Appartementsrecht: Overlast door kamerverhuur

Buren en overlast blijken helaas regelmatig een terugkerende combinatie. Niet in de laatste plaats wanneer de naastgelegen woning beschikbaar is gesteld voor kamerverhuur aan studenten. In een zaak bij de Rechtbank Amsterdam deed de onderbuurman een beroep op de splitsingsakte die zegt dat het appartement alleen als woning mag worden gebruikt. Vraag is of kamerverhuur niet onder het begrip ‘woning’ valt.

 Een appartementseigenaar verhuurt afzonderlijke kamers van zijn woning aan vier studenten. De onderbuurman ervaart als gevolg daarvan nogal wat geluidsoverlast. De buurman stelt dat de studenten onder andere hard muziek draaien en veel visite ontvangen in de avonduren waardoor er ’s avonds laat sprake is van lawaai in het appartement en het trappenhuis. Deze klachten worden onderbouwd met een deskundigenrapport en verklaringen van de benedenverdiepingen.

Strijd met splitsingsakte?

De buurman stelt dat de appartementseigenaar zich niet houdt aan de splitsingsakte waarin staat dat het appartement moet worden gebruikt als woonruimte. Volgens de buurman wordt met het begrip ‘woonruimte’ in dit geval een ‘zelfstandige woonruimte’ bedoeld (net als in de bestuursrechtelijke huisvestingswet) en is kamerverhuur daarom niet  toegestaan. Indien kamerverhuur volgens de splitsingsakte verboden is kan de buurman dit aangrijpen om een verbod aan te vragen. Echter in dit geval was een dergelijk verbod op kamerverhuur niet direct in de splitsingsakte of het splitsingsreglement opgenomen. De definitie uit de huisvestingswet is in dit geval simpelweg niet van toepassing, aldus de rechtbank.

Hetgeen de rechtbank vervolgens nog wel kan doen is kijken of naar objectieve maatstaven kan worden geoordeeld dat partijen hebben willen overeenkomen dat kamerverhuur niet is toegestaan. Deze objectiviteit is een belangrijke voorwaarde omdat ook derden bij inzage van de splitsingsakte moeten kunnen vertrouwen op de inhoud. In dit geval vond de rechtbank geen aanknopingspunten in de splitsingsakte en het splitsingsreglement waaruit zou blijken dat ooit bedoeld was om kamerverhuur te verbieden. Kortom, de buurman kon niet aantonen dat de appartementseigenaar met kamerverhuur in strijd handelde met de splitsingsakte.

Onrechtmatige hinder?

Gelukkig voor de buurman had hij de appartementseigenaar óók verantwoordelijk gesteld voor onrechtmatige hinder (artikel 5:37 BW & artikel 6:162 BW). Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad wordt om te bepalen of er daadwerkelijk sprake is van onrechtmatige hinder gekeken naar de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor veroorzaakte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval. Volgens de rechtbank zullen buren in een appartementencomplex sneller overlast ervaren doordat zij meerdere muren en vloeren delen met verschillende buren. Dit vergt enerzijds dat men geacht wordt meer rekening met elkaar te houden, maar anderzijds dat men ook enige overlast van elkaar zal moeten dulden.

In dit geval heeft de appartementseigenaar echter nagelaten adequate maatregelen te treffen tegen de overlast ondanks dat hij hiervan wist. De overlast is ook onderbouwd met een deskundigenrapport en wordt eveneens bevestigd door andere buren. De rechtbank verklaarde dan ook voor recht dat er sprake was van onrechtmatige hinder door geluidsoverlast. De appartementseigenaar zal dus maatregelen moeten nemen om toekomstige overlast te voorkomen.

Indien eigenaren van de VVE op één lijn zitten is het ‘t veiligst om een verbod op kamerverhuur in de splitsingsakte op te nemen om een rechtszaak zoals deze te voorkomen.

Kampt u ook met overlast van buren of wilt u juist ook uw appartement kamergewijs verhuren en zoekt u hierbij advies? Neemt u dan vrijblijvend contact op met M2 Advocaten.

