GEINFORMEERDE AIRBNB’ER TOCH IN DE FOUT

Ondanks dat de groei van de vakantieverhuur in Amsterdam in 2017 enigszins afnam werd er niettemin afgelopen jaar een recordbedrag van 4,2 miljoen euro aan boetes opgelegd voor woonfraude. Een groot gedeelte van die opgelegde boetes valt toe te dichten aan illegale vakantieverhuur. Niet alleen professionele partijen lopen tegen forse boetes op, maar ook particulieren die hun woning verhuren via bv. AirBnB of Booking.com krijgen aanzienlijke boetes opgelegd. Niet in de laatste plaats zijn dat particulieren die op handige wijze aan alle voorwaarden denken te voldoen en daarom soms balanceren op wat wél en niet is toegestaan. Belangrijk is om een verschil te maken tussen voldoen aan toetsingscriteria en voldoen aan regels.

In een uitspraak van de rechtbank Amsterdam kreeg een particuliere vakantieverhuurder een boete opgelegd van €13.500,- nadat hij zijn appartement had verhuurd aan toeristen. Zijn verweer was dat hij zich keurig aan alle regels had gehouden. Hij had de woning niet meer dan 60 dagen per jaar verhuurd (Vanaf 1 januari 2019 wordt dat 30), aan niet meer dan vier personen tegelijkertijd en zijn gasten hadden geen overlast veroorzaakt. Voor zover niets aan de hand lijkt het dan ook. Maar waarom kreeg deze vakantieverhuurder dan alsnog deze boete opgelegd?

Op de website van de gemeente Amsterdam staat ook de volgende voorwaarde:

“U bent de hoofdbewoner van de woning en woont daar ook (en staat dus ingeschreven in de Basisregistratie Persoonsgegevens (BRP) van de gemeente Amsterdam).”

Basisregistratie levert slechts rechtsvermoeden op

Kortom in het geval iemand een woning wenst te verhuren aan toeristen dient hij zelf de hoofdbewoner te zijn van de woning en daar ook feitelijk te wonen. De vakantieverhuurder in kwestie dacht zich goed te hebben ingedekt, want hij had zich daadwerkelijk ingeschreven in de basisregistratie op het betreffende adres. Echter levert deze basisregistratie slechts een zogenaamd rechtsvermoeden op. Dat betekent in dit geval dat het vervolgens aan de gemeente is om te bewijzen dat hij toch niet zijn hoofdverblijf in het appartement heeft indien zij daar aan twijfelt.

Eén van de manieren waarop de gemeente controleert of iemand daadwerkelijk zijn hoofdverblijf in een woning heeft is de aanwezigheid van persoonlijke spullen. Immers, wanneer een woning oogt als een neutrale onpersoonlijke hotelkamer is het minder aannemelijk dat iemand daar normaliter zelf woont. In dit geval werden er op het moment van de controle geen persoonlijke spullen aangetroffen in het appartement. Ook hier dacht de vakantieverhuurder een antwoord op te hebben. Hij bleek nota bene op de dag van het bezoek van de toeristen een video-opname gemaakt te hebben van persoonlijke spullen die hij vervolgens in afsluitbare kasten zou hebben opgeborgen.

Hoofdverblijf niet aannemelijk

Toch vond de rechter het niet aannemelijk dat de vakantieverhuurder daadwerkelijk zijn hoofdverblijf in de woning had. De vakantieverhuurder bleek namelijk een verdieping hoger over een tweede appartement te beschikken dat hij deelde met zijn partner en kinderen. Bij een bezoek door controleurs aan dit appartement had de vakantieverhuurder zelf de deur geopend en daarbij bleek de aanwezigheid van persoonlijke foto’s in dat appartement sterk de indruk te wekken dat de vakantieverhuurder eerder zijn hoofdverblijf had in het bovenliggende appartement dan in het lege appartement daaronder. De boete jegens de vakantieverhuurder werd dan ook gehandhaafd door de rechter.

Deze vakantieverhuurder was zich waarschijnlijk goed bewust van de verschillende toetsingscriteria die de gemeente hanteert bij het beoordelen of iemand ergens zijn hoofdverblijf heeft, want hij had zich ingeschreven en wist dat de aanwezigheid van persoonlijke spullen van belang kon zijn. Niettemin vergat hij het belangrijkste; hij woonde er niet echt. Kortom, iemand kan er van alles aan doen om het te doen lijken op een toegestane situatie, maar als de feitelijke situatie niet legaal is blijf je als vakantieverhuurder desondanks grote risico’s lopen.

Heeft u andere vragen over vakantieverhuur of heeft u een boete opgelegd gekregen? M2 Advocaten helpt u graag.

Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

Ginio Beij  (beij@m2advocaten.nl)

Vergunningplicht voor Bed & Breakfasts in Amsterdam

De strijd die de gemeente Amsterdam voert tegen de ongebreidelde groei van het aanbod van particuliere vakantieverblijven gaat onverminderd voort. Nadat eerder dit jaar al werd aangekondigd dat vakantieverhuur via sites zoals AirBnB en Booking.com wordt teruggebracht tot maximaal 30 dagen, worden nu ook de Bed & Breakfasts aangepakt. Bedoeling is om per 1 januari 2019 een vergunningsplicht voor Bed & Breakfasts in te stellen. Wat zijn de gevolgen?

