contract afbeelding

Huurovereenkomst woning: beding in nadeel van huurder toch geldig

In het huurrecht worden huurders van woningen over het algemeen goed beschermd. Zelfs wanneer een huurder akkoord is gegaan met een voor hem nadelig beding in de algemene voorwaarden bestaat er op grond van de wet een mogelijkheid om dit beding achteraf te laten vernietigen indien deze onredelijk bezwarend is. In een recente uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden werd een beding dat in het nadeel van de huurder was toch geaccepteerd door het hof.

Casus

De huurder in kwestie, een advocaat, is met zijn verhuurder een huurovereenkomst overeengekomen voor één jaar met onder andere als voorwaarde in de algemene bepalingen dat tussentijdse ontbinding slechts mogelijk is met tussenkomst van de rechter.

“Tenzij partijen daarmee hebben ingestemd of anders zijn overeengekomen is algehele of gedeeltelijke tussentijdse ontbinding van de huurovereenkomst en opschorting van de verplichtingen uit de huurovereenkomst slechts mogelijk met tussenkomst van de rechter”

Al snel blijkt dat de huurder niet tevreden is over de gehuurde woonruimte. Meest opvallende klacht daarbij is een defect brandalarmsysteem dat vaker dan eens nodeloos afgaat en zodoende de baby wakker houdt. Na een paar keer geklaagd te hebben over de woning kondigt de huurder aan de huurovereenkomst buitengerechtelijk te willen ontbinden. De verhuurder accepteert de ontbinding niet en verwijst daarbij naar het opgenomen beding. De huurder daarentegen stelt dat dit beding onredelijk bezwarend is.

Wetgeving

Op grond van artikel 6:233 BW kan een beding in de algemene voorwaarden worden vernietigd:

  • Indien het beding onredelijk bezwarend is voor de wederpartij (artikel 6:233 sub a BW)
  • Indien de wederpartij niet een redelijke mogelijkheid heeft gehad om van het beding kennis te nemen (artikel 6:233 sub b BW)

Daarbij is het zo dat een private huurder van een woning in principe wordt aangemerkt als een consument. Dit is van belang nu de wet ten aanzien van consumenten een aantal bedingen in algemene voorwaarden bij voorbaat onredelijk bezwarend acht. Deze staan in de zogenaamde ‘zwarte lijst’ (artikel 6:236 BW). Zo stelt artikel 6:236 sub b BW expliciet dat uitsluiting of beperking van de bevoegdheid tot ontbinding als onredelijk bezwarend dient te worden aangemerkt. Tot dusver lijkt de wetgeving in het voordeel van de huurder te wijzen.

Arrest hof[1]

Het hof overweegt dat niet ter sprake staat dat de huurder in dit geval als consument valt aan te merken in de zin van artikel 6:236 BW. Echter oordeelt het hof dat het beding in dit geval toch stand kan houden omdat het beding een beroep op ontbinding van de huurovereenkomst niet uitsluit of beperkt. Het beperkt dus niet de mogelijkheid van ontbinding, maar slechts de wijze waarop kan worden ontbonden. Het hof acht een dergelijke beperking geen onredelijke bezwarende aantasting van de positie van de consument. Het contractuele evenwicht wordt volgens het hof behouden nu de verhuurder op grond van de wet (artikel 7:231 BW) net zo min buitengerechtelijk kan ontbinden.

 Commentaar

Hoewel het hof overweegt dat het feit dat beide partijen niet buitengerechtelijk kunnen ontbinden niet tot een aantasting van contractueel evenwicht leidt, valt daar volgens ons toch wat op af te dingen. Het hof lijkt namelijk te vergeten dat algemeen wordt aangenomen dat consumenten de zwakkere partij zijn en dat de wetgeving met bijvoorbeeld artikel 6:236 BW een meer gebalanceerd speelveld probeert te creëren.  Wanneer een verhuurder vervolgens deze regelgeving middels een beding buitenspel kan zetten is er dus niet sprake van een contractueel evenwicht, maar komt de consument alsnog in de zwakkere positie.

