Studentenoverlast: Gemeente teruggefloten na vergunning voor dakterras

Onlangs bespraken wij nog een zaak waarin de eigenares van een dakterras succesvol in beroep ging tegen een besluit van de gemeente om het dakterras te verwijderen. In deze blog bespreken we echter een zaak waarin iemand succesvol beroep heeft aangetekend tegen de vergunningverlening door de gemeente voor een dakterras van de buren.

Casus

De eigenaar van een pand verhuurt zijn pand aan studenten. Sinds enige tijd gebruiken de studenten het dak van het pand als dakterras. Volgens het bestemmingsplan van de gemeente is het gebruik van het dak als terras echter niet toegestaan. Na klachten van omwonenden heeft de gemeente aan de eigenaar van het pand laten weten dat er handhavend zal worden opgetreden als het gebruik van het dak als terras wordt voortgezet.

De eigenaar van het pand heeft vervolgens een omgevingsvergunning aangevraagd om zodoende het gebruik te legaliseren. In de aanvraag is de aanleg van een hekwerk op het dak van 185cm hoogte opgenomen. De gemeente besluit de omgevingsvergunning te verlenen ondanks dat een dakterras volgens het bestemmingsplan niet is toegestaan. Daarbij is het geplande hekwerk ook hoger dan toegestaan. Een buurman die vanuit de achterzijde van zijn woning uitkijkt op het dakterras, en stelt ernstige geluidsoverlast te ondervinden van de studenten, gaat in beroep bij de rechtbank nadat de gemeente zijn bezwaren eerder ongegrond heeft verklaard.

Strijd met bestemmingsplan

Menigeen is in de veronderstelling dat als een vergunning is verleend in strijd met het bestemmingsplan dat de vergunning in dat geval onterecht is verleend. Deze aanname is vaak onjuist. De gemeente heeft namelijk het recht om af te wijken van het bestemmingsplan, maar dient hierbij wel rekening te houden met de goede ruimtelijke ordening. Kort gezegd betekent dit dat het bevoegd gezag dient te zorgen voor behoud van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

De gemeente stelde in dit geval dat omdat het een stedelijke omgeving betreft omwonenden enige geluidsoverlast van elkaar dienen te dulden. Ook het feit dat het dakterras door de plaatsing van het hekwerk is verkleind draagt volgens de gemeente bij aan vermindering van mogelijke overlast. De gemeente stelde ook dat zij bij het verlenen van een vergunning voor een dakterras geen onderscheid wil maken tussen gebruik door een gezin of door studenten, nu er ook hele rustige studenten zijn.

Uitspraak

De rechtbank is van oordeel dat de gemeente alle betrokken belangen in aanmerking te nemen. De mate van geluidsoverlast is daarbij van belang. Zoals de gemeente aangeeft is het aannemelijk dat de geluidsoverlast is afgenomen door de plaatsing van het hekwerk. Daardoor kunnen immers minder mensen gelijktijdig het dakterras op. Daarmee is echter niet komen vast te staan dat de resterende mate van geluidsoverlast aanvaardbaar moet worden geacht. De rechtbank neemt daarbij in ogenschouw dat de gemeente in haar afweging geen rekening heeft gehouden met het feit dat de betreffende overlastgevers studenten zijn waarbij de kans op een afwijkend levensritme (nachtelijke uren), en dus overlast, groter is.[1] Volgens de rechtbank had de gemeente hiermee rekening moeten houden bij haar besluit. De rechtbank vernietigt het besluit van de gemeente.

 Conclusie

Ondanks het oordeel van de rechtbank is de omgevingsvergunning voor het dakterras nog niet definitief van tafel. De gemeente zal een nieuw besluit moeten nemen waarbij zij rekening houdt  met het feit dat het dakterras (voornamelijk) door studenten zal worden gebruikt. De gemeente zou hierbij ook voorwaarden kunnen verbinden aan het gebruik van het dakterras door bijvoorbeeld gebruik van het terras na een bepaald tijdstip te verbieden. Voor omwonenden kan het gebrek aan voorwaarden dus ook een middel zijn om het besluit van de gemeente aan te vechten. Hoe dan ook lijkt het er op dat gemeenten bij hun beleid meer rekening zullen moeten houden met de aanwezigheid van studenten bij het in standhouden van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Heeft u ook last van bijvoorbeeld geluidsoverlast van buren, of bent u het niet eens met een verleende omgevingsvergunning aan uw buren? In dat geval kunt u vrijblijvend contact opnemen met M2 Advocaten.

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

 

[1] Zie ook ECLI:RVS:2018:2276 en ECLI:NL:RVS:2012:BV3229

Servicekosten geliberaliseerde huur: meer contractsvrijheid voor verhuurder woonruimte

Nog niet zo heel lang geleden hebben wij een blog gepubliceerd over een verhuurder van een vrije sector woning, die €16.500,- moest terugbetalen aan haar huurder omdat zij een veel te hoog bedrag in rekening had gebracht voor meubilering en omdat zij VVE-kosten niet nader had gespecificeerd. Inmiddels lijkt het er op dat er een kentering in de rechtspraak heeft plaatsgevonden en dat verhuurders van woningen in de vrije sector meer vrijheid krijgen om afspraken naar hun goeddunken te maken.  

Vaststelling servicekosten

In het kort zijn servicekosten de kosten van de woning die de verhuurder bovenop de kale huurprijs berekent voor leveringen en diensten. Verhuurders zijn krachtens de wet verplicht om elk jaar een overzicht te verstrekken aan hun huurders waarin alle in rekening gebrachte servicekosten netjes worden uitgesplitst inclusief de wijze van berekening (artikel 7:259 lid 2 BW). In de praktijk gebruiken verhuurders van vrije sector woningen lang niet altijd een exacte benadering bij het vaststellen van de servicekosten. Zij hebben simpelweg een bedrag opgenomen in het huurcontract ten behoeve van de servicekosten waarvan zij menen dat het hun inspanningen voldoende dekt.

