Nieuwe regels voor B&B’s per 2020 in Amsterdam

De laatste jaren heeft Amsterdam een explosieve groei in het aantal bed & breakfasts (B&B’s) doorgemaakt. Omdat er zoveel B&B’s zijn bijgekomen heeft de gemeente Amsterdam besloten om de regels voor B&B’s in 2020 flink aan te scherpen. In deze blog kijken wij naar deze voorgenomen regelwijzigingen voor B&B’s.  

De hieronder opgenomen wijzigingen zijn vooralsnog niet definitief. Toch is het bijzonder aannemelijk dat de meeste van deze regelwijzigingen per 1 januari 2020 zullen worden ingevoerd.  Deze regels zijn een aanvulling op de bestaande regels. De bestaande regels kunt u hier vinden. We sommen de belangrijkste wijzigingen per 1 januari 2020 voor u op, met daarna een toelichting.

  • Voor een B&B is voortaan een vergunning vereist;
  • Per wijk zal een maximaal aantal B&B’s worden bepaald;
  • Alleen eigenaren (dus geen huurders) kunnen vanaf 1 januari 2020 een B&B exploiteren;
  • B&B-houder dient verplicht nachtverblijf te houden tijdens verblijf gasten;
  • De B&B mag nooit worden aangeboden voor vakantieverhuur;
  • Maximaal 61m2 mag worden verhuurd aan gasten (ondanks grootte van de woning);

Toelichting wijzigingen

  • Voor een B&B is voortaan een vergunning vereist

 Toelichting: Eén van de belangrijkste wijzigingen is dat er voortaan voor een B&B een vergunning is vereist. Tot nu toe was het zo dat er slechts sprake was van een meldplicht. Met de vergunningsplicht krijgt de gemeente twee belangrijke instrumenten voor handhaving van de regels. Zo kan het bij de vergunningsaanvraag beoordelen of de B&B aan de voorwaarden voldoet en daarnaast krijgt het de mogelijkheid om een vergunning in te trekken bij een overtreding.

  • Per wijk zal een maximaal aantal B&B’s worden bepaald

 Toelichting: Per wijk worden quota vastgesteld. Indien het aantal aanvragen hoger is dan het wijkquotum zullen de vergunningen worden verstrekt middels loting. De vergunning wordt in principe verstrekt voor een periode van vijf jaar. Dit betekent dus ook dat een vergunninghouder in een populaire wijk het risico loopt zijn vergunning na vijf jaar kwijt te raken.

  • Alleen eigenaren (dus geen huurders) kunnen vanaf 1 januari 2020 een B&B exploiteren

 Toelichting: Tot nu toe was het zo dat ook huurders een B&B konden exploiteren in de door hun gehuurde woning. Dit is vanaf 2020 niet langer toegestaan en huurders zullen dan ook niet in aanmerking komen voor een vergunning. Doelstelling van de gemeente bij deze maatregel is om zogenaamde ‘stromanconstructies’ te voorkomen. In enkele gevallen hadden verhuurders bedacht dat ze een huurder de B&B konden laten runnen die dan een deel van de opbrengsten (of alles) aan de verhuurder moest overmaken. Grootste bezwaar van de gemeente daartegen was dat één verhuurder zodoende feitelijk meerdere B&B’s kon exploiteren. Onduidelijk is nog of de exploitant van de B&B 100% eigenaar moet zijn of dat 50% (of minder) ook voldoende is.

  • Overgangsregeling

Vanzelfsprekend is de voorgaande maatregel voor hurende B&B-houders een hard gelag. Een kleine tegemoetkoming voor deze B&B-houders is dat er een overgangsregeling komt voor een periode van twee jaar. Kortom, deze hurende B&B-houders hoeven hun activiteiten pas per januari 2022 definitief stop te zetten.  Om in aanmerking te komen voor deze overgangsregeling dient de B&B wel vóór 1 januari 2019 te zijn gestart. Dit betekent dat een huurder die bijvoorbeeld in februari 2019 een B&B is begonnen zijn B&B per 1 januari 2020 zal moeten staken.

Deze overgangsregeling is ook van toepassing voor eigenaren die worden uitgeloot voor een vergunning. Is een eigenaar een B&B gestart vóór 1 januari 2019 dan krijgt deze eigenaar twee jaar respijt. Wel zal de eigenaar, in tegenstelling tot de huurder, bij een nieuwe loting (opnieuw) mee kunnen dingen naar een vergunning.

  • De B&B mag nooit worden aangeboden voor vakantieverhuur
  • Het wordt verplicht voor de uitbater om zelf nachtverblijf te houden tijdens verblijf van de gasten

 Toelichting: Voor velen is onduidelijk wat het onderscheid is tussen vakantieverhuur en B&B, niet in de laatste plaats omdat beide vaak worden aangeboden via dezelfde soort websites. Kort gezegd wordt bij vakantieverhuur een woning incidenteel verhuurd in afwezigheid van de eigenaar of huurder van de woning.  Het oorspronkelijke idee achter de term ‘vakantieverhuur’ is dat de eigenaar of huurder zelf ‘met vakantie’ is gedurende de periode waarin de woning wordt verhuurd.  Dit in tegenstelling tot de B&B die in principe het hele jaar door verhuurt waarbij de B&B-houder zelf actief optreedt als gastheer/gastvrouw.

Omdat er voor vakantieverhuur en B&B andere regels gelden heeft de gemeente Amsterdam het onderscheid willen benadrukken door als regel te stellen dat de uitbater van de B&B zelf gedurende de nacht altijd verblijft in de woning. Voorts mag een B&B-vergunninghouder de betreffende woning nooit aanbieden voor vakantieverhuur. Indien de B&B-houder dus bij wijze van zelf op vakantie gaat mag hij de woning niet aanbieden voor vakantieverhuur.

