Boetebepalingen in huurcontract woonruimte

In 2013 bleek door een uitspraak van het Europees Hof dat veel boetebepalingen in huurovereenkomsten met particuliere huurders niet geldig zijn omdat ze in het Europees recht onredelijk worden geacht. De rechtbank Amsterdam kwam onlangs echter met een uitspraak die nuance hierop aanbrengt en oordeelt dat als de verhuurder eveneens een particulier is, niet per se sprake is van een verstoord machtsevenwicht, waardoor de verhuurder alsnog aanspraak kan maken op de boete.  

ROZ-model en boetebepalingen

Wanneer een woning wordt verhuurd wordt hierbij meestal een schriftelijke huurovereenkomst opgesteld. Vaak wordt hierbij gebruik gemaakt van een standaard ROZ-model die is opgesteld door specialisten. Niet gek dat veel verhuurders dan ook veronderstellen dat zij hiermee een degelijk contract zijn aangegaan. In het ROZ-model zijn ook diverse boetebepalingen opgenomen die er voor moeten zorgen dat de huurder zijn verplichtingen nakomt. Maar juist met deze boetebepalingen bleek het lang niet altijd goed te zitten.

Richtlijn oneerlijke bedingen

In 2013 kwam het Europees Hof namelijk met een uitspraak [1] waaruit bleek dat de Richtlijn Oneerlijke bedingen van toepassing was op huurovereenkomsten voor woonruimten. De Richtlijn Oneerlijke bedingen beoogt de consument effectief bescherming te bieden tegen misbruik door een bedrijfsmatig handelende partij van diens machtspositie, aldus het Hof.

Boetebepalingen zoals in het ROZ-model bleken volgens deze maatstaf vaak oneerlijk. Een belangrijk gevolg hiervan was ook dat de boetebepaling volledig ongeldig bleek, waardoor matiging geen optie meer was. Kortom, de gebruiker van het ROZ-model kon plots geen enkele aanspraak meer maken op een boete, ook al was de huurder in kwestie duidelijk in de fout.

Uitspraak rechtbank Amsterdam

De Richtlijn wil dus consumenten beschermen tegen misbruik door bedrijfsmatige partijen. Maar wat als de verhuurder een particulier is? Tot voor kort was deze situatie ongewis, maar  recentelijk heeft de rechtbank Amsterdam hierover geoordeeld.[2] In de betreffende zaak beschikte de verhuurder slechts over één voor verhuur beschikbare woning en daarbij was het kennelijk de eerste keer dat de verhuurder woonruimte verhuurde. De rechter oordeelde dat de verhuurder onder deze omstandigheden wel aanspraak kon maken op de boete omdat er geen sprake zou zijn van een verstoord machtsevenwicht.

Hoewel de voorgaande uitspraak kan worden opgevat als een versoepeling ten aanzien van boetebedingen is ons oordeel dat er in dit geval sprake was van zeer bijzondere omstandigheden. Wij achten de ruimte voor een bredere toepassing klein.  Voor het gros van de verhuurders is het daarom vooral van belang om er voor te zorgen dat de boetebepalingen voldoen aan hetgeen redelijk wordt geacht. Zo mag het boetebedrag niet onredelijk hoog zijn, dient het boetebedrag te worden gemaximeerd en bij voorkeur in de huurovereenkomst zelf (en dus niet in de algemene bepalingen) te zijn overeengekomen.[3] Overigens heeft de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) inmiddels een nieuw ROZ-model voor woningverhuur vastgesteld dat is aangepast met inachtneming van de huidige jurisprudentie.

Indien u een huurovereenkomst op maat wenst en/of wil laten controleren of uw boetebepalingen geldig zijn kunt u contact opnemen met M2 Advocaten.

Advocaat Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)



[1] HvJ EU 30 mei 2013, EECLI:EU:C:2013:341

[2] Rb. Amsterdam 22 januari 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:291

[3] Zie Hof Den Bosch 24 september 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:4346

Een verbod op vakantieverhuur (AirBnB)?

