Uitkijken voor de ouderdomsclausule

Steeds vaker nemen verkopers van huizen een zogenaamde ‘ouderdomsclausule’ in het koopcontract op. Op deze manier voorkomt de verkoper dat hij aansprakelijk is voor verborgen gebreken van de woning die zijn ontstaan door ouderdom van de woning. Echter kan het ook zo zijn dat gebreken die een andere oorzaak hebben dan ouderdom voor rekening van de koper komen dankzij de ouderdomsclausule. Kopers dienen dan ook extra oplettend te zijn indien zij een koopovereenkomst met een ouderdomsclausule aangaan.

De ouderdomsclausule

In het geval van oudere huizen is het niet altijd eenvoudig om mogelijke gebreken (goedkoop) op te laten sporen. In plaats van grondig onderzoek, en indien nodig, reparaties te laten verrichten biedt een ouderdomsclausule dan ook uitkomst voor een verkoper als hij besluit om de woning te verkopen. Met een ouderdomsclausule wordt de aansprakelijkheid voor de verkoper beperkt in het geval er zich na de verkoop (verborgen) gebreken voordoen. Voor de duidelijkheid, het gaat hierbij alleen om gebreken die niet bij de verkoper bekend waren ten tijde van de verkoop. Indien een verkoper geen ouderdomsclausule opneemt in de koopovereenkomst dan is hij op grond van de wet verplicht een huis op te leveren die geschikt is voor normaal gebruik. Kortom indien zich dan na de verkoop ernstige gebreken voordoen in de vorm van bijvoorbeeld een rotte fundering of ernstige lekkages kan de verkoper zich geconfronteerd zien met een flinke schadeclaim.

Risico’s voor koper soms groter dan verwacht

Gelet op het voorgaande zijn de voordelen van een ouderdomsclausule voor de verkoper duidelijk, maar zijn de risico’s voor de koper daarmee altijd duidelijk? In de praktijk blijkt dit regelmatig niet het geval. Ja, de kopers zijn zich doorgaans bewust van het feit dat een ouder huis met meer gebreken komt en dat zij derhalve een groter risico lopen indien zij een koopovereenkomst met een ouderdomsclausule hebben getekend. Maar wat veel koper zich daarentegen niet bewust zijn is dat ook gebreken die niet direct een gevolg zijn van ouderdom voor hun rekening kunnen komen op basis van de ouderdomsclausule.

Het praktijkvoorbeeld

Als voorbeeld kijken we naar de volgende ouderdomsclausule uit een zaak bij het Hof Den Bosch (zie ook Rechtbank Noord-Holland):

Koper verklaart ermee bekend te zijn, dat het verkocht object meer dan 70 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit hiervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in de voor de funderingen, de vloeren, de leidingen, voor de elektriciteit, water en gas en riolering (….). Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in (….) de koopakte omschreven woongebruik. 

Naar het oordeel van de rechter bleek uit deze bovenstaande tekst niet expliciet dat deze alleen betrekking heeft op gebreken die een gevolg zijn van de ouderdom van de woning. Met andere woorden ook indien bijvoorbeeld de fundering aanmerkelijk minder oud is dan de woning zelf valt een gebrek daarvan alsnog onder de reikwijdte van deze ‘ouderdomsclausule’ en draait de koper dus zelf voor de kosten op. Het feit dat het een ‘ouderdomsclausule’ heet (waarvan de koper dus dacht dat het zich zou beperken tot alleen de oude onderdelen van het huis) maakt dit niet anders. De rechter achtte daarbij ook van belang dat partijen verder niet nader hebben onderhandeld over de clausule zodat in dit geval puur naar de tekst van de ouderdomsclausule is gekeken zoals hierboven vermeld.

Voorkomen is (concreter) onderhandelen

Kortom wat kan een koper doen om te voorkomen dat hij opdraait voor meer recente gebreken?  Het is in ieder geval belangrijk om als koper expliciet duidelijk te maken bij de onderhandelingen  voor welke gebreken hij bereid is het risico te dragen. Het beste is dan ook om dat zo concreet mogelijk in de koopovereenkomst te vermelden om twijfel te voorkomen. Daarbij, maar dat is een meer algemeen advies, is het zeker in het geval van een oudere woning verstandig om een bouwkundige keuring uit te laten voeren om te voorkomen dat u voor  vervelende verrassingen komt te staan. Komen die verrassingen er toch zorg dan in ieder geval dat de aansprakelijkheid duidelijk is geregeld in de koopovereenkomst.

Heeft u hulp nodig bij het opstellen van een ouderdomsclausule of wilt u er een laten beoordelen neemt u dan gerust contact op met M2 Advocaten.

 

Advocaat  Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

 

Geldt koop breekt geen huur ook bij overdracht deel verhuurd perceel?

