Boete voor leegstand in Amsterdam, hoe werkt het?

Het was al langer mogelijk dat eigenaren van kantoorpanden in Amsterdam werden beboet als ze niet op tijd melding deden van leegstand, maar sinds december 2016 is het ook mogelijk dat eigenaren van woningen worden beboet indien ze leegstand niet bijtijds melden. Met deze boete wil de gemeente Amsterdam verdere leegstand van woningen in de stad voorkomen. In september 2017 is dan ook de eerste boete opgelegd in het kader van bestrijding leegstand woningen. Als wij wethouder Ivens (Wonen) mogen geloven zullen er meer volgen. Hoe werkt het?

Wat is leegstand?

Volgens de Leegstandwet is sprake van leegstand als een woning, kantoorgebouw of gedeelte daarvan niet door een huurder of andere gebruiker feitelijk gebruikt wordt.  Ook is er sprake van leegstand als het gebruik de kennelijke strekking heeft afbreuk te doen aan de werking van de wet of de leegstandsverordening. Met die tweede bepaling heeft men duidelijk de vrijheid willen behouden om op te kunnen treden tegen constructies waarin het pand voldoende in gebruik lijkt, maar het volgens de opvatting van de overheid toch niet is.

Meldplicht

Indien een woning of kantoorgebouw, om wat voor reden dan ook, langer dan zes maanden leeg staat, dient de eigenaar hiervan verplicht melding te maken bij de gemeente. Indien een eigenaar dit nalaat is hij in principe in overtreding. Als hij voldoet aan de meldingsplicht wordt er binnen drie maanden in overleg met de eigenaar getreden. Hierbij zullen de omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen, maar de gemeente zal er voornamelijk op aan willen sturen dat het pand weer in gebruik zal worden genomen.

Verplichtende voordracht gebruiker

Indien het pand geschikt is voor gebruik en langer leeg staat dan 12 maanden kan het college van B&W aan de eigenaar een gebruiker voordragen. De eigenaar is dan verplicht binnen drie maanden na de voordracht deze gebruiker een gebruiksovereenkomst aan te bieden. De eigenaar heeft na de voordracht nog wel de mogelijkheid om zelf een andere gebruiker aan te trekken, mits deze binnen een redelijke termijn dan ook daadwerkelijk het pand in gebruik neemt. Als het pand niet geschikt is voor gebruik kan het college de eigenaar verplichten om de nodige voorzieningen te treffen om het pand weer voor gebruik geschikt te maken.

Boete

Voor een particuliere verhuurder of eigenaar-bewoner is de boete €2500,- indien niet tijdig melding wordt gemaakt van leegstand. Voor een professionele verhuurder is de boete €5000,- bij niet tijdig melden per leegstaande woning en bij een leegstaand gebouw is de boete €7500,-. Dit bedrag kan echter zelfs nog oplopen indien de eigenaar na oplegging van de boete alsnog geen melding doet van leegstand. In dat geval heeft de gemeente de mogelijkheid om nog eens een dwangsom van €10.000,- op te leggen. Al met al kan het totale bedrag bij het uitblijven van een melding behoorlijk oplopen, en het is dan ook raadzaam voor een eigenaar om leegstand van een woning of kantoorgebouw bijtijds te melden bij de gemeente.

 

Heeft u een  boete gekregen of verwacht/heeft u leegstand en zoekt u juridisch advies dan kunt u contact opnemen met M2 Advocaten.

Voorkeursrecht van koop. Wanneer mag verkoper terugtreden?

De eigenaar die aan de voorkeursgerechtigde laat weten dat hij het voornemen heeft de onroerende zaak te verkopen, kan tot het tijdstip dat partijen (na onderhandeling) tot overeenstemming zijn gekomen over de koopsom nog terugtreden. Dit speelde onlangs in een zaak bij de Rechtbank Noord-Nederland. Het ging om de volgende casus.

In 2005 heeft A kantoorruimte in eigendom verworven van B. In de leveringsakte is een voorkeursrecht van koop ten behoeve van B opgenomen. Eind 2014 meldt A aan B dat hij voornemens is de kantoorruimte te verkopen. B laat vervolgens weten dat hij dit opvat als een aanbod tot koop en dat hij gebruik wenst te maken van zijn voorkeursrecht van koop. Ook vraagt B voor welk bedrag A de kantoorruimte wenst te verkopen.

