Huur bedrijfsruimte: Afwijkende bedingen bij winkel- en horecabedrijfsruimte

Huurders van middenstandsbedrijfsruimte (7:290 BW) genieten meer huurbescherming dan huurders van overige bedrijfsruimte zoals kantoorruimte (7:230a BW). Het idee daarachter is dat een winkel- of horecagelegenheid doorgaans meer waarde hecht aan de specifieke locatie voor bijvoorbeeld bekendheid bij het publiek. In principe kan er in de huurovereenkomst ook niet worden afgeweken van deze huurbescherming, tenzij een rechter akkoord gaat met het afwijkende beding. In deze blog wordt een overzicht geboden van het wettelijk kader rond het afwijkende beding en de houdbaarheid ervan bij de rechter.

 Wettelijk kader

De wettelijke bepalingen ten aanzien van 290-bedrijfsruimten (7:290 t/m 7:310 BW) zijn van zogenaamd semi-dwingend recht. Dat betekent dat niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Indien dat toch gebeurt is het afwijkende beding in beginsel vernietigbaar. Toch kunnen er zich situaties voordoen waarin niet alleen de verhuurder maar ook de huurder er belang bij heeft om af te wijken van hetgeen onder de wettelijke bepalingen is toegestaan, bijvoorbeeld om een flexibeler huurcontract mogelijk te maken. Voorbeelden van mogelijke afwijkingen:

  • Afwijking van de wettelijke huurtermijnen (doorgaans 5+5 jaar).
  • Afwijking door afspraak dat beëindiging huurcontract verhuurder kan geschieden zonder opzegging of rechterlijke toetsing.
  • Afwijking  van de mogelijkheid om huurprijsherziening (7:303 BW) te verzoeken na einde huurperiode.

In deze gevallen mag er wel worden afgeweken van de wettelijke bepalingen, maar zal het beding moeten worden goedgekeurd door een rechter (7:291 lid 2 BW). Instemming van een huurder om af te wijken is dus niet voldoende. Dit om te voorkomen dat een huurder onder druk gezet kan worden door de verhuurder om akkoord te gaan met het beding.

De rechter hanteert bij goedkeuring de volgende criteria:

  • De rechten van de huurder worden door het afwijkend beding niet wezenlijk aangetast.
  • De maatschappelijke positie van de huurder is in vergelijking met de verhuurder zodanig sterk dat hij in redelijkheid geen bescherming

Uitzondering

Ten aanzien van indeplaatsstelling (artikel 7:307 BW) kan geen goedkeuring worden verzocht voor een afwijkend beding. De mogelijkheid voor een huurder om zijn bedrijf te kunnen verkopen inclusief de huurrechten wordt dusdanig belangrijk geacht dat een afwijkend beding hierbij niet is toegestaan. De rechter kan dus geen goedkeuring geven aan een beding dat indeplaatsstelling uitsluit.

Goedkeuring achteraf

In de praktijk komt het met enige regelmaat voor dat partijen een afwijkend beding overeenkomen en daarbij geen goedkeuring aan de rechter vragen. Vraag is natuurlijk wat er gebeurd op het moment dat partijen later alsnog onenigheid krijgen over het afwijkende beding.  Uit een arrest van de Hoge Raad is gebleken dat de rechterlijke goedkeuring óók achteraf gegeven kan worden. Vraag is wel of de rechter in een dergelijke situatie nog genegen zal zijn om te oordelen dat de rechten van de huurder niet wezenlijk zijn aangetast nu de huurder op dat moment reden ziet om van het afwijkende beding af te willen. Goedkeuring van het afwijkende beding vindt immers doorgaans plaats met instemming van de huurder. Het lijkt er dan ook op dat het risico voor het gebrek aan voorafgaande goedkeuring vooral bij de verhuurder ligt.

Verjaring beroep op vernietigbaarheid

Ondanks het voorgaande lonkt er toch nog een voordeel voor de verhuurder als hij een afwijkend beding aangaat met zijn huurder zonder goedkeuring van de rechter. Op grond van artikel 3:52 BW verjaart het recht van de huurder om zich te beroepen op vernietigbaarheid van het beding na een termijn van 3 jaar nadat de huurder een beroep op die vernietigingsgrond ten dienste is komen te staan. Doorgaans zal dit 3 jaar zijn nadat de huurovereenkomst met het afwijkende beding is aangegaan, maar onder bepaalde omstandigheden kan dit ook een ander moment zijn (zie deze voorgaande blog van M2 Advocaten).

Conclusie

De rechtspraktijk laat zien dat goedkeuring door de rechter van veel verschillende factoren afhankelijk is. Bij een rechterlijke beoordeling van het afwijkende beding staat vooral voorop dat de belangen van de huurder niet te veel worden geschaad. Verder is de positie van de huurder van belang. Een afwijkend beding zal minder snel goed worden gekeurd indien de huurder een zelfstandige ondernemer is terwijl bij een internationaal opererende keten er aanmerkelijk meer ruimte zal zijn voor de verhuurder om een afwijkend beding op te nemen.