Wellicht heeft in deze casus meegespeeld dat de huurder een advocaat was. De advocaat, die ook nog eens privaatrechtelijk georiënteerd was, zal op voorhand wellicht niet tot een zwakkere partij gerekend worden. Dat zeggende heeft het hof deze factor niet zichtbaar meegewogen in haar oordeel. Volgens ons valt er dan ook zeker iets voor te zeggen dat dit beding als onredelijk bezwarend had moeten worden aangemerkt.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

 

[1] In een uitspraak van de rechtbank Middelburg uit 2009 kwam de rechter in een zelfde soort zaak nog tot een ander oordeel. Daarin oordeelde de rechter dat op basis van artikel 6:267 lid 1 BW de consument in kwestie uitdrukkelijk een bevoegdheid tot buitenrechtelijke ontbinding toekomt. Een beding die een beroep op dat artikel feitelijk uitsluit valt dan ook aan te merken als een beperking in de zin van artikel 6:236 lid b BW en zou dus onredelijk bezwarend zijn.

afbeelding van een contractbreuk

Opzegging huurovereenkomst woonruimte wegens dringend eigen gebruik

Huurders van woonruimte genieten doorgaans een aanzienlijke huurbescherming. Een verhuurder kan de huurovereenkomst dan ook niet zonder een in de wet genoemde reden opzeggen. Eén van deze redenen is opzegging wegens dringend eigen gebruik, waaronder bijvoorbeeld renovatie. Maar kan er ook sprake zijn van dringend eigen gebruik indien de woning beschikbaar wordt gesteld aan iemand anders dan de verhuurder? In deze blog wordt gekeken naar een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam waarin dringend eigen gebruik werd aangenomen ondanks dat de woning aan iemand anders beschikbaar zou worden gesteld.

Casus

Verhuurder bezit een pand met vier verdiepingen, waarvan de eerste verdieping en de derde verdieping (bergruimte) worden verhuurd aan een huurder. Daarnaast wordt de tweede verdieping (31m²) verhuurd aan de zoon van de verhuurder die daar samenwoont met zijn vriendin. De verhuurder wil op een gegeven moment het gehele pand grondig renoveren. Volgens haar voldoet het pand niet meer aan de eisen van deze tijd en is het pand dringend toe aan renovatie. Zij wijst hierbij onder andere op de gehorigheid, de scheven vloeren en het gebrek aan een vluchtweg.

Zij stelt echter niet in staat te zijn deze renovatie te kunnen financieren zonder haar zoon, die dat op zijn beurt alleen wil doen als hij in het pand kan blijven wonen. Iets dat volgens de zoon niet mogelijk is als hij, zijn vriendin en toekomstige kinderen, slechts de beschikking hebben over 31 vierkante meter. Het plan van de verhuurder is derhalve om de drie bovenste verdiepingen samen te voegen tot één woning ten behoeve van haar zoon. Zij wenst de huur van de huurder op de eerste verdieping dan ook op te zeggen wegens dringend eigen gebruik zodat de woning gerenoveerd kan worden.

De huurder kan zich evenwel niet vinden in de opzegging van de huur. De huurder stelt dat het hier niet om eigen gebruik gaat, maar dat de huuropzegging vooral is gedaan zodat de zoon beschikking zal krijgen over extra verdiepingen. Simpel gezegd gaat het volgens de huurder niet om het eigen gebruik van de verhuurder, maar om gebruik door een derde.

Oordeel rechtbank

De rechtbank oordeelt ten eerste dat de verhuurder voldoende duidelijk heeft gemaakt dat de woning daadwerkelijk toe is aan renovatie. Vervolgens dient beoordeeld te worden of deze renovatie

het eigen belang dient van de verhuurder, en of dit belang groter is dan het belang van de huurder om in de woning te blijven wonen. Volgens de rechtbank kan er wel degelijk sprake zijn van ‘eigen gebruik’ als de woning gebruikt gaat worden door iemand anders, zoals in dit geval de zoon. Zodanig gebruik kan als eigen gebruik gelden als het eigen belang van de verhuurder wordt gediend.

In dit geval zou de zoon, indien hij niet de beschikking zou krijgen over de andere verdiepingen, zijn beperkte financiële middelen gebruiken voor de aanschaf van (grotere) woonruimte elders. Hierdoor zou hij niet langer hebben kunnen mede-investeren in de noodzakelijke renovatie van het pand van zijn moeder. Zonder deze investering kon zij niet voldoen aan haar onderhoudsverplichtingen als verhuurder waardoor zij genoodzaakt zou zijn het pand te verkopen. De rechtbank is derhalve van oordeel dat de renovatie wel degelijk het eigen belang van de verhuurder dient en dat de verhuurder hiermee dus een legitieme opzeggingsgrond heeft.