Wildgroei Bed & Breakfasts

Ergens viel het te verwachten. Sinds de gemeente Amsterdam vakantieverhuurders van sites als Airbnb, Wimdu en Booking.com steeds strengere regelgeving heeft opgelegd hebben meerdere vakantieverhuurders hun toevlucht gezocht tot het opzetten van een B&B. Weliswaar mag een uitbater van een B&B slechts maximaal 40% van zijn woning beschikbaar stellen, maar daarentegen is de uitbater niet gelimiteerd tot slechts 60 (en volgend jaar 30) verhuurdagen per jaar zoals in het geval van reguliere vakantieverhuur. Kortom in het geval een vakantieverhuurder een B&B runt kan hij het gehele jaar door gasten ontvangen. Dat derhalve meer en meer vakantieverhuurders inzetten op een B&B-constructie is de gemeente een doorn in het oog nu haar  beleid  er juist op gericht was om de vakantieverhuur in te dammen.

Vergunningplicht

Om de wildgroei van B&B’s het hoofd te bieden heeft de gemeente zich nu dan voorgenomen om deze vergunningplichtig te maken. Tot dusverre was het zo dat men zich slechts hoefde aan te melden met het voornemen om een B&B te starten waarop gecontroleerd werd of men zich hierbij aan de regels hield. Indien de vergunninsplicht ingaat zal dat veranderen en heeft de gemeente de mogelijkheid een aanvrager een vergunning te weigeren. De gemeente heeft bekend gemaakt bij verlening van de vergunning  te toetsen op het aantal B&B’s dat reeds aanwezig is in het gebied. Per gebied zal de gemeente een maximaal aantal B&B’s vaststellen. Is dat aantal al bereikt dan wordt de vergunning afgewezen. Naar verwachting zal het dan ook erg lastig worden om na 1 januari 2019 nog een B&B te starten in het centrum van Amsterdam.

Gevolgen voor bestaande Bed & Breakfasts

De gemeente heeft aangekondigd dat er een overgangsregeling komt voor bestaande B&B’s maar de inhoud van deze overgangsregeling is op dit moment nog niet bekend. Uitbaters van bestaande B&B’s zullen tevens een vergunning moeten aanvragen, maar het is mogelijk dat zij hierbij niet gehouden zullen worden aan het maximaal toegestane aantal per gebied. Ook is mogelijk dat de gemeente het maximale aantal B&B’s per gebied in het geval van het centrum en omliggende gebieden baseert op het huidige aantal. Dat heeft als voordeel dat er geen onderscheid gemaakt hoeft te worden tussen de verleende vergunningen. Het zou echter wel de mogelijkheden beperken om het huidige aantal B&B’s terug te brengen mocht de gemeente dat willen.

Hoe dan ook krijgt de gemeente met de vergunningplicht een belangrijk wapen in handen op het moment dat een B&B zich niet aan de regels houdt. Naast de boetes die de gemeente nu reeds regelmatig oplegt in deze branche krijgt zij immers de mogelijkheid om de vergunning in te trekken, hetgeen in dat geval tot sluiting van de B&B zou leiden. Kortom de mogelijke consequenties voor het overtreden van de regels worden met de komst van de vergunningplicht nog groter.

Runt u zelf een Bed & Breakfast, of heeft u een huurder die dat doet, en heeft u vragen? Neemt u dan gerust contact met ons op.

 

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Paralegal Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

INVOERING 30-DAGENREGEL VAKANTIEVERHUUR AMSTERDAM

De kogel is door de kerk, het college in Amsterdam heeft besloten de maximale termijn voor vakantieverhuur vanaf 2019 terug te brengen naar 30 dagen in plaats van 60 dagen zoals nu nog is toegestaan. Amstelveen was Amsterdam in dezen al voorgegaan, en heeft aangekondigd de regel dit jaar nog aan te scherpen tot maximaal 30 dagen. Los van het feit dat het politieke draagvlak voor deze regelwijziging flink was gegroeid de laatste tijd, sommige Amsterdamse partijen pleiten zelfs voor een compleet verbod tot vakantieverhuur, voelde wethouder Laurens Ivens (Wonen) zich ook gesterkt door een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam. Tijd om deze uitspraak tegen het licht te houden.

Oorspronkelijk wilde het Amsterdamse college de verhuurtermijn eind 2016 al inperken tot maximaal 30 dagen per jaar, maar zag toen nog te veel juridische beren op de weg om de maatregel mogelijk te maken. Een uitspraak op 5 december 2017 van de rechtbank Amsterdam zou het college echter voldoende vertrouwen hebben gegeven om de maatregel alsnog door te voeren.

 

De casus

Een gezin verhuurt in de perioden dat zij in het buitenland verblijven hun woning via de bekende website AirBnB aan toeristen. De leden van het gezin staan ingeschreven in het basisregistratiesysteem van Amsterdam. Daarnaast worden bij een controle in de woning, naast meerdere toeristen, ook diverse persoonlijke spullen van het gezin aangetroffen. Er wordt dan ook niet getwijfeld aan het feit dat het gezin daadwerkelijk zijn hoofdverblijf heeft in de betreffende woning en dat de woning niet systematisch alleen voor vakantieverhuur wordt gebruikt.

