Planschade: niet per se 2% voor eigen rekening bij directe planschade

Wanneer de gemeente een nieuw bestemmingsplan vaststelt kan het zo zijn dat een eigenaar van een perceel door het nieuwe bestemmingsplan schade oploopt. Het standaarduitgangspunt is dat de eigenaar in dat geval 2% van de schade voor eigen rekening neemt. De Raad van State heeft echter onlangs geoordeeld dat deze veronderstelling niet op gaat in het geval van directe schade.  Deze blog geeft een kort overzicht van het begrip planschade en gaat ten slotte in op de recente uitspraak van de Raad van State.

Wat is planschade?

In het bestemmingsplan van de gemeente staat beschreven wat de mogelijkheden zijn qua bebouwing en het gebruik van de ruimte in de gemeente. Zo wordt bijvoorbeeld geregeld in het bestemmingsplan hoe hoog een gebouw maximaal mag zijn. Indien de gemeente vervolgens een grotere hoogte vaststelt waardoor de bouw van een torenflat mogelijk wordt kan er sprake zijn van verminderd woongenot voor omwonenden. In dat geval is er sprake van planschade. Op grond van artikel 6.1 Wro (Wet ruimtelijke ordening) heeft de eigenaar dan ook mogelijk recht op een schadevergoeding  (Planschade is overigens ook mogelijk bij andere besluiten, zoals bij een verleende omgevingsvergunning).

Directe en indirecte planschade

Er bestaan vervolgens twee vormen van planschade, directe en indirecte planschade. In het geval van directe planschade lijdt de eigenaar schade doordat de mogelijkheden van zijn eigen perceel worden beperkt. In het geval van indirecte schade gaat het om ongunstige ontwikkelingen in de nabijheid van het perceel. Het eerder besproken voorbeeld van een hoge torenflat die zon wegneemt is een vorm van indirecte schade.

Voorwaarden planschade

Als er daadwerkelijk sprake is van schade dient de eigenaar nog wel aan de volgende voorwaarden te voldoen om in aanmerking te komen voor vergoeding van de planschade;

  • De eigenaar mag niet van de bestemmingswijziging hebben geweten of hebben kunnen weten toen hij de woning kocht.
  • De schade is niet al op andere wijze vergoed (bijvoorbeeld door onteigening).
  • Het verzoek tot vergoeding van de planschade moet binnen vijf jaar, nadat het besluit onherroepelijk is geworden, zijn gedaan.

Wettelijk minimumforfait

Indien er schade wordt vastgesteld bepaalt artikel 6.2. Wro dat ten minste 2% van de schade voor rekening van de eigenaar blijft. Dit heet ook wel het wettelijke minimumforfait en wordt gezien als normaal maatschappelijk risico. Onlangs oordeelde de Raad van State echter dat deze standaard 2% uit de Wro niet van toepassing is in het geval van directe schade.

Uitspraak Raad van State

De kwestie betrof een gemeente die de gebruiks- en uitbreidingsmogelijkheden op een bedrijventerrein had  beperkt. De eigenaar van het bedrijventerrein diende vervolgens een verzoek in tot planschade. Immers, zijn terrein was door de beperking aantoonbaar in waarde gedaald. De gemeente bepaalde vervolgens dat 2% van de schade voor rekening van de eigenaar diende te komen op basis van het normaal maatschappelijk risico. Hoewel de rechtbank zich aansloot bij het  besluit van de gemeente oordeelde de Raad van State anders.

Volgens het oordeel van de Raad van State is bij directe schade het wettelijk minimumforfait niet van toepassing. In het geval van directe schade dient te worden beoordeeld of er sprake is van een normale maatschappelijke ontwikkeling (bijvoorbeeld milieumaatregelen) en of deze in de lijn der verwachting valt. Uitkomst is dus dat de gemeente goed zal moeten motiveren waarom zij van oordeel is dat een bepaald percentage tot het normale maatschappelijke risico van de eigenaar behoort. Daarentegen kan het ook zo zijn dat een onvoorziene ongebruikelijke maatschappelijke ontwikkeling (men kan hierbij bijvoorbeeld denken aan de plotselinge plaatsing van een voetbalstadion) dus volledig vergoed dient te worden in het geval van directe schade. Derhalve is het als eigenaar altijd verstandig om te onderzoeken of de gemeente voldoende rekening heeft gehouden met de situatie.

Heeft u vragen naar aanleiding van deze blog over planschade? Neemt u dan gerust vrijblijvend contact op met M2 Advocaten.

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

NVM-makelaar mag niet met twee maten meten

De Hoge Raad heeft onlangs geoordeeld dat een NVM-makelaar aansprakelijk gesteld kan worden voor het vermelden van een (onjuist) woonoppervlakte in een verkoopbrochure die niet is gemeten volgens een door de NVM vastgestelde meetinstructie. Een clausule in de verkoopbrochure die zegt dat er geen rechten ontleend kunnen worden aan informatie in de brochure doet niet af aan die aansprakelijkheid.

 NVM meetinstructie

Sinds 2010 zijn NVM-makelaren verplicht de woning op te meten volgens een speciale uniforme NVM-meetinstructie.  Op deze manier wil de NVM bevorderen dat klanten exact weten waar ze aan toe zijn in het geval een NVM-makelaar opgaaf doet van de oppervlakte. Ondanks deze maatregel blijken helaas niet alle NVM-makelaren zich aan deze meetinstructie te houden. Het tuchtcollege van de NVM berispt dan ook regelmatig leden voor het vermelden van een grotere hoeveelheid vierkante meters dan bij een goede uitvoering van de meetinstructie het geval zou zijn. Vraag is of de makelaar daarnaast ook civielrechtelijk onrechtmatig heeft gehandeld jegens de koper en derhalve  aansprakelijk gesteld kan worden.

