Afstand van rechtsbescherming. Beding nietig?

Deze vraag kwam onlangs aan de orde in een zaak bij de Rechtbank Limburg. De casus was als volgt.

Bij de verkoop van een woonperceel was bedongen dat koper of zijn rechtsopvolgers “nooit enigerlei bezwaren van welke aard dan ook in het kader van de geldende milieuwetgeving alsook op planologisch gebied bij welke overheidsinstantie dan ook zullen indienen voor wat betreft de agrarische bedrijven op de naastgelegen percelen”.

Reden hiervoor was dat verkoper een veehouderij op de naastgelegen percelen dreef en wilde voorkomen dat (toekomstige) bewoners zich op enig moment zouden gaan verzetten tegen zijn bedrijfsactiviteiten. Ook was er een boete bedongen als koper of zijn rechtsopvolgers zich toch zouden gaan verzetten of als koper of zijn rechtsopvolgers het beding niet zouden doorleggen.

Na enige tijd diende zich een nieuwe eigenaar van het woonperceel aan. Deze eigenaar vond het beding te ver gaan en vorderde bij de Rechtbank Limburg een verklaring voor recht dat het beding nietig is wegens strijd met de openbare orde. De rechtbank was het daarmee eens en wel om de volgende redenen:

  1. Niet alleen de (oorspronkelijke) koper maar ook zijn rechtsopvolgers worden beperkt in de toegang tot rechtsbescherming;
  2. Er is sprake van een dwangelement (boete) om te bewerkstelligen dat opvolgende eigenaren afstand zullen doen van hun rechtsbeschermingsmogelijkheden;
  3. Het beding is te ruim omschreven; er is geen duidelijke afbakening van datgene waarop de afstand van rechtsbescherming betrekking heeft.

Al deze redenen leiden – in onderlinge samenhang bezien – tot het oordeel dat er strijd is met fundamentele rechtsbeginselen, aldus de Rechtbank. Hierdoor komt het beding in strijd met de openbare orde en is het nietig. De betrokken rechtsbeginselen zijn onder meer artikel 17 Grondwet waarin opgenomen is dat niemand tegen zijn wil kan worden afgehouden van de rechter die de wet hem toekent en artikel 6 EVRM dat bepaalt dat ieder recht heeft op een eerlijke en openbare behandeling van zijn zaak door een onafhankelijk en onpartijdig gerecht.

Bij de beoordeling of een beding als onverbindend kan worden beschouwd, is het dus van belang of een beding niet alleen de partijen bij het beding beperkt maar ook rechtsopvolgers en tot gevolg heeft dat de toegang tot rechtsbescherming wordt ontzegd. Ook zal een beding eerder nietig zijn als rechtsopvolgers door middel van een boete gedwongen worden om afstand van rechtsbescherming te doen. Tot slot dient duidelijk omschreven te zijn waarop de afstand van rechtsbescherming betrekking heeft. Het moet gaan om concreet omschreven aangelegenheden; een open verzameling van aangelegenheden is niet aanvaardbaar.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Ronde Tafel Zorgvastgoed 14 februari 2018

M2 Advocaten organiseert op woensdag 14 februari 2018 de tweede bijeenkomst van de Ronde Tafel Zorgvastgoed. U bent van harte uitgenodigd om hieraan deel te nemen. Hieronder leest u meer over de doelstellingen en opzet van deze Ronde Tafel.

Achtergrond: Zorgvastgoed
De afgelopen jaren is er veel veranderd in de zorgwetgeving en zorgbehoefte, wat zijn weerslag heeft gehad op het zorgvastgoed. Er zijn verpleeg- en verzorgingshuizen leeg komen te staan en getransformeerd. Tegelijkertijd groeit het aantal (private) initiatieven en vernieuwende zorgconcepten waardoor de behoefte aan het ontwikkelen van zorgvastgoed toeneemt.

Doelstelling Ronde Tafel Zorgvastgoed
Bij de ontwikkeling van zorgvastgoed is kennis en ervaring uit verschillende disciplines vereist, onder andere kennis van zorgregelgeving, vastgoedontwikkeling, zorgconcepten, financiering, vastgoedrecht etc. De Ronde Tafel Zorgvastgoed is bedoeld om de verschillende disciplines die nodig zijn voor het realiseren van zorgvastgoed bij elkaar te brengen voor het delen en verdiepen van kennis. Een belangrijke functie is ook om trends in de markt te signaleren en daarop in te kunnen spelen. Waar mogelijk kunnen de deelnemers gebruik maken van elkaars expertise bij hun projecten op het gebied van zorgvastgoed.