Waar het in casu echter misgaat is dat de woning, op het moment dat de controle plaatsvindt, blijkt te zijn verhuurd aan meer dan vier toeristen. Dit terwijl bij vakantieverhuur vier personen het strikt toegestane maximum is volgens de Amsterdamse huisvestingsverordening. Dit vormt dan ook aanleiding voor de oplegging van een forse boete van €13.500,- wegens het zonder vergunning onttrekken van de woning aan de bestemming tot bewoning. Maar is er eigenlijk wel sprake van onttrekking nu het gezin toch voornamelijk zelf in de woning verbleef?

 

Ook woningonttrekking bij incidentele verhuur

Volgens artikel 21 Huisvestingswet is het in beginsel verboden om een woonruimte voor iets anders te gebruiken dan voor wonen. Een woning een andere bestemming dan wonen geven wordt ook wel woningonttrekking genoemd. Een tegenwoordig veelvoorkomend voorbeeld van woningonttrekking is vakantieverhuur. Een vaak gevoerd verweer is dat de woningonttrekking slechts incidenteel heeft plaatsgevonden en daarom niet onder woningonttrekking geschaard zou mogen worden. Ook het gezin in kwestie gaf aan dat ze slechts incidenteel de woning aan toeristen verhuurde.

De Amsterdamse rechtbank neemt dit argument niet over en overweegt daarover het volgende:

Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, blijkt dat uit de verhuur van een woning aan en het gebruik van een woning door toeristen volgt dat deze niet beschikbaar is voor bewoning en dus is onttrokken aan de bestemming tot bewoning, ook als het gaat om incidentele verhuur”.

Kortgezegd volgt de Amsterdamse rechtbank twee uitspraken van de Raad van State[1] waaruit valt te herleiden dat:

  1. Verhuur aan toeristen levert op zichzelf woningonttrekking op, nu de woning daarmee op dat moment niet beschikbaar is voor duurzame bewoning;
  2. Het feit dat dit slechts incidenteel gebeurt, of zelfs éénmalig maakt bovenstaande niet anders.

Het mag duidelijk zijn dat de Raad van State hiermee een zeer strikte uitleg van artikel 21 Huisvestingswet hanteert.

 

Ook woningonttrekking bij incidentele verhuur van hoofdverblijf?

Wanneer we echter naar de onderliggende feiten kijken uit de twee uitspraken van de Raad van State valt één duidelijk verschil op met de onderhavige casus van het gezin. In de gevallen bij de Raad van State was er namelijk sprake van een verhuurder die niet daadwerkelijk zijn hoofdverblijf in de woning had. Dit is in zoverre relevant dat die partijen buiten twijfel voor een bepaalde periode een andere bestemming dan wonen aan de woning hadden gegeven. Zo overweegt de Raad van State in haar uitspraak van 6 september 2017:

“Al deze constateringen wijzen erop dat huurder niet in de woning woonde en dat deze niet beschikbaar was voor bewoning en dus is onttrokken aan de bestemming tot bewoning”.

 De Raad van State lijkt hier mee te wegen dat de (ver)huurder in kwestie de woning ten minste enige tijd zelf niet bewoonde, maar de woning gedurende deze periode louter gebruikte voor vakantieverhuur. Men zou hieruit kunnen concluderen dat zolang degene die de woning aan toeristen verhuurt zelf wél zijn hoofdverblijf in de woning blijft houden dat er geen sprake is van woningonttrekking. In deze zienswijze krijgt een daadwerkelijke woning dus niet wezenlijk een andere bestemming door het (een enkele keer) te verhuren als vakantieverblijf.

De Amsterdamse rechtbank oordeelt echter anders. De eerder genoemde uitspraken doen de rechtbank concluderen dat er op het moment van (kortdurende) vakantieverhuur van een woning altijd sprake is van wijziging van functie van het gebruik en dus van woningonttrekking. Het feit dat de verhuurder zijn hoofdverblijf in de woning houdt maakt dat niet anders:

De rechtbank leidt uit deze uitspraken af dat er – ook in het geval van permanente bewoning – tijdens de perioden dat de woning verhuurd wordt, sprake is van onttrekking van woonruimte aan de bestemming tot bewoning. Door de verhuur van de woning aan toeristen is immers sprake van een wijziging van de functie van het gebruik. De woning kon gedurende die verhuur aan toeristen niet voor bewoning worden gebruikt”.

De interpretatie van de rechtbank is te volgen nu de Raad van State in haar uitspraken geen ruimte lijkt te bieden voor een vorm van vakantieverhuur van woningen die niet onder woningonttrekking valt. Dit Het feit dat een woning nauwelijks wordt gebruikt als woning is eerder een verzwarende omstandigheid dan dat het feit dat er voornamelijk nog wel duurzaam gewoond wordt een verzachtende omstandigheid betreft.

 

30-dagenregel of verbod?