Oude situatie

Het met de natte vinger vaststellen van de servicekosten kon de verhuurder in het verleden soms duur komen te staan. Wanneer de huurder de hoogte van de servicekosten aanvocht was het niet zeldzaam dat de verhuurder vervolgens bakzeil moest halen omdat niet aannemelijk gemaakt kon worden dat de in rekening gebrachte servicekosten in relatie stonden tot werkelijke kosten. Het hof Amsterdam oordeelt in 2017 hier over:

Het hof acht (…) indien partijen een bedrag voor servicekosten zijn overeengekomen, dat bedrag redelijk zal moeten zijn, in de zin dat het in redelijke verhouding moet staan tot de waarde van hetgeen daarvoor wordt geboden”.

Met andere woorden de servicekosten die door de verhuurder in rekening worden gebracht diende gebaseerd te zijn op reële kosten. Als de huurder duidelijk kon maken dat de servicekosten niet gestoeld waren op werkelijke kosten moest de verhuurder dan ook de te veel betaalde servicekosten terugbetalen.

Stand van zaken nu

Opmerkelijk genoeg komt het hof Amsterdam op grond van de toelichting van de wetgever op artikel 7:259 BW inmiddels tot een geheel andere conclusie en is het van oordeel dat alleen wanneer er géén of onvolledige afspraken zijn gemaakt over de servicekosten, er moet worden teruggevallen op het vaststellen van servicekosten die als minimaal redelijk te achten zijn.  Maar voor het overige redeneert het hof als volgt:

Bij geliberaliseerde woningen is (…) contractsvrijheid ten aanzien van de (hoogte van de) servicekosten (…) het uitgangspunt, zoals deze vrijheid in beginsel ook geldt bij de vaststelling  van de huurprijs. (…) Daarbij hoeft geen relatie met de werkelijke kosten te bestaan.”

Kortom volgens het laatste oordeel van het hof Amsterdam staat het in het geval van een geliberaliseerde woning partijen vrij om een vergoeding voor servicekosten af te spreken naar goeddunken zonder dat hierbij per se een verband moet worden gelegd met de daadwerkelijke kosten. Kortom een verhuurder kan €350,- per maand vragen voor de huur van een bank van €300,- mits de huurder hiermee maar akkoord is gegaan.

Noot

Ergens kan men zich afvragen of het oordeel van het hof daadwerkelijk zoveel verschil maakt. Immers ook vóór deze uitspraak was het voor de verhuurder van een geliberaliseerde woning mogelijk, indien hij van mening was dat hij onvoldoende werd gecompenseerd voor geboden service, om de (kale) huur naar believen te verhogen mits de huurder maar akkoord ging met de hogere huurprijs. Deze uitspraak vormt daarentegen wel een vangnet voor die verhuurders die in de onderverdeling tussen kale huurprijs en servicekosten ten onrechte een te groot deel van de huur hadden ondergebracht bij de servicekosten.

Wel kan men zich met deze uitspraak afvragen wat de functie van het verplichte overzicht (artikel 7:259 lid 2 BW) nog langer is, met uitzondering van het gedeelte servicekosten waarbij achteraf de definitieve hoogte wordt vastgesteld zoals bij het gebruik van nutsvoorzieningen. Er stond al geen wettelijke sanctie op het niet aanleveren van een overzicht, en met deze uitspraak lijken verhuurders van geliberaliseerde woningen nog minder reden te hebben deze daadwerkelijk aan te leveren, hetgeen de transparantie jegens huurders niet ten goede komt.

Vragen over servicekosten? Neem gerust contact op met M2 Advocaten.

Advocaat Marius Rijntjes rijntjes@m2advocaten.nl

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

 

Burenrecht: aanleg dakterras legaal door verjaring

Een dakterras. Vrijwel iedereen wil er eentje hebben, maar praktisch iedereen vindt het vervelend als de buren er eentje aanleggen en vervolgens bij je naar binnenkijken. Niet zo gek dus dat er in een dichtbevolkt land als Nederland regelmatig wordt geprocedeerd over de aanleg van dakterrassen. In deze blog kijken we kort naar de voorwaarden waaronder de aanleg van een dakterras mogelijk is of juist niet, en bespreken we voorts een actuele uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden over dit onderwerp.

Aanleg dakterras in principe niet toegestaan, tenzij…

Sinds de inwerkingtreding van het nieuw Burgerlijk Wetboek op 1 januari 1992 is het niet toegestaan om binnen twee meter van de erfgrens vensters of andere muuropeningen, balkons of andere soortgelijke werken (zoals bijvoorbeeld een dakterras) te hebben voor zover deze uitzicht geven op het naburige erf, tenzij de eigenaar van het naburige erf daarvoor toestemming heeft gegeven. Indien deze toestemming niet is gegeven heeft de eigenaar van het naburige erf het recht om deze ongeoorloofde toestand te laten beëindigen. Echter als deze eigenaar twintig jaar lang de situatie heeft toegestaan dan wel gedoogd verjaart dat recht en zal hij de situatie vanaf dat moment moeten dulden. In dat geval is er namelijk een erfdienstbaarheid van uitzicht ontstaan.

Overgangsregeling

Wat betreft regelgeving is het zo dat vóór 1992 het hebben van een zijdelings uitzicht op het naburige erf nog was toegestaan, hetgeen nu dus niet meer het geval is (tenzij de buren toestemming hebben gegeven). Toen de regelgeving in 1992 werd aangepast bestond er een overgangsregeling die bepaalde dat de eigenaar  van het naburige erf kon verlangen dat de toestand in overeenstemming werd gebracht met het nieuwe recht. Echter diende deze eigenaar van het naburige erf dit dan wel zelf te bekostigen. Dit zal ongetwijfeld voor veel mensen reden zijn geweest om bijvoorbeeld het balkon van hun buren op dat moment ongemoeid te laten.  Maar als de buren de situatie vervolgens twintig jaar ongemoeid laten zal er dus ook een erfdienstbaarheid van uitzicht ontstaan.