Advocaat Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

 

VVE: Splitsingsakte wijzigen bij aanleg dakterras of kelder?

Ruimte is schaars in Nederland, en dikwijls zijn mensen dan ook op zoek naar manieren om hun huidige appartement uit te kunnen breiden, bijvoorbeeld door een terras op het dak te bouwen of de kruipruimte om te bouwen tot een volwaardige kelder. Echter is bij dergelijke verbouwingen waarschijnlijk toestemming van de VvE vereist en mogelijk zelfs aanpassing van de splitsingsakte. Wanneer wel en wanneer niet?

Toestemming VvE
In beginsel staat het iemand vrij om binnen de begrenzingen van zijn privégedeelte veranderingen aan te brengen zolang deze veranderingen geen nadeel aan privégedeelten van anderen of aan de gemeenschappelijke ruimte toebrengen (5:119 BW). Niettemin staat er in de modelreglementen dat iedere op-, aan of onderbouw zonder toestemming van de VvE verboden is. In meer recente modelreglementen is daar ook nog eens het verbod op bijbouw aan toegevoegd. Daarnaast bepalen de meeste splitsingsreglementen dat er geen veranderingen mogen worden aangebracht in het gebouw die het architectonische uiterlijk of de constructie ervan wijzigen. Kortom voor de overgrote meerderheid van appartementseigenaren zal, ook in het geval het een privégedeelte betreft, voor de bouw van bijvoorbeeld een dakterras of een kelder toestemming gevraagd moeten worden van de VvE. Dit ligt mogelijk anders indien er geen gebruik wordt gemaakt van een modelreglement of indien er afwijkende bepalingen zijn opgenomen. Voor wijzigingen aangaande gemeenschappelijke gedeelten dient vanzelfsprekend altijd toestemming gevraagd te worden. Overigens dient te worden opgemerkt dat dikwijls eerst een omgevingsvergunning (voorheen bouwvergunning) bij de gemeente zal moeten worden aangevraagd voordat de VvE haar toestemming zal willen geven.

Wijziging splitsingsakte
Zodra er toestemming is verkregen voor de verbouwing is de volgende vraag of er wijziging van de splitsingsakte is vereist. De hoofdregel is dat indien de verbouwing zich binnen de begrenzingen van het privégedeelte bevindt er geen wijziging van de splitsingsakte vereist is. Wordt er daarentegen buiten de grenzen van het privégedeelte gebouwd dan dient de splitsingsakte in principe wel te worden gewijzigd. Van belang hierbij is om te realiseren dat normaliter alle gedeelten van een appartementencomplex die niet nauwkeurig in de splitsingsakte zijn omschreven als zijnde privégedeelte behoren tot de gemeenschappelijke ruimte. Hierna zal worden omschreven hoe deze stelregels in de praktijk uitpakken bij de aanleg van een dakterras of kelder.

Plaatsing dakterras
Indien een appartementseigenaar het dak op zijn appartement tot zijn privégedeelte mag rekenen zal de splitsingsakte niet gewijzigd hoeven worden op het moment dat hij een dakterras wenst te plaatsen op dat dak. Echter ook in het geval dat dit dak (gedeeltelijk) tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort is een wijziging van de splitsingsakte niet per se vereist. De Hoge Raad heeft namelijk bepaald dat indien een wijziging zich leent voor herstel dat een wijziging van de splitsingsakte niet per se nodig is. Bij de plaatsing van een dakterras wordt doorgaans aangenomen dat deze situatie weer tamelijk eenvoudig terug te draaien valt.

Eigenlijk komt het er dus op neer dat voor de bouw van een dakterras niet snel een wijziging van de splitsingsakte vereist is. Niettemin kan het verstandig zijn om de aanleg van het dakterras wel in de splitsingsakte op te nemen. Op deze manier kan de aanlegger ervan een overdraagbaar exclusief gebruiksrecht verkrijgen terwijl verder geregeld kan worden dat de VvE niet langer medeverantwoordelijk is voor het onderhoud van het dakterras.