Terug naar het voornemen van het Amsterdamse college om het aantal toegestane dagen vakantieverhuur te verminderen naar 30. Nu de Amsterdamse rechtbank haar oordeel voornamelijk  baseert op bestaande uitspraken van de Raad van State lijkt de waarde van de uitspraak als novum gering. Het enige extra stapje dat de Amsterdamse rechtbank in dezen lijkt te maken is de conclusie dat óók in het geval de woning normaliter permanent wordt bewoond, er nog steeds sprake is van woononttrekking op het moment dat de woning beschikbaar wordt gemaakt voor (kortdurende) vakantieverhuur.

Kennelijk bestond er in de Amsterdamse gemeente nog onduidelijkheid over de vraag of vakantieverhuur van een woning wel altijd onder artikel 21 van de Huisvestingswet valt, het artikel dat woningonttrekking in beginsel verbiedt. Met deze laatste uitspraak is dat in ieder geval nog duidelijker geworden. De andere vraag die zich vervolgens aandient is dan ook de vraag of daarmee niet de deur is opengezet naar een algeheel verbod van vakantieverhuur van woningen? Immers, als vakantieverhuur van een woning per definitie valt aan te merken als woningonttrekking lijkt het verbod tot woningonttrekking in de Huisvestingswet hiervoor gelegenheid te bieden.

Sommigen zijn van mening dat een compleet verbod van vakantieverhuur te veel inbreuk zou maken op het eigendomsrecht. AirBnB zelf is van mening dat de beperking van 60 tot 30 dagen al te veel inbreuk op het eigendomsrecht. Echter is het de overheid in principe wel toegestaan maatregelen te nemen die een eigenaar beperken in zijn eigendomsrecht. Zij zal daarbij wel moeten aantonen voldoende belang bij te hebben, waarbij ook de belangen van de eigenaar dienen te worden meegewogen. Daarnaast dient de maatregel proportioneel te zijn. Niettemin is denkbaar dat indien de problematiek rondom de vakantieverhuur toeneemt dat de gemeente Amsterdam vervolgens meer aannemelijk belang heeft bij beperking van deze vakantieverhuur.

Gelet op de consensus in de Amsterdamse gemeenteraad (Nagenoeg alle partijen zijn ten minste  voor een beperking tot 30 dagen) over de problematiek rondom de vakantieverhuur lijkt er een reële basis te bestaan voor de aanname dat de vakantieverhuur in Amsterdam problematisch is. Het lijkt daarom ook niet onaannemelijk dat de 30-dagenregel stand zal houden bij de rechter. Dat zeggende lijkt een geheel verbod naar onze mening vooralsnog een stap te ver.

Ginio Beij en Arjan Ang

 

Heeft u nadere vragen over de 30-dagenregel, vakantieverhuur via bijvoorbeeld AirBnB of is u een boete opgelegd? Neemt u dan gerust contact met ons op.

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

 

[1] ABRvS 14 oktober 2015, ECLI:NL:RVS:2015:3154 en ABRvS 6 september 2017, ECLI:NL:RVS:2017:2407

Airbnb akkoord met Amsterdam

BoeteAfgelopen donderdag is Airbnb akkoord gegaan met het aanpassen van zijn website. De aanpassing behelst het begrenzen van de hoeveelheid dagen per jaar dat een woning verhuurd kan worden. Door dit akkoord is het volgens de gemeente Amsterdam nu moeilijker geworden om woningen te gebruiken als illegale hotels. De gemeente wil met dit soort regels en overeenkomsten namelijk bewerkstelligen dat woningen, die illegaal gebruikt worden voor toeristenverhuur, weer beschikbaar komen voor woningzoekenden. De wettelijke limiet dat een inwoner zijn woning mag verhuren aan toeristen is in Amsterdam namelijk 60 dagen per jaar, zoals ook eerder te lezen in dit blog. De praktijk leert echter dat veel woningen langer te huur staan op de website van Airbnb, en ook meer dan die 60 dagen worden verhuurd. Hierop wordt door de gemeente al actief gehandhaafd, en er staan forse boetes op deze overtreding.

Vanaf 1 januari 2017 zullen verhuurders in hun Airbnb-account dus kunnen zien hoeveel dagen ze nog mogen verhuren, en zal de woning bij het passeren van de 60dagenlimiet voor de rest van het jaar niet meer te huur kunnen staan. [1][2]

Wilt u meer weten? Neem dan gerust vrijblijvend contact op.

 

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

To be or not to Airbnb? Handhaving in Amsterdam

rolkofferAl eerder is in dit blog besproken waarop wordt gehandhaafd bij B&B’s.
Maar hoe zit het dan als je niet een B&B wilt starten, maar je huis alleen wilt verhuren als je op vakantie bent? Gewoon via Airbnb bijvoorbeeld.
Dat mag zeker, mist je voldoet aan twee regels: niet meer dan 60 dagen per jaar, en niet meer dan 4 personen. Houdt iedereen zich hier aan? Zeker niet. Een quickscan van website Airbnb met zoeken naar 6 personen geeft meer dan genoeg keuze uit appartementen/huizen. Wat dus niet mag, want het maximum is 4 personen. De gemeente Amsterdam wil dan ook dat Airbnb het onmogelijk maakt dat een huis niet volgens de regels wordt verhuurd en het dus niet meer kan om voor meer dan vier personen per huis te boeken. Ook wordt door de gemeente gehamerd op het naleven van de 60-dagen regel. De gemeente wil dus dat de website automatisch een huis blokkeert zodra het meer dan 60 dagen verhuurd is geweest. Daarnaast wil de gemeente dat Airbnb de adresgegevens van de verhuurders aan de gemeente geeft, zodat er gerichter gecontroleerd kan worden. Airbnb is tot op heden niet voornemens die gegevens te verstrekken, Amsterdam dreigt in reactie daarop met het verbieden van het platform.[1] De twee partijen zijn hierover nog in gesprek. De gemeente wil deze gegevens zodat er minder overtredingen worden begaan, het simpeler wordt voor de gemeente om overtreders op te sporen, en daardoor de kans op overlast van toeristen kleiner wordt.

