing van de contracten had moeten overgaan. Nu de verhuurder dit niet gedaan had is deze toerekenbaar te kort geschoten jegens de huurders zodat de onnodig gemaakte kosten voor rekening van de verhuurder moeten komen.

De huurders wordt uiteindelijk een schadevergoeding van ieder circa EUR 38.000,- toegekend. Genoeg reden dus om de servicecontracten nog eens na te lopen!

Michel Visser (visser@m2advocaten.nl)



[1] Dit volgt niet als zodanig uit de uitspraak, maar dit lijkt het geval te zijn geweest.

Dwaling bij servicekosten. Buitengerechtelijke vernietiging huurovereenkomst toegestaan?

Deze vraag kwam aan de orde bij een zaak die aanhangig was gemaakt bij de rechtbank Amsterdam (Uitspraak). De huurder deed met succes een beroep op dwaling en mocht de huurovereenkomst daarom buitengerechtelijk vernietigen. Wat was er aan hand?

In de tussen partijen gesloten huurovereenkomst ten aanzien van een kantoorruimte was een voorschot servicekosten vastgesteld dat in het kort gezegd ca. 9 % van de jaarhuurprijs vertegenwoordigde. Achteraf (in de opvolgende jaren) bleken de werkelijke kosten veel hoger te liggen, ca. 21 % van de jaarhuurprijs.

Ondanks daartoe in de gelegenheid te zijn gesteld kon de verhuurder in de procedure niet aantonen wat de werkelijke kosten waren voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst.

Dit gegeven was van belang voor de beantwoording van de voor dwaling zo van belang zijnde vraag of op de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst de plicht rustte om aan de huurder mede te delen dat er een behoorlijk verschil bestond tussen het voorschot en de werkelijke kosten.

De kantonrechter achtte het niet aannemelijk dat de kosten ten opzichte van de voorgaande jaren zodanig waren gestegen dat dit (opeens) niet langer in de buurt lag van 9 % van de jaarhuurprijs. De kantonrechter achtte het dan ook aannemelijk dat de verhuurder destijds – dus bij het sluiten van de huurovereenkomst – wist wat de werkelijke kosten waren in de voorgaande jaren.

De kantonrechter kent veel waarde toe aan het feit dat er een groot verschil bestaat tussen de hoogte van het voorschot en de hoogte van de werkelijke kosten en daarnaast aan de positie van de beide partijen.

De kantonrechter komt namelijk tot de conclusie dat het gelet op de enorme discrepantie tussen de hoogte van het voorschot en de werkelijke kosten in verhouding tot de overeengekomen jaarhuurprijs en gelet op de positie van beide partijen[1] voor de verhuurder evident moet zijn geweest, althans de verhuurder er rekening mee had moeten houden, dat de huurder niet of niet op de destijds overeengekomen voorwaarden een huurovereenkomst zou hebben gesloten indien de huurder op de juiste wijze was geïnformeerd over de hoogte van de werkelijke kosten. De kantonrechter oordeelt dus dat onder deze omstandigheden de mededelingsplicht van de verhuurder voor gaat op de onderzoeksplicht van de huurder.

Het beroep van de huurder op de buitengerechtelijke vernietiging van de huurovereenkomst werd dan ook gehonoreerd.

Al met al een zeer interessante en voor de praktijk zeer bruikbare uitspraak.

Vragen?

Michel Visser (visser@m2advocaten.nl)



[1] De verhuurder was een professionele verhuurder, die bij het aangaan van de huurovereenkomst werd bijgestaan door een makelaar. De huurder was een niet in de vastgoedmarkt ingevoerde en bovendien niet-professionele huurder.