Invulling Ronde Tafel Zorgvastgoed
Bij de Ronde Tafel Zorgvastgoed wordt steeds een zelfde agenda gevolgd. Eerst zal één van de deelnemers een presentatie geven vanuit zijn vakgebied en de link met zorgvastgoed. Daarna is er ruimte voor vragen/discussie naar aanleiding van de presentatie. Daarna volgt een algemene ronde, waarin iedereen vanuit zijn vakgebied en/of netwerk de meest interessante ontwikkelingen duidt op het gebied van zorgvastgoed.

Programma Ronde Tafel Zorgvastgoed 14 februari 2018
13.30 – 14.00 uur           Inloop en ontvangst
14.00 – 14.30 uur           Presentatie Koëter Vastgoed Adviseurs: Duurzaamheid en exploitatiekosten van zorgvastgoed

14.30 – 15.00 uur           Discussie/vragen naar aanleiding presentatie
15.00 – 16.00 uur           Actualiteiten, nieuws en ontwikkelingen op het gebied van zorgvastgoed
16.00 uur                          Afsluiting / borrel

Locatie
De tweede bijeenkomst van de Ronde Tafel Zorgvastgoed zal plaatsvinden op het kantoor van M2 Advocaten, Kabelweg 57, Amsterdam.

Lidmaatschap en kosten
Aan de Ronde Tafel Zorgvastgoed is geen lidmaatschap verbonden. Iedere deelnemer kan voor zichzelf uitmaken na een eerste bezoek of hij langer wil deelnemen aan de Ronde Tafel. Wel is het de bedoeling om tot een vaste kern deelnemers te komen, zodat er continuïteit is in de bijeenkomsten en er sneller tot gezamenlijke deelname aan zorgvastgoedprojecten kan worden gekomen.

Deelnemers
De Ronde Tafel is bedoeld voor professionals die te maken hebben met zorgvastgoed. Te denken valt aan o.m. zorgondernemers, directeuren / managers zorginstellingen, projectontwikkelaars, woningcorporaties, aannemers, (zorg)vastgoedfinanciers, zorgadviseurs, architecten, juristen/advocaten zorgregelgeving en/of Vastgoedrecht etc.

Inschrijven en deelnemen
U kunt zich opgeven door een mail te sturen naar info@m2advocaten.nl met uw naam, bedrijfsnaam en adresgegevens.

Meer informatie
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Ginio Beij of Marius Rijntjes via e-mail beij@m2advocaten.nl of rijntjes@m2advocaten.nl of telefonisch via: 020 – 420 99 49. U kunt hier het verslag en hier de presentatie van de eerste bijeenkomst van de Ronde Tafel Zorgvastgoed terugvinden.

Wij hopen u te mogen verwelkomen op woensdag 14 februari!

Marius Rijntjes
Ginio Beij

Eigendom kwijt door verjaring: recht op schadevergoeding of teruglevering?

De Hoge Raad heeft in 2017 een arrest gewezen, waarin is geoordeeld dat in geval van bevrijdende verjaring een vordering tot schadevergoeding of zelfs teruglevering tot de mogelijkheden behoort.

In de zaak bij de Hoge Raad ging het om een inwoner van de gemeente Heusden die een deel van het achter zijn perceel gelegen bosperceel had omheind door middel van een afrastering. Ruim 20 jaar later verzoekt de gemeente de inwoner om het “illegaal gebruik van gemeentegrond” te staken. De inwoner is dat niet van plan en stelt dat hij het omheinde deel meer dan 20 jaar in bezit heeft en door bevrijdende verjaring eigenaar is geworden.

De inwoner krijgt gelijk. Het omheinen van een deel van het bosperceel is een bezitsdaad en dat was kenbaar. Of de gemeente hiervan enkel na onderzoek (lees: inspectie) op de hoogte kon raken, is niet relevant. Slotsom: de inwoner is eigenaar van het omheinde deel van het bosperceel geworden. Is daarmee de kous af? Nee.

