Zorgplicht bemiddelaar. Controle huurder. Schade wegens huurderving?

Deze vraag kwam onlangs aan de orde in een zaak bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. De casus was als volgt.

Een aantal erfgenamen biedt via een bemiddelaar de woning van hun overleden ouders te koop aan. Na verloop van tijd laat de bemiddelaar weten dat zich geen kandidaat kopers hebben aangediend, maar wel een kandidaat die de woning zou willen huren. Aanvankelijk voelen de erfgenamen daar niet veel voor, maar uiteindelijk gaan zij akkoord en komt er via de bemiddelaar een huurovereenkomst tot stand.

Daarna gaat het fout. De politie ontdekt een hennepplantage in de woning en op last van de burgemeester wordt de woning gesloten. Ook wordt vastgesteld dat er sprake is van diefstal van elektriciteit. Voor de schade van ruim Eur. 7.000,– die Liander hierdoor lijdt, worden de erfgenamen aangesproken.

De erfgenamen betrekken vervolgens de bemiddelaar in rechte en vorderen vergoeding van de door hen geleden schade. Als grondslag voor hun vordering voeren de erfgenamen aan dat de bemiddelaar tekort is geschoten in zijn zorgplicht omdat hij onvoldoende onderzoek naar de huurder heeft gedaan.

Het Gerechtshof gaat daarin mee. Het Hof overweegt dat de bemiddelaar de identiteit van de potentiёle huurder dient te controleren en dient na te gaan of de huurder in staat is om de verschuldigde huur te voldoen, door informatie in te winnen over diens inkomen.

Aan de eerste verplichting heeft de bemiddelaar voldaan – hoewel de overhandigde identiteitskaart bij het aangaan van de huurovereenkomst reeds was verstreken -, maar aan de tweede verplichting niet. De huurder heeft een loonstrook overgelegd – waarvan later is vastgesteld dat deze vervalst is -, die tal van vragen oproept en die voor de bemiddelaar reden had moeten zijn om meer informatie in te winnen (kopie arbeidsovereenkomst, werkgeversverklaring, etc.) en zo nodig contact te zoeken met de vermeende werkgever. Door met de loonstrook genoegen te nemen, heeft de bemiddelaar zijn zorgplicht geschonden.

Resteert de vraag welke schade voor vergoeding in aanmerking komt. Allereerst vorderen de erfgenamen vergoeding van herstelwerkzaamheden aan de woning van ruim Eur. 17.000,–. Dit wordt toegewezen omdat dit direct verband houdt met de aanwezigheid van de hennepplantage in de woning. Daarnaast wordt ook vergoeding van de ontruimingskosten en vergoeding van de claim van Liander van ruim Eur. 7.000,– toegewezen.

Maar hoe zit het met vergoeding van gemiste huurinkomsten? Dat wordt afgewezen. Immers, zo overweegt het Hof, indien de bemiddelaar wel zou hebben onderkend dat de huurder een valse loonstrook had ingediend (lees: wel zorgvuldig was geweest), dan zou er geen huurovereenkomst tot stand zijn gekomen en hadden de erfgenamen ook geen huurinkomsten gehad.

Uit de uitspraak blijkt maar weer eens dat een bemiddelaar verplicht is om kandidaten goed te screenen. Gebeurt dat niet, dan schendt hij zijn zorgplicht. Is daarvan sprake, dan komt niet alle schade voor vergoeding in aanmerking, maar alleen schade die in (causaal) verband staat met de schending van de zorgplicht. Bij gederfde huurinkomsten is dat niet het geval.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Boete op illegale hotels in woningen verhoogd

BoeteEerder is in dit blog besproken wanneer je als inwoner van Amsterdam wel of niet (delen van) een woning mag verhuren aan toeristen.