Zoekt u advies bij het opstellen van een afwijkend beding of verzoekschrift tot goedkeuring van het afwijkende beding?  Neemt u gerust contact op met M2 Advocaten.

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Advocaat  Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

 

Speelt de kans op leegstand een rol bij nieuwe bestemmingsplannen?

HUIS-TE-HUUROp 25 mei 2016 heeft de Raad van State zich over deze vraag gebogen in het hoger beroep tegen de plannen van de verbouwing en uitbreiding van een winkelcentrum in Haarlem. In deze zaak hadden appelanten aangevoerd dat de uitbreiding van het winkelcentrum niet zou berusten op goede ruimtelijke ordening. Er zou in dit plan namelijk geen rekening zijn gehouden met de grote hoeveelheid leegstaande vierkante meters winkelruimte door het faillissement van de V&D. Aangezien leegstand een belangrijke factor is om te toetsen of het plan gebaseerd is op een goede ruimtelijke ordening, zou het bijbouwen van extra vierkante meters winkelruimte leiden tot een onaanvaardbare hoeveelheid leegstand in het winkelcentrum, aldus appellanten.

De Raad van State oordeelt dat de gemeente hier geen rekening mee heeft hoeven houden bij het goedkeuren van het plan. Op het moment van het nemen van het besluit, oktober 2015, was de V&D nog niet failliet. Er is besloten op basis van gegevens die op dat moment voor handen waren, en die gegevens waren afdoende. Juridisch gezien voldoet het besluit dus aan de ladder voor duurzame verstedelijking, en is dus niet in strijd met artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro (Besluit ruimtelijke ordening).[1] In dat artikel staat dat het bestemmingsplan moet voorzien in de actuele regionale behoefte en dat deze met de bestaande voorraad moet worden vergeleken. Aan de hand daarvan moet worden beoordeeld of er wel of niet extra vierkante meters detailhandel mogen worden bijgebouwd, zodat onaanvaardbare leegstand kan worden vermeden. Op het moment dat de vergunning werd afgegeven was er volgens de gebruikte gegevens behoefte aan meer winkeloppervlak, en was het plan dus gebaseerd op een goede ruimtelijke ordening. De Raad van State liet het bestemmingsplan derhalve in stand. Op zichzelf past deze uitspraak bij het “ex tunc”-uitganspunt, waarbij het besluit wordt beoordeeld op de destijds beschikbare gegevens

Achter de feiten aanlopen?

Maar: Is er nog wel sprake van een goede ruimtelijke ordening als het plan wordt uitgevoerd zoals dat is goedgekeurd in oktober 2015? Door uitvoering van het plan, zullen er namelijk meer vierkante meters winkeloppervlak bij komen, in een winkelcentrum waar de leegstand nu al significant is na de val van de V&D. De huidige leegstand is namelijk 29% van het winkeloppervlak.[2] Als het plan nu ter goedkeuring zou liggen zou het wellicht niet worden aangenomen, omdat het niet zou voldoen aan een ‘goede ruimtelijke ordening’. Moet er dan niet een middel komen om te voorkomen dat er plannen worden uitgevoerd, gebaseerd op verouderde data, met alle mogelijke negatieve gevolgen.

De V&D was een keten met relatief grote winkels, waardoor de leegstand in een groot aantal winkelcentra significant is verhoogd door het vertrek. Wat namelijk geldt voor meerdere secundaire winkelcentra, en dus niet alleen in het geval van die in Haarlem, is dat er al behoorlijke leegstand is.[3]

Het vertrek van een winkel als de V&D heeft, naast nog meer leegstand, ook invloed op de verkoop in andere winkels van de kleinere winkelcentra. V&D was namelijk een publiekstrekker die belangrijk was voor de andere winkels in datzelfde winkelgebied.[4] Als zo’n trekker wegvalt bestaat dus de kans dat andere winkels ook weg, of failliet gaan, want de klanten komen niet. En dus, nog meer leegstand.

Voor omwonenden is het ook van belang dat ze een vitaal winkelcentrum houden. Ze kunnen er hun inkopen doen, en soms hebben ze er werk. Bovendien: een winkelgebied met leegstand wordt (ervaren als) rommelig en onveilig.[5],[6] En een omgeving die onveilig is, is niet een omgeving waar mensen graag wonen.

Op de lange termijn zullen dit soort ontwikkelingen er toe leiden dat er een revitalisatieproject voor de wijk zal moeten komen,(gefinancierd) vanuit de gemeente. Al met al dus geen tekenen van een goede ruimtelijke ordening, of duurzame verstedelijking. Om deze reden zou het mogelijk moeten worden om aanpassingen aan plannen te verplichten als een gebeurtenis met een dergelijke impact zich voordoet.

