Boete voor leegstand in Amsterdam, hoe werkt het?

Het was al langer mogelijk dat eigenaren van kantoorpanden in Amsterdam werden beboet als ze niet op tijd melding deden van leegstand, maar sinds december 2016 is het ook mogelijk dat eigenaren van woningen worden beboet indien ze leegstand niet bijtijds melden. Met deze boete wil de gemeente Amsterdam verdere leegstand van woningen in de stad voorkomen. In september 2017 is dan ook de eerste boete opgelegd in het kader van bestrijding leegstand woningen. Als wij wethouder Ivens (Wonen) mogen geloven zullen er meer volgen. Hoe werkt het?

Wat is leegstand?

Volgens de Leegstandwet is sprake van leegstand als een woning, kantoorgebouw of gedeelte daarvan niet door een huurder of andere gebruiker feitelijk gebruikt wordt.  Ook is er sprake van leegstand als het gebruik de kennelijke strekking heeft afbreuk te doen aan de werking van de wet of de leegstandsverordening. Met die tweede bepaling heeft men duidelijk de vrijheid willen behouden om op te kunnen treden tegen constructies waarin het pand voldoende in gebruik lijkt, maar het volgens de opvatting van de overheid toch niet is.

Meldplicht

Indien een woning of kantoorgebouw, om wat voor reden dan ook, langer dan zes maanden leeg staat, dient de eigenaar hiervan verplicht melding te maken bij de gemeente. Indien een eigenaar dit nalaat is hij in principe in overtreding. Als hij voldoet aan de meldingsplicht wordt er binnen drie maanden in overleg met de eigenaar getreden. Hierbij zullen de omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen, maar de gemeente zal er voornamelijk op aan willen sturen dat het pand weer in gebruik zal worden genomen.

Verplichtende voordracht gebruiker

Indien het pand geschikt is voor gebruik en langer leeg staat dan 12 maanden kan het college van B&W aan de eigenaar een gebruiker voordragen. De eigenaar is dan verplicht binnen drie maanden na de voordracht deze gebruiker een gebruiksovereenkomst aan te bieden. De eigenaar heeft na de voordracht nog wel de mogelijkheid om zelf een andere gebruiker aan te trekken, mits deze binnen een redelijke termijn dan ook daadwerkelijk het pand in gebruik neemt. Als het pand niet geschikt is voor gebruik kan het college de eigenaar verplichten om de nodige voorzieningen te treffen om het pand weer voor gebruik geschikt te maken.

Boete

Voor een particuliere verhuurder of eigenaar-bewoner is de boete €2500,- indien niet tijdig melding wordt gemaakt van leegstand. Voor een professionele verhuurder is de boete €5000,- bij niet tijdig melden per leegstaande woning en bij een leegstaand gebouw is de boete €7500,-. Dit bedrag kan echter zelfs nog oplopen indien de eigenaar na oplegging van de boete alsnog geen melding doet van leegstand. In dat geval heeft de gemeente de mogelijkheid om nog eens een dwangsom van €10.000,- op te leggen. Al met al kan het totale bedrag bij het uitblijven van een melding behoorlijk oplopen, en het is dan ook raadzaam voor een eigenaar om leegstand van een woning of kantoorgebouw bijtijds te melden bij de gemeente.

 

Heeft u een  boete gekregen of verwacht/heeft u leegstand en zoekt u juridisch advies dan kunt u contact opnemen met M2 Advocaten.

Ontbijtseminar: Huurrecht Woonruimte, 30 juli a.s. van 07.30u – 10.00u (gratis)

foto (1)Inleiding

Op 30 juli 2014 van 07.30u – 10.00u organiseert M2 Advocaten een ontbijtseminar. U wordt bijgepraat in een paar uur en de (werk)dag ligt nog voor u. Voor ontbijt wordt gezorgd.

Locatie

Buitenveldertselaan 106 te Amsterdam.

