Vakantieverhuur (AirBnB): Rechter matigt boete, minister wil juist verhoging boetes

De vakantieverhuur van woningen in Nederland blijft vooral in Amsterdam de gemoederen druk bezighouden. Zo werd vorig jaar al een meldplicht ingesteld en begin dit jaar werd in Amsterdam het aantal dagen waarop mag worden verhuurd aan toeristen teruggebracht van 60 naar 30 dagen per jaar. Duidelijk is dat de politiek er veel aan gelegen is om de vakantieverhuur van woningen terug te dringen middels harde maatregelen. In deze blog kijken we echter naar een recente uitspraak waarbij de rechter aanleiding zag voor matiging van de boete.  Ten slotte kijken we ook nog naar actuele politieke ontwikkelingen op dit gebied.

Regels voor vakantieverhuur Amsterdam

Omdat Amsterdam wil tegengaan dat het woningtekort in Amsterdam nog verder toeneemt wil zij dat woningen daadwerkelijk worden gebruikt als woning en niet te veel worden gebruikt voor vakantieverhuur aan toeristen. Vakantieverhuur van een woning wordt ook wel woningonttrekking genoemd en is in principe verboden. Bij een overtreding kan dan ook een boete worden opgelegd van €20.500,-. Niettemin is het onder voorwaarden wél mogelijk om een woning (tijdelijk) te verhuren aan toeristen. Hierbij dient:

  • de hoofdbewoner feitelijk hoofdverblijf te hebben in de woning en te staan ingeschreven;
  • de vakantieverhuur mag maximaal 60 dagen per jaar plaatsvinden;
  • er mag niet aan meer dan 4 personen onderdak worden verleend;
  • er is geen sprake van een huurwoning van een woningcorporatie;
  • de vakantieverhuur moet zijn gemeld bij de gemeente.

Matiging boete

In principe is het zo dat indien één van deze voorwaarden niet wordt nageleefd de gemeente een boete van €20.500,- op kan leggen. Nu is het zo dat deze boete onder bijzondere omstandigheden kan worden gematigd. Zo werd in een zaak de boete gematigd omdat nota bene de gemeente verantwoordelijk kon worden geacht (langdurige bouwwerkzaamheden) voor het feit dat de betreffende eigenaar zijn woning niet regulier kon verhuren. Iets minder bijzonder is de omstandigheid dat de rechtbank aanleiding vond om de boete te halveren omdat er pas één keer was verhuurd en dat er slechts beperkt financieel voordeel was genoten. [1]

In een recente uitspraak gaat de rechtbank nog een stap verder. Een verhuurder heeft zijn woning verhuurd aan een zestal toeristen. Hiermee voldoet hij niet aan de voorwaarde van maximaal 4 gasten. Derhalve heeft de gemeente hem een boete opgelegd van €20.500,-. Hoewel de rechter aangeeft de hoge boetes  in het algemeen op zichzelf niet onredelijk te vinden bepaalt hij dat het niet voldoen aan het vereiste van maximaal 4 toeristen niet dusdanig ernstig is dat een boete van €20.500,- gerechtvaardigd is. Van een bijzonderheid was dus niet gebleken, maar de rechtbank oordeelde desondanks dat deze overtreding minder ernstig was dan bijvoorbeeld in het geval bij overtreding van het maximaal aantal dagen. De rechtbank heeft vervolgens besloten de boete vast te stellen op €8.000,-. Gezien deze toch wat opmerkelijke uitspraak is het zeer waarschijnlijk dat de gemeente in dit geval in hoger beroep zal gaan.

 Minister komt met voorstel voor hogere boetes

Eveneens recentelijk is het wetsvoorstel van Minister van Binnenlandse zaken Ollongren om de boetes voor illegale vakantieverhuur juist fors te verhogen. Volgens dit wetsvoorstel wordt het mogelijk om een maximale boete op te leggen van maar liefst €83.000,- bij illegale verhuur. Bij een dergelijke boete zou dan wel sprake moeten zijn van een “herhaaldelijke overtreding”. Daarbij bevat het wetsvoorstel een plan voor een registratieplicht. In Amsterdam geldt al een meldplicht, maar naleving hiervan zal een stuk worden vereenvoudigd in het geval van een nationaal registratiesysteem.