A geeft de koopprijs door, waarna B een veel lagere koopprijs biedt. A gaat hier niet op in, waarbij A laat weten dat onderhandelen – gelet op het verschil in koopprijs – niet opportuun is. B meldt vervolgens aan A dat de procedure van het voorkeursrecht van koop moet worden gevolgd, zoals opgenomen in de leveringsakte. Dit betekent dat er door beide partijen een deskundige moet worden benoemd, die gezamenlijk de waarde in het economische verkeer bepalen waarvoor B de kantoorruimte kan kopen.

A wordt vervolgens verzocht om binnen twee weken aan te geven welke deskundige namens A de taxatie zal uitvoeren. Hierop laat A weten dat hij niet gedwongen kan worden tot de verkoop van de kantoorruimte als hij niet uit eigen beweging meewerkt. B accepteert dat niet.

In kort geding vordert B dat A geboden wordt om aan een door A te benoemen makelaar/taxateur schriftelijk opdracht te verstrekken om samen met de door B te benoemen makelaar/taxateur de waarde in het economisch verkeer te bepalen.

De Voorzieningenrechter stelt voorop dat het voorkeursrecht van koop slechts een aanbiedingsplicht doet ontstaan op het moment dat de eigenaar het voornemen heeft om tot verkoop over te gaan. Bij een dergelijke aanbiedingsplicht heeft de eigenaar de plicht bij voorgenomen verkoop de onroerende zaak tegen een bepaalde of bepaalbare prijs aan de gerechtigde aan te bieden. De voorkeursgerechtigde moet wachten tot de eigenaar het aanbod heeft gedaan. Vervolgens is de voorkeursgerechtigde vrij om het aanbod te aanvaarden of te verwerpen, aldus de Voorzieningenrechter.

In deze zaak gaat het om de vraag op welk moment A zonder gevolgen kan terugtreden nadat hij aan B heeft laten weten dat hij het voornemen heeft om de kantoorruimte te verkopen. Voor de beantwoording van die vraag is van belang hoe de afspraken zoals verwoord in het voorkeursrecht van koop moeten worden uitgelegd.

De Voorzieningenrechter overweegt dat in het voorkeursrecht van koop niet onomstotelijk is vermeld dat de enkele mededeling van A dat hij het voornemen heeft om de kantoorruimte te verkopen als een onherroepelijk en voor A bindend aanbod is aan te merken. Dat partijen ieder een eigen koopprijs hebben genoemd, brengt niet mee dat A zijn “bod” niet meer zonder gevolgen kan intrekken. De enige betekenis die de Voorzieningenrechter verbindt aan het feit dat partijen ieder een eigen koopprijs hebben genoemd, is dat dit voor partijen aanleiding had kunnen geven voor het aanvangen van onderhandelingen over de koopprijs. Doordat A, nadat B zijn prijs had genoemd, heeft laten weten daar niet op in te gaan, is van onderhandelingen over de prijs geen sprake geweest, aldus de Voorzieningenrechter.

Uit deze uitspraak volgt dat bij een voorkeursrecht van koop sprake is van een eenzijdige verplichting om de onroerende zaak tegen een bepaalde of bepaalbare prijs aan de voorkeursgerechtigde aan te bieden. Dat aanbod is pas bindend op het moment dat de voorkeursgerechtigde het aanbod heeft geaccepteerd. Zolang dat niet het geval is, kan de verkoper zich zonder gevolgen terugtrekken.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Geen tijdige opzegging. Toch einde huurovereenkomst?

Het beroep van verhuurder op het ontbreken van een tijdige opzegging kan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Dit speelde onlangs in een zaak bij het Hof Amsterdam. Het ging om de volgende casus.

Huurder huurt sinds 1 juli 2009 een theaterruimte (oftewel 230a bedrijfsruimte) in Amsterdam voor de duur van drie jaar. In de huurovereenkomst is opgenomen dat bij opzegging een opzegtermijn van zes maanden in acht moet worden genomen en dat bij gebreke van opzegging de huurovereenkomst met vijf jaar wordt verlengd.

In 2011 treden huurder en verhuurder in overleg, waarbij huurder voorstelt om de huurovereenkomst eerder te beëindigen dan per 1 juli 2012. Verhuurder stemt hier niet mee in, waarbij hij aangeeft “dat hij uitgaat van het uitzitten van het huurcontract tot 1 juli 2012”.