Uitgraven kruipruimte/kelder
Hoe zit het indien een appartementseigenaar op de begane grond besluit de kruipruimte onder zijn appartement uit te graven en er een volwaardige kelder van te maken? Kruipruimten zijn doorgaans niet opgenomen in de splitsingsakte. Deze nieuwe kelder valt dus buiten de privégrenzen en dat betekent dat het tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort. Het aanleggen van een nieuwe ruimte zoals een kelder kan daarbij ook worden aangemerkt als een structurele wijziging van niet tijdelijke aard. Wil deze appartementseigenaar dus het exclusieve gebruiksrecht van de kelder krijgen dan zal de splitsingsakte moeten worden gewijzigd. In de situatie dat een appartementseigenaar zijn bestaande kelder wil laten uitdiepen is er in principe geen wijziging van de splitsingsakte vereist mits de oorspronkelijke kelder maar reeds in de splitsingsakte was opgenomen als zijnde zijn privégedeelte.

Conclusie
Indien er gebruik wordt gemaakt van een modelreglement is er nagenoeg altijd toestemming van de VvE vereist bij de op- aan-, onderbouw van een dakterras of kelder. Of er wijziging van de splitsingsakte nodig is hangt ervan af of de begrenzingen van het privégedeelte worden overtreden. Zo ja, dan is de vervolgvraag of het een wijziging van structurele aard betreft. Mocht daar geen sprake van zijn dan is alsnog geen wijziging van de splitsingsakte vereist. Toch kunnen er goede redenen zijn voor zowel de betreffende appartementseigenaar als de VvE om de wijziging in de splitsingsakte te willen opnemen, maar dit betreft in dat geval geen verplichting.

 

Twijfelt u nog of er een wijziging van de splitsingsakte vereist is, of heeft u andere vragen naar aanleiding van dit artikel? Neemt u dan gerust contact met ons op.

 

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

WET VERBETERING FUNCTIONEREN VvE per 1 januari 2018 in werking

Op 1 januari 2018 is de Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars in werking getreden. VvE’s sparen namelijk te weinig voor onderhoud en kunnen daarnaast moeilijk geld lenen voor dergelijk onderhoud. Zoals de naam van de wet al aangeeft wordt met de wet beoogd dat VvE’s beter gaan functioneren en dat de mogelijkheden voor het benodigde onderhoud worden vergroot. We zetten de belangrijkste gevolgen van deze wet voor u op een rijtje.

Een verplichte minimale reservering

Vanaf 1 mei 2008 was het al verplicht voor VvE’s om een reservefonds aan te houden, maar er was vervolgens geen minimumbedrag opgenomen dat in kas gehouden moest worden. De wetgever was destijds van mening dat er genoeg prikkels bestonden voor VvE’s om een voldoende hoog reserveringsfonds in stand te houden, maar in de praktijk bleek dit echter toch anders uit te pakken. Volgens onderzoek blijkt nog altijd 51% van de VvE’s over geen of te weinig middelen te beschikken om het nodige onderhoud te kunnen uitvoeren.

Daarom geldt vanaf 1 januari 2018 voor VvE’s een minimale jaarlijkse reservering van ten minste 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw. Deze verplichting geldt vooralsnog alleen voor appartementseigenaren van een voor wonen bestemd gebouw, maar ook in het geval het gebouw slechts gedeeltelijk voor wonen wordt gebruikt is deze verplichting van toepassing.

Mocht een VvE menen dat dit zal leiden tot een te hoge reservering, dan staat het hen vrij om in het vervolg op basis van een MJOP (meerjarenonderhoudsplan) te gaan reserveren, waarbij dus ook voor een lagere jaarlijkse reservering dan 0,5% kan worden gekozen, mits het onderhoudsplan voldoet aan de daaraan gestelde vereisten.

Niet onbelangrijk is om te vermelden dat VvE’s uiterlijk tot drie jaar na inwerkingtreding van deze wet de tijd hebben om aan de nieuwe wettelijke eisen te voldoen.

