Zorgplicht bemiddelaar. Controle huurder. Schade wegens huurderving?

Deze vraag kwam onlangs aan de orde in een zaak bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. De casus was als volgt.

Een aantal erfgenamen biedt via een bemiddelaar de woning van hun overleden ouders te koop aan. Na verloop van tijd laat de bemiddelaar weten dat zich geen kandidaat kopers hebben aangediend, maar wel een kandidaat die de woning zou willen huren. Aanvankelijk voelen de erfgenamen daar niet veel voor, maar uiteindelijk gaan zij akkoord en komt er via de bemiddelaar een huurovereenkomst tot stand.

Daarna gaat het fout. De politie ontdekt een hennepplantage in de woning en op last van de burgemeester wordt de woning gesloten. Ook wordt vastgesteld dat er sprake is van diefstal van elektriciteit. Voor de schade van ruim Eur. 7.000,– die Liander hierdoor lijdt, worden de erfgenamen aangesproken.

De erfgenamen betrekken vervolgens de bemiddelaar in rechte en vorderen vergoeding van de door hen geleden schade. Als grondslag voor hun vordering voeren de erfgenamen aan dat de bemiddelaar tekort is geschoten in zijn zorgplicht omdat hij onvoldoende onderzoek naar de huurder heeft gedaan.

Het Gerechtshof gaat daarin mee. Het Hof overweegt dat de bemiddelaar de identiteit van de potentiёle huurder dient te controleren en dient na te gaan of de huurder in staat is om de verschuldigde huur te voldoen, door informatie in te winnen over diens inkomen.

Aan de eerste verplichting heeft de bemiddelaar voldaan – hoewel de overhandigde identiteitskaart bij het aangaan van de huurovereenkomst reeds was verstreken -, maar aan de tweede verplichting niet. De huurder heeft een loonstrook overgelegd – waarvan later is vastgesteld dat deze vervalst is -, die tal van vragen oproept en die voor de bemiddelaar reden had moeten zijn om meer informatie in te winnen (kopie arbeidsovereenkomst, werkgeversverklaring, etc.) en zo nodig contact te zoeken met de vermeende werkgever. Door met de loonstrook genoegen te nemen, heeft de bemiddelaar zijn zorgplicht geschonden.

Resteert de vraag welke schade voor vergoeding in aanmerking komt. Allereerst vorderen de erfgenamen vergoeding van herstelwerkzaamheden aan de woning van ruim Eur. 17.000,–. Dit wordt toegewezen omdat dit direct verband houdt met de aanwezigheid van de hennepplantage in de woning. Daarnaast wordt ook vergoeding van de ontruimingskosten en vergoeding van de claim van Liander van ruim Eur. 7.000,– toegewezen.

Maar hoe zit het met vergoeding van gemiste huurinkomsten? Dat wordt afgewezen. Immers, zo overweegt het Hof, indien de bemiddelaar wel zou hebben onderkend dat de huurder een valse loonstrook had ingediend (lees: wel zorgvuldig was geweest), dan zou er geen huurovereenkomst tot stand zijn gekomen en hadden de erfgenamen ook geen huurinkomsten gehad.

Uit de uitspraak blijkt maar weer eens dat een bemiddelaar verplicht is om kandidaten goed te screenen. Gebeurt dat niet, dan schendt hij zijn zorgplicht. Is daarvan sprake, dan komt niet alle schade voor vergoeding in aanmerking, maar alleen schade die in (causaal) verband staat met de schending van de zorgplicht. Bij gederfde huurinkomsten is dat niet het geval.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Vernietiging vonnis. Executie onrechtmatig?

Executie van een nog niet onherroepelijk en later alsnog vernietigd vonnis levert een onrechtmatige daad op. Dit speelde onlangs in een zaak bij het Hof Den Bosch. Het ging om de volgende casus.

Verhuurder verhuurt een horecapand aan huurder, waarin huurder een café exploiteert. Over de maanden augustus, september en oktober wordt de huur te laat betaald. Verhuurder stelt een procedure bij de Kantonrechter in en vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Ook vordert verhuurder schadevergoeding wegens gederfde huur tot en met de einddatum van de huurovereenkomst. De Kantonrechter wijst de vorderingen toe.

Huurder gaat tegen het vonnis van de Kantonrechter in beroep, maar in de tussentijd gaat verhuurder tot executie van het vonnis over. Het horecapand wordt ontruimd.

In hoger beroep oordeelt het Hof Den Bosch dat de huur weliswaar te laat is betaald, maar dat dit niet aan betalingsonwil maar aan tijdelijke betalingsonmacht heeft gelegen. Daarnaast overweegt het Hof dat de gevolgen van de ontbinding zeer ingrijpend zijn. Huurder heeft het gehuurde moeten ontruimen en zijn onderneming moeten staken. Ook is aan de ontbinding en ontruiming de veroordeling verbonden om de gederfde huur tot en met de einddatum van de huurovereenkomst aan verhuurder te vergoeden. Daarmee wordt een aanzienlijke betalingsverplichting op huurder gelegd, zonder dat daar huurgenot tegenover staat, aldus het Hof.

Het Hof komt dan ook tot het oordeel dat de tekortkoming van de huurder van te geringe betekenis is om ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen te rechtvaardigen. Dit betekent dat de ontbinding en ontruiming – en ook de veroordeling tot betaling van gederfde huur – worden teruggedraaid.

