NVM-makelaar mag niet met twee maten meten

De Hoge Raad heeft onlangs geoordeeld dat een NVM-makelaar aansprakelijk gesteld kan worden voor het vermelden van een (onjuist) woonoppervlakte in een verkoopbrochure die niet is gemeten volgens een door de NVM vastgestelde meetinstructie. Een clausule in de verkoopbrochure die zegt dat er geen rechten ontleend kunnen worden aan informatie in de brochure doet niet af aan die aansprakelijkheid.

 NVM meetinstructie

Sinds 2010 zijn NVM-makelaren verplicht de woning op te meten volgens een speciale uniforme NVM-meetinstructie.  Op deze manier wil de NVM bevorderen dat klanten exact weten waar ze aan toe zijn in het geval een NVM-makelaar opgaaf doet van de oppervlakte. Ondanks deze maatregel blijken helaas niet alle NVM-makelaren zich aan deze meetinstructie te houden. Het tuchtcollege van de NVM berispt dan ook regelmatig leden voor het vermelden van een grotere hoeveelheid vierkante meters dan bij een goede uitvoering van de meetinstructie het geval zou zijn. Vraag is of de makelaar daarnaast ook civielrechtelijk onrechtmatig heeft gehandeld jegens de koper en derhalve  aansprakelijk gesteld kan worden.

Onrechtmatig (ook bij standaard uitsluitingsclausule)

Bij beantwoording van die vraag sluit de Hoge Raad zich aan bij een eerdere uitspraak van het  hof Amsterdam. Het hof oordeelde dat een makelaar onrechtmatig handelt indien hij een grotere  woonoppervlakte vermeldt dan bij het volgen van de meetinstructie het geval zou zijn omdat de koper van een woning in belangrijke mate erop mag vertrouwen  dat conform de meetinstructie is gemeten. De meetinstructie, die door de NVM verplicht is gesteld aan haar leden, strekt uitdrukkelijk tot bescherming van de belangen van de aspirant-kopers. Een NVM-makelaar kan derhalve niet zonder meer een andere meetmethode hanteren. Dat een makelaar in de verkoopbrochure stelt dat geen rechten mogen worden ontleend aan in de verkoopbrochure genoemde afmetingen wordt door het hof en de Hoge Raad terzijde geschoven. “Een dergelijke standaardmededeling is op zichzelf genomen niet specifiek genoeg om afbreuk te kunnen doen aan het vertrouwen dat de aspirant-koper aan het verplichte karakter van de meetinstructie mag ontlenen.”

Uitzonderingen

Ofschoon het uitgangspunt is dat een NVM-makelaar onrechtmatig handelt als hij zich niet houdt aan de vastgestelde meetinstructie kan dat anders zijn wanneer;

  1. de koper moest uit verklaringen of gedragingen van de makelaar begrijpen dat een andere meetmethode werd gebruikt;
  2. er sprake is van specifieke omstandigheden die aanleiding hadden moeten zijn voor de koper om te twijfelen aan de opgegeven oppervlakte.

Heeft de koper wel schade geleden?

Ten slotte kan er wel sprake zijn  van onrechtmatig handelen, maar kan er desondanks geen schade zijn. In een zaak voor het Hof Arnhem-Leeuwarden had de makelaar zich eveneens niet gehouden aan de door de NVM gehanteerde meetinstructie. Echter bleek de woning ondanks de kleinere afmeting toch meer waard geworden dan de prijs die oorspronkelijk was betaald voor de woning. Voorts kon de koper niet aannemelijk maken dat hij de woning niet had gekocht voor hetzelfde bedrag als hij had geweten dat de woning kleiner was. Het hof wees het verzoek tot schadevergoeding dan ook af nu er feitelijk geen sprake was van schade.

Voldoet uw woning niet aan hetgeen door de makelaar is voorgespiegeld? Neemt u dan gerust contact op met M2 advocaten voor vrijblijvend advies.

 

Jurist Arjan Ang (ang@m2advocaten.nl)

Advocaat Ginio Beij (beij@m2advocaten.nl)

Zorgplicht bemiddelaar. Controle huurder. Schade wegens huurderving?

Deze vraag kwam onlangs aan de orde in een zaak bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. De casus was als volgt.

Een aantal erfgenamen biedt via een bemiddelaar de woning van hun overleden ouders te koop aan. Na verloop van tijd laat de bemiddelaar weten dat zich geen kandidaat kopers hebben aangediend, maar wel een kandidaat die de woning zou willen huren. Aanvankelijk voelen de erfgenamen daar niet veel voor, maar uiteindelijk gaan zij akkoord en komt er via de bemiddelaar een huurovereenkomst tot stand.

Daarna gaat het fout. De politie ontdekt een hennepplantage in de woning en op last van de burgemeester wordt de woning gesloten. Ook wordt vastgesteld dat er sprake is van diefstal van elektriciteit. Voor de schade van ruim Eur. 7.000,– die Liander hierdoor lijdt, worden de erfgenamen aangesproken.