Handhaving

Naleving op deze wettelijke regeling zal overigens niet door de overheid worden gecontroleerd en derhalve zal er ook geen handhaving plaatsvinden. De overheid rekent (wederom) op de zelfredzaamheid van de VvE’s. Niettemin wordt het door deze normering voor individuele eigenaren wel eenvoudiger om bijvoorbeeld de minimale reservering rechtens af te dwingen. Zo kan het niet voldoende reserveren leiden tot onbehoorlijk bestuur en bestuurdersaansprakelijkheid.

Overigens kon volgens een uitspraak onder het oude recht een VvE verplicht ook al worden om het reservefonds te vergroten om zodoende aan het te verwachten onderhoud te kunnen voldoen, maar met de nieuwe wet wordt het een stuk makkelijker om aan te tonen dat een VvE niet aan haar verplichtingen voldoet.

VvE’s voortaan bevoegd om lening aan te gaan

Op basis van de modelreglementen tot 2006 bestond voorheen veel onduidelijkheid over de vraag of VvE’s leningen konden aangaan voor onderhoud. Zelfs onder juristen werd hierover verschillend gedacht. Dit heeft er vooral toe geleid dat banken uit vrees voor nietigheid of nietigverklaring van de geldlening niet snel geneigd waren om leningen aan VvE’s te verstrekken. De nieuwe wet maakt een einde aan deze onduidelijkheid en bepaalt dat VvE’s geldleningen in het kader van beheer mogen aangaan. Overigens kan in het splitsingsreglement nog altijd worden opgenomen dat de VvE in kwestie hiertoe niet bevoegd is.

Geen hoofdelijke aansprakelijkheid bij geldleningen

 Zoals zojuist al aangehaald waren banken onder de oude omstandigheden niet snel geneigd om een lening te verstrekken aan VvE’s. Wanneer ze dat wel deden gebeurde dat meestal op basis van hoofdelijke aansprakelijkheid. Met andere woorden, elk lid van de VvE kon door de bank individueel op de volledige lening worden aangesproken. Nu zal het weinig uitleg behoeven dat in de praktijk maar weinig VvE-leden hiertoe bereid waren, waardoor geldleningen dan ook zelden werden verstrekt. De nieuwe wet lost dit probleem op door de lening van de VvE te beschouwen als een deelbare schuld. Dat wil zeggen dat een individueel lid slechts aangesproken kan worden voor zijn aandeel in de gemeenschap. Contractueel kan overigens van deze deelbare schuld niet worden afgeweken.

Daarnaast voorziet de nieuwe wet in een bepaling die zegt dat schulden die zijn aangegaan in het kader van de VvE worden overgedragen bij verkoop  aan de nieuwe eigenaar. De nieuwe eigenaar moet vanzelfsprekend op de hoogte worden gebracht van deze schuld. Overigens gaan geldleningen die reeds bestonden voor het ingaan van de nieuwe wet op 1 januari 2018 niet automatisch over op de nieuwe koper. In dat geval zal de verstrekker van de lening toestemming moeten verlenen.

Arjan Ang en Ginio Beij

 

Heeft u binnen uw VvE te maken met achterstallig onderhoud of zoekt u meer informatie over de nieuwe wetgeving? M2 advocaten is gespecialiseerd in VvE-zaken en kan u hier over adviseren.

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Paralegal Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

 

 

 

 

Uit de praktijk van M2 Advocaten: VvE recht

Het komt wel eens voor dat zich binnen een VvE een nieuwe eigenaar aandient die bepaalde plannen heeft en daarvoor toestemming vraagt. Zo ook in een zaak waarbij M2 Advocaten betrokken was.

In deze zaak ging het om een hoteleigenaar die een woonappartement op de eerste verdieping had gekocht en deze verdieping bij zijn naastgelegen hotel wilde voegen en er vier hotelkamers wilde gaan exploiteren. De VvE vond dat geen goed plan en gaf geen toestemming voor de wijziging van de bestemming van het appartement van “wonen” naar “hotel/logies”.