Casus

A. is in april 2012 eigenaar geworden van een twee-onder-één-kap woning (bouwjaar 1958). De woning heeft sinds 1964 een balkon die 90cm uitsteekt. A. is na zijn aanschaf vrijwel direct begonnen met het verbouwen van de woning. Hij heeft daarbij het oude balkon verwijderd en heeft een nieuwe uitbouw (steekt 240 cm uit) met daarop een dakterras gerealiseerd. De buren zijn niet blij met het dakterras en vorderen bij de rechtbank onder meer dat het dakterras wordt verwijderd. De rechtbank gaat vervolgens mee in het standpunt van de buren en veroordeelt A. tot verwijdering van het gehele dakterras. A. heeft immers een dakterras aangebracht zonder toestemming van zijn buren, hetgeen volgens de huidige wetgeving niet is toegestaan.

In hoger beroep bij het hof zou echter een ander oordeel volgen. Het hof stelt dat de nieuwe uitbouw weliswaar voorziet in een zijdelings uitzicht, hetgeen sinds 1 januari 1992 niet meer is toegestaan, maar dat er pas medio 2012 bezwaar is gemaakt tegen de uitbouw, terwijl er voor die tijd ook al sprake was van een balkon met zijdelings uitzicht. Vanaf 1 januari 1992 hebben de buren 20 jaar lang de mogelijkheid gehad om bezwaar te maken tegen deze uitbouw, hetgeen ze hebben nagelaten. Daarom is er toch een erfdienstbaarheid van uitzicht ontstaan. Echter strekt deze erfdienstbaarheid van (zijdelings) uitzicht niet verder dan 90cm, de lengte van het oude balkon. A. hoeft derhalve niet het gehele dakterras te verwijderen maar zal wel het gedeelte van zijn dakterras dat verder uitstrekt dan 90cm ontoegankelijk moeten maken, aldus het  hof.

De buren hadden voorts ook aangevoerd dat nu A. het oorspronkelijke balkon had verwijderd de erfdienstbaarheid op uitzicht geheel zou zijn vervallen. Echter omdat A. vrijwel direct begonnen was met de bouw van een soortgelijk bouwwerk op precies dezelfde locatie oordeelde de rechter dat A. daarmee geen afstand had gedaan van zijn verkregen erfdienstbaarheid tot uitzicht. Deze was echter wel beperkt tot 90cm.

Conclusie

Het bouwen van een balkon of dakterras met zijdelings uitzicht binnen twee meter van de erfgrens van de buren kan legaal worden indien men toestemming van de buren verkrijgt of door verjaring. Daarnaast is het ook mogelijk om een nieuw balkon of dakterras aan te brengen indien er reeds een erfdienstbaarheid van uitzicht is gerealiseerd zolang deze maar niet verder uitsteekt dan het vorige balkon of dakterras waaronder de erfdienstbaarheid is gevestigd.

Hebben uw buren een dakterras aangelegd zonder uw toestemming of wilt u juist zelf een dakterras aanleggen en vraagt u zichzelf af of dit is toegestaan? Neemt u gerust contact op met M2 Advocaten.

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

afbeelding van een contractbreuk

Opzegging huurovereenkomst woonruimte wegens dringend eigen gebruik

Huurders van woonruimte genieten doorgaans een aanzienlijke huurbescherming. Een verhuurder kan de huurovereenkomst dan ook niet zonder een in de wet genoemde reden opzeggen. Eén van deze redenen is opzegging wegens dringend eigen gebruik, waaronder bijvoorbeeld renovatie. Maar kan er ook sprake zijn van dringend eigen gebruik indien de woning beschikbaar wordt gesteld aan iemand anders dan de verhuurder? In deze blog wordt gekeken naar een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam waarin dringend eigen gebruik werd aangenomen ondanks dat de woning aan iemand anders beschikbaar zou worden gesteld.

Casus

Verhuurder bezit een pand met vier verdiepingen, waarvan de eerste verdieping en de derde verdieping (bergruimte) worden verhuurd aan een huurder. Daarnaast wordt de tweede verdieping (31m²) verhuurd aan de zoon van de verhuurder die daar samenwoont met zijn vriendin. De verhuurder wil op een gegeven moment het gehele pand grondig renoveren. Volgens haar voldoet het pand niet meer aan de eisen van deze tijd en is het pand dringend toe aan renovatie. Zij wijst hierbij onder andere op de gehorigheid, de scheven vloeren en het gebrek aan een vluchtweg.

Zij stelt echter niet in staat te zijn deze renovatie te kunnen financieren zonder haar zoon, die dat op zijn beurt alleen wil doen als hij in het pand kan blijven wonen. Iets dat volgens de zoon niet mogelijk is als hij, zijn vriendin en toekomstige kinderen, slechts de beschikking hebben over 31 vierkante meter. Het plan van de verhuurder is derhalve om de drie bovenste verdiepingen samen te voegen tot één woning ten behoeve van haar zoon. Zij wenst de huur van de huurder op de eerste verdieping dan ook op te zeggen wegens dringend eigen gebruik zodat de woning gerenoveerd kan worden.

De huurder kan zich evenwel niet vinden in de opzegging van de huur. De huurder stelt dat het hier niet om eigen gebruik gaat, maar dat de huuropzegging vooral is gedaan zodat de zoon beschikking zal krijgen over extra verdiepingen. Simpel gezegd gaat het volgens de huurder niet om het eigen gebruik van de verhuurder, maar om gebruik door een derde.

Oordeel rechtbank

De rechtbank oordeelt ten eerste dat de verhuurder voldoende duidelijk heeft gemaakt dat de woning daadwerkelijk toe is aan renovatie. Vervolgens dient beoordeeld te worden of deze renovatie

het eigen belang dient van de verhuurder, en of dit belang groter is dan het belang van de huurder om in de woning te blijven wonen. Volgens de rechtbank kan er wel degelijk sprake zijn van ‘eigen gebruik’ als de woning gebruikt gaat worden door iemand anders, zoals in dit geval de zoon. Zodanig gebruik kan als eigen gebruik gelden als het eigen belang van de verhuurder wordt gediend.

In dit geval zou de zoon, indien hij niet de beschikking zou krijgen over de andere verdiepingen, zijn beperkte financiële middelen gebruiken voor de aanschaf van (grotere) woonruimte elders. Hierdoor zou hij niet langer hebben kunnen mede-investeren in de noodzakelijke renovatie van het pand van zijn moeder. Zonder deze investering kon zij niet voldoen aan haar onderhoudsverplichtingen als verhuurder waardoor zij genoodzaakt zou zijn het pand te verkopen. De rechtbank is derhalve van oordeel dat de renovatie wel degelijk het eigen belang van de verhuurder dient en dat de verhuurder hiermee dus een legitieme opzeggingsgrond heeft.