De Hoge Raad wijst op de mogelijkheid dat degene die zijn eigendom verloren heeft door bevrijdende verjaring een vordering uit hoofde van onrechtmatige daad kan instellen. Immers, degene die een onroerende zaak van een ander in bezit neemt, handelt onrechtmatig. In een dergelijk geval zou zelfs schadevergoeding in natura kunnen worden gevorderd, te weten teruglevering van de onroerende zaak.

Daarbij merkt de Hoge Raad op dat de schadevergoedingsvordering zelf ook aan verjaring onderhevig is: deze vordering verjaart 5 jaar nadat degene die zijn eigendom verloren heeft met het verlies bekend is geworden (bijvoorbeeld door een rechterlijke uitspraak) en in ieder geval 20 jaar na het eigendomsverlies. Dit betekent in geval van een schadevergoeding in natura dat de eigenaar tot 25 jaar dan wel 40 jaar na de inbezitneming zijn eigendom zou kunnen terugvorderen.

Uit lagere rechtspraak (gewezen na het arrest van de Hoge Raad) blijkt inmiddels dat een vordering tot teruglevering niet zomaar zal worden toegewezen. De noodzaak tot teruglevering zal goed moet worden onderbouwd. Vooralsnog lijkt schadevergoeding in geld het uitgangspunt te zijn.

Overigens hoeft degene die een onroerende zaak heeft gekocht van iemand die de onroerende zaak door middel van bevrijdende verjaring heeft verkregen, niet bang te zijn voor een vordering uit hoofde van onrechtmatige daad door de oorspronkelijke eigenaar. De oorspronkelijke eigenaar kan alleen schadevergoeding vorderen van degene die de onroerende zaak door bevrijdende verjaring heeft verkregen. Dat is immers degene die onrechtmatig jegens de oorspronkelijke eigenaar gehandeld heeft.

Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Geldt koop breekt geen huur ook bij overdracht deel verhuurd perceel?

Indien splitsing van de huurovereenkomst tot een zinnig resultaat leidt, zal overdracht van een deel van een verhuurd perceel tot gevolg hebben dat de oorspronkelijke huurovereenkomst wordt gesplitst in twee huurovereenkomsten. Dit speelde onlangs in een zaak bij de Hoge Raad. Het ging om de volgende casus.

Van een verhuurd perceel met een oppervlakte van 792 m2 wordt een gedeelte met een oppervlakte van 241 m2 overgedragen aan een nieuwe eigenaar. Op dit gedeelte bevindt zich een door huurder gebouwde opstal.

De nieuwe eigenaar zegt de huurovereenkomst  op en maakt aanspraak op betaling van de resterende huurtermijnen. De huurder stelt zich op het standpunt dat er geen huurovereenkomst met de nieuwe eigenaar is ontstaan en dat hij niets aan de nieuwe eigenaar verschuldigd is. Aldus rijst de vraag of de rechten en plichten uit de huurovereenkomst (deels) op de nieuwe eigenaar zijn overgegaan.

Uit de parlementaire geschiedenis lijkt te volgen dat artikel 7:226 BW (koop breekt geen huur) alleen geldt bij overdracht van de gehele zaak en niet bij overdracht van een deel van de verhuurde zaak.  De strekking van artikel 7:226 BW is echter de bescherming van de huurder, namelijk dat de huurder bij de overdracht van het huurobject zijn huurgenot niet verloren ziet gaan.

Gelet op deze strekking komt de Hoge Raad tot het oordeel dat de overdracht van een deel van een verhuurd perceel ertoe zal kunnen leiden dat de huurverhouding wordt gesplitst in twee (of meer) huurovereenkomsten. Van geval tot geval zal moeten worden beoordeeld of een zodanige splitsing tot een zinnig resultaat leidt.

In de onderhavige casus overweegt de Hoge Raad dat splitsing tot een zinnig resultaat leidt, met name omdat de door huurder gebouwde opstal op het deel van het perceel staat dat is overgedragen. Dat heeft tot gevolg dat de huurovereenkomst door de eigendomsovergang wordt gesplitst in twee huurovereenkomsten.

Voorts overweegt de Hoge Raad dat het bij splitsing in twee huurovereenkomsten voor de huurder niet zonder meer duidelijk zal zijn welk deel van de huurprijs hij aan zijn oorspronkelijke verhuurder moet betalen en welk deel aan zijn nieuwe verhuurder.

