huurrecht advocaat in amsterdam

Huur Bedrijfsruimte: Indeplaatsstelling bij 7:290 BW bedrijfsruimte

Indien een ondernemer zijn onderneming wil verkopen heeft hij er doorgaans belang bij dat hij tevens het huurcontract kan overdragen aan de koper. Maar wat als een verhuurder niet akkoord gaat met de contractovername? De wet voorziet in het geval van middenstandsbedrijfsruimte in zogenaamde ‘indeplaatsstelling’. Een wettelijke regeling waardoor een verhuurder gedwongen kan worden om mee te werken aan contractovername. Maar dat is niet zonder voorwaarden.

Indeplaatsstelling

Huurders van middenstandsbedrijfsruimte voor bijvoorbeeld detailhandel, hotels, horeca en ambachtsbedrijven (art. 7:290 BW) genieten meer bescherming dan huurders van overige bedrijfsruimte zoals kantoren (art. 7:230 BW). Zo is het voor de verhuurder van een middenstandsruimte niet alleen moeilijker om het huurcontract  met de huurder op te zeggen, maar kan de verhuurder onder bepaalde omstandigheden zelfs gedwongen worden om akkoord te gaan met een nieuwe huurder indien dit in het belang van de voorgaande huurder is. Deze regeling is opgenomen in artikel 7:307 BW, en is ook wel bekend als indeplaatsstelling.

De achterliggende gedachte bij deze regeling is dat de waarde van een middenstandsbedrijf voor een groot deel verbonden is aan de locatie waar de onderneming zich bevindt. Zo hebben deze ondernemingen doorgaans een vaste klantenkring opgebouwd en het pand voorzien van de nodige inventaris waarmee zij haar klanten kan ontvangen. Indien een potentiele koper geen gebruik kan maken van die verworvenheden en/of faciliteiten, omdat het huurcontract niet wordt voortgezet, daalt de verkoopwaarde van de onderneming aanzienlijk. Het is om deze reden dat er speciaal voor middenstandsbedrijfsruimte een regeling in het leven geroepen is die tracht deze belangen te beschermen.

Voorwaarden

Indien een verhuurder niet vrijwillig meewerkt aan de contractovername kan de huurder van een 7:290 BW bedrijfsruimte bij de kantonrechter vorderen dat hij gemachtigd wordt om de nieuwe huurder in zijn plaats als huurder te stellen. Een rechter zal een dergelijk verzoek aan de volgende criteria toetsen:

1) Er moet daadwerkelijk sprake zijn van overdracht van het bedrijf.

Bij de contractovername moet primair beoogd worden dat het bedrijf daadwerkelijk wordt overgenomen en voortgezet. Indien de nieuwe huurder een supermarkt overneemt, maar geen belang stelt in de inventaris of het personeel alsmede lopende leveringscontracten zal de vordering tot indeplaatsstelling door de rechter worden afgewezen. De nieuwe huurder begint in dit voorbeeld eigenlijk een nieuw bedrijf en daarmee is dus geen sprake van bedrijfsoverdracht.[1]

2) De huurder heeft een zwaarwegend belang bij de overdracht.

Hierbij kan gedacht worden aan ziekte of het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd waardoor de huurder niet langer het bedrijf kan voortzetten. Ook ernstige financiële problemen kunnen een zwaarwegend belang opleveren. Een voorbeeld van een aangevoerd belang dat  door de rechter niet werd beoordeeld als voldoende zwaarwegend was de claim van een huurder dat hij zelf geen groeimogelijkheden meer zag ondanks dat zijn bedrijf in de huidige vorm winstgevend was.[2]

3) De nieuwe huurder moet voldoende waarborgen kunnen bieden voor het nakomen van de verplichtingen uit de huurovereenkomst.

Dat een verhuurder gedwongen kan worden om een nieuwe huurder te accepteren vormt een grote inbreuk op de contractsvrijheid. Om deze reden is het van groot belang dat er voldoende waarborgen kunnen worden geboden dat de nieuwe huurder de verplichtingen uit de huurovereenkomst kan nakomen. Naast voldoende solvabiliteit zijn ook factoren al betrouwbaarheid en hoe een ondernemer in het verleden heeft gehandeld van belang.

Belangenafweging

Indien de huurder aan alle voornoemde voorwaarden voldoet zal de indeplaatsstelling in beginsel worden toegewezen. Niettemin wordt bij de uiteindelijke belangenafweging rekening gehouden met alle omstandigheden van het geval. Dit kan dus betekenen dat de rechter niet akkoord gaat met de indeplaatsstelling ondanks dat de huurder voldoet aan alle voorwaarden. De rechter zal de belangen van de verhuurder moeten afwegen tegenover de belangen van de (oude) huurder. Een voorbeeld van een verhuurders belang kan zijn dat een nieuw aangedragen huurder niet bijdraagt aan een voorgenomen noodzakelijke nieuwe impuls voor een winkelcentrum. Dit zou reden kunnen zijn om het verzoek tot indeplaatsstelling af te wijzen.