De eigenaar was het daar niet mee eens en vroeg een vervangende machtiging aan de Kantonrechter om in het appartement een hotel te mogen exploiteren. Als argument voerde de eigenaar onder meer aan dat het oneerlijk was dat een andere eigenaar wel (voorwaardelijke) toestemming had gekregen om zijn berging via Airbnb te verhuren, terwijl exploitatie als hotel niet werd toegestaan. De Kantonrechter zag dat anders en was van oordeel dat exploitatie als hotel niet vergelijkbaar is met verhuur via Airbnb. De vervangende machtiging werd niet verleend.

De eigenaar liet het er niet bij zitten en ging in hoger beroep. Namens de VvE heeft M2 Advocaten onder meer aangevoerd dat er risico’s zitten aan een commerciёle partij in het pand en dat er – in het verlengde daarvan – gevreesd wordt voor waardedaling van de appartementen. Het Hof was het daarmee eens. Inherent aan een commerciёle exploitatie is dat het hotel op enig moment zal kunnen worden overgedragen of van concept zal kunnen wijzigen. Dat maakt de appartementen bij verkoop – afgezet tegen appartementen waaraan deze onzekerheid niet kleeft – minder aantrekkelijk, aldus het Hof.

Ook is namens de VvE aangevoerd dat de exploitatie van vier hotelkamers op de eerste verdieping niet op één lijn is te stellen met de verhuur van een berging via Airbnb. Bij hotelexploitatie is sprake van een permanente situatie, waarbij tevens de publiekrechtelijke bestemming wordt omgezet in “hotel/logies”, terwijl verhuur via Airbnb een tijdelijke situatie is, die op ieder moment door de VvE kan worden stopgezet en waarbij de publiekrechtelijke bestemming “wonen” blijft. Ook dit werd door het Hof gehonoreerd. De vervangende machtiging werd niet verleend.

Voor VvE’s is het goed om te weten dat een vervangende machtiging kan worden verleend, als een verzochte toestemming zonder redelijke grond is geweigerd. In dit geval waren de gronden van de VvE om een hotel te weigeren redelijk. Als het gaat om een bestemmingswijziging is het goed om te weten dat in de literatuur is geopperd dat een van de bestemming afwijkend gebruik slechts mogelijk zou moeten zijn als dat afwijkend gebruik 1) persoonlijk, 2) tijdelijk en 3) voor herstel vatbaar is. In deze zaak was dat bij de gewenste hotelbestemming niet het geval.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Over VvE’s valt veel te vertellen

foto-vve-seminarOver VvE’s valt veel te vertellen.

Dat bleek wel tijdens het seminar van M2 Advocaten over juridische actualiteiten van appartementsrechten en VvE’s op 20 oktober jl.. Verschillende VvE-beheerders, notarissen, bouw- en verzekeringsadviseurs waren daarbij aanwezig. De verschillende invalshoeken zorgden voor een levendige interactie.

Wijzigingen aan het gebouw

Het wijzigen van de gemeenschappelijke gedeeltes is een typische voortdurende discussie. Mag een eigenaar zo maar bijvoorbeeld een berghok ombouwen tot dakterras? En zo nee, is toestemming van de VvE-vergadering voldoende of moet de splitsingsakte daarvoor gewijzigd worden? De casussen die Marius Rijntjes voorlegde zorgden voor levendige discussie. Van belang is met name wat in de splitsingsakte is opgenomen over de scheiding tussen privé- en gemeenschappelijk en of er toestemming kan worden gegeven voor wijziging van het gebruik.

Groot onderhoud en reservefonds

Het groot onderhoud is ook bij veel VvE’s al jaren een zorgpunt. Ginio Beij behandelde de nieuwe wetgeving die op komst is waarbij VvE’s worden verplicht om een bepaald bedrag te reserveren. Nu is er al een wettelijke verplichting om een reservefonds aan te houden, maar is er nog geen bedrag aan gekoppeld. Interessant is echter dat er ook nu al wel rechtspraak is waarbij VvE’s verplicht worden om het reservefonds te verhogen, als evident is dat het gereserveerde bedrag niet voldoende is voor het verwachte groot onderhoud. Zie bijvoorbeeld deze uitspraak.

