NVM-makelaar mag niet met twee maten meten

De Hoge Raad heeft onlangs geoordeeld dat een NVM-makelaar aansprakelijk gesteld kan worden voor het vermelden van een (onjuist) woonoppervlakte in een verkoopbrochure die niet is gemeten volgens een door de NVM vastgestelde meetinstructie. Een clausule in de verkoopbrochure die zegt dat er geen rechten ontleend kunnen worden aan informatie in de brochure doet niet af aan die aansprakelijkheid.

 NVM meetinstructie

Sinds 2010 zijn NVM-makelaren verplicht de woning op te meten volgens een speciale uniforme NVM-meetinstructie.  Op deze manier wil de NVM bevorderen dat klanten exact weten waar ze aan toe zijn in het geval een NVM-makelaar opgaaf doet van de oppervlakte. Ondanks deze maatregel blijken helaas niet alle NVM-makelaren zich aan deze meetinstructie te houden. Het tuchtcollege van de NVM berispt dan ook regelmatig leden voor het vermelden van een grotere hoeveelheid vierkante meters dan bij een goede uitvoering van de meetinstructie het geval zou zijn. Vraag is of de makelaar daarnaast ook civielrechtelijk onrechtmatig heeft gehandeld jegens de koper en derhalve  aansprakelijk gesteld kan worden.

Onrechtmatig (ook bij standaard uitsluitingsclausule)

Bij beantwoording van die vraag sluit de Hoge Raad zich aan bij een eerdere uitspraak van het  hof Amsterdam. Het hof oordeelde dat een makelaar onrechtmatig handelt indien hij een grotere  woonoppervlakte vermeldt dan bij het volgen van de meetinstructie het geval zou zijn omdat de koper van een woning in belangrijke mate erop mag vertrouwen  dat conform de meetinstructie is gemeten. De meetinstructie, die door de NVM verplicht is gesteld aan haar leden, strekt uitdrukkelijk tot bescherming van de belangen van de aspirant-kopers. Een NVM-makelaar kan derhalve niet zonder meer een andere meetmethode hanteren. Dat een makelaar in de verkoopbrochure stelt dat geen rechten mogen worden ontleend aan in de verkoopbrochure genoemde afmetingen wordt door het hof en de Hoge Raad terzijde geschoven. “Een dergelijke standaardmededeling is op zichzelf genomen niet specifiek genoeg om afbreuk te kunnen doen aan het vertrouwen dat de aspirant-koper aan het verplichte karakter van de meetinstructie mag ontlenen.”

Uitzonderingen

Ofschoon het uitgangspunt is dat een NVM-makelaar onrechtmatig handelt als hij zich niet houdt aan de vastgestelde meetinstructie kan dat anders zijn wanneer;

  1. de koper moest uit verklaringen of gedragingen van de makelaar begrijpen dat een andere meetmethode werd gebruikt;
  2. er sprake is van specifieke omstandigheden die aanleiding hadden moeten zijn voor de koper om te twijfelen aan de opgegeven oppervlakte.

Heeft de koper wel schade geleden?

Ten slotte kan er wel sprake zijn  van onrechtmatig handelen, maar kan er desondanks geen schade zijn. In een zaak voor het Hof Arnhem-Leeuwarden had de makelaar zich eveneens niet gehouden aan de door de NVM gehanteerde meetinstructie. Echter bleek de woning ondanks de kleinere afmeting toch meer waard geworden dan de prijs die oorspronkelijk was betaald voor de woning. Voorts kon de koper niet aannemelijk maken dat hij de woning niet had gekocht voor hetzelfde bedrag als hij had geweten dat de woning kleiner was. Het hof wees het verzoek tot schadevergoeding dan ook af nu er feitelijk geen sprake was van schade.

Voldoet uw woning niet aan hetgeen door de makelaar is voorgespiegeld? Neemt u dan gerust contact op met M2 advocaten voor vrijblijvend advies.

 

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Zorgplicht bemiddelaar. Controle huurder. Schade wegens huurderving?

Deze vraag kwam onlangs aan de orde in een zaak bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. De casus was als volgt.

Een aantal erfgenamen biedt via een bemiddelaar de woning van hun overleden ouders te koop aan. Na verloop van tijd laat de bemiddelaar weten dat zich geen kandidaat kopers hebben aangediend, maar wel een kandidaat die de woning zou willen huren. Aanvankelijk voelen de erfgenamen daar niet veel voor, maar uiteindelijk gaan zij akkoord en komt er via de bemiddelaar een huurovereenkomst tot stand.

Daarna gaat het fout. De politie ontdekt een hennepplantage in de woning en op last van de burgemeester wordt de woning gesloten. Ook wordt vastgesteld dat er sprake is van diefstal van elektriciteit. Voor de schade van ruim Eur. 7.000,– die Liander hierdoor lijdt, worden de erfgenamen aangesproken.

De erfgenamen betrekken vervolgens de bemiddelaar in rechte en vorderen vergoeding van de door hen geleden schade. Als grondslag voor hun vordering voeren de erfgenamen aan dat de bemiddelaar tekort is geschoten in zijn zorgplicht omdat hij onvoldoende onderzoek naar de huurder heeft gedaan.