Sinds 1 oktober 2017 geldt er in Amsterdam een meldplicht voor personen die hun woning via vakantieverhuursites zoals AirBnB willen verhuren. Op deze manier kan de gemeente beter controleren of verhuurders zich aan de regels houden. Indien de verhuur niet wordt gemeld staat hier een boete van €6000,- op. Een verhuurster vocht succesvol deze boete aan bij de Raad van State, maar de uitspraak zou juist voor vakantieverhuurders wel eens vervelende gevolgen kunnen hebben.

Casus

Een vrouw verhuurt via AirBnB haar woning voor vijf nachten aan vier Amerikaanse toeristen, maar maakt hiervan geen melding bij de gemeente. De gemeente legt haar vervolgens volgens een boete op van €6000 wegens het niet voldoen aan de meldplicht. De vrouw vecht deze boete aan bij de rechtbank maar haar beroep wordt ongegrond verklaard. De Raad van State oordeelt daarentegen dat de boete ten onrechte aan de verhuurster is opgelegd omdat de boete een deugdelijke grondslag mist.

Ondeugdelijke grondslag

Waarom oordeelt de Raad van State dat er sprake is van een ondeugdelijke grondslag? Ten eerste blijkt uit de jurisprudentie dat als een woning wordt verhuurd aan toeristen, ook al is het éénmalig, dat deze woning op dat moment niet beschikbaar is voor duurzame bewoning en dat er dan dus sprake is van onttrekking aan de woonruimtevoorraad. Op grond van de huisvestingswet (artikel 21 sub a) is het verboden om woonruimte te onttrekken aan de woonruimtevoorraad zonder een door de gemeente afgegeven vergunning, indien deze woonruimte door de gemeente is aangewezen. In Amsterdam is dat het geval.

Nu heeft de gemeente beleid gemaakt waardoor woningonttrekking zonder een vergunning mogelijk is. Zo geven ze vakantieverhuurders een vrijstelling voor woningonttrekking mits zij aan de voorwaarden, zoals de meldplicht, hebben voldaan. De Raad van State oordeelt nu dat er geen wettelijke grondslag bestaat voor een dergelijke vrijstelling. Alleen door invoering van een vergunningenstelsel kan woningonttrekking worden gelegaliseerd.

Kortom, nu de gemeente de vakantieverhuur niet mocht toestaan middels een vrijstelling met meldplicht is daarmee ook de grondslag voor de boete ondeugdelijk. Voor de verhuurster in kwestie op zich een prettige uitkomst, maar het betekent ook dat de gemeente nu extra argumenten in handen heeft gekregen om vakantieverhuur geheel te verbieden. In zoverre kan de uitspraak dus ook zeer negatieve gevolgen hebben voor vakantieverhuurders. Grootste directe gevolg is dat alle vakantieverhuurders nu strikt genomen in strijd handelen met de wet.

Mogelijke gevolgen

Op dit moment is nog niet duidelijk wat de gemeente precies van plan is om te doen met de uitspraak. Zij zou een vergunningstelsel kunnen invoeren om vakantieverhuur mogelijk te maken, maar eventueel kan ook worden volstaan met een gedoogconstructie. In het geval van een gedoogconstructie blijft vakantieverhuur verboden, maar kan de gemeente zelf vaststellen in welke gevallen zij daadwerkelijk optreedt en overtreders beboet.

De vraag is wel of en voor hoe lang een gedoogconstructie houdbaar is. Als belanghebbenden verzoeken om handhaving heeft de gemeente in beginsel de plicht tot handhaving. Bij de handhaving dient wel te worden afgewogen of het evenredig is gelet op het doel van de handhaving. Onze inschatting is dat het gedoogbeleid in eerste instantie wel stand zal houden, maar op de lange termijn mogelijk niet houdbaar is.

Gelet op het voorgaande zal de gemeente een aankomende wijziging van de huisvestingswet dan ook verwelkomen. Momenteel ligt er reeds een wetsvoorstel tot wijziging van deze wet [link naar wetsvoorstel] voor, waarin expliciet regels voor vakantieverhuur zijn opgenomen. Hiermee krijgt de gemeente vanuit de huisvestingswet meerdere instrumenten om ongewenste vakantieverhuur aan te pakken. Zo wordt het ook mogelijk om bij herhaalde overtredingen veel grotere boetes op te leggen dan nu het geval is.