Conclusie

Om een huurovereenkomst inzake een woning op te kunnen zeggen heeft een verhuurder een wettelijk vastgelegde reden nodig. Eén van die redenen is als de verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik zoals het geval is bij een grootscheepse renovatie. Die renovatie moet vervolgens wél in het belang zijn van de verhuurder zelf, en daar is in beginsel geen sprake van als de verhuurder het verhuurde ter beschikking wil stellen aan vrienden of familie. Echter in dit geval kon de verhuurder het pand niet aanhouden als haar zoon niet zou mede-investeren in de renovatie, en daarin zat haar eigen belang om de huur op te zeggen. Dat de woning vervolgens gebruikt zou worden door haar zoon doet dan ook niet ter zake.

Opvallend is dat de huurder in deze zaak niet betwist heeft dat de verhuurder over onvoldoende middelen zou beschikken. Daarom is ook niet nagegaan of de verhuurder andere mogelijkheden had om de renovatie te bekostigen, anders dan via haar zoon. Weliswaar beschikte de verhuurder zelf niet over voldoende middelen, maar het is mogelijk dat een andere investeerder of een lening ook de noodzakelijke renovatie mogelijk had gemaakt zonder dat hiermee de huurpositie van de huurder van de eerste verdieping in het geding zou zijn gekomen. Overigens heeft een huurder in geval van ontruiming of verhuizing wegens renovatie altijd recht op een verhuiskostenvergoeding.

Wilt u een huurovereenkomst opzeggen wegens dringend eigen gebruik of huurt u juist en wilt uw verhuurder de huurovereenkomst opzeggen zonder legitieme reden? Neemt u in dat geval dan gerust contact op met M2 Advocaten.

 

Advocaat Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

Uit de praktijk van M2 Advocaten: zorgvastgoed (deel 2)

In mijn blog van 12 augustus 2014 (https://www.m2advocaten.nl/uit-de-praktijk-van-m2-advocaten-zorgvastgoed) berichtte ik over een zaak waarbij M2 Advocaten een zorginstelling heeft bijgestaan, die de huur van twee verzorgingshuizen had opgezegd op basis van een clausule in de huurovereenkomst, inhoudende “dat het in redelijkheid niet kan worden gevergd de huurovereenkomst voor te zetten”.

De verhuurder was van mening dat opzegging zonder schadevergoeding niet mogelijk was en vorderde een forse schadevergoeding.

De Kantonrechter was van oordeel dat de zorginstelling gerechtigd was de huurovereenkomst op te zeggen, zonder daarbij schadeplichtig te zijn.

Inmiddels heeft het Gerechtshof Amsterdam arrest gewezen, waarbij het vonnis van de Kantonrechter is bekrachtigd. Ook het Hof is van oordeel dat sprake is van een situatie waarin een verantwoorde en rendabele exploitatie van de verzorgingshuizen niet langer mogelijk was. Daarbij is van belang dat:

• de panden niet meer voldeden aan de huidige eisen van de tijd;
• sprake is van gewijzigde maatschappelijke omstandigheden, waardoor ouderen langer thuis moeten wonen en het risico van leegstand steeds meer voor rekening van de zorgaanbieder komt;
• sprake was van substantiёle leegstand in de panden;
• partijen diverse pogingen hebben ondernomen om tot een oplossing te komen, die er niet bleek te zijn, althans financieel niet haalbaar was.

Goed nieuws dus voor zorgaanbieders die een soortgelijke clausule in hun huurovereenkomst hebben en die kampen met de huur van verzorgingshuizen waarvan de exploitatie geen reёle toekomst meer heeft. Is sprake van voldoende feiten en omstandigheden waaruit een niet langer verantwoorde en rendabele exploitatie naar voren komt dan zou tussentijdse beёindiging van de huurovereenkomst zonder schadevergoeding mogelijk moeten zijn.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Uit de praktijk van M2 Advocaten: zorgvastgoed

Vanwege de ontwikkelingen in de ouderenzorg worden veel verzorgingshuizen geconfronteerd met leegstand. Ook zijn panden vaak sterk verouderd en is aanpassing aan de huidige eisen van de tijd niet altijd mogelijk. Het gevolg is dat veel zorginstellingen met hun exploitatie niet langer uit de voeten kunnen. Dit terwijl de huur van het verzorgingshuis vaak nog vele jaren doorloopt.

M2 Advocaten heeft een zorginstelling bijgestaan, die de huur  van twee verzorgingshuizen had opgezegd met een beroep op een clausule in de huurovereenkomst. Deze clausule houdt in dat opzegging mogelijk is indien voortzetting van de huurovereenkomst in redelijkheid niet meer kan worden gevergd.

