Seminar “Vastgoed als project” 9 oktober 2014

nbb_foto_851500_650x431Op 9 oktober 2014 organiseert M2 Advocaten het seminar “Vastgoed als project”. Tijdens dit seminar komen onder andere onderwerpen als fiscale en juridische aspecten bij herbestemming van vastgoed, en energie en kostenbesparing bij leegstand aan bod.

Een interessant seminar voor iedereen die te maken heeft met vastgoedprojecten, zoals beleggers, projectontwikkelaars, vastgoedeigenaren en vastgoedbeheerders. Voor meer informatie over het programma en inschrijven zie https://www.m2advocaten.nl/seminar.

Renovatie: is een redelijk voorstel mogelijk als het gehuurde wijzigt van plaats en functie?

Mr. Beij en mr. Visser hebben voor het Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte 2014 nr. 3 het artikel “Renovatie: is een redelijk voorstel mogelijk als het gehuurde wijzigt van plaats en functie?” geschreven.

Voor het gepubliceerde artikel kunt u klikken op deze link: Renovatie

Ontbijtseminar: Huurrecht Woonruimte, 30 juli a.s. van 07.30u – 10.00u (gratis)

foto (1)Inleiding

Op 30 juli 2014 van 07.30u – 10.00u organiseert M2 Advocaten een ontbijtseminar. U wordt bijgepraat in een paar uur en de (werk)dag ligt nog voor u. Voor ontbijt wordt gezorgd.

Locatie

Buitenveldertselaan 106 te Amsterdam.

Onderwerpen

– Tijdelijke huur/verhuur en in dat kader o.m. de Leegstandwet, wat zijn de (on)mogelijkheden?

– De gebrekenregeling bij woonruimte, hoe werkt het?

– Huurprijsaanpassing/procedure, hoe kunt u meer waarde halen uit de woning en waar moet u op letten?

– Beëindiging/opzegging van de huurovereenkomst, wat zijn de mogelijkheden?

– Oplevering bij einde huurovereenkomst, hoe dient er te worden opgeleverd door de huurder?

Aanmelden?

Aanmelden kan telefonisch: 020 – 420 99 49 of door u per e-mail te melden: info@m2advocaten.nl

Wij zien uit naar uw komst!

Renovatievoorstel: Hoe voorkom ik het betalen van een verhuiskostenvergoeding?

Ook de crisis is merkbaar voor de grotere woningcorporaties, en dat zie je in meer opzichten. Het is dan ook niet vreemd dat deze grote verhuurders steeds vaker proberen onder een vergoeding ex artikel 11g BBsH/artikel 7:220 lid 6 BW uit te komen, welke vergoeding enkel in het geval een daadwerkelijke verhuizing verschuldigd is.

Daarnaast wordt geprobeerd, met dezelfde gedachte, om redelijke voorstellen ex artikel 7:220 BW zo te presenteren dat bewoners het nut van een (noodzakelijke) renovatie wel inzien en dus akkoord gaan met “onredelijke” renovatievoorstellen, terwijl voor de bewoners niet eens duidelijk is waarmee ze instemmen.

De verhuurder in de hier behandelde uitspraak bleek echter dusdanig “onduidelijk” te zijn geweest in de communicatie dat de bewoners in opstand kwamen met alle gevolgen van dien. Terecht in mijn optiek.

Kort de casus en daarna de theorie.

De verhuurder wilde haar woningcomplex renoveren. De renovatieplannen, die zo omvangrijk waren dat de bewoners in alle redelijkheid (aldus het hof) niet in hun woning konden blijven wonen gedurende de renovatie, werden gepresenteerd als vaststaand feit en niet als een (redelijk) voorstel. Of de huurders “even” wilden instemmen, tegen een kleine vergoeding en overigens met de mogelijkheid nog wat extra voorzieningen door de verhuurder te laten aanbrengen (indien gewenst).

Dat de huurders zich eigenlijk mochten uitspreken over de redelijkheid van het voorstel, dat hadden de huurders moeten begrijpen, doch dit werd niet zo gepresenteerd.

Bij het hof ligt onder meer de door de huurders gestelde vraag voor of de verhuurder in alle redelijkheid mocht aannemen dat huurders de renovatieplannen in volle omvang als redelijk hadden bestempeld toen zij hun akkoord op de renovatiewerkzaamheden (of een deel daarvan) hadden gegeven.