De erfgenamen betrekken vervolgens de bemiddelaar in rechte en vorderen vergoeding van de door hen geleden schade. Als grondslag voor hun vordering voeren de erfgenamen aan dat de bemiddelaar tekort is geschoten in zijn zorgplicht omdat hij onvoldoende onderzoek naar de huurder heeft gedaan.

Het Gerechtshof gaat daarin mee. Het Hof overweegt dat de bemiddelaar de identiteit van de potentiёle huurder dient te controleren en dient na te gaan of de huurder in staat is om de verschuldigde huur te voldoen, door informatie in te winnen over diens inkomen.

Aan de eerste verplichting heeft de bemiddelaar voldaan – hoewel de overhandigde identiteitskaart bij het aangaan van de huurovereenkomst reeds was verstreken -, maar aan de tweede verplichting niet. De huurder heeft een loonstrook overgelegd – waarvan later is vastgesteld dat deze vervalst is -, die tal van vragen oproept en die voor de bemiddelaar reden had moeten zijn om meer informatie in te winnen (kopie arbeidsovereenkomst, werkgeversverklaring, etc.) en zo nodig contact te zoeken met de vermeende werkgever. Door met de loonstrook genoegen te nemen, heeft de bemiddelaar zijn zorgplicht geschonden.

Resteert de vraag welke schade voor vergoeding in aanmerking komt. Allereerst vorderen de erfgenamen vergoeding van herstelwerkzaamheden aan de woning van ruim Eur. 17.000,–. Dit wordt toegewezen omdat dit direct verband houdt met de aanwezigheid van de hennepplantage in de woning. Daarnaast wordt ook vergoeding van de ontruimingskosten en vergoeding van de claim van Liander van ruim Eur. 7.000,– toegewezen.

Maar hoe zit het met vergoeding van gemiste huurinkomsten? Dat wordt afgewezen. Immers, zo overweegt het Hof, indien de bemiddelaar wel zou hebben onderkend dat de huurder een valse loonstrook had ingediend (lees: wel zorgvuldig was geweest), dan zou er geen huurovereenkomst tot stand zijn gekomen en hadden de erfgenamen ook geen huurinkomsten gehad.

Uit de uitspraak blijkt maar weer eens dat een bemiddelaar verplicht is om kandidaten goed te screenen. Gebeurt dat niet, dan schendt hij zijn zorgplicht. Is daarvan sprake, dan komt niet alle schade voor vergoeding in aanmerking, maar alleen schade die in (causaal) verband staat met de schending van de zorgplicht. Bij gederfde huurinkomsten is dat niet het geval.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Mededeling makelaar. Opdrachtgever gebonden? Schending zorgplicht?

Deze vragen kwamen onlangs aan de orde in een zaak bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. De casus was als volgt.

Verkoper schakelt een makelaar in bij de verkoop van zijn woning. Naast de woning bevindt zich een pand met een tuin. In de tuin is het restant van een voormalige woning gelegen (hierna: “de ruїne”). Volgens koper zou de makelaar voorafgaand aan de koop hebben verzekerd dat er op de plaats van de ruїne niet gebouwd zou worden. Na de koop is gebleken dat de eigenaar van het buurperceel een bouwvergunning heeft verkregen voor een nieuw te bouwen woning op de plek van de ruїne. Koper stelt vervolgens verkoper en de makelaar aansprakelijk voor de door hem geleden schade.

Ten opzichte van de verkoper stel koper zich op het standpunt dat hij gedwaald heeft bij het aangaan van de koopovereenkomst. Of anders gezegd: had koper een juiste voorstelling van zaken met betrekking tot de bouwplannen van de eigenaar van het buurperceel gehad, dan had hij de koop niet onder dezelfde voorwaarden gesloten (lees: dan had hij een lagere koopprijs betaald). Ten opzichte van de makelaar heeft koper zich op het standpunt gesteld dat de makelaar onrechtmatig gehandeld heeft door mede te delen dat op de plaats van de ruїne niet gebouwd zou worden, terwijl gebleken is dat dit wel het geval is.

Het Hof kijkt allereerst naar de vraag of verkoper gebonden is door de uitlatingen van de makelaar. Daarbij wijst het Hof erop dat een makelaar in beginsel optreedt als bode en niet als vertegenwoordiger of gevolmachtigde van de opdrachtgever. Voor het binden van de opdrachtgever zijn bijkomende feiten en omstandigheden noodzakelijk, zoals bijvoorbeeld mededelingen van de makelaar over de inhoud van de bemiddelingsovereenkomst en/of gedragingen van de opdrachtgever. Deze bijkomende feiten en omstandigheden zijn niet gesteld of gebleken, aldus het Hof. Dit betekent dat de mededeling van de makelaar omtrent de ruïne niet kan worden toegerekend aan verkoper. Daarmee is het beroep op dwaling ongegrond. De verkoper is dus niet aansprakelijk.

Vervolgens beoordeelt het Hof de vraag of de makelaar voldoende zorgvuldig heeft gehandeld. Daarbij stelt het Hof voorop dat, ervan uitgaande dat de makelaar de bewuste mededeling