Ten slotte is het mogelijk dat de gemeente besluit een geheel verbod te handhaven of beleid op te stellen waar in bepaalde wijken geen vakantieverhuur is toegestaan. Het is twijfelachtig of voor dergelijke zware beperkingen een politieke meerderheid te vinden is in Amsterdam. Met deze uitspraak lijkt het in ieder geval een mogelijkheid geworden.

Wat als u nu een vakantieverhuurder bent?

Als u nu een boete heeft gekregen voor het niet voldoen aan de meldplicht doet u er goed aan binnen zes weken na de boeteoplegging bezwaar te maken. Op basis van de voornoemde uitspraak zou uw bezwaar gegrond verklaard moeten worden. Voor de nabije toekomst is de verwachting dat de gemeente spoedig nieuw beleid op zal stellen en tot die tijd geen nieuwe boetes zal opleggen. Voor boetes die nadien worden opgelegd zal dan een ander beoordelingskader gelden.

Overigens zullen boetes die worden gegeven voor woningonttrekking zelf blijven staan. Woningonttrekking zonder vergunning is immers niet toegestaan. Dit kan alleen worden aangevochten als de feiten niet juist zijn.

Tot slot geldt nu vakantieverhuurders die zich wel aan de regels waaronder de meldplicht hebben gehouden dat ook zij strikt genomen in overtreding zijn. Onze inschatting is dat in dat geval niet gehandhaafd zal worden als aan de voorwaarden wordt voldaan die golden voor de vrijstelling (30-dagenregel, meldplicht, niet meer dan 4 gasten ineens etc.). Niettemin kunnen er problemen optreden als er verzocht wordt om handhaving (door bv. buren).

Ook de Amsterdamse omroep AT5 vroeg Ginio Beij naar zijn visie op ontwikkelingen na de uitspraak van de Raad van State. U kunt het fragment hier terug zien.

 

Heeft u nog vragen naar aanleiding van deze uitspraak of zoekt u hulp bij het opstellen van een bezwaarschrift neemt u dan contact op met M2 Advocaten.

 

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

Kruidenier

Huur bedrijfsruimte: Afwijkende bedingen bij winkel- en horecabedrijfsruimte

Huurders van middenstandsbedrijfsruimte (7:290 BW) genieten meer huurbescherming dan huurders van overige bedrijfsruimte zoals kantoorruimte (7:230a BW). Het idee daarachter is dat een winkel- of horecagelegenheid doorgaans meer waarde hecht aan de specifieke locatie voor bijvoorbeeld bekendheid bij het publiek. In principe kan er in de huurovereenkomst ook niet worden afgeweken van deze huurbescherming, tenzij een rechter akkoord gaat met het afwijkende beding. In deze blog wordt een overzicht geboden van het wettelijk kader rond het afwijkende beding en de houdbaarheid ervan bij de rechter.

 Wettelijk kader

De wettelijke bepalingen ten aanzien van 290-bedrijfsruimten (7:290 t/m 7:310 BW) zijn van zogenaamd semi-dwingend recht. Dat betekent dat niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Indien dat toch gebeurt is het afwijkende beding in beginsel vernietigbaar. Toch kunnen er zich situaties voordoen waarin niet alleen de verhuurder maar ook de huurder er belang bij heeft om af te wijken van hetgeen onder de wettelijke bepalingen is toegestaan, bijvoorbeeld om een flexibeler huurcontract mogelijk te maken. Voorbeelden van mogelijke afwijkingen:

  • Afwijking van de wettelijke huurtermijnen (doorgaans 5+5 jaar).
  • Afwijking door afspraak dat beëindiging huurcontract verhuurder kan geschieden zonder opzegging of rechterlijke toetsing.
  • Afwijking  van de mogelijkheid om huurprijsherziening (7:303 BW) te verzoeken na einde huurperiode.

In deze gevallen mag er wel worden afgeweken van de wettelijke bepalingen, maar zal het beding moeten worden goedgekeurd door een rechter (7:291 lid 2 BW). Instemming van een huurder om af te wijken is dus niet voldoende. Dit om te voorkomen dat een huurder onder druk gezet kan worden door de verhuurder om akkoord te gaan met het beding.

De rechter hanteert bij goedkeuring de volgende criteria:

  • De rechten van de huurder worden door het afwijkend beding niet wezenlijk aangetast.
  • De maatschappelijke positie van de huurder is in vergelijking met de verhuurder zodanig sterk dat hij in redelijkheid geen bescherming

Uitzondering

Ten aanzien van indeplaatsstelling (artikel 7:307 BW) kan geen goedkeuring worden verzocht voor een afwijkend beding. De mogelijkheid voor een huurder om zijn bedrijf te kunnen verkopen inclusief de huurrechten wordt dusdanig belangrijk geacht dat een afwijkend beding hierbij niet is toegestaan. De rechter kan dus geen goedkeuring geven aan een beding dat indeplaatsstelling uitsluit.

Goedkeuring achteraf

In de praktijk komt het met enige regelmaat voor dat partijen een afwijkend beding overeenkomen en daarbij geen goedkeuring aan de rechter vragen. Vraag is natuurlijk wat er gebeurd op het moment dat partijen later alsnog onenigheid krijgen over het afwijkende beding.  Uit een arrest van de Hoge Raad is gebleken dat de rechterlijke goedkeuring óók achteraf gegeven kan worden. Vraag is wel of de rechter in een dergelijke situatie nog genegen zal zijn om te oordelen dat de rechten van de huurder niet wezenlijk zijn aangetast nu de huurder op dat moment reden ziet om van het afwijkende beding af te willen. Goedkeuring van het afwijkende beding vindt immers doorgaans plaats met instemming van de huurder. Het lijkt er dan ook op dat het risico voor het gebrek aan voorafgaande goedkeuring vooral bij de verhuurder ligt.

Verjaring beroep op vernietigbaarheid

Ondanks het voorgaande lonkt er toch nog een voordeel voor de verhuurder als hij een afwijkend beding aangaat met zijn huurder zonder goedkeuring van de rechter. Op grond van artikel 3:52 BW verjaart het recht van de huurder om zich te beroepen op vernietigbaarheid van het beding na een termijn van 3 jaar nadat de huurder een beroep op die vernietigingsgrond ten dienste is komen te staan. Doorgaans zal dit 3 jaar zijn nadat de huurovereenkomst met het afwijkende beding is aangegaan, maar onder bepaalde omstandigheden kan dit ook een ander moment zijn (zie deze voorgaande blog van M2 Advocaten).

Conclusie

De rechtspraktijk laat zien dat goedkeuring door de rechter van veel verschillende factoren afhankelijk is. Bij een rechterlijke beoordeling van het afwijkende beding staat vooral voorop dat de belangen van de huurder niet te veel worden geschaad. Verder is de positie van de huurder van belang. Een afwijkend beding zal minder snel goed worden gekeurd indien de huurder een zelfstandige ondernemer is terwijl bij een internationaal opererende keten er aanmerkelijk meer ruimte zal zijn voor de verhuurder om een afwijkend beding op te nemen.

Zoekt u advies bij het opstellen van een afwijkend beding of verzoekschrift tot goedkeuring van het afwijkende beding?  Neemt u gerust contact op met M2 Advocaten.

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Advocaat  Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

 

Zorgvastgoed

Ronde Tafel Zorgvastgoed 14 februari 2018

M2 Advocaten organiseert op woensdag 14 februari 2018 de tweede bijeenkomst van de Ronde Tafel Zorgvastgoed. U bent van harte uitgenodigd om hieraan deel te nemen. Hieronder leest u meer over de doelstellingen en opzet van deze Ronde Tafel.

Achtergrond: Zorgvastgoed
De afgelopen jaren is er veel veranderd in de zorgwetgeving en zorgbehoefte, wat zijn weerslag heeft gehad op het zorgvastgoed. Er zijn verpleeg- en verzorgingshuizen leeg komen te staan en getransformeerd. Tegelijkertijd groeit het aantal (private) initiatieven en vernieuwende zorgconcepten waardoor de behoefte aan het ontwikkelen van zorgvastgoed toeneemt.

Doelstelling Ronde Tafel Zorgvastgoed
Bij de ontwikkeling van zorgvastgoed is kennis en ervaring uit verschillende disciplines vereist, onder andere kennis van zorgregelgeving, vastgoedontwikkeling, zorgconcepten, financiering, vastgoedrecht etc. De Ronde Tafel Zorgvastgoed is bedoeld om de verschillende disciplines die nodig zijn voor het realiseren van zorgvastgoed bij elkaar te brengen voor het delen en verdiepen van kennis. Een belangrijke functie is ook om trends in de markt te signaleren en daarop in te kunnen spelen. Waar mogelijk kunnen de deelnemers gebruik maken van elkaars expertise bij hun projecten op het gebied van zorgvastgoed.

Invulling Ronde Tafel Zorgvastgoed
Bij de Ronde Tafel Zorgvastgoed wordt steeds een zelfde agenda gevolgd. Eerst zal één van de deelnemers een presentatie geven vanuit zijn vakgebied en de link met zorgvastgoed. Daarna is er ruimte voor vragen/discussie naar aanleiding van de presentatie. Daarna volgt een algemene ronde, waarin iedereen vanuit zijn vakgebied en/of netwerk de meest interessante ontwikkelingen duidt op het gebied van zorgvastgoed.

Programma Ronde Tafel Zorgvastgoed 14 februari 2018
13.30 – 14.00 uur           Inloop en ontvangst
14.00 – 14.30 uur           Presentatie Koëter Vastgoed Adviseurs: Duurzaamheid en exploitatiekosten van zorgvastgoed

14.30 – 15.00 uur           Discussie/vragen naar aanleiding presentatie
15.00 – 16.00 uur           Actualiteiten, nieuws en ontwikkelingen op het gebied van zorgvastgoed
16.00 uur                          Afsluiting / borrel

Locatie
De tweede bijeenkomst van de Ronde Tafel Zorgvastgoed zal plaatsvinden op het kantoor van M2 Advocaten, Kabelweg 57, Amsterdam.

Lidmaatschap en kosten
Aan de Ronde Tafel Zorgvastgoed is geen lidmaatschap verbonden. Iedere deelnemer kan voor zichzelf uitmaken na een eerste bezoek of hij langer wil deelnemen aan de Ronde Tafel. Wel is het de bedoeling om tot een vaste kern deelnemers te komen, zodat er continuïteit is in de bijeenkomsten en er sneller tot gezamenlijke deelname aan zorgvastgoedprojecten kan worden gekomen.

Deelnemers
De Ronde Tafel is bedoeld voor professionals die te maken hebben met zorgvastgoed. Te denken valt aan o.m. zorgondernemers, directeuren / managers zorginstellingen, projectontwikkelaars, woningcorporaties, aannemers, (zorg)vastgoedfinanciers, zorgadviseurs, architecten, juristen/advocaten zorgregelgeving en/of Vastgoedrecht etc.

Inschrijven en deelnemen
U kunt zich opgeven door een mail te sturen naar info@m2advocaten.nl met uw naam, bedrijfsnaam en adresgegevens.

Meer informatie
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Ginio Beij of Marius Rijntjes via e-mail beij@m2advocaten.nl of rijntjes@m2advocaten.nl of telefonisch via: 020 – 420 99 49. U kunt hier het verslag en hier de presentatie van de eerste bijeenkomst van de Ronde Tafel Zorgvastgoed terugvinden.

Wij hopen u te mogen verwelkomen op woensdag 14 februari!

Marius Rijntjes
Ginio Beij

Beroepsaansprakelijkheid: oordeel tuchtrechter van invloed op oordeel civiele rechter?

In een civiele procedure wordt een andere zorgvuldigheidsnorm gehanteerd dan in een tuchtrechtelijke procedure, maar wel dient het oordeel van de civiele rechter in het licht van het oordeel van de tuchtrechter voldoende begrijpelijk te zijn. Dit speelde onlangs in een zaak bij Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Het ging om de volgende casus.

A heeft een ontslagvergoeding ontvangen. Deze ontslagvergoeding is ingebracht in een stamrecht B.V. Met deze stamrecht B.V. heeft A een stamrechtovereenkomst gesloten.

Op grond van de stamrechtovereenkomst dienden er vanaf het moment dat A de 62-jarige leeftijd zou bereiken (in 2005), uitkeringen vanuit de stamrecht B.V. aan A te worden gedaan. Deze uitkeringen hebben niet plaatsgevonden. Als gevolg hiervan is de door A ontvangen ontslagvergoeding aangemerkt als loon uit vroegere dienstbetrekking, waardoor A een fors bedrag aan loonbelasting heeft moeten betalen.

A heeft vervolgens een klacht tegen zijn accountant ingediend, waarbij A onder meer heeft aangevoerd dat de accountant hem had moeten waarschuwen voor het feit dat er vanaf 2005 geen stamrechtuitkeringen waren gedaan en hem had moeten adviseren over eventuele mogelijkheden om dit te herstellen. De Accountantskamer heeft deze klacht gegrond bevonden – op grond van schending van het beginsel van deskundigheid en zorgvuldigheid – waarbij de maatregel van waarschuwing is opgelegd.

Vervolgens is A een civiele procedure tegen zijn accountant begonnen, waarbij vergoeding van geleden schade is gevorderd. In deze civiele procedure is het Hof, net als de Rechtbank, tot het oordeel gekomen dat op de accountant niet de verplichting rustte om A (spontaan) te waarschuwen voor, dan wel te adviseren over, het feit dat er vanaf 2005 geen stamrechtuitkeringen waren gedaan. Daarbij overweegt het Hof, kort weergegeven, dat de accountant niet betrokken is geweest bij de stamrechtconstructie en slechts een beperkte opdracht had, die niet concrete advieswerkzaamheden inhield.

Het Hof is dus, anders dan de Accountantskamer, tot het oordeel gekomen dat de accountant niet onzorgvuldig gehandeld heeft. Aldus rijst de vraag wat de betekenis is van een tuchtrechtelijk oordeel voor de beantwoording van de aansprakelijkheidsvraag in een civiele procedure.

In dit kader overweegt het Hof – in lijn met de vaste rechtspraak – dat bij de beoordeling van de vraag of een tuchtklacht gegrond is andere maatstaven worden gehanteerd dan bij de beoordeling van de civiele aansprakelijkheid. Daarbij speelt een rol dat de bewijsregels die in een civiele procedure van toepassing zijn – en die mede strekken ter bescherming van een gedaagde – niet in een tuchtrechtelijke procedure gelden. De civielrechtelijke zorgvuldigheidsnorm is dus een andere dan de tuchtrechtelijke zorgvuldigheidsnorm, maar wel dient het oordeel van de civiele rechter in het licht van het tuchtrechtelijke oordeel voldoende begrijpelijk te zijn, aldus het Hof.

Hieruit volgt dat het oordeel van de tuchtrechter weliswaar een rol kan spelen bij de beantwoording van de civiele aansprakelijkheid – hetgeen aanleiding kan geven om een klacht in te dienen – , maar dat een tuchtprocedure niet tot doel heeft om de civielrechtelijke aansprakelijkheid vast te stellen.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

CURSUS: Actualiteiten huurrecht bedrijfsruimten

Geïnteresseerd in het huurrecht met betrekking tot bedrijfsruimten? Dat treft, ik vertel u daar graag meer over. In een dag bent u volledig bijgespijkerd.

Op de volgende data heeft de cursus plaats: 19 juni 2014, 25 juni 2014, 5 november 2014 en 19 november 2014.

Cursuskosten? EUR 275,-, ex BTW.

INHOUD

• Semi-dwingend recht

• Kwalificatiekwesties

• Indeplaatsstelling

• De renovatieregeling

• De gebrekenregeling

• Huurprijsvaststelling

• Huurbeëindiging

• Ontbinding

• Herstel- en schadevergoeding

Meer weten?

Klik dan hier. Graag tot ziens.

Michel Visser (visser@m2advocaten.nl)

Contractsoverneming. Welke rechten en verplichtingen gaan over?

Bij contractsoverneming gaan alle rechten en verplichtingen over op de overnemende partij, voor zover niet ten aanzien van bepaalde rechten en verplichtingen anders is overeengekomen. Dit speelde onlangs in een zaak bij het Hof Den Bosch. Het ging om de volgende casus.

A sluit een service-overeenkomst met B, op grond waarvan B zich jegens A heeft verplicht bepaalde diensten te verlenen. In de service-overeenkomst is opgenomen dat B gerechtigd is de rechten en verplichtingen uit de service-overeenkomst aan een derde over te dragen.

Na twee jaar draagt B de service-overeenkomst over aan C. A wordt van deze overdracht in kennis gesteld. Een jaar later roept A jegens B de vernietiging van de service-overeenkomst in op grond van dwaling. Volgens A zou B bij het aangaan van de service-overeenkomst een onjuiste voorstelling van zaken ten aanzien van de verlening van bepaalde diensten hebben gegeven.

B verweert zich met onder meer met de stelling dat de service-overeenkomst aan C is overgedragen en dat A zijn vordering tot vernietiging van de service-overeenkomst jegens C had moeten instellen.

Het Hof Den Bosch gaat daarin mee. Het Hof overweegt dat door een contractsoverneming alle rechten en verplichtingen overgaan op de derde, dus alle vorderingsrechten, alle schulden van de overdragende partij en de wilsrechten, zoals bijvoorbeeld het recht op ontbinding op grond van wanprestatie. Dit is alleen anders indien ten aanzien van bepaalde rechten en verplichtingen anders is overeengekomen. Het Hof is van oordeel dat B en C in dit geval geen afwijkende afspraken hebben gemaakt.

Dit leidt tot het oordeel van het Hof dat, nu de vordering van A jegens B vernietiging van de met B gesloten service-overeenkomst inhoudt  – terwijl de uit deze overeenkomst voortvloeiende rechtsverhouding op C is overgegaan – de grondslag voor de vordering van A jegens B ontbreekt en die vordering moet worden afgewezen. A staat dus met lege handen.

Voor een partij die met een contractsoverneming wordt geconfronteerd is dus goed om te weten dat hij zich met een vordering uit hoofde van de overeenkomst in beginsel tot de overnemende partij zal moeten wenden. Voor de overnemende partij is het goed om te weten dat hij voor de overname van bepaalde rechten en verplichtingen – met instemming van de overdragende partij – een uitzondering kan maken.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

WEGENS SUCCES NOGMAALS! Seminar asbest en aansprakelijkheid.

U was al eerder uitgenodigd voor één van de seminars op 20 maart jl. of 10 april a.s. (zie ook dit document).

Het seminar voor 10 april a.s. is inmiddels (ook) ‘uitverkocht’.

Gelet op het enthousiasme waarmee het eerste seminar is ontvangen en vanwege het feit dat het seminar van 10 april a.s. inmiddels volgeboekt is, hebben wij besloten een 3e seminar in te plannen.

Dit seminar heeft plaats op 17 april a.s. van 13.00u – 16.00u (inclusief netwerkborrel), te Jaarsveld (Utrecht).

Graag aanmelden via: map@koenders-partners.nl

Graag tot dan.

M2 Advocaten

Gebrek in hypotheekakte. Is akte nietig?

Een gebrek in een hypotheekakte levert nietigheid van de akte op. Dit speelde onlangs in een zaak bij het Hof Arnhem-Leeuwarden. Het ging om de volgende casus.

In maart 2004 wordt op een onderpand een recht van hypotheek gevestigd. In de hypotheekakte is opgenomen dat de hypotheek wordt verleend tot zekerheid voor de betaling van al hetgeen de hypotheeknemer te vorderen heeft. Maar van wie de hypotheeknemer betaling te vorderen heeft, staat niet vermeld. Oftewel, de aanduiding van de debiteur ontbreekt.

Vervolgens wordt in juni 2009 op hetzelfde onderpand een tweede recht van hypotheek gevestigd, ditmaal tussen twee andere partijen. Niet lang daarna wordt de executoriale verkoop van het onderpand aangezegd en krijgen de eerste en de tweede hypotheeknemer discussie over wiens hypotheekrecht hoger in rang is.

De tweede hypotheeknemer voert aan dat een hypotheekakte op grond van de wet een aanduiding moet bevatten van de vordering waarvoor de hypotheek tot zekerheid strekt. Nu de aanduiding van de debiteur in de hypotheekakte van de eerste hypotheeknemer ontbreekt, is aan dit vereiste niet voldaan en is geen sprake van een rechtsgeldige hypotheekakte, aldus de tweede hypotheeknemer.

De eerste hypotheeknemer voert aan dat de notaris het gebrek in de hypotheekakte in oktober 2009 met een proces-verbaal van verbetering heeft hersteld – door aanduiding van de debiteur – waarmee (alsnog) sprake is van een rechtsgeldige vestiging van de hypotheek en de tweede hypotheeknemer zich niet op de nietigheid van de akte kan beroepen.