Hierbij was onder meer van belang of de huurders ook hadden ingestemd met de door hen te verkrijgen vergoeding(en) en het feit dat de renovatie zou worden uitgevoerd in bewoonde staat en dus hun rechten hadden prijsgegeven om alsnog een verhuisvergoeding te verkrijgen.

Nee, aldus het hof Den Haag. Het hof achtte het renovatievoorstel niet redelijk, voor zover dit was gebaseerd op het uitgangspunt dat de renovatie mocht worden uitgevoerd in bewoonde staat.

Naar het oordeel van het hof was de renovatie zodanig omvangrijk dat de verhuurder in redelijkheid niet van de huurders (op basis van de inhoud van het voorstel) had mogen verlangen dat zij tijdens de renovatie in de woning bleven wonen, ook al had de verhuurder voorzieningen getroffen om het (tijdelijk) gemis van woonruimte/voorzieningen op te vangen.

Omdat het renovatievoorstel niet redelijk was overweegt het hof dat de huurders dus in ieder geval een financiële vergoeding moeten ontvangen die zij op basis van een redelijk renovatievoorstel hadden moeten ontvangen, oftewel (naar het oordeel van het hof) de vergoeding ex artikel 11g lid 3 BBsH.

Wat leren we hiervan?

Als sprake is van een renovatie, terwijl het een renovatie betreft die gericht is op voortzetting van de huurovereenkomst, dient aan de huurders een redelijk renovatievoorstel te worden gedaan. Wat onderdeel zou dienen te zijn van een dergelijk voorstel is door wetgever geformuleerd[1]. Voorts is daaraan ook in de rechtsliteratuur de nodige aandacht besteed[2].

Wat in ieder geval een van de aandachtspunten is, zoals uit vaste jurisprudentie[3] volgt, is dat het renovatievoorstel concreet en uitgewerkt moet zijn. Gelet op deze uitspraak kunnen we daaraan (ik zou bijna zeggen logischerwijs) toevoegen dat aan de huurder volledig duidelijk moet zijn waarmee hij instemt.

Het voorstel dient niet in allerlei ‘mooie woorden’ te zijn verwerkt zodat voor een ‘eenvoudige’ huurder niet duidelijk is wat nu eigenlijk de plannen zijn, waarmee moet worden ingestemd en waar dan precies mee wordt ingestemd met welke gevolgen van dien.

De verhuurder zal dus veel zorg moeten besteden aan de vraag of een renovatie met voortzetting van de huur (en het gebruik) kan plaatsvinden en – voor zover daarover twijfels zouden bestaan – zal goed moeten motiveren waarom dat het geval is, anders is de kans groot dat de verhuisvergoeding toch verschuldigd is/wordt.

M2 Advocaten

 


[1] Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p.31.

[2] Zie onder meer: Handboek huurrecht bedrijfsruimte, Renovatie door de verhuurder, mr. G.I. Beij en Th.C. Visser, p. 89 en verder.

[3] Onder meer Vzr. Rb. Rotterdam 4 juli 2008, WR 2009, 11 en Hof Amsterdam 15 september 2010, TvHB 2010, 22.

WEGENS SUCCES NOGMAALS! Seminar asbest en aansprakelijkheid.

U was al eerder uitgenodigd voor één van de seminars op 20 maart jl. of 10 april a.s. (zie ook dit document).

Het seminar voor 10 april a.s. is inmiddels (ook) ‘uitverkocht’.

Gelet op het enthousiasme waarmee het eerste seminar is ontvangen en vanwege het feit dat het seminar van 10 april a.s. inmiddels volgeboekt is, hebben wij besloten een 3e seminar in te plannen.

Dit seminar heeft plaats op 17 april a.s. van 13.00u – 16.00u (inclusief netwerkborrel), te Jaarsveld (Utrecht).

Graag aanmelden via: map@koenders-partners.nl

Graag tot dan.

M2 Advocaten

Seminar Asbest en aansprakelijkheid

Wat is de laatste stand van zaken op het gebied van de wet en regelgeving met betrekking tot asbest en wat zijn de nieuwe (komende) ontwikkelingen?

Hoe ziet de asbestketen eruit?