Het Gerechtshof gaat daarin mee. Het Hof overweegt dat de bemiddelaar de identiteit van de potentiёle huurder dient te controleren en dient na te gaan of de huurder in staat is om de verschuldigde huur te voldoen, door informatie in te winnen over diens inkomen.

Aan de eerste verplichting heeft de bemiddelaar voldaan – hoewel de overhandigde identiteitskaart bij het aangaan van de huurovereenkomst reeds was verstreken -, maar aan de tweede verplichting niet. De huurder heeft een loonstrook overgelegd – waarvan later is vastgesteld dat deze vervalst is -, die tal van vragen oproept en die voor de bemiddelaar reden had moeten zijn om meer informatie in te winnen (kopie arbeidsovereenkomst, werkgeversverklaring, etc.) en zo nodig contact te zoeken met de vermeende werkgever. Door met de loonstrook genoegen te nemen, heeft de bemiddelaar zijn zorgplicht geschonden.

Resteert de vraag welke schade voor vergoeding in aanmerking komt. Allereerst vorderen de erfgenamen vergoeding van herstelwerkzaamheden aan de woning van ruim Eur. 17.000,–. Dit wordt toegewezen omdat dit direct verband houdt met de aanwezigheid van de hennepplantage in de woning. Daarnaast wordt ook vergoeding van de ontruimingskosten en vergoeding van de claim van Liander van ruim Eur. 7.000,– toegewezen.

Maar hoe zit het met vergoeding van gemiste huurinkomsten? Dat wordt afgewezen. Immers, zo overweegt het Hof, indien de bemiddelaar wel zou hebben onderkend dat de huurder een valse loonstrook had ingediend (lees: wel zorgvuldig was geweest), dan zou er geen huurovereenkomst tot stand zijn gekomen en hadden de erfgenamen ook geen huurinkomsten gehad.

Uit de uitspraak blijkt maar weer eens dat een bemiddelaar verplicht is om kandidaten goed te screenen. Gebeurt dat niet, dan schendt hij zijn zorgplicht. Is daarvan sprake, dan komt niet alle schade voor vergoeding in aanmerking, maar alleen schade die in (causaal) verband staat met de schending van de zorgplicht. Bij gederfde huurinkomsten is dat niet het geval.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Ontbijtseminar: Huurrecht Woonruimte, 30 juli a.s. van 07.30u – 10.00u (gratis)

foto (1)Inleiding

Op 30 juli 2014 van 07.30u – 10.00u organiseert M2 Advocaten een ontbijtseminar. U wordt bijgepraat in een paar uur en de (werk)dag ligt nog voor u. Voor ontbijt wordt gezorgd.

Locatie

Buitenveldertselaan 106 te Amsterdam.

Onderwerpen

– Tijdelijke huur/verhuur en in dat kader o.m. de Leegstandwet, wat zijn de (on)mogelijkheden?

– De gebrekenregeling bij woonruimte, hoe werkt het?

– Huurprijsaanpassing/procedure, hoe kunt u meer waarde halen uit de woning en waar moet u op letten?

– Beëindiging/opzegging van de huurovereenkomst, wat zijn de mogelijkheden?

– Oplevering bij einde huurovereenkomst, hoe dient er te worden opgeleverd door de huurder?

Aanmelden?

Aanmelden kan telefonisch: 020 – 420 99 49 of door u per e-mail te melden: info@m2advocaten.nl

Wij zien uit naar uw komst!

Is een makelaar aansprakelijk voor vermelden onjuist woonoppervlak?

Stel, u heeft interesse in een woning en de verkopend makelaar vertelt u dat de woonoppervlakte 60 m2 is. Verguld met deze oppervlakte koopt u de woning. Tegen de tijd dat u de woning weer wilt verkopen is het plezier aanzienlijk minder. Bij een meting blijkt dat de daadwerkelijke oppervlakte slechts 51 m2 is. Kunt u de verkopend makelaar hierop aanspreken?

Deze vraag kwam aan bod in de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 11 september 2013. In die kwestie stond er in de verkoopinformatie van de makelaar dat de oppervlakte van de woning 60 m2 was. De koop werd gesloten voor € 110.000,-. Toen de koper de woning wilde verkopen bleek de oppervlakte slechts 51 m2 te zijn. Hij stelde de verkopend makelaar hiervoor aansprakelijk.

De eerste vraag is of de verkopend makelaar wel aansprakelijk kan zijn jegens de koper. De makelaar heeft daar immers geen contract mee. Volgens vaste rechtspraak kan een verkopend makelaar afhankelijk van de omstandigheden ook jegens derden aansprakelijk zijn. Een verkopend makelaar dient ook tegenover een koper, ook al is die niet zijn klant, zorgvuldig te zijn in de informatieverstrekking.

In dit geval betrof het een NVM-makelaar. De NVM heeft sinds 2010 een meetinstructie uitgevaardigd die inhoudt dat iedere makelaar volgens dezelfde norm (NEN 2580) moet meten. Dit om uniformiteit te krijgen in de genoemde oppervlaktes en discussies daarover te voorkomen.