Het overtreden van de regels leverde al een flinke boete op van €13.500,- op grond van de Huisvestingswet.
Deze boete is recent verhoogd naar €20.500,-. Bovendien kan bij een volgende overtreding een last onder dwangsom worden opgelegd van nog eens € 50.000,-.
De gemeente wil met het verhogen van de boetes het nog onaantrekkelijker maken om woningen oneigenlijk te verhuren aan toeristen. Dit ter bescherming van de woningvoorraad waar in Amsterdam al jaren een nijpend te kort aan (betaalbare) woningen is, en ook om de leefomgeving te behoeden van mogelijke overlast of gevaarlijke situaties.

De gemeente heeft ook gekeken naar de mogelijkheid om vakantieverhuur van de eigen woning te verkorten van 60 naar 30 dagen in het jaar, maar dat is wettelijk gezien op dit moment niet haalbaar.[1]

Wilt u meer weten? Neem dan gerust vrijblijvend contact op.

Alicia Schoo
schoo@m2advocaten.nl

Seminar “Revitalisering van Vastgoed”

leegstandRevitalisering van Vastgoed

Op donderdag 18 februari 2016 organiseert M2 Advocaten in samenwerking met Scope en VastgoedVerhuurConcept het seminar “Revitalisering van Vastgoed”. Tijdens dit seminar kijken we met andere ogen naar verhuur/verkoop kansen van vastgoed. Onderwerpen als fiscale en juridische aspecten bij herbestemming, huur en verkoop van vastgoed komen daarbij ook aan bod. Het seminar is bedoeld voor beleggers, projectontwikkelaars, vastgoedeigenaren, vastgoedbeheerders en andere partijen die te maken hebben met vastgoedprojecten.

Klik hier voor de informatieflyer.

Aanmelden en kosten
U kunt zich aanmelden via het e-mailadres m.vanduijn@scope-advies.nl. Uiteraard is het mogelijk dat naast u zelf ook collega’s en/of andere personen uit uw netwerk zich opgeven voor dit seminar. Aan deelname zijn geen kosten verbonden. Indien u nog vragen heeft over het seminar kunt u deze sturen naar bovengenoemd e-mailadres of bellen met Marjolein van Duijn via 023-5615242 of Marius Rijntjes via 020-420 99499.

Seminar “Revitalisering van Vastgoed”

leegstandRevitalisering van Vastgoed

Op donderdag 26 november 2015 organiseert M2 Advocaten in samenwerking met Scope en VastgoedVerhuurConcept het seminar “Revitalisering van Vastgoed”. Tijdens dit seminar kijken we met andere ogen naar verhuur/verkoop kansen van vastgoed. Onderwerpen als fiscale en juridische aspecten bij herbestemming, huur en verkoop van vastgoed komen daarbij ook aan bod. Het seminar is bedoeld voor beleggers, projectontwikkelaars, vastgoedeigenaren, vastgoedbeheerders en andere partijen die te maken hebben met vastgoedprojecten.

Klik hier voor de informatieflyer.

Aanmelden en kosten
U kunt zich aanmelden via het e-mailadres m.vanduijn@scope-advies.nl. Uiteraard is het mogelijk dat naast u zelf ook collega’s en/of andere personen uit uw netwerk zich opgeven voor dit seminar. Aan deelname zijn geen kosten verbonden. Indien u nog vragen heeft over het seminar kunt u deze sturen naar bovengenoemd e-mailadres of bellen met Marjolein van Duijn via 023-5615242 of Marius Rijntjes via 020-420 99499.

Themabijeenkomst ‘3 x Expertsessie Bedrijfshuisvesting’

M2 Advocaten organiseert op 12 november 2015 in samenwerking met FGB Facility Group en The Support Factory de Themabijeenkomst ‘3 x Expertsessie Bedrijfshuisvesting’. Een interessante bijeenkomst wanneer u herhuisvesting overweegt. Schrijf snel in, er zijn maar een beperkt aantal plaatsen beschikbaar.

Klik hier voor de informatieflyer.

