Burenrecht: aanleg dakterras legaal door verjaring

Een dakterras. Vrijwel iedereen wil er eentje hebben, maar praktisch iedereen vindt het vervelend als de buren er eentje aanleggen en vervolgens bij je naar binnenkijken. Niet zo gek dus dat er in een dichtbevolkt land als Nederland regelmatig wordt geprocedeerd over de aanleg van dakterrassen. In deze blog kijken we kort naar de voorwaarden waaronder de aanleg van een dakterras mogelijk is of juist niet, en bespreken we voorts een actuele uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden over dit onderwerp.

Aanleg dakterras in principe niet toegestaan, tenzij…

Sinds de inwerkingtreding van het nieuw Burgerlijk Wetboek op 1 januari 1992 is het niet toegestaan om binnen twee meter van de erfgrens vensters of andere muuropeningen, balkons of andere soortgelijke werken (zoals bijvoorbeeld een dakterras) te hebben voor zover deze uitzicht geven op het naburige erf, tenzij de eigenaar van het naburige erf daarvoor toestemming heeft gegeven. Indien deze toestemming niet is gegeven heeft de eigenaar van het naburige erf het recht om deze ongeoorloofde toestand te laten beëindigen. Echter als deze eigenaar twintig jaar lang de situatie heeft toegestaan dan wel gedoogd verjaart dat recht en zal hij de situatie vanaf dat moment moeten dulden. In dat geval is er namelijk een erfdienstbaarheid van uitzicht ontstaan.

Overgangsregeling

Wat betreft regelgeving is het zo dat vóór 1992 het hebben van een zijdelings uitzicht op het naburige erf nog was toegestaan, hetgeen nu dus niet meer het geval is (tenzij de buren toestemming hebben gegeven). Toen de regelgeving in 1992 werd aangepast bestond er een overgangsregeling die bepaalde dat de eigenaar  van het naburige erf kon verlangen dat de toestand in overeenstemming werd gebracht met het nieuwe recht. Echter diende deze eigenaar van het naburige erf dit dan wel zelf te bekostigen. Dit zal ongetwijfeld voor veel mensen reden zijn geweest om bijvoorbeeld het balkon van hun buren op dat moment ongemoeid te laten.  Maar als de buren de situatie vervolgens twintig jaar ongemoeid laten zal er dus ook een erfdienstbaarheid van uitzicht ontstaan.

Casus

A. is in april 2012 eigenaar geworden van een twee-onder-één-kap woning (bouwjaar 1958). De woning heeft sinds 1964 een balkon die 90cm uitsteekt. A. is na zijn aanschaf vrijwel direct begonnen met het verbouwen van de woning. Hij heeft daarbij het oude balkon verwijderd en heeft een nieuwe uitbouw (steekt 240 cm uit) met daarop een dakterras gerealiseerd. De buren zijn niet blij met het dakterras en vorderen bij de rechtbank onder meer dat het dakterras wordt verwijderd. De rechtbank gaat vervolgens mee in het standpunt van de buren en veroordeelt A. tot verwijdering van het gehele dakterras. A. heeft immers een dakterras aangebracht zonder toestemming van zijn buren, hetgeen volgens de huidige wetgeving niet is toegestaan.

In hoger beroep bij het hof zou echter een ander oordeel volgen. Het hof stelt dat de nieuwe uitbouw weliswaar voorziet in een zijdelings uitzicht, hetgeen sinds 1 januari 1992 niet meer is toegestaan, maar dat er pas medio 2012 bezwaar is gemaakt tegen de uitbouw, terwijl er voor die tijd ook al sprake was van een balkon met zijdelings uitzicht. Vanaf 1 januari 1992 hebben de buren 20 jaar lang de mogelijkheid gehad om bezwaar te maken tegen deze uitbouw, hetgeen ze hebben nagelaten. Daarom is er toch een erfdienstbaarheid van uitzicht ontstaan. Echter strekt deze erfdienstbaarheid van (zijdelings) uitzicht niet verder dan 90cm, de lengte van het oude balkon. A. hoeft derhalve niet het gehele dakterras te verwijderen maar zal wel het gedeelte van zijn dakterras dat verder uitstrekt dan 90cm ontoegankelijk moeten maken, aldus het  hof.

De buren hadden voorts ook aangevoerd dat nu A. het oorspronkelijke balkon had verwijderd de erfdienstbaarheid op uitzicht geheel zou zijn vervallen. Echter omdat A. vrijwel direct begonnen was met de bouw van een soortgelijk bouwwerk op precies dezelfde locatie oordeelde de rechter dat A. daarmee geen afstand had gedaan van zijn verkregen erfdienstbaarheid tot uitzicht. Deze was echter wel beperkt tot 90cm.

Conclusie

Het bouwen van een balkon of dakterras met zijdelings uitzicht binnen twee meter van de erfgrens van de buren kan legaal worden indien men toestemming van de buren verkrijgt of door verjaring. Daarnaast is het ook mogelijk om een nieuw balkon of dakterras aan te brengen indien er reeds een erfdienstbaarheid van uitzicht is gerealiseerd zolang deze maar niet verder uitsteekt dan het vorige balkon of dakterras waaronder de erfdienstbaarheid is gevestigd.

Hebben uw buren een dakterras aangelegd zonder uw toestemming of wilt u juist zelf een dakterras aanleggen en vraagt u zichzelf af of dit is toegestaan? Neemt u gerust contact op met M2 Advocaten.

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

afbeelding van een hek

Erfdienstbaarheid: opheffing wegens gebrek aan belang

Bij opheffing van een erfdienstbaarheid wegens gebrek aan belang spelen de belangen van de eigenaar van het dienende erf geen rol. In deze blog kijken we even kort wat deze begrippen inhouden en wat dit in de praktijk betekent.

Erfdienstbaarheid

Als een erf belast is met bijvoorbeeld een recht van overpad is er sprake van een erfdienstbaarheid ten bate van een ander erf. Dit andere erf wordt ook wel het ‘heersende erf’ genoemd terwijl het erf dat belast is met dit recht het ‘dienende erf’ wordt genoemd. Het komt er op neer dat de eigenaar van het dienende erf moet dulden dat de eigenaar van het heersende erf op bepaalde wijze gebruik maakt van het dienende erf. Het recht van overpad is veruit de meest voorkomende vorm van erfdienstbaarheid, maar er zijn ook andere vormen mogelijk.

Erfdienstbaarheid kan ontstaan door vestiging, maar ook door verjaring.  In het geval van vestiging maken de eigenaren van de erven een afspraak tot bepaald gebruik en laten dat vervolgens notarieel vastleggen. In het geval van verjaring kan het zo zijn dat als iemand 10 of 20 jaar lang op een bepaalde manier gebruik maakt van andermans erf, er een erfdienstbaarheid ontstaat.

Opheffen erfdienstbaarheid

Indien een erf is belast met een erfdienstbaarheid heeft dit soms invloed op de waarde van het erf of op de manier waarop de eigenaar van het erf zijn bezit ervaart. Het is om die reden dat het nogal eens voorkomt dat de eigenaar van een dienend erf probeert de erfdienstbaarheid op te laten heffen. Dit is bijvoorbeeld mogelijk indien het belang bij uitoefening van de erfdienstbaarheid is komen te vervallen. Zo kan het bijvoorbeeld zijn dat de eigenaar van het heersende erf inmiddels een andere route over zijn eigen erf tot zijn beschikking heeft.

Maar stel dat de eigenaar van het dienende erf zelf ook een belang heeft om van de erfdienstbaarheid af te willen? Bijvoorbeeld omdat een nieuwe eigenaar van een (dienend) erf projectontwikkeling voor ogen heeft. Spelen deze belangen bij opheffing wegens gebrek aan belang een rol? Nee, de Hoge Raad heeft in 2014 uitgemaakt dat de belangen van de eigenaar van het dienende erf (behoudens misbruik van bevoegdheid) geen rol spelen. Het gaat louter om het belang van het heersende erf bij de uitoefening van de erfdienstbaarheid.

Casus

Daar komt nog eens bij dat het belang van het heersende erf vrij snel wordt aangenomen. Zo ook in een recentelijk arrest van de Hoge Raad. De eigenaar van het heersende erf had een erfdienstbaarheid van weg gevestigd, hetgeen betekent dat hij gebruik mag maken van het perceel van zijn buurvrouw om de openbare weg te bereiken. Oorspronkelijk had de eigenaar van het heersende erf geen eigen uitweg naar de openbare weg, maar inmiddels was de situatie gewijzigd en had hij dit wel. Om deze nieuwe uitweg te bereiken moest hij echter een flink stuk omrijden. Dit feit was voor de Hoge Raad van voldoende gewicht om aan te nemen dat hij (nog altijd) een redelijk belang had bij uitoefening van de erfdienstbaarheid. Nu moet gezegd worden dat in deze zaak de eigenaar van het heersende erf meerdere kilometers moest omrijden. Het is interessant om te bezien in hoeverre de Hoge Raad ruimte ziet voor een nuancering als de afstand aanmerkelijk korter is.

Bent u eigenaar van een dienend erf en wilt u een erfdienstbaarheid laten opheffen of wilt u juist een erfdienstbaarheid vestigen? Neemt u in dat geval dan gerust contact op met M2 Advocaten.

Advocaat Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)