Deze makelaar had zich niet gehouden aan deze meetinstructie. De rechter meende dat de koper erop had mogen vertrouwen dat de genoemde oppervlakte was berekend volgens de meetinstructie. De makelaar werd dus aansprakelijk gehouden voor de schade. De rechter berekende de schade door de vierkante meterprijs ten tijde van de aankoop evenredig in mindering te brengen op de aankoopprijs en stelde de schade vast op € 12.000,-. Een fors bedrag dus gezien de aankoopprijs van € 110.000,-.

Voor NVM-Makelaars is het dus van belang om de vermelde oppervlaktes in de verkoopinformatie te berekenen volgens de meetinstructie.

Makelaarsaansprakelijkheid: niet onverwijld melden van het niet storten van de waarborgsom.

Wanneer is een makelaar aansprakelijk? En hoe wordt dit getoetst? Enkele voorbeelden aan de hand van recente jurisprudentie.

Zoals ik in eerdere blogs reeds aanstipte dient een makelaar zich bij de uitvoering van zijn opdracht de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen (zorgplicht). Zo niet, dan is de kwalificatie: “beroepsfout” snel gemaakt.

Hoe wordt de term “zorgplicht” uitgelegd?

Simpel, aan de hand van het volgende criterium:

De makelaar dient zich te gedragen zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou zijn gegaan (artikel 7:401 BW).

Dit betekent dat de makelaar meer moet doen dan bijvoorbeeld het enkele aandragen van een huurder. De makelaar dient zich er bij het opstellen van een huurovereenkomst van te vergewissen dat hij een juridisch juist stuk aflevert en hij dient prudent om gaan met het verstrekken van sleutels aan huurders voordat het tot de ondertekening van de huurovereenkomst is gekomen. Zie in dit verband mijn eerdere blog.

In diezelfde lijn (‘de zorgvuldigheid betrachten’) ligt de volgende uitspraak van de rechtbank Rotterdam.

In die uitspraak was de vraag aan de orde of de makelaar onzorgvuldig had gehandeld door niet, althans niet onverwijld, aan de verkopende partij (= de opdrachtgever van de makelaar) mede te delen dat de waarborgsom niet door de kopende partij was gestort, ondanks dat de notaris dit hem al/wel had bericht, met alle gevolgen van dien.

De rechtbank Rotterdam was resoluut. De makelaar had zich niet als een redelijk bekwaam en redelijk handelend opdrachtnemer gedragen.

De rechtbank verwoordde dit als volgt:

4.3. Artikel 4 van de tussen [eisers cs] (Lees: de verkoper, red. Michel Visser) en[belanghebbenden] gesloten NVM-koopovereenkomst bepaalt dat[belanghebbenden] ter zekerheidstelling van [eisers cs] uiterlijk op 27 april 2012 een bankgarantie zal stellen dan wel een waarborgsom zal storten. De met deze bepaling beoogde bescherming van de verkoper tegen een wanpresterende koper zou illusoir zijn, indien een verkopende makelaar niet gehouden is na te gaan of op de overeengekomen datum de waarborgsom is gestort dan wel een bankgarantie is gesteld en de verkopende partij ervan op de hoogte te stellen indien dat niet (tijdig) is gebeurd. De verkopende makelaar is – als redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar – dan ook gehouden een en ander na te gaan en de verkoper van het resultaat daarvan (onverwijld) in kennis te stellen. [eisers cs] mocht hier ook vanuit gaan, terwijl [De makelaar] op haar beurt er niet van mocht uitgaan dat [eisers cs] hier zelf op zou toezien. [De makelaar] voert ook niet aan dat zij met [eisers cs] hierover iets (anders) heeft afgesproken.”

Al met al een duidelijke uitspraak. Dus, zijt zorgvuldig!

Meer over makelaarsaansprakelijkheid?

M2 Advocaten

De makelaar en aansprakelijkheid: Een onrechtmatige taxatie als je er 40 % naast zit?

Een makelaar dient zijn taak uit te oefenen met de nodige zorgvuldigheid. Het is de zorgvuldigheid waar ik al eerder over blogde (lees hier de blogs: blog 1 en blog 2). Wanneer een makelaar een taxatie uitvoert, dan dient hij bij deze taxatie dus diezelfde zorgvuldigheid in acht te nemen.

Het is die zorgvuldigheid waar een hypotheekverstrekker aan twijfelde toen bleek dat een taxatie van een makelaar, op basis waarvan de hypotheek was verstrekt (in 2006), bijna 40 % afweek van de in 2009 gerealiseerde koopprijs bij onderhandse verkoop. De hypotheekverstrekker “schoot” er voor circa EUR 70.000,- bij in (lees hier de uitspraak).

De hypotheekverstrekker vorderde zijn verlies als schade van de makelaar stellende dat de makelaar zijn taak niet zorgvuldig had uitgevoerd, met een beroep op het verschil van de in 2006 getaxeerde onderhandse verkoopwaarde en de waarde in 2009.