Vanzelfsprekend is het bij een wetsvoorstel nog niet duidelijk of het er doorkomt en hoe het er uiteindelijk uit gaat zien. Niettemin is het vooral interessant om te bezien of hogere boetes de rechter ook meer reden zal geven om in bepaalde gevallen tot matiging over te gaan. Het is in ieder geval opvallend dat voorzichtig uit de rechtsspraak blijkt dat rechters nog wel eens reden zien om boetes te matigen daar waar de politiek juist nog zwaarder wil gaan bestraffen. Vooralsnog kan in ieder geval worden aangenomen dat het wel degelijk profijtelijk kan zijn om een boete van de gemeente bij de rechtbank aan te vechten.

[1] Rb. Amsterdam 7 juni 2018 (niet gepubliceerd)

Is u een boete opgelegd wegens vakantieverhuur? Neemt u dan gerust contact met ons op.

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

leegstand in een woonhuis

Boete voor leegstand in Amsterdam, hoe werkt het?

Het was al langer mogelijk dat eigenaren van kantoorpanden in Amsterdam werden beboet als ze niet op tijd melding deden van leegstand, maar sinds december 2016 is het ook mogelijk dat eigenaren van woningen worden beboet indien ze leegstand niet bijtijds melden. Met deze boete wil de gemeente Amsterdam verdere leegstand van woningen in de stad voorkomen. In september 2017 is dan ook de eerste boete opgelegd in het kader van bestrijding leegstand woningen. Als wij wethouder Ivens (Wonen) mogen geloven zullen er meer volgen. Hoe werkt het?

Wat is leegstand?

Volgens de Leegstandwet is sprake van leegstand als een woning, kantoorgebouw of gedeelte daarvan niet door een huurder of andere gebruiker feitelijk gebruikt wordt.  Ook is er sprake van leegstand als het gebruik de kennelijke strekking heeft afbreuk te doen aan de werking van de wet of de leegstandsverordening. Met die tweede bepaling heeft men duidelijk de vrijheid willen behouden om op te kunnen treden tegen constructies waarin het pand voldoende in gebruik lijkt, maar het volgens de opvatting van de overheid toch niet is.

Meldplicht

Indien een woning of kantoorgebouw, om wat voor reden dan ook, langer dan zes maanden leeg staat, dient de eigenaar hiervan verplicht melding te maken bij de gemeente. Indien een eigenaar dit nalaat is hij in principe in overtreding. Als hij voldoet aan de meldingsplicht wordt er binnen drie maanden in overleg met de eigenaar getreden. Hierbij zullen de omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen, maar de gemeente zal er voornamelijk op aan willen sturen dat het pand weer in gebruik zal worden genomen.

Verplichtende voordracht gebruiker

Indien het pand geschikt is voor gebruik en langer leeg staat dan 12 maanden kan het college van B&W aan de eigenaar een gebruiker voordragen. De eigenaar is dan verplicht binnen drie maanden na de voordracht deze gebruiker een gebruiksovereenkomst aan te bieden. De eigenaar heeft na de voordracht nog wel de mogelijkheid om zelf een andere gebruiker aan te trekken, mits deze binnen een redelijke termijn dan ook daadwerkelijk het pand in gebruik neemt. Als het pand niet geschikt is voor gebruik kan het college de eigenaar verplichten om de nodige voorzieningen te treffen om het pand weer voor gebruik geschikt te maken.

Boete

Voor een particuliere verhuurder of eigenaar-bewoner is de boete €2500,- indien niet tijdig melding wordt gemaakt van leegstand. Voor een professionele verhuurder is de boete €5000,- bij niet tijdig melden per leegstaande woning en bij een leegstaand gebouw is de boete €7500,-. Dit bedrag kan echter zelfs nog oplopen indien de eigenaar na oplegging van de boete alsnog geen melding doet van leegstand. In dat geval heeft de gemeente de mogelijkheid om nog eens een dwangsom van €10.000,- op te leggen. Al met al kan het totale bedrag bij het uitblijven van een melding behoorlijk oplopen, en het is dan ook raadzaam voor een eigenaar om leegstand van een woning of kantoorgebouw bijtijds te melden bij de gemeente.

 

Heeft u een  boete gekregen of verwacht/heeft u leegstand en zoekt u juridisch advies dan kunt u contact opnemen met M2 Advocaten.

Boete op illegale hotels in woningen verhoogd

BoeteEerder is in dit blog besproken wanneer je als inwoner van Amsterdam wel of niet (delen van) een woning mag verhuren aan toeristen.

