Boete voor leegstand in Amsterdam, hoe werkt het?

Het was al langer mogelijk dat eigenaren van kantoorpanden in Amsterdam werden beboet als ze niet op tijd melding deden van leegstand, maar sinds december 2016 is het ook mogelijk dat eigenaren van woningen worden beboet indien ze leegstand niet bijtijds melden. Met deze boete wil de gemeente Amsterdam verdere leegstand van woningen in de stad voorkomen. In september 2017 is dan ook de eerste boete opgelegd in het kader van bestrijding leegstand woningen. Als wij wethouder Ivens (Wonen) mogen geloven zullen er meer volgen. Hoe werkt het?

Wat is leegstand?

Volgens de Leegstandwet is sprake van leegstand als een woning, kantoorgebouw of gedeelte daarvan niet door een huurder of andere gebruiker feitelijk gebruikt wordt.  Ook is er sprake van leegstand als het gebruik de kennelijke strekking heeft afbreuk te doen aan de werking van de wet of de leegstandsverordening. Met die tweede bepaling heeft men duidelijk de vrijheid willen behouden om op te kunnen treden tegen constructies waarin het pand voldoende in gebruik lijkt, maar het volgens de opvatting van de overheid toch niet is.

Meldplicht

Indien een woning of kantoorgebouw, om wat voor reden dan ook, langer dan zes maanden leeg staat, dient de eigenaar hiervan verplicht melding te maken bij de gemeente. Indien een eigenaar dit nalaat is hij in principe in overtreding. Als hij voldoet aan de meldingsplicht wordt er binnen drie maanden in overleg met de eigenaar getreden. Hierbij zullen de omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen, maar de gemeente zal er voornamelijk op aan willen sturen dat het pand weer in gebruik zal worden genomen.

Verplichtende voordracht gebruiker

Indien het pand geschikt is voor gebruik en langer leeg staat dan 12 maanden kan het college van B&W aan de eigenaar een gebruiker voordragen. De eigenaar is dan verplicht binnen drie maanden na de voordracht deze gebruiker een gebruiksovereenkomst aan te bieden. De eigenaar heeft na de voordracht nog wel de mogelijkheid om zelf een andere gebruiker aan te trekken, mits deze binnen een redelijke termijn dan ook daadwerkelijk het pand in gebruik neemt. Als het pand niet geschikt is voor gebruik kan het college de eigenaar verplichten om de nodige voorzieningen te treffen om het pand weer voor gebruik geschikt te maken.

Boete

Voor een particuliere verhuurder of eigenaar-bewoner is de boete €2500,- indien niet tijdig melding wordt gemaakt van leegstand. Voor een professionele verhuurder is de boete €5000,- bij niet tijdig melden per leegstaande woning en bij een leegstaand gebouw is de boete €7500,-. Dit bedrag kan echter zelfs nog oplopen indien de eigenaar na oplegging van de boete alsnog geen melding doet van leegstand. In dat geval heeft de gemeente de mogelijkheid om nog eens een dwangsom van €10.000,- op te leggen. Al met al kan het totale bedrag bij het uitblijven van een melding behoorlijk oplopen, en het is dan ook raadzaam voor een eigenaar om leegstand van een woning of kantoorgebouw bijtijds te melden bij de gemeente.

 

Heeft u een  boete gekregen of verwacht/heeft u leegstand en zoekt u juridisch advies dan kunt u contact opnemen met M2 Advocaten.

Speelt de kans op leegstand een rol bij nieuwe bestemmingsplannen?

HUIS-TE-HUUROp 25 mei 2016 heeft de Raad van State zich over deze vraag gebogen in het hoger beroep tegen de plannen van de verbouwing en uitbreiding van een winkelcentrum in Haarlem. In deze zaak hadden appelanten aangevoerd dat de uitbreiding van het winkelcentrum niet zou berusten op goede ruimtelijke ordening. Er zou in dit plan namelijk geen rekening zijn gehouden met de grote hoeveelheid leegstaande vierkante meters winkelruimte door het faillissement van de V&D. Aangezien leegstand een belangrijke factor is om te toetsen of het plan gebaseerd is op een goede ruimtelijke ordening, zou het bijbouwen van extra vierkante meters winkelruimte leiden tot een onaanvaardbare hoeveelheid leegstand in het winkelcentrum, aldus appellanten.