De rechtbank en het gerechtshof maken hier echter korte metten mee. Zij nuanceren althans hoe je naar een dergelijke casus moet kijken.

Het hof overweegt dat voor de beantwoording van de vraag of een taxateur onrechtmatig heeft gehandeld, dient te worden beoordeeld of hij bij de uitvoering van de hem verstrekte opdracht de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht.

Daarbij komt het naar de mening van het hof niet (enkel) aan op de mate waarin de getaxeerde waarde van de woning afwijkt van de werkelijke waarde, maar ook op de vraag of de taxateur bij de totstandkoming van het taxatierapport en de door hem gehanteerde uitgangspunten de hiervoor bedoelde zorgvuldigheid heeft betracht.

De hypotheekverstrekker had ermee volstaan om een in 2009 opgesteld taxatierapport en een in 2009 gerealiseerde onderhandse verkoopopbrengst te gebruiken als maatstaf voor de werkelijke waarde van de woning in 2006.

Een door een erkend taxateur opgesteld rapport (van de zijde van de hypotheekverstrekker) van de waarde van de woning in 2006 ontbrak. Juist nu de omstandigheden op de woningmarkt sedert 2008/2009 drastisch zijn gewijzigd – van stijgende prijzen naar dalende prijzen – zegt een taxatie uit begin 2009 naar de mening van het hof weinig over de werkelijke waarde in 2006 en een in een onderhandse verkoop gerealiseerde prijs nog minder.

De hypotheekverstrekker had zijn stelling dus veel beter moeten motiveren.

Ook omdat de makelaar heel gemotiveerd kon aangeven hoe hij in 2006 tot zijn taxatie was gekomen.

En zo ziet u maar weer, ik blijft het zeggen, een zorgvuldige dossieropbouw is en blijft zeer belangrijk.

Een zijstapje: u kunt zich (deels) exonereren voor dit soort schades. Daar zal ik binnenkort een blog over schrijven. Mochten daar reeds nu vragen over zijn, laat het mij gerust weten.

M2 Advocaten

Meer interesse in blogs over De Makelaar en het recht? Lees hier nog enkele blogs: Blog – De Makelaar: bode of gevolmachtigde? en Blog – De Makelaar: het ontbreken van een schriftelijke bemiddelingsovereenkomst.

Huur ik nou wel of niet?

Dat zal de huurder gedacht hebben in de uitspraak die ik hierna kort bespreek (Uitspraak).

Wanneer is er eigenlijk sprake van huur? De wet zegt daarover in artikel 7:201 BW:

“Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.“

Oftewel, wil er sprake zijn van een huurovereenkomst dan moet er zijn voldaan aan twee vereisten:

1. Het gebruik verschaffen door verhuurder van (een gedeelte van) een zaak;
2. Huurder moet een tegenprestatie voldoen voor het gebruik.

Die tegenprestatie mag overigens een betaling in natura zijn en hoeft dus niet per sé geld te betreffen (mits voldoende bepaalbaar).

Wordt niet voldaan aan de vereisten of is slechts één van de vereisten van toepassing, dan is er geen sprake van een huurovereenkomst.

In de uitspraak die als bijlage bij deze blog zit was het volgende aan de hand.

Een bedrijfshal werd in november 2012 verkocht aan een koper. In de koopovereenkomst was opgenomen dat de bedrijfshal niet was verhuurd of anderszins bij een ander in gebruik was.

Op een gegeven moment meldt zich iemand bij de koper en stelt dat hij de bedrijfshal huurt. De huurder wordt de toegang tot de bedrijfshal ontzegd, gelet op de verkoop.

De huurder start daarop een kortgedingprocedure en vordert de nakoming van de (gestelde) huurovereenkomst die ingevolge artikel 7:226 BW is overgegaan op de koper (als nieuwe verhuurder van de huurder).

De koper stelt dat er geen sprake is van verhuur onder verwijzing naar het gestelde in de koopovereenkomst.

Waar gaat het fout?

De huurder stelt zich op het standpunt dat er sprake is van een huurovereenkomst en onderbouwt deze stelling slechts met het overleggen van een huurovereenkomst. De huurder legt geen stukken over waaruit volgt dat er huur wordt betaald[1].

Daarnaast is er nog een discussie over het wel of niet gebruiken van de hal door de huurder, maar de kern is het bewijs dat door de huurder wordt overgelegd.

De voorzieningenrechter oordeelt dat de enkele omstandigheid dat er een huurovereenkomst op schrift is gesteld onvoldoende is om tot het oordeel te komen dat er dus ook sprake is van een huurovereenkomst[2].

Er moet immers zijn voldaan aan de voorwaarden van artikel 7:201 BW: (1) gebruik en (2) tegenprestatie.

Daarbij speelt ook nog eens dat het een kort geding betreft en een kort geding is in principe alleen bedoeld voor die zaken waar voldoende duidelijk is hoe bepaalde feiten liggen.

Discussie over de vraag of er sprake is van een huurovereenkomst, de kern van je vordering, is dan zeer onprettig.