Aanmelden en kosten
U kunt zich voor de Themabijeenkomst aanmelden via deze link. Aan deelname zijn geen kosten verbonden.

Wij zien uw aanmelding graag tegemoet en hopen u te treffen op 12 november a.s!

M2 Advocaten zoekt een student – stagiar(e)!

vacatureM2 Advocaten is een jong nichekantoor gespecialiseerd in vastgoedrecht (denk aan zaken op het gebied van het huurrecht, koop/verkoop, VvE’s en ruimtelijk bestuursrecht). Wij zoeken ter ondersteuning van de praktijk een student-stagiair. De student-stagiair wordt de gelegenheid geboden om kennis te maken alle facetten van de advocatenpraktijk van M2 Advocaten.

Wij zijn op zoek naar een student rechten (bachelor al afgerond, in de masterfase) die interesse heeft in de advocatuur en belangstelling heeft voor vastgoedrecht. De stage is voor een periode van twee maanden (3 of 4 dagen per week) tegen een stagevergoeding.

Geïnteresseerden kunnen zich aanmelden door een korte motivatiebrief en CV te sturen naar info@m2advocaten.nl t.a.v. mw. A.J. Schoo. Voor meer informatie kunt u contact opnemen met mr. G.I. Beij via beij@m2advocaten.nl of 020 – 420 99 49

Tegenvallende bezoekersaantallen. Een gebrek?

De verhuurder heeft op grond van de wet de verplichting om het (huur)genot te verschaffen binnen het kader van het overeengekomen gebruik.

Wanneer de huurder niet het genot krijgt dat hij uit hoofde van de huurovereenkomst mocht verwachten bij het aangaan van de huurovereenkomst, dan zou dit de kwalificatie “gebrek” kunnen opleveren.

Een gebrek wordt in de wet gedefinieerd als een staat of eigenschap van het gehuurde of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor het gehuurde aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft.

De vaststelling of sprake is van een gebrek is van belang nu daarmee de deur wordt geopend naar de gebrekenregeling (artikelen 7:204 – 7:210 BW).

Ingevolge de gebrekenregeling is de verhuurder bijvoorbeeld verplicht, zodra de huurder dit verlangt, om tot het herstel van het gebrek over te gaan. In geval van vermindering van huurgenot als gevolg van een gebrek kan daarnaast huurprijsvermindering worden gevorderd. En nog veel meer.

Een vaak gestelde vraag in de praktijk is: tegenvallende bezoekersaantallen, kan dat ook als een gebrek worden beschouwd? Met alle gevolgen van dien.

Het antwoord is genuanceerder dan een enkel ja of nee.

In beginsel moeten huurders tegenvallende resultaten zelf dragen. Als de tegenvallende resultaten echter het gevolg zijn van een gebrek, dan komt aan die tegenvallende resultaten wel betekenis toe, waarbij overigens niet alleen het desbetreffende gehuurde wordt bekeken maar ook het winkelcentrum waarvan het gehuurde deel uitmaakt in beschouwing wordt genomen.

Een voorbeeld van een gebrek dat tot het oordeel kan leiden dat tegenvallende bezoekersresultaten in direct verband staan tot dat gebrek is bijvoorbeeld de situatie waarin de verhuurder benodigd onderhoud (en schoonmaak) jarenlang niet heeft uitgevoerd, waardoor het winkelcentrum een verpauperde (en vieze) indruk geeft.

Een ander probleem (voor de verhuurder)/andere mogelijkheid (voor de huurder) van de gebrekenregeling wordt dan ook van belang. Indien namelijk schade is ontstaan als gevolg van een gebrek, dan is de verhuurder in beginsel schadeplichtig .

Of een verhuurder ook verplicht kan worden – behoudens wanneer de huurovereenkomst daarin expliciet voorziet – een winkelcentrum/winkelstraat ‘up to date’ te houden en in dat kader verplicht is renovaties uit te voeren, is een vraag die in de jurisprudentie nog moet worden beantwoord. Het is in ieder geval een gedachte om bij stil te staan.

