Studentenoverlast: Gemeente teruggefloten na vergunning voor dakterras

Onlangs bespraken wij nog een zaak waarin de eigenares van een dakterras succesvol in beroep ging tegen een besluit van de gemeente om het dakterras te verwijderen. In deze blog bespreken we echter een zaak waarin iemand succesvol beroep heeft aangetekend tegen de vergunningverlening door de gemeente voor een dakterras van de buren.

Casus

De eigenaar van een pand verhuurt zijn pand aan studenten. Sinds enige tijd gebruiken de studenten het dak van het pand als dakterras. Volgens het bestemmingsplan van de gemeente is het gebruik van het dak als terras echter niet toegestaan. Na klachten van omwonenden heeft de gemeente aan de eigenaar van het pand laten weten dat er handhavend zal worden opgetreden als het gebruik van het dak als terras wordt voortgezet.

De eigenaar van het pand heeft vervolgens een omgevingsvergunning aangevraagd om zodoende het gebruik te legaliseren. In de aanvraag is de aanleg van een hekwerk op het dak van 185cm hoogte opgenomen. De gemeente besluit de omgevingsvergunning te verlenen ondanks dat een dakterras volgens het bestemmingsplan niet is toegestaan. Daarbij is het geplande hekwerk ook hoger dan toegestaan. Een buurman die vanuit de achterzijde van zijn woning uitkijkt op het dakterras, en stelt ernstige geluidsoverlast te ondervinden van de studenten, gaat in beroep bij de rechtbank nadat de gemeente zijn bezwaren eerder ongegrond heeft verklaard.

Strijd met bestemmingsplan

Menigeen is in de veronderstelling dat als een vergunning is verleend in strijd met het bestemmingsplan dat de vergunning in dat geval onterecht is verleend. Deze aanname is vaak onjuist. De gemeente heeft namelijk het recht om af te wijken van het bestemmingsplan, maar dient hierbij wel rekening te houden met de goede ruimtelijke ordening. Kort gezegd betekent dit dat het bevoegd gezag dient te zorgen voor behoud van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

De gemeente stelde in dit geval dat omdat het een stedelijke omgeving betreft omwonenden enige geluidsoverlast van elkaar dienen te dulden. Ook het feit dat het dakterras door de plaatsing van het hekwerk is verkleind draagt volgens de gemeente bij aan vermindering van mogelijke overlast. De gemeente stelde ook dat zij bij het verlenen van een vergunning voor een dakterras geen onderscheid wil maken tussen gebruik door een gezin of door studenten, nu er ook hele rustige studenten zijn.

Uitspraak

De rechtbank is van oordeel dat de gemeente alle betrokken belangen in aanmerking te nemen. De mate van geluidsoverlast is daarbij van belang. Zoals de gemeente aangeeft is het aannemelijk dat de geluidsoverlast is afgenomen door de plaatsing van het hekwerk. Daardoor kunnen immers minder mensen gelijktijdig het dakterras op. Daarmee is echter niet komen vast te staan dat de resterende mate van geluidsoverlast aanvaardbaar moet worden geacht. De rechtbank neemt daarbij in ogenschouw dat de gemeente in haar afweging geen rekening heeft gehouden met het feit dat de betreffende overlastgevers studenten zijn waarbij de kans op een afwijkend levensritme (nachtelijke uren), en dus overlast, groter is.[1] Volgens de rechtbank had de gemeente hiermee rekening moeten houden bij haar besluit. De rechtbank vernietigt het besluit van de gemeente.

 Conclusie

Ondanks het oordeel van de rechtbank is de omgevingsvergunning voor het dakterras nog niet definitief van tafel. De gemeente zal een nieuw besluit moeten nemen waarbij zij rekening houdt  met het feit dat het dakterras (voornamelijk) door studenten zal worden gebruikt. De gemeente zou hierbij ook voorwaarden kunnen verbinden aan het gebruik van het dakterras door bijvoorbeeld gebruik van het terras na een bepaald tijdstip te verbieden. Voor omwonenden kan het gebrek aan voorwaarden dus ook een middel zijn om het besluit van de gemeente aan te vechten. Hoe dan ook lijkt het er op dat gemeenten bij hun beleid meer rekening zullen moeten houden met de aanwezigheid van studenten bij het in standhouden van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Heeft u ook last van bijvoorbeeld geluidsoverlast van buren, of bent u het niet eens met een verleende omgevingsvergunning aan uw buren? In dat geval kunt u vrijblijvend contact opnemen met M2 Advocaten.