AirBNB, short stay, bed-and-breakfast en andere tijdelijke verhuur

Tot slot kwam nog een andere actuele discussie aan bod, namelijk de vele vormen van kortdurende verhuur binnen VvE’s. Wanneer is dat wel en niet toegestaan? Ook hier blijkt de formulering in de splitsingsakte nogal van belang. In sommige aktes staat bijvoorbeeld dat kamerverhuur en/of verhuur voor pension niet is toegestaan, waardoor de rechtspraak kortdurende verhuur voor toeristische doeleinden doorgaans niet toestaat. Ook als dat echter niet is opgenomen in de splitsingsakte achten rechters kortdurende verhuur vaak niet toegestaan, omdat dat in strijd zou zijn met de bestemming wonen. Daarentegen zijn er echter weer uitzonderingen als  de verhuur zeer incidenteel is of als de vergadering toestemming geeft, wat soms mogelijk is. Verder is het de vraag of bed-and-breakfast waarbij de eigenaar zelf in het appartement verblijft in strijd is met de bestemming wonen, omdat het appartement dan permanent als woning wordt gebruikt.

Interessant is daarbij ook de verzekeringsinvalhoek. Als de VvE toestemming geeft voor kortdurende verhuur, is het gebouw dan wel adequaat verzekerd? De verzekering kan dit toch als bedrijfsmatig zien, waardoor de polis eigenlijk gewijzigd zou moeten worden om dekkingsgeschillen te voorkomen.

Kortom, op alle punten nog veel discussie mogelijk. Na dit laatste onderwerp was het echter tijd om de hapjes van de catering te nuttigen, hetgeen met genoegen gedaan werd.

Vragen?

Voor vragen over dit onderwerp en/of informatie over meer cursussen en seminars neem gerust contact op met Ginio Beij of Marius Rijntjes.

Seminar M2 Advocaten over VvE’s geslaagd

Op vrijdag 29 november jl. organiseerde M2 Advocaten een seminar over juridische actualiteiten van appartementsrechten en VvE’s. De deelnemers aan het seminar waren divers, zowel VvE-beheerders, notarissen, vastgoedadviseurs als bestuurders van VvE’s waren aanwezig.

Marius Rijntjes begon het seminar met het verschil tussen gemeenschappelijke en privé-gedeelten en hoe om te gaan met discussies daarover. Verder behandelde hij welke mogelijkheden er zijn om appartementseigenaren aan te pakken die zich niet aan de VvE-regels houden.

Ginio Beij ging uitvoerig in op de wijze van procederen bij geschillen over appartementsrechten. Zo legde hij uit waarom het verschil tussen nietige en vernietigbare besluiten van belang is en ook wanneer iemand die een besluit wil aanvechten in actie moet komen.

 

Michel Visser behandelde tot slot de actuele problematiek over short stay-verhuur binnen appartementengebouwen, een steeds vaker voorkomend verschijnsel. Hij vertelde ondermeer of een VvE gerechtigd is om short stay in te perken of te verbieden. 

 

Het seminar werd door de deelnemers zeer gewaardeerd, vooral vanwege de praktische insteek.

 

Als u vragen hebt over dit seminar of over appartementsrechten en VvE’s kunt u contact opnemen met Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl),  Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)  of Michel Visser (visser@m2advocaten.nl).  U kunt hier enkele blogs van M2 Advocaten over VvE’s lezen.

Seminar VvE’s en Appartementsrechten 29-11-2013

M2 Advocaten organiseert op vrijdag 29 november 2013 het seminar “Juridische actualiteiten VvE’s en appartementsrechten”.