Betekent dit dan dat het winkelcentrum in Haarlem gaat mislukken? Echt te voorspellen is het niet, maar dat zou niet hoeven gebeuren. Voor een deel wordt in het plan, zoals in oktober 2015 goedgekeurd, de leegstand opgevangen door flexibel te bestemmen. Tot op heden is dat een beproefde manier, ondersteund door o.a. VNG en Platform 31, om om te gaan met leegstand, en nieuwe leegstand te vermijden. Daarbovenop krijgt het winkelcentrum een nieuwe publiekstrekker erbij, een bioscoop. Hierdoor zullen verschillende groepen mensen naar het winkelcentrum komen, gedurende de hele dag, en is de kans op het negatieve effect van leegstand, verloedering, vrij klein.

Bij andere plannen is dit soort publiekstrekkers er niet (of niet realistisch) en daarom is het van belang een instrument te hebben waarmee wordt voorkomen dat er wordt gebouwd voor leegstand, met de bijkomende negatieve sociaaleconomische gevolgen. De Raad van State zou in dit soort gevallen moeten kunnen toetsen op de huidige situatie in plaats van de situatie ten tijde van het vaststellen van het bestemmingsplan.

Alicia Schoo
schoo@m2advocaten.nl

[1] ECLI:NL:RVS:2016:1400, Raad van State, 201508654/1/R6

[2] ECLI:NL:RVS:2016:1400, Raad van State, 201508654/1/R6

[3] V&D winkelgebieden wacht nieuwe impuls, Colliers 02-03-2016

[4] V&D winkelgebieden wacht nieuwe impuls, Colliers 02-03-2016

[5] Winkelgebied van de toekomst, Arjan Raatgever, Hans-Hugo Smit en Joost Nicasie (Platform31)

[6] Carmona, M., 2010. Public places – urban spaces. Oxford (UK), Burlington (USA), Architectural Press.

Opschorten huur vanwege gebreken? Huurder kijk uit!

LekkageIn de praktijk komt het geregeld voor. Een huurder die het zat is. Of het nu gaat om woon- of bedrijfsruimte. Er zijn gebreken die maar niet opgelost worden. Er zijn lekkages, er is tocht, het gehuurde is veel te warm of juist te koud. Ondanks verschillende aanmaningen doet de verhuurder daar niets aan. En dan?

De oplossing die veel huurders kiezen als het hen te lang duurt? Gewoon een tijd de huur niet betalen. Als de verhuurder het gebrek herstelt wordt de huur alsnog voldaan. Het tijdelijk opschorten van de huurbetaling dus.

Op zichzelf klinkt dat logisch. Wat is een betere manier om de verhuurder tot actie te bewegen dan door deze in de portemonnee te raken?

Toch dient een huurder hier zorgvuldig mee om te gaan. Volgens vaste rechtspraak kan er alleen opgeschort worden als het gebrek ernstig genoeg is. Daarnaast is van belang dat de opschorting evenredig moet zijn met de derving van het huurgenot. Als het ondanks een gebrek nog goed mogelijk is om het gehuurde te gebruiken, dan is het niet geoorloofd om de huur geheel op te schorten. In de praktijk gebeurt het echter vaak dat de huurder de huur geheel opschort.

Een voorbeeld van hoe het mis kan gaan voor de huurder speelde in een uitspraak van de rechtbank Noord-Holland, gepubliceerd begin dit jaar. Het ging in die uitspraak om bedrijfsruimte die werd gehuurd voor een autoverhuurbedrijf. Op een gegeven moment ontstond er brand in het gehuurde, waarna de bedrijfsruimte beschadigd raakte. Enkele maanden na de brand is de rook- en roetschade hersteld. De huurder had echter de gehele huur opgeschort, ook na het herstel, vanwege het gebrek. Het was namelijk komen vast te staan dat de schade was ontstaan doordat de verhuurder brandwerende deuren had geplaatst die niet voldoende sloten.

De rechter vond deze gehele opschorting echter te ver gaan. Het feit dat de brandwerende deuren niet goed sloten, is in het algemeenheid geen reden om de huur volledig op te schorten. Het kwam er dus op neer dat de huurder hier bakzeil haalde, en dus de volledige huur met rente en boetes moest betalen. Lees hier de gehele uitspraak.

Twijfelt u of u de huur kunt opschorten of wilt u weten welke andere mogelijkheden er zijn om gebreken verholpen te krijgen? Neem gerust contact op.

Passantenhuur? Crisis in retail vraagt om creativiteit.

Foto passantenDe crisis in de retail grijpt om zich heen (lees hier en hier) en gevreesd mag worden dat er nog meer grote namen onder druk komen te staan. Er worden voor de dalende omzetten verschillende oorzaken aangewezen, zoals de  toenemende internetverkoop en sleetse retailformules.

Eén aspect dat ook steeds naar voren komt is de huurprijs. Een veelgehoorde klacht van retailers is dat het huurprijsniveau te hoog is, terwijl vastgoedeigenaren weer klagen dat er te weinig flexibiliteit mogelijk is in de huurprijzen. In dit blogje is te lezen wat de mogelijkheden voor huurprijsherziening zijn onder de huidige wetgeving. Maar is er nog meer mogelijk?