De Raad van State oordeelt dat de gemeente hier geen rekening mee heeft hoeven houden bij het goedkeuren van het plan. Op het moment van het nemen van het besluit, oktober 2015, was de V&D nog niet failliet. Er is besloten op basis van gegevens die op dat moment voor handen waren, en die gegevens waren afdoende. Juridisch gezien voldoet het besluit dus aan de ladder voor duurzame verstedelijking, en is dus niet in strijd met artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro (Besluit ruimtelijke ordening).[1] In dat artikel staat dat het bestemmingsplan moet voorzien in de actuele regionale behoefte en dat deze met de bestaande voorraad moet worden vergeleken. Aan de hand daarvan moet worden beoordeeld of er wel of niet extra vierkante meters detailhandel mogen worden bijgebouwd, zodat onaanvaardbare leegstand kan worden vermeden. Op het moment dat de vergunning werd afgegeven was er volgens de gebruikte gegevens behoefte aan meer winkeloppervlak, en was het plan dus gebaseerd op een goede ruimtelijke ordening. De Raad van State liet het bestemmingsplan derhalve in stand. Op zichzelf past deze uitspraak bij het “ex tunc”-uitganspunt, waarbij het besluit wordt beoordeeld op de destijds beschikbare gegevens

Achter de feiten aanlopen?

Maar: Is er nog wel sprake van een goede ruimtelijke ordening als het plan wordt uitgevoerd zoals dat is goedgekeurd in oktober 2015? Door uitvoering van het plan, zullen er namelijk meer vierkante meters winkeloppervlak bij komen, in een winkelcentrum waar de leegstand nu al significant is na de val van de V&D. De huidige leegstand is namelijk 29% van het winkeloppervlak.[2] Als het plan nu ter goedkeuring zou liggen zou het wellicht niet worden aangenomen, omdat het niet zou voldoen aan een ‘goede ruimtelijke ordening’. Moet er dan niet een middel komen om te voorkomen dat er plannen worden uitgevoerd, gebaseerd op verouderde data, met alle mogelijke negatieve gevolgen.

De V&D was een keten met relatief grote winkels, waardoor de leegstand in een groot aantal winkelcentra significant is verhoogd door het vertrek. Wat namelijk geldt voor meerdere secundaire winkelcentra, en dus niet alleen in het geval van die in Haarlem, is dat er al behoorlijke leegstand is.[3]

Het vertrek van een winkel als de V&D heeft, naast nog meer leegstand, ook invloed op de verkoop in andere winkels van de kleinere winkelcentra. V&D was namelijk een publiekstrekker die belangrijk was voor de andere winkels in datzelfde winkelgebied.[4] Als zo’n trekker wegvalt bestaat dus de kans dat andere winkels ook weg, of failliet gaan, want de klanten komen niet. En dus, nog meer leegstand.

Voor omwonenden is het ook van belang dat ze een vitaal winkelcentrum houden. Ze kunnen er hun inkopen doen, en soms hebben ze er werk. Bovendien: een winkelgebied met leegstand wordt (ervaren als) rommelig en onveilig.[5],[6] En een omgeving die onveilig is, is niet een omgeving waar mensen graag wonen.

Op de lange termijn zullen dit soort ontwikkelingen er toe leiden dat er een revitalisatieproject voor de wijk zal moeten komen,(gefinancierd) vanuit de gemeente. Al met al dus geen tekenen van een goede ruimtelijke ordening, of duurzame verstedelijking. Om deze reden zou het mogelijk moeten worden om aanpassingen aan plannen te verplichten als een gebeurtenis met een dergelijke impact zich voordoet.

Betekent dit dan dat het winkelcentrum in Haarlem gaat mislukken? Echt te voorspellen is het niet, maar dat zou niet hoeven gebeuren. Voor een deel wordt in het plan, zoals in oktober 2015 goedgekeurd, de leegstand opgevangen door flexibel te bestemmen. Tot op heden is dat een beproefde manier, ondersteund door o.a. VNG en Platform 31, om om te gaan met leegstand, en nieuwe leegstand te vermijden. Daarbovenop krijgt het winkelcentrum een nieuwe publiekstrekker erbij, een bioscoop. Hierdoor zullen verschillende groepen mensen naar het winkelcentrum komen, gedurende de hele dag, en is de kans op het negatieve effect van leegstand, verloedering, vrij klein.

Bij andere plannen is dit soort publiekstrekkers er niet (of niet realistisch) en daarom is het van belang een instrument te hebben waarmee wordt voorkomen dat er wordt gebouwd voor leegstand, met de bijkomende negatieve sociaaleconomische gevolgen. De Raad van State zou in dit soort gevallen moeten kunnen toetsen op de huidige situatie in plaats van de situatie ten tijde van het vaststellen van het bestemmingsplan.

Alicia Schoo
schoo@m2advocaten.nl

[1] ECLI:NL:RVS:2016:1400, Raad van State, 201508654/1/R6

[2] ECLI:NL:RVS:2016:1400, Raad van State, 201508654/1/R6

[3] V&D winkelgebieden wacht nieuwe impuls, Colliers 02-03-2016

[4] V&D winkelgebieden wacht nieuwe impuls, Colliers 02-03-2016

[5] Winkelgebied van de toekomst, Arjan Raatgever, Hans-Hugo Smit en Joost Nicasie (Platform31)

[6] Carmona, M., 2010. Public places – urban spaces. Oxford (UK), Burlington (USA), Architectural Press.