Onrechtmatig (ook bij standaard uitsluitingsclausule)

Bij beantwoording van die vraag sluit de Hoge Raad zich aan bij een eerdere uitspraak van het  hof Amsterdam. Het hof oordeelde dat een makelaar onrechtmatig handelt indien hij een grotere  woonoppervlakte vermeldt dan bij het volgen van de meetinstructie het geval zou zijn omdat de koper van een woning in belangrijke mate erop mag vertrouwen  dat conform de meetinstructie is gemeten. De meetinstructie, die door de NVM verplicht is gesteld aan haar leden, strekt uitdrukkelijk tot bescherming van de belangen van de aspirant-kopers. Een NVM-makelaar kan derhalve niet zonder meer een andere meetmethode hanteren. Dat een makelaar in de verkoopbrochure stelt dat geen rechten mogen worden ontleend aan in de verkoopbrochure genoemde afmetingen wordt door het hof en de Hoge Raad terzijde geschoven. “Een dergelijke standaardmededeling is op zichzelf genomen niet specifiek genoeg om afbreuk te kunnen doen aan het vertrouwen dat de aspirant-koper aan het verplichte karakter van de meetinstructie mag ontlenen.”

Uitzonderingen

Ofschoon het uitgangspunt is dat een NVM-makelaar onrechtmatig handelt als hij zich niet houdt aan de vastgestelde meetinstructie kan dat anders zijn wanneer;

  1. de koper moest uit verklaringen of gedragingen van de makelaar begrijpen dat een andere meetmethode werd gebruikt;
  2. er sprake is van specifieke omstandigheden die aanleiding hadden moeten zijn voor de koper om te twijfelen aan de opgegeven oppervlakte.

Heeft de koper wel schade geleden?

Ten slotte kan er wel sprake zijn  van onrechtmatig handelen, maar kan er desondanks geen schade zijn. In een zaak voor het Hof Arnhem-Leeuwarden had de makelaar zich eveneens niet gehouden aan de door de NVM gehanteerde meetinstructie. Echter bleek de woning ondanks de kleinere afmeting toch meer waard geworden dan de prijs die oorspronkelijk was betaald voor de woning. Voorts kon de koper niet aannemelijk maken dat hij de woning niet had gekocht voor hetzelfde bedrag als hij had geweten dat de woning kleiner was. Het hof wees het verzoek tot schadevergoeding dan ook af nu er feitelijk geen sprake was van schade.

Voldoet uw woning niet aan hetgeen door de makelaar is voorgespiegeld? Neemt u dan gerust contact op met M2 advocaten voor vrijblijvend advies.

 

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

huurrecht advocaat in amsterdam

Huur Bedrijfsruimte: Indeplaatsstelling bij 7:290 BW bedrijfsruimte

Indien een ondernemer zijn onderneming wil verkopen heeft hij er doorgaans belang bij dat hij tevens het huurcontract kan overdragen aan de koper. Maar wat als een verhuurder niet akkoord gaat met de contractovername? De wet voorziet in het geval van middenstandsbedrijfsruimte in zogenaamde ‘indeplaatsstelling’. Een wettelijke regeling waardoor een verhuurder gedwongen kan worden om mee te werken aan contractovername. Maar dat is niet zonder voorwaarden.

Indeplaatsstelling

Huurders van middenstandsbedrijfsruimte voor bijvoorbeeld detailhandel, hotels, horeca en ambachtsbedrijven (art. 7:290 BW) genieten meer bescherming dan huurders van overige bedrijfsruimte zoals kantoren (art. 7:230 BW). Zo is het voor de verhuurder van een middenstandsruimte niet alleen moeilijker om het huurcontract  met de huurder op te zeggen, maar kan de verhuurder onder bepaalde omstandigheden zelfs gedwongen worden om akkoord te gaan met een nieuwe huurder indien dit in het belang van de voorgaande huurder is. Deze regeling is opgenomen in artikel 7:307 BW, en is ook wel bekend als indeplaatsstelling.

De achterliggende gedachte bij deze regeling is dat de waarde van een middenstandsbedrijf voor een groot deel verbonden is aan de locatie waar de onderneming zich bevindt. Zo hebben deze ondernemingen doorgaans een vaste klantenkring opgebouwd en het pand voorzien van de nodige inventaris waarmee zij haar klanten kan ontvangen. Indien een potentiele koper geen gebruik kan maken van die verworvenheden en/of faciliteiten, omdat het huurcontract niet wordt voortgezet, daalt de verkoopwaarde van de onderneming aanzienlijk. Het is om deze reden dat er speciaal voor middenstandsbedrijfsruimte een regeling in het leven geroepen is die tracht deze belangen te beschermen.

Voorwaarden

Indien een verhuurder niet vrijwillig meewerkt aan de contractovername kan de huurder van een 7:290 BW bedrijfsruimte bij de kantonrechter vorderen dat hij gemachtigd wordt om de nieuwe huurder in zijn plaats als huurder te stellen. Een rechter zal een dergelijk verzoek aan de volgende criteria toetsen:

1) Er moet daadwerkelijk sprake zijn van overdracht van het bedrijf.

Bij de contractovername moet primair beoogd worden dat het bedrijf daadwerkelijk wordt overgenomen en voortgezet. Indien de nieuwe huurder een supermarkt overneemt, maar geen belang stelt in de inventaris of het personeel alsmede lopende leveringscontracten zal de vordering tot indeplaatsstelling door de rechter worden afgewezen. De nieuwe huurder begint in dit voorbeeld eigenlijk een nieuw bedrijf en daarmee is dus geen sprake van bedrijfsoverdracht.[1]

2) De huurder heeft een zwaarwegend belang bij de overdracht.