Onderwerpen

– Tijdelijke huur/verhuur en in dat kader o.m. de Leegstandwet, wat zijn de (on)mogelijkheden?

– De gebrekenregeling bij woonruimte, hoe werkt het?

– Huurprijsaanpassing/procedure, hoe kunt u meer waarde halen uit de woning en waar moet u op letten?

– Beëindiging/opzegging van de huurovereenkomst, wat zijn de mogelijkheden?

– Oplevering bij einde huurovereenkomst, hoe dient er te worden opgeleverd door de huurder?

Aanmelden?

Aanmelden kan telefonisch: 020 – 420 99 49 of door u per e-mail te melden: info@m2advocaten.nl

Wij zien uit naar uw komst!

Wijzigingen Leegstandwet: Meer mogelijkheden voor flexibele verhuur

Per 1 juli 2013 is de Leegstandwet gewijzigd, zodat er meer mogelijkheden zijn om tijdelijk te verhuren op basis van de Leegstandwet.

Belangrijk onderdeel is dat voor woonruimte verhuurder niet langer gebonden is aan de maximale huurprijzen maar deze vrijelijk in overleg met huurder kan vaststellen. Het wordt verder mogelijk om leegstaande woningen meer dan één keer tijdelijk te verhuren onder de Leegstandwet.

Voor tijdelijke verhuur van woonruimte in leegstaande kantoren, ziekenhuizen, verpleeghuizen, hotels en scholen gold een maximumtermijn van 5 jaar. Deze termijn wordt verlengd naar een termijn van tien jaar. Dit stelt eigenaren beter in staan om hun investeringen terug te verdienen indien zij de gebouwen (tijdelijk) ter beschikking stellen voor verhuur.

In de Leegstandwet is verder aangegeven dat de huurovereenkomst op basis van die wet eindigt indien de Leegstandwetvergunning verloopt, zonder dat nadere opzegging van de verhuurder is vereist. Daarentegen is het wel weer zo dat als de huurder na afloop van de vergunning toch het gehuurde blijft gebruiken dat dan een ‘gewone’ huurovereenkomst ontstaat met de bijbehorende wettelijke bescherming. In de praktijk blijft het dus raadzaam voor de verhuurder om tijdig schriftelijk mee te delen dat de huurovereenkomst tot een einde komt.

Ginio Beij

Leegstand? Denk aan de pop-up store!

Je ziet de winkels steeds vaker. Al met al een geinig iets. Sommige verhuurders zien echter nog niet direct de waarde van een dergelijke tijdelijke winkel.

Waar is de verhuurder vaak bang voor?

Dat het pand wordt uitgeleefd en daarnaast dat hij met een huurder zit voor minimaal 5 jaar en/of moeilijk van deze huurder – wanneer gewenst – afscheid kan nemen.

An sich begrijpelijke overwegingen.

Over het uitleven van het pand, daar zijn echter afspraken over te maken met de huurder, eventueel versterkt met boetebepalingen.

Dan de huurbescherming. Ook dat hoeft geen probleem te zijn.

Bij de normale (290-)winkelruimte geldt dat de artikelen 7:290 BW e.v. van toepassing zijn. Dit betekent onder meer dat de huurovereenkomst van rechtswege voor vijf jaar geldt en partijen gebonden zijn aan de wettelijke regeling van beëindiging van huurovereenkomst voor winkelruimte.

Deze beëindigingsregeling wordt over het algemeen door verhuurders als lastig ervaren. Vaak gaat dit namelijk gepaard met het voeren van een gerechtelijke procedure.

Waarom hoeft het dan toch geen probleem te zijn?

In de wet is een uitzondering opgenomen ten aanzien van de huurovereenkomst die voor twee jaar of korter is gesloten. De normale regels[1] voor (290-)winkelruimte zijn dan niet van toepassing.

Dit betekent in het kort gezegd dat de huurovereenkomst niet van rechtswege voor 5 jaar geldt en partijen niet zijn gebonden aan de wettelijke beëindigingsregels van de huurovereenkomst.