Conclusie

Om een huurovereenkomst inzake een woning op te kunnen zeggen heeft een verhuurder een wettelijk vastgelegde reden nodig. Eén van die redenen is als de verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik zoals het geval is bij een grootscheepse renovatie. Die renovatie moet vervolgens wél in het belang zijn van de verhuurder zelf, en daar is in beginsel geen sprake van als de verhuurder het verhuurde ter beschikking wil stellen aan vrienden of familie. Echter in dit geval kon de verhuurder het pand niet aanhouden als haar zoon niet zou mede-investeren in de renovatie, en daarin zat haar eigen belang om de huur op te zeggen. Dat de woning vervolgens gebruikt zou worden door haar zoon doet dan ook niet ter zake.

Opvallend is dat de huurder in deze zaak niet betwist heeft dat de verhuurder over onvoldoende middelen zou beschikken. Daarom is ook niet nagegaan of de verhuurder andere mogelijkheden had om de renovatie te bekostigen, anders dan via haar zoon. Weliswaar beschikte de verhuurder zelf niet over voldoende middelen, maar het is mogelijk dat een andere investeerder of een lening ook de noodzakelijke renovatie mogelijk had gemaakt zonder dat hiermee de huurpositie van de huurder van de eerste verdieping in het geding zou zijn gekomen. Overigens heeft een huurder in geval van ontruiming of verhuizing wegens renovatie altijd recht op een verhuiskostenvergoeding.

Wilt u een huurovereenkomst opzeggen wegens dringend eigen gebruik of huurt u juist en wilt uw verhuurder de huurovereenkomst opzeggen zonder legitieme reden? Neemt u in dat geval dan gerust contact op met M2 Advocaten.

 

Advocaat Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

planschade

Planschade: niet per se 2% voor eigen rekening bij directe planschade

Wanneer de gemeente een nieuw bestemmingsplan vaststelt kan het zo zijn dat een eigenaar van een perceel door het nieuwe bestemmingsplan schade oploopt. Het standaarduitgangspunt is dat de eigenaar in dat geval 2% van de schade voor eigen rekening neemt. De Raad van State heeft echter onlangs geoordeeld dat deze veronderstelling niet op gaat in het geval van directe schade.  Deze blog geeft een kort overzicht van het begrip planschade en gaat ten slotte in op de recente uitspraak van de Raad van State.

Wat is planschade?

In het bestemmingsplan van de gemeente staat beschreven wat de mogelijkheden zijn qua bebouwing en het gebruik van de ruimte in de gemeente. Zo wordt bijvoorbeeld geregeld in het bestemmingsplan hoe hoog een gebouw maximaal mag zijn. Indien de gemeente vervolgens een grotere hoogte vaststelt waardoor de bouw van een torenflat mogelijk wordt kan er sprake zijn van verminderd woongenot voor omwonenden. In dat geval is er sprake van planschade. Op grond van artikel 6.1 Wro (Wet ruimtelijke ordening) heeft de eigenaar dan ook mogelijk recht op een schadevergoeding  (Planschade is overigens ook mogelijk bij andere besluiten, zoals bij een verleende omgevingsvergunning).

Directe en indirecte planschade

Er bestaan vervolgens twee vormen van planschade, directe en indirecte planschade. In het geval van directe planschade lijdt de eigenaar schade doordat de mogelijkheden van zijn eigen perceel worden beperkt. In het geval van indirecte schade gaat het om ongunstige ontwikkelingen in de nabijheid van het perceel. Het eerder besproken voorbeeld van een hoge torenflat die zon wegneemt is een vorm van indirecte schade.

Voorwaarden planschade

Als er daadwerkelijk sprake is van schade dient de eigenaar nog wel aan de volgende voorwaarden te voldoen om in aanmerking te komen voor vergoeding van de planschade;

  • De eigenaar mag niet van de bestemmingswijziging hebben geweten of hebben kunnen weten toen hij de woning kocht.
  • De schade is niet al op andere wijze vergoed (bijvoorbeeld door onteigening).
  • Het verzoek tot vergoeding van de planschade moet binnen vijf jaar, nadat het besluit onherroepelijk is geworden, zijn gedaan.

Wettelijk minimumforfait

Indien er schade wordt vastgesteld bepaalt artikel 6.2. Wro dat ten minste 2% van de schade voor rekening van de eigenaar blijft. Dit heet ook wel het wettelijke minimumforfait en wordt gezien als normaal maatschappelijk risico. Onlangs oordeelde de Raad van State echter dat deze standaard 2% uit de Wro niet van toepassing is in het geval van directe schade.

Uitspraak Raad van State

De kwestie betrof een gemeente die de gebruiks- en uitbreidingsmogelijkheden op een bedrijventerrein had  beperkt. De eigenaar van het bedrijventerrein diende vervolgens een verzoek in tot planschade. Immers, zijn terrein was door de beperking aantoonbaar in waarde gedaald. De gemeente bepaalde vervolgens dat 2% van de schade voor rekening van de eigenaar diende te komen op basis van het normaal maatschappelijk risico. Hoewel de rechtbank zich aansloot bij het  besluit van de gemeente oordeelde de Raad van State anders.

Volgens het oordeel van de Raad van State is bij directe schade het wettelijk minimumforfait niet van toepassing. In het geval van directe schade dient te worden beoordeeld of er sprake is van een normale maatschappelijke ontwikkeling (bijvoorbeeld milieumaatregelen) en of deze in de lijn der verwachting valt. Uitkomst is dus dat de gemeente goed zal moeten motiveren waarom zij van oordeel is dat een bepaald percentage tot het normale maatschappelijke risico van de eigenaar behoort. Daarentegen kan het ook zo zijn dat een onvoorziene ongebruikelijke maatschappelijke ontwikkeling (men kan hierbij bijvoorbeeld denken aan de plotselinge plaatsing van een voetbalstadion) dus volledig vergoed dient te worden in het geval van directe schade. Derhalve is het als eigenaar altijd verstandig om te onderzoeken of de gemeente voldoende rekening heeft gehouden met de situatie.

