Burenrecht: aanleg dakterras legaal door verjaring

Een dakterras. Vrijwel iedereen wil er eentje hebben, maar praktisch iedereen vindt het vervelend als de buren er eentje aanleggen en vervolgens bij je naar binnenkijken. Niet zo gek dus dat er in een dichtbevolkt land als Nederland regelmatig wordt geprocedeerd over de aanleg van dakterrassen. In deze blog kijken we kort naar de voorwaarden waaronder de aanleg van een dakterras mogelijk is of juist niet, en bespreken we voorts een actuele uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden over dit onderwerp.

Aanleg dakterras in principe niet toegestaan, tenzij…

Sinds de inwerkingtreding van het nieuw Burgerlijk Wetboek op 1 januari 1992 is het niet toegestaan om binnen twee meter van de erfgrens vensters of andere muuropeningen, balkons of andere soortgelijke werken (zoals bijvoorbeeld een dakterras) te hebben voor zover deze uitzicht geven op het naburige erf, tenzij de eigenaar van het naburige erf daarvoor toestemming heeft gegeven. Indien deze toestemming niet is gegeven heeft de eigenaar van het naburige erf het recht om deze ongeoorloofde toestand te laten beëindigen. Echter als deze eigenaar twintig jaar lang de situatie heeft toegestaan dan wel gedoogd verjaart dat recht en zal hij de situatie vanaf dat moment moeten dulden. In dat geval is er namelijk een erfdienstbaarheid van uitzicht ontstaan.

Overgangsregeling

Wat betreft regelgeving is het zo dat vóór 1992 het hebben van een zijdelings uitzicht op het naburige erf nog was toegestaan, hetgeen nu dus niet meer het geval is (tenzij de buren toestemming hebben gegeven). Toen de regelgeving in 1992 werd aangepast bestond er een overgangsregeling die bepaalde dat de eigenaar  van het naburige erf kon verlangen dat de toestand in overeenstemming werd gebracht met het nieuwe recht. Echter diende deze eigenaar van het naburige erf dit dan wel zelf te bekostigen. Dit zal ongetwijfeld voor veel mensen reden zijn geweest om bijvoorbeeld het balkon van hun buren op dat moment ongemoeid te laten.  Maar als de buren de situatie vervolgens twintig jaar ongemoeid laten zal er dus ook een erfdienstbaarheid van uitzicht ontstaan.

Casus

A. is in april 2012 eigenaar geworden van een twee-onder-één-kap woning (bouwjaar 1958). De woning heeft sinds 1964 een balkon die 90cm uitsteekt. A. is na zijn aanschaf vrijwel direct begonnen met het verbouwen van de woning. Hij heeft daarbij het oude balkon verwijderd en heeft een nieuwe uitbouw (steekt 240 cm uit) met daarop een dakterras gerealiseerd. De buren zijn niet blij met het dakterras en vorderen bij de rechtbank onder meer dat het dakterras wordt verwijderd. De rechtbank gaat vervolgens mee in het standpunt van de buren en veroordeelt A. tot verwijdering van het gehele dakterras. A. heeft immers een dakterras aangebracht zonder toestemming van zijn buren, hetgeen volgens de huidige wetgeving niet is toegestaan.

In hoger beroep bij het hof zou echter een ander oordeel volgen. Het hof stelt dat de nieuwe uitbouw weliswaar voorziet in een zijdelings uitzicht, hetgeen sinds 1 januari 1992 niet meer is toegestaan, maar dat er pas medio 2012 bezwaar is gemaakt tegen de uitbouw, terwijl er voor die tijd ook al sprake was van een balkon met zijdelings uitzicht. Vanaf 1 januari 1992 hebben de buren 20 jaar lang de mogelijkheid gehad om bezwaar te maken tegen deze uitbouw, hetgeen ze hebben nagelaten. Daarom is er toch een erfdienstbaarheid van uitzicht ontstaan. Echter strekt deze erfdienstbaarheid van (zijdelings) uitzicht niet verder dan 90cm, de lengte van het oude balkon. A. hoeft derhalve niet het gehele dakterras te verwijderen maar zal wel het gedeelte van zijn dakterras dat verder uitstrekt dan 90cm ontoegankelijk moeten maken, aldus het  hof.

De buren hadden voorts ook aangevoerd dat nu A. het oorspronkelijke balkon had verwijderd de erfdienstbaarheid op uitzicht geheel zou zijn vervallen. Echter omdat A. vrijwel direct begonnen was met de bouw van een soortgelijk bouwwerk op precies dezelfde locatie oordeelde de rechter dat A. daarmee geen afstand had gedaan van zijn verkregen erfdienstbaarheid tot uitzicht. Deze was echter wel beperkt tot 90cm.

Conclusie

Het bouwen van een balkon of dakterras met zijdelings uitzicht binnen twee meter van de erfgrens van de buren kan legaal worden indien men toestemming van de buren verkrijgt of door verjaring. Daarnaast is het ook mogelijk om een nieuw balkon of dakterras aan te brengen indien er reeds een erfdienstbaarheid van uitzicht is gerealiseerd zolang deze maar niet verder uitsteekt dan het vorige balkon of dakterras waaronder de erfdienstbaarheid is gevestigd.