Het Hof stelt de tweede hypotheeknemer in het gelijk. De wet schrijft voor dat de vordering waarvoor de hypotheek tot zekerheid strekt voldoende bepaalbaar moet zijn. Of dat het geval is, hangt af van de in de hypotheekakte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling. Die moet worden afgeleid uit de in de akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de vordering waarvoor hypotheek wordt verleend. Nu de aanduiding van de debiteur ontbreekt, is niet aan de wettelijke voorschriften voldaan, aldus het Hof. Daarmee is de akte nietig.

Of het gebrek in de hypotheekakte door het proces-verbaal van verbetering is hersteld, laat het Hof in het midden, omdat herstel niet tot gevolg heeft dat een tussentijds gevestigd hypotheekrecht zijn rang verliest. Oftewel, rechten die in de tussentijd door derden zijn verkregen op het onderpand – in dit geval het recht van hypotheek van de tweede hypotheeknemer – moeten worden geëerbiedigd.

Op zich valt over de vraag of het gebrek door het proces-verbaal van verbetering is hersteld, nog wel het nodige op te merken. De Wet op het notarisambt bepaalt namelijk dat de mogelijkheid tot herstel beperkt is tot “kennelijke schrijffouten en kennelijke misslagen”. Het alsnog aanduiden van de debiteur in de akte, gaat verder dan dat. Daarmee krijgt de hypotheekakte een andere inhoud. Het lijkt er dus op dat de notaris in dit geval zijn boekje te buiten is gegaan.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Wat is de bewijskracht van een onderhandse akte?

Een onderhandse akte levert dwingend bewijs tussen partijen op. Dit speelde onlangs in een zaak bij het Hof Den Bosch. Het ging om de volgende casus.

A sluit een overeenkomst van geldlening met B waarin is opgenomen dat B een bedrag van € 22.500,– te leen heeft ontvangen en dat dit bedrag in maandelijkse termijnen van tenminste € 25,– moet worden terugbetaald. Omdat B hiermee in gebreke blijft, vordert  A ontbinding van de overeenkomst en terugbetaling van het nog openstaande bedrag van € 20.000,–.

B voert in eerste aanleg als verweer dat de handtekening  onder de overeenkomst niet van hem is. A krijgt vervolgens van de Rechtbank de opdracht om de echtheid van de handtekening te bewijzen. Daarin slaagt A. De vordering van A wordt vervolgens toegewezen.

In hoger beroep bij het Hof Den Bosch betwist B vervolgens de inhoud van de overeenkomst van geldlening. Hij stelt dat hij geen € 22.500,– te leen heeft ontvangen en dat A op geen enkele wijze heeft aangetoond over een dergelijk bedrag te hebben beschikt, noch heeft aangetoond op welke wijze en wanneer dit bedrag zou zijn verstrekt. Het Hof gaat daar niet in mee.

Het Hof oordeelt dat de overeenkomst van geldlening dwingend bewijs tussen partijen oplevert  – oftewel dat het vaststaat dat het bedrag van € 22.500,– ten titel van geldlening door A aan B is verstrekt – zodat  A niet gehouden is aan te tonen wanneer en op welke wijze het bedrag van € 22.500,– aan B is verstrekt.

Daarbij tekent het Hof wel aan dat tegen dit dwingend bewijs tegenbewijs openstaat. Dit bewijs mag door alle middelen worden geleverd. Omdat B in hoger beroep heeft geklaagd over het feit dat de Rechtbank hem niet in de gelegenheid heeft gesteld tegenbewijs te leveren, bepaalt het Hof dat B hiertoe alsnog in de gelegenheid zal worden gesteld. Het zal dus moeten blijken of B dit tegenbewijs zal kunnen leveren.

Bij geschillen over de inhoud van overeenkomsten is het in ieder geval goed om te weten dat een onderhandse akte dwingend bewijs tussen partijen oplevert. Wordt de inhoud door één van partijen betwist, dan is het aan die partij om te bewijzen dat de inhoud van de overeenkomst niet juist is of dat er afwijkende afspraken zijn gemaakt.   

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)