Hoe voorts om te gaan met asbest in een door u verhuurde/gehuurde ruimte en waarvoor bent u of is uw verhuurder aansprakelijk?

Al deze vragen (en meer) worden beantwoord ten tijde van het seminar “Asbest en aansprakelijkheid” dat wordt georganiseerd door Koender & Partners Legal en M2 Advocaten.

Er worden twee (dezelfde) seminars georganiseerd. Meld u nu aan, zie hier voor meer info:

Locatie Amsterdam op 20 maart 2014: info@m2advocaten.nl

Locatie Jaarsveld (Utrecht) op 10 april 2014: map@koenders-partners.nl

Deelname is kosteloos.

Tot ziens!

Michel Visser (visser@m2advocaten.nl)

Dringend eigen gebruik: Geldt de structurele wanverhouding ook voor winkelruimte? Nee, aldus HR.

Structurele wanverhouding, een vaak gehoorde term. Een vraag die af en toe voorbij komt in de praktijk is of het criterium van de structurele wanverhouding ook toepasselijk is voor de beëindiging van huurovereenkomsten ten aanzien van winkelruimte.

Nee.

In het “Herenhuis-arrest”, ook wel HR Van Helsdingen/Klein heeft de Hoge Raad geoordeeld:

“het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, kan geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet.”

Dit arrest heeft betrekking op woonruimte. Een vraag die dan echter opkomt is of de structurele wanverhouding ook kan worden gebruikt – naar analogie – voor de beëindiging van huurovereenkomsten ten aanzien van winkelruimte.

Eerst een korte uitleg over de kwestie zelf (uitspraak).

De verhuurder was eigenaar van een winkelcentrum. Het winkelcentrum was zwaar verouderd en kampte met veel leegstand.

Het winkelcentrum werd door een deel bezet door een Aldi. Omdat het winkelcentrum zwaar verouderd was waren de eigenaar en Aldi (en ook de andere huurders) het er over eens dat het winkelcentrum moest worden gerenoveerd.

Om de renovatie te kunnen uitvoeren was een bepaalde huurprijs per m2 nodig. Aldi vond dat de renovatie moest plaatsvinden en wilde ook meewerken aan de renovatie. De huurprijs die Aldi na de renovatie wilde voldoen was naar de mening van de verhuurder (gebaseerd op financiele stukken) echter te laag om de exploitatie kostendekkend te maken.

Omdat Aldi niet meer wilde betalen, was er voor de verhuurder geen andere mogelijkheid dan de huurovereenkomst op te zeggen. De grond? Dringend eigen gebruik wegens renovatie.

In twee instanties kreeg de verhuurder gelijk. En nu, zoals blijkt, ook in cassatie.

Volgens de Hoge Raad mag een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder bij woonruimte niet te snel worden gehonoreerd, gelet op het gewicht dat toekomt aan de door het huurrecht beoogde bescherming van de huurder van woonruimte (het belang van het hebben van huis en haard).

Bij de bescherming van huurders van winkelruimte gaat het om een heel andere bescherming, die daarmee ook anders getoetst moet worden (milder). Bedrijfseconomische belangen spelen daar een grote rol.

De conclusie van deze uitspraak is dat een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten bij winkelruimte geen voorwaarde is om op grond van dringend eigen gebruik te kunnen opzeggen. Van de verhuurder kan niet worden gevergd dat hij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie, zeker niet als tussen partijen vaststaat dat een renovatie (dringend) nodig is.

De voor een beroep op het dringend eigen gebruik beklemmende voorwaarde dat pas bij een structuele wanverhouding tussen de opbrengsten en kosten succesvol kan worden opgezegd wegens dringend eigen gebruik is dus niet van toepassing bij winkelruimte.

Voor de duidelijkheid, voor winkelruimte is het (dus) makkelijker om op basis van de financiële gronden tot een beëindiging van een huurovereenkomst te komen.

Zoals uit de vaste rechtspraak volgt kan de dringendheid van het eigen gebruik (al) voortvloeien uit financiële omstandigheden aan de zijde van de verhuurder. Uit HR 25 oktober 1991, NJ 1992, 148 volgt bijvoorbeeld dat algemene bedrijfseconomische redenen voldoende zijn om een dringende noodzaak van het eigen gebruik aan te nemen.