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

 

[1] Zie ook ECLI:RVS:2018:2276 en ECLI:NL:RVS:2012:BV3229

waarschuwingsbord denk aan de buren dank u

Appartementsrecht: Overlast door kamerverhuur

Buren en overlast blijken helaas regelmatig een terugkerende combinatie. Niet in de laatste plaats wanneer de naastgelegen woning beschikbaar is gesteld voor kamerverhuur aan studenten. In een zaak bij de Rechtbank Amsterdam deed de onderbuurman een beroep op de splitsingsakte die zegt dat het appartement alleen als woning mag worden gebruikt. Vraag is of kamerverhuur niet onder het begrip ‘woning’ valt.

 Een appartementseigenaar verhuurt afzonderlijke kamers van zijn woning aan vier studenten. De onderbuurman ervaart als gevolg daarvan nogal wat geluidsoverlast. De buurman stelt dat de studenten onder andere hard muziek draaien en veel visite ontvangen in de avonduren waardoor er ’s avonds laat sprake is van lawaai in het appartement en het trappenhuis. Deze klachten worden onderbouwd met een deskundigenrapport en verklaringen van de benedenverdiepingen.

Strijd met splitsingsakte?

De buurman stelt dat de appartementseigenaar zich niet houdt aan de splitsingsakte waarin staat dat het appartement moet worden gebruikt als woonruimte. Volgens de buurman wordt met het begrip ‘woonruimte’ in dit geval een ‘zelfstandige woonruimte’ bedoeld (net als in de bestuursrechtelijke huisvestingswet) en is kamerverhuur daarom niet  toegestaan. Indien kamerverhuur volgens de splitsingsakte verboden is kan de buurman dit aangrijpen om een verbod aan te vragen. Echter in dit geval was een dergelijk verbod op kamerverhuur niet direct in de splitsingsakte of het splitsingsreglement opgenomen. De definitie uit de huisvestingswet is in dit geval simpelweg niet van toepassing, aldus de rechtbank.

Hetgeen de rechtbank vervolgens nog wel kan doen is kijken of naar objectieve maatstaven kan worden geoordeeld dat partijen hebben willen overeenkomen dat kamerverhuur niet is toegestaan. Deze objectiviteit is een belangrijke voorwaarde omdat ook derden bij inzage van de splitsingsakte moeten kunnen vertrouwen op de inhoud. In dit geval vond de rechtbank geen aanknopingspunten in de splitsingsakte en het splitsingsreglement waaruit zou blijken dat ooit bedoeld was om kamerverhuur te verbieden. Kortom, de buurman kon niet aantonen dat de appartementseigenaar met kamerverhuur in strijd handelde met de splitsingsakte.

Onrechtmatige hinder?

Gelukkig voor de buurman had hij de appartementseigenaar óók verantwoordelijk gesteld voor onrechtmatige hinder (artikel 5:37 BW & artikel 6:162 BW). Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad wordt om te bepalen of er daadwerkelijk sprake is van onrechtmatige hinder gekeken naar de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor veroorzaakte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval. Volgens de rechtbank zullen buren in een appartementencomplex sneller overlast ervaren doordat zij meerdere muren en vloeren delen met verschillende buren. Dit vergt enerzijds dat men geacht wordt meer rekening met elkaar te houden, maar anderzijds dat men ook enige overlast van elkaar zal moeten dulden.

In dit geval heeft de appartementseigenaar echter nagelaten adequate maatregelen te treffen tegen de overlast ondanks dat hij hiervan wist. De overlast is ook onderbouwd met een deskundigenrapport en wordt eveneens bevestigd door andere buren. De rechtbank verklaarde dan ook voor recht dat er sprake was van onrechtmatige hinder door geluidsoverlast. De appartementseigenaar zal dus maatregelen moeten nemen om toekomstige overlast te voorkomen.

Indien eigenaren van de VVE op één lijn zitten is het ‘t veiligst om een verbod op kamerverhuur in de splitsingsakte op te nemen om een rechtszaak zoals deze te voorkomen.

Kampt u ook met overlast van buren of wilt u juist ook uw appartement kamergewijs verhuren en zoekt u hierbij advies? Neemt u dan vrijblijvend contact op met M2 Advocaten.

Advocaat Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)