Tips voor huurders en verhuurders

  • Stel als huurder op tijd de vordering tot indeplaatsstelling in en wacht niet tot het moment dat het bedrijf wordt overgedragen.
  • Zorg als huurder dat met zekerheid wordt voldaan aan de voorwaarden. Dit betekent zelf belang stellen in het voordragen van een betrouwbare en solvabele nieuwe huurder.
  • Voor verhuurder is van groot belang dat de nieuwe huurder expliciet kennis neemt van alle afspraken die zijn gemaakt met de oude verhuurder. Waarschijnlijk is het daarom verstandig om mondelinge afspraken met de oude huurder alsnog op papier te zetten alvorens akkoord te gaan met de contractovername.
  • Schroom als verhuurder niet eigen specifieke belangen naar voren te brengen indien het tot een rechtszaak komt. Met name de belangenafweging is uitermate casuïstisch van aard.

Heeft u nog verdere vragen over indeplaatsstelling? U kunt vrijblijvend voor advies bij M2-advocaten terecht.

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Huur bedrijfsruimte: Huurcontract gaat niet automatisch over bij wijziging rechtsvorm

Startende ondernemers beginnen vaak als éénmanszaak of VOF (vennootschap onder firma) om vervolgens, als de omzet toeneemt, over te gaan op een andere rechtsvorm zoals een BV. Niet altijd wordt de verhuurder op de hoogte gebracht van deze wijziging, laat staan dat er expliciet om toestemming wordt gevraagd. Dit betekent in beginsel dat het huurcontract ook niet over zal zijn gegaan op de nieuwe rechtspersoon. Wat zijn de mogelijke gevolgen hiervan?

 Een ondernemer zal dus niet altijd expliciet toestemming vragen aan de verhuurder indien men overgaat naar een nieuwe bedrijfsstructuur. Een verhuurder zal daar vaak geen probleem van maken. Ten minste, zo lang de huurpenningen maar blijven binnenkomen.  Maar het feit dat de verhuurder deze betalingen in ontvangst blijft nemen betekent niet automatisch dat de verhuurder akkoord is gegaan met contractovername door de nieuwe rechtsvorm.[1] Dat onderscheid speelt met name op indien de nieuwe rechtsvorm niet meer in staat is de huurpenningen te voldoen zoals uit de volgende casus bleek.

 Casus

Een bestaande VOF is met verhuurder een huurovereenkomst aangegaan.[2] De huurovereenkomst is gesloten voor de duur van vijf jaar en vervolgens verlengd met nog eens vijf jaar. Gedurende deze periode wijzigt de VOF van bedrijfsstructuur. De VOF wordt een BV en laat dit bij brief aan de verhuurder weten. De verhuurder reageert niet op de inhoud van de brief en blijft daarbij de huurpenningen in ontvangst nemen die worden overgemaakt door de BV. Enkele jaren later gaat de BV failliet. De verhuurder stelt echter dat hij nooit een huurovereenkomst met de BV heeft gesloten en stelt de voormalige vennoten van de oorspronkelijke VOF hoofdelijk aansprakelijk voor de achterstallige huurbetalingen. De vennoten stellen dat de VOF niet langer bestaat en dat zij dit ook aan de verhuurder per brief hebben laten weten. Nu de verhuurder in al die tijd geen bezwaar heeft gemaakt zijn zij er vanuit gegaan dat de verhuurder akkoord is gegaan met contractsovername. Volgens hen kan de verhuurder dan ook alleen de (failliete) BV aanspreken.

 Contractovername (6:159 BW)

De rechter moet beoordelen of er in dit geval sprake is geweest van een contractsovername als bedoeld in artikel 6:159 BW. Kortom is de huurovereenkomst rechtsgeldig overgegaan op de BV? Volgens artikel 6:159 BW dient voor contractsovername aan de volgende voorwaarden te zijn voldaan:

  • Een akte waarin de huurder zijn rechtsverhouding aan de nieuwe huurder overdraagt;
  • Ondubbelzinnige medewerking van de verhuurder aan de contractovername (Deze medewerking hoeft echter niet per se schriftelijk te zijn).