Daarnaast geldt dat zelfs/ook het verkrijgen van sec een hogere huur, zonder dat er sprake is van een exploitatieverlies, al mogelijkheden geeft tot het doen eindigen van de huurovereenkomst. Dit is echter eerder succesvol in het kader van de opzeggingsgrond: de algemene belangenafweging.

Zie in dit verband onder meer een artikel hierover van de hand van ons kantoor (artikel) en daarnaast een recente uitspraak van het Hof Amsterdam (uitspraak) en – voor de liefhebber – de bijbehorende uitspraak in eerste aanleg (uitspraak).

Meer weten? Mail of bel dan.

M2 Advocaten

Tegenvallende bezoekersaantallen. Een gebrek?

De verhuurder heeft op grond van de wet de verplichting om het (huur)genot te verschaffen binnen het kader van het overeengekomen gebruik.

Wanneer de huurder niet het genot krijgt dat hij uit hoofde van de huurovereenkomst mocht verwachten bij het aangaan van de huurovereenkomst, dan zou dit de kwalificatie “gebrek” kunnen opleveren.

Een gebrek wordt in de wet gedefinieerd als een staat of eigenschap van het gehuurde of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor het gehuurde aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft.

De vaststelling of sprake is van een gebrek is van belang nu daarmee de deur wordt geopend naar de gebrekenregeling (artikelen 7:204 – 7:210 BW).

Ingevolge de gebrekenregeling is de verhuurder bijvoorbeeld verplicht, zodra de huurder dit verlangt, om tot het herstel van het gebrek over te gaan. In geval van vermindering van huurgenot als gevolg van een gebrek kan daarnaast huurprijsvermindering worden gevorderd. En nog veel meer.

Een vaak gestelde vraag in de praktijk is: tegenvallende bezoekersaantallen, kan dat ook als een gebrek worden beschouwd? Met alle gevolgen van dien.

Het antwoord is genuanceerder dan een enkel ja of nee.

In beginsel moeten huurders tegenvallende resultaten zelf dragen. Als de tegenvallende resultaten echter het gevolg zijn van een gebrek, dan komt aan die tegenvallende resultaten wel betekenis toe, waarbij overigens niet alleen het desbetreffende gehuurde wordt bekeken maar ook het winkelcentrum waarvan het gehuurde deel uitmaakt in beschouwing wordt genomen.

Een voorbeeld van een gebrek dat tot het oordeel kan leiden dat tegenvallende bezoekersresultaten in direct verband staan tot dat gebrek is bijvoorbeeld de situatie waarin de verhuurder benodigd onderhoud (en schoonmaak) jarenlang niet heeft uitgevoerd, waardoor het winkelcentrum een verpauperde (en vieze) indruk geeft.

Een ander probleem (voor de verhuurder)/andere mogelijkheid (voor de huurder) van de gebrekenregeling wordt dan ook van belang. Indien namelijk schade is ontstaan als gevolg van een gebrek, dan is de verhuurder in beginsel schadeplichtig .

Of een verhuurder ook verplicht kan worden – behoudens wanneer de huurovereenkomst daarin expliciet voorziet – een winkelcentrum/winkelstraat ‘up to date’ te houden en in dat kader verplicht is renovaties uit te voeren, is een vraag die in de jurisprudentie nog moet worden beantwoord. Het is in ieder geval een gedachte om bij stil te staan.

Meer weten?

M2 Advocaten

Stadshart Amstelveen: Renovatie van een winkelcentrum is complex

Ik kreeg laatst een kleurig foldertje in de bus, met aan de voorkant een hippe dame met grote zonnebril en de tekst: “Stadshart Amstelveen uitgeroepen tot beste winkelcentrum van NL”. De winkelcentrum Kwaliteitsmonitor 2013 was tot die conclusie gekomen.

Op de achterkant van het foldertje viel te lezen dat Stadshart Amstelveen het eerste ‘viersterren winkelcentrum’ van Nederland zou zijn, met meer dan 200 winkels en daarnaast exclusieve services zoals een personal shopper en gratis WiFi. Niets meer aan doen zou je denken.