De verhuurder was van mening dat de zorginstelling de huurovereenkomst niet kon opzeggen zonder schadeplichtig te worden, in verband met een door de overheid opgelegde financieringsconstructie bij de bouw van de verzorgingshuizen. In dat kader vorderde de verhuurder vergoeding van primair de bedrijfswaarde van de verzorgingshuizen en subsidiair de boekwaarde van de verzorgingshuizen.

In een recent vonnis heeft de Kantonrechter de zorginstelling in het gelijk gesteld: de zorginstelling was gerechtigd gebruik te maken van de opzeggingsclausule. Dat de zorginstelling daarbij geen schadevergoeding heeft aangeboden, maakt niet dat de opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, aldus de Kantonrechter. Daaraan voegt de Kantonrechter het volgende toe:  als partijen ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst van mening waren dat de financieringsconstructie van invloed zou moeten zijn op de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen, dan had het op de weg van verhuurder gelegen om daarvoor een contractuele voorziening te treffen.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Geen tijdige opzegging. Toch einde huurovereenkomst?

Het beroep van verhuurder op het ontbreken van een tijdige opzegging kan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Dit speelde onlangs in een zaak bij het Hof Amsterdam. Het ging om de volgende casus.

Huurder huurt sinds 1 juli 2009 een theaterruimte (oftewel 230a bedrijfsruimte) in Amsterdam voor de duur van drie jaar. In de huurovereenkomst is opgenomen dat bij opzegging een opzegtermijn van zes maanden in acht moet worden genomen en dat bij gebreke van opzegging de huurovereenkomst met vijf jaar wordt verlengd.

In 2011 treden huurder en verhuurder in overleg, waarbij huurder voorstelt om de huurovereenkomst eerder te beëindigen dan per 1 juli 2012. Verhuurder stemt hier niet mee in, waarbij hij aangeeft “dat hij uitgaat van het uitzitten van het huurcontract tot 1 juli 2012”.

In reactie hierop bevestigt huurder dat het huurcontract tot 1 juli 2012 zal worden uitgezeten. Vervolgens laat verhuurder weten dat eind juni 2012 een eindinspectie zal plaatsvinden.

De huuropzegging wordt echter pas op 11 januari 2012 door huurder verzonden. De verhuurder stelt vervolgens dat de huurovereenkomst niet tijdig is opgezegd, zodat de huurovereenkomst vanaf 1 juli 2012 met vijf jaar is verlengd.

Het Hof gaat daar niet in mee. Volgens het Hof was het voor verhuurder voldoende duidelijk dat huurder de huurovereenkomst per 1 juli 2012 wilde beëindigen. Uit de e-mail correspondentie tussen partijen blijkt dat verhuurder daar zelf ook vanuit is gegaan, aldus het Hof. Daarmee is het onder deze omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat verhuurder zich beroept op het ontbreken van een tijdige opzegging.

Uiteraard geldt dat uitvoerig overleg over beëindiging van de huurovereenkomst niet altijd plaatsvindt. Het devies blijft: tijdig opzeggen. Opzegging per deurwaardersexploot verdient de voorkeur. Een opzegging heeft immers pas werking als vaststaat dat de opzegging de wederpartij heeft bereikt.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Renovatievoorstel: Hoe voorkom ik het betalen van een verhuiskostenvergoeding?

Ook de crisis is merkbaar voor de grotere woningcorporaties, en dat zie je in meer opzichten. Het is dan ook niet vreemd dat deze grote verhuurders steeds vaker proberen onder een vergoeding ex artikel 11g BBsH/artikel 7:220 lid 6 BW uit te komen, welke vergoeding enkel in het geval een daadwerkelijke verhuizing verschuldigd is.

Daarnaast wordt geprobeerd, met dezelfde gedachte, om redelijke voorstellen ex artikel 7:220 BW zo te presenteren dat bewoners het nut van een (noodzakelijke) renovatie wel inzien en dus akkoord gaan met “onredelijke” renovatievoorstellen, terwijl voor de bewoners niet eens duidelijk is waarmee ze instemmen.

De verhuurder in de hier behandelde uitspraak bleek echter dusdanig “onduidelijk” te zijn geweest in de communicatie dat de bewoners in opstand kwamen met alle gevolgen van dien. Terecht in mijn optiek.

Kort de casus en daarna de theorie.