  • Maximaal 61m2 mag worden verhuurd aan de gasten ongeacht de grootte van de woning;

 Toelichting: Tot nu toe was het zo dat B&B-houders maximaal 40% van hun woningoppervlakte aan hun gasten ter beschikking mochten stellen. Deze regel wordt gehandhaafd, maar hierbij komt tevens de aanvullende regel dat ongeacht de grootte van de woning maximaal 61m2 mag worden verhuurd aan gasten. Deze regel heeft mogelijk kostbare gevolgen voor bestaande grotere B&B’s nu dit betekent dat de woning op een andere manier zal moeten worden ingedeeld. Het is vooralsnog onduidelijk of de gemeente bereid is rekening te houden met bestaande grotere B&B’s.

Conclusie

De nieuwe regelgeving voor B&B’s is behoorlijk ingrijpend nu bestaande B&B-houders mogelijk hun B&B vanaf 1 januari 2022 of zelfs per 1 januari 2020 zullen moeten stopzetten. Deze maand (oktober 2019) zal de gemeente naar buiten brengen of de conceptplannen daadwerkelijk feit worden of dat er nog aanpassingen worden doorgevoerd. Ook zal dan meer duidelijk worden rondom de exacte wijze van vergunningverlening. Wij houden u hier op de hoogte van de laatste ontwikkelingen inzake de regelgeving van B&B.

Heeft u zelf een B&B of wilt u er eentje starten, neemt u dan gerust vrijblijvend contact op met M2Advocaten.

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

 

Vakantieverhuur (AirBnB): Rechter matigt boete, minister wil juist verhoging boetes

De vakantieverhuur van woningen in Nederland blijft vooral in Amsterdam de gemoederen druk bezighouden. Zo werd vorig jaar al een meldplicht ingesteld en begin dit jaar werd in Amsterdam het aantal dagen waarop mag worden verhuurd aan toeristen teruggebracht van 60 naar 30 dagen per jaar. Duidelijk is dat de politiek er veel aan gelegen is om de vakantieverhuur van woningen terug te dringen middels harde maatregelen. In deze blog kijken we echter naar een recente uitspraak waarbij de rechter aanleiding zag voor matiging van de boete.  Ten slotte kijken we ook nog naar actuele politieke ontwikkelingen op dit gebied.

Regels voor vakantieverhuur Amsterdam

Omdat Amsterdam wil tegengaan dat het woningtekort in Amsterdam nog verder toeneemt wil zij dat woningen daadwerkelijk worden gebruikt als woning en niet te veel worden gebruikt voor vakantieverhuur aan toeristen. Vakantieverhuur van een woning wordt ook wel woningonttrekking genoemd en is in principe verboden. Bij een overtreding kan dan ook een boete worden opgelegd van €20.500,-. Niettemin is het onder voorwaarden wél mogelijk om een woning (tijdelijk) te verhuren aan toeristen. Hierbij dient:

  • de hoofdbewoner feitelijk hoofdverblijf te hebben in de woning en te staan ingeschreven;
  • de vakantieverhuur mag maximaal 60 dagen per jaar plaatsvinden;
  • er mag niet aan meer dan 4 personen onderdak worden verleend;
  • er is geen sprake van een huurwoning van een woningcorporatie;
  • de vakantieverhuur moet zijn gemeld bij de gemeente.

Matiging boete

In principe is het zo dat indien één van deze voorwaarden niet wordt nageleefd de gemeente een boete van €20.500,- op kan leggen. Nu is het zo dat deze boete onder bijzondere omstandigheden kan worden gematigd. Zo werd in een zaak de boete gematigd omdat nota bene de gemeente verantwoordelijk kon worden geacht (langdurige bouwwerkzaamheden) voor het feit dat de betreffende eigenaar zijn woning niet regulier kon verhuren. Iets minder bijzonder is de omstandigheid dat de rechtbank aanleiding vond om de boete te halveren omdat er pas één keer was verhuurd en dat er slechts beperkt financieel voordeel was genoten. [1]

In een recente uitspraak gaat de rechtbank nog een stap verder. Een verhuurder heeft zijn woning verhuurd aan een zestal toeristen. Hiermee voldoet hij niet aan de voorwaarde van maximaal 4 gasten. Derhalve heeft de gemeente hem een boete opgelegd van €20.500,-. Hoewel de rechter aangeeft de hoge boetes  in het algemeen op zichzelf niet onredelijk te vinden bepaalt hij dat het niet voldoen aan het vereiste van maximaal 4 toeristen niet dusdanig ernstig is dat een boete van €20.500,- gerechtvaardigd is. Van een bijzonderheid was dus niet gebleken, maar de rechtbank oordeelde desondanks dat deze overtreding minder ernstig was dan bijvoorbeeld in het geval bij overtreding van het maximaal aantal dagen. De rechtbank heeft vervolgens besloten de boete vast te stellen op €8.000,-. Gezien deze toch wat opmerkelijke uitspraak is het zeer waarschijnlijk dat de gemeente in dit geval in hoger beroep zal gaan.

 Minister komt met voorstel voor hogere boetes

Eveneens recentelijk is het wetsvoorstel van Minister van Binnenlandse zaken Ollongren om de boetes voor illegale vakantieverhuur juist fors te verhogen. Volgens dit wetsvoorstel wordt het mogelijk om een maximale boete op te leggen van maar liefst €83.000,- bij illegale verhuur. Bij een dergelijke boete zou dan wel sprake moeten zijn van een “herhaaldelijke overtreding”. Daarbij bevat het wetsvoorstel een plan voor een registratieplicht. In Amsterdam geldt al een meldplicht, maar naleving hiervan zal een stuk worden vereenvoudigd in het geval van een nationaal registratiesysteem.