Eigenaar Unibail-Rodamco is een andere mening toegedaan. Het winkelcentrum, hoewel viersterren, moet groter en beter geschikt worden gemaakt om grotere winkelketens te kunnen faciliteren. Samen met de gemeente Amstelveen werd een ingrijpend renovatieplan uitgedokterd, waarbij ook een groot aantal woningen plaats zou moeten maken voor de uitbreiding van het winkelcentrum. De plannen werden begin juni gepresenteerd en lokten een storm van protest op van geschrokken bewoners die er niets voor voelden om hun huizen uit te gaan. Amper een week na de presentatie werden de plannen door de gemeente Amstelveen weer ingetrokken, omdat het draagvlak ontbrak. Dit tot ergernis van Unibail-Rodamco: “Dat het college na negen dagen de steun aan ons plan intrekt, is onbegrijpelijk” aldus de voorman van Unibail-Rodamco in het Parool. Unibail-Rodamco verweet de gemeente “alles verkeerd te hebben gedaan, met name in de communicatie”. Wat Unibail-Rodamco betreft wordt er gewacht tot een volgend college dat dit plan wel blijft steunen. De verantwoordelijk wethouder bleef rustig en nam dat standpunt “voor kennisgeving aan.”Ik begrijp de emotie bij Unibail-Rodamco, maar ik kan niet inschatten hoe dit verder loopt. Wat ons betreft blijven we in gesprek over plannen om het stadshart te versterken.”[1]

Kortom, over de plannen voor het Stadshart Amstelveen is er dus nog lang geen overeenstemming. Maar als er uiteindelijk een plan komt, hoe wordt getoetst of een renovatieplan juridisch door de beugel kan?

Renovatie: hoe zit het juridisch?

Om een renovatie zoals bij het Stadshart Amstelveen te realiseren zijn er grofweg twee mogelijkheden.

Renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst

Het kan zijn dat een deel van de bewoners en winkeliers na de renovatie op dezelfde plek terugkeren, maar wel tijdelijk plaats moeten maken voor de verbouwingen. Huurders kunnen echter niet zomaar gedwongen worden om tijdelijk plaats te maken. De verhuurder dient dan op grond van art. 7:220 BW een redelijk voorstel aan de huurder te doen. Wat redelijk is hangt af van de situatie, maar doorgaans zal een redelijk voorstel een tegemoetkoming voor verhuiskosten, een aanbod voor tijdelijke huisvesting en in geval van bedrijfsruimte een tegemoetkoming voor omzetderving bevatten. Het redelijk voorstel zal ook duidelijk moeten maken hoe lang de renovatie duurt en wat de huurprijs na renovatie is. Als partijen geen overeenstemming bereiken over een voorstel kan de verhuurder door de rechter laten toetsen of een gedaan voorstel redelijk is.

Renovatie met beëindiging van de huurovereenkomst

Voor de bewoners en winkeliers die niet passen in de plannen dient de verhuurder de huurovereenkomsten te beëindigen. Ook dat gaat echter niet zomaar. Bij renovatie is de meest gebruikte opzeggingsgrond dringend eigen gebruik wegens renovatie. Bij woon- en winkelruimte dient de verhuurder na een opzegging een beëindigingsvordering in te stellen. Om op deze grond te kunnen opzeggen en de beëindigingsvordering te laten slagen zal de verhuurder de dringendheid van het renovatieplan moeten aantonen. In dit geval zal dus bijvoorbeeld moeten worden aangetoond waarom, ondanks dat dit winkelcentrum al het beste van Nederland zou zijn met meer dan 200 winkels, er toch de noodzaak is voor een verdere uitbreiding en verbouwing. Als de dringendheid vaststaat, volgt er in geval van woonruimte nog een belangenafweging. Het belang van verhuurder om de renovatie te kunnen uitvoeren zal dan afgewogen worden tegen het belang van de bewoners om in hun woningen te blijven. Pas als de belangenafweging ook in het voordeel van de verhuurder uitvalt, kan bij woonruimte de beëindiging worden toegewezen. Bij bedrijfsruimte ontbreekt de belangenafweging en kan de beëindigingsvordering dus al worden toegewezen als de dringendheid vaststaat.

Lees ook hier een eerder blog over renovatie.

Vóór alles: draagvlak

Kortom, er dienen nog wat stappen te worden ondernomen voordat deze renovatie kan worden gerealiseerd. Om te beginnen zal er eerst een plan moeten komen. Maar belangrijker dan een plan is draagvlak voor de renovatie. Zonder draagvlak, zoals blijkt uit deze situatie, kan een renovatie heel lang duren.