Heeft u vragen naar aanleiding van deze blog over planschade? Neemt u dan gerust vrijblijvend contact op met M2 Advocaten.

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

meetlint nvm

NVM-makelaar mag niet met twee maten meten

De Hoge Raad heeft onlangs geoordeeld dat een NVM-makelaar aansprakelijk gesteld kan worden voor het vermelden van een (onjuist) woonoppervlakte in een verkoopbrochure die niet is gemeten volgens een door de NVM vastgestelde meetinstructie. Een clausule in de verkoopbrochure die zegt dat er geen rechten ontleend kunnen worden aan informatie in de brochure doet niet af aan die aansprakelijkheid.

 NVM meetinstructie

Sinds 2010 zijn NVM-makelaren verplicht de woning op te meten volgens een speciale uniforme NVM-meetinstructie.  Op deze manier wil de NVM bevorderen dat klanten exact weten waar ze aan toe zijn in het geval een NVM-makelaar opgaaf doet van de oppervlakte. Ondanks deze maatregel blijken helaas niet alle NVM-makelaren zich aan deze meetinstructie te houden. Het tuchtcollege van de NVM berispt dan ook regelmatig leden voor het vermelden van een grotere hoeveelheid vierkante meters dan bij een goede uitvoering van de meetinstructie het geval zou zijn. Vraag is of de makelaar daarnaast ook civielrechtelijk onrechtmatig heeft gehandeld jegens de koper en derhalve  aansprakelijk gesteld kan worden.

Onrechtmatig (ook bij standaard uitsluitingsclausule)

Bij beantwoording van die vraag sluit de Hoge Raad zich aan bij een eerdere uitspraak van het  hof Amsterdam. Het hof oordeelde dat een makelaar onrechtmatig handelt indien hij een grotere  woonoppervlakte vermeldt dan bij het volgen van de meetinstructie het geval zou zijn omdat de koper van een woning in belangrijke mate erop mag vertrouwen  dat conform de meetinstructie is gemeten. De meetinstructie, die door de NVM verplicht is gesteld aan haar leden, strekt uitdrukkelijk tot bescherming van de belangen van de aspirant-kopers. Een NVM-makelaar kan derhalve niet zonder meer een andere meetmethode hanteren. Dat een makelaar in de verkoopbrochure stelt dat geen rechten mogen worden ontleend aan in de verkoopbrochure genoemde afmetingen wordt door het hof en de Hoge Raad terzijde geschoven. “Een dergelijke standaardmededeling is op zichzelf genomen niet specifiek genoeg om afbreuk te kunnen doen aan het vertrouwen dat de aspirant-koper aan het verplichte karakter van de meetinstructie mag ontlenen.”

Uitzonderingen

Ofschoon het uitgangspunt is dat een NVM-makelaar onrechtmatig handelt als hij zich niet houdt aan de vastgestelde meetinstructie kan dat anders zijn wanneer;

  1. de koper moest uit verklaringen of gedragingen van de makelaar begrijpen dat een andere meetmethode werd gebruikt;
  2. er sprake is van specifieke omstandigheden die aanleiding hadden moeten zijn voor de koper om te twijfelen aan de opgegeven oppervlakte.

Heeft de koper wel schade geleden?

Ten slotte kan er wel sprake zijn  van onrechtmatig handelen, maar kan er desondanks geen schade zijn. In een zaak voor het Hof Arnhem-Leeuwarden had de makelaar zich eveneens niet gehouden aan de door de NVM gehanteerde meetinstructie. Echter bleek de woning ondanks de kleinere afmeting toch meer waard geworden dan de prijs die oorspronkelijk was betaald voor de woning. Voorts kon de koper niet aannemelijk maken dat hij de woning niet had gekocht voor hetzelfde bedrag als hij had geweten dat de woning kleiner was. Het hof wees het verzoek tot schadevergoeding dan ook af nu er feitelijk geen sprake was van schade.

Voldoet uw woning niet aan hetgeen door de makelaar is voorgespiegeld? Neemt u dan gerust contact op met M2 advocaten voor vrijblijvend advies.

 

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

huurrecht advocaat in amsterdam

Huur Bedrijfsruimte: Indeplaatsstelling bij 7:290 BW bedrijfsruimte

Indien een ondernemer zijn onderneming wil verkopen heeft hij er doorgaans belang bij dat hij tevens het huurcontract kan overdragen aan de koper. Maar wat als een verhuurder niet akkoord gaat met de contractovername? De wet voorziet in het geval van middenstandsbedrijfsruimte in zogenaamde ‘indeplaatsstelling’. Een wettelijke regeling waardoor een verhuurder gedwongen kan worden om mee te werken aan contractovername. Maar dat is niet zonder voorwaarden.

Indeplaatsstelling

Huurders van middenstandsbedrijfsruimte voor bijvoorbeeld detailhandel, hotels, horeca en ambachtsbedrijven (art. 7:290 BW) genieten meer bescherming dan huurders van overige bedrijfsruimte zoals kantoren (art. 7:230 BW). Zo is het voor de verhuurder van een middenstandsruimte niet alleen moeilijker om het huurcontract  met de huurder op te zeggen, maar kan de verhuurder onder bepaalde omstandigheden zelfs gedwongen worden om akkoord te gaan met een nieuwe huurder indien dit in het belang van de voorgaande huurder is. Deze regeling is opgenomen in artikel 7:307 BW, en is ook wel bekend als indeplaatsstelling.

De achterliggende gedachte bij deze regeling is dat de waarde van een middenstandsbedrijf voor een groot deel verbonden is aan de locatie waar de onderneming zich bevindt. Zo hebben deze ondernemingen doorgaans een vaste klantenkring opgebouwd en het pand voorzien van de nodige inventaris waarmee zij haar klanten kan ontvangen. Indien een potentiele koper geen gebruik kan maken van die verworvenheden en/of faciliteiten, omdat het huurcontract niet wordt voortgezet, daalt de verkoopwaarde van de onderneming aanzienlijk. Het is om deze reden dat er speciaal voor middenstandsbedrijfsruimte een regeling in het leven geroepen is die tracht deze belangen te beschermen.