Het overtreden van de regels leverde al een flinke boete op van €13.500,- op grond van de Huisvestingswet.
Deze boete is recent verhoogd naar €20.500,-. Bovendien kan bij een volgende overtreding een last onder dwangsom worden opgelegd van nog eens € 50.000,-.
De gemeente wil met het verhogen van de boetes het nog onaantrekkelijker maken om woningen oneigenlijk te verhuren aan toeristen. Dit ter bescherming van de woningvoorraad waar in Amsterdam al jaren een nijpend te kort aan (betaalbare) woningen is, en ook om de leefomgeving te behoeden van mogelijke overlast of gevaarlijke situaties.

De gemeente heeft ook gekeken naar de mogelijkheid om vakantieverhuur van de eigen woning te verkorten van 60 naar 30 dagen in het jaar, maar dat is wettelijk gezien op dit moment niet haalbaar.[1]

Wilt u meer weten? Neem dan gerust vrijblijvend contact op.

Alicia Schoo
schoo@m2advocaten.nl

Erfpacht. Aanbod gemeente voldoende duidelijk?

Hypotheek3Een aanbod is voldoende bepaalbaar wanneer de vaststelling van de verbintenissen die partijen op zich nemen, naar van te voren vaststaande criteria kan geschieden. Die criteria kunnen een subjectief element inhouden omdat de nadere vaststelling aan een derde of aan een der partijen kan zijn opgedragen. Dit speelde onlangs in een zaak bij de Hoge Raad. Het ging om de volgende casus.

A is eigenaar en erfpachter van een appartement in Amsterdam. Op enig moment doet de gemeente A een aanbod voor de canon van het nieuwe erfpachttijdvak. A heeft daarbij de keuze tussen onder meer een vaste canon voor 10 jaar of een afkoopsom. Tevens vermeldt de aanbiedingsbrief het volgende:

“Voor u geldt een ‘ingroeiregeling’. Dit betekent dat u in de eerste twee jaar van het nieuwe tijdvak een korting op de canon krijgt. Bij elke betaalwijze geldt de ingroeiregeling. De kortingen waarop u recht heeft zijn niet verwerkt in de hierboven genoemde afkoopsom en canonbedragen. U treft deze kortingen aan op de nota’s die u te zijner tijd ontvangt”.

Verder vermeldt de toelichting bij de aanbiedingsbrief het volgende:

“Gemeentelijke berekening nieuwe grondwaarde en nieuwe canon.

De nieuwe grondwaarde is berekend door het aantal m² gebruiksoppervlakte te vermenigvuldigen met de prijs per m². Omdat het erfpachtrecht elk meer dan tien jaar oud is, krijgt u een korting van 40% op de prijs per m². De nieuwe canon is berekend door de grondwaarde te vermenigvuldigen met het huidige canonpercentage”.

A kiest aanvankelijk voor een vaste canon voor 10 jaar, maar wijzigt dit later in een afkoopsom. De gemeente gaat daarmee akkoord.

Vervolgens ontstaat een geschil tussen A en de gemeente over de vraag hoe de ingroeiregeling inwerkt op de door A gemaakte keuze voor betaling van een afkoopsom. A verkeerde namelijk in de veronderstelling dat behalve de ingroeikorting ook nog de 40% korting op de grondwaarde van de afkoopsom zou worden afgetrokken.

In de daarop volgende procedure stelt A zich primair op het standpunt dat er geen overeenkomst met de gemeente tot stand is gekomen omdat de aanbiedingsbrief van de gemeente niet duidelijk maakt op welke wijze de korting ingevolge de ingroeiregeling op de afkoopsom moet worden berekend. Het Hof Amsterdam geeft A daarin gelijk. Volgens het Hof is de hoogte van de aangeboden afkoopsom een van de essentialia van de te sluiten overeenkomst en nu de aanbiedingsbrief niet duidelijk maakt hoe deze moet worden berekend, is het aanbod wat betreft de afkoopsom onvoldoende bepaalbaar.

De Hoge Raad denkt daar anders over en vindt dat het Hof te strenge eisen stelt aan de bepaalbaarheid van de korting op de afkoopsom. Dat in de aanbiedingsbrief en de toelichting daarop niet is vermeld op welke wijze de korting ingevolge de ingroeiregeling op de afkoopsom moet worden berekend, sluit niet uit dat de aanbiedingsbrief en de toelichting ook voor de wederpartij voldoende aanknopingspunten kunnen bevatten, bijvoorbeeld door bij het bepalen van de korting op de afkoopsom aan te sluiten bij de omvang van de korting op de jaarlijks verschuldigde canonbedragen, aldus de Hoge Raad.