Meer weten?

M2 Advocaten

Second opinion? Natuurlijk, dat kan altijd.

Steeds vaker krijgen wij het verzoek om een second opinion af te geven. Gewoon, omdat het kan en om zeker te zijn van een zaak.

Daar zeggen wij geen nee tegen. Sterker nog – maar niet iedereen weet dat – wij bieden daar een vaste prijs voor, zoals wij dat ook doen voor andere werkzaamheden.

Wij hanteren 3 varianten:

– Eenvoudig dossier: EUR 250,- (ex. BTW);

– Gemiddeld dossier: EUR 750,- (ex. BTW);

– Omvangrijk en lastig dossier: EUR 1.500,- (ex. BTW).

Vanzelfsprekend behoudens excessen.

En voor de duidelijkheid: wij hanteren dan wel vaste prijzen, maar de kwaliteit staat voorop. Dan maar een paar uur langer besteden aan een dossier.

Vraag vrijblijvend naar de mogelijkheden.

M2 Advocaten

De makelaar en aansprakelijkheid: Een onrechtmatige taxatie als je er 40 % naast zit?

Een makelaar dient zijn taak uit te oefenen met de nodige zorgvuldigheid. Het is de zorgvuldigheid waar ik al eerder over blogde (lees hier de blogs: blog 1 en blog 2). Wanneer een makelaar een taxatie uitvoert, dan dient hij bij deze taxatie dus diezelfde zorgvuldigheid in acht te nemen.

Het is die zorgvuldigheid waar een hypotheekverstrekker aan twijfelde toen bleek dat een taxatie van een makelaar, op basis waarvan de hypotheek was verstrekt (in 2006), bijna 40 % afweek van de in 2009 gerealiseerde koopprijs bij onderhandse verkoop. De hypotheekverstrekker “schoot” er voor circa EUR 70.000,- bij in (lees hier de uitspraak).

De hypotheekverstrekker vorderde zijn verlies als schade van de makelaar stellende dat de makelaar zijn taak niet zorgvuldig had uitgevoerd, met een beroep op het verschil van de in 2006 getaxeerde onderhandse verkoopwaarde en de waarde in 2009.

De rechtbank en het gerechtshof maken hier echter korte metten mee. Zij nuanceren althans hoe je naar een dergelijke casus moet kijken.

Het hof overweegt dat voor de beantwoording van de vraag of een taxateur onrechtmatig heeft gehandeld, dient te worden beoordeeld of hij bij de uitvoering van de hem verstrekte opdracht de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht.

Daarbij komt het naar de mening van het hof niet (enkel) aan op de mate waarin de getaxeerde waarde van de woning afwijkt van de werkelijke waarde, maar ook op de vraag of de taxateur bij de totstandkoming van het taxatierapport en de door hem gehanteerde uitgangspunten de hiervoor bedoelde zorgvuldigheid heeft betracht.

De hypotheekverstrekker had ermee volstaan om een in 2009 opgesteld taxatierapport en een in 2009 gerealiseerde onderhandse verkoopopbrengst te gebruiken als maatstaf voor de werkelijke waarde van de woning in 2006.

Een door een erkend taxateur opgesteld rapport (van de zijde van de hypotheekverstrekker) van de waarde van de woning in 2006 ontbrak. Juist nu de omstandigheden op de woningmarkt sedert 2008/2009 drastisch zijn gewijzigd – van stijgende prijzen naar dalende prijzen – zegt een taxatie uit begin 2009 naar de mening van het hof weinig over de werkelijke waarde in 2006 en een in een onderhandse verkoop gerealiseerde prijs nog minder.

De hypotheekverstrekker had zijn stelling dus veel beter moeten motiveren.

Ook omdat de makelaar heel gemotiveerd kon aangeven hoe hij in 2006 tot zijn taxatie was gekomen.