Hoe wordt er nu gehandhaafd?

Het opsporen van illegale activiteiten wordt op een aantal manieren gedaan: via melding(en) van buren of politie, eerdere overtredingen, mystery guests, en ‘scrapen’ (d.m.v. computerprogramma gegevens van een website verzamelen)[2].  Soms gebeurt dit gebiedsgericht: bijvoorbeeld als er vanuit een wijk relatief veel meldingen binnenkomen van politie en buurtbewoners, wordt de gehele wijk onder de loep genomen. Soms ook in reactie op een melding van een bewoner. Het melden door buurtbewoners wordt gepromoot vanuit de gemeente; er is afgelopen zomer een Zomer Hotline actief geweest, en ook nu nog is een online meldpunt Zoeklicht beschikbaar.[3]
De gemeente erkent wel dat ze niet genoeg capaciteit hebben om op alle meldingen van buurtbewoners af te gaan, maar belooft de melders op de hoogte te houden. Het stadsdeel centrum bijvoorbeeld heeft in totaal 2,75 FTE’s beschikbaar voor de opsporing en aanpak van zo geheten illegale hotels, plus nog wat indirect vanuit de afdeling Brandveiligheid. [4]

Wie is de overtreder?

Over het algemeen wordt er gehandhaafd op veelvoorkomende gevallen waarin de woning alleen nog maar voor verhuur aan toeristen wordt gebruikt, en er niet (meer) wordt gewoond. Dit is dan woningonttrekking en een overtreding van de Huisvestingswet en de Regionale Huisvestingsverordening. Of wanneer er aan te veel toeristen wordt verhuurd, wat dan naast een overtreding op de Huisvestingswet en de Regionale Huisvestingsverordening ook een overtreding op het gebied van de brandveiligheid is.
Recent is een opmerkelijke zaak bij de Rechtbank Amsterdam behandeld. Vader bezit de verdieping op de begane grond, en gebruikte dit als pied-à-terre, hij staat dan ook bij een andere gemeente ingeschreven. Dochter woont in het appartement erboven, en is voor 1/100ste deel eigenaar van de pied-à-terre. Vader is drie à vier dagen in de week op de begane grond verdieping, de andere dagen verhuurt hij het aan toeristen. Hij regelt de Airbnb reserveringen, schoonmaak en ontvangt de huurpenningen. Dochter ontvangt de toeristen en haar nummer is aan hen overhandigd voor vragen; hier krijgt zij geen vergoeding voor. Helaas is dit niet legaal. Een tweede woning verhuren aan toeristen gedurende de periodes dat je er niet bent mag namelijk niet. Het aanhouden van een tweede woning mag in Amsterdam alleen als de tweede woning door huurder/eigenaar zélf wordt gebruikt; je mag in Amsterdam dus nooit een tweede woning verhuren aan toeristen. Daarbovenop komt nog dat ze meer dan 60 dagen in het jaar verhuren. De gemeente ziet dit dus als onttrekking van de woning van de woningmarkt, waarvoor ze geen vergunning hadden, en dus een overtreding van de Huisvestingswet en de Regionale Huisvestingsverordening. Vader krijgt dan ook de volledige boete van €12000,- opgelegd. Dochter in eerste instantie ook. De Rechtbank oordeelt daarover dat dit niet proportioneel is; weliswaar is zij medeplichtig aan de overtreding, zij helpt immers mee, maar ontvangt hier helemaal niets voor. Tevens is de rechtbank van mening dat als vader niet het appartement had verhuurd, het niet aannemelijk was geweest dat zij de overtreding was begaan. Zij heeft dus een gereduceerde boete van €3000,- opgelegd gekregen.[5]
Sinds kort is het voor de gemeente ook mogelijk om te handhaven op dezelfde regels in woonboten, daarvoor kon dat niet omdat woonboten onder andere wetten en regelgeving vielen.[6]

Airbnb bij huurwoning en VvE

Bij huurwoningen kan het zijn dat in het contract staat of (onder) verhuren is toegestaan, of dat er eerst toestemming gevraagd moet worden aan de verhuurder. Mocht er namelijk verhuurd worden zonder toestemming te hebben gevraagd, dan heeft de verhuurder in sommige gevallen zelfs het recht om het huurcontract te ontbinden, en de woning te ontruimen.[7]
Indien de woning hoort bij een VvE kan in het regelement staan of verhuren, al dan niet via Airbnb, toegestaan is, of dat er eerst toestemming gevraagd moet worden. Soms is dat echter een grijs gebied en wordt het korte verhuren niet expliciet verboden, omdat dit een relatief nieuw fenomeen is. Lees voor aanvullende informatie over dit onderwerp verder in dit blog.