Hierover oordeelt de Hoge Raad als volgt. Zolang de huurder niet van de overdracht heeft kennisgenomen, zal hij de gehele huurprijs bevrijdend aan zijn oorspronkelijke verhuurder kunnen betalen. Na kennisneming van de overdracht geldt dat niet meer. Wel is de huurder dan gerechtigd om betaling van de huurprijs op te schorten totdat de verhuurders hem hebben medegedeeld hoe de huurprijs moet worden gesplitst.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Boete voor leegstand in Amsterdam, hoe werkt het?

Het was al langer mogelijk dat eigenaren van kantoorpanden in Amsterdam werden beboet als ze niet op tijd melding deden van leegstand, maar sinds december 2016 is het ook mogelijk dat eigenaren van woningen worden beboet indien ze leegstand niet bijtijds melden. Met deze boete wil de gemeente Amsterdam verdere leegstand van woningen in de stad voorkomen. In september 2017 is dan ook de eerste boete opgelegd in het kader van bestrijding leegstand woningen. Als wij wethouder Ivens (Wonen) mogen geloven zullen er meer volgen. Hoe werkt het?

Wat is leegstand?

Volgens de Leegstandwet is sprake van leegstand als een woning, kantoorgebouw of gedeelte daarvan niet door een huurder of andere gebruiker feitelijk gebruikt wordt.  Ook is er sprake van leegstand als het gebruik de kennelijke strekking heeft afbreuk te doen aan de werking van de wet of de leegstandsverordening. Met die tweede bepaling heeft men duidelijk de vrijheid willen behouden om op te kunnen treden tegen constructies waarin het pand voldoende in gebruik lijkt, maar het volgens de opvatting van de overheid toch niet is.

Meldplicht

Indien een woning of kantoorgebouw, om wat voor reden dan ook, langer dan zes maanden leeg staat, dient de eigenaar hiervan verplicht melding te maken bij de gemeente. Indien een eigenaar dit nalaat is hij in principe in overtreding. Als hij voldoet aan de meldingsplicht wordt er binnen drie maanden in overleg met de eigenaar getreden. Hierbij zullen de omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen, maar de gemeente zal er voornamelijk op aan willen sturen dat het pand weer in gebruik zal worden genomen.

Verplichtende voordracht gebruiker

Indien het pand geschikt is voor gebruik en langer leeg staat dan 12 maanden kan het college van B&W aan de eigenaar een gebruiker voordragen. De eigenaar is dan verplicht binnen drie maanden na de voordracht deze gebruiker een gebruiksovereenkomst aan te bieden. De eigenaar heeft na de voordracht nog wel de mogelijkheid om zelf een andere gebruiker aan te trekken, mits deze binnen een redelijke termijn dan ook daadwerkelijk het pand in gebruik neemt. Als het pand niet geschikt is voor gebruik kan het college de eigenaar verplichten om de nodige voorzieningen te treffen om het pand weer voor gebruik geschikt te maken.

Boete

Voor een particuliere verhuurder of eigenaar-bewoner is de boete €2500,- indien niet tijdig melding wordt gemaakt van leegstand. Voor een professionele verhuurder is de boete €5000,- bij niet tijdig melden per leegstaande woning en bij een leegstaand gebouw is de boete €7500,-. Dit bedrag kan echter zelfs nog oplopen indien de eigenaar na oplegging van de boete alsnog geen melding doet van leegstand. In dat geval heeft de gemeente de mogelijkheid om nog eens een dwangsom van €10.000,- op te leggen. Al met al kan het totale bedrag bij het uitblijven van een melding behoorlijk oplopen, en het is dan ook raadzaam voor een eigenaar om leegstand van een woning of kantoorgebouw bijtijds te melden bij de gemeente.

 

Heeft u een  boete gekregen of verwacht/heeft u leegstand en zoekt u juridisch advies dan kunt u contact opnemen met M2 Advocaten.

Mededeling makelaar. Opdrachtgever gebonden? Schending zorgplicht?

Deze vragen kwamen onlangs aan de orde in een zaak bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. De casus was als volgt.