En zo ziet u maar weer, ik blijft het zeggen, een zorgvuldige dossieropbouw is en blijft zeer belangrijk.

Een zijstapje: u kunt zich (deels) exonereren voor dit soort schades. Daar zal ik binnenkort een blog over schrijven. Mochten daar reeds nu vragen over zijn, laat het mij gerust weten.

M2 Advocaten

Meer interesse in blogs over De Makelaar en het recht? Lees hier nog enkele blogs: Blog – De Makelaar: bode of gevolmachtigde? en Blog – De Makelaar: het ontbreken van een schriftelijke bemiddelingsovereenkomst.

Borgstelling? Laat de echtgenoot/echtgenote meetekenen!

Denk je er te zijn met een borgstelling, blijkt de echtgenoot niet te hebben meegetekend. Vernietiging van de borgstelling is vaak het gevolg en weg is de zekerheid.

Dit overkwam ook een partij die meerdere werkzaamheden had uitgevoerd voor in totaal circa EUR 40.000,- (Uitspraak).

De betaling bleef uit en pas toen de opdrachtnemer het faillissement van de opdrachtgever had aangevraagd bond deze laatste in.

De opdrachtgever kwam met de oplossing, hij stelde zich in privé borg, voor zover het alsnog niet tot een betaling kwam. De uitkomst mag zich laten raden, de betaling bleef uit.

De opdrachtnemer deed daarop een beroep op de borgstelling.

De echtgenote van de opdrachtgever zag dit echter anders. Zij vernietigde de overeenkomst van borgtocht namelijk met een beroep op artikel 1:89 lid 1 BW:

Een rechtshandeling die een echtgenoot in strijd met het vorige artikel heeft verricht, is vernietigbaar; slechts de andere echtgenoot kan een beroep op de vernietigingsgrond doen.

De echtgenote stelde geen toestemming te hebben gegeven voor het aangaan van de borgtochtovereenkomst door de opdrachtgever/haar echtgenoot, terwijl die toestemming wel nodig was op grond van artikel 1:88 lid 1 BW.

Het oordeel

Op grond van artikel 1:88 lid 1 aanhef en onder c BW behoeft een echtgenoot toestemming van de andere echtgenoot voor overeenkomsten die ertoe strekken dat hij, anders dan in de normale uitoefening van zijn beroep of bedrijf, zich als borg verbindt.

Voor het aangaan van de overeenkomst van borgstelling, zoals de opdrachtgever die had gesloten, behoefde hij naar de mening van de rechtbank inderdaad de toestemming van zijn echtgenote.

Dit zou slechts anders zijn indien kan worden vastgesteld dat de opdrachtgever de overeenkomst is aangegaan in de normale uitoefening van zijn beroep of bedrijf.

De rechtbank oordeelde dat van dit laatste geen sprake was en concludeerde dan ook dat de door de opdrachtgever aangegane overeenkomst van borgtocht een rechtshandeling was, waarvoor de echtgenote toestemming had moeten geven. Dat een dergelijke toestemming was gegeven kon de opdrachtnemer niet aantonen.

De vordering van de opdrachtnemer werd (dus) afgewezen.

Eenvoudige, doch belangrijke tip[1]:

Stel een beleid op voor uw bedrijf en uw werknemers dat standaard dient te worden opgevolgd bij het sluiten van overeenkomsten[2], zoals een overeenkomst van borgtocht. Een dergelijk beleid kan veel geld besparen.

Eén van de vragen welke in ieder geval onderdeel van het beleid moet zijn, voor zover van toepassing, is de vraag: ,,Gehuwd? Zo ja, heeft de echtgenoot/echtgenote meegetekend?”

Hulp nodig bij het opstellen van een dergelijk beleid of andere vragen?

M2 Advocaten

 


[1] Dit geldt natuurlijk niet alleen voor het sluiten van een overeenkomst van borgtocht.

[2] In ieder geval ten aanzien van de rechtshandelingen waarop artikel 1:88 BW ziet.