Vanzelfsprekend is het bij een wetsvoorstel nog niet duidelijk of het er doorkomt en hoe het er uiteindelijk uit gaat zien. Niettemin is het vooral interessant om te bezien of hogere boetes de rechter ook meer reden zal geven om in bepaalde gevallen tot matiging over te gaan. Het is in ieder geval opvallend dat voorzichtig uit de rechtsspraak blijkt dat rechters nog wel eens reden zien om boetes te matigen daar waar de politiek juist nog zwaarder wil gaan bestraffen. Vooralsnog kan in ieder geval worden aangenomen dat het wel degelijk profijtelijk kan zijn om een boete van de gemeente bij de rechtbank aan te vechten.

[1] Rb. Amsterdam 7 juni 2018 (niet gepubliceerd)

Is u een boete opgelegd wegens vakantieverhuur? Neemt u dan gerust contact met ons op.

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

airbnb

GEINFORMEERDE AIRBNB’ER TOCH IN DE FOUT

Ondanks dat de groei van de vakantieverhuur in Amsterdam in 2017 enigszins afnam werd er niettemin afgelopen jaar een recordbedrag van 4,2 miljoen euro aan boetes opgelegd voor woonfraude. Een groot gedeelte van die opgelegde boetes valt toe te dichten aan illegale vakantieverhuur. Niet alleen professionele partijen lopen tegen forse boetes op, maar ook particulieren die hun woning verhuren via bv. AirBnB of Booking.com krijgen aanzienlijke boetes opgelegd. Niet in de laatste plaats zijn dat particulieren die op handige wijze aan alle voorwaarden denken te voldoen en daarom soms balanceren op wat wél en niet is toegestaan. Belangrijk is om een verschil te maken tussen voldoen aan toetsingscriteria en voldoen aan regels.

In een uitspraak van de rechtbank Amsterdam kreeg een particuliere vakantieverhuurder een boete opgelegd van €13.500,- nadat hij zijn appartement had verhuurd aan toeristen. Zijn verweer was dat hij zich keurig aan alle regels had gehouden. Hij had de woning niet meer dan 60 dagen per jaar verhuurd (Vanaf 1 januari 2019 wordt dat 30), aan niet meer dan vier personen tegelijkertijd en zijn gasten hadden geen overlast veroorzaakt. Voor zover niets aan de hand lijkt het dan ook. Maar waarom kreeg deze vakantieverhuurder dan alsnog deze boete opgelegd?

Op de website van de gemeente Amsterdam staat ook de volgende voorwaarde:

“U bent de hoofdbewoner van de woning en woont daar ook (en staat dus ingeschreven in de Basisregistratie Persoonsgegevens (BRP) van de gemeente Amsterdam).”

Basisregistratie levert slechts rechtsvermoeden op

Kortom in het geval iemand een woning wenst te verhuren aan toeristen dient hij zelf de hoofdbewoner te zijn van de woning en daar ook feitelijk te wonen. De vakantieverhuurder in kwestie dacht zich goed te hebben ingedekt, want hij had zich daadwerkelijk ingeschreven in de basisregistratie op het betreffende adres. Echter levert deze basisregistratie slechts een zogenaamd rechtsvermoeden op. Dat betekent in dit geval dat het vervolgens aan de gemeente is om te bewijzen dat hij toch niet zijn hoofdverblijf in het appartement heeft indien zij daar aan twijfelt.

Eén van de manieren waarop de gemeente controleert of iemand daadwerkelijk zijn hoofdverblijf in een woning heeft is de aanwezigheid van persoonlijke spullen. Immers, wanneer een woning oogt als een neutrale onpersoonlijke hotelkamer is het minder aannemelijk dat iemand daar normaliter zelf woont. In dit geval werden er op het moment van de controle geen persoonlijke spullen aangetroffen in het appartement. Ook hier dacht de vakantieverhuurder een antwoord op te hebben. Hij bleek nota bene op de dag van het bezoek van de toeristen een video-opname gemaakt te hebben van persoonlijke spullen die hij vervolgens in afsluitbare kasten zou hebben opgeborgen.

Hoofdverblijf niet aannemelijk

Toch vond de rechter het niet aannemelijk dat de vakantieverhuurder daadwerkelijk zijn hoofdverblijf in de woning had. De vakantieverhuurder bleek namelijk een verdieping hoger over een tweede appartement te beschikken dat hij deelde met zijn partner en kinderen. Bij een bezoek door controleurs aan dit appartement had de vakantieverhuurder zelf de deur geopend en daarbij bleek de aanwezigheid van persoonlijke foto’s in dat appartement sterk de indruk te wekken dat de vakantieverhuurder eerder zijn hoofdverblijf had in het bovenliggende appartement dan in het lege appartement daaronder. De boete jegens de vakantieverhuurder werd dan ook gehandhaafd door de rechter.

Deze vakantieverhuurder was zich waarschijnlijk goed bewust van de verschillende toetsingscriteria die de gemeente hanteert bij het beoordelen of iemand ergens zijn hoofdverblijf heeft, want hij had zich ingeschreven en wist dat de aanwezigheid van persoonlijke spullen van belang kon zijn. Niettemin vergat hij het belangrijkste; hij woonde er niet echt. Kortom, iemand kan er van alles aan doen om het te doen lijken op een toegestane situatie, maar als de feitelijke situatie niet legaal is blijf je als vakantieverhuurder desondanks grote risico’s lopen.

Heeft u andere vragen over vakantieverhuur of heeft u een boete opgelegd gekregen? M2 Advocaten helpt u graag.

Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

Ginio Beij  (beij@m2advocaten.nl)

ontbijt op bed

Vergunningplicht voor Bed & Breakfasts in Amsterdam

De strijd die de gemeente Amsterdam voert tegen de ongebreidelde groei van het aanbod van particuliere vakantieverblijven gaat onverminderd voort. Nadat eerder dit jaar al werd aangekondigd dat vakantieverhuur via sites zoals AirBnB en Booking.com wordt teruggebracht tot maximaal 30 dagen, worden nu ook de Bed & Breakfasts aangepakt. Bedoeling is om per 1 januari 2019 een vergunningsplicht voor Bed & Breakfasts in te stellen. Wat zijn de gevolgen?