In reactie hierop bevestigt huurder dat het huurcontract tot 1 juli 2012 zal worden uitgezeten. Vervolgens laat verhuurder weten dat eind juni 2012 een eindinspectie zal plaatsvinden.

De huuropzegging wordt echter pas op 11 januari 2012 door huurder verzonden. De verhuurder stelt vervolgens dat de huurovereenkomst niet tijdig is opgezegd, zodat de huurovereenkomst vanaf 1 juli 2012 met vijf jaar is verlengd.

Het Hof gaat daar niet in mee. Volgens het Hof was het voor verhuurder voldoende duidelijk dat huurder de huurovereenkomst per 1 juli 2012 wilde beëindigen. Uit de e-mail correspondentie tussen partijen blijkt dat verhuurder daar zelf ook vanuit is gegaan, aldus het Hof. Daarmee is het onder deze omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat verhuurder zich beroept op het ontbreken van een tijdige opzegging.

Uiteraard geldt dat uitvoerig overleg over beëindiging van de huurovereenkomst niet altijd plaatsvindt. Het devies blijft: tijdig opzeggen. Opzegging per deurwaardersexploot verdient de voorkeur. Een opzegging heeft immers pas werking als vaststaat dat de opzegging de wederpartij heeft bereikt.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Servicekosten en verjaring

Verjaring, een veel gehoord argument van de huurder om maar niet tot betaling van de eindafrekening servicekosten over te gaan, voor zover het zeer laat verstuurde eindafrekeningen of het laat opeisen van een afrekening servicekosten betreft.

Het verjaringsargument werkt soms, maar vaak niet.

Een kort voorbeeld, losjes gebaseerd op een zaak die bij de kantonrechter Haarlem speelde (uitspraak):

Een verhuurder en een huurder zijn een huurovereenkomst aangegaan voor de duur van 10 jaar, ingaande per oktober 2005. Er is gecontracteerd op basis van het ROZ-model kantoorruimte (2003).

In oktober 2007 stuurt de verhuurder de huurder een eindafrekening voor de servicekosten over het jaar 2005.

Uit de afrekening blijkt dat de huurder nog EUR 6.500,- moet (bij)betalen naast het al betaalde servicekostenvoorschot.

De huurder betaalt de afrekening niet, doch niet eerder dan in juli 2011 start de verhuurder een juridische procedure om alsnog de betaling te verkrijgen.

De huurder doet een beroep op verjaring, omdat de eindafrekening ziet op posten die van meer dan 5 jaar terug dateren.

Ingevolge de wet verjaart een vordering – uit hoofde van periodieke betalingen – namelijk na 5 jaar, nadat de vordering opeisbaar is geworden (artikel 3:307 BW en 3:308 BW).

Naar de mening van de huurder is de verjaringstermijn na het einde van het boekjaar, dus met ingang van het jaar 2006, gaan lopen. De verhuurder zou op grond van die redenering te laat zijn.

De huurder krijgt ongelijk. Waarom?

De vordering met betrekking tot de eindafrekening servicekosten is uitgaande van de tekst van het ROZ-model 2003 (link) pas opeisbaar nadat de eindafrekening aan de huurder is verstrekt.

De kantonrechter van de rechtbank Haarlem leidde dit af uit artikel 16.6 van de algemene bepalingen, na eerst te hebben overwogen dat in de wet niets is vastgesteld omtrent het tijdstip van de opeisbaarheid van de vordering ter zake de naheffing van servicekosten.

Artikel 16.6 luidt:

Wat blijkens het overzicht over de betreffende periode, rekening houdend met voorschotbetalingen, door huurder te weinig is betaald of teveel is ontvangen, wordt binnen een maand na verstrekking van het overzicht bijbetaald of terugbetaald. (..)”

Omdat de verhuurder de eindafrekening in oktober 2007 had verzonden, betekent dit dus dat de verjaringstermijn pas per oktober 2007 is aangevangen zodat de verjaring nog niet was verlopen op het moment dat de juridische procedure werd ingesteld. Door het aanhangig maken van de procedure is de verjaring gestuit (artikel 3:316 lid 1 BW).

Oftewel, de huurder moet gewoon betalen.

Mocht u overigens denken aan een beroep op rechtsverwerking of verval van recht, dan helaas. Dit zal in beginsel (ook) niet werken. Dan moet er meer aan de hand zijn.