Ginio Beij van M2 Advocaten schreef samen met Tony Wijntuin van WYNE Strategie een artikel over de commerciële en juridische aspecten van verschillende huurprijsmodellen die in de retail worden gebruikt, zoals ondermeer omzethuur. In dit artikel wordt ook de passantenhuur geïntroduceerd, een huurprijsmodel dat de huurprijs koppelt aan het het aantal passanten. Nieuw in de gedachtevorming over de toekomst van de retail. Reacties horen wij graag.

Lees hier het artikel “Van vaste huur via omzethuur naar passantenhuur” dat is verschenen in de Huurrecht in Praktijk 2014/8.

 

 

Omzethuur: Hoe werkt het?

Omzethuur is in omliggende landen vrij gebruikelijk, maar komt in Nederland nog relatief weinig voor. De laatste jaren is omzethuur in opkomst en dat maakt dat huurcontracten hierop moeten inspelen.

Wat is omzethuur?

Bij omzethuur wordt overeengekomen dat (een deel van) de huurprijs afhankelijk is van de behaalde omzet of de winst. Er zijn verschillende varianten mogelijk. De huurprijs kan geheel afhankelijk worden gemaakt van de behaalde omzet. Omdat dit veel onzekerheid met zich meebrengt wordt in de praktijk vaak afgesproken dat de huurprijs deels een vaste en deels een omzetafhankelijke component heeft.

Voordelen omzethuur

Het voordeel van de omzethuur is het meebewegen met de markt. In goede tijden profiteert de verhuurder mee van de goede resultaten van de huurder. In mindere tijden krijgt de huurder wat meer lucht. Belangrijk voordeel is ook dat verhuurder en huurder er allebei belang bij hebben om het winkelgebied zo goed mogelijk te laten renderen. Hoe beter het winkelgebied loopt, hoe meer omzet de huurder behaalt en hoe meer huur de verhuurder kan ontvangen.

Nadelen omzethuur

Een nadeel van omzethuur is voor zowel huurder als verhuurder dat de huurprijs van te voren niet vaststaat, zodat daarmee in de bedrijfsvoering moeilijk rekening mee kan worden gehouden. Voor verhuurders speelt ook een rol dat de waardering van hun eigendom gerelateerd is aan de huuropbrengsten, en deze met omzethuur dus schommelt.

Hoe wordt de omzet berekend?

In de praktijk is het niet altijd eenvoudig om af te spreken met welke omzet gerekend wordt. Een belangrijke complicerende factor zijn de toenemende verkopen via internet. Bij een enkele winkel kan dat nog worden vastgesteld, maar bij een vestiging van een winkelketen wordt het lastig om te bepalen welk deel van de internetverkoop moet worden meegenomen. Een oplossing kan zijn om niet alleen omzet maar ook het aantal passanten mee te nemen bij het bepalen van de huurprijs.

Omzethuur en huurprijsherziening

De huidige wettelijke regeling voor het herzien van de huurprijs sluit niet goed aan bij de omzethuur. (Lees hier meer over de huurprijsherziening). Om te beginnen wordt door de rechter de omzethuur na huurprijsherziening meestal omgezet in een vaste huurprijs. Daarnaast is ook de wettelijke methode van het vergelijken van panden niet geschikt voor omzethuur. Volgens de wet moet gekeken worden naar vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, waarbij de branche in beginsel niet van belang is. Een boekhandel kan dus vergeleken worden met een juwelier.

Bij omzethuur kan de branche juist wél van belang zijn, om te bepalen welk percentage van de omzet doorgaans wordt afgesproken. Bij branches met een hogere marge per product (zoals juweliers) ligt een hoger percentage voor de hand dan bij branches met een kleine marge (zoals boekhandels).

Deze problemen kunnen bij omzethuur omzeild worden door toestemming te vragen bij de kantonrechter voor een andere wijze van huurprijsherziening. Op die manier kan geregeld worden dat de omzethuur ook bij opvolgende huurtermijnen blijft opgenomen.

 Meer weten?

Omzethuur is de laatste jaren in opkomst en dat biedt ook nieuwe aspecten om rekening mee te houden bij het maken van afspraken over de huurprijs. Wij kunnen met u meedenken over het goed vastleggen van de afspraken over omzet huur. Neem als u meer hierover wilt weten gerust contact met ons op.

Tegenvallende bezoekersaantallen. Een gebrek?

De verhuurder heeft op grond van de wet de verplichting om het (huur)genot te verschaffen binnen het kader van het overeengekomen gebruik.

Wanneer de huurder niet het genot krijgt dat hij uit hoofde van de huurovereenkomst mocht verwachten bij het aangaan van de huurovereenkomst, dan zou dit de kwalificatie “gebrek” kunnen opleveren.

Een gebrek wordt in de wet gedefinieerd als een staat of eigenschap van het gehuurde of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor het gehuurde aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft.

De vaststelling of sprake is van een gebrek is van belang nu daarmee de deur wordt geopend naar de gebrekenregeling (artikelen 7:204 – 7:210 BW).