Bovendien heeft de gemeente er terecht op gewezen dat zij in de aanbiedingsbrief heeft vermeld dat de korting waarop de ingroeiregeling recht geeft, niet in de afkoopsom is verwerkt, maar pas zal worden verwerkt in de nota die de gemeente te zijner tijd zal sturen. Dat betekent, aldus de Hoge Raad, dat de gemeente de korting overeenkomstig de eisen van de redelijkheid en billijkheid dient te berekenen en conform het gemeentelijk besluit betreffende de ingroeiregeling.

Al met al een wat onbevredigende uitspraak, zeker nu de gemiddelde burger niet deskundig is op het gebied van het erfpachtrecht, het ingewikkelde materie is en het vaak om substantiële bedragen gaat. Dan mag van de overheid toch verwachten worden dat over de hoogte van de nieuwe canon geen enkel misverstand ontstaat.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Onrechtmatige overheidsdaad: De weg naar de rechter wordt eenvoudiger

Besluiten van de overheid kunnen grote schade veroorzaken. Stel, een eigenaar dient een aanvraag in voor een bouwvergunning[1] om een perceel te bebouwen met 4 prachtige woningen. Voor de woningen is veel belangstelling. Aspirant-kopers hebben er gemiddeld  € 450.000,- per woning voor over, mits er binnen afzienbare tijd een definitieve bouwvergunning is.  De gemeente weigert de bouwvergunning echter. Na jaren procederen blijkt dat de gemeente de bouwvergunning toch had moeten verlenen. De geïnteresseerden zijn inmiddels afgehaakt. Nieuwe belangstellenden hebben er inmiddels slechts € 300.000,- per woning voor over, wat een schadepost oplevert van € 600.000,- plus vertragingsrente over de niet eerder ontvangen koopsommen. Een enorme schadepost dus voor de betreffende eigenaar. Hoe kan die zijn schade verhalen? Sinds 1 juli 2013 is dat er eenvoudiger op geworden.

Oude situatie

Tot 1 juli 2013 waren er verschillende mogelijkheden om schade vanwege een onrechtmatig besluit te eisen. Deze mogelijkheden liepen door elkaar heen en zorgden voor de nodige procedurele verwarring. Zo was het mogelijk om op grond van 8:73 Awb bij de bestuursrechter te verzoeken om een schadevergoeding vast te stellen nadat een onrechtmatig besluit was vernietigd. Ook was het mogelijk dat de overheid zelf al een besluit had genomen over de schadevergoeding. Daartegen was dan bezwaar en beroep mogelijk (het zogenaamde schadebesluit). Daarnaast was het ook mogelijk om bezwaar en beroep aan te tekenen tegen een besluit waar geen schadevergoeding in was toegekend (het zogenaamde onzuivere schadebesluit). Tot slot was het ook mogelijk om schadevergoeding bij de burgerlijke rechter te vorderen. Al deze mogelijkheden konden deels tegelijkertijd worden benut, maar soms ook weer niet, wat tot veel misverstanden heeft geleid.

Nieuwe situatie

In de nieuwe situatie wordt het een stuk eenvoudiger. Per 1 juli 2013 is er een nieuwe wet in werking getreden die ervoor zorgt dat de weg naar de rechter gemakkelijker gangbaar is. In principe worden alle zaken waarin de overheid wordt aangesproken vanwege een onrechtmatig besluit door de burgerlijke rechter behandeld. Als de schadevordering ten hoogste € 25.000,- bedraagt kan een benadeelde partij de schadevergoeding ook bij de bestuursrechter vragen. Deze regel is om te voorkomen dat voor een relatief kleine schadevergoeding de benadeelde partij bij twee rechters moet procederen.

In het hiervoor geschetste geval  is de weg duidelijk. De eigenaar kan zich melden bij de burgerlijke rechter indien hij de overheid aansprakelijk wil stellen voor het ten onrechte weigeren van de bouwvergunning.

Het is nu duidelijk bij welke rechter een benadeelde terecht kan, maar hoe wordt getoetst of een besluit onrechtmatig is en welke schade daardoor veroorzaakt is? Daarover meer in een volgend blog.

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)



[1] Tegenwoordig omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen