Geslaagd beroep op dwaling: aanspraak op schadevergoeding?

Bij een geslaagd beroep op dwaling is een afzonderlijke rechtsgrond vereist om aanspraak te kunnen maken op schadevergoeding. Dit speelde onlangs in een zaak bij de Hoge Raad. Het ging om de volgende casus.

In 2007 is een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een bedrijfspand dat ten tijde van de verkoop verhuurd was aan zes verschillende huurders. In de koopovereenkomst is onder meer de garantie opgenomen dat er geen achterstanden in de huurbetalingen zijn. Na de koop en levering blijkt dat wel het geval te zijn.

Koper start vervolgens een procedure waarbij hij primair vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling vordert en subsidiair ontbinding wegens wanprestatie. In hoger beroep voegt koper daar een vordering tot schadevergoeding aan toe.

Het Gerechtshof Arnhem wijst de vordering tot vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling toe. Daarnaast is het Hof van oordeel dat ook de vordering tot schadevergoeding toewijsbaar is nu de mogelijkheid dat koper door een verkeerde voorstelling van zaken schade heeft geleden, voldoende aannemelijk is, aldus het Hof. Dit oordeel houdt bij de Hoge Raad geen stand.

De Hoge Raad overweegt dat vernietiging van de koopovereenkomst ook de garanties treft, die in de koopovereenkomst zijn opgenomen. Na vernietiging van de koopovereenkomst is er dus geen sprake meer van een tekortkoming van de verkoper in de nakoming van de garanties. Wil bij een geslaagd beroep op dwaling aanspraak kunnen worden gemaakt op schadevergoeding dan dient daarvoor een specifieke rechtsgrond aanwezig te zijn, aldus de Hoge Raad.

Dit houdt in dat de koper die naast vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling tevens een beroep wil kunnen doen op schadevergoeding, zijn vordering tot vernietiging zal moeten combineren met bijvoorbeeld een vordering uit hoofde van onrechtmatige daad of ongerechtvaardigde verrijking. Of dat kansrijk is, zal afhangen van de omstandigheden van het geval.

Overigens doet de koper die niet alleen de koopovereenkomst wil aantasten maar ook schadevergoeding wenst, er goed aan om primair voor ontbinding wegens wanprestatie te gaan. Een tekortkoming in de nakoming leidt immers tot een verplichting tot vergoeding van schade.

Wel is het zo dat de bevoegdheid tot ontbinding in koopovereenkomsten vaak wordt uitgesloten. Dat zal vermoedelijk de reden zijn geweest dat de koper zich in deze zaak primair op vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling heeft beroepen. Uit de uitspraak van de Hoge Raad blijkt de stap naar schadevergoeding in dat geval een stuk lastiger is.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Dwaling bij servicekosten. Buitengerechtelijke vernietiging huurovereenkomst toegestaan?

Deze vraag kwam aan de orde bij een zaak die aanhangig was gemaakt bij de rechtbank Amsterdam (Uitspraak). De huurder deed met succes een beroep op dwaling en mocht de huurovereenkomst daarom buitengerechtelijk vernietigen. Wat was er aan hand?

In de tussen partijen gesloten huurovereenkomst ten aanzien van een kantoorruimte was een voorschot servicekosten vastgesteld dat in het kort gezegd ca. 9 % van de jaarhuurprijs vertegenwoordigde. Achteraf (in de opvolgende jaren) bleken de werkelijke kosten veel hoger te liggen, ca. 21 % van de jaarhuurprijs.

Ondanks daartoe in de gelegenheid te zijn gesteld kon de verhuurder in de procedure niet aantonen wat de werkelijke kosten waren voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst.

Dit gegeven was van belang voor de beantwoording van de voor dwaling zo van belang zijnde vraag of op de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst de plicht rustte om aan de huurder mede te delen dat er een behoorlijk verschil bestond tussen het voorschot en de werkelijke kosten.

De kantonrechter achtte het niet aannemelijk dat de kosten ten opzichte van de voorgaande jaren zodanig waren gestegen dat dit (opeens) niet langer in de buurt lag van 9 % van de jaarhuurprijs. De kantonrechter achtte het dan ook aannemelijk dat de verhuurder destijds – dus bij het sluiten van de huurovereenkomst – wist wat de werkelijke kosten waren in de voorgaande jaren.

De kantonrechter kent veel waarde toe aan het feit dat er een groot verschil bestaat tussen de hoogte van het voorschot en de hoogte van de werkelijke kosten en daarnaast aan de positie van de beide partijen.

De kantonrechter komt namelijk tot de conclusie dat het gelet op de enorme discrepantie tussen de hoogte van het voorschot en de werkelijke kosten in verhouding tot de overeengekomen jaarhuurprijs en gelet op de positie van beide partijen[1] voor de verhuurder evident moet zijn geweest, althans de verhuurder er rekening mee had moeten houden, dat de huurder niet of niet op de destijds overeengekomen voorwaarden een huurovereenkomst zou hebben gesloten indien de huurder op de juiste wijze was geïnformeerd over de hoogte van de werkelijke kosten. De kantonrechter oordeelt dus dat onder deze omstandigheden de mededelingsplicht van de verhuurder voor gaat op de onderzoeksplicht van de huurder.

Het beroep van de huurder op de buitengerechtelijke vernietiging van de huurovereenkomst werd dan ook gehonoreerd.

Al met al een zeer interessante en voor de praktijk zeer bruikbare uitspraak.

Vragen?

Michel Visser (visser@m2advocaten.nl)



[1] De verhuurder was een professionele verhuurder, die bij het aangaan van de huurovereenkomst werd bijgestaan door een makelaar. De huurder was een niet in de vastgoedmarkt ingevoerde en bovendien niet-professionele huurder.