Een pop-up store die voor bijvoorbeeld 6 maanden wordt gehuurd valt onder dit zwakkere regime. Al met al kan het dus een uitkomst zijn voor de verhuurder. Reden om er toch eens open voor te staan.

Niet alleen omdat een leegstaande ruimte toch alleen maar geld kost.

Michel Visser (visser@m2advocaten.nl)



[1] De artikelen 7:290 – 7:300 BW.

De valkuilen van de Leegstandwet II – Informeer huurder tijdig bij huurverlenging

Verhuren op grond van de Leegstandwet kan een oplossing bieden om tijdelijk te verhuren zonder dat de huurder recht heeft op wettelijke huurbescherming. In een eerdere blog heb ik al beschreven dat er verschillende vereisten zijn om te kunnen verhuren op grond van de Leegstandwet. Het is van belang om aan al die vereisten te voldoen, omdat anders de huurder alsnog een beroep kan doen op de normale huurbescherming en het voordeel van tijdelijke verhuur van de Leegstandwet komt te vervallen. Zo moet een verhuurder van woonruimte opletten als er een huurovereenkomst voor bepaalde tijd wordt afgesloten, omdat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet tussentijds mag worden opgezegd, zelfs als er een Leegstandwetvergunning is verleend. Lees daarover meer in deze blog.

Melding maken van de vergunning

Een belangrijk vereiste voor een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet is ook dat in de huurovereenkomst moet zijn vermeld dat er verhuurd wordt op basis van de Leegstandwet en wat de duur van de vergunning is. Indien hier niet aan is voldaan bepaalt art 16 lid 11 van de Leegstandwet dat de bepalingen van de Leegstandwet niet van toepassing zijn en de huurder dus recht heeft op gewone huurbescherming.

Tijdig aanvragen vergunning én huurder informeren bij verlenging

Het is voor een verhuurder ook van belang om de eisen van de wet goed in de gaten te houden bij een verlenging van de huurovereenkomst. Het is op zichzelf mogelijk om een tijdelijke huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet te verlengen. Om te beginnen dient een verhuurder dan wel de verlenging van de Leegstandwetvergunning aan te vragen voordat de huurovereenkomst eindigt. Het hoeft geen probleem te zijn als de vergunning pas wordt verleend nadat de oorspronkelijke termijn van de huurovereenkomst is verstreken, zo lang de aanvraag aar wel vóór het einde van de termijn is gedaan.

Een Belangrijke valkuil is dat de verhuurder niet alleen een verlenging van de vergunning moet aanvragen, maar ook met de huurder schriftelijk overeenstemming moet bereiken over een verlenging van de huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet. Stel dat een verhuurder een verlenging aanvraagt van een vergunning op basis van de Leegstandwet en deze wordt verleend. Inmiddels is de oorspronkelijke termijn van de huurovereenkomst al verstreken, terwijl de huurder gewoon doorhuurt. Als de verhuurder pas op dat moment met een huurder een verlenging overeenkomt, is in de rechtspraak al meerdere keren bepaald dat het te laat is om dan nog op basis van de Leegstandwet te verhuren. Met andere woorden, de huurder kan dan aanspraak maken op de gewone wettelijke huurbescherming.

Tips

Kortom, bij verhuur op grond van de Leegstandwet dient in de huurovereenkomst melding gemaakt te worden van de vergunning en de duur daarvan. Als de verhuurder de huurovereenkomst wil verlengen, dan dient hij voor de afloop van de oorspronkelijke huurovereenkomst de verlenging aan te vragen bij de gemeente. Verder moet de verhuurder ook voor afloop van de huurovereenkomst aan de huurder meedelen dat ook de verlenging van de huur op grond van de Leegstandwet zal geschieden. Doet de verhuurder dat niet (tijdig), dan heeft de huurder recht op de gewone wettelijke huurbescherming.