Hierbij kan gedacht worden aan ziekte of het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd waardoor de huurder niet langer het bedrijf kan voortzetten. Ook ernstige financiële problemen kunnen een zwaarwegend belang opleveren. Een voorbeeld van een aangevoerd belang dat  door de rechter niet werd beoordeeld als voldoende zwaarwegend was de claim van een huurder dat hij zelf geen groeimogelijkheden meer zag ondanks dat zijn bedrijf in de huidige vorm winstgevend was.[2]

3) De nieuwe huurder moet voldoende waarborgen kunnen bieden voor het nakomen van de verplichtingen uit de huurovereenkomst.

Dat een verhuurder gedwongen kan worden om een nieuwe huurder te accepteren vormt een grote inbreuk op de contractsvrijheid. Om deze reden is het van groot belang dat er voldoende waarborgen kunnen worden geboden dat de nieuwe huurder de verplichtingen uit de huurovereenkomst kan nakomen. Naast voldoende solvabiliteit zijn ook factoren al betrouwbaarheid en hoe een ondernemer in het verleden heeft gehandeld van belang.

Belangenafweging

Indien de huurder aan alle voornoemde voorwaarden voldoet zal de indeplaatsstelling in beginsel worden toegewezen. Niettemin wordt bij de uiteindelijke belangenafweging rekening gehouden met alle omstandigheden van het geval. Dit kan dus betekenen dat de rechter niet akkoord gaat met de indeplaatsstelling ondanks dat de huurder voldoet aan alle voorwaarden. De rechter zal de belangen van de verhuurder moeten afwegen tegenover de belangen van de (oude) huurder. Een voorbeeld van een verhuurders belang kan zijn dat een nieuw aangedragen huurder niet bijdraagt aan een voorgenomen noodzakelijke nieuwe impuls voor een winkelcentrum. Dit zou reden kunnen zijn om het verzoek tot indeplaatsstelling af te wijzen.

Tips voor huurders en verhuurders

  • Stel als huurder op tijd de vordering tot indeplaatsstelling in en wacht niet tot het moment dat het bedrijf wordt overgedragen.
  • Zorg als huurder dat met zekerheid wordt voldaan aan de voorwaarden. Dit betekent zelf belang stellen in het voordragen van een betrouwbare en solvabele nieuwe huurder.
  • Voor verhuurder is van groot belang dat de nieuwe huurder expliciet kennis neemt van alle afspraken die zijn gemaakt met de oude verhuurder. Waarschijnlijk is het daarom verstandig om mondelinge afspraken met de oude huurder alsnog op papier te zetten alvorens akkoord te gaan met de contractovername.
  • Schroom als verhuurder niet eigen specifieke belangen naar voren te brengen indien het tot een rechtszaak komt. Met name de belangenafweging is uitermate casuïstisch van aard.

Heeft u nog verdere vragen over indeplaatsstelling? U kunt vrijblijvend voor advies bij M2-advocaten terecht.

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Huur bedrijfsruimte: Huurcontract gaat niet automatisch over bij wijziging rechtsvorm

Startende ondernemers beginnen vaak als éénmanszaak of VOF (vennootschap onder firma) om vervolgens, als de omzet toeneemt, over te gaan op een andere rechtsvorm zoals een BV. Niet altijd wordt de verhuurder op de hoogte gebracht van deze wijziging, laat staan dat er expliciet om toestemming wordt gevraagd. Dit betekent in beginsel dat het huurcontract ook niet over zal zijn gegaan op de nieuwe rechtspersoon. Wat zijn de mogelijke gevolgen hiervan?

 Een ondernemer zal dus niet altijd expliciet toestemming vragen aan de verhuurder indien men overgaat naar een nieuwe bedrijfsstructuur. Een verhuurder zal daar vaak geen probleem van maken. Ten minste, zo lang de huurpenningen maar blijven binnenkomen.  Maar het feit dat de verhuurder deze betalingen in ontvangst blijft nemen betekent niet automatisch dat de verhuurder akkoord is gegaan met contractovername door de nieuwe rechtsvorm.[1] Dat onderscheid speelt met name op indien de nieuwe rechtsvorm niet meer in staat is de huurpenningen te voldoen zoals uit de volgende casus bleek.

 Casus

Een bestaande VOF is met verhuurder een huurovereenkomst aangegaan.[2] De huurovereenkomst is gesloten voor de duur van vijf jaar en vervolgens verlengd met nog eens vijf jaar. Gedurende deze periode wijzigt de VOF van bedrijfsstructuur. De VOF wordt een BV en laat dit bij brief aan de verhuurder weten. De verhuurder reageert niet op de inhoud van de brief en blijft daarbij de huurpenningen in ontvangst nemen die worden overgemaakt door de BV. Enkele jaren later gaat de BV failliet. De verhuurder stelt echter dat hij nooit een huurovereenkomst met de BV heeft gesloten en stelt de voormalige vennoten van de oorspronkelijke VOF hoofdelijk aansprakelijk voor de achterstallige huurbetalingen. De vennoten stellen dat de VOF niet langer bestaat en dat zij dit ook aan de verhuurder per brief hebben laten weten. Nu de verhuurder in al die tijd geen bezwaar heeft gemaakt zijn zij er vanuit gegaan dat de verhuurder akkoord is gegaan met contractsovername. Volgens hen kan de verhuurder dan ook alleen de (failliete) BV aanspreken.

 Contractovername (6:159 BW)

De rechter moet beoordelen of er in dit geval sprake is geweest van een contractsovername als bedoeld in artikel 6:159 BW. Kortom is de huurovereenkomst rechtsgeldig overgegaan op de BV? Volgens artikel 6:159 BW dient voor contractsovername aan de volgende voorwaarden te zijn voldaan:

  • Een akte waarin de huurder zijn rechtsverhouding aan de nieuwe huurder overdraagt;
  • Ondubbelzinnige medewerking van de verhuurder aan de contractovername (Deze medewerking hoeft echter niet per se schriftelijk te zijn).