Wildgroei Bed & Breakfasts

Ergens viel het te verwachten. Sinds de gemeente Amsterdam vakantieverhuurders van sites als Airbnb, Wimdu en Booking.com steeds strengere regelgeving heeft opgelegd hebben meerdere vakantieverhuurders hun toevlucht gezocht tot het opzetten van een B&B. Weliswaar mag een uitbater van een B&B slechts maximaal 40% van zijn woning beschikbaar stellen, maar daarentegen is de uitbater niet gelimiteerd tot slechts 60 (en volgend jaar 30) verhuurdagen per jaar zoals in het geval van reguliere vakantieverhuur. Kortom in het geval een vakantieverhuurder een B&B runt kan hij het gehele jaar door gasten ontvangen. Dat derhalve meer en meer vakantieverhuurders inzetten op een B&B-constructie is de gemeente een doorn in het oog nu haar  beleid  er juist op gericht was om de vakantieverhuur in te dammen.

Vergunningplicht

Om de wildgroei van B&B’s het hoofd te bieden heeft de gemeente zich nu dan voorgenomen om deze vergunningplichtig te maken. Tot dusverre was het zo dat men zich slechts hoefde aan te melden met het voornemen om een B&B te starten waarop gecontroleerd werd of men zich hierbij aan de regels hield. Indien de vergunninsplicht ingaat zal dat veranderen en heeft de gemeente de mogelijkheid een aanvrager een vergunning te weigeren. De gemeente heeft bekend gemaakt bij verlening van de vergunning  te toetsen op het aantal B&B’s dat reeds aanwezig is in het gebied. Per gebied zal de gemeente een maximaal aantal B&B’s vaststellen. Is dat aantal al bereikt dan wordt de vergunning afgewezen. Naar verwachting zal het dan ook erg lastig worden om na 1 januari 2019 nog een B&B te starten in het centrum van Amsterdam.

Gevolgen voor bestaande Bed & Breakfasts

De gemeente heeft aangekondigd dat er een overgangsregeling komt voor bestaande B&B’s maar de inhoud van deze overgangsregeling is op dit moment nog niet bekend. Uitbaters van bestaande B&B’s zullen tevens een vergunning moeten aanvragen, maar het is mogelijk dat zij hierbij niet gehouden zullen worden aan het maximaal toegestane aantal per gebied. Ook is mogelijk dat de gemeente het maximale aantal B&B’s per gebied in het geval van het centrum en omliggende gebieden baseert op het huidige aantal. Dat heeft als voordeel dat er geen onderscheid gemaakt hoeft te worden tussen de verleende vergunningen. Het zou echter wel de mogelijkheden beperken om het huidige aantal B&B’s terug te brengen mocht de gemeente dat willen.

Hoe dan ook krijgt de gemeente met de vergunningplicht een belangrijk wapen in handen op het moment dat een B&B zich niet aan de regels houdt. Naast de boetes die de gemeente nu reeds regelmatig oplegt in deze branche krijgt zij immers de mogelijkheid om de vergunning in te trekken, hetgeen in dat geval tot sluiting van de B&B zou leiden. Kortom de mogelijke consequenties voor het overtreden van de regels worden met de komst van de vergunningplicht nog groter.

Runt u zelf een Bed & Breakfast, of heeft u een huurder die dat doet, en heeft u vragen? Neemt u dan gerust contact met ons op.

 

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Paralegal Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

30 km zone

INVOERING 30-DAGENREGEL VAKANTIEVERHUUR AMSTERDAM

De kogel is door de kerk, het college in Amsterdam heeft besloten de maximale termijn voor vakantieverhuur vanaf 2019 terug te brengen naar 30 dagen in plaats van 60 dagen zoals nu nog is toegestaan. Amstelveen was Amsterdam in dezen al voorgegaan, en heeft aangekondigd de regel dit jaar nog aan te scherpen tot maximaal 30 dagen. Los van het feit dat het politieke draagvlak voor deze regelwijziging flink was gegroeid de laatste tijd, sommige Amsterdamse partijen pleiten zelfs voor een compleet verbod tot vakantieverhuur, voelde wethouder Laurens Ivens (Wonen) zich ook gesterkt door een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam. Tijd om deze uitspraak tegen het licht te houden.

Oorspronkelijk wilde het Amsterdamse college de verhuurtermijn eind 2016 al inperken tot maximaal 30 dagen per jaar, maar zag toen nog te veel juridische beren op de weg om de maatregel mogelijk te maken. Een uitspraak op 5 december 2017 van de rechtbank Amsterdam zou het college echter voldoende vertrouwen hebben gegeven om de maatregel alsnog door te voeren.

 

De casus

Een gezin verhuurt in de perioden dat zij in het buitenland verblijven hun woning via de bekende website AirBnB aan toeristen. De leden van het gezin staan ingeschreven in het basisregistratiesysteem van Amsterdam. Daarnaast worden bij een controle in de woning, naast meerdere toeristen, ook diverse persoonlijke spullen van het gezin aangetroffen. Er wordt dan ook niet getwijfeld aan het feit dat het gezin daadwerkelijk zijn hoofdverblijf heeft in de betreffende woning en dat de woning niet systematisch alleen voor vakantieverhuur wordt gebruikt.

Waar het in casu echter misgaat is dat de woning, op het moment dat de controle plaatsvindt, blijkt te zijn verhuurd aan meer dan vier toeristen. Dit terwijl bij vakantieverhuur vier personen het strikt toegestane maximum is volgens de Amsterdamse huisvestingsverordening. Dit vormt dan ook aanleiding voor de oplegging van een forse boete van €13.500,- wegens het zonder vergunning onttrekken van de woning aan de bestemming tot bewoning. Maar is er eigenlijk wel sprake van onttrekking nu het gezin toch voornamelijk zelf in de woning verbleef?