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Koop breekt geen huur of toch wel?

Stel, je wilt je woning verhuren omdat deze nog niet is verkocht. De woning staat anders leeg en door middel van de tijdelijke verhuur kun je ondertussen wat kosten dekken.

Het standaard advies van een advocaat zou in ieder geval moeten inhouden: “Pas op!”. Tenminste als je aan het einde van de rit, bij de verkoop van de woning, niet met een huurder opgescheept wil zitten.

Uitgangspunt ingevolge artikel 7:226 BW is namelijk: Koop breekt geen huur.

Oftewel: de huurder mag blijven zitten.

Het kan echter zo zijn dat wanneer je expliciet met de huurder bent afgesproken dat deze vertrekt bij verkoop van de woning de huurder er toch uit moet.

Een voorbeeld

De rechtbank Den Bosch oordeelde laatst over de volgende situatie (Uitspraak Den Bosch 2 mei 2013):

Een woning stond in de verkoop. Omdat de woning maar niet werd verkocht besloot de eigenaar de woning (tijdelijk) te verhuren, totdat de woning was verkocht. De huurder is ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst kenbaar gemaakt dat de woning blijvend in de verkoop stond en de huur dus tijdelijk werd aangegaan.

Tegen het einde van de oorspronkelijke huurperiode (30 april 2013) werd de woning verkocht en aansluitend heeft de eigenaar aan  de huurder medegedeeld:

Hierbij bevestigen wij, zoals op 6 februari 2013 telefonisch medegedeeld, dat wij per 30 april 2013 de tussen partijen gesloten huurovereenkomst van verhuur en huur van de woning aan [adres] te [plaats] d.d. 19 april 2012 beëindigen. Beëindiging van de huurovereenkomst overeenkomstig artikel 1 lid 1.1 “Duur van de overeenkomst eindigend op 30 april 2013”. Wij gaan er derhalve van uit dat u uiterlijk 30 april 2013 de woning zult opleveren.”

U raadt het al: De huurder weigerde te ontruimen en deed een beroep op de huurbescherming.

De eigenaar zag zich daarop genoodzaakt om een kortgedingprocedure te starten waarin de ontruiming van het gehuurde werd gevorderd.

De eigenaar stelt in dat verband dat er sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is[1].

De eigenaar voert daartoe aan:

– beide partijen waren ervan op de hoogte dat de woning te koop stond en dat hij de intentie had om de woning vrij van huur te verkopen.

– de woning werd verhuurd om kraak tegen te gaan en de maandlasten te drukken in afwachting van de op handen zijnde verkoop van de woning.

– de eigenaar was niet op de hoogte van de intenties van de huurder om de woning voor langere tijd te bewonen. Was hij dat wel geweest, dan had hij de woning niet verhuurd.

De huurder voert, kort weergegeven, aan dat er geen sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is, omdat hij vóór het aangaan van de huurovereenkomst uitdrukkelijk kenbaar heeft gemaakt dat hij de woning voor een langere periode (dan 1 jaar) wenste te huren.

De juridische benadering

De vraag of er sprake is van een overeenkomst naar zijn aard van korte duur is (artikel 7:232 lid 2 BW) relevant, omdat dit bepalend is voor het antwoord op de vraag of de huurbeschermingsregels op de huurovereenkomst van toepassing zijn en daarmee of de huurovereenkomst zomaar kan worden beëindigd wegens de verkoop van de woning.

Voor het antwoord op de vraag of er sprake is van huur die een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is, moet worden gekeken naar:

– de aard van het gehuurde;
– de aard van het gebruik van het gehuurde, in combinatie met de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de overeenkomst;
– de effectuering van die bedoelingen; en
– de duur van het gebruik van het gehuurde.

Gelet op de wettekst en de wetsgeschiedenis past het voorts, vanwege het ontbreken van huurbescherming, terughoudend te zijn bij het aannemen van het bestaan van een dergelijke huurovereenkomst. De huurder van een woning dient nu eenmaal goed beschermd te zijn, het is immers je onderdak.