In de casus was er wél sprake van een akte waaruit bleek dat de VOF de huurovereenkomst aan de BV heeft willen overdragen, maar heeft de verhuurder nooit ondubbelzinnig zijn medewerking verleend aan een contractovername. Weliswaar heeft de huurder de verhuurder aangeschreven, maar de verhuurder heeft vervolgens nooit expliciet verklaard dat hij akkoord ging met contractovername. De voormalige vennoten waren dan ook alsnog hoofdelijk aansprakelijk voor de achterstallige huurgelden.

Overigens indien een vennoot het bedrijf verlaat blijft hij hoofdelijk aansprakelijk zolang het huurcontract ongewijzigd wordt voortgezet door zijn voormalige medevennoten.[3] Voor de uittredende vennoot is het dan ook van belang dat de verhuurder uitdrukkelijk instemt met contractovername door de voormalige medevennoten zodat de vertrekkende vennoot van zijn aansprakelijkheden is ontheven.

Conclusie

Huurders van bedrijfsruimte doen er verstandig aan om uitdrukkelijke instemming van de verhuurder te vragen indien zij willen dat het huurcontract, en daarmee de aansprakelijkheid, overgaat op de nieuwe rechtsvorm. Voor een verhuurder is het daarentegen van belang om goed inzicht te verkrijgen in de financiële positie van deze nieuwe rechtsvorm alvorens akkoord te gaan met een contractovername.

Zoekt u juridische ondersteuning bij de overgang van uw onderneming naar een andere rechtsvorm  of is uw huurder van rechtsvorm gewijzigd en wilt u juridisch advies inwinnen? Neemt u dan gerust contact met M2 Advocaten op.

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

 

[1] Hof Amsterdam 12 november 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:5220

[2] Rb Dordrecht 30 juli 2012, ECLI:NL:RBDOR:2012:BX5073

[3] Ho f ’s-Hertogenbosch 16 september 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:3642

Huur bedrijfsruimte: Afwijkende bedingen bij winkel- en horecabedrijfsruimte

Huurders van middenstandsbedrijfsruimte (7:290 BW) genieten meer huurbescherming dan huurders van overige bedrijfsruimte zoals kantoorruimte (7:230a BW). Het idee daarachter is dat een winkel- of horecagelegenheid doorgaans meer waarde hecht aan de specifieke locatie voor bijvoorbeeld bekendheid bij het publiek. In principe kan er in de huurovereenkomst ook niet worden afgeweken van deze huurbescherming, tenzij een rechter akkoord gaat met het afwijkende beding. In deze blog wordt een overzicht geboden van het wettelijk kader rond het afwijkende beding en de houdbaarheid ervan bij de rechter.

 Wettelijk kader

De wettelijke bepalingen ten aanzien van 290-bedrijfsruimten (7:290 t/m 7:310 BW) zijn van zogenaamd semi-dwingend recht. Dat betekent dat niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Indien dat toch gebeurt is het afwijkende beding in beginsel vernietigbaar. Toch kunnen er zich situaties voordoen waarin niet alleen de verhuurder maar ook de huurder er belang bij heeft om af te wijken van hetgeen onder de wettelijke bepalingen is toegestaan, bijvoorbeeld om een flexibeler huurcontract mogelijk te maken. Voorbeelden van mogelijke afwijkingen:

  • Afwijking van de wettelijke huurtermijnen (doorgaans 5+5 jaar).
  • Afwijking door afspraak dat beëindiging huurcontract verhuurder kan geschieden zonder opzegging of rechterlijke toetsing.
  • Afwijking  van de mogelijkheid om huurprijsherziening (7:303 BW) te verzoeken na einde huurperiode.

In deze gevallen mag er wel worden afgeweken van de wettelijke bepalingen, maar zal het beding moeten worden goedgekeurd door een rechter (7:291 lid 2 BW). Instemming van een huurder om af te wijken is dus niet voldoende. Dit om te voorkomen dat een huurder onder druk gezet kan worden door de verhuurder om akkoord te gaan met het beding.

De rechter hanteert bij goedkeuring de volgende criteria:

  • De rechten van de huurder worden door het afwijkend beding niet wezenlijk aangetast.
  • De maatschappelijke positie van de huurder is in vergelijking met de verhuurder zodanig sterk dat hij in redelijkheid geen bescherming

Uitzondering

Ten aanzien van indeplaatsstelling (artikel 7:307 BW) kan geen goedkeuring worden verzocht voor een afwijkend beding. De mogelijkheid voor een huurder om zijn bedrijf te kunnen verkopen inclusief de huurrechten wordt dusdanig belangrijk geacht dat een afwijkend beding hierbij niet is toegestaan. De rechter kan dus geen goedkeuring geven aan een beding dat indeplaatsstelling uitsluit.

Goedkeuring achteraf

In de praktijk komt het met enige regelmaat voor dat partijen een afwijkend beding overeenkomen en daarbij geen goedkeuring aan de rechter vragen. Vraag is natuurlijk wat er gebeurd op het moment dat partijen later alsnog onenigheid krijgen over het afwijkende beding.  Uit een arrest van de Hoge Raad is gebleken dat de rechterlijke goedkeuring óók achteraf gegeven kan worden. Vraag is wel of de rechter in een dergelijke situatie nog genegen zal zijn om te oordelen dat de rechten van de huurder niet wezenlijk zijn aangetast nu de huurder op dat moment reden ziet om van het afwijkende beding af te willen. Goedkeuring van het afwijkende beding vindt immers doorgaans plaats met instemming van de huurder. Het lijkt er dan ook op dat het risico voor het gebrek aan voorafgaande goedkeuring vooral bij de verhuurder ligt.