Verkoper schakelt een makelaar in bij de verkoop van zijn woning. Naast de woning bevindt zich een pand met een tuin. In de tuin is het restant van een voormalige woning gelegen (hierna: “de ruїne”). Volgens koper zou de makelaar voorafgaand aan de koop hebben verzekerd dat er op de plaats van de ruїne niet gebouwd zou worden. Na de koop is gebleken dat de eigenaar van het buurperceel een bouwvergunning heeft verkregen voor een nieuw te bouwen woning op de plek van de ruїne. Koper stelt vervolgens verkoper en de makelaar aansprakelijk voor de door hem geleden schade.

Ten opzichte van de verkoper stel koper zich op het standpunt dat hij gedwaald heeft bij het aangaan van de koopovereenkomst. Of anders gezegd: had koper een juiste voorstelling van zaken met betrekking tot de bouwplannen van de eigenaar van het buurperceel gehad, dan had hij de koop niet onder dezelfde voorwaarden gesloten (lees: dan had hij een lagere koopprijs betaald). Ten opzichte van de makelaar heeft koper zich op het standpunt gesteld dat de makelaar onrechtmatig gehandeld heeft door mede te delen dat op de plaats van de ruїne niet gebouwd zou worden, terwijl gebleken is dat dit wel het geval is.

Het Hof kijkt allereerst naar de vraag of verkoper gebonden is door de uitlatingen van de makelaar. Daarbij wijst het Hof erop dat een makelaar in beginsel optreedt als bode en niet als vertegenwoordiger of gevolmachtigde van de opdrachtgever. Voor het binden van de opdrachtgever zijn bijkomende feiten en omstandigheden noodzakelijk, zoals bijvoorbeeld mededelingen van de makelaar over de inhoud van de bemiddelingsovereenkomst en/of gedragingen van de opdrachtgever. Deze bijkomende feiten en omstandigheden zijn niet gesteld of gebleken, aldus het Hof. Dit betekent dat de mededeling van de makelaar omtrent de ruïne niet kan worden toegerekend aan verkoper. Daarmee is het beroep op dwaling ongegrond. De verkoper is dus niet aansprakelijk.

Vervolgens beoordeelt het Hof de vraag of de makelaar voldoende zorgvuldig heeft gehandeld. Daarbij stelt het Hof voorop dat, ervan uitgaande dat de makelaar de bewuste mededeling omtrent de ruїne heeft gedaan, deze mededeling niet ziet op een relevante eigenschap van de onroerende zaak zelf, maar op een aspect in de omgeving daarvan. In dat geval mag van een potentiёle koper iets meer oplettendheid worden verwacht dan bij een mededeling van de makelaar over de onroerende zaak zelf, aldus het Hof.

Het standpunt van koper dat de mededeling van de makelaar moet worden opgevat als een garantie voor de toekomst, deelt het Hof niet. Daarbij overweegt het Hof dat het een feit van algemene bekendheid is dat bestemmingsplannen kunnen wijzigen en dat eigenaren van aangrenzende percelen wijziging in hun percelen kunnen aanbrengen. Ook laat het Hof meewegen dat koper niet op de enkele mededeling van de makelaar heeft vertrouwd, maar ook zelf voorafgaand aan de koop onderzoek heeft gedaan naar de vraag of sprake was van bouwplannen met betrekking tot de ruїne en daartoe navraag bij de gemeente heeft gedaan.

Voor wat betreft de juistheid van de mededeling van de makelaar overweegt het Hof dat ten tijde van de mededeling sprake was van een bestemmingsplan op grond waarvan op de plek van de ruїne enkel een bijgebouw mocht worden gerealiseerd. Pas later (lees: na de koop) is vrijstelling van het bestemmingsplan verleend voor het bouwen van een woning op de plek van de ruїne. Dat betekent dat de mededeling van de makelaar in overeenstemming was met het bestemmingsplan. Bovendien heeft de makelaar voorafgaand aan de koop navraag bij de gemeente gedaan, waarop de gemeente te kennen heeft gegeven dat er geen bouwplannen met betrekking tot de tuin van het buurperceel waren. Kortom: de mededeling van de makelaar was juist. Ook de makelaar is dus niet aansprakelijk.

Uit de uitspraak volgt dat een makelaar niet snel als gevolmachtigde van zijn opdrachtgever wordt gezien. Daarnaast volgt uit de uitspraak dat een makelaar niet alleen ten opzichte van zijn opdrachtgever, maar ook ten opzichte van derden een zorgplicht heeft en dat de vraag of deze zorgplicht geschonden is, wordt beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)