Wilt u meer weten? Neem dan gerust vrijblijvend contact op.

Alicia Schoo

Boete op illegale hotels in woningen verhoogd

BoeteEerder is in dit blog besproken wanneer je als inwoner van Amsterdam wel of niet (delen van) een woning mag verhuren aan toeristen.

Het overtreden van de regels leverde al een flinke boete op van €13.500,- op grond van de Huisvestingswet.
Deze boete is recent verhoogd naar €20.500,-. Bovendien kan bij een volgende overtreding een last onder dwangsom worden opgelegd van nog eens € 50.000,-.
De gemeente wil met het verhogen van de boetes het nog onaantrekkelijker maken om woningen oneigenlijk te verhuren aan toeristen. Dit ter bescherming van de woningvoorraad waar in Amsterdam al jaren een nijpend te kort aan (betaalbare) woningen is, en ook om de leefomgeving te behoeden van mogelijke overlast of gevaarlijke situaties.

De gemeente heeft ook gekeken naar de mogelijkheid om vakantieverhuur van de eigen woning te verkorten van 60 naar 30 dagen in het jaar, maar dat is wettelijk gezien op dit moment niet haalbaar.[1]

Wilt u meer weten? Neem dan gerust vrijblijvend contact op.

Alicia Schoo
schoo@m2advocaten.nl

Woningdelen: verhuurd volgens de regels?

huisgenotenLet op! De gemeente Amsterdam heeft per 1 januari 2017 de regels voor het huren/verhuren van woningen voor meerdere personen veranderd. Een update hierover volgt z.s.m. op onze website.

Amsterdam kampt met een tekort aan woningen in alle categorieën, zo ook bijvoorbeeld starters. De wens is om zelfstandig te wonen, maar de realiteit is voor velen dat dat financieel gezien niet haalbaar is. Laat staan dat je ooit aan de beurt komt voor een sociale huurwoning. Een oplossing is het delen van een woning; samen met anderen huur je dan een woning in de vrije sector en deel je dus de (hoge) lasten. Iedereen blij: de starters hebben een plek in de stad die zij thuis kunnen noemen, en verhuurders kunnen een hogere huur voor hun woning vragen (drie mensen met een baan kunnen tenslotte meer betalen dan één of twee).
Geen probleem, of wel?

Misschien wel, want er zijn daadwerkelijk regels over wanneer een huurwoning wel of niet door een aantal volwassenen bewoond mag worden. Dus wanneer verhuur je een woning legaal aan een groep mensen?

Het antwoord op deze vraag is niet zo eenvoudig als het lijkt.

Dit heeft ook de gemeente zich gerealiseerd door de resultaten uit het onderzoek ‘Woningdelen in Amsterdam’ van februari 2016. Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van de gemeente, naar aanleiding van de nota ‘Ruimte voor woningdelers’ van januari 2014 .

De gemeente wil namelijk graag zo veel mogelijk verschillende vormen van wonen faciliteren in de stad, maar wel natuurlijk zonder dat dat ten koste gaan van de leefbaarheid. Om excessen tegen te gaan zijn er regels opgesteld waaraan moet worden voldaan om een huurwoning te mogen delen. Enerzijds zijn dat regels voor onzelfstandige woningen, studentenhuizen bijvoorbeeld, waarin een kamer wordt verhuurd. Anderzijds zijn dat regels voor zelfstandige woningen die op verschillende manieren door een aantal mensen kunnen worden gehuurd.

Dus wanneer is een woning een studentenhuis, en moet aan die regels worden voldaan, en wanneer is het een woning die door een groep wordt gehuurd? En wanneer is er sprake van ‘misstanden’ waarbij gehandhaafd zou moeten worden? Uit het onderzoek van februari 2016 blijkt dat dit voor vrijwel alle partijen, huurders, verhuurders en handhavers, niet eenduidig is.

Voorbeeld:

a. Drie volwassenen wonen in een huis met drie slaapkamers en een woonkamer, elk gebruiken ze een eigen slaapkamer. De huur betalen ze per persoon aan de verhuurder.
b. Drie volwassenen wonen in een huis met drie slaapkamers en een woonkamer, elk gebruiken ze een eigen slaapkamer. De huur betalen ze van een gezamenlijke rekening aan de verhuurder.
c. Drie volwassenen wonen in een huis met drie slaapkamers en een woonkamer, elk gebruiken ze een eigen slaapkamer. De huur betalen ze aan een van de drie huisgenoten, die het complete bedrag betaalt aan de verhuurder.

Hoewel het anders lijk, zijn er juridisch gezien verschillen in deze situaties en kunnen ze allemaal onder een andere categorie vallen. Per geval moeten ze aan andere regels voldoen om legaal gehuurd en verhuurd te mogen worden.

Deze drie situaties zouden gezien kunnen worden als volgt:

a. Kan gezien worden als kamergewijze verhuur in een woning waarvoor een woningonttrekkingsvergunning nodig is. Zie voor verdere informatie https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/wonen/bijzondere-situaties/woningdelen/wonen-per-kamer/
b. Kan gezien worden als een woongroep die een woning huurt. Voor een legale situatie moet in dit geval ook voldaan worden aan een aantal andere voorwaardes, te vinden op https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/wonen/bijzondere-situaties/woningdelen/wonen-per-kamer/
c. Kan gezien worden als inwoning, en is legaal als voldaan wordt aan bepaalde regels, zoals te vinden op https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/wonen/bijzondere-situaties/woningdelen/inwonen/

De verschillen zijn in deze situaties klein en daardoor is voor handhaven ook relatie weinig draagvlak, doordat het gevoel van rechtsongelijkheid in de hand wordt gewerkt. Het kan dan ook voorkomen dat er om die rede soms niet wordt opgetreden door de gemeente. Een effect van handhaven zou namelijk kunnen zijn dat de bewoners worden uitgezet. Iets wat de gemeente niet ambieert, aangezien de overtreding over het algemeen niet bewust begaan is door de bewoners, of ook door de verhuurder niet.

Tegen de echte excessen, waarbij er meer volwassen huurders dan kamers zijn of waarbij de brandveiligheid in het geding komt, wordt natuurlijk wel handhavend tegen opgetreden.

De gemeente heeft naar aanleiding van de bevindingen in het onderzoek dan ook besloten om een deel van het beleid aan te passen en meer duidelijkheid te creëren. Het is de bedoeling dat dit aangepaste beleid eind 2016 van kracht wordt. (Zie ook https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/wonen/bijzondere-situaties/woningdelen/)

Bent u verhuurder of huurder, en twijfelt u of u legaal (ver)huurt, schroom dan niet om contact op te nemen met ons.

Alicia Schoo
schoo@m2advocaten.nl

Bed & Breakfast; Een gespreid bedje?

De florerende toeristenindustrie zorgt er voor dat er in Amsterdam een nijpend tekort is aan (hotel)kamers. Er wordt een nieuw mega hotel gebouwd op de Zuid-As, maar zelfs als dat voltooid is, is het de vraag of er dan genoeg overnachtingsplekken zijn. Vergelijkbare situaties spelen in andere steden en regio’s. Het ene na het andere pension of boetiekhotel wordt geopend, en er wordt goud geld verdient aan het tekort.

Stel, u hebt een kamer of twee over in huis, dus u denkt: “Misschien kan ik een graantje mee pikken, en een kamer aanbieden in een gezelligere sfeer dan zo’n onpersoonlijk hotel. Ik start een Bed & Breakfast.” Waar moet u dan op letten?

Voorwaarden B&B

Het Rijk heeft een aantal voorwaarden, die te vinden zijn op: http://www.ondernemersplein.nl/stappenplan/bed-breakfast-starten/
U wilt het simpel houden. U hoeft dus niet te verbouwen, en wilt ook niet heel veel gasten. Er is uitgezocht hoe het werkt met de hygiënecode, de KvK inschrijving is de deur uit en de website is gereed.

Laat de eerste gasten maar komen! Of niet?

Dat verschilt. Niet alleen moet de B&B passen in het bestemmingsplan, per gemeente kunnen er uiteenlopende extra regels zijn waar u aan moet voldoen.

Voor Amsterdam geldt bijvoorbeeld dat er niet meer dan vier gasten tegelijk mogen overnachten, en het oppervlak dat u gebruikt voor de B&B mag niet meer zijn dan 40% van de gehele woning.
Verder moet u bijhouden wie er overnachten in een register. U hoeft alleen een melding bij uw stadsdeel te doen dat u een B&B start, en dan hoeft u niet te wachten op een antwoord, maar mag u gewoon beginnen.
In Rotterdam zijn er subtiele verschillen in de regels. Zo mag u niet meer dan 30% van de woning als B&B gebruiken, met een maximum van 70m2. Daarentegen hoeft er geen register te worden bijgehouden. Controleer dus altijd bij uw gemeente wat er precies mag en moet.

Mocht u incidenteel (een gedeelte) van uw woning willen verhuren, bijvoorbeeld voor vakantieverhuur, dan gelden daar weer andere regels voor. In de gemeente Amsterdam mag u op dit moment maximaal 60 dagen per jaar verhuren, mits u dit niet bedrijfsmatig doet. U hoeft dan niet ingeschreven te staan in de Kamer van Koophandel. Ook de regel dat het oppervlak dat u hiervoor gebruikt maximaal 40% van uw woning mag zijn, gaat dan niet op. Wel moet u toeristen- en inkomstenbelasting betalen. Verder mag u ook bij vakantieverhuur aan maximaal vier gasten onderdak bieden. Wederom is het dus van groot belang dat u goed uitzoekt wat de huidige regels zijn.

Huurder / VvE

Bent u huurder? Dan moet u toestemming van de eigenaar van uw woning hebben dat u een B&B mag houden in het pand. Ook als u in een appartementencomplex met een VvE woont kan er in het reglement staan dat u eerst toestemming van de VvE moet krijgen voordat u een B&B begint.