 

Ook woningonttrekking bij incidentele verhuur

Volgens artikel 21 Huisvestingswet is het in beginsel verboden om een woonruimte voor iets anders te gebruiken dan voor wonen. Een woning een andere bestemming dan wonen geven wordt ook wel woningonttrekking genoemd. Een tegenwoordig veelvoorkomend voorbeeld van woningonttrekking is vakantieverhuur. Een vaak gevoerd verweer is dat de woningonttrekking slechts incidenteel heeft plaatsgevonden en daarom niet onder woningonttrekking geschaard zou mogen worden. Ook het gezin in kwestie gaf aan dat ze slechts incidenteel de woning aan toeristen verhuurde.

De Amsterdamse rechtbank neemt dit argument niet over en overweegt daarover het volgende:

Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, blijkt dat uit de verhuur van een woning aan en het gebruik van een woning door toeristen volgt dat deze niet beschikbaar is voor bewoning en dus is onttrokken aan de bestemming tot bewoning, ook als het gaat om incidentele verhuur”.

Kortgezegd volgt de Amsterdamse rechtbank twee uitspraken van de Raad van State[1] waaruit valt te herleiden dat:

  1. Verhuur aan toeristen levert op zichzelf woningonttrekking op, nu de woning daarmee op dat moment niet beschikbaar is voor duurzame bewoning;
  2. Het feit dat dit slechts incidenteel gebeurt, of zelfs éénmalig maakt bovenstaande niet anders.

Het mag duidelijk zijn dat de Raad van State hiermee een zeer strikte uitleg van artikel 21 Huisvestingswet hanteert.

 

Ook woningonttrekking bij incidentele verhuur van hoofdverblijf?

Wanneer we echter naar de onderliggende feiten kijken uit de twee uitspraken van de Raad van State valt één duidelijk verschil op met de onderhavige casus van het gezin. In de gevallen bij de Raad van State was er namelijk sprake van een verhuurder die niet daadwerkelijk zijn hoofdverblijf in de woning had. Dit is in zoverre relevant dat die partijen buiten twijfel voor een bepaalde periode een andere bestemming dan wonen aan de woning hadden gegeven. Zo overweegt de Raad van State in haar uitspraak van 6 september 2017:

“Al deze constateringen wijzen erop dat huurder niet in de woning woonde en dat deze niet beschikbaar was voor bewoning en dus is onttrokken aan de bestemming tot bewoning”.

 De Raad van State lijkt hier mee te wegen dat de (ver)huurder in kwestie de woning ten minste enige tijd zelf niet bewoonde, maar de woning gedurende deze periode louter gebruikte voor vakantieverhuur. Men zou hieruit kunnen concluderen dat zolang degene die de woning aan toeristen verhuurt zelf wél zijn hoofdverblijf in de woning blijft houden dat er geen sprake is van woningonttrekking. In deze zienswijze krijgt een daadwerkelijke woning dus niet wezenlijk een andere bestemming door het (een enkele keer) te verhuren als vakantieverblijf.

De Amsterdamse rechtbank oordeelt echter anders. De eerder genoemde uitspraken doen de rechtbank concluderen dat er op het moment van (kortdurende) vakantieverhuur van een woning altijd sprake is van wijziging van functie van het gebruik en dus van woningonttrekking. Het feit dat de verhuurder zijn hoofdverblijf in de woning houdt maakt dat niet anders:

De rechtbank leidt uit deze uitspraken af dat er – ook in het geval van permanente bewoning – tijdens de perioden dat de woning verhuurd wordt, sprake is van onttrekking van woonruimte aan de bestemming tot bewoning. Door de verhuur van de woning aan toeristen is immers sprake van een wijziging van de functie van het gebruik. De woning kon gedurende die verhuur aan toeristen niet voor bewoning worden gebruikt”.

De interpretatie van de rechtbank is te volgen nu de Raad van State in haar uitspraken geen ruimte lijkt te bieden voor een vorm van vakantieverhuur van woningen die niet onder woningonttrekking valt. Dit Het feit dat een woning nauwelijks wordt gebruikt als woning is eerder een verzwarende omstandigheid dan dat het feit dat er voornamelijk nog wel duurzaam gewoond wordt een verzachtende omstandigheid betreft.

 

30-dagenregel of verbod?

Terug naar het voornemen van het Amsterdamse college om het aantal toegestane dagen vakantieverhuur te verminderen naar 30. Nu de Amsterdamse rechtbank haar oordeel voornamelijk  baseert op bestaande uitspraken van de Raad van State lijkt de waarde van de uitspraak als novum gering. Het enige extra stapje dat de Amsterdamse rechtbank in dezen lijkt te maken is de conclusie dat óók in het geval de woning normaliter permanent wordt bewoond, er nog steeds sprake is van woononttrekking op het moment dat de woning beschikbaar wordt gemaakt voor (kortdurende) vakantieverhuur.

Kennelijk bestond er in de Amsterdamse gemeente nog onduidelijkheid over de vraag of vakantieverhuur van een woning wel altijd onder artikel 21 van de Huisvestingswet valt, het artikel dat woningonttrekking in beginsel verbiedt. Met deze laatste uitspraak is dat in ieder geval nog duidelijker geworden. De andere vraag die zich vervolgens aandient is dan ook de vraag of daarmee niet de deur is opengezet naar een algeheel verbod van vakantieverhuur van woningen? Immers, als vakantieverhuur van een woning per definitie valt aan te merken als woningonttrekking lijkt het verbod tot woningonttrekking in de Huisvestingswet hiervoor gelegenheid te bieden.