Ingevolge de gebrekenregeling is de verhuurder bijvoorbeeld verplicht, zodra de huurder dit verlangt, om tot het herstel van het gebrek over te gaan. In geval van vermindering van huurgenot als gevolg van een gebrek kan daarnaast huurprijsvermindering worden gevorderd. En nog veel meer.

Een vaak gestelde vraag in de praktijk is: tegenvallende bezoekersaantallen, kan dat ook als een gebrek worden beschouwd? Met alle gevolgen van dien.

Het antwoord is genuanceerder dan een enkel ja of nee.

In beginsel moeten huurders tegenvallende resultaten zelf dragen. Als de tegenvallende resultaten echter het gevolg zijn van een gebrek, dan komt aan die tegenvallende resultaten wel betekenis toe, waarbij overigens niet alleen het desbetreffende gehuurde wordt bekeken maar ook het winkelcentrum waarvan het gehuurde deel uitmaakt in beschouwing wordt genomen.

Een voorbeeld van een gebrek dat tot het oordeel kan leiden dat tegenvallende bezoekersresultaten in direct verband staan tot dat gebrek is bijvoorbeeld de situatie waarin de verhuurder benodigd onderhoud (en schoonmaak) jarenlang niet heeft uitgevoerd, waardoor het winkelcentrum een verpauperde (en vieze) indruk geeft.

Een ander probleem (voor de verhuurder)/andere mogelijkheid (voor de huurder) van de gebrekenregeling wordt dan ook van belang. Indien namelijk schade is ontstaan als gevolg van een gebrek, dan is de verhuurder in beginsel schadeplichtig .

Of een verhuurder ook verplicht kan worden – behoudens wanneer de huurovereenkomst daarin expliciet voorziet – een winkelcentrum/winkelstraat ‘up to date’ te houden en in dat kader verplicht is renovaties uit te voeren, is een vraag die in de jurisprudentie nog moet worden beantwoord. Het is in ieder geval een gedachte om bij stil te staan.

Meer weten?

M2 Advocaten

Verjaring beroep op vernietiging afwijkend beding, wanneer?

Artikel 3:52 BW zegt dat de verjaring gaat lopen vanaf het moment dat het de partij die daartoe de bevoegdheid had ‘ten dienste was komen te staan’. Wanneer is dat?

Laten we bij het begin beginnen.

Ten aanzien van winkelruimte/middenstandbedrijfsruimte geldt ingevolge artikel 7:291 BW dat contractuele afwijking van de artikelen 7:290 e.v. BW niet is toegestaan, behoudens goedkeuring van de kantonrechter[1].

Is er sprake van een contractuele afwijking zonder goedkeuring, dan is die bepaling vatbaar voor vernietiging.

Dit beroep op vernietiging kan echter niet tot het einde der dagen. Het beroep op vernietiging is namelijk ingevolge artikel 3:52 BW aan verjaring onderhevig. Dit artikel luidt:

“Rechtsvorderingen tot vernietiging van een rechtshandeling verjaren: (..)
d. (..): drie jaren nadat de bevoegdheid om deze vernietigingsgrond in te roepen, aan degene die deze bevoegdheid toekomt, ten dienste is komen te staan.”

Maar wat wordt nu bedoeld met de term ”ten dienste komen te staan”?

Daar is het nodige over geschreven. Enige lijn is te herkennen in een uitspraak die de Hoge Raad laatst wees.

Kort de casus.

Een (rechtsvoorganger van de) huurder en een verhuurder waren (indertijd) overeengekomen dat gedurende een bepaalde periode een tussentijdse huurprijsaanpassing niet was toegestaan. De huurovereenkomst liep van 1 januari 2000 tot en met 31 december 2009. Na verlenging werd de huurovereenkomst wederom voor 10 jaar voortgezet. Het beding voorzag er in dat niet eerder dan per 31 december 2019 een huurprijsaanpassing kon plaatshebben.

Dit contractuele beding is een voor de huurder nadelig afwijkend beding, want in strijd met artikel 7:303 BW voor het geval de huurder eerder een aanpassing van de huurprijs wenst.

Het beding kwam voor vernietiging in aanmerking, nu een goedkeuring van de kantonrechter ontbrak.

Huurder wenste een huurverlaging, maar na onderhandelingen te hebben gevoerd met verhuurder bleek dat daarover geen overeenstemming kon worden bereikt. Huurder zag zich daarom genoodzaakt om een beroep op vernietiging van de desbetreffende bepaling te doen.

Verhuurder stelde zich echter op het standpunt dat huurder te laat was. Naar de mening van verhuurder was het recht van huurder om een beroep op de vernietiging te doen verjaard. De kantonrechter en het hof verwierpen dit verweer van verhuurder. Zij achtten het beroep tijdig.

Het hof overwoog in dit verband dat – naar analogie van enkele bepalingen uit het arbeidsrecht –  huurder de bevoegdheid tot vernietiging eerst ten dienste was komen te staan op het moment dat verhuurder een beroep op het afwijkende beding deed. De termijn van 3 jaar zou pas vanaf dat moment zijn gaan lopen en huurder zou dan ruim op tijd zijn.