Temeer omdat de voorzieningenrechter pas tot een toewijzend oordeel komt indien volgens de rechter met voldoende zekerheid vaststaat dat er sprake is van een huurovereenkomst en een bodemrechter naar alle waarschijnlijkheid tot eenzelfde oordeel komt.

Oftewel, start je een (kort geding) procedure? Wees dan op alles voorbereid. Dus ook, al klinkt het zo simpel, je betalingsoverzicht meenemen.

Michel Visser (visser@m2advocaten)



[1] Daarover bestaat discussie. Er zijn wel betalingen gedaan, maar deze kunnen op ‘van alles’ zien, bijvoorbeeld uit hoofde van een andere contractuele relatie tussen partijen.

[2] Dit zal de voorzieningenrechter eerst moeten toetsen voordat hij überhaupt over een eventuele nakoming van de huurovereenkomst kan nadenken. En daarmee aan het toewijzen van de vordering van de huurder.

Koop breekt geen huur of toch wel?

Stel, je wilt je woning verhuren omdat deze nog niet is verkocht. De woning staat anders leeg en door middel van de tijdelijke verhuur kun je ondertussen wat kosten dekken.

Het standaard advies van een advocaat zou in ieder geval moeten inhouden: “Pas op!”. Tenminste als je aan het einde van de rit, bij de verkoop van de woning, niet met een huurder opgescheept wil zitten.

Uitgangspunt ingevolge artikel 7:226 BW is namelijk: Koop breekt geen huur.

Oftewel: de huurder mag blijven zitten.

Het kan echter zo zijn dat wanneer je expliciet met de huurder bent afgesproken dat deze vertrekt bij verkoop van de woning de huurder er toch uit moet.

Een voorbeeld

De rechtbank Den Bosch oordeelde laatst over de volgende situatie (Uitspraak Den Bosch 2 mei 2013):

Een woning stond in de verkoop. Omdat de woning maar niet werd verkocht besloot de eigenaar de woning (tijdelijk) te verhuren, totdat de woning was verkocht. De huurder is ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst kenbaar gemaakt dat de woning blijvend in de verkoop stond en de huur dus tijdelijk werd aangegaan.

Tegen het einde van de oorspronkelijke huurperiode (30 april 2013) werd de woning verkocht en aansluitend heeft de eigenaar aan  de huurder medegedeeld:

Hierbij bevestigen wij, zoals op 6 februari 2013 telefonisch medegedeeld, dat wij per 30 april 2013 de tussen partijen gesloten huurovereenkomst van verhuur en huur van de woning aan [adres] te [plaats] d.d. 19 april 2012 beëindigen. Beëindiging van de huurovereenkomst overeenkomstig artikel 1 lid 1.1 “Duur van de overeenkomst eindigend op 30 april 2013”. Wij gaan er derhalve van uit dat u uiterlijk 30 april 2013 de woning zult opleveren.”

U raadt het al: De huurder weigerde te ontruimen en deed een beroep op de huurbescherming.

De eigenaar zag zich daarop genoodzaakt om een kortgedingprocedure te starten waarin de ontruiming van het gehuurde werd gevorderd.

De eigenaar stelt in dat verband dat er sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is[1].

De eigenaar voert daartoe aan:

– beide partijen waren ervan op de hoogte dat de woning te koop stond en dat hij de intentie had om de woning vrij van huur te verkopen.

– de woning werd verhuurd om kraak tegen te gaan en de maandlasten te drukken in afwachting van de op handen zijnde verkoop van de woning.

– de eigenaar was niet op de hoogte van de intenties van de huurder om de woning voor langere tijd te bewonen. Was hij dat wel geweest, dan had hij de woning niet verhuurd.

De huurder voert, kort weergegeven, aan dat er geen sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is, omdat hij vóór het aangaan van de huurovereenkomst uitdrukkelijk kenbaar heeft gemaakt dat hij de woning voor een langere periode (dan 1 jaar) wenste te huren.

De juridische benadering

De vraag of er sprake is van een overeenkomst naar zijn aard van korte duur is (artikel 7:232 lid 2 BW) relevant, omdat dit bepalend is voor het antwoord op de vraag of de huurbeschermingsregels op de huurovereenkomst van toepassing zijn en daarmee of de huurovereenkomst zomaar kan worden beëindigd wegens de verkoop van de woning.

Voor het antwoord op de vraag of er sprake is van huur die een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is, moet worden gekeken naar:

– de aard van het gehuurde;
– de aard van het gebruik van het gehuurde, in combinatie met de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de overeenkomst;
– de effectuering van die bedoelingen; en
– de duur van het gebruik van het gehuurde.

Gelet op de wettekst en de wetsgeschiedenis past het voorts, vanwege het ontbreken van huurbescherming, terughoudend te zijn bij het aannemen van het bestaan van een dergelijke huurovereenkomst. De huurder van een woning dient nu eenmaal goed beschermd te zijn, het is immers je onderdak.

Het oordeel van de rechter

De rechter is het met de verhuurder eens. De ontruiming van het gehuurde werd dan ook bevolen.

De rechter achtte de volgende omstandigheden van belang:

1.) Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst wist de huurder dat de woning slechts tijdelijk beschikbaar zou zijn.