Zalando en haar eerste pop-upstore (retailnews.nl). Ook huurrechtelijk interessant!

Zalando opent op 1 oktober a.s. de deuren van haar eerste fysieke vestiging in Nederland. De Duitse schoenen- en kledinggigant huurt daarvoor tijdelijk een pand in de Amsterdamse Kalverstraat (bron: retailnews.nl).

In de pop-up store worden restanten uit de actuele voorraden verkocht.

Zoals ik al eerder in een blog aangaf is de pop-up store een winkel die je steeds vaker om je heen ziet ‘oppoppen’.

Al met al een zeer welkome manier en benadering om letterlijk een invulling te geven aan leegstand in winkelgebieden, al zal dat misschien niet de insteek van Zalando zijn geweest.

Los daarvan is de pop-up store in mijn optiek een leuke en vluchtige manier om je winkelgebied/winkelcentrum (weer) aantrekkelijk te maken. Een tip voor (grotere) verhuurders/beleggers om daar eens de gedachten over te laten gaan.

Meer weten over de pop-up store en de huurrechtelijke kant daarvan? Zie mijn eerdere blog of vraag ons ernaar.

M2 Advocaten

 

Wijzigingen Leegstandwet: Meer mogelijkheden voor flexibele verhuur

Per 1 juli 2013 is de Leegstandwet gewijzigd, zodat er meer mogelijkheden zijn om tijdelijk te verhuren op basis van de Leegstandwet.

Belangrijk onderdeel is dat voor woonruimte verhuurder niet langer gebonden is aan de maximale huurprijzen maar deze vrijelijk in overleg met huurder kan vaststellen. Het wordt verder mogelijk om leegstaande woningen meer dan één keer tijdelijk te verhuren onder de Leegstandwet.

Voor tijdelijke verhuur van woonruimte in leegstaande kantoren, ziekenhuizen, verpleeghuizen, hotels en scholen gold een maximumtermijn van 5 jaar. Deze termijn wordt verlengd naar een termijn van tien jaar. Dit stelt eigenaren beter in staan om hun investeringen terug te verdienen indien zij de gebouwen (tijdelijk) ter beschikking stellen voor verhuur.

In de Leegstandwet is verder aangegeven dat de huurovereenkomst op basis van die wet eindigt indien de Leegstandwetvergunning verloopt, zonder dat nadere opzegging van de verhuurder is vereist. Daarentegen is het wel weer zo dat als de huurder na afloop van de vergunning toch het gehuurde blijft gebruiken dat dan een ‘gewone’ huurovereenkomst ontstaat met de bijbehorende wettelijke bescherming. In de praktijk blijft het dus raadzaam voor de verhuurder om tijdig schriftelijk mee te delen dat de huurovereenkomst tot een einde komt.

Ginio Beij

Leegstand? Denk aan de pop-up store!

Je ziet de winkels steeds vaker. Al met al een geinig iets. Sommige verhuurders zien echter nog niet direct de waarde van een dergelijke tijdelijke winkel.

Waar is de verhuurder vaak bang voor?

Dat het pand wordt uitgeleefd en daarnaast dat hij met een huurder zit voor minimaal 5 jaar en/of moeilijk van deze huurder – wanneer gewenst – afscheid kan nemen.

An sich begrijpelijke overwegingen.

Over het uitleven van het pand, daar zijn echter afspraken over te maken met de huurder, eventueel versterkt met boetebepalingen.

Dan de huurbescherming. Ook dat hoeft geen probleem te zijn.

Bij de normale (290-)winkelruimte geldt dat de artikelen 7:290 BW e.v. van toepassing zijn. Dit betekent onder meer dat de huurovereenkomst van rechtswege voor vijf jaar geldt en partijen gebonden zijn aan de wettelijke regeling van beëindiging van huurovereenkomst voor winkelruimte.

Deze beëindigingsregeling wordt over het algemeen door verhuurders als lastig ervaren. Vaak gaat dit namelijk gepaard met het voeren van een gerechtelijke procedure.

Waarom hoeft het dan toch geen probleem te zijn?

In de wet is een uitzondering opgenomen ten aanzien van de huurovereenkomst die voor twee jaar of korter is gesloten. De normale regels[1] voor (290-)winkelruimte zijn dan niet van toepassing.

Dit betekent in het kort gezegd dat de huurovereenkomst niet van rechtswege voor 5 jaar geldt en partijen niet zijn gebonden aan de wettelijke beëindigingsregels van de huurovereenkomst.

Een pop-up store die voor bijvoorbeeld 6 maanden wordt gehuurd valt onder dit zwakkere regime. Al met al kan het dus een uitkomst zijn voor de verhuurder. Reden om er toch eens open voor te staan.

Niet alleen omdat een leegstaande ruimte toch alleen maar geld kost.

Michel Visser (visser@m2advocaten.nl)



[1] De artikelen 7:290 – 7:300 BW.