Hebben uw buren een dakterras aangelegd zonder uw toestemming of wilt u juist zelf een dakterras aanleggen en vraagt u zichzelf af of dit is toegestaan? Neemt u gerust contact op met M2 Advocaten.

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Verjaring: hoe zit het met het recht van overpad?

Heersend erf: treedt op tegen inbreuk! Dienend erf: deel van erfdienstbaarheid kan blijven bestaan!

In een zaak bij de Rechtbank Noord-Nederland speelde het volgende. A heeft een perceel dat aan de ene kant grenst aan het perceel van B en aan de andere kant aan het perceel van Staatsbosbeheer. A heeft geen eigen uitweg naar de openbare weg. Om op de openbare weg te komen, maakt A gebruik van het perceel van Staatsbosbeheer. Dit wordt door Staatsbosbeheer gedoogd.

In 1978 is ten laste van het perceel van B een erfdienstbaarheid gevestigd die inhoudt dat A het recht heeft om via een pad op het perceel van B de openbare weg te bereiken. De afgelopen 20 jaar is het vanwege uitstekende takken en wortels van struiken en bomen niet mogelijk geweest om met een auto van het pad gebruik te maken. Het pad was wel te voet te bereiken.

B stelt dat de erfdienstbaarheid verjaard is, nu het pad al meer dan 20 jaar niet als “weg” gebruikt is. De Rechtbank ziet dat anders.

Allereerst is de Rechtbank – nu in de akte van 1978 slechts wordt gesproken over “een recht van weg” – van oordeel dat bedoeld is dat A het recht heeft om te voet en per auto via het pad de openbare weg te bereiken.

Vervolgens komt de Rechtbank toe aan de verjaring. Daarvoor dient te worden vastgesteld of sprake is van een met de erfdienstbaarheid strijdige toestand en zo ja, of daar gedurende 20 jaar niet tegen is opgetreden. Daarbij merkt de Rechtbank op dat een eventuele verjaring niet steeds leidt tot het volledige tenietgaan van de erfdienstbaarheid. De verjaring treedt slechts in voor zover de uitoefening van de erfdienstbaarheid onmogelijk is door bijvoorbeeld een hek of begroeiing.

Op grond van overgelegde foto’s komt de Rechtbank tot de conclusie dat het de afgelopen 20 jaar niet mogelijk is geweest om met een auto van het pad gebruik te maken. Voor het gebruik te voet ligt dat anders. Het is weliswaar lastig maar niet onmogelijk om te voet van het pad gebruik te maken en A heeft het pad ook als zodanig gebruikt, onder meer om de hond uit te laten, aldus de Rechtbank.

De slotsom is dat de erfdienstbaarheid wel teniet is gegaan, maar slechts ten dele, namelijk alleen voor wat betreft het recht van weg per auto. Het recht van weg te voet is blijven bestaan.

Voor eigenaren van een heersend erf is het dus goed om te weten dat hun erfdienstbaarheid teniet kan gaan door verjaring, indien zij gedurende 20 jaar niet tegen een inbreuk op hun erfdienstbaarheid optreden. Voor eigenaren van een dienend erf is het goed om te weten dat verjaring niet automatisch betekent dat de gehele erfdienstbaarheid tenietgaat. Het kan betekenen dat zij een deel van de erfdienstbaarheid nog steeds zullen moeten dulden.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

banner met medewerkers van m2 advocaten

Durf het aan om kennis te delen!

 

Dit advies aan collega-advocaten en eigenlijk alle dienstverleners geven Ginio Beij en Michel Visser in het blogje dat zij hebben geschreven op de website voor het Centrum voor Postacademisch Juridisch Onderwijs (CPO). Lees dit blogje hier.

Het CPO is een onderwijsinstituut dat verbonden is aan de Radboud Universiteit van Nijmegen. Onder het motto “Verder denken, scherper zijn” heeft het CPO enkele docenten verzocht om een blog te schrijven.  Een verwijzing naar deze blogjes is ook opgenomen in de brochure van het CPO.

Ginio en Michel zijn als docent verbonden aan het CPO. Zij geven de cursussen ‘Gebreken in het huurrecht’  (18 juni 2013) en ‘Renovatie in het huurrecht’  (10 oktober 2013). Marius Rijntjes geeft op 19 november 2013 de cursus ‘Burenrecht’. Indien u zich wil opgeven en/of meer informatie wil over deze cursussen, zie hieronder de volgende links:

Cursussen CPO:

18 juni 2013:                      Gebreken in het huurrecht’, Ginio Beij en Michel Visser;

10 oktober 2013:             Renovatie in het huurrecht’, Ginio Beij en Michel Visser;

19 november 2013:        ‘Burenrecht’, Marius Rijntjes

Voor vragen of informatie:

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Michel Visser (visser@m2advocaten.nl)

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)