Zo is het enkele stilzitten van een contractspartij (lees: het niet eerder verzenden van de eindafrekening) onvoldoende om rechtsverwerking aan te nemen. Dat is vaste jurisprudentie.

Tips

Verhuurder

Bent u in een discussie als de onderhavige verzeild geraakt, dan loont het om de algemene bepalingen van het ROZ-model goed te lezen. Dat kan u tijd en geld besparen.

In de onderhavige zaak ging het om het ROZ-model kantoorruimte, maar ook het ROZ-model winkelruimte bevat soortgelijke regelingen.

Ook indien er is gecontracteerd zonder gebruikmaking van een ROZ-model kan een blik op de wel toepasselijke bepalingen het verschil maken. In ieder geval is het goed om een soortgelijke regeling als artikel 16.6 voornoemd in de huurovereenkomst op te nemen.

Huurder

Bent u een huurder en wilt u er zeker van zijn dat u niet op een heel laat (en slecht) moment wordt geconfronteerd met een torenhoge eindafrekening, maak dan met de verhuurder afspraken over het tijdstip van het aanleveren van de eindafrekening.

Daarnaast kunt u natuurlijk met de verhuurder de afspraak maken dat de (bij)betaling van de afrekening niet al binnen een maand hoeft plaats te vinden, maar op een langere termijn.

Vragen/opmerkingen?

M2 Advocaten

Dwaling bij servicekosten. Buitengerechtelijke vernietiging huurovereenkomst toegestaan?

Deze vraag kwam aan de orde bij een zaak die aanhangig was gemaakt bij de rechtbank Amsterdam (Uitspraak). De huurder deed met succes een beroep op dwaling en mocht de huurovereenkomst daarom buitengerechtelijk vernietigen. Wat was er aan hand?

In de tussen partijen gesloten huurovereenkomst ten aanzien van een kantoorruimte was een voorschot servicekosten vastgesteld dat in het kort gezegd ca. 9 % van de jaarhuurprijs vertegenwoordigde. Achteraf (in de opvolgende jaren) bleken de werkelijke kosten veel hoger te liggen, ca. 21 % van de jaarhuurprijs.

Ondanks daartoe in de gelegenheid te zijn gesteld kon de verhuurder in de procedure niet aantonen wat de werkelijke kosten waren voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst.

Dit gegeven was van belang voor de beantwoording van de voor dwaling zo van belang zijnde vraag of op de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst de plicht rustte om aan de huurder mede te delen dat er een behoorlijk verschil bestond tussen het voorschot en de werkelijke kosten.

De kantonrechter achtte het niet aannemelijk dat de kosten ten opzichte van de voorgaande jaren zodanig waren gestegen dat dit (opeens) niet langer in de buurt lag van 9 % van de jaarhuurprijs. De kantonrechter achtte het dan ook aannemelijk dat de verhuurder destijds – dus bij het sluiten van de huurovereenkomst – wist wat de werkelijke kosten waren in de voorgaande jaren.

De kantonrechter kent veel waarde toe aan het feit dat er een groot verschil bestaat tussen de hoogte van het voorschot en de hoogte van de werkelijke kosten en daarnaast aan de positie van de beide partijen.

De kantonrechter komt namelijk tot de conclusie dat het gelet op de enorme discrepantie tussen de hoogte van het voorschot en de werkelijke kosten in verhouding tot de overeengekomen jaarhuurprijs en gelet op de positie van beide partijen[1] voor de verhuurder evident moet zijn geweest, althans de verhuurder er rekening mee had moeten houden, dat de huurder niet of niet op de destijds overeengekomen voorwaarden een huurovereenkomst zou hebben gesloten indien de huurder op de juiste wijze was geïnformeerd over de hoogte van de werkelijke kosten. De kantonrechter oordeelt dus dat onder deze omstandigheden de mededelingsplicht van de verhuurder voor gaat op de onderzoeksplicht van de huurder.

Het beroep van de huurder op de buitengerechtelijke vernietiging van de huurovereenkomst werd dan ook gehonoreerd.

Al met al een zeer interessante en voor de praktijk zeer bruikbare uitspraak.

Vragen?

Michel Visser (visser@m2advocaten.nl)



[1] De verhuurder was een professionele verhuurder, die bij het aangaan van de huurovereenkomst werd bijgestaan door een makelaar. De huurder was een niet in de vastgoedmarkt ingevoerde en bovendien niet-professionele huurder.