Sommigen zijn van mening dat een compleet verbod van vakantieverhuur te veel inbreuk zou maken op het eigendomsrecht. AirBnB zelf is van mening dat de beperking van 60 tot 30 dagen al te veel inbreuk op het eigendomsrecht. Echter is het de overheid in principe wel toegestaan maatregelen te nemen die een eigenaar beperken in zijn eigendomsrecht. Zij zal daarbij wel moeten aantonen voldoende belang bij te hebben, waarbij ook de belangen van de eigenaar dienen te worden meegewogen. Daarnaast dient de maatregel proportioneel te zijn. Niettemin is denkbaar dat indien de problematiek rondom de vakantieverhuur toeneemt dat de gemeente Amsterdam vervolgens meer aannemelijk belang heeft bij beperking van deze vakantieverhuur.

Gelet op de consensus in de Amsterdamse gemeenteraad (Nagenoeg alle partijen zijn ten minste  voor een beperking tot 30 dagen) over de problematiek rondom de vakantieverhuur lijkt er een reële basis te bestaan voor de aanname dat de vakantieverhuur in Amsterdam problematisch is. Het lijkt daarom ook niet onaannemelijk dat de 30-dagenregel stand zal houden bij de rechter. Dat zeggende lijkt een geheel verbod naar onze mening vooralsnog een stap te ver.

Ginio Beij en Arjan Ang

 

Heeft u nadere vragen over de 30-dagenregel, vakantieverhuur via bijvoorbeeld AirBnB of is u een boete opgelegd? Neemt u dan gerust contact met ons op.

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

 

[1] ABRvS 14 oktober 2015, ECLI:NL:RVS:2015:3154 en ABRvS 6 september 2017, ECLI:NL:RVS:2017:2407

maarten van den heuvel

Uit de praktijk van M2 Advocaten: VvE recht

Het komt wel eens voor dat zich binnen een VvE een nieuwe eigenaar aandient die bepaalde plannen heeft en daarvoor toestemming vraagt. Zo ook in een zaak waarbij M2 Advocaten betrokken was.

In deze zaak ging het om een hoteleigenaar die een woonappartement op de eerste verdieping had gekocht en deze verdieping bij zijn naastgelegen hotel wilde voegen en er vier hotelkamers wilde gaan exploiteren. De VvE vond dat geen goed plan en gaf geen toestemming voor de wijziging van de bestemming van het appartement van “wonen” naar “hotel/logies”.

De eigenaar was het daar niet mee eens en vroeg een vervangende machtiging aan de Kantonrechter om in het appartement een hotel te mogen exploiteren. Als argument voerde de eigenaar onder meer aan dat het oneerlijk was dat een andere eigenaar wel (voorwaardelijke) toestemming had gekregen om zijn berging via Airbnb te verhuren, terwijl exploitatie als hotel niet werd toegestaan. De Kantonrechter zag dat anders en was van oordeel dat exploitatie als hotel niet vergelijkbaar is met verhuur via Airbnb. De vervangende machtiging werd niet verleend.

De eigenaar liet het er niet bij zitten en ging in hoger beroep. Namens de VvE heeft M2 Advocaten onder meer aangevoerd dat er risico’s zitten aan een commerciёle partij in het pand en dat er – in het verlengde daarvan – gevreesd wordt voor waardedaling van de appartementen. Het Hof was het daarmee eens. Inherent aan een commerciёle exploitatie is dat het hotel op enig moment zal kunnen worden overgedragen of van concept zal kunnen wijzigen. Dat maakt de appartementen bij verkoop – afgezet tegen appartementen waaraan deze onzekerheid niet kleeft – minder aantrekkelijk, aldus het Hof.

Ook is namens de VvE aangevoerd dat de exploitatie van vier hotelkamers op de eerste verdieping niet op één lijn is te stellen met de verhuur van een berging via Airbnb. Bij hotelexploitatie is sprake van een permanente situatie, waarbij tevens de publiekrechtelijke bestemming wordt omgezet in “hotel/logies”, terwijl verhuur via Airbnb een tijdelijke situatie is, die op ieder moment door de VvE kan worden stopgezet en waarbij de publiekrechtelijke bestemming “wonen” blijft. Ook dit werd door het Hof gehonoreerd. De vervangende machtiging werd niet verleend.

Voor VvE’s is het goed om te weten dat een vervangende machtiging kan worden verleend, als een verzochte toestemming zonder redelijke grond is geweigerd. In dit geval waren de gronden van de VvE om een hotel te weigeren redelijk. Als het gaat om een bestemmingswijziging is het goed om te weten dat in de literatuur is geopperd dat een van de bestemming afwijkend gebruik slechts mogelijk zou moeten zijn als dat afwijkend gebruik 1) persoonlijk, 2) tijdelijk en 3) voor herstel vatbaar is. In deze zaak was dat bij de gewenste hotelbestemming niet het geval.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

woningen aan het water

Airbnb akkoord met Amsterdam

BoeteAfgelopen donderdag is Airbnb akkoord gegaan met het aanpassen van zijn website. De aanpassing behelst het begrenzen van de hoeveelheid dagen per jaar dat een woning verhuurd kan worden. Door dit akkoord is het volgens de gemeente Amsterdam nu moeilijker geworden om woningen te gebruiken als illegale hotels. De gemeente wil met dit soort regels en overeenkomsten namelijk bewerkstelligen dat woningen, die illegaal gebruikt worden voor toeristenverhuur, weer beschikbaar komen voor woningzoekenden. De wettelijke limiet dat een inwoner zijn woning mag verhuren aan toeristen is in Amsterdam namelijk 60 dagen per jaar, zoals ook eerder te lezen in dit blog. De praktijk leert echter dat veel woningen langer te huur staan op de website van Airbnb, en ook meer dan die 60 dagen worden verhuurd. Hierop wordt door de gemeente al actief gehandhaafd, en er staan forse boetes op deze overtreding.