De verhuurder wilde haar woningcomplex renoveren. De renovatieplannen, die zo omvangrijk waren dat de bewoners in alle redelijkheid (aldus het hof) niet in hun woning konden blijven wonen gedurende de renovatie, werden gepresenteerd als vaststaand feit en niet als een (redelijk) voorstel. Of de huurders “even” wilden instemmen, tegen een kleine vergoeding en overigens met de mogelijkheid nog wat extra voorzieningen door de verhuurder te laten aanbrengen (indien gewenst).

Dat de huurders zich eigenlijk mochten uitspreken over de redelijkheid van het voorstel, dat hadden de huurders moeten begrijpen, doch dit werd niet zo gepresenteerd.

Bij het hof ligt onder meer de door de huurders gestelde vraag voor of de verhuurder in alle redelijkheid mocht aannemen dat huurders de renovatieplannen in volle omvang als redelijk hadden bestempeld toen zij hun akkoord op de renovatiewerkzaamheden (of een deel daarvan) hadden gegeven.

Hierbij was onder meer van belang of de huurders ook hadden ingestemd met de door hen te verkrijgen vergoeding(en) en het feit dat de renovatie zou worden uitgevoerd in bewoonde staat en dus hun rechten hadden prijsgegeven om alsnog een verhuisvergoeding te verkrijgen.

Nee, aldus het hof Den Haag. Het hof achtte het renovatievoorstel niet redelijk, voor zover dit was gebaseerd op het uitgangspunt dat de renovatie mocht worden uitgevoerd in bewoonde staat.

Naar het oordeel van het hof was de renovatie zodanig omvangrijk dat de verhuurder in redelijkheid niet van de huurders (op basis van de inhoud van het voorstel) had mogen verlangen dat zij tijdens de renovatie in de woning bleven wonen, ook al had de verhuurder voorzieningen getroffen om het (tijdelijk) gemis van woonruimte/voorzieningen op te vangen.

Omdat het renovatievoorstel niet redelijk was overweegt het hof dat de huurders dus in ieder geval een financiële vergoeding moeten ontvangen die zij op basis van een redelijk renovatievoorstel hadden moeten ontvangen, oftewel (naar het oordeel van het hof) de vergoeding ex artikel 11g lid 3 BBsH.

Wat leren we hiervan?

Als sprake is van een renovatie, terwijl het een renovatie betreft die gericht is op voortzetting van de huurovereenkomst, dient aan de huurders een redelijk renovatievoorstel te worden gedaan. Wat onderdeel zou dienen te zijn van een dergelijk voorstel is door wetgever geformuleerd[1]. Voorts is daaraan ook in de rechtsliteratuur de nodige aandacht besteed[2].

Wat in ieder geval een van de aandachtspunten is, zoals uit vaste jurisprudentie[3] volgt, is dat het renovatievoorstel concreet en uitgewerkt moet zijn. Gelet op deze uitspraak kunnen we daaraan (ik zou bijna zeggen logischerwijs) toevoegen dat aan de huurder volledig duidelijk moet zijn waarmee hij instemt.

Het voorstel dient niet in allerlei ‘mooie woorden’ te zijn verwerkt zodat voor een ‘eenvoudige’ huurder niet duidelijk is wat nu eigenlijk de plannen zijn, waarmee moet worden ingestemd en waar dan precies mee wordt ingestemd met welke gevolgen van dien.

De verhuurder zal dus veel zorg moeten besteden aan de vraag of een renovatie met voortzetting van de huur (en het gebruik) kan plaatsvinden en – voor zover daarover twijfels zouden bestaan – zal goed moeten motiveren waarom dat het geval is, anders is de kans groot dat de verhuisvergoeding toch verschuldigd is/wordt.

M2 Advocaten

 


[1] Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p.31.

[2] Zie onder meer: Handboek huurrecht bedrijfsruimte, Renovatie door de verhuurder, mr. G.I. Beij en Th.C. Visser, p. 89 en verder.

[3] Onder meer Vzr. Rb. Rotterdam 4 juli 2008, WR 2009, 11 en Hof Amsterdam 15 september 2010, TvHB 2010, 22.

Opzegging opdrachtgever: recht op schadevergoeding?

Een niet professionele opdrachtgever kan de door hem verstrekte opdracht te allen tijde opzeggen, zonder daarbij schadeplichtig te zijn. Dit speelde onlangs in een zaak bij de Kantonrechter Nijmegen. Het ging om de volgende casus.