Voorwaarden

Indien een verhuurder niet vrijwillig meewerkt aan de contractovername kan de huurder van een 7:290 BW bedrijfsruimte bij de kantonrechter vorderen dat hij gemachtigd wordt om de nieuwe huurder in zijn plaats als huurder te stellen. Een rechter zal een dergelijk verzoek aan de volgende criteria toetsen:

1) Er moet daadwerkelijk sprake zijn van overdracht van het bedrijf.

Bij de contractovername moet primair beoogd worden dat het bedrijf daadwerkelijk wordt overgenomen en voortgezet. Indien de nieuwe huurder een supermarkt overneemt, maar geen belang stelt in de inventaris of het personeel alsmede lopende leveringscontracten zal de vordering tot indeplaatsstelling door de rechter worden afgewezen. De nieuwe huurder begint in dit voorbeeld eigenlijk een nieuw bedrijf en daarmee is dus geen sprake van bedrijfsoverdracht.[1]

2) De huurder heeft een zwaarwegend belang bij de overdracht.

Hierbij kan gedacht worden aan ziekte of het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd waardoor de huurder niet langer het bedrijf kan voortzetten. Ook ernstige financiële problemen kunnen een zwaarwegend belang opleveren. Een voorbeeld van een aangevoerd belang dat  door de rechter niet werd beoordeeld als voldoende zwaarwegend was de claim van een huurder dat hij zelf geen groeimogelijkheden meer zag ondanks dat zijn bedrijf in de huidige vorm winstgevend was.[2]

3) De nieuwe huurder moet voldoende waarborgen kunnen bieden voor het nakomen van de verplichtingen uit de huurovereenkomst.

Dat een verhuurder gedwongen kan worden om een nieuwe huurder te accepteren vormt een grote inbreuk op de contractsvrijheid. Om deze reden is het van groot belang dat er voldoende waarborgen kunnen worden geboden dat de nieuwe huurder de verplichtingen uit de huurovereenkomst kan nakomen. Naast voldoende solvabiliteit zijn ook factoren al betrouwbaarheid en hoe een ondernemer in het verleden heeft gehandeld van belang.

Belangenafweging

Indien de huurder aan alle voornoemde voorwaarden voldoet zal de indeplaatsstelling in beginsel worden toegewezen. Niettemin wordt bij de uiteindelijke belangenafweging rekening gehouden met alle omstandigheden van het geval. Dit kan dus betekenen dat de rechter niet akkoord gaat met de indeplaatsstelling ondanks dat de huurder voldoet aan alle voorwaarden. De rechter zal de belangen van de verhuurder moeten afwegen tegenover de belangen van de (oude) huurder. Een voorbeeld van een verhuurders belang kan zijn dat een nieuw aangedragen huurder niet bijdraagt aan een voorgenomen noodzakelijke nieuwe impuls voor een winkelcentrum. Dit zou reden kunnen zijn om het verzoek tot indeplaatsstelling af te wijzen.

Tips voor huurders en verhuurders

  • Stel als huurder op tijd de vordering tot indeplaatsstelling in en wacht niet tot het moment dat het bedrijf wordt overgedragen.
  • Zorg als huurder dat met zekerheid wordt voldaan aan de voorwaarden. Dit betekent zelf belang stellen in het voordragen van een betrouwbare en solvabele nieuwe huurder.
  • Voor verhuurder is van groot belang dat de nieuwe huurder expliciet kennis neemt van alle afspraken die zijn gemaakt met de oude verhuurder. Waarschijnlijk is het daarom verstandig om mondelinge afspraken met de oude huurder alsnog op papier te zetten alvorens akkoord te gaan met de contractovername.
  • Schroom als verhuurder niet eigen specifieke belangen naar voren te brengen indien het tot een rechtszaak komt. Met name de belangenafweging is uitermate casuïstisch van aard.

Heeft u nog verdere vragen over indeplaatsstelling? U kunt vrijblijvend voor advies bij M2-advocaten terecht.

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

bord overstekend persoon

Huur bedrijfsruimte: Huurcontract gaat niet automatisch over bij wijziging rechtsvorm

Startende ondernemers beginnen vaak als éénmanszaak of VOF (vennootschap onder firma) om vervolgens, als de omzet toeneemt, over te gaan op een andere rechtsvorm zoals een BV. Niet altijd wordt de verhuurder op de hoogte gebracht van deze wijziging, laat staan dat er expliciet om toestemming wordt gevraagd. Dit betekent in beginsel dat het huurcontract ook niet over zal zijn gegaan op de nieuwe rechtspersoon. Wat zijn de mogelijke gevolgen hiervan?

 Een ondernemer zal dus niet altijd expliciet toestemming vragen aan de verhuurder indien men overgaat naar een nieuwe bedrijfsstructuur. Een verhuurder zal daar vaak geen probleem van maken. Ten minste, zo lang de huurpenningen maar blijven binnenkomen.  Maar het feit dat de verhuurder deze betalingen in ontvangst blijft nemen betekent niet automatisch dat de verhuurder akkoord is gegaan met contractovername door de nieuwe rechtsvorm.[1] Dat onderscheid speelt met name op indien de nieuwe rechtsvorm niet meer in staat is de huurpenningen te voldoen zoals uit de volgende casus bleek.

 Casus

Een bestaande VOF is met verhuurder een huurovereenkomst aangegaan.[2] De huurovereenkomst is gesloten voor de duur van vijf jaar en vervolgens verlengd met nog eens vijf jaar. Gedurende deze periode wijzigt de VOF van bedrijfsstructuur. De VOF wordt een BV en laat dit bij brief aan de verhuurder weten. De verhuurder reageert niet op de inhoud van de brief en blijft daarbij de huurpenningen in ontvangst nemen die worden overgemaakt door de BV. Enkele jaren later gaat de BV failliet. De verhuurder stelt echter dat hij nooit een huurovereenkomst met de BV heeft gesloten en stelt de voormalige vennoten van de oorspronkelijke VOF hoofdelijk aansprakelijk voor de achterstallige huurbetalingen. De vennoten stellen dat de VOF niet langer bestaat en dat zij dit ook aan de verhuurder per brief hebben laten weten. Nu de verhuurder in al die tijd geen bezwaar heeft gemaakt zijn zij er vanuit gegaan dat de verhuurder akkoord is gegaan met contractsovername. Volgens hen kan de verhuurder dan ook alleen de (failliete) BV aanspreken.