Tijdens dit seminar wordt u bijgepraat over de laatste actuele jurisprudentie en wetgeving op het gebied van VvE’s. Daarnaast worden ook praktische tips gegeven. Zo wordt ondermeer besproken wat te doen tegen een appartementseigenaar die zich niet aan de VvE-regels houdt, of short stay volgens een splitsingsreglement is toegestaan en hoe om te gaan met geschillen over werkzaamheden aan een appartementencomplex. Het seminar is bedoeld voor een ieder die in de praktijk te maken heeft met VvE’s. Er zijn geen kosten verbonden aan deelname.

 

 

 

Voor meer informatie en aanmelden kunt u terecht via deze link.

 

Erfpachtrecht: is splitsing in appartementsrechten mogelijk?

 Voor erfpachters met een gezamenlijk erfpachtrecht is het goed om te weten dat splitsing van hun erfpachtrecht mogelijk is. Hierna een uitleg.

De titelvraag kwam onlangs aan de orde in een zaak bij de Rechtbank Amsterdam. Het ging daarbij om twee zussen die samen een erfpachtrecht bezitten dat recht geeft op het gebruik van een woonhuis. Dat is een tijd lang goed gegaan, maar op een gegeven moment zijn de spanningen behoorlijk opgelopen: zus A vordert dat zus B meewerkt aan de splitsing van het erfpachtrecht, waarbij aan A de tweede verdieping en de zolder wordt toegewezen en aan B de begane grond, de eerste verdieping en de tuin.

Als voordelen van de splitsing heeft A onder meer het volgende aangevoerd:

  • Het aantal gemeenschappelijke kosten zal worden teruggedrongen, omdat elke eigenaar verantwoordelijk wordt voor haar eigen kosten en belastingen;
  • Er zal een VvE moeten worden opgericht, waarvan het beheer desgewenst aan een administratiekantoor kan worden uitbesteed;
  • Vervreemding van een appartementsrecht is gemakkelijker dan vervreemding van een aandeel in de gemeenschap;
  • Splitsing vermeerdert de waarde van het woonhuis in zijn geheel.

B voert aan dat een splitsing de spanningen tussen partijen niet zal wegnemen.  Ook is een splitsing kostbaar, veroorzaakt het overlast voor de bewoners en is het onzeker of een splitsingsvergunning zal worden verkregen. Bovendien zullen partijen discussie krijgen over overbedeling, aldus B.

Het is vervolgens aan de Rechtbank om te beoordelen of de gevorderde splitsing toewijsbaar is. Daarbij stelt de Rechtbank voorop dat niemand kan worden gedwongen in een onverdeelde gemeenschap te blijven, enkele uitzonderingen daargelaten. Vervolgens komt het aan op een belangenafweging, oftewel op de vraag of aan het belang van A bij splitsing naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid meer gewicht toekomt dan aan het belang van B. De Rechtbank oordeelt ten gunste van A.

Volgens de Rechtbank zullen partijen weliswaar overlast van het splitsingsproces ondervinden, maar die is van tijdelijke aard. Dat weegt niet op tegen de voordelen – zoals minder kosten en minder gemeenschappelijke zaken -, die van blijvende aard zijn.  

De slotsom is dus dat B veroordeeld wordt tot medewerking aan de splitsing van het erfpachtrecht in appartementsrechten, waarbij A het uitsluitend gebruik van de tweede verdieping en de zolder krijgt en B het uitsluitend gebruik van de begane grond, eerste verdieping en de tuin.

Overigens dient bij splitsing van een erfpachtrecht wel bedacht te worden dat – los van de belangenafweging – ook de grondeigenaar en de hypotheekverlener met de splitsing akkoord zullen moeten gaan. In de uitspraak van de Rechtbank is dat onderbelicht gebleven.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

VVE’s procedeer niet zonder een machtiging van de leden!

Het komt met enige regelmaat voor dat een Vereniging van Eigenaren een procedure voert. Dat kan zijn omdat bepaalde appartementseigenaren zich niet houden aan de regels binnen de VvE, of omdat de VvE een geschil heeft met externe partijen (bijvoorbeeld een aannemer die het appartementencomplex gebrekkig heeft opgeleverd).