A heeft zich ingeschreven voor de opleiding Internationaal Toeristisch Management. Voordat de opleiding van start gaat, annuleert A zijn inschrijving. Het opleidingsinstituut brengt vervolgens op grond van de algemene voorwaarden  50% van het cursusgeld in rekening. Dat wordt niet betaald.

Het opleidingsinstituut vordert vervolgens in de procedure bij de Kantonrechter betaling van 50% van het cursusgeld. Daarbij geeft het instituut aan dat de algemene voorwaarden niet onredelijk bezwarend zijn omdat op moment van annulering de meeste kosten voor het studiejaar al gemaakt zijn.

De Kantonrechter gaat daar niet in mee. Naar het oordeel van de Kantonrechter heeft het opleidingsinstituut zich als opdrachtnemer jegens A verbonden om werkzaamheden te verrichten, bestaande uit het geven van onderwijs. Daarmee is sprake van een overeenkomst van opdracht.

Uit de (dwingendrechtelijke) wettelijke bepalingen die op de overeenkomst van opdracht van toepassing zijn, volgt dat een niet professionele opdrachtgever de overeenkomst te allen tijde kan opzeggen en in geval van opzegging geen schadevergoeding verschuldigd is.

Wel kan het opleidingsinstituut aanspraak maken op een naar redelijkheid vast te stellen loon, of onder omstandigheden op het volle loon, voor specifiek in opdracht van A verrichtte werkzaamheden, aldus de Kantonrechter.

In de procedure heeft het opleidingsinstituut gesteld dat de annuleringskosten een (algemene) vergoeding betreffen voor reeds gemaakte exploitatiekosten. Deze stelling wordt door de Kantonrechter als een beroep op schadevergoeding gezien, waarop het opleidingsinstituut geen aanspraak kan maken.

Niettemin wordt het opleidingsinstituut in de gelegenheid gesteld om alsnog zoveel mogelijk gespecificeerd en gedocumenteerd aan te geven op welke vergoeding (lees: naar redelijkheid vast te stellen loon of het volle loon) zij aanspraak meent te kunnen maken. Daarvoor is de zaak aangehouden.

Voor niet professionele opdrachtgevers is het dus goed om te weten dat zij een door hen verleende opdracht op elk gewenst moment kunnen opzeggen, zonder daarbij schadeplichtig te zijn. Wel kan de opdrachtnemer aanspraak maken op loon voor verrichtte werkzaamheden. Deze aanspraak moet goed onderbouwd zijn. Gaat het feitelijk om een beroep op schadevergoeding, dan zal dat beroep worden afgewezen.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

folder startshart Amstelveen

Stadshart Amstelveen: Renovatie van een winkelcentrum is complex

Ik kreeg laatst een kleurig foldertje in de bus, met aan de voorkant een hippe dame met grote zonnebril en de tekst: “Stadshart Amstelveen uitgeroepen tot beste winkelcentrum van NL”. De winkelcentrum Kwaliteitsmonitor 2013 was tot die conclusie gekomen.

Op de achterkant van het foldertje viel te lezen dat Stadshart Amstelveen het eerste ‘viersterren winkelcentrum’ van Nederland zou zijn, met meer dan 200 winkels en daarnaast exclusieve services zoals een personal shopper en gratis WiFi. Niets meer aan doen zou je denken.

Eigenaar Unibail-Rodamco is een andere mening toegedaan. Het winkelcentrum, hoewel viersterren, moet groter en beter geschikt worden gemaakt om grotere winkelketens te kunnen faciliteren. Samen met de gemeente Amstelveen werd een ingrijpend renovatieplan uitgedokterd, waarbij ook een groot aantal woningen plaats zou moeten maken voor de uitbreiding van het winkelcentrum. De plannen werden begin juni gepresenteerd en lokten een storm van protest op van geschrokken bewoners die er niets voor voelden om hun huizen uit te gaan. Amper een week na de presentatie werden de plannen door de gemeente Amstelveen weer ingetrokken, omdat het draagvlak ontbrak. Dit tot ergernis van Unibail-Rodamco: “Dat het college na negen dagen de steun aan ons plan intrekt, is onbegrijpelijk” aldus de voorman van Unibail-Rodamco in het Parool. Unibail-Rodamco verweet de gemeente “alles verkeerd te hebben gedaan, met name in de communicatie”. Wat Unibail-Rodamco betreft wordt er gewacht tot een volgend college dat dit plan wel blijft steunen. De verantwoordelijk wethouder bleef rustig en nam dat standpunt “voor kennisgeving aan.”Ik begrijp de emotie bij Unibail-Rodamco, maar ik kan niet inschatten hoe dit verder loopt. Wat ons betreft blijven we in gesprek over plannen om het stadshart te versterken.”[1]

Kortom, over de plannen voor het Stadshart Amstelveen is er dus nog lang geen overeenstemming. Maar als er uiteindelijk een plan komt, hoe wordt getoetst of een renovatieplan juridisch door de beugel kan?