2.) De huurder wist dat de woning te koop stond.

De huurder stelde nog dat zijn bedoeling bij het aangaan van de overeenkomst niet was het gehuurde voor korte tijd te huren. Dit had hij ook kenbaar gemaakt aan de makelaar, onder andere in e-mails verzonden voorafgaand aan het ondertekenen van de huurovereenkomst.

De huurder kon echter niet aantonen dat de eigenaar hiermee akkoord was gegaan of hiermee bekend was.

Een akkoordverklaring met verhuur voor langere tijd kon niet worden afgeleid uit de reactie van de makelaar aan de huurder.

De rechter overweegt in dit verband nog dat de huurder, ondanks het ontbreken van een uitdrukkelijke akkoordverklaring, wel een huurovereenkomst heeft ondertekend waarin uitdrukkelijk is opgenomen dat huurovereenkomst eindigt op 30 april 2013. Als de huurder voor onbepaalde tijd wilde huren had hij naar het oordeel van de rechter dat op dat moment duidelijk kenbaar moeten maken en met een korte termijn niet moeten instemmen.

3.) De huurder wist ook dat de woning na het sluiten van de huurovereenkomst te koop bleef staan. Ten tijde van de huurovereenkomst heeft zelfs nog minimaal één bezichtiging door een mogelijk geïnteresseerde koper plaatsgevonden.

Naar het oordeel van de kantonrechter is er in de gegeven omstandigheden, waarbij het – voor beide partijen – onmiskenbaar ging om een tijdelijke c.q. in tijd beperkte bewoning van een voor de verkoop bestemde woning, die al enige jaren in de verkoop stond, aanleiding om te oordelen dat er sprake is van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur.

Daarbij overweegt de rechter nog expliciet dat de huurder op de hoogte was van de intenties en omstandigheden van de eigenaar en dat de huurprijs – hoewel niet uitzonderlijk laag – lang niet kostendekkend was voor de eigenaar. En daarnaast was van belang dat er zelfs geen sprake was geweest van een verlenging.

Ook de stelling van de huurder dat geen sprake is van een vergunning op grond van de Leegstandwet of een diplomatenclausule, maakte het oordeel van de rechter niet anders. De eigenaar had aangevoerd dat hem diverse keuzes openstonden en dat de keuze voor verhuur voor korte duur hem vrijstond. De rechter was het hiermee eens.

Tot slot.

Ik hecht er aan op te merken dat de eigenaar voor een deel geluk heeft gehad. Er is namelijk niet zomaar sprake van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is. Dit wordt zeer terughoudend getoetst.

De reden dat ik deze uitspraak graag bespreek is om:

(1) aan te geven dat het moeite waard kan zijn om u deugdelijk te laten adviseren indien u van plan bent te gaan verhuren op een wijze als hiervoor geschetst. Een deugdelijk opgestelde overeenkomst zou namelijk kunnen voorkomen dat het tot een (moeilijke) procedure komt.

De verhuurder heeft thans weliswaar gewonnen, maar daar zijn waarschijnlijk ook de nodige (procedure)kosten voor gemaakt.

(2) aan te geven dat ook wanneer er is verhuurd ten tijde van een verkoop en het tot problemen komt met de huurder, het niet per sé een verloren zaak hoeft te zijn.

Vragen? Ik hoor het graag.

Michel Visser (visser@m2advocaten.nl)



[1] Nu de overeenkomst van korte duur is, zijn de huurbeschermingsregels niet van toepassing (artikel 7:232 lid 2 BW). De eigenaar was dus niet gehouden de wettelijke opzegtermijn in acht te nemen, noch diende hij een wettelijke opzeggingsgrond in zijn brief te vermelden. De overeenkomst eindigt op 30 april a.s. van rechtswege.

De makelaar: Welke verplichtingen heeft hij eigenlijk?

De verplichtingen die voortvloeien uit de bemiddelingsovereenkomst

Altijd handig, opsommingen/ezelsbruggetjes. Zo is ook een rijtje te maken over de verplichtingen die voor de makelaar voortvloeien uit de bemiddelingsovereenkomst.

De verplichtingen[1]:

1. De zorgplicht;

De makelaar is gehouden als goed opdrachtnemer te handelen.

Toetsingskader: Heeft de makelaar gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou zijn gegaan? Zie mijn eerdere blog: de-makelaar-beroepsfouten-en-de-zorgplicht.

2. De verplichting om aanwijzingen van de opdrachtgever op te volgen;

Er moet in beginsel gevolg worden gegeven aan tijdig verleende en verantwoorde aanwijzingen. Het niet opvolgen van aanwijzingen kan tot de conclusie leiden dat de makelaar niet aan zijn zorgplicht heeft voldaan.

3. De informatieplicht;

De makelaar moet de opdrachtgever regelmatig op de hoogte houden van zijn werkzaamheden ter uitvoering van de opdracht en hem direct in kennis stellen van de voltooiing van de opdracht, indien de opdrachtgever daarvan onkundig is.