Vervolgens komt de vordering van huurder tot betaling van schadevergoeding aan bod. De huurder heeft in hoger beroep namelijk niet alleen aangevoerd dat de veroordeling tot ontbinding en ontruiming moet worden vernietigd, maar ook dat de verhuurder onrechtmatig gehandeld heeft door het nog niet onherroepelijke vonnis van de Kantonrechter ten uitvoer te leggen.

Het Hof gaat daarin mee. Omdat het vonnis van de Kantonrechter wordt vernietigd, is verhuurder aansprakelijk voor de gevolgen van de tenuitvoerlegging van het vonnis, aldus het Hof. Voor het bepalen van de hoogte van de schadevergoeding worden partijen naar een schadestaat procedure verwezen.

Op zich is deze uitspraak in lijn met de vaste jurisprudentie van de Hoge Raad inzake onrechtmatige executie, maar het toont maar weer eens aan dat voorzichtigheid is geboden. Oftewel: zolang het vonnis niet onherroepelijk is, is het met executie uitkijken geblazen.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Een collectief retentierecht? Ja dat kan.

Mits je deugdelijk kunt onderbouwen dat je over de feitelijke macht van de zaak beschikt.

Ik besprak reeds eerder het retentierecht in een blog. Toen betrof het een enkele aannemer die een beroep op een retentierecht deed. Het komt echter wel eens voor dat je om de een of andere reden samen een vuist wilt maken, zoals enkele aannemers in de volgende casus.

Ymere (de opdrachtgever) sluit een overeenkomst van aanneming van werk met een vennootschap (hierna: de vennootschap ). Het werk betrof de renovatie van enkele panden.

Ymere heeft de bouwplaats van het werk aan de vennootschap overgedragen ter uitvoering van het werk. De vennootschap heeft daarop de bouwplaats met afsluitbare hekken omheind en verder ingericht met eigen bouwketen, aansluitingen voor water en elektriciteit, een schaftkeet, toiletvoorzieningen, bouwliften, afvalcontainers etc. Verder heeft de vennootschap borden aangebracht met haar eigen naam erop, met ‘Verboden toegang’ erop en met ‘Melden bij uitvoerder’ erop.

Om het werk te kunnen uitvoeren heeft de vennootschap ook een aantal onderaannemers ingeschakeld.

Op enig moment hebben elf van die onderaannemers eigen hekken geplaatst om de hekken van de vennootschap heen, op hun hekken sloten aangebracht en een beroep gedaan op het retentierecht nu hun facturen nog niet waren voldaan.

Omdat Ymere hier de dupe van is/wordt start zij een kort geding tegen de onderaannemers.

Zij vordert in kort geding dat de onderaannemers worden veroordeeld om de onroerende zaken in de macht van Ymere te brengen op straffe van een dwangsom.

Zoals ik ook in mijn eerdere blog aangaf kan een schuldeiser slechts een retentierecht op een zaak uitoefenen, indien hij de feitelijke macht over die zaak uitoefent. Aan de orde is dus de vraag of voldoende aannemelijk is dat aan de onderaannemers een (collectief) retentierecht toekomt.

De onderaannemers stelden dat zij (collectief) de feitelijke macht over de bouwplaats uitoefenden op grond van onder meer het feit dat zij naast de vennootschap beschikten over een sleutel en omdat de onderaannemers de bouwplaats konden betreden wanneer het hen uitkwam, zonder daarvoor toestemming aan de vennootschap te moeten vragen. Vanwege de vennootschap was bovendien op een gegeven moment vrijwel geen personeel aanwezig en waren het dus de onderaannemers die de feitelijke macht over de bouwplaats hadden.

Naar de mening van de Voorzieningenrechter kan er van een collectief retentierecht sprake zijn, mits dit voldoende gemotiveerd wordt onderbouwd en uiteen is gezet. Dat deden de onderaannemers echter niet.

De voorzieningenrechter overweegt in dit kader:

Gelet op dit een en ander acht de Voorzieningenrechter van minder gewicht dat elke ingeschakelde onderaannemer ook eigen goederen op deellocaties van de bouwplaats aanwezig had voor het onderdeel van het werk waarvoor de desbetreffende onderaannemer was ingeschakeld. Onderaannemers hebben kennelijk nog steeds eigen goederen op de bouwplaats liggen: zij stellen immers dat ontruiming nodig is om de bouwplaats weer af geven. Deze stelling is echter zodanig summier dat de voorzieningenrechter, mede erop gelet dat elk van Onderaannemers voor een zeer specifieke taak was ingeschakeld, niet inziet wat Onderaannemers nu precies stellen onder zich te hebben en weigeren af te geven, afgezien van de bouwplaats als geheel; tekenend in dit verband is dat Onderaannemers zelf concluderen dat zij slechts als collectief de feitelijke macht over de bouwplaats hadden.”

Oftewel, indien de onderaannemers beter hadden onderbouwd waarop door hen precies een retentierecht werd uitgeoefend en dit samen bezien kon worden beschouwd als een zogenaamd collectief retentierecht, dan hadden de aannemers wellicht nog een kans gemaakt. Met overigens de kanttekening dat er nog wel meer hobbels in deze zaak waren te nemen.

Meet weten over het retentierecht?

M2 Advocaten