Renovatie: hoe zit het juridisch?

Om een renovatie zoals bij het Stadshart Amstelveen te realiseren zijn er grofweg twee mogelijkheden.

Renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst

Het kan zijn dat een deel van de bewoners en winkeliers na de renovatie op dezelfde plek terugkeren, maar wel tijdelijk plaats moeten maken voor de verbouwingen. Huurders kunnen echter niet zomaar gedwongen worden om tijdelijk plaats te maken. De verhuurder dient dan op grond van art. 7:220 BW een redelijk voorstel aan de huurder te doen. Wat redelijk is hangt af van de situatie, maar doorgaans zal een redelijk voorstel een tegemoetkoming voor verhuiskosten, een aanbod voor tijdelijke huisvesting en in geval van bedrijfsruimte een tegemoetkoming voor omzetderving bevatten. Het redelijk voorstel zal ook duidelijk moeten maken hoe lang de renovatie duurt en wat de huurprijs na renovatie is. Als partijen geen overeenstemming bereiken over een voorstel kan de verhuurder door de rechter laten toetsen of een gedaan voorstel redelijk is.

Renovatie met beëindiging van de huurovereenkomst

Voor de bewoners en winkeliers die niet passen in de plannen dient de verhuurder de huurovereenkomsten te beëindigen. Ook dat gaat echter niet zomaar. Bij renovatie is de meest gebruikte opzeggingsgrond dringend eigen gebruik wegens renovatie. Bij woon- en winkelruimte dient de verhuurder na een opzegging een beëindigingsvordering in te stellen. Om op deze grond te kunnen opzeggen en de beëindigingsvordering te laten slagen zal de verhuurder de dringendheid van het renovatieplan moeten aantonen. In dit geval zal dus bijvoorbeeld moeten worden aangetoond waarom, ondanks dat dit winkelcentrum al het beste van Nederland zou zijn met meer dan 200 winkels, er toch de noodzaak is voor een verdere uitbreiding en verbouwing. Als de dringendheid vaststaat, volgt er in geval van woonruimte nog een belangenafweging. Het belang van verhuurder om de renovatie te kunnen uitvoeren zal dan afgewogen worden tegen het belang van de bewoners om in hun woningen te blijven. Pas als de belangenafweging ook in het voordeel van de verhuurder uitvalt, kan bij woonruimte de beëindiging worden toegewezen. Bij bedrijfsruimte ontbreekt de belangenafweging en kan de beëindigingsvordering dus al worden toegewezen als de dringendheid vaststaat.

Lees ook hier een eerder blog over renovatie.

Vóór alles: draagvlak

Kortom, er dienen nog wat stappen te worden ondernomen voordat deze renovatie kan worden gerealiseerd. Om te beginnen zal er eerst een plan moeten komen. Maar belangrijker dan een plan is draagvlak voor de renovatie. Zonder draagvlak, zoals blijkt uit deze situatie, kan een renovatie heel lang duren.

Cursus renovatie

Meer weten over renovatie? Op 10 oktober 2013 geven Ginio Beij en Michel Visser van M2 Advocaten een cursus over renovatie georganiseerd door het Centrum voor Postacademisch Onderwijs (CPO). Voor meer informatie en inschrijven klik hier

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)


[1] Alle citaten uit het Parool, 13 juni 2013, “de gemeente deed alles verkeerd”,  blz. 23

Vaste prijzen. Duidelijk.

Juridische werkzaamheden zijn vaak maatwerk. Er bestaan echter diverse juridische werkzaamheden die – voor juridische begrippen – redelijk standaard zijn. En daar horen vaste prijzen bij.

M2 Advocaten heeft een aantal juridische werkzaamheden welke zien op de huur van onroerende zaken op een rij gezet en zij biedt vanaf nu voor deze werkzaamheden een vast scherp tarief aan. Zonder voorbehouden. Zonder kantoorkosten.