In de casus was er wél sprake van een akte waaruit bleek dat de VOF de huurovereenkomst aan de BV heeft willen overdragen, maar heeft de verhuurder nooit ondubbelzinnig zijn medewerking verleend aan een contractovername. Weliswaar heeft de huurder de verhuurder aangeschreven, maar de verhuurder heeft vervolgens nooit expliciet verklaard dat hij akkoord ging met contractovername. De voormalige vennoten waren dan ook alsnog hoofdelijk aansprakelijk voor de achterstallige huurgelden.

Overigens indien een vennoot het bedrijf verlaat blijft hij hoofdelijk aansprakelijk zolang het huurcontract ongewijzigd wordt voortgezet door zijn voormalige medevennoten.[3] Voor de uittredende vennoot is het dan ook van belang dat de verhuurder uitdrukkelijk instemt met contractovername door de voormalige medevennoten zodat de vertrekkende vennoot van zijn aansprakelijkheden is ontheven.

Conclusie

Huurders van bedrijfsruimte doen er verstandig aan om uitdrukkelijke instemming van de verhuurder te vragen indien zij willen dat het huurcontract, en daarmee de aansprakelijkheid, overgaat op de nieuwe rechtsvorm. Voor een verhuurder is het daarentegen van belang om goed inzicht te verkrijgen in de financiële positie van deze nieuwe rechtsvorm alvorens akkoord te gaan met een contractovername.

Zoekt u juridische ondersteuning bij de overgang van uw onderneming naar een andere rechtsvorm  of is uw huurder van rechtsvorm gewijzigd en wilt u juridisch advies inwinnen? Neemt u dan gerust contact met M2 Advocaten op.

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

 

[1] Hof Amsterdam 12 november 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:5220

[2] Rb Dordrecht 30 juli 2012, ECLI:NL:RBDOR:2012:BX5073

[3] Ho f ’s-Hertogenbosch 16 september 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:3642

Huur bedrijfsruimte: Afwijkende bedingen bij winkel- en horecabedrijfsruimte

Huurders van middenstandsbedrijfsruimte (7:290 BW) genieten meer huurbescherming dan huurders van overige bedrijfsruimte zoals kantoorruimte (7:230a BW). Het idee daarachter is dat een winkel- of horecagelegenheid doorgaans meer waarde hecht aan de specifieke locatie voor bijvoorbeeld bekendheid bij het publiek. In principe kan er in de huurovereenkomst ook niet worden afgeweken van deze huurbescherming, tenzij een rechter akkoord gaat met het afwijkende beding. In deze blog wordt een overzicht geboden van het wettelijk kader rond het afwijkende beding en de houdbaarheid ervan bij de rechter.

 Wettelijk kader

De wettelijke bepalingen ten aanzien van 290-bedrijfsruimten (7:290 t/m 7:310 BW) zijn van zogenaamd semi-dwingend recht. Dat betekent dat niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Indien dat toch gebeurt is het afwijkende beding in beginsel vernietigbaar. Toch kunnen er zich situaties voordoen waarin niet alleen de verhuurder maar ook de huurder er belang bij heeft om af te wijken van hetgeen onder de wettelijke bepalingen is toegestaan, bijvoorbeeld om een flexibeler huurcontract mogelijk te maken. Voorbeelden van mogelijke afwijkingen:

  • Afwijking van de wettelijke huurtermijnen (doorgaans 5+5 jaar).
  • Afwijking door afspraak dat beëindiging huurcontract verhuurder kan geschieden zonder opzegging of rechterlijke toetsing.
  • Afwijking  van de mogelijkheid om huurprijsherziening (7:303 BW) te verzoeken na einde huurperiode.

In deze gevallen mag er wel worden afgeweken van de wettelijke bepalingen, maar zal het beding moeten worden goedgekeurd door een rechter (7:291 lid 2 BW). Instemming van een huurder om af te wijken is dus niet voldoende. Dit om te voorkomen dat een huurder onder druk gezet kan worden door de verhuurder om akkoord te gaan met het beding.

De rechter hanteert bij goedkeuring de volgende criteria:

  • De rechten van de huurder worden door het afwijkend beding niet wezenlijk aangetast.
  • De maatschappelijke positie van de huurder is in vergelijking met de verhuurder zodanig sterk dat hij in redelijkheid geen bescherming

Uitzondering

Ten aanzien van indeplaatsstelling (artikel 7:307 BW) kan geen goedkeuring worden verzocht voor een afwijkend beding. De mogelijkheid voor een huurder om zijn bedrijf te kunnen verkopen inclusief de huurrechten wordt dusdanig belangrijk geacht dat een afwijkend beding hierbij niet is toegestaan. De rechter kan dus geen goedkeuring geven aan een beding dat indeplaatsstelling uitsluit.