In de verschillende modelreglementen (MR’s) zijn bepalingen opgenomen (zoals artikel 40 MR1973, artikel 41 MR1983, artikel 41 MR1992 en artikel 53 MR2006) die enigszins van elkaar verschillen, maar wel als strekking hebben dat een VvE toestemming moet hebben om te procederen. Soms is alleen een machtiging van de Vergadering van Eigenaars nodig als een VvE zelf gaat procederen. In sommige gevallen dient de VvE ook een machtiging van de leden te verkrijgen als er verweer gevoerd moet worden.

De gevolgen van het niet verkrijgen van de machtiging zijn groot. Als de machtiging niet is verkregen, kan de VvE niet-ontvankelijk worden verklaard. Dat betekent dat de VvE niet mag deelnemen aan de procedure. Soms kan dat hersteld worden door alsnog een machtiging te vragen, maar het kan dan ook zijn dat er fatale termijnen verstreken zijn zodat die fout niet meer hersteld kan worden.

Van belang is verder dat een machtiging specifiek moet zijn. Als er bijvoorbeeld drie procedures worden gevoerd over dezelfde kwestie, dan is het raadzaam dat de VvE voor iedere procedure afzonderlijk een machtiging verkrijgt om te procederen. In deze uitspraak ging dat bijvoorbeeld (bijna) fout, omdat de VvE niet voor alle procedures een specifieke machtiging had verkregen. De rechter was hier genadig en stelde de VvE in staat om die machtiging alsnog te verkrijgen. Niet alle rechters zijn zo coulant.

Kortom, tip voor de VvE die gaat procederen: zorg ervoor dat er tijdig een specifieke machtiging is van de leden!

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

VvE’s, beheers de kosten door offertes te controleren.

Bij de meeste VvE’s worden er maandelijks zogenaamde servicekosten betaald door iedere appartementseigenaar. Deze betalingen dienen om de gezamenlijke kosten van de VvE te dragen en om te sparen voor het groot onderhoud.

Vaak is het alleen de beheerder of een paar leden die zich ervoor interesseren die een overzicht hebben van welke facturen worden betaald en welke offertes worden geaccepteerd namens de VvE. Het is voor ieder lid van een VvE echter  verstandig om zich daar actief mee te bemoeien, omdat het kosten kan schelen als de diensten die nodig zijn voor een VvE scherp worden ingekocht. Dan kan ook de servicekostenbijdrage omlaag.

In de verschillende standaard-reglementen is ook een bepaling opgenomen die (afhankelijk van het reglement) zo luidt:

“De administrateur is verplicht aan iedere eigenaar alle inlichtingen te verstrekken betreffende de administratie van het gebouw en het beheer van de fondsen, welke de eigenaar mocht verlangen, en hem op zijn verzoek inzage te verstrekken van alle op die administratie en dat beheer betrekking hebbende goederen.”

Kortom, ieder eigenaar heeft het recht om informatie te krijgen over de kosten die namens de VvE worden gemaakt. Hoe zit het echter als er binnen een VvE wordt beslist dat slechts enkele leden die inzage krijgen? Dat was aan de orde in een recente uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland.

In dat geval had het bestuur van de betreffende VvE samen met de beheerder voorgesteld dat niet langer iedere eigenaar, maar alleen een samengestelde commissie inzage zou krijgen in offertes voor grote bouwwerkzaamheden. Dit omdat volgens het bestuur en de beheerder offertes dure en vertrouwelijke stukken zijn, die zich niet lenen voor inzage door iedereen. Wel zouden alle eigenaars van de VvE inzage kunnen krijgen in de uiteindelijk gekozen offerte. Het voorstel van het bestuur werd tijdens een Vergadering van Eigenaars aangenomen.

Eén eigenaar verzette zich hier echter tegen en kreeg daarin gelijk van de rechtbank. Het besluit was in strijd met het splitsingsreglement en werd daarom vernietigd door de kantonrechter. Iedere eigenaar heeft het recht om alle informatie te krijgen over de kosten van de VvE. Het kan de moeite lonen om daarvan gebruik te maken!

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)