In deze uitleg kan de Hoge Raad zich echter niet vinden. De Hoge Raad overweegt:

“Onderdeel 5 klaagt terecht dat het hof ten onrechte de vernietigingsgrond van art. 7:291 lid 1 op één lijn heeft gesteld met de gronden waarop art. 7:614 BW en 6:235 lid 4 BW [redactie Michel Visser: dit zijn de arbeidsrechtelijke bepalingen waar ik in het voorgaande op wees] betrekking hebben, voor zover die bepalen dat de verjaringstermijn in die gevallen eerst een aanvang neemt wanneer een beroep op de vernietigbare bedingen is gedaan. (..). Voor categorische toepassing van die specifieke invulling op andere vernietigingsgronden in andere rechtsverhoudingen bestaat onvoldoende grond. Bij gebreke van een wettelijke voorziening daaromtrent kan dan ook niet worden aangenomen dat de in deze zaak in het geding zijnde vernietigingsgrond de door het beding benadeelde partij in alle gevallen eerst ten dienste komt te staan op het moment waarop een beroep op het beding wordt gedaan.” 

De Hoge Raad overweegt voorts:

Uit de totstandkomingsgeschiedenis van art. 3:52, zoals vermeld in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 2.10-2.13, blijkt dat de wetgever met de woorden ‘ten dienste komen te staan’ heeft bedoeld te bewerkstelligen dat de verjaring een aanvang neemt zodra de partij die een beroep op de vernietigbaarheid toekomt, die bevoegdheid daadwerkelijk kan uitoefenen.

Naar de mening van de Hoge Raad zal (dus) eerst moeten worden bezien wat het tijdstip was dat de huurder de vernietigingsbevoegheid daadwerkelijk kon uitoefenen. Dit tijdstip kan naar de mening van de Hoge Raad dus eerder zijn gelegen – en dat is wat deze uitspraak onder meer interessant maakt – dan het moment dat de verhuurder een beroep deed op het afwijkend beding. De verjaring gaat dan dus eerder lopen. De zaak wordt terugverwezen naar het hof.

Oftewel: Hier is het laatste woord nog niet over gezegd en wij houden u op de hoogte.

M2 Advocaten

 


[1] Behoudens artikel 7:307 BW. Afwijking is niet toegestaan.

Servicekosten en verjaring

Verjaring, een veel gehoord argument van de huurder om maar niet tot betaling van de eindafrekening servicekosten over te gaan, voor zover het zeer laat verstuurde eindafrekeningen of het laat opeisen van een afrekening servicekosten betreft.

Het verjaringsargument werkt soms, maar vaak niet.

Een kort voorbeeld, losjes gebaseerd op een zaak die bij de kantonrechter Haarlem speelde (uitspraak):

Een verhuurder en een huurder zijn een huurovereenkomst aangegaan voor de duur van 10 jaar, ingaande per oktober 2005. Er is gecontracteerd op basis van het ROZ-model kantoorruimte (2003).

In oktober 2007 stuurt de verhuurder de huurder een eindafrekening voor de servicekosten over het jaar 2005.

Uit de afrekening blijkt dat de huurder nog EUR 6.500,- moet (bij)betalen naast het al betaalde servicekostenvoorschot.

De huurder betaalt de afrekening niet, doch niet eerder dan in juli 2011 start de verhuurder een juridische procedure om alsnog de betaling te verkrijgen.

De huurder doet een beroep op verjaring, omdat de eindafrekening ziet op posten die van meer dan 5 jaar terug dateren.

Ingevolge de wet verjaart een vordering – uit hoofde van periodieke betalingen – namelijk na 5 jaar, nadat de vordering opeisbaar is geworden (artikel 3:307 BW en 3:308 BW).

Naar de mening van de huurder is de verjaringstermijn na het einde van het boekjaar, dus met ingang van het jaar 2006, gaan lopen. De verhuurder zou op grond van die redenering te laat zijn.

De huurder krijgt ongelijk. Waarom?

De vordering met betrekking tot de eindafrekening servicekosten is uitgaande van de tekst van het ROZ-model 2003 (link) pas opeisbaar nadat de eindafrekening aan de huurder is verstrekt.

De kantonrechter van de rechtbank Haarlem leidde dit af uit artikel 16.6 van de algemene bepalingen, na eerst te hebben overwogen dat in de wet niets is vastgesteld omtrent het tijdstip van de opeisbaarheid van de vordering ter zake de naheffing van servicekosten.

Artikel 16.6 luidt:

Wat blijkens het overzicht over de betreffende periode, rekening houdend met voorschotbetalingen, door huurder te weinig is betaald of teveel is ontvangen, wordt binnen een maand na verstrekking van het overzicht bijbetaald of terugbetaald. (..)”