Het oordeel van de rechter

De rechter is het met de verhuurder eens. De ontruiming van het gehuurde werd dan ook bevolen.

De rechter achtte de volgende omstandigheden van belang:

1.) Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst wist de huurder dat de woning slechts tijdelijk beschikbaar zou zijn.

2.) De huurder wist dat de woning te koop stond.

De huurder stelde nog dat zijn bedoeling bij het aangaan van de overeenkomst niet was het gehuurde voor korte tijd te huren. Dit had hij ook kenbaar gemaakt aan de makelaar, onder andere in e-mails verzonden voorafgaand aan het ondertekenen van de huurovereenkomst.

De huurder kon echter niet aantonen dat de eigenaar hiermee akkoord was gegaan of hiermee bekend was.

Een akkoordverklaring met verhuur voor langere tijd kon niet worden afgeleid uit de reactie van de makelaar aan de huurder.

De rechter overweegt in dit verband nog dat de huurder, ondanks het ontbreken van een uitdrukkelijke akkoordverklaring, wel een huurovereenkomst heeft ondertekend waarin uitdrukkelijk is opgenomen dat huurovereenkomst eindigt op 30 april 2013. Als de huurder voor onbepaalde tijd wilde huren had hij naar het oordeel van de rechter dat op dat moment duidelijk kenbaar moeten maken en met een korte termijn niet moeten instemmen.

3.) De huurder wist ook dat de woning na het sluiten van de huurovereenkomst te koop bleef staan. Ten tijde van de huurovereenkomst heeft zelfs nog minimaal één bezichtiging door een mogelijk geïnteresseerde koper plaatsgevonden.

Naar het oordeel van de kantonrechter is er in de gegeven omstandigheden, waarbij het – voor beide partijen – onmiskenbaar ging om een tijdelijke c.q. in tijd beperkte bewoning van een voor de verkoop bestemde woning, die al enige jaren in de verkoop stond, aanleiding om te oordelen dat er sprake is van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur.

Daarbij overweegt de rechter nog expliciet dat de huurder op de hoogte was van de intenties en omstandigheden van de eigenaar en dat de huurprijs – hoewel niet uitzonderlijk laag – lang niet kostendekkend was voor de eigenaar. En daarnaast was van belang dat er zelfs geen sprake was geweest van een verlenging.

Ook de stelling van de huurder dat geen sprake is van een vergunning op grond van de Leegstandwet of een diplomatenclausule, maakte het oordeel van de rechter niet anders. De eigenaar had aangevoerd dat hem diverse keuzes openstonden en dat de keuze voor verhuur voor korte duur hem vrijstond. De rechter was het hiermee eens.

Tot slot.

Ik hecht er aan op te merken dat de eigenaar voor een deel geluk heeft gehad. Er is namelijk niet zomaar sprake van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is. Dit wordt zeer terughoudend getoetst.

De reden dat ik deze uitspraak graag bespreek is om:

(1) aan te geven dat het moeite waard kan zijn om u deugdelijk te laten adviseren indien u van plan bent te gaan verhuren op een wijze als hiervoor geschetst. Een deugdelijk opgestelde overeenkomst zou namelijk kunnen voorkomen dat het tot een (moeilijke) procedure komt.

De verhuurder heeft thans weliswaar gewonnen, maar daar zijn waarschijnlijk ook de nodige (procedure)kosten voor gemaakt.

(2) aan te geven dat ook wanneer er is verhuurd ten tijde van een verkoop en het tot problemen komt met de huurder, het niet per sé een verloren zaak hoeft te zijn.

Vragen? Ik hoor het graag.