Goedkeuring achteraf

In de praktijk komt het met enige regelmaat voor dat partijen een afwijkend beding overeenkomen en daarbij geen goedkeuring aan de rechter vragen. Vraag is natuurlijk wat er gebeurd op het moment dat partijen later alsnog onenigheid krijgen over het afwijkende beding.  Uit een arrest van de Hoge Raad is gebleken dat de rechterlijke goedkeuring óók achteraf gegeven kan worden. Vraag is wel of de rechter in een dergelijke situatie nog genegen zal zijn om te oordelen dat de rechten van de huurder niet wezenlijk zijn aangetast nu de huurder op dat moment reden ziet om van het afwijkende beding af te willen. Goedkeuring van het afwijkende beding vindt immers doorgaans plaats met instemming van de huurder. Het lijkt er dan ook op dat het risico voor het gebrek aan voorafgaande goedkeuring vooral bij de verhuurder ligt.

Verjaring beroep op vernietigbaarheid

Ondanks het voorgaande lonkt er toch nog een voordeel voor de verhuurder als hij een afwijkend beding aangaat met zijn huurder zonder goedkeuring van de rechter. Op grond van artikel 3:52 BW verjaart het recht van de huurder om zich te beroepen op vernietigbaarheid van het beding na een termijn van 3 jaar nadat de huurder een beroep op die vernietigingsgrond ten dienste is komen te staan. Doorgaans zal dit 3 jaar zijn nadat de huurovereenkomst met het afwijkende beding is aangegaan, maar onder bepaalde omstandigheden kan dit ook een ander moment zijn (zie deze voorgaande blog van M2 Advocaten).

Conclusie

De rechtspraktijk laat zien dat goedkeuring door de rechter van veel verschillende factoren afhankelijk is. Bij een rechterlijke beoordeling van het afwijkende beding staat vooral voorop dat de belangen van de huurder niet te veel worden geschaad. Verder is de positie van de huurder van belang. Een afwijkend beding zal minder snel goed worden gekeurd indien de huurder een zelfstandige ondernemer is terwijl bij een internationaal opererende keten er aanmerkelijk meer ruimte zal zijn voor de verhuurder om een afwijkend beding op te nemen.

Zoekt u advies bij het opstellen van een afwijkend beding of verzoekschrift tot goedkeuring van het afwijkende beding?  Neemt u gerust contact op met M2 Advocaten.

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Advocaat  Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

 

Verhuurder loopt huurprijsherziening mis na verbouwing pand

Een eigenaar van een winkelpand laat zijn pand verbouwen waardoor het in oppervlakte toeneemt. Met de huurder komt hij overeen dat de huurprijs desondanks hetzelfde blijft. Als de eigenaar er vervolgens achter komt dat zijn pand inmiddels veel meer huur op kan brengen wil hij de huurprijs laten herzien (verhogen). De rechter oordeelt echter dat hij feitelijk met de huurder een huurprijsverlaging is overeengekomen door dezelfde huurprijs te vragen voor een grotere ruimte en dat er ten minste vijf jaren dienen te verstrijken voordat de huurprijs opnieuw kan worden herzien. De verhuurder loopt vervolgens vele euro’s aan huur mis. Hoe zit het precies?

Een winkelier sluit reeds in 1974 een huurovereenkomst voor de huur van een winkelpand met bijhorende opslagruimte. In 2014 wordt het pand gerenoveerd waarbij de oppervlakte van de winkelruimte toeneemt met 26 vierkante meter. Hierbij wordt afgesproken dat de huur  verder gelijk blijft. In 2015 komt de eigenaar via een makelaar er echter achter dat zijn pand gezien de booming vastgoedmarkt inmiddels tienduizenden euro’s per jaar meer aan huur op zou kunnen leveren. Dit is ook niet vreemd nu de winkelier sinds 1974 slechts gestaag meer huur is gaan betalen. De eigenaar vraagt vervolgens dan ook om een huurprijsherziening.

Op basis van artikel 7:303 BW is het namelijk mogelijk voor een verhuurder (of huurder) huurprijsherziening aan te vragen. Dit houdt in dat elke vijf jaar, sinds de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of bij de rechter is gevorderd (of na afloop van de eerste huurtermijn), men de huidige huurprijs kan laten toetsen aan de gemiddelde huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte in de omgeving en zo nodig de huurprijs daarop kan worden aangepast.  De eigenaar stelt dat de huurprijs voor het laatst in 2005 is aangepast. Sindsdien is meer dan vijf jaar verstreken dus stelt de eigenaar dat er nu een huurprijsherziening kan plaatsvinden naar een meer marktconforme prijs.