Omdat de verhuurder de eindafrekening in oktober 2007 had verzonden, betekent dit dus dat de verjaringstermijn pas per oktober 2007 is aangevangen zodat de verjaring nog niet was verlopen op het moment dat de juridische procedure werd ingesteld. Door het aanhangig maken van de procedure is de verjaring gestuit (artikel 3:316 lid 1 BW).

Oftewel, de huurder moet gewoon betalen.

Mocht u overigens denken aan een beroep op rechtsverwerking of verval van recht, dan helaas. Dit zal in beginsel (ook) niet werken. Dan moet er meer aan de hand zijn.

Zo is het enkele stilzitten van een contractspartij (lees: het niet eerder verzenden van de eindafrekening) onvoldoende om rechtsverwerking aan te nemen. Dat is vaste jurisprudentie.

Tips

Verhuurder

Bent u in een discussie als de onderhavige verzeild geraakt, dan loont het om de algemene bepalingen van het ROZ-model goed te lezen. Dat kan u tijd en geld besparen.

In de onderhavige zaak ging het om het ROZ-model kantoorruimte, maar ook het ROZ-model winkelruimte bevat soortgelijke regelingen.

Ook indien er is gecontracteerd zonder gebruikmaking van een ROZ-model kan een blik op de wel toepasselijke bepalingen het verschil maken. In ieder geval is het goed om een soortgelijke regeling als artikel 16.6 voornoemd in de huurovereenkomst op te nemen.

Huurder

Bent u een huurder en wilt u er zeker van zijn dat u niet op een heel laat (en slecht) moment wordt geconfronteerd met een torenhoge eindafrekening, maak dan met de verhuurder afspraken over het tijdstip van het aanleveren van de eindafrekening.

Daarnaast kunt u natuurlijk met de verhuurder de afspraak maken dat de (bij)betaling van de afrekening niet al binnen een maand hoeft plaats te vinden, maar op een langere termijn.

Vragen/opmerkingen?

M2 Advocaten

Doorbelasten servicekosten? Let op het verbruik door de huurder!

Voor het doorbelasten van servicekosten is van belang of door de verhuurder servicecontracten zijn gesloten die passen bij het verbruik van de huurder.

De verhuurder die dit niet doet, kan worden geconfronteerd met een (af en toe behoorlijke) schadeclaim. Zo ook in het hierna te bespreken geval (Uitspraak).

Twee huurders in een winkelcentrum hadden jarenlang geen inzicht gekregen in de doorbelaste elektriciteitskosten. Toen ze uiteindelijk een specificatie van de kosten onder ogen kregen bleek dat tegen een veel te hoog verbruik was gecontracteerd bij het sluiten van de servicecontracten.

De kosten die de verhuurder maakte voor het “leveren”/verzorgen van de elektriciteit werden aan de huurders als administratiekosten in rekening gebracht.

De huurders spraken de verhuurder hierop aan en verzochten de verhuurder om de servicecontracten aan te passen op het lagere verbruik[1]. De verhuurder deed dit echter niet.

De kantonrechter komt tot het oordeel dat als administratiekosten in rekening worden gebracht voor het verzorgen van de leveringen en diensten dan ook van een verhuurder mag worden verlangd om erop toe te zien of het kostenniveau van de ingeschakelde derden nog adequaat is of dat dit moet worden aangepast.

De kantonrechter nuanceert dit overigens nog met de mededeling dat niet van de verhuurder kan worden verwacht dat deze iedere dag op zoek gaat naar de voor de huurder voordeligste aanbieding. Maar:wel mag van de verhuurder worden verlangd op de daartoe geëigende momenten zich rekenschap te geven van de door de derden geleverde diensten en kosten.”

De kantonrechter oordeelt in de onderhavige zaak dat de verhuurder veel eerder tot aanpassing van de contracten had moeten overgaan. Nu de verhuurder dit niet gedaan had is deze toerekenbaar te kort geschoten jegens de huurders zodat de onnodig gemaakte kosten voor rekening van de verhuurder moeten komen.

De huurders wordt uiteindelijk een schadevergoeding van ieder circa EUR 38.000,- toegekend. Genoeg reden dus om de servicecontracten nog eens na te lopen!

Michel Visser (visser@m2advocaten.nl)



[1] Dit volgt niet als zodanig uit de uitspraak, maar dit lijkt het geval te zijn geweest.

Stadshart Amstelveen: Renovatie van een winkelcentrum is complex

Ik kreeg laatst een kleurig foldertje in de bus, met aan de voorkant een hippe dame met grote zonnebril en de tekst: “Stadshart Amstelveen uitgeroepen tot beste winkelcentrum van NL”. De winkelcentrum Kwaliteitsmonitor 2013 was tot die conclusie gekomen.

Op de achterkant van het foldertje viel te lezen dat Stadshart Amstelveen het eerste ‘viersterren winkelcentrum’ van Nederland zou zijn, met meer dan 200 winkels en daarnaast exclusieve services zoals een personal shopper en gratis WiFi. Niets meer aan doen zou je denken.