 Contractovername (6:159 BW)

De rechter moet beoordelen of er in dit geval sprake is geweest van een contractsovername als bedoeld in artikel 6:159 BW. Kortom is de huurovereenkomst rechtsgeldig overgegaan op de BV? Volgens artikel 6:159 BW dient voor contractsovername aan de volgende voorwaarden te zijn voldaan:

  • Een akte waarin de huurder zijn rechtsverhouding aan de nieuwe huurder overdraagt;
  • Ondubbelzinnige medewerking van de verhuurder aan de contractovername (Deze medewerking hoeft echter niet per se schriftelijk te zijn).

In de casus was er wél sprake van een akte waaruit bleek dat de VOF de huurovereenkomst aan de BV heeft willen overdragen, maar heeft de verhuurder nooit ondubbelzinnig zijn medewerking verleend aan een contractovername. Weliswaar heeft de huurder de verhuurder aangeschreven, maar de verhuurder heeft vervolgens nooit expliciet verklaard dat hij akkoord ging met contractovername. De voormalige vennoten waren dan ook alsnog hoofdelijk aansprakelijk voor de achterstallige huurgelden.

Overigens indien een vennoot het bedrijf verlaat blijft hij hoofdelijk aansprakelijk zolang het huurcontract ongewijzigd wordt voortgezet door zijn voormalige medevennoten.[3] Voor de uittredende vennoot is het dan ook van belang dat de verhuurder uitdrukkelijk instemt met contractovername door de voormalige medevennoten zodat de vertrekkende vennoot van zijn aansprakelijkheden is ontheven.

Conclusie

Huurders van bedrijfsruimte doen er verstandig aan om uitdrukkelijke instemming van de verhuurder te vragen indien zij willen dat het huurcontract, en daarmee de aansprakelijkheid, overgaat op de nieuwe rechtsvorm. Voor een verhuurder is het daarentegen van belang om goed inzicht te verkrijgen in de financiële positie van deze nieuwe rechtsvorm alvorens akkoord te gaan met een contractovername.

Zoekt u juridische ondersteuning bij de overgang van uw onderneming naar een andere rechtsvorm  of is uw huurder van rechtsvorm gewijzigd en wilt u juridisch advies inwinnen? Neemt u dan gerust contact met M2 Advocaten op.

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

 

[1] Hof Amsterdam 12 november 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:5220

[2] Rb Dordrecht 30 juli 2012, ECLI:NL:RBDOR:2012:BX5073

[3] Ho f ’s-Hertogenbosch 16 september 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:3642

vintage foto kruidenier

Huur bedrijfsruimte: Afwijkende bedingen bij winkel- en horecabedrijfsruimte

Huurders van middenstandsbedrijfsruimte (7:290 BW) genieten meer huurbescherming dan huurders van overige bedrijfsruimte zoals kantoorruimte (7:230a BW). Het idee daarachter is dat een winkel- of horecagelegenheid doorgaans meer waarde hecht aan de specifieke locatie voor bijvoorbeeld bekendheid bij het publiek. In principe kan er in de huurovereenkomst ook niet worden afgeweken van deze huurbescherming, tenzij een rechter akkoord gaat met het afwijkende beding. In deze blog wordt een overzicht geboden van het wettelijk kader rond het afwijkende beding en de houdbaarheid ervan bij de rechter.

 Wettelijk kader

De wettelijke bepalingen ten aanzien van 290-bedrijfsruimten (7:290 t/m 7:310 BW) zijn van zogenaamd semi-dwingend recht. Dat betekent dat niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Indien dat toch gebeurt is het afwijkende beding in beginsel vernietigbaar. Toch kunnen er zich situaties voordoen waarin niet alleen de verhuurder maar ook de huurder er belang bij heeft om af te wijken van hetgeen onder de wettelijke bepalingen is toegestaan, bijvoorbeeld om een flexibeler huurcontract mogelijk te maken. Voorbeelden van mogelijke afwijkingen:

  • Afwijking van de wettelijke huurtermijnen (doorgaans 5+5 jaar).
  • Afwijking door afspraak dat beëindiging huurcontract verhuurder kan geschieden zonder opzegging of rechterlijke toetsing.
  • Afwijking  van de mogelijkheid om huurprijsherziening (7:303 BW) te verzoeken na einde huurperiode.

In deze gevallen mag er wel worden afgeweken van de wettelijke bepalingen, maar zal het beding moeten worden goedgekeurd door een rechter (7:291 lid 2 BW). Instemming van een huurder om af te wijken is dus niet voldoende. Dit om te voorkomen dat een huurder onder druk gezet kan worden door de verhuurder om akkoord te gaan met het beding.

De rechter hanteert bij goedkeuring de volgende criteria:

  • De rechten van de huurder worden door het afwijkend beding niet wezenlijk aangetast.
  • De maatschappelijke positie van de huurder is in vergelijking met de verhuurder zodanig sterk dat hij in redelijkheid geen bescherming

Uitzondering

Ten aanzien van indeplaatsstelling (artikel 7:307 BW) kan geen goedkeuring worden verzocht voor een afwijkend beding. De mogelijkheid voor een huurder om zijn bedrijf te kunnen verkopen inclusief de huurrechten wordt dusdanig belangrijk geacht dat een afwijkend beding hierbij niet is toegestaan. De rechter kan dus geen goedkeuring geven aan een beding dat indeplaatsstelling uitsluit.