De rechter oordeelt anders. Nu door de verbouwing in 2014 de winkelruimte met 26 vierkante meter is toegenomen, en partijen daarbij zijn overeengekomen om de huurprijs ongewijzigd te laten, is hierbij effectief een huurprijsverlaging overeengekomen, aldus de rechter. Immers, de winkelier is door de uitbreiding van de winkelruimte maar liefst 15,5% minder per vierkante meter gaan betalen. Nu er dus recentelijk sprake is geweest van een door partijen ingestelde huurprijswijziging kan de eigenaar pas weer na vijf jaar een beroep doen op de huurprijsherziening uit artikel 7:303 BW. Of de huurprijs in de afgelopen vijf jaar  is verhoogd of verlaagd is daarbij niet van belang. Kortom in dit geval kon de eigenaar pas in 2019 weer vragen om een huurprijsherziening.

Het is ergens begrijpelijk dat de eigenaar hier in de fout is gegaan. De totale huurprijs was immers hetzelfde en leek dus niet gewijzigd. Hoe had de eigenaar dit kunnen voorkomen? Het antwoord daarop is vrij simpel. De eigenaar had niet met de winkelier expliciet moeten afspreken dat huurprijs niet zou worden verhoogd. Deze concrete overeenkomst wordt namelijk ten grondslag gelegd aan het oordeel dat partijen een verlaging van de huurprijs zijn overeengekomen. De eigenaar had dus beter gelijk na de verbouwing een huurprijsherziening kunnen aanvragen zonder eerst met de winkelier af te spreken dat de huurprijs ongewijzigd zou blijven.

Wilt u als verhuurder een huurprijsherziening aanvragen of heeft u als huurder te maken met een huurprijsherziening en heeft u hierover vragen? Neemt u dan gerust contact op met M2 Advocaten.

Advocaat  Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

Achteraf huur indexeren, mag dat?

In veel (standaard)huurovereenkomsten is een indexeringsclausule opgenomen. Die houdt in dat de huurprijs eens per jaar kan worden verhoogd volgens een in de overeenkomst bepaalde wijze van indexering.

Het komt voor dat de verhuurder in de praktijk de indexeringsclausule niet toepast. Stel dat de verhuurder 4 jaar achtereen vergeten is de indexering toe te passen. De vraag rijst dan of de verhuurder dat in één keer mag inhalen. Dit zou betekenen dat de huurder om te beginnen in de toekomst een flink verhoogde huur gaat betalen, die wordt namelijk verhoogd met 4 jaar indexering. Daarnaast zou de huurder ook ‘achterstallige’ huur over de afgelopen 4 jaar moeten betalen.

Dat klinkt op het eerste gezicht onredelijk. Toch is de lijn in de jurisprudentie dat de verhuurder in beginsel met terugwerkende kracht mag indexeren zie bijvoorbeeld de uitspraak van het Hof Amsterdam van 10 april 2012 (lees hier). De redenering daarachter is dat het recht van de verhuurder op indexering niet verloren is gegaan door rechtsverwerking. Voor rechtsverwerking is enkel stilzitten niet voldoende, daar zijn bijkomende omstandigheden voor nodig. Wel is de periode dat de verhuurder de achterstallige huur terug kan vorderen beperkt tot 5 jaar, omdat dergelijke vorderingen na 5 jaar verjaren. (Let op, die verjaring geldt dus alleen voor het innen van de achterstallige huur, niet voor de mogelijkheid om een verhoogde huur voor de toekomst vast te stellen op basis van de indexering).

De verhuurder mag dus achteraf indexeren. Maar geen goede rechtsregel zonder uitzondering. Onder bepaalde omstandigheden kan het toch naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn om achteraf te indexeren. Een recent voorbeeld speelde in de zaak van de rechtbank Overijssel van 13 december 2016 (lees hier). In dat geval had verhuurder Nettorama een deel van haar supermarktruimte in 1983 verhuurd aan een huurder die daar brood, kaas en noten verkocht. In de huurovereenkomst stond een indexeringsclausule.

De indexeringsclausule was door Nettorama nooit toegepast, maar in 2015, dus 32 jaar na aanvang van de overeenkomst, wilde Nettorama dit alsnog doorvoeren. Dit zou betekenen dat de huurder € 3.100,45 per maand zou moeten gaan betalen in plaats van € 1.000,-. Ook zou over de afgelopen 5 jaar maar liefst € 114.362,50 aan achterstallige huur voldaan moeten worden.