Handhaving tegen overlast B&B

Het starten van een B&B kent ook schaduwzijden. De overbuur is een B&B begonnen, en u en de andere buren zijn niet zo blij met de extra drukte die dit veroorzaakt. Meer auto’s in de straat, meer lawaai in de avond. En er lijken wel heel veel mensen tegelijk te overnachten. Is dat wel brandveilig? Is de gemeente niet komen kijken? Meestal geldt voor de laatste vraag het antwoord, nee, de gemeente is in dat opzicht een slapende hond en is (nog) niet komen kijken. Over het algemeen wordt er pas gecontroleerd nadat er klachten zijn binnengekomen van ofwel omwonenden ofwel toeristen. Als u denkt dat het fout zit en er overlast van ervaart, controleer wat de regels zijn en dien dan een klacht in bij uw gemeente. Er staan fikse boetes op het overtreden van de gemeentelijke regels en de meeste gemeentes zijn blij als u helpt om onveilige en ongewenste situaties op te sporen.

Bedenk alleen wel, een goede buur is beter dan een verre vriend. Om de goede verstandhouding met de buren te behouden is het misschien handig eerst de situatie te bespreken met de buur die de B&B heeft voordat u naar de gemeente stapt. Het kan best dat de buur zich niet heeft gerealiseerd dat er overlast en (extra) regels zijn. Zo geeft u de buur de kans de situatie te verbeteren en naar de regels aan te passen zonder hoge boetes te hoeven betalen. Heeft de buur geen boodschap aan uw vriendelijke verzoek en uitleg, of treedt er geen verbetering op? Dan kunt u altijd nog de slapende hond wakker maken.

Boetes voor eigenaren, huurders én verhuurders

Als er niet aan de lokale regelgeving wordt voldaan kan dat onder meer een overtreding van de Huisvestingswet zijn. Het illegaal exploiteren van een B&B is dan onttrekking van de woningvoorraad. In bijvoorbeeld Amsterdam staat daar een boete op van €12.000,- bij de eerste overtreding.
Verder kan een illegaal Bed & Breakfast ook een overtreding zijn van de gebruiksvoorschriften van het bestemmingsplan en van brandveiligheid.

Let op! Bent u verhuurder? Mocht uw huurder zich niet houden aan de regels die horen bij het runnen van een B&B, ook u bent dan aansprakelijk. De hoge boetes die de gemeente uitdeelt voor een overtreding zullen dus ook aan uw adres worden bezorgd.

Wilt u meer weten? Neem dan gerust vrijblijvend contact op.

Alicia Schoo
schoo@m2advocaten.nl

Hoe werkt handhaving bij gebruik dat deels strijdig is met het bestemmingsplan?

In de planvoorschriften van een bestemmingsplan is vastgelegd op welke wijze een bepaald pand of perceel gebruikt mag worden. In de praktijk komt het geregeld voor dat een perceel in strijd met de bestemming wordt gebruikt. Zo kan een perceel bijvoorbeeld worden gebruikt als kantoor, terwijl de bestemming alleen “woningen” toelaat.

Het college van Burgemeester & Wethouders (B&W) kan dan tot handhaving overgaan. Dit kan bijvoorbeeld door een last onder dwangsom op te leggen, waarbij de overtreder een dwangsom moet betalen als er niet binnen een bepaalde termijn een einde wordt gemaakt aan het verboden gebruik. B&W kan uit eigen beweging tot handhaving overgaan, of op verzoek van een belanghebbende, bijvoorbeeld een omwonende of een nabijgelegen concurrent.

Soms kan het voorkomen dat een perceel slechts voor een deel in strijd met de bestemming wordt gebruikt. Kan er dan gehandhaafd worden? In de praktijk wordt dan beoordeeld of het gebruik dat in strijd is met het bestemmingsplan “ondergeschikt” is aan het wél toegestane gebruik.

Een voorbeeld is een procedure die speelde in Deventer. Het betrof een muziekwinkel op een bedrijventerrein. Volgens het bestemmingsplan was op het betreffende adres alleen “groothandel” toegestaan. In de praktijk functioneerde de muziekwinkel echter deels als groothandel en deels als detailhandel. Vervolgens werd er bij B&W  een verzoek om handhaving gedaan. De verzoekers meenden dat niet werd voldaan aan de bestemming. B&W heeft daarop onderzocht of het (verboden) gebruik als detailhandel ondergeschikt was aan het gebruik als groothandel. Via een accountantsrapport werd vastgesteld dat de omzet van de muziekwinkel voor slechts 12% uit de detailhandelsactiviteiten werd gehaald. Het omzetpercentage alleen is echter niet voldoende. Er moet ook gekeken worden naar de inrichting en indeling van de muziekwinkel en de soort bezoekers (In dit geval zouden particuliere bezoekers duiden op detailhandel en zakelijke bezoekers op groothandel). Ook uit onderzoek naar die aspecten bleek dat de groothandelsfunctie overheerste. Er was dus slechts voor een ondergeschikt deel sprake van strijd met de bestemming. B&W wees dus het verzoek om handhaving af en de rechter liet deze afwijzing in stand.

In de praktijk blijkt dus dat als een perceel voor meerdere doeleinden wordt gebruikt, aan de hand van zaken als omzet, inrichting en bezoekers wordt bepaald of het verboden gebruik ondergeschikt is. In dat geval is er geen sprake van strijd met het bestemmingsplan.

Lees hier de volledige uitspraak.

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)