Goedkeuring achteraf

In de praktijk komt het met enige regelmaat voor dat partijen een afwijkend beding overeenkomen en daarbij geen goedkeuring aan de rechter vragen. Vraag is natuurlijk wat er gebeurd op het moment dat partijen later alsnog onenigheid krijgen over het afwijkende beding.  Uit een arrest van de Hoge Raad is gebleken dat de rechterlijke goedkeuring óók achteraf gegeven kan worden. Vraag is wel of de rechter in een dergelijke situatie nog genegen zal zijn om te oordelen dat de rechten van de huurder niet wezenlijk zijn aangetast nu de huurder op dat moment reden ziet om van het afwijkende beding af te willen. Goedkeuring van het afwijkende beding vindt immers doorgaans plaats met instemming van de huurder. Het lijkt er dan ook op dat het risico voor het gebrek aan voorafgaande goedkeuring vooral bij de verhuurder ligt.

Verjaring beroep op vernietigbaarheid

Ondanks het voorgaande lonkt er toch nog een voordeel voor de verhuurder als hij een afwijkend beding aangaat met zijn huurder zonder goedkeuring van de rechter. Op grond van artikel 3:52 BW verjaart het recht van de huurder om zich te beroepen op vernietigbaarheid van het beding na een termijn van 3 jaar nadat de huurder een beroep op die vernietigingsgrond ten dienste is komen te staan. Doorgaans zal dit 3 jaar zijn nadat de huurovereenkomst met het afwijkende beding is aangegaan, maar onder bepaalde omstandigheden kan dit ook een ander moment zijn (zie deze voorgaande blog van M2 Advocaten).

Conclusie

De rechtspraktijk laat zien dat goedkeuring door de rechter van veel verschillende factoren afhankelijk is. Bij een rechterlijke beoordeling van het afwijkende beding staat vooral voorop dat de belangen van de huurder niet te veel worden geschaad. Verder is de positie van de huurder van belang. Een afwijkend beding zal minder snel goed worden gekeurd indien de huurder een zelfstandige ondernemer is terwijl bij een internationaal opererende keten er aanmerkelijk meer ruimte zal zijn voor de verhuurder om een afwijkend beding op te nemen.

Zoekt u advies bij het opstellen van een afwijkend beding of verzoekschrift tot goedkeuring van het afwijkende beding?  Neemt u gerust contact op met M2 Advocaten.

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Advocaat  Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

 

winkelpand aan de herenstraat

Verhuurder loopt huurprijsherziening mis na verbouwing pand

Een eigenaar van een winkelpand laat zijn pand verbouwen waardoor het in oppervlakte toeneemt. Met de huurder komt hij overeen dat de huurprijs desondanks hetzelfde blijft. Als de eigenaar er vervolgens achter komt dat zijn pand inmiddels veel meer huur op kan brengen wil hij de huurprijs laten herzien (verhogen). De rechter oordeelt echter dat hij feitelijk met de huurder een huurprijsverlaging is overeengekomen door dezelfde huurprijs te vragen voor een grotere ruimte en dat er ten minste vijf jaren dienen te verstrijken voordat de huurprijs opnieuw kan worden herzien. De verhuurder loopt vervolgens vele euro’s aan huur mis. Hoe zit het precies?

Een winkelier sluit reeds in 1974 een huurovereenkomst voor de huur van een winkelpand met bijhorende opslagruimte. In 2014 wordt het pand gerenoveerd waarbij de oppervlakte van de winkelruimte toeneemt met 26 vierkante meter. Hierbij wordt afgesproken dat de huur  verder gelijk blijft. In 2015 komt de eigenaar via een makelaar er echter achter dat zijn pand gezien de booming vastgoedmarkt inmiddels tienduizenden euro’s per jaar meer aan huur op zou kunnen leveren. Dit is ook niet vreemd nu de winkelier sinds 1974 slechts gestaag meer huur is gaan betalen. De eigenaar vraagt vervolgens dan ook om een huurprijsherziening.

Op basis van artikel 7:303 BW is het namelijk mogelijk voor een verhuurder (of huurder) huurprijsherziening aan te vragen. Dit houdt in dat elke vijf jaar, sinds de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of bij de rechter is gevorderd (of na afloop van de eerste huurtermijn), men de huidige huurprijs kan laten toetsen aan de gemiddelde huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte in de omgeving en zo nodig de huurprijs daarop kan worden aangepast.  De eigenaar stelt dat de huurprijs voor het laatst in 2005 is aangepast. Sindsdien is meer dan vijf jaar verstreken dus stelt de eigenaar dat er nu een huurprijsherziening kan plaatsvinden naar een meer marktconforme prijs.

De rechter oordeelt anders. Nu door de verbouwing in 2014 de winkelruimte met 26 vierkante meter is toegenomen, en partijen daarbij zijn overeengekomen om de huurprijs ongewijzigd te laten, is hierbij effectief een huurprijsverlaging overeengekomen, aldus de rechter. Immers, de winkelier is door de uitbreiding van de winkelruimte maar liefst 15,5% minder per vierkante meter gaan betalen. Nu er dus recentelijk sprake is geweest van een door partijen ingestelde huurprijswijziging kan de eigenaar pas weer na vijf jaar een beroep doen op de huurprijsherziening uit artikel 7:303 BW. Of de huurprijs in de afgelopen vijf jaar  is verhoogd of verlaagd is daarbij niet van belang. Kortom in dit geval kon de eigenaar pas in 2019 weer vragen om een huurprijsherziening.

Het is ergens begrijpelijk dat de eigenaar hier in de fout is gegaan. De totale huurprijs was immers hetzelfde en leek dus niet gewijzigd. Hoe had de eigenaar dit kunnen voorkomen? Het antwoord daarop is vrij simpel. De eigenaar had niet met de winkelier expliciet moeten afspreken dat huurprijs niet zou worden verhoogd. Deze concrete overeenkomst wordt namelijk ten grondslag gelegd aan het oordeel dat partijen een verlaging van de huurprijs zijn overeengekomen. De eigenaar had dus beter gelijk na de verbouwing een huurprijsherziening kunnen aanvragen zonder eerst met de winkelier af te spreken dat de huurprijs ongewijzigd zou blijven.

Wilt u als verhuurder een huurprijsherziening aanvragen of heeft u als huurder te maken met een huurprijsherziening en heeft u hierover vragen? Neemt u dan gerust contact op met M2 Advocaten.

Advocaat  Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)