Verjaring beroep op vernietigbaarheid

Ondanks het voorgaande lonkt er toch nog een voordeel voor de verhuurder als hij een afwijkend beding aangaat met zijn huurder zonder goedkeuring van de rechter. Op grond van artikel 3:52 BW verjaart het recht van de huurder om zich te beroepen op vernietigbaarheid van het beding na een termijn van 3 jaar nadat de huurder een beroep op die vernietigingsgrond ten dienste is komen te staan. Doorgaans zal dit 3 jaar zijn nadat de huurovereenkomst met het afwijkende beding is aangegaan, maar onder bepaalde omstandigheden kan dit ook een ander moment zijn (zie deze voorgaande blog van M2 Advocaten).

Conclusie

De rechtspraktijk laat zien dat goedkeuring door de rechter van veel verschillende factoren afhankelijk is. Bij een rechterlijke beoordeling van het afwijkende beding staat vooral voorop dat de belangen van de huurder niet te veel worden geschaad. Verder is de positie van de huurder van belang. Een afwijkend beding zal minder snel goed worden gekeurd indien de huurder een zelfstandige ondernemer is terwijl bij een internationaal opererende keten er aanmerkelijk meer ruimte zal zijn voor de verhuurder om een afwijkend beding op te nemen.

Zoekt u advies bij het opstellen van een afwijkend beding of verzoekschrift tot goedkeuring van het afwijkende beding?  Neemt u gerust contact op met M2 Advocaten.

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Advocaat  Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

 

Verhuurder loopt huurprijsherziening mis na verbouwing pand

Een eigenaar van een winkelpand laat zijn pand verbouwen waardoor het in oppervlakte toeneemt. Met de huurder komt hij overeen dat de huurprijs desondanks hetzelfde blijft. Als de eigenaar er vervolgens achter komt dat zijn pand inmiddels veel meer huur op kan brengen wil hij de huurprijs laten herzien (verhogen). De rechter oordeelt echter dat hij feitelijk met de huurder een huurprijsverlaging is overeengekomen door dezelfde huurprijs te vragen voor een grotere ruimte en dat er ten minste vijf jaren dienen te verstrijken voordat de huurprijs opnieuw kan worden herzien. De verhuurder loopt vervolgens vele euro’s aan huur mis. Hoe zit het precies?

Een winkelier sluit reeds in 1974 een huurovereenkomst voor de huur van een winkelpand met bijhorende opslagruimte. In 2014 wordt het pand gerenoveerd waarbij de oppervlakte van de winkelruimte toeneemt met 26 vierkante meter. Hierbij wordt afgesproken dat de huur  verder gelijk blijft. In 2015 komt de eigenaar via een makelaar er echter achter dat zijn pand gezien de booming vastgoedmarkt inmiddels tienduizenden euro’s per jaar meer aan huur op zou kunnen leveren. Dit is ook niet vreemd nu de winkelier sinds 1974 slechts gestaag meer huur is gaan betalen. De eigenaar vraagt vervolgens dan ook om een huurprijsherziening.

Op basis van artikel 7:303 BW is het namelijk mogelijk voor een verhuurder (of huurder) huurprijsherziening aan te vragen. Dit houdt in dat elke vijf jaar, sinds de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of bij de rechter is gevorderd (of na afloop van de eerste huurtermijn), men de huidige huurprijs kan laten toetsen aan de gemiddelde huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte in de omgeving en zo nodig de huurprijs daarop kan worden aangepast.  De eigenaar stelt dat de huurprijs voor het laatst in 2005 is aangepast. Sindsdien is meer dan vijf jaar verstreken dus stelt de eigenaar dat er nu een huurprijsherziening kan plaatsvinden naar een meer marktconforme prijs.

De rechter oordeelt anders. Nu door de verbouwing in 2014 de winkelruimte met 26 vierkante meter is toegenomen, en partijen daarbij zijn overeengekomen om de huurprijs ongewijzigd te laten, is hierbij effectief een huurprijsverlaging overeengekomen, aldus de rechter. Immers, de winkelier is door de uitbreiding van de winkelruimte maar liefst 15,5% minder per vierkante meter gaan betalen. Nu er dus recentelijk sprake is geweest van een door partijen ingestelde huurprijswijziging kan de eigenaar pas weer na vijf jaar een beroep doen op de huurprijsherziening uit artikel 7:303 BW. Of de huurprijs in de afgelopen vijf jaar  is verhoogd of verlaagd is daarbij niet van belang. Kortom in dit geval kon de eigenaar pas in 2019 weer vragen om een huurprijsherziening.

Het is ergens begrijpelijk dat de eigenaar hier in de fout is gegaan. De totale huurprijs was immers hetzelfde en leek dus niet gewijzigd. Hoe had de eigenaar dit kunnen voorkomen? Het antwoord daarop is vrij simpel. De eigenaar had niet met de winkelier expliciet moeten afspreken dat huurprijs niet zou worden verhoogd. Deze concrete overeenkomst wordt namelijk ten grondslag gelegd aan het oordeel dat partijen een verlaging van de huurprijs zijn overeengekomen. De eigenaar had dus beter gelijk na de verbouwing een huurprijsherziening kunnen aanvragen zonder eerst met de winkelier af te spreken dat de huurprijs ongewijzigd zou blijven.

Wilt u als verhuurder een huurprijsherziening aanvragen of heeft u als huurder te maken met een huurprijsherziening en heeft u hierover vragen? Neemt u dan gerust contact op met M2 Advocaten.

Advocaat  Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

VVE: Splitsingsakte wijzigen bij aanleg dakterras of kelder?