 

 

Winkelbedrijfsruimte (7:290 e.v. BW)

Verzoekschrift afwijkend beding op grond van artikel 7:291 BW
Inclusief eventuele zitting, exclusief griffierecht

Verzoekschrift aanwijzing deskundige op grond van artikel 7:304 BW
Inclusief eventuele zitting, exclusief griffierecht

Beëindigingsovereenkomst

Huuropzegging conform de wettelijke eisen

€ 750,- (excl. btw)

 

€ 750,- (excl. btw)

 

€ 500,- (excl. btw

€ 99,- (excl. btw)

 

Overige bedrijfsruimte (7:230a BW)

Verzoekschrift ontruimingsbescherming bij bedrijfsruimte die zondermeer kwalificeert als bedrijfsruimte op grond van artikel 7:230a BW
Inclusief eventuele zitting, exclusief griffierecht

Beëindigingsovereenkomst

Huuropzegging conform de wettelijke eisen

€ 950,- (excl. btw)

 

 

€ 500,- (excl. btw)

€ 99,- (excl. btw)

 

Woonruimte

Beëindigingsovereenkomst

Huuropzegging conform de wettelijke eisen

€ 500,- (excl. btw)

€ 99,- (excl. btw)

Vanzelfsprekend kunnen wij u ook voor andere zaken vooraf een vaste prijs aanbieden. Per zaak kunnen wij u hiervoor een voorstel doen. Hierdoor heeft u vooraf inzicht in de juridische kosten. Klik hier voor meer informatie hieromtrent.

 

Praten met je verhuurder mag niet meer. Je moet eruit!

Het kan soms raar lopen. Iedereen weet hoe goed huurders van woningen beschermd zijn, maar toch zie je af en toe een uitspraak voorbij komen waarbij je je afvraagt of dat nu wel zo is.

Duidelijk is in ieder geval dat er grenzen zijn, die een huurder kan overschrijden.

In het kort de casus (Uitspraak rechtbank Roermond 21052013).

Een huurder van een woning was een regeling met zijn verhuurder overeengekomen.

De regeling luidde als volgt:

“1. [Huurder] stemt erin toe communicatie als huurder en als persoon met [verhuurder] vanaf heden uitsluitend en alleen via [de raadsman van verhuurder] te laten verlopen, waarbij een frequentie van maximaal één keer per kalendermaand door [de raadsman] zal worden gehanteerd, behoudens uitzonderingen in acute situaties (woning is daarmee en daardoor niet wind- en waterdicht), doch uiteindelijk ter beoordeling van de kantonrechter.

2. Bij gebreke van naleving van deze afspraak staat ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen in feite nauwelijks nog ter discussie, behoudens het verboden communicatiecontact dat aan de orde zal zijn.”

De uitspraak maakt dit niet duidelijk, maar de regeling lijkt het resultaat te zijn van ruzie tussen de huurder en de verhuurder, althans het verschillende keren ‘lastig gevallen’ worden van de verhuurder door de huurder over van alles en nog wat.

Omdat de huurder de regeling niet nakwam, is de verhuurder een procedure gestart en vordert de ontbinding van de huurovereenkomst. De ontbinding is toegewezen (!).

Frappant? Ja, deels wel. Voor een deel ook weer niet om één simpele reden: afspraak is afspraak.

Enkele opmerkingen nog.

Vele verhuurders zullen op basis van deze uitspraak zeggen dat ze voortaan ook een dergelijke ‘ontbindingsclausule’ gaan opnemen in de huurovereenkomst.

Dat kan, maar daarmee ben je er (nog) niet.

Een dergelijke clausule zal worden beoordeeld als in strijd met de dwingendrechtelijke huurbepalingen.

Het iets anders inkleden van een dergelijke clausule zou de verhuurder nog wel een eind op weg kunnen helpen. Daarbij moet echter meer gedacht worden aan het opbouwen/inkleden van de mogelijkheid tot ontbinding.

Bedenk echter wel dat je als verhuurder ook een zeker belang bij een dergelijke bepaling/bepalingen moet hebben. Dat was in de hiervoor behandelde uitspraak – kennelijk – het geval. Daarnaast betrof het een afspraak die na het tot stand komen/aanvang van de huurovereenkomst was gemaakt, gebaseerd op problemen in de huurrelatie.

Denk in dit verband aan het uitgangspunt dat een beëindiging van een huurovereenkomst bij voorbaat – dus bij het sluiten van de huurovereenkomst – door een rechter niet zal worden gekwalificeerd als een rechtsgeldig einde van de huurovereenkomst.

Interessant? Vragen?

Michel Visser (visser@m2advocaten.nl)