Michel Visser (visser@m2advocaten.nl)



[1] Nu de overeenkomst van korte duur is, zijn de huurbeschermingsregels niet van toepassing (artikel 7:232 lid 2 BW). De eigenaar was dus niet gehouden de wettelijke opzegtermijn in acht te nemen, noch diende hij een wettelijke opzeggingsgrond in zijn brief te vermelden. De overeenkomst eindigt op 30 april a.s. van rechtswege.

De valkuilen van de Leegstandwet (Deel I): Geen tussentijdse opzegging bij bepaalde tijd

De Leegstandwet is een belangrijk instrument om woonruimte tijdelijk te kunnen verhuren. Dat kan bijvoorbeeld van belang zijn voor woningeigenaren die met dubbele lasten zitten, maar ook voor vastgoedpartijen die voorafgaande aan sloop en/of renovatie woningen tijdelijk willen verhuren.  Lees hier het eerdere blog met een overzicht van de verhuurmogelijkheden op grond van de Leegstandwet.

Aan verhuur op grond van de Leegstandwet zijn soms echter ook risico’s verbonden als de huurovereenkomst niet op de juiste manier is opgesteld. Ik ga in deze en volgende blogs in op enkele valkuilen van de Leegstandwet. In deze blog het verbod om bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd tussentijds op te zeggen.

Verbod op tussentijdse opzegging

Op grond van de Leegstandwet is het mogelijk om tijdelijk te verhuren zonder dat de huurder een beroep kan doen op de normale huurbescherming. Veel wetsbepalingen die de huurder van woonruimte beschermen zijn niet van toepassing verklaard. Wél van toepassing is de regel van art. 7:271 lid 1 BW, waarin is bepaald dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet tussentijds (binnen de bepaalde tijd) kan worden opgezegd. Op grond van art. 16 lid 8 van de Leegstandwet is een bepaling die afwijkt van het verbod op tussentijdse opzegging nietig.

Dit kwam in de orde bij een procedure voor de kantonrechter Groningen. In die zaak was een huurovereenkomst gesloten voor woonruimte gesloten met de volgende bepaling:

“De overeenkomst wordt met ingang van 23-4-2012 aangegaan voor bepaalde tijd (voor de periode tot 30-3-2014 behoudens verlenging als de vergunning wordt verlengd) met de mogelijkheid om tussentijds op te zeggen, behoudens de eerste zes maanden vanwege de verplichte minimum duur zoals bepaald in de Leegstandwet. Met inachtneming van deze minimumtermijn kan de huurovereenkomst door elk van de partijen worden opgezegd, tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag.”

De verhuurder zegde vervolgens bij brief van 30 juli 2012 de huurovereenkomst op tegen 24 augustus 2012, dus nog binnen de bepaalde tijd van de huurovereenkomst. De huurder accepteerde die opzegging niet. De kantonrechter oordeelde dat tussentijdse opzegging op grond van de wet niet was toegestaan en dat er dus op zijn vroegst pas tegen het eind van de bepaalde termijn, 30 maart 2014, kon worden opgezegd. De verhuurder had ook nog een beroep gedaan op de redelijkheid en billijkheid, maar dat wees de kantonrechter af omdat het ging om een nietige bepaling. De uitspraak kunt u hier teruglezen.

Conclusie

Bij de verhuur van de Leegstandwet is er geen flexibiliteit als de huurovereenkomst voor bepaalde tijd wordt gesloten, bijvoorbeeld voor de duur van twee jaar. Tussentijdse opzegging door de verhuurder is niet mogelijk, aangezien dit in strijd is met de wet. De beste manier is om een huurovereenkomst voor 6 maanden te sluiten (de minimale wettelijke termijn) en daarna een verlenging voor onbepaalde tijd. Op die manier is het wel mogelijk om na 6 maanden de huurovereenkomst te beëindigen, mits andere valkuilen van de Leegstandwet worden vermeden. Daarover meer in een volgend blog.