De kantonrechter acht dit onredelijk. Daarbij wijst de kantonrechter erop dat Nettorama jaarlijks een jaarafrekening van de huurprijs verstrekte, zonder de indexering, en dat de huurder er dus op mocht vertrouwen dat Nettorama geen aanspraak meer zou maken op de indexering.

Deze redenering van de kantonrechter is wat mij betreft vrij dun, omdat het enkele verstrekken van een jaarafrekening nog niet betekent dat een verhuurder afstand doet van zijn recht om indexering te vorderen. Niettemin is de uitkomst van deze procedure wel bevredigend, omdat het na 32 jaar betalen van € 114.362,50 wel erg veel van het goede is.

Hoofdregel is dus dat de verhuurder achteraf mag indexeren, tenzij het de kantonrechter te gortig wordt.

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

 

 

 

Opschorten huur vanwege gebreken? Huurder kijk uit!

LekkageIn de praktijk komt het geregeld voor. Een huurder die het zat is. Of het nu gaat om woon- of bedrijfsruimte. Er zijn gebreken die maar niet opgelost worden. Er zijn lekkages, er is tocht, het gehuurde is veel te warm of juist te koud. Ondanks verschillende aanmaningen doet de verhuurder daar niets aan. En dan?

De oplossing die veel huurders kiezen als het hen te lang duurt? Gewoon een tijd de huur niet betalen. Als de verhuurder het gebrek herstelt wordt de huur alsnog voldaan. Het tijdelijk opschorten van de huurbetaling dus.

Op zichzelf klinkt dat logisch. Wat is een betere manier om de verhuurder tot actie te bewegen dan door deze in de portemonnee te raken?

Toch dient een huurder hier zorgvuldig mee om te gaan. Volgens vaste rechtspraak kan er alleen opgeschort worden als het gebrek ernstig genoeg is. Daarnaast is van belang dat de opschorting evenredig moet zijn met de derving van het huurgenot. Als het ondanks een gebrek nog goed mogelijk is om het gehuurde te gebruiken, dan is het niet geoorloofd om de huur geheel op te schorten. In de praktijk gebeurt het echter vaak dat de huurder de huur geheel opschort.

Een voorbeeld van hoe het mis kan gaan voor de huurder speelde in een uitspraak van de rechtbank Noord-Holland, gepubliceerd begin dit jaar. Het ging in die uitspraak om bedrijfsruimte die werd gehuurd voor een autoverhuurbedrijf. Op een gegeven moment ontstond er brand in het gehuurde, waarna de bedrijfsruimte beschadigd raakte. Enkele maanden na de brand is de rook- en roetschade hersteld. De huurder had echter de gehele huur opgeschort, ook na het herstel, vanwege het gebrek. Het was namelijk komen vast te staan dat de schade was ontstaan doordat de verhuurder brandwerende deuren had geplaatst die niet voldoende sloten.

De rechter vond deze gehele opschorting echter te ver gaan. Het feit dat de brandwerende deuren niet goed sloten, is in het algemeenheid geen reden om de huur volledig op te schorten. Het kwam er dus op neer dat de huurder hier bakzeil haalde, en dus de volledige huur met rente en boetes moest betalen. Lees hier de gehele uitspraak.

Twijfelt u of u de huur kunt opschorten of wilt u weten welke andere mogelijkheden er zijn om gebreken verholpen te krijgen? Neem gerust contact op.

Verhuurder lijdt schade door politie optreden tegen huurder. Wie draagt schade?

indexAls schade buiten het normale maatschappelijke risico of het normale bedrijfsrisico van verhuurder ligt, is de Staat in beginsel aansprakelijk voor de door verhuurder geleden schade. Dit speelde onlangs in een zaak bij het Gerechtshof Den Haag. Het ging om de volgende casus.

Verhuurder heeft aan huurder een bedrijfsruimte verhuurd. In 2012 doet de politie een inval in het gehuurde, waarbij drugs worden aangetroffen. De huurder is in verband hiermee strafrechtelijk veroordeeld. Bij de inval is schade veroorzaakt aan de pui van het gehuurde.

In eerste aanleg is de Staat veroordeeld tot vergoeding van de door verhuurder geleden schade. Tegen dit vonnis is de Staat in hoger beroep gegaan.

Het Gerechtshof stelt voorop dat een andere verdeling van de schade kan plaatsvinden, of de vergoedingsplicht geheel kan vervallen of in stand kan blijven, indien “de billijkheid dit eist wegens de uiteenlopende ernst van de gemaakte fouten of de andere omstandigheden van het geval” (de billijkheidscorrectie).

Daarnaast bepaalt artikel 6:101 lid 2 BW dat wanneer het schade betreft die is toegebracht aan een zaak die een derde voor de benadeelde houdt (zoals bij huur), de omstandigheden die aan de derde kunnen worden toegerekend, worden toegerekend aan de benadeelde.