Ruimte is schaars in Nederland, en dikwijls zijn mensen dan ook op zoek naar manieren om hun huidige appartement uit te kunnen breiden, bijvoorbeeld door een terras op het dak te bouwen of de kruipruimte om te bouwen tot een volwaardige kelder. Echter is bij dergelijke verbouwingen waarschijnlijk toestemming van de VvE vereist en mogelijk zelfs aanpassing van de splitsingsakte. Wanneer wel en wanneer niet?

Toestemming VvE
In beginsel staat het iemand vrij om binnen de begrenzingen van zijn privégedeelte veranderingen aan te brengen zolang deze veranderingen geen nadeel aan privégedeelten van anderen of aan de gemeenschappelijke ruimte toebrengen (5:119 BW). Niettemin staat er in de modelreglementen dat iedere op-, aan of onderbouw zonder toestemming van de VvE verboden is. In meer recente modelreglementen is daar ook nog eens het verbod op bijbouw aan toegevoegd. Daarnaast bepalen de meeste splitsingsreglementen dat er geen veranderingen mogen worden aangebracht in het gebouw die het architectonische uiterlijk of de constructie ervan wijzigen. Kortom voor de overgrote meerderheid van appartementseigenaren zal, ook in het geval het een privégedeelte betreft, voor de bouw van bijvoorbeeld een dakterras of een kelder toestemming gevraagd moeten worden van de VvE. Dit ligt mogelijk anders indien er geen gebruik wordt gemaakt van een modelreglement of indien er afwijkende bepalingen zijn opgenomen. Voor wijzigingen aangaande gemeenschappelijke gedeelten dient vanzelfsprekend altijd toestemming gevraagd te worden. Overigens dient te worden opgemerkt dat dikwijls eerst een omgevingsvergunning (voorheen bouwvergunning) bij de gemeente zal moeten worden aangevraagd voordat de VvE haar toestemming zal willen geven.

Wijziging splitsingsakte
Zodra er toestemming is verkregen voor de verbouwing is de volgende vraag of er wijziging van de splitsingsakte is vereist. De hoofdregel is dat indien de verbouwing zich binnen de begrenzingen van het privégedeelte bevindt er geen wijziging van de splitsingsakte vereist is. Wordt er daarentegen buiten de grenzen van het privégedeelte gebouwd dan dient de splitsingsakte in principe wel te worden gewijzigd. Van belang hierbij is om te realiseren dat normaliter alle gedeelten van een appartementencomplex die niet nauwkeurig in de splitsingsakte zijn omschreven als zijnde privégedeelte behoren tot de gemeenschappelijke ruimte. Hierna zal worden omschreven hoe deze stelregels in de praktijk uitpakken bij de aanleg van een dakterras of kelder.

Plaatsing dakterras
Indien een appartementseigenaar het dak op zijn appartement tot zijn privégedeelte mag rekenen zal de splitsingsakte niet gewijzigd hoeven worden op het moment dat hij een dakterras wenst te plaatsen op dat dak. Echter ook in het geval dat dit dak (gedeeltelijk) tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort is een wijziging van de splitsingsakte niet per se vereist. De Hoge Raad heeft namelijk bepaald dat indien een wijziging zich leent voor herstel dat een wijziging van de splitsingsakte niet per se nodig is. Bij de plaatsing van een dakterras wordt doorgaans aangenomen dat deze situatie weer tamelijk eenvoudig terug te draaien valt.

Eigenlijk komt het er dus op neer dat voor de bouw van een dakterras niet snel een wijziging van de splitsingsakte vereist is. Niettemin kan het verstandig zijn om de aanleg van het dakterras wel in de splitsingsakte op te nemen. Op deze manier kan de aanlegger ervan een overdraagbaar exclusief gebruiksrecht verkrijgen terwijl verder geregeld kan worden dat de VvE niet langer medeverantwoordelijk is voor het onderhoud van het dakterras.

Uitgraven kruipruimte/kelder
Hoe zit het indien een appartementseigenaar op de begane grond besluit de kruipruimte onder zijn appartement uit te graven en er een volwaardige kelder van te maken? Kruipruimten zijn doorgaans niet opgenomen in de splitsingsakte. Deze nieuwe kelder valt dus buiten de privégrenzen en dat betekent dat het tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort. Het aanleggen van een nieuwe ruimte zoals een kelder kan daarbij ook worden aangemerkt als een structurele wijziging van niet tijdelijke aard. Wil deze appartementseigenaar dus het exclusieve gebruiksrecht van de kelder krijgen dan zal de splitsingsakte moeten worden gewijzigd. In de situatie dat een appartementseigenaar zijn bestaande kelder wil laten uitdiepen is er in principe geen wijziging van de splitsingsakte vereist mits de oorspronkelijke kelder maar reeds in de splitsingsakte was opgenomen als zijnde zijn privégedeelte.

Conclusie
Indien er gebruik wordt gemaakt van een modelreglement is er nagenoeg altijd toestemming van de VvE vereist bij de op- aan-, onderbouw van een dakterras of kelder. Of er wijziging van de splitsingsakte nodig is hangt ervan af of de begrenzingen van het privégedeelte worden overtreden. Zo ja, dan is de vervolgvraag of het een wijziging van structurele aard betreft. Mocht daar geen sprake van zijn dan is alsnog geen wijziging van de splitsingsakte vereist. Toch kunnen er goede redenen zijn voor zowel de betreffende appartementseigenaar als de VvE om de wijziging in de splitsingsakte te willen opnemen, maar dit betreft in dat geval geen verplichting.

 

Twijfelt u nog of er een wijziging van de splitsingsakte vereist is, of heeft u andere vragen naar aanleiding van dit artikel? Neemt u dan gerust contact met ons op.