Hoe ver de informatieplicht precies reikt moet van geval tot geval worden bekeken. De informatieplicht is in ieder geval niet per definitie beperkt tot het verstrekken van alleen gevraagde informatie. Het kan zo zijn dat van de makelaar wordt verwacht dat hij de opdrachtgever bijzonder actief van informatie voorziet.

4. De verantwoordingsplicht;

De makelaar dient zich te verantwoorden aan de opdrachtgever over het hoe en waarom van het (niet) voltooien van zijn opdracht. Dit houdt onder meer in dat een dossier moet worden bijgehouden. Deze dossierplicht gaat zo ver dat de partijen die bij de overeenkomst betrokken zijn recht hebben op inzage in het dossier van de makelaar. De makelaar is zelfs verplicht om actief inzage in het dossier te verschaffen.

In hoeverre het afleggen van verantwoording verschuldigd is, is mede afhankelijk van de verhouding tussen partijen. Het maakt een verschil of partijen voor het eerst met elkaar werken of dat zij dagelijks met elkaar werken.

5. De rekenplicht;

Als de makelaar in het kader van de opdracht gelden heeft ontvangen of uitgegeven dan moet ook ten aanzien daarvan verantwoording kunnen worden afgelegd.

6. De verplichting om aan de opdrachtgever af te dragen wat de makelaar vanwege de opdracht onder zich heeft;

Stukken die zich onder de makelaar bevinden in verband met de opdracht dienen aan de opdrachtgever te worden afgestaan (in beginsel) na voltooiing van de opdracht. Een interessante discussie die in dit verband kan bestaan is of een makelaar een beroep kan doen op zijn retentierecht indien de rekening, ondanks de voltooiing van de opdracht, nog niet is betaald of dat er voor moet worden gevreesd dat de rekening niet zal worden betaald.

7. De verplichting om de opdracht (in beginsel) zelf uit te voeren;

De opdrachtgever heeft vaak vertrouwen in een bepaald persoon en verstrekt uitdrukkelijk aan die persoon de opdracht. In de praktijk blijkt echter dat een opdracht minder vaak dan gedacht (volledig) wordt uitgevoerd door de persoon aan wie de opdracht is verstrekt.

Om te voorkomen dat over dit punt een probleem met de opdrachtgever ontstaat is het het beste om de hierover gemaakte afspraken uitdrukkelijk vast te leggen in de overeenkomst die met de opdrachtgever wordt gesloten.

8. De verplichting om belangenverstrengeling te voorkomen.

Verstrengeling van belangen moet in principe worden voorkomen. Een makelaar kan zelfs schadeplichtig zijn bij “het dienen van twee heren”.

In een volgende blog zal ik aan de hand van recente jurisprudentie een nadere invulling geven aan de afzonderlijke verplichtingen. Ik zal daarbij met name nader ingaan op de verplichting om verstrengeling van belangen te voorkomen. Hier is namelijk nog het nodige over te vertellen.

Zijn er reeds nu vragen, we horen het graag.

Michel Visser (visser@m2advocaten.nl)



[1] In beginsel, tenzij rechtsgeldig uitgesloten.

De Makelaar: Beroepsfouten en de zorgplicht

Als een verhuurder een makelaar inschakelt om een huurder[1] te vinden, dan dient de makelaar zich bij de uitvoering van zijn opdracht aan een zorgplicht te houden.

Dit betekent concreet dat de makelaar zich dient te gedragen zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou zijn gegaan (artikel 7:401 BW).

Hoe deze norm precies moet worden ingevuld is te herleiden uit de jurisprudentie.

Een goed voorbeeld van hoe ver de zorgplicht reikt is te vinden in een uitspraak die onlangs, op 9 april jl., werd gewezen door het Hof Leeuwarden (Uitspraak).

Casus

De eigenaar van een woonboerderij had de opdracht aan een makelaar verstrekt om de woonboerderij te verhuren. De makelaar heeft daarop iemand geïntroduceerd als belangstellende voor de woonboerderij (hierna: de huurder). De huurder was op dat moment verbonden aan Connecting Human, welke onderneming ex-tbs’ers begeleid. De huurder wilde de boerderij huren om deze met zijn gezin te gaan bewonen. De makelaar heeft daartoe een concept huurovereenkomst opgesteld. In het concept van de huurovereenkomst staat als huurder vermeld: de huurder, optredend namens Connecting Human[2].

Daags daarop heeft een gesprek plaatsgevonden tussen partijen en de huurder. Tijdens dit gesprek heeft de eigenaar – die bekend was met de activiteiten van de huurder – gevraagd naar de bedoeling van de huurder met de woonboerderij. De eigenaar  wilde namelijk voorkomen dat ex-tbs patïenten in de woning zouden komen. De huurder heeft toen uitdrukkelijk verklaard dat het zijn bedoeling was om de woning met zijn gezin te gaan bewonen.  Enige tijd na ondertekening van de huurovereenkomst bleek het gehuurde echter toch te worden gebruikt ten behoeve van de begeleiding van ex-tbs patiënten.