Wanneer de huurder de benadeelde zou zijn geweest, had de Staat hem 100% eigen schuld kunnen tegenwerpen ter afwering van zijn schadevergoedingsplicht. De Staat verbindt daaraan de conclusie dat er voor toepassing van de billijkheidscorrectie die ertoe leidt dat de Staat toch enige schade moet vergoeden, geen ruimte meer is. Ter onderbouwing voert de Staat aan dat uit artikel 6:101 lid 2 BW volgt dat er in het kader van de billijkheidscorrectie geen omstandigheden aan de zijde van de benadeelde (meer) mogen worden meegewogen. Het Hof gaat daar niet in mee.

Het Hof wijst erop dat ook “andere omstandigheden van het geval” bij de billijkheidscorrectie een rol mogen spelen, zoals in dit geval de omstandigheid dat de verhuurder geen verwijt kan worden gemaakt van het gedrag van zijn huurder, of de keuze voor een bepaalde huurder. Op basis hiervan komt het Hof tot het oordeel dat er een billijkheidscorrectie van 100% moet worden toegepast, oftewel dat de Staat alle schade dient te dragen.

Dit oordeel doet recht aan het uitgangspunt dat schade die buiten het normale maatschappelijke risico of het normale bedrijfsrisico van verhuurder ligt, in beginsel voor vergoeding in aanmerking komt.

Voor verhuurders is het in ieder geval goed om te weten dat zij in dit soort gevallen hun schade vergoed krijgen en niet de dupe worden van het gedrag van hun huurder.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Themabijeenkomst ‘3 x Expertsessie Bedrijfshuisvesting’

M2 Advocaten organiseert op 12 november 2015 in samenwerking met FGB Facility Group en The Support Factory de Themabijeenkomst ‘3 x Expertsessie Bedrijfshuisvesting’. Een interessante bijeenkomst wanneer u herhuisvesting overweegt. Schrijf snel in, er zijn maar een beperkt aantal plaatsen beschikbaar.

Klik hier voor de informatieflyer.

Aanmelden en kosten
U kunt zich voor de Themabijeenkomst aanmelden via deze link. Aan deelname zijn geen kosten verbonden.

Wij zien uw aanmelding graag tegemoet en hopen u te treffen op 12 november a.s!

Vernietiging vonnis. Executie onrechtmatig?

Executie van een nog niet onherroepelijk en later alsnog vernietigd vonnis levert een onrechtmatige daad op. Dit speelde onlangs in een zaak bij het Hof Den Bosch. Het ging om de volgende casus.

Verhuurder verhuurt een horecapand aan huurder, waarin huurder een café exploiteert. Over de maanden augustus, september en oktober wordt de huur te laat betaald. Verhuurder stelt een procedure bij de Kantonrechter in en vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Ook vordert verhuurder schadevergoeding wegens gederfde huur tot en met de einddatum van de huurovereenkomst. De Kantonrechter wijst de vorderingen toe.

Huurder gaat tegen het vonnis van de Kantonrechter in beroep, maar in de tussentijd gaat verhuurder tot executie van het vonnis over. Het horecapand wordt ontruimd.

In hoger beroep oordeelt het Hof Den Bosch dat de huur weliswaar te laat is betaald, maar dat dit niet aan betalingsonwil maar aan tijdelijke betalingsonmacht heeft gelegen. Daarnaast overweegt het Hof dat de gevolgen van de ontbinding zeer ingrijpend zijn. Huurder heeft het gehuurde moeten ontruimen en zijn onderneming moeten staken. Ook is aan de ontbinding en ontruiming de veroordeling verbonden om de gederfde huur tot en met de einddatum van de huurovereenkomst aan verhuurder te vergoeden. Daarmee wordt een aanzienlijke betalingsverplichting op huurder gelegd, zonder dat daar huurgenot tegenover staat, aldus het Hof.

Het Hof komt dan ook tot het oordeel dat de tekortkoming van de huurder van te geringe betekenis is om ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen te rechtvaardigen. Dit betekent dat de ontbinding en ontruiming – en ook de veroordeling tot betaling van gederfde huur – worden teruggedraaid.

Vervolgens komt de vordering van huurder tot betaling van schadevergoeding aan bod. De huurder heeft in hoger beroep namelijk niet alleen aangevoerd dat de veroordeling tot ontbinding en ontruiming moet worden vernietigd, maar ook dat de verhuurder onrechtmatig gehandeld heeft door het nog niet onherroepelijke vonnis van de Kantonrechter ten uitvoer te leggen.