 

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

GEINFORMEERDE AIRBNB’ER TOCH IN DE FOUT

Ondanks dat de groei van de vakantieverhuur in Amsterdam in 2017 enigszins afnam werd er niettemin afgelopen jaar een recordbedrag van 4,2 miljoen euro aan boetes opgelegd voor woonfraude. Een groot gedeelte van die opgelegde boetes valt toe te dichten aan illegale vakantieverhuur. Niet alleen professionele partijen lopen tegen forse boetes op, maar ook particulieren die hun woning verhuren via bv. AirBnB of Booking.com krijgen aanzienlijke boetes opgelegd. Niet in de laatste plaats zijn dat particulieren die op handige wijze aan alle voorwaarden denken te voldoen en daarom soms balanceren op wat wél en niet is toegestaan. Belangrijk is om een verschil te maken tussen voldoen aan toetsingscriteria en voldoen aan regels.

In een uitspraak van de rechtbank Amsterdam kreeg een particuliere vakantieverhuurder een boete opgelegd van €13.500,- nadat hij zijn appartement had verhuurd aan toeristen. Zijn verweer was dat hij zich keurig aan alle regels had gehouden. Hij had de woning niet meer dan 60 dagen per jaar verhuurd (Vanaf 1 januari 2019 wordt dat 30), aan niet meer dan vier personen tegelijkertijd en zijn gasten hadden geen overlast veroorzaakt. Voor zover niets aan de hand lijkt het dan ook. Maar waarom kreeg deze vakantieverhuurder dan alsnog deze boete opgelegd?

Op de website van de gemeente Amsterdam staat ook de volgende voorwaarde:

“U bent de hoofdbewoner van de woning en woont daar ook (en staat dus ingeschreven in de Basisregistratie Persoonsgegevens (BRP) van de gemeente Amsterdam).”

Basisregistratie levert slechts rechtsvermoeden op

Kortom in het geval iemand een woning wenst te verhuren aan toeristen dient hij zelf de hoofdbewoner te zijn van de woning en daar ook feitelijk te wonen. De vakantieverhuurder in kwestie dacht zich goed te hebben ingedekt, want hij had zich daadwerkelijk ingeschreven in de basisregistratie op het betreffende adres. Echter levert deze basisregistratie slechts een zogenaamd rechtsvermoeden op. Dat betekent in dit geval dat het vervolgens aan de gemeente is om te bewijzen dat hij toch niet zijn hoofdverblijf in het appartement heeft indien zij daar aan twijfelt.

Eén van de manieren waarop de gemeente controleert of iemand daadwerkelijk zijn hoofdverblijf in een woning heeft is de aanwezigheid van persoonlijke spullen. Immers, wanneer een woning oogt als een neutrale onpersoonlijke hotelkamer is het minder aannemelijk dat iemand daar normaliter zelf woont. In dit geval werden er op het moment van de controle geen persoonlijke spullen aangetroffen in het appartement. Ook hier dacht de vakantieverhuurder een antwoord op te hebben. Hij bleek nota bene op de dag van het bezoek van de toeristen een video-opname gemaakt te hebben van persoonlijke spullen die hij vervolgens in afsluitbare kasten zou hebben opgeborgen.

Hoofdverblijf niet aannemelijk

Toch vond de rechter het niet aannemelijk dat de vakantieverhuurder daadwerkelijk zijn hoofdverblijf in de woning had. De vakantieverhuurder bleek namelijk een verdieping hoger over een tweede appartement te beschikken dat hij deelde met zijn partner en kinderen. Bij een bezoek door controleurs aan dit appartement had de vakantieverhuurder zelf de deur geopend en daarbij bleek de aanwezigheid van persoonlijke foto’s in dat appartement sterk de indruk te wekken dat de vakantieverhuurder eerder zijn hoofdverblijf had in het bovenliggende appartement dan in het lege appartement daaronder. De boete jegens de vakantieverhuurder werd dan ook gehandhaafd door de rechter.

Deze vakantieverhuurder was zich waarschijnlijk goed bewust van de verschillende toetsingscriteria die de gemeente hanteert bij het beoordelen of iemand ergens zijn hoofdverblijf heeft, want hij had zich ingeschreven en wist dat de aanwezigheid van persoonlijke spullen van belang kon zijn. Niettemin vergat hij het belangrijkste; hij woonde er niet echt. Kortom, iemand kan er van alles aan doen om het te doen lijken op een toegestane situatie, maar als de feitelijke situatie niet legaal is blijf je als vakantieverhuurder desondanks grote risico’s lopen.

Heeft u andere vragen over vakantieverhuur of heeft u een boete opgelegd gekregen? M2 Advocaten helpt u graag.

Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

Ginio Beij  (beij@m2advocaten.nl)

Afstand van rechtsbescherming. Beding nietig?

Deze vraag kwam onlangs aan de orde in een zaak bij de Rechtbank Limburg. De casus was als volgt.

Bij de verkoop van een woonperceel was bedongen dat koper of zijn rechtsopvolgers “nooit enigerlei bezwaren van welke aard dan ook in het kader van de geldende milieuwetgeving alsook op planologisch gebied bij welke overheidsinstantie dan ook zullen indienen voor wat betreft de agrarische bedrijven op de naastgelegen percelen”.

Reden hiervoor was dat verkoper een veehouderij op de naastgelegen percelen dreef en wilde voorkomen dat (toekomstige) bewoners zich op enig moment zouden gaan verzetten tegen zijn bedrijfsactiviteiten. Ook was er een boete bedongen als koper of zijn rechtsopvolgers zich toch zouden gaan verzetten of als koper of zijn rechtsopvolgers het beding niet zouden doorleggen.

