Een collectief retentierecht? Ja dat kan.

Mits je deugdelijk kunt onderbouwen dat je over de feitelijke macht van de zaak beschikt.

Ik besprak reeds eerder het retentierecht in een blog. Toen betrof het een enkele aannemer die een beroep op een retentierecht deed. Het komt echter wel eens voor dat je om de een of andere reden samen een vuist wilt maken, zoals enkele aannemers in de volgende casus.

Ymere (de opdrachtgever) sluit een overeenkomst van aanneming van werk met een vennootschap (hierna: de vennootschap ). Het werk betrof de renovatie van enkele panden.

Ymere heeft de bouwplaats van het werk aan de vennootschap overgedragen ter uitvoering van het werk. De vennootschap heeft daarop de bouwplaats met afsluitbare hekken omheind en verder ingericht met eigen bouwketen, aansluitingen voor water en elektriciteit, een schaftkeet, toiletvoorzieningen, bouwliften, afvalcontainers etc. Verder heeft de vennootschap borden aangebracht met haar eigen naam erop, met ‘Verboden toegang’ erop en met ‘Melden bij uitvoerder’ erop.

Om het werk te kunnen uitvoeren heeft de vennootschap ook een aantal onderaannemers ingeschakeld.

Op enig moment hebben elf van die onderaannemers eigen hekken geplaatst om de hekken van de vennootschap heen, op hun hekken sloten aangebracht en een beroep gedaan op het retentierecht nu hun facturen nog niet waren voldaan.

Omdat Ymere hier de dupe van is/wordt start zij een kort geding tegen de onderaannemers.

Zij vordert in kort geding dat de onderaannemers worden veroordeeld om de onroerende zaken in de macht van Ymere te brengen op straffe van een dwangsom.

Zoals ik ook in mijn eerdere blog aangaf kan een schuldeiser slechts een retentierecht op een zaak uitoefenen, indien hij de feitelijke macht over die zaak uitoefent. Aan de orde is dus de vraag of voldoende aannemelijk is dat aan de onderaannemers een (collectief) retentierecht toekomt.

De onderaannemers stelden dat zij (collectief) de feitelijke macht over de bouwplaats uitoefenden op grond van onder meer het feit dat zij naast de vennootschap beschikten over een sleutel en omdat de onderaannemers de bouwplaats konden betreden wanneer het hen uitkwam, zonder daarvoor toestemming aan de vennootschap te moeten vragen. Vanwege de vennootschap was bovendien op een gegeven moment vrijwel geen personeel aanwezig en waren het dus de onderaannemers die de feitelijke macht over de bouwplaats hadden.

Naar de mening van de Voorzieningenrechter kan er van een collectief retentierecht sprake zijn, mits dit voldoende gemotiveerd wordt onderbouwd en uiteen is gezet. Dat deden de onderaannemers echter niet.

De voorzieningenrechter overweegt in dit kader:

Gelet op dit een en ander acht de Voorzieningenrechter van minder gewicht dat elke ingeschakelde onderaannemer ook eigen goederen op deellocaties van de bouwplaats aanwezig had voor het onderdeel van het werk waarvoor de desbetreffende onderaannemer was ingeschakeld. Onderaannemers hebben kennelijk nog steeds eigen goederen op de bouwplaats liggen: zij stellen immers dat ontruiming nodig is om de bouwplaats weer af geven. Deze stelling is echter zodanig summier dat de voorzieningenrechter, mede erop gelet dat elk van Onderaannemers voor een zeer specifieke taak was ingeschakeld, niet inziet wat Onderaannemers nu precies stellen onder zich te hebben en weigeren af te geven, afgezien van de bouwplaats als geheel; tekenend in dit verband is dat Onderaannemers zelf concluderen dat zij slechts als collectief de feitelijke macht over de bouwplaats hadden.”

Oftewel, indien de onderaannemers beter hadden onderbouwd waarop door hen precies een retentierecht werd uitgeoefend en dit samen bezien kon worden beschouwd als een zogenaamd collectief retentierecht, dan hadden de aannemers wellicht nog een kans gemaakt. Met overigens de kanttekening dat er nog wel meer hobbels in deze zaak waren te nemen.

Meet weten over het retentierecht?

M2 Advocaten

Het retentierecht van de aannemer

Het retentierecht, een effectief middel wanneer je niet wordt betaald of dreigt niet te worden betaald. Een korte uitleg.