Cursus renovatie

Meer weten over renovatie? Op 10 oktober 2013 geven Ginio Beij en Michel Visser van M2 Advocaten een cursus over renovatie georganiseerd door het Centrum voor Postacademisch Onderwijs (CPO). Voor meer informatie en inschrijven klik hier

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)


[1] Alle citaten uit het Parool, 13 juni 2013, “de gemeente deed alles verkeerd”,  blz. 23

Huurrecht: Je hoeft als huurder van winkelruimte niet te verliezen bij renovatie

Dat kan hem zitten in de ‘kleine dingen’, zoals het meewerken/meedenken door de winkelier.

Een goed voorbeeld is de volgende uitspraak van de rechtbank Amsterdam van begin 2013 (Uitspraak):

De verhuurder had de huurovereenkomst ten aanzien van een winkelruimte in de P.C. Hooftstraat te Amsterdam opgezegd wegens renovatie. Het was de bedoeling dat de winkelruimte zou worden vergroot middels onder meer een aanbouw, daarnaast zou de huidige split-level indeling verdwijnen.

De verhuurder had naar de mening van de rechter aannemelijk gemaakt dat de vraag in de P.C. Hooftstraat naar grotere winkelruimtes was gegroeid, maar niet dat de vraag naar split-level winkelruimtes was verdwenen. Het bleek namelijk, dit had de huurder aangetoond, dat er meerdere winkels in de P.C. Hooftstraat gebruik maakten van een split-level indeling. De beoogde renovatie betrof daarnaast weliswaar een vergroting van de effectief te gebruiken winkelruimte, doch met slechts enkele tientallen vierkante meters.

De verhuurder had ook niet voldoende aannemelijk gemaakt dat de beoogde renovatie niet zonder beëindiging van de huurovereenkomst plaats kon vinden. Van een wijziging van plaats en functie was naar de mening van de rechter geen sprake. Dit is in beginsel wel een vereiste voor een opzegging wegens renovatie, zie mijn eerdere Blog hierover.

Ook het feit dat de geplande duur van de renovatie vijf maanden zou bedragen leverde geen grond op voor beëindiging. Waarom niet?

De huurder had aangegeven bereid te zijn de exploitatie aan de renovatiewerkzaamheden aan te passen of eventueel zelfs de exploitatie tijdelijk te staken.

Omdat eenmaal was vastgesteld dat er geen sprake was van dringend eigen gebruik kwam de rechter toe aan de belangenafweging. De verhuurder stelde in dit verband (wederom[1]) dat het rendement op het gehuurde zou verbeteren wanneer hij na renovatie in ieder geval enkele tientallen meters meer winkelruimte kon verhuren.

De huurder was daarnaast – naar de mening van de verhuurder – niet volledig afhankelijk van zijn winkel in het gehuurde, nu hij nog een aantal andere winkels in Laren, Den Haag, Rotterdam en Maastricht exploiteert.

De huurder stelde op zijn beurt dat het voor hem van groot belang was dat de winkel juist in de P.C. Hooftstraat werd geëxploiteerd. De uitstraling van de P.C. Hooftstraat straalt namelijk ook af op zijn winkel.

De rechter oordeelde uiteindelijk dat de belangenafweging in het voordeel van huurder uitviel. De huurovereenkomst werd dan ook niet beëindigd. De rechter achtte in dat kader van belang dat de huurder de bereidheid had getoond om mee te werken aan de renovatie, ook als hij daarvoor enkele maanden uit het gehuurde moest vertrekken en daarnaast dat hij bereid was om een hogere huurprijs te betalen voor de nieuw te vormen ruimte.

Zo ziet u maar weer dat een medewerking/het meedenken van de zijde van de huurder kan helpen in een procedure tot beëindiging wegens dringend eigen gebruik/renovatie.

Heeft u vragen hebben over deze zaak en de ins-en outs daarvan?

Ik trad op namens de huurder, ik hoor het graag.

Michel Visser (visser@m2advocaten.nl)



[1] Dit werd ook gesteld in het kader van de beoordeling van de vraag of sprake was van dringend eigen gebruik.