Eigenaar Unibail-Rodamco is een andere mening toegedaan. Het winkelcentrum, hoewel viersterren, moet groter en beter geschikt worden gemaakt om grotere winkelketens te kunnen faciliteren. Samen met de gemeente Amstelveen werd een ingrijpend renovatieplan uitgedokterd, waarbij ook een groot aantal woningen plaats zou moeten maken voor de uitbreiding van het winkelcentrum. De plannen werden begin juni gepresenteerd en lokten een storm van protest op van geschrokken bewoners die er niets voor voelden om hun huizen uit te gaan. Amper een week na de presentatie werden de plannen door de gemeente Amstelveen weer ingetrokken, omdat het draagvlak ontbrak. Dit tot ergernis van Unibail-Rodamco: “Dat het college na negen dagen de steun aan ons plan intrekt, is onbegrijpelijk” aldus de voorman van Unibail-Rodamco in het Parool. Unibail-Rodamco verweet de gemeente “alles verkeerd te hebben gedaan, met name in de communicatie”. Wat Unibail-Rodamco betreft wordt er gewacht tot een volgend college dat dit plan wel blijft steunen. De verantwoordelijk wethouder bleef rustig en nam dat standpunt “voor kennisgeving aan.”Ik begrijp de emotie bij Unibail-Rodamco, maar ik kan niet inschatten hoe dit verder loopt. Wat ons betreft blijven we in gesprek over plannen om het stadshart te versterken.”[1]

Kortom, over de plannen voor het Stadshart Amstelveen is er dus nog lang geen overeenstemming. Maar als er uiteindelijk een plan komt, hoe wordt getoetst of een renovatieplan juridisch door de beugel kan?

Renovatie: hoe zit het juridisch?

Om een renovatie zoals bij het Stadshart Amstelveen te realiseren zijn er grofweg twee mogelijkheden.

Renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst

Het kan zijn dat een deel van de bewoners en winkeliers na de renovatie op dezelfde plek terugkeren, maar wel tijdelijk plaats moeten maken voor de verbouwingen. Huurders kunnen echter niet zomaar gedwongen worden om tijdelijk plaats te maken. De verhuurder dient dan op grond van art. 7:220 BW een redelijk voorstel aan de huurder te doen. Wat redelijk is hangt af van de situatie, maar doorgaans zal een redelijk voorstel een tegemoetkoming voor verhuiskosten, een aanbod voor tijdelijke huisvesting en in geval van bedrijfsruimte een tegemoetkoming voor omzetderving bevatten. Het redelijk voorstel zal ook duidelijk moeten maken hoe lang de renovatie duurt en wat de huurprijs na renovatie is. Als partijen geen overeenstemming bereiken over een voorstel kan de verhuurder door de rechter laten toetsen of een gedaan voorstel redelijk is.

Renovatie met beëindiging van de huurovereenkomst

Voor de bewoners en winkeliers die niet passen in de plannen dient de verhuurder de huurovereenkomsten te beëindigen. Ook dat gaat echter niet zomaar. Bij renovatie is de meest gebruikte opzeggingsgrond dringend eigen gebruik wegens renovatie. Bij woon- en winkelruimte dient de verhuurder na een opzegging een beëindigingsvordering in te stellen. Om op deze grond te kunnen opzeggen en de beëindigingsvordering te laten slagen zal de verhuurder de dringendheid van het renovatieplan moeten aantonen. In dit geval zal dus bijvoorbeeld moeten worden aangetoond waarom, ondanks dat dit winkelcentrum al het beste van Nederland zou zijn met meer dan 200 winkels, er toch de noodzaak is voor een verdere uitbreiding en verbouwing. Als de dringendheid vaststaat, volgt er in geval van woonruimte nog een belangenafweging. Het belang van verhuurder om de renovatie te kunnen uitvoeren zal dan afgewogen worden tegen het belang van de bewoners om in hun woningen te blijven. Pas als de belangenafweging ook in het voordeel van de verhuurder uitvalt, kan bij woonruimte de beëindiging worden toegewezen. Bij bedrijfsruimte ontbreekt de belangenafweging en kan de beëindigingsvordering dus al worden toegewezen als de dringendheid vaststaat.

Lees ook hier een eerder blog over renovatie.

Vóór alles: draagvlak

Kortom, er dienen nog wat stappen te worden ondernomen voordat deze renovatie kan worden gerealiseerd. Om te beginnen zal er eerst een plan moeten komen. Maar belangrijker dan een plan is draagvlak voor de renovatie. Zonder draagvlak, zoals blijkt uit deze situatie, kan een renovatie heel lang duren.

Cursus renovatie

Meer weten over renovatie? Op 10 oktober 2013 geven Ginio Beij en Michel Visser van M2 Advocaten een cursus over renovatie georganiseerd door het Centrum voor Postacademisch Onderwijs (CPO). Voor meer informatie en inschrijven klik hier

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)


[1] Alle citaten uit het Parool, 13 juni 2013, “de gemeente deed alles verkeerd”,  blz. 23