Het is inmiddels een bekend gezicht, hekken om een bouwplaats met grote borden met de tekst:
hier oefent …. haar retentierecht uit”. Oftewel, weer een aannemer die niet betaald is.

Wat is het retentierecht eigenlijk?

In het kort gezegd, de bevoegdheid van een schuldeiser om een zaak onder zich te houden, een zaak die toebehoort aan de schuldenaar, zolang de vordering van de schuldeiser niet is voldaan.

Denk niet alleen aan de aannemer die niet is betaald, maar ook aan bijvoorbeeld een verhuurder die nog iets van zijn huurder te vorderen heeft. Ik verhaalde hierover al eerder in een blog.

Vereisten

Wat zijn de vereisten om een rechtgeldig beroep te kunnen doen op het retentierecht? Dat zijn er drie:

(1) er moet (in beginsel) sprake zijn van een opeisbare vordering;

(2) er moet voldoende samenhang zijn tussen de opeisbare vordering en de verplichting van de retentor (lees: de schuldeiser) om de zaak weer in de macht van de schuldenaar te brengen;

(3) de retentor dient de feitelijke macht over de zaak uit te oefenen.

In de praktijk zie je dat het retentierecht vaak in de aannemerij wordt ingezet als pressiemiddel. Met name in deze tijden dat betalingtermijnen fors worden overschreden zie je dat een aannemer naar alle middelen grijpt om zijn rechten zeker te stellen/betaling te verkrijgen.

Maar soms gaat het mis:

Een juridisch mooi voorbeeld is een uitspraak van de rechtbank Overijssel.

Een aannemer had in opdracht van een bouwbedrijf een fundering aangelegd. De factuur werd maar niet betaald. Omdat de factuur niet werd voldaan had de aannemer besloten zijn retentierecht te gaan uitoefenen ten aanzien van enkele zaken op de bouwplaats door de bouwplaats af te zetten met hekken, met daarop de tekst: “hier oefent …haar retentierecht uit”.

Daarbij maakte de aannemer echter een fout. De aannemer had het werk namelijk reeds aan de opdrachtgever opgeleverd en de bouwplaats verlaten. Pas toen de betaling van de factuur uitbleef kwam de aannemer op het idee om terug naar de bouwplaats te gaan om (alsnog) het retentierecht uit te oefenen.

Waarom is het vertrek van de aannemer relevant?

Zoals ik hiervoor reeds aangaf dient de retentor de feitelijke macht over de zaak uit te oefenen. Na de oplevering en het vertrek van de bouwplaats was daarmee niet langer aan dit vereiste voldaan. Het ging dus mis ten aanzien van het vereiste als genoemd onder sub 3.

Het oordeel van de rechter

De voorzieningenrechter is er kort over:

Eén van de vereisten om rechtsgeldig retentierecht te kunnen uitoefenen is, dat de retentor de feitelijke macht over de zaak dient uit te oefenen. In het onderhavige geschil is het weliswaar zo, dat [gedaagde] hekken rond de bouwplaats van [P] heeft geplaatst en aan die hekken borden heeft bevestigd waarop werd meegedeeld dat retentierecht wordt uitgeoefend maar dat heeft zij op 10 april 2013 gedaan, maar de bouwplaats was al eerder door haar verlaten.

Ter zitting is immers door de curator gesteld – en met foto’s onderbouwd – dat de bouwplaats al op 28 maart 2013 was opgeleverd, ontruimd en verlaten. (…) Van het uitoefenen van de feitelijke macht over de bouwplaats van [P] was dan ook geen sprake (meer) en [gedaagde] kon vanaf 28 maart 2013 geen rechtsgeldig retentierecht meer uitoefenen.

Dus: geen rechtgeldig beroep op het retentierecht door de aannemer. De aannemer moest de bouwplaats op straffe van een forse dwangsom verlaten. Al met al zeer sneu voor de aannemer.

Zorgplicht

Let op, met het uitoefenen van het retentierecht trek je ook een zorgplicht naar je toe ten aanzien van de zaak waarvoor een beroep op het retentierecht wordt gedaan.

De retentor moet namelijk zorgdragen voor de zaak ‘op de wijze waarop een zorgvuldig schuldenaar dit in de gegeven omstandigheden zou doen’.

De kosten die door de retentor worden gemaakt voor het betrachten van de zorg leveren overigens een vordering op jegens de schuldenaar waarvoor het retentierecht ook weer kan worden ingeroepen.