Het Hof gaat daarin mee. Omdat het vonnis van de Kantonrechter wordt vernietigd, is verhuurder aansprakelijk voor de gevolgen van de tenuitvoerlegging van het vonnis, aldus het Hof. Voor het bepalen van de hoogte van de schadevergoeding worden partijen naar een schadestaat procedure verwezen.

Op zich is deze uitspraak in lijn met de vaste jurisprudentie van de Hoge Raad inzake onrechtmatige executie, maar het toont maar weer eens aan dat voorzichtigheid is geboden. Oftewel: zolang het vonnis niet onherroepelijk is, is het met executie uitkijken geblazen.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Ontbreken horecabestemming. Wel of geen gebrek?

In beginsel levert het ontbreken van een horecabestemming op het gehuurde – met snackbar/lunchroom als contractuele bestemming – een gebrek op, tenzij de huurder hierdoor in het feitelijk gebruik van het gehuurde niet beperkt wordt. Dit speelde onlangs in een zaak bij het Gerechtshof Amsterdam. Het ging om de volgende casus.

Verhuurder heeft aan huurder een bedrijfsruimte verhuurd. Volgens de huurovereenkomst is de bestemming van de bedrijfsruimte “snackbar/lunchroom”. Op grond van de huurovereenkomst is verhuurder verantwoordelijk voor het verkrijgen en behouden van de vereiste ontheffingen en vergunningen die nodig zijn voor het gebruik van het gehuurde als snackbar/lunchroom. Aan deze verplichting is niet voldaan. De horecabestemming ontbreekt.

Na het aangaan van de huurovereenkomst is huurder een aantal malen door het stadsdeel aangeschreven omdat hij niet beschikte over een exploitatievergunning. Ondanks deze aanschrijvingen heeft huurder geen exploitatievergunning aangevraagd.

Wel heeft huurder, vanwege het ontbreken van de horecabestemming, de huurbetalingen opgeschort omdat sprake zou zijn van een gebrek. Verhuurder heeft dat bestreden en heeft een procedure bij de Kantonrechter aanhangig gemaakt, waarbij hij onder meer betaling van achterstallige huur heeft gevorderd.

De Kantonrechter heeft de stelling van huurder dat sprake zou zijn van een gebrek verworpen. Hiertegen is de huurder in hoger beroep gegaan.

Het Gerechtshof Amsterdam komt tot het oordeel dat het ontbreken van de horecabestemming op het gehuurde in beginsel een gebrek oplevert aan het gehuurde, maar dat er in dit geval geen enkele aanwijzing is dat huurder hierdoor in het feitelijk gebruik van het gehuurde beperkt is. In zo’n geval is er geen aanleiding om het ontbreken van een horecabestemming als gebrek aan te merken, aldus het Hof.

Hierbij speelden de volgende omstandigheden een rol.

Voordat huurder ging huren is de bedrijfsruimte gedurende lange tijd (in ieder geval 40 jaar) als snackbar/lunchroom geëxploiteerd, zonder dat dit op enig moment op (planologische) problemen met het stadsdeel of derden is gestuit. Het Gerechtshof stelt vast dat huurder weliswaar is aangeschreven door het stadsdeel, maar dat deze aanschrijving niet zag op strijd met het bestemmingsplan (lees: geen horecabestemming) dan wel het ontbreken van een vrijstellingsbesluit, maar op het ontbreken van een exploitatievergunning.

Tevens overweegt het Hof dat hoewel huurder heeft gesteld dat hij vanwege strijd met het bestemmingsplan geen exploitatievergunning kon krijgen, uit de aanschrijvingen van het stadsdeel blijkt dat huurder de exploitatievergunning nooit heeft aangevraagd, op welk verzuim hij herhaaldelijk door het stadsdeel is gewezen. Onder deze omstandigheden kan er niet vanuit worden gegaan dat de exploitatievergunning, indien gevraagd, niet verleend zou zijn. Dit met name omdat de voorgangers van huurder steeds wél een exploitatievergunning hebben verkregen, aldus het Hof.

Uit deze uitspraak volgt dat wil sprake zijn van een gebrek er ook daadwerkelijk sprake moet zijn van een beperking in het genot van het gehuurde dat huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten.

Overigens kunnen over de verantwoordelijkheid voor het verkrijgen van de vereiste ontheffingen en vergunningen andere afspraken worden gemaakt. Sterker nog, vaak wordt de verantwoordelijkheid voor het voldoen aan overheidsvoorschriften en vergunningen die nodig zijn voor het gebruik van het gehuurde conform de contractuele bestemming bij de huurder neergelegd (zie de ROZ contracten).

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)