Na enige tijd diende zich een nieuwe eigenaar van het woonperceel aan. Deze eigenaar vond het beding te ver gaan en vorderde bij de Rechtbank Limburg een verklaring voor recht dat het beding nietig is wegens strijd met de openbare orde. De rechtbank was het daarmee eens en wel om de volgende redenen:

  1. Niet alleen de (oorspronkelijke) koper maar ook zijn rechtsopvolgers worden beperkt in de toegang tot rechtsbescherming;
  2. Er is sprake van een dwangelement (boete) om te bewerkstelligen dat opvolgende eigenaren afstand zullen doen van hun rechtsbeschermingsmogelijkheden;
  3. Het beding is te ruim omschreven; er is geen duidelijke afbakening van datgene waarop de afstand van rechtsbescherming betrekking heeft.

Al deze redenen leiden – in onderlinge samenhang bezien – tot het oordeel dat er strijd is met fundamentele rechtsbeginselen, aldus de Rechtbank. Hierdoor komt het beding in strijd met de openbare orde en is het nietig. De betrokken rechtsbeginselen zijn onder meer artikel 17 Grondwet waarin opgenomen is dat niemand tegen zijn wil kan worden afgehouden van de rechter die de wet hem toekent en artikel 6 EVRM dat bepaalt dat ieder recht heeft op een eerlijke en openbare behandeling van zijn zaak door een onafhankelijk en onpartijdig gerecht.

Bij de beoordeling of een beding als onverbindend kan worden beschouwd, is het dus van belang of een beding niet alleen de partijen bij het beding beperkt maar ook rechtsopvolgers en tot gevolg heeft dat de toegang tot rechtsbescherming wordt ontzegd. Ook zal een beding eerder nietig zijn als rechtsopvolgers door middel van een boete gedwongen worden om afstand van rechtsbescherming te doen. Tot slot dient duidelijk omschreven te zijn waarop de afstand van rechtsbescherming betrekking heeft. Het moet gaan om concreet omschreven aangelegenheden; een open verzameling van aangelegenheden is niet aanvaardbaar.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Vergunningplicht voor Bed & Breakfasts in Amsterdam

De strijd die de gemeente Amsterdam voert tegen de ongebreidelde groei van het aanbod van particuliere vakantieverblijven gaat onverminderd voort. Nadat eerder dit jaar al werd aangekondigd dat vakantieverhuur via sites zoals AirBnB en Booking.com wordt teruggebracht tot maximaal 30 dagen, worden nu ook de Bed & Breakfasts aangepakt. Bedoeling is om per 1 januari 2019 een vergunningsplicht voor Bed & Breakfasts in te stellen. Wat zijn de gevolgen?

Wildgroei Bed & Breakfasts

Ergens viel het te verwachten. Sinds de gemeente Amsterdam vakantieverhuurders van sites als Airbnb, Wimdu en Booking.com steeds strengere regelgeving heeft opgelegd hebben meerdere vakantieverhuurders hun toevlucht gezocht tot het opzetten van een B&B. Weliswaar mag een uitbater van een B&B slechts maximaal 40% van zijn woning beschikbaar stellen, maar daarentegen is de uitbater niet gelimiteerd tot slechts 60 (en volgend jaar 30) verhuurdagen per jaar zoals in het geval van reguliere vakantieverhuur. Kortom in het geval een vakantieverhuurder een B&B runt kan hij het gehele jaar door gasten ontvangen. Dat derhalve meer en meer vakantieverhuurders inzetten op een B&B-constructie is de gemeente een doorn in het oog nu haar  beleid  er juist op gericht was om de vakantieverhuur in te dammen.

Vergunningplicht

Om de wildgroei van B&B’s het hoofd te bieden heeft de gemeente zich nu dan voorgenomen om deze vergunningplichtig te maken. Tot dusverre was het zo dat men zich slechts hoefde aan te melden met het voornemen om een B&B te starten waarop gecontroleerd werd of men zich hierbij aan de regels hield. Indien de vergunninsplicht ingaat zal dat veranderen en heeft de gemeente de mogelijkheid een aanvrager een vergunning te weigeren. De gemeente heeft bekend gemaakt bij verlening van de vergunning  te toetsen op het aantal B&B’s dat reeds aanwezig is in het gebied. Per gebied zal de gemeente een maximaal aantal B&B’s vaststellen. Is dat aantal al bereikt dan wordt de vergunning afgewezen. Naar verwachting zal het dan ook erg lastig worden om na 1 januari 2019 nog een B&B te starten in het centrum van Amsterdam.

Gevolgen voor bestaande Bed & Breakfasts

De gemeente heeft aangekondigd dat er een overgangsregeling komt voor bestaande B&B’s maar de inhoud van deze overgangsregeling is op dit moment nog niet bekend. Uitbaters van bestaande B&B’s zullen tevens een vergunning moeten aanvragen, maar het is mogelijk dat zij hierbij niet gehouden zullen worden aan het maximaal toegestane aantal per gebied. Ook is mogelijk dat de gemeente het maximale aantal B&B’s per gebied in het geval van het centrum en omliggende gebieden baseert op het huidige aantal. Dat heeft als voordeel dat er geen onderscheid gemaakt hoeft te worden tussen de verleende vergunningen. Het zou echter wel de mogelijkheden beperken om het huidige aantal B&B’s terug te brengen mocht de gemeente dat willen.

Hoe dan ook krijgt de gemeente met de vergunningplicht een belangrijk wapen in handen op het moment dat een B&B zich niet aan de regels houdt. Naast de boetes die de gemeente nu reeds regelmatig oplegt in deze branche krijgt zij immers de mogelijkheid om de vergunning in te trekken, hetgeen in dat geval tot sluiting van de B&B zou leiden. Kortom de mogelijke consequenties voor het overtreden van de regels worden met de komst van de vergunningplicht nog groter.

Runt u zelf een Bed & Breakfast, of heeft u een huurder die dat doet, en heeft u vragen? Neemt u dan gerust contact met ons op.

 

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Paralegal Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)