Omdat de huur niet werd betaald en vanwege het met de huurovereenkomst gestelde strijdige gebruik is de eigenaar tegen de huurder een kort geding gestart waardoor uiteindelijk de ontruiming van het gehuurde is bewerkstelligd. Lastigheid in deze procedure lijkt te zijn geweest dat Human Connecting zich op het standpunt stelde dat er geen sprake was van gebruik van het gehuurde in strijd met de huurovereenkomst. Het gehuurde was immers aan Human Connecting verhuurd, zo was de stelling van de huurder en Connecting Human.

Een ander relevant detail in deze zaak was dat – voordat de huurovereenkomst was getekend – de makelaar de sleutels van het gehuurde aan de huurder had afgegeven, alhoewel op dat moment nog geen waarborgsom was overgemaakt. De desbetreffende waarborgsom is ook later niet meer door de huurder betaald.

Waarom is deze uitspraak van belang?

De eigenaar stelde zich op het standpunt dat de makelaar een beroepsfout had gemaakt. De makelaar zou niet aan zijn zorgplicht hebben voldaan.

De eigenaar voerde daartoe het volgende aan:

1. De makelaar heeft een fout gemaakt door in de huurovereenkomst de zinsnede “de huurder, optredend namens Connecting Human” op te nemen;

2. De makelaar had niet voor de ondertekening van de huurovereenkomst en voor de storting van de waarborgsom de sleutels aan de huurder mogen afgeven.

Het Hof oordeelde als volgt:

ad 1)

De makelaar heeft, door eigenmachtig en in strijd met de bedoeling van partijen de huurovereenkomst te stellen op naam van “de huurder optredend namens Connecting Human” het risico geschapen, welk risico zich ook heeft verwezenlijkt, dat – in strijd met de uitdrukkelijke wens van de eigenaar – Connecting Human de woning in gebruik zou nemen en dat de huurder – met een beroep op de letter van het contract – het standpunt zou innemen dat Connecting Human huurder was. Hiermee heeft de makelaar jegens de eigenaar zijn zorgplicht geschonden. Dit geldt temeer nu tijdens de eerdergenoemde bespreking tussen partijen en de huurder door de eigenaar expliciet is aangegeven dat hij geen ex-tbs’ers in de woning wilde maar alleen de huurder met zijn gezin, zodat het op de weg van de makelaar als redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar had gelegen om voor een op dit punt sluitend geformuleerd huurcontract zorg te dragen.

De enkele bepaling in de huurovereenkomst dat het gehuurde uitsluitend bestemd was om te worden gebruikt als woonruimte was daarvoor niet voldoende. De woning werd immers gebruikt als woning, echter niet door de huurder met zijn gezin maar (via Connecting Human) door ex-tbs’ers.

ad 2)

De makelaar is ook hiermee tekortgeschoten in de naleving van de jegens de eigenaar bestaande zorgplicht, omdat een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar zich er eerst van zou hebben vergewist dat de waarborgsom en de maandhuur zijn voldaan alvorens de sleutels van het gehuurde ter beschikking te stellen.

Schadevergoeding

Ontruimingskosten

Gelet op het voorgaande komt de vraag aan de orde of en zo ja, in  hoeverre de makelaar aansprakelijk is voor de door de eigenaar geleden schade.

Er zijn meerdere schadeposten die door de eigenaar worden opgevoerd. Ik raad aan de uitspraak daarvoor te lezen. Een belangrijke schadepost die in ieder geval wordt toegewezen is die ten aanzien van de kosten ontstaan vanwege de kort geding procedure ad EUR 13.500,-, waarvan meer dan EUR 11.000,- aan advocaatkosten.

Het Hof was van oordeel dat deze kosten toewijsbaar zijn omdat de huurder en Connecting Human zich – als gevolg van de beroepsfout van de makelaar – op het standpunt konden stellen dat, gelet op de tekst van de van de huurovereenkomst opgemaakte akte, Connecting Human als huurder diende te worden aangemerkt.

De waarborgsom

Het voorgaande geldt ook voor de waarborgsom. Als de makelaar aan zijn zorgplicht had voldaan, dan zou deze schade niet zijn ontstaan en daarom komt ook deze schade voor vergoeding in aanmerking.

Conclusie

De hiervoor behandelde uitspraak maakt duidelijk dat een makelaar meer moet doen dan het enkele aandragen van een huurder. Zo dient hij zich er bij het opstellen van een huurovereenkomst ervan te vergewissen dat hij een juridisch juist stuk aflevert. Daarbij dient de makelaar prudent om te gaan met het verstrekken van sleutels voordat het tot een ondertekening van de huurovereenkomst is gekomen en (voor zover dat wel het geval is) voordat volledig is voldaan aan de voorwaarden voor het verstrekken van die sleutels. Dit geldt temeer nu de sleuteloverdracht in beginsel een kritisch moment in het leven roept.

Vragen over het voorgaande of meer informatie gewenst? We horen het graag.

Michel Visser (visser@m2advocaten.nl)



[1] Het kan vanzelfsprekend ook (bijvoorbeeld) een opdracht tot koop of verkoop zijn. Verhuur dient slechts als voorbeeld.

[2] En ook in de later getekende huurovereenkomst.