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Tijdelijke verhuur van woonruimte via de Leegstandwet

Vanwege de economische crisis komt het geregeld voor dat een persoon die de afgelopen jaren een nieuwe woning heeft betrokken de oude woning nog niet heeft verkocht. Vaak is het dan aantrekkelijk om de woning tijdelijk te verhuren, om de dubbele lasten te beperken. Als er echter volgens de normale huurrechtregels wordt verhuurd, heeft de huurder recht op huurbescherming bij het einde van de overeenkomst. Een huurovereenkomst kan dan niet zonder meer beëindigd worden als er alsnog een koper voor de woning wordt gevonden.

De Leegstandwet biedt hiervoor een oplossing. Op grond van de Leegstandwet is het mogelijk om tijdelijk te verhuren zonder dat de huurder zich kan beroepen op huurbescherming. Om te kunnen verhuren onder de Leegstandwet dient een vergunning te worden verkregen.

Op welke woningen is de Leegstandwet van toepassing?

De Leegstandwet is onder meer van toepassing op een tot verkoop bestemde woning die:

  • nog nooit bewoond is geweest (nieuwbouwwoning);
  • in de 12 maanden voordat de woning leeg kwam te staan door de eigenaar geheel of grotendeels bewoond is geweest of wanneer de woning minder dan een jaar geleden is opgeleverd, sindsdien door de eigenaar bewoond is geweest; óf
  • In de 10 jaar voordat de woning leeg kwam te staan slechts 3 jaar (geheel of gedeeltelijk) verhuurd is geweest

Voorwaarden vergunning

Als de woning inderdaad aan dat criterium voldoet dan kan de vergunning aangevraagd worden bij de gemeente waar de woning gelegen is. Voor het verlenen van een vergunning moet aan de volgende criteria te worden voldaan:

  • a. De betreffende woning staat leeg;
  • b. van de eigenaar in redelijkheid niet kan worden gevergd dat hij de woning op een andere wijze dan door verhuur dienstbaar maakt aan de volkshuisvesting; (om aan dit criterium te voldoen is vaak voldoende dat de eigenaar aangeeft dat vanwege de financiële belangen verhuur nodig is)
  • c. de eigenaar toont aan dat de te verhuren woonruimte in voldoende mate zal worden bewoond;

De wet noemt voorts de volgende voorwaarden bij de vergunning:

  • De huurovereenkomst moet schriftelijk worden aangegaan en moet de loopduur van de vergunning vermelden;
  • De huurovereenkomst moet voor tenminste zes maanden worden aangegaan;
  • De vergunning is maximaal voor 2 jaar, en kan tot drie keer toe met 1 jaar worden verlengd tot maximaal 5 jaar;
  • De maximale opzegtermijn voor de huurder is 1 maand;
  • De minimale opzegtermijn voor de verhuurder is 3 maanden;

Wat de huurprijs betreft gold tot voor kort dat alleen de maximale huurprijs op grond van het puntenstelsel mogelijk was. Door de Crisis- en Herstelwet is dit veranderd. Als de maximale huurprijs van de woning op grond van het puntenstelsel boven de liberalisatiegrens komt, dan kan er een vrije afspraak over de huur worden gemaakt. De liberalisatiegrens is per 1 januari 2012 € 664,66.

Afwijken van de wettelijke huurbescherming

Van belang is dat bij verhuur op grond van de Leegstandwet de verhuurder kan afwijken van de wettelijke huurbescherming. Het is dus niet zo dat bij verhuur in het kader van de Leegstandwet per definitie de huurbeschermingsbepalingen komen te vervallen. In de huurovereenkomst moet dus expliciet worden bepaald dat de huurbeschermingsbepalingen niet gelden tussen partijen. Verder is van belang dat als de termijn van de Leegstandwetvergunning is verstreken, de huurovereenkomst ook daadwerkelijk beëindigd moet zijn. Loopt de huurovereenkomst daarna nog door, dan gelden in beginsel de gewone huurregels met de daarbijbehorende huurbescherming. De verhuurder dient daar dus goed op te letten.

Ginio Beij