Tip voor de (onder)aannemer en de opdrachtgever:

Houd de vinger aan de pols voor wat betreft de betaling van openstaande facturen zodat je tijdig ziet of het nodig is om je retentierecht uit te oefenen. Na de oplevering ben je in principe te laat.

Is een beroep op het retentierecht te laat, dan zijn er overigens nog genoeg andere mogelijkheden om je recht te halen. Het leggen van beslag ten laste van de opdrachtgever is daar een goed voorbeeld van.

Voor de goede lezer is de tip natuurlijk evengoed van toepassing op de opdrachtgever die een dergelijke kwestie aan de hand heeft of krijgt.

Meer weten over het retentierecht, het leggen van beslag of incasso?

M2 Advocaten

Niet betalen, gewoon de sloten vervangen! Retentierecht van de verhuurder?

Een voorbeeld uit de praktijk (uitspraak Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden).

Een verhuurder verhuurt aan een huurder een winkelruimte. De huurder kampt met financiële problemen en heeft daardoor een grote huurachterstand laten ontstaan.

De huurovereenkomst loopt nog tot en met 1 augustus 2017.

De verhuurder zit ‘met de handen in het haar’, want hij ziet de huurachterstand alleen maar oplopen.

De verhuurder gaat (daarom) akkoord met een tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst per 1 januari 2013. Verhuur aan een derde die wel solvabel is heeft immers de voorkeur.

Voordat de huurovereenkomst daadwerkelijk is geëindigd, verandert de verhuurder de sloten en doet een beroep op zijn retentierecht ten aanzien van de nog in het gehuurde aanwezige zaken. Niet veel later legt de verhuurder ook beslag op de in het gehuurde aanwezige zaken.

Op zich een creatieve gedachte, de verhuurder wil immers de huurachterstand ingelost zien en doet pogingen om in ieder geval iets van zekerheid te krijgen.

Kort over het retentierecht

In de wet is opgenomen dat een schuldeiser een retentierecht kan uitoefenen ten aanzien van zaken die hij onder zich heeft/de feitelijke macht over uitoefent (artikel 3:290 BW).

Het retentierecht betekent in het kort gezegd dat een verhuurder zijn verplichting om zaken aan een ander (de huurder) af te geven kan opschorten, totdat de vordering die de verhuurder op de huurder heeft is voldaan.

Met het begrip “zaken” wordt zowel roerende als onroerende zaken bedoeld.

Hierbij geldt overigens dat een retentierecht slechts kan worden uitgeoefend indien de feitelijke macht over de desbetreffende zaak wordt uitgeoefend. Op een zaak die zich onder een derde bevindt en waar de schuldeiser niets mee te maken heeft kan geen rechtsgeldig retentierecht worden uitgeoefend.

Verder met de casus

De huurder stelt zich op het standpunt dat de verhuurder het gehuurde ten onrechte tot zich heeft genomen omdat de huurovereenkomst nog niet was geëindigd en stelt dat hij alsnog in de gelegenheid moet worden gesteld om het gehuurde te betreden zodat de zaken uit het gehuurde kunnen worden opgehaald.

De rechter

Het beroep van de verhuurder op het retentierecht op de zaken faalt.

In artikel 7:231 BW, een bepaling waarvan niet kan worden afgeweken ten nadele van de huurder, is bepaald dat de verhuurder een huurovereenkomst betreffende een gebouwd onroerend goed slechts door tussenkomst van de rechter kan ontbinden. Met het vervangen van de sloten en het ontzeggen van de toegang van de huurder bewerkstelligt de verhuurder naar de mening van de rechter juist waar voornoemd artikel op ziet, namelijk het bewerkstelligen van een einde van het gebruik van het gehuurde zonder rechterlijke tussenkomst. Oftewel, de verhuurder handelt in strijd met artikel 7:231 BW.

Omdat de verhuurder de zaken naar het oordeel van de rechter niet rechtsgeldig onder zich heeft gekregen door lopende de huurovereenkomst de sloten van het gehuurde te verwisselen en de huurder de toegang tot het gehuurde te ontzeggen, kan de verhuurder zich niet op een rechtsgeldig retentierecht beroepen.

De rechter veroordeelt de verhuurder daarom om de zaken aan de huurder af te geven.

Wat had de verhuurder beter kunnen doen?

Bijvoorbeeld: conservatoir beslag leggen op de zaken, de beslagen zaken in (gerechtelijke) bewaring laten nemen en dan pas een beëindigingsregeling met de huurder treffen.

Meer weten over bijvoorbeeld het leggen van beslag, incasso, etc.?

M2 Advocaten