Vanaf 1 januari 2017 zullen verhuurders in hun Airbnb-account dus kunnen zien hoeveel dagen ze nog mogen verhuren, en zal de woning bij het passeren van de 60dagenlimiet voor de rest van het jaar niet meer te huur kunnen staan. [1][2]

Wilt u meer weten? Neem dan gerust vrijblijvend contact op.

 

Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

To be or not to Airbnb? Handhaving in Amsterdam

rolkofferAl eerder is in dit blog besproken waarop wordt gehandhaafd bij B&B’s.
Maar hoe zit het dan als je niet een B&B wilt starten, maar je huis alleen wilt verhuren als je op vakantie bent? Gewoon via Airbnb bijvoorbeeld.
Dat mag zeker, mist je voldoet aan twee regels: niet meer dan 60 dagen per jaar, en niet meer dan 4 personen. Houdt iedereen zich hier aan? Zeker niet. Een quickscan van website Airbnb met zoeken naar 6 personen geeft meer dan genoeg keuze uit appartementen/huizen. Wat dus niet mag, want het maximum is 4 personen. De gemeente Amsterdam wil dan ook dat Airbnb het onmogelijk maakt dat een huis niet volgens de regels wordt verhuurd en het dus niet meer kan om voor meer dan vier personen per huis te boeken. Ook wordt door de gemeente gehamerd op het naleven van de 60-dagen regel. De gemeente wil dus dat de website automatisch een huis blokkeert zodra het meer dan 60 dagen verhuurd is geweest. Daarnaast wil de gemeente dat Airbnb de adresgegevens van de verhuurders aan de gemeente geeft, zodat er gerichter gecontroleerd kan worden. Airbnb is tot op heden niet voornemens die gegevens te verstrekken, Amsterdam dreigt in reactie daarop met het verbieden van het platform.[1] De twee partijen zijn hierover nog in gesprek. De gemeente wil deze gegevens zodat er minder overtredingen worden begaan, het simpeler wordt voor de gemeente om overtreders op te sporen, en daardoor de kans op overlast van toeristen kleiner wordt.

Hoe wordt er nu gehandhaafd?

Het opsporen van illegale activiteiten wordt op een aantal manieren gedaan: via melding(en) van buren of politie, eerdere overtredingen, mystery guests, en ‘scrapen’ (d.m.v. computerprogramma gegevens van een website verzamelen)[2].  Soms gebeurt dit gebiedsgericht: bijvoorbeeld als er vanuit een wijk relatief veel meldingen binnenkomen van politie en buurtbewoners, wordt de gehele wijk onder de loep genomen. Soms ook in reactie op een melding van een bewoner. Het melden door buurtbewoners wordt gepromoot vanuit de gemeente; er is afgelopen zomer een Zomer Hotline actief geweest, en ook nu nog is een online meldpunt Zoeklicht beschikbaar.[3]
De gemeente erkent wel dat ze niet genoeg capaciteit hebben om op alle meldingen van buurtbewoners af te gaan, maar belooft de melders op de hoogte te houden. Het stadsdeel centrum bijvoorbeeld heeft in totaal 2,75 FTE’s beschikbaar voor de opsporing en aanpak van zo geheten illegale hotels, plus nog wat indirect vanuit de afdeling Brandveiligheid. [4]

Wie is de overtreder?

Over het algemeen wordt er gehandhaafd op veelvoorkomende gevallen waarin de woning alleen nog maar voor verhuur aan toeristen wordt gebruikt, en er niet (meer) wordt gewoond. Dit is dan woningonttrekking en een overtreding van de Huisvestingswet en de Regionale Huisvestingsverordening. Of wanneer er aan te veel toeristen wordt verhuurd, wat dan naast een overtreding op de Huisvestingswet en de Regionale Huisvestingsverordening ook een overtreding op het gebied van de brandveiligheid is.
Recent is een opmerkelijke zaak bij de Rechtbank Amsterdam behandeld. Vader bezit de verdieping op de begane grond, en gebruikte dit als pied-à-terre, hij staat dan ook bij een andere gemeente ingeschreven. Dochter woont in het appartement erboven, en is voor 1/100ste deel eigenaar van de pied-à-terre. Vader is drie à vier dagen in de week op de begane grond verdieping, de andere dagen verhuurt hij het aan toeristen. Hij regelt de Airbnb reserveringen, schoonmaak en ontvangt de huurpenningen. Dochter ontvangt de toeristen en haar nummer is aan hen overhandigd voor vragen; hier krijgt zij geen vergoeding voor. Helaas is dit niet legaal. Een tweede woning verhuren aan toeristen gedurende de periodes dat je er niet bent mag namelijk niet. Het aanhouden van een tweede woning mag in Amsterdam alleen als de tweede woning door huurder/eigenaar zélf wordt gebruikt; je mag in Amsterdam dus nooit een tweede woning verhuren aan toeristen. Daarbovenop komt nog dat ze meer dan 60 dagen in het jaar verhuren. De gemeente ziet dit dus als onttrekking van de woning van de woningmarkt, waarvoor ze geen vergunning hadden, en dus een overtreding van de Huisvestingswet en de Regionale Huisvestingsverordening. Vader krijgt dan ook de volledige boete van €12000,- opgelegd. Dochter in eerste instantie ook. De Rechtbank oordeelt daarover dat dit niet proportioneel is; weliswaar is zij medeplichtig aan de overtreding, zij helpt immers mee, maar ontvangt hier helemaal niets voor. Tevens is de rechtbank van mening dat als vader niet het appartement had verhuurd, het niet aannemelijk was geweest dat zij de overtreding was begaan. Zij heeft dus een gereduceerde boete van €3000,- opgelegd gekregen.[5]
Sinds kort is het voor de gemeente ook mogelijk om te handhaven op dezelfde regels in woonboten, daarvoor kon dat niet omdat woonboten onder andere wetten en regelgeving vielen.[6]