Indien splitsing van de huurovereenkomst tot een zinnig resultaat leidt, zal overdracht van een deel van een verhuurd perceel tot gevolg hebben dat de oorspronkelijke huurovereenkomst wordt gesplitst in twee huurovereenkomsten. Dit speelde onlangs in een zaak bij de Hoge Raad. Het ging om de volgende casus.

Van een verhuurd perceel met een oppervlakte van 792 m2 wordt een gedeelte met een oppervlakte van 241 m2 overgedragen aan een nieuwe eigenaar. Op dit gedeelte bevindt zich een door huurder gebouwde opstal.

De nieuwe eigenaar zegt de huurovereenkomst  op en maakt aanspraak op betaling van de resterende huurtermijnen. De huurder stelt zich op het standpunt dat er geen huurovereenkomst met de nieuwe eigenaar is ontstaan en dat hij niets aan de nieuwe eigenaar verschuldigd is. Aldus rijst de vraag of de rechten en plichten uit de huurovereenkomst (deels) op de nieuwe eigenaar zijn overgegaan.

Uit de parlementaire geschiedenis lijkt te volgen dat artikel 7:226 BW (koop breekt geen huur) alleen geldt bij overdracht van de gehele zaak en niet bij overdracht van een deel van de verhuurde zaak.  De strekking van artikel 7:226 BW is echter de bescherming van de huurder, namelijk dat de huurder bij de overdracht van het huurobject zijn huurgenot niet verloren ziet gaan.

Gelet op deze strekking komt de Hoge Raad tot het oordeel dat de overdracht van een deel van een verhuurd perceel ertoe zal kunnen leiden dat de huurverhouding wordt gesplitst in twee (of meer) huurovereenkomsten. Van geval tot geval zal moeten worden beoordeeld of een zodanige splitsing tot een zinnig resultaat leidt.

In de onderhavige casus overweegt de Hoge Raad dat splitsing tot een zinnig resultaat leidt, met name omdat de door huurder gebouwde opstal op het deel van het perceel staat dat is overgedragen. Dat heeft tot gevolg dat de huurovereenkomst door de eigendomsovergang wordt gesplitst in twee huurovereenkomsten.

Voorts overweegt de Hoge Raad dat het bij splitsing in twee huurovereenkomsten voor de huurder niet zonder meer duidelijk zal zijn welk deel van de huurprijs hij aan zijn oorspronkelijke verhuurder moet betalen en welk deel aan zijn nieuwe verhuurder.

Hierover oordeelt de Hoge Raad als volgt. Zolang de huurder niet van de overdracht heeft kennisgenomen, zal hij de gehele huurprijs bevrijdend aan zijn oorspronkelijke verhuurder kunnen betalen. Na kennisneming van de overdracht geldt dat niet meer. Wel is de huurder dan gerechtigd om betaling van de huurprijs op te schorten totdat de verhuurders hem hebben medegedeeld hoe de huurprijs moet worden gesplitst.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Mededeling makelaar. Opdrachtgever gebonden? Schending zorgplicht?

Deze vragen kwamen onlangs aan de orde in een zaak bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. De casus was als volgt.

Verkoper schakelt een makelaar in bij de verkoop van zijn woning. Naast de woning bevindt zich een pand met een tuin. In de tuin is het restant van een voormalige woning gelegen (hierna: “de ruїne”). Volgens koper zou de makelaar voorafgaand aan de koop hebben verzekerd dat er op de plaats van de ruїne niet gebouwd zou worden. Na de koop is gebleken dat de eigenaar van het buurperceel een bouwvergunning heeft verkregen voor een nieuw te bouwen woning op de plek van de ruїne. Koper stelt vervolgens verkoper en de makelaar aansprakelijk voor de door hem geleden schade.

Ten opzichte van de verkoper stel koper zich op het standpunt dat hij gedwaald heeft bij het aangaan van de koopovereenkomst. Of anders gezegd: had koper een juiste voorstelling van zaken met betrekking tot de bouwplannen van de eigenaar van het buurperceel gehad, dan had hij de koop niet onder dezelfde voorwaarden gesloten (lees: dan had hij een lagere koopprijs betaald). Ten opzichte van de makelaar heeft koper zich op het standpunt gesteld dat de makelaar onrechtmatig gehandeld heeft door mede te delen dat op de plaats van de ruїne niet gebouwd zou worden, terwijl gebleken is dat dit wel het geval is.

Het Hof kijkt allereerst naar de vraag of verkoper gebonden is door de uitlatingen van de makelaar. Daarbij wijst het Hof erop dat een makelaar in beginsel optreedt als bode en niet als vertegenwoordiger of gevolmachtigde van de opdrachtgever. Voor het binden van de opdrachtgever zijn bijkomende feiten en omstandigheden noodzakelijk, zoals bijvoorbeeld mededelingen van de makelaar over de inhoud van de bemiddelingsovereenkomst en/of gedragingen van de opdrachtgever. Deze bijkomende feiten en omstandigheden zijn niet gesteld of gebleken, aldus het Hof. Dit betekent dat de mededeling van de makelaar omtrent de ruïne niet kan worden toegerekend aan verkoper. Daarmee is het beroep op dwaling ongegrond. De verkoper is dus niet aansprakelijk.

Vervolgens beoordeelt het Hof de vraag of de makelaar voldoende zorgvuldig heeft gehandeld. Daarbij stelt het Hof voorop dat, ervan uitgaande dat de makelaar de bewuste mededeling omtrent de ruїne heeft gedaan, deze mededeling niet ziet op een relevante eigenschap van de onroerende zaak zelf, maar op een aspect in de omgeving daarvan. In dat geval mag van een potentiёle koper iets meer oplettendheid worden verwacht dan bij een mededeling van de makelaar over de onroerende zaak zelf, aldus het Hof.

Het standpunt van koper dat de mededeling van de makelaar moet worden opgevat als een garantie voor de toekomst, deelt het Hof niet. Daarbij overweegt het Hof dat het een feit van algemene bekendheid is dat bestemmingsplannen kunnen wijzigen en dat eigenaren van aangrenzende percelen wijziging in hun percelen kunnen aanbrengen. Ook laat het Hof meewegen dat koper niet op de enkele mededeling van de makelaar heeft vertrouwd, maar ook zelf voorafgaand aan de koop onderzoek heeft gedaan naar de vraag of sprake was van bouwplannen met betrekking tot de ruїne en daartoe navraag bij de gemeente heeft gedaan.

Voor wat betreft de juistheid van de mededeling van de makelaar overweegt het Hof dat ten tijde van de mededeling sprake was van een bestemmingsplan op grond waarvan op de plek van de ruїne enkel een bijgebouw mocht worden gerealiseerd. Pas later (lees: na de koop) is vrijstelling van het bestemmingsplan verleend voor het bouwen van een woning op de plek van de ruїne. Dat betekent dat de mededeling van de makelaar in overeenstemming was met het bestemmingsplan. Bovendien heeft de makelaar voorafgaand aan de koop navraag bij de gemeente gedaan, waarop de gemeente te kennen heeft gegeven dat er geen bouwplannen met betrekking tot de tuin van het buurperceel waren. Kortom: de mededeling van de makelaar was juist. Ook de makelaar is dus niet aansprakelijk.

Uit de uitspraak volgt dat een makelaar niet snel als gevolmachtigde van zijn opdrachtgever wordt gezien. Daarnaast volgt uit de uitspraak dat een makelaar niet alleen ten opzichte van zijn opdrachtgever, maar ook ten opzichte van derden een zorgplicht heeft en dat de vraag of deze zorgplicht geschonden is, wordt beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Erfpacht. Aanbod gemeente voldoende duidelijk?

Hypotheek3Een aanbod is voldoende bepaalbaar wanneer de vaststelling van de verbintenissen die partijen op zich nemen, naar van te voren vaststaande criteria kan geschieden. Die criteria kunnen een subjectief element inhouden omdat de nadere vaststelling aan een derde of aan een der partijen kan zijn opgedragen. Dit speelde onlangs in een zaak bij de Hoge Raad. Het ging om de volgende casus.

A is eigenaar en erfpachter van een appartement in Amsterdam. Op enig moment doet de gemeente A een aanbod voor de canon van het nieuwe erfpachttijdvak. A heeft daarbij de keuze tussen onder meer een vaste canon voor 10 jaar of een afkoopsom. Tevens vermeldt de aanbiedingsbrief het volgende:

“Voor u geldt een ‘ingroeiregeling’. Dit betekent dat u in de eerste twee jaar van het nieuwe tijdvak een korting op de canon krijgt. Bij elke betaalwijze geldt de ingroeiregeling. De kortingen waarop u recht heeft zijn niet verwerkt in de hierboven genoemde afkoopsom en canonbedragen. U treft deze kortingen aan op de nota’s die u te zijner tijd ontvangt”.

Verder vermeldt de toelichting bij de aanbiedingsbrief het volgende:

“Gemeentelijke berekening nieuwe grondwaarde en nieuwe canon.

De nieuwe grondwaarde is berekend door het aantal m² gebruiksoppervlakte te vermenigvuldigen met de prijs per m². Omdat het erfpachtrecht elk meer dan tien jaar oud is, krijgt u een korting van 40% op de prijs per m². De nieuwe canon is berekend door de grondwaarde te vermenigvuldigen met het huidige canonpercentage”.

A kiest aanvankelijk voor een vaste canon voor 10 jaar, maar wijzigt dit later in een afkoopsom. De gemeente gaat daarmee akkoord.

Vervolgens ontstaat een geschil tussen A en de gemeente over de vraag hoe de ingroeiregeling inwerkt op de door A gemaakte keuze voor betaling van een afkoopsom. A verkeerde namelijk in de veronderstelling dat behalve de ingroeikorting ook nog de 40% korting op de grondwaarde van de afkoopsom zou worden afgetrokken.

In de daarop volgende procedure stelt A zich primair op het standpunt dat er geen overeenkomst met de gemeente tot stand is gekomen omdat de aanbiedingsbrief van de gemeente niet duidelijk maakt op welke wijze de korting ingevolge de ingroeiregeling op de afkoopsom moet worden berekend. Het Hof Amsterdam geeft A daarin gelijk. Volgens het Hof is de hoogte van de aangeboden afkoopsom een van de essentialia van de te sluiten overeenkomst en nu de aanbiedingsbrief niet duidelijk maakt hoe deze moet worden berekend, is het aanbod wat betreft de afkoopsom onvoldoende bepaalbaar.

De Hoge Raad denkt daar anders over en vindt dat het Hof te strenge eisen stelt aan de bepaalbaarheid van de korting op de afkoopsom. Dat in de aanbiedingsbrief en de toelichting daarop niet is vermeld op welke wijze de korting ingevolge de ingroeiregeling op de afkoopsom moet worden berekend, sluit niet uit dat de aanbiedingsbrief en de toelichting ook voor de wederpartij voldoende aanknopingspunten kunnen bevatten, bijvoorbeeld door bij het bepalen van de korting op de afkoopsom aan te sluiten bij de omvang van de korting op de jaarlijks verschuldigde canonbedragen, aldus de Hoge Raad.

Bovendien heeft de gemeente er terecht op gewezen dat zij in de aanbiedingsbrief heeft vermeld dat de korting waarop de ingroeiregeling recht geeft, niet in de afkoopsom is verwerkt, maar pas zal worden verwerkt in de nota die de gemeente te zijner tijd zal sturen. Dat betekent, aldus de Hoge Raad, dat de gemeente de korting overeenkomstig de eisen van de redelijkheid en billijkheid dient te berekenen en conform het gemeentelijk besluit betreffende de ingroeiregeling.

Al met al een wat onbevredigende uitspraak, zeker nu de gemiddelde burger niet deskundig is op het gebied van het erfpachtrecht, het ingewikkelde materie is en het vaak om substantiële bedragen gaat. Dan mag van de overheid toch verwachten worden dat over de hoogte van de nieuwe canon geen enkel misverstand ontstaat.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Fout in splitsingsakte. Latere eigenaren beschermd?

splitsingsreglement paars (1)Aan latere eigenaren komt als derden te goeder trouw bescherming toe. Zij kunnen deze bescherming inroepen tegen degene die de fout behoorde te kennen, maar niet heeft zorggedragen voor overeenstemming van de registers met de werkelijkheid (lees: inschrijving van een akte met de juiste inhoud). Dit speelde onlangs in een zaak bij de Hoge Raad. Het ging om de volgende casus.

Op de splitsing van een appartementencomplex, bestaande uit woningen en winkels, was het modelreglement van 1973 van toepassing verklaard. Als uitzondering daarop was in de splitsingsakte bepaald dat de kosten voor de gemeenschappelijke ruimten van het woongedeelte alleen voor rekening van de eigenaren van de woningen kwamen.

Na een wijziging van de splitsingsakte in 1994 is deze uitzonderingsbepaling (per abuis) niet meer opgenomen. Wel zijn de kosten voor de gemeenschappelijke ruimten van het woongedeelte in de jaren daarna telkens ten laste van de eigenaren van de woningen gebracht. In 2009 ontdekte de nieuwe VvE-beheerder dat dit niet overeenstemde met de gewijzigde splitsingsakte van 1994.

Vervolgens is een geschil ontstaan tussen de eigenaar van de winkels en de eigenaren van de woningen – waarvan het overgrote deel na wijziging van de splitsingsakte eigenaar is geworden –  over de vraag of de eigenaren mochten vertrouwen op de juistheid van de splitsingsakte van 1994 en over de vraag of de eigenaar van de winkels alsnog zou moeten meebetalen aan de kosten voor de gemeenschappelijke ruimten van het woongedeelte.

De wet bepaalt dat derden te goeder trouw bescherming genieten tegen onjuist ingeschreven feiten. Deze bescherming kan worden ingeroepen tegen degene die redelijkerwijs voor overeenstemming van de registers met de werkelijkheid had kunnen zorgdragen. Volgens de Hoge Raad betekent dit dat de bescherming ook kan worden ingeroepen tegen degene die de onjuistheid van het door hemzelf ingeschreven feit (niet kende, maar) behoorde te kennen, maar niet heeft zorggedragen voor overeenstemming van de registers met de werkelijkheid.

In dit geval was de splitsingsakte op initiatief van de winkel-eigenaar gewijzigd, waarbij de winkel-eigenaar was voorzien van notarieel en rechtskundig advies. Onder deze omstandigheden had de winkel-eigenaar er indertijd redelijkerwijs voor kunnen zorgen dat een akte met de juiste inhoud werd ingeschreven, aldus de Hoge Raad. Dat is niet gebeurd.

Daar komt bij dat de latere eigenaren geen enkele reden hadden om te twijfelen aan de rechtsgeldigheid van de akte uit 1994. Zij mochten vertrouwen op de juistheid van die akte. Dat na 1994 nog jarenlang de “oude” kostensystematiek is gevolgd, maakt dat niet anders, aldus de Hoge Raad.

De slotsom is dus dat de woning-eigenaren worden beschermd tegen de fout in de splitsingsakte. Of de winkel-eigenaar ook daadwerkelijk moet meebetalen aan de kosten voor de gemeenschappelijke ruimten van het woongedeelte blijft nog even in het midden. De winkel-eigenaar had in dat verband namelijk een beroep op rechtsverwerking gedaan – waaraan het Gerechtshof voorbij was gegaan – en dat zal alsnog moeten worden onderzocht.

Voor appartementseigenaren is het in ieder geval goed om te weten dat zij als derden te goeder trouw tegen onjuistheden in de splitsingsakte worden beschermd en dat zij mogen vertrouwen op de juistheid van de akte.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Voorkeursrecht van koop. Wanneer mag verkoper terugtreden?

De eigenaar die aan de voorkeursgerechtigde laat weten dat hij het voornemen heeft de onroerende zaak te verkopen, kan tot het tijdstip dat partijen (na onderhandeling) tot overeenstemming zijn gekomen over de koopsom nog terugtreden. Dit speelde onlangs in een zaak bij de Rechtbank Noord-Nederland. Het ging om de volgende casus.

In 2005 heeft A kantoorruimte in eigendom verworven van B. In de leveringsakte is een voorkeursrecht van koop ten behoeve van B opgenomen. Eind 2014 meldt A aan B dat hij voornemens is de kantoorruimte te verkopen. B laat vervolgens weten dat hij dit opvat als een aanbod tot koop en dat hij gebruik wenst te maken van zijn voorkeursrecht van koop. Ook vraagt B voor welk bedrag A de kantoorruimte wenst te verkopen.

A geeft de koopprijs door, waarna B een veel lagere koopprijs biedt. A gaat hier niet op in, waarbij A laat weten dat onderhandelen – gelet op het verschil in koopprijs – niet opportuun is. B meldt vervolgens aan A dat de procedure van het voorkeursrecht van koop moet worden gevolgd, zoals opgenomen in de leveringsakte. Dit betekent dat er door beide partijen een deskundige moet worden benoemd, die gezamenlijk de waarde in het economische verkeer bepalen waarvoor B de kantoorruimte kan kopen.

A wordt vervolgens verzocht om binnen twee weken aan te geven welke deskundige namens A de taxatie zal uitvoeren. Hierop laat A weten dat hij niet gedwongen kan worden tot de verkoop van de kantoorruimte als hij niet uit eigen beweging meewerkt. B accepteert dat niet.

In kort geding vordert B dat A geboden wordt om aan een door A te benoemen makelaar/taxateur schriftelijk opdracht te verstrekken om samen met de door B te benoemen makelaar/taxateur de waarde in het economisch verkeer te bepalen.

De Voorzieningenrechter stelt voorop dat het voorkeursrecht van koop slechts een aanbiedingsplicht doet ontstaan op het moment dat de eigenaar het voornemen heeft om tot verkoop over te gaan. Bij een dergelijke aanbiedingsplicht heeft de eigenaar de plicht bij voorgenomen verkoop de onroerende zaak tegen een bepaalde of bepaalbare prijs aan de gerechtigde aan te bieden. De voorkeursgerechtigde moet wachten tot de eigenaar het aanbod heeft gedaan. Vervolgens is de voorkeursgerechtigde vrij om het aanbod te aanvaarden of te verwerpen, aldus de Voorzieningenrechter.

In deze zaak gaat het om de vraag op welk moment A zonder gevolgen kan terugtreden nadat hij aan B heeft laten weten dat hij het voornemen heeft om de kantoorruimte te verkopen. Voor de beantwoording van die vraag is van belang hoe de afspraken zoals verwoord in het voorkeursrecht van koop moeten worden uitgelegd.

De Voorzieningenrechter overweegt dat in het voorkeursrecht van koop niet onomstotelijk is vermeld dat de enkele mededeling van A dat hij het voornemen heeft om de kantoorruimte te verkopen als een onherroepelijk en voor A bindend aanbod is aan te merken. Dat partijen ieder een eigen koopprijs hebben genoemd, brengt niet mee dat A zijn “bod” niet meer zonder gevolgen kan intrekken. De enige betekenis die de Voorzieningenrechter verbindt aan het feit dat partijen ieder een eigen koopprijs hebben genoemd, is dat dit voor partijen aanleiding had kunnen geven voor het aanvangen van onderhandelingen over de koopprijs. Doordat A, nadat B zijn prijs had genoemd, heeft laten weten daar niet op in te gaan, is van onderhandelingen over de prijs geen sprake geweest, aldus de Voorzieningenrechter.

Uit deze uitspraak volgt dat bij een voorkeursrecht van koop sprake is van een eenzijdige verplichting om de onroerende zaak tegen een bepaalde of bepaalbare prijs aan de voorkeursgerechtigde aan te bieden. Dat aanbod is pas bindend op het moment dat de voorkeursgerechtigde het aanbod heeft geaccepteerd. Zolang dat niet het geval is, kan de verkoper zich zonder gevolgen terugtrekken.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Aanwijzing nader te noemen meester: wat zijn de eisen?

De naam van de meester dient tijdig en zonder voorbehoud te worden genoemd. Dit speelde onlangs in een zaak bij de Hoge Raad. Het ging om de volgende casus.

A sluit een koopovereenkomst met B met betrekking tot een onroerende zaak, waarbij B optreedt “voor zich of nader te noemen meester”. Dit gebeurt wel vaker bij de koop van onroerende zaken. Op de dag van de levering noemt B in de concept leveringsakte de naam van de meester, te weten C. De levering vindt vervolgens aan C plaats. Na verloop van tijd start A een procedure bij de Rechtbank Amsterdam waarin hij aanspraak maakt op boetes vanwege schending van contractuele verplichtingen. Daarbij is de vordering van A primair gericht tegen B en subsidiair tegen C.

Vervolgens rijst de vraag of B de naam van C tijdig en zonder voorbehoud heeft genoemd. Zo niet dan moet B geacht worden de koopovereenkomst voor zichzelf te zijn aangegaan.

Het Gerechtshof Amsterdam is van oordeel dat voor het zonder voorbehoud noemen van de meester een in voldoende duidelijke bewoordingen gedane mededeling is vereist. De enkele vermelding van de naam van de meester in de concept leveringsakte is daarvoor onvoldoende, aldus het Hof. De Hoge Raad laat dit in stand.

Daarnaast overweegt het Hof dat niet is gebleken dat de rol van C van meet af aan zo duidelijk was voor A dat A zich niet in redelijkheid op het ontbreken van de aanwijzing van de meester zou kunnen beroepen. Ook speelt volgens het Hof mee dat A maar zeer kort de tijd had om de concept leveringsakte te bestuderen, gelet op het belang van A om tijdig te weten jegens wie hij is gebonden en van wie hij nakoming kan vorderen. Ook deze overwegingen worden door de Hoge Raad in stand gelaten.

Uit de uitspraak blijkt dat het voor kopers van onroerende zaken die kopen “voor zich of nader te noemen meester” van belang is om tijdig duidelijkheid te verschaffen over de naam van de uiteindelijke koper, bijvoorbeeld door de verkoper in een begeleidende brief te wijzen op (de wijziging in) de identiteit van de koper. Daarbij is het aan te raden om over de aanwijzing van de meester goede afspraken in de koopovereenkomst te maken. De wet bepaalt namelijk dat aanwijzing “binnen redelijke termijn” dient plaats te vinden en dat is voer voor discussie.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

7 tips bij schimmel, vochtproblemen, houtrot of andere gebreken aan uw pand

SchimmelpaleisIn onze praktijk komen wij het regelmatig tegen. U hebt een woning of bedrijfspand gekocht en na verloop van tijd ontdekt u schimmel, vochtproblemen, houtrot en/of andere gebreken. De herstelkosten hiervan kunnen snel oplopen. Dit is erg vervelend natuurlijk, maar de problemen worden alleen maar groter als u het niet op de juiste manier aanpakt. Daarom hier 7 tips voor het geval dat deze problemen ontstaan.

1.       Licht de verkoper schriftelijk in over de gebreken

Het is belangrijk om de verkoper na ontdekking van de gebreken zo snel mogelijk in te lichten. Het kan zijn dat de gebreken al zijn ontstaan voor de koop en dat de verkoper aansprakelijk is voor de herstelkosten. Op grond van de wet moet een koper binnen bekwame tijd na ontdekking van het gebrek de verkoper hiervan op de hoogte stellen, anders vervallen alle rechten die u als koper heeft. Als u de verkoper dus niet snel inlicht over de problemen, vervalt dan ook het recht op vergoeding van de herstelkosten en verdere schadevergoeding. Het is daarom goed om dit schriftelijk te doen, zodat duidelijk is dat u de verkoper tijdig heeft ingelicht.

2.       Geef de verkoper gelegenheid om de gebreken te inspecteren en te herstellen

Op grond van de wet moet de verkoper een redelijke termijn krijgen om de gebreken te herstellen. Gebeurt dit niet dan vervalt mogelijk het recht op schadevergoeding. Het is dus goed om de verkoper gelegenheid te bieden om de gebreken zelf te bekijken en om een voorstel voor een oplossing te bieden.

Dit is ook voor het bewijs van de gebreken van belang. Als alle gebreken namelijk zijn hersteld voordat de verkoper de kans heeft gehad om te inspecteren, kunnen deze gebreken makkelijker ontkend worden. Ook kan de verkoper dan het standpunt innemen dat het herstel niet op meest kostenefficiënte wijze is gebeurd.

3.       Bespreek de situatie met de Vereniging van Eigenaren

Als het gaat om een appartementsrecht dan kan het zijn dat de gebreken door de VvE moeten worden opgelost. Als bijvoorbeeld schimmel de fundering of de constructie van het gebouw heeft aangetast dan betreft dat meestal gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw waarvoor de VvE als geheel verantwoordelijk is. Het is dan ook belangrijk om met de VvE af te stemmen hoe deze problemen aan te pakken.

4.       Doe een melding bij de verzekeraar

Het kan zijn dat het herstel van de gebreken gedekt zijn via de (opstal)verzekeraar. Het is daarom goed om zo snel mogelijk een melding te doen bij de verzekeraar, ook om te voorkomen dat dekking vervalt omdat er handelingen zijn verricht zonder instemming van de verzekeraar. In de gevallen die wij tegenkomen kan (of wil) de verzekeraar vaak geen dekking verlenen, maar het is een kleine moeite om dat in ieder geval even uit te zoeken. Wie weet scheelt het kosten.

5.       Laat eerst de oorzaken vaststellen voor met herstel te beginnen

Het lijkt het meest logisch om meteen een aannemer in te schakelen om te beginnen met herstel. Toch is het goed om eerst een bouwkundig adviseur te vragen om de oorzaken vast te stellen en daarvan een rapport op te maken.

Om te beginnen is belangrijk om zeker te weten wat de juiste aanpak is. Als bijvoorbeeld een vochtige kruipruimte de oorzaak is van de vochtproblemen, dan heeft het geen zin om alleen de muren te injecteren tegen optrekkend vocht. Als er dan niets aan de ventilatie in de kruipruimte wordt gedaan zal het vochtprobleem terugkeren.

Verder is zo een rapport van belang om de herstelkosten te verhalen. Een goed overzichtelijk rapport met foto’s, omschrijving van oorzaken en geadviseerd herstel is een goede onderbouwing van een vordering tot vergoeding van de herstelkosten. Dat werkt beter dan alleen een factuur met de verrichte werkzaamheden, waarbij niet altijd duidelijk is wat er is gebeurd en waarom.

6.       Onderschat de situatie niet en handel snel

Problemen als schimmel en houtrot kunnen zich snel verspreiden en kunnen tot gevaren leiden als de constructie wordt aangetast. Houten constructiebalken kunnen bijvoorbeeld knappen wat kan leiden tot verzakte vloeren. Hoe verder de schimmel en houtrot zich verspreiden, hoe ingrijpender het ook wordt om dit te herstellen. Soms kan het er toe leiden dat bijvoorbeeld de hele vloer vervangen dient te worden en dan ook keukens of badkamers tijdelijk verwijderd en opnieuw geplaatst moeten worden. Het is dus zaak om snel te handelen als dit soort problemen zich aandienen.

7.       Neem contact op met M2 Advocaten

Zoals u kunt lezen hebben wij geregeld met deze problematiek te maken. Neem gerust contact op om uw situatie vrijblijvend te bespreken. Aan een eerste intakegesprek zijn geen kosten verbonden. Wij zullen dan samen met u bekijken hoe wij u het beste kunnen helpen om tot een goede aanpak van de problemen te komen.

Wanneer is een koopovereenkomst onvoorwaardelijk?

Deze vraag speelde onlangs in een zaak bij de Rechtbank Overijssel. Het ging om de volgende casus.

A heeft zijn bedrijfspand te koop aangeboden, waarbij hij DTZ opdracht heeft gegeven om te bemiddelen bij de verkoop. Op 18 juni 2013 heeft B het pand bezichtigd, waarbij hij een koopprijs van € 1.700.000,– heeft genoemd. DTZ heeft vervolgens aan A gevraagd of hij deze prijs acceptabel vond. Het antwoord daarop was: ja. Dit antwoord heeft DTZ op 19 juni 2013 aan B medegedeeld. Ook heeft B toen op verzoek van DTZ een notaris voor het transport genoemd.

De koopovereenkomst is vervolgens door DTZ per e-mail aan B bevestigd – met als leveringsdatum “zo spoedig mogelijk” – waarna de notaris een concept leveringsakte aan partijen heeft toegestuurd. Daarop heeft B gereageerd met de mededeling dat hij graag over een schoon grond verklaring wilde beschikken en ook over een verklaring dat er geen asbest aanwezig is. Daarop is zowel door de notaris als DTZ geantwoord dat er geen asbestinventarisatie en bodemrapport beschikbaar is. Hierop is door B niet meer gereageerd. Aansluitend is een datum voor transport bepaald. Een dag voor het transport heeft B zonder opgaaf van reden aan de notaris bericht dat het transport niet door kon gaan.

A is van mening dat een onvoorwaardelijke koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen en vordert nakoming van deze overeenkomst en medewerking aan de levering. B betwist dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Er is wel een bod uitgebracht, aldus B, maar onder de voorwaarde van bevredigende beantwoording van een aantal vragen (lees: schoongrond verklaring en verklaring dat er geen asbest aanwezig is). Een bevredigende beantwoording is uitgebleven, aldus B, waardoor er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen.

De Rechtbank stelt A in het gelijk. Volgens de Rechtbank kan uit de vaststaande feiten en het tijdsverloop daarvan in redelijkheid geen andere conclusie worden getrokken dan dat B het bedrijfspand onvoorwaardelijk van A heeft gekocht voor een koopprijs van € 1.700.000,–. Van een vergissing van B was kennelijk geen sprake, want dat is niet gesteld, aldus de Rechtbank. Tevens neemt de Rechtbank in aanmerking dat B een belegger in onroerend goed is en dus weet hoe het er in de handel in onroerend goed aan toe gaat.

Deze uitspraak is in lijn met eerdere rechtspraak waaruit volgt dat een koopovereenkomst tot stand komt indien overeenstemming bestaat over de essentialia. Daaronder vallen prijs, omvang kavel en datum levering.

Uiteraard staat het de koper vrij een voorbehoud op bepaalde punten te maken, maar wil een dergelijk voorbehoud onderdeel van de overeenkomst worden, dan zal dit direct kenbaar moeten worden gemaakt, dus voordat partijen overeenstemming over de essentialia bereiken.

In deze zaak zijn de voorwaarden van een schoongrond verklaring en een verklaring dat er geen asbest aanwezig is te laat gesteld. Het gevolg is dat B het pand zal moeten afnemen.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Geslaagd beroep op dwaling: aanspraak op schadevergoeding?

Bij een geslaagd beroep op dwaling is een afzonderlijke rechtsgrond vereist om aanspraak te kunnen maken op schadevergoeding. Dit speelde onlangs in een zaak bij de Hoge Raad. Het ging om de volgende casus.

In 2007 is een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een bedrijfspand dat ten tijde van de verkoop verhuurd was aan zes verschillende huurders. In de koopovereenkomst is onder meer de garantie opgenomen dat er geen achterstanden in de huurbetalingen zijn. Na de koop en levering blijkt dat wel het geval te zijn.

Koper start vervolgens een procedure waarbij hij primair vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling vordert en subsidiair ontbinding wegens wanprestatie. In hoger beroep voegt koper daar een vordering tot schadevergoeding aan toe.

Het Gerechtshof Arnhem wijst de vordering tot vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling toe. Daarnaast is het Hof van oordeel dat ook de vordering tot schadevergoeding toewijsbaar is nu de mogelijkheid dat koper door een verkeerde voorstelling van zaken schade heeft geleden, voldoende aannemelijk is, aldus het Hof. Dit oordeel houdt bij de Hoge Raad geen stand.

De Hoge Raad overweegt dat vernietiging van de koopovereenkomst ook de garanties treft, die in de koopovereenkomst zijn opgenomen. Na vernietiging van de koopovereenkomst is er dus geen sprake meer van een tekortkoming van de verkoper in de nakoming van de garanties. Wil bij een geslaagd beroep op dwaling aanspraak kunnen worden gemaakt op schadevergoeding dan dient daarvoor een specifieke rechtsgrond aanwezig te zijn, aldus de Hoge Raad.

Dit houdt in dat de koper die naast vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling tevens een beroep wil kunnen doen op schadevergoeding, zijn vordering tot vernietiging zal moeten combineren met bijvoorbeeld een vordering uit hoofde van onrechtmatige daad of ongerechtvaardigde verrijking. Of dat kansrijk is, zal afhangen van de omstandigheden van het geval.

Overigens doet de koper die niet alleen de koopovereenkomst wil aantasten maar ook schadevergoeding wenst, er goed aan om primair voor ontbinding wegens wanprestatie te gaan. Een tekortkoming in de nakoming leidt immers tot een verplichting tot vergoeding van schade.

Wel is het zo dat de bevoegdheid tot ontbinding in koopovereenkomsten vaak wordt uitgesloten. Dat zal vermoedelijk de reden zijn geweest dat de koper zich in deze zaak primair op vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling heeft beroepen. Uit de uitspraak van de Hoge Raad blijkt de stap naar schadevergoeding in dat geval een stuk lastiger is.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)