Airbnb bij huurwoning en VvE

Bij huurwoningen kan het zijn dat in het contract staat of (onder) verhuren is toegestaan, of dat er eerst toestemming gevraagd moet worden aan de verhuurder. Mocht er namelijk verhuurd worden zonder toestemming te hebben gevraagd, dan heeft de verhuurder in sommige gevallen zelfs het recht om het huurcontract te ontbinden, en de woning te ontruimen.[7]
Indien de woning hoort bij een VvE kan in het regelement staan of verhuren, al dan niet via Airbnb, toegestaan is, of dat er eerst toestemming gevraagd moet worden. Soms is dat echter een grijs gebied en wordt het korte verhuren niet expliciet verboden, omdat dit een relatief nieuw fenomeen is. Lees voor aanvullende informatie over dit onderwerp verder in dit blog.

Wilt u meer weten? Neem dan gerust vrijblijvend contact op.

Alicia Schoo

Over VvE’s valt veel te vertellen

foto-vve-seminarOver VvE’s valt veel te vertellen.

Dat bleek wel tijdens het seminar van M2 Advocaten over juridische actualiteiten van appartementsrechten en VvE’s op 20 oktober jl.. Verschillende VvE-beheerders, notarissen, bouw- en verzekeringsadviseurs waren daarbij aanwezig. De verschillende invalshoeken zorgden voor een levendige interactie.

Wijzigingen aan het gebouw

Het wijzigen van de gemeenschappelijke gedeeltes is een typische voortdurende discussie. Mag een eigenaar zo maar bijvoorbeeld een berghok ombouwen tot dakterras? En zo nee, is toestemming van de VvE-vergadering voldoende of moet de splitsingsakte daarvoor gewijzigd worden? De casussen die Marius Rijntjes voorlegde zorgden voor levendige discussie. Van belang is met name wat in de splitsingsakte is opgenomen over de scheiding tussen privé- en gemeenschappelijk en of er toestemming kan worden gegeven voor wijziging van het gebruik.

Groot onderhoud en reservefonds

Het groot onderhoud is ook bij veel VvE’s al jaren een zorgpunt. Ginio Beij behandelde de nieuwe wetgeving die op komst is waarbij VvE’s worden verplicht om een bepaald bedrag te reserveren. Nu is er al een wettelijke verplichting om een reservefonds aan te houden, maar is er nog geen bedrag aan gekoppeld. Interessant is echter dat er ook nu al wel rechtspraak is waarbij VvE’s verplicht worden om het reservefonds te verhogen, als evident is dat het gereserveerde bedrag niet voldoende is voor het verwachte groot onderhoud. Zie bijvoorbeeld deze uitspraak.

AirBNB, short stay, bed-and-breakfast en andere tijdelijke verhuur

Tot slot kwam nog een andere actuele discussie aan bod, namelijk de vele vormen van kortdurende verhuur binnen VvE’s. Wanneer is dat wel en niet toegestaan? Ook hier blijkt de formulering in de splitsingsakte nogal van belang. In sommige aktes staat bijvoorbeeld dat kamerverhuur en/of verhuur voor pension niet is toegestaan, waardoor de rechtspraak kortdurende verhuur voor toeristische doeleinden doorgaans niet toestaat. Ook als dat echter niet is opgenomen in de splitsingsakte achten rechters kortdurende verhuur vaak niet toegestaan, omdat dat in strijd zou zijn met de bestemming wonen. Daarentegen zijn er echter weer uitzonderingen als  de verhuur zeer incidenteel is of als de vergadering toestemming geeft, wat soms mogelijk is. Verder is het de vraag of bed-and-breakfast waarbij de eigenaar zelf in het appartement verblijft in strijd is met de bestemming wonen, omdat het appartement dan permanent als woning wordt gebruikt.

Interessant is daarbij ook de verzekeringsinvalhoek. Als de VvE toestemming geeft voor kortdurende verhuur, is het gebouw dan wel adequaat verzekerd? De verzekering kan dit toch als bedrijfsmatig zien, waardoor de polis eigenlijk gewijzigd zou moeten worden om dekkingsgeschillen te voorkomen.

Kortom, op alle punten nog veel discussie mogelijk. Na dit laatste onderwerp was het echter tijd om de hapjes van de catering te nuttigen, hetgeen met genoegen gedaan werd.

Vragen?

Voor vragen over dit onderwerp en/of informatie over meer cursussen en seminars neem gerust contact op met Ginio Beij of Marius Rijntjes.

Boete op illegale hotels in woningen verhoogd

BoeteEerder is in dit blog besproken wanneer je als inwoner van Amsterdam wel of niet (delen van) een woning mag verhuren aan toeristen.

Het overtreden van de regels leverde al een flinke boete op van €13.500,- op grond van de Huisvestingswet.
Deze boete is recent verhoogd naar €20.500,-. Bovendien kan bij een volgende overtreding een last onder dwangsom worden opgelegd van nog eens € 50.000,-.
De gemeente wil met het verhogen van de boetes het nog onaantrekkelijker maken om woningen oneigenlijk te verhuren aan toeristen. Dit ter bescherming van de woningvoorraad waar in Amsterdam al jaren een nijpend te kort aan (betaalbare) woningen is, en ook om de leefomgeving te behoeden van mogelijke overlast of gevaarlijke situaties.

De gemeente heeft ook gekeken naar de mogelijkheid om vakantieverhuur van de eigen woning te verkorten van 60 naar 30 dagen in het jaar, maar dat is wettelijk gezien op dit moment niet haalbaar.[1]

Wilt u meer weten? Neem dan gerust vrijblijvend contact op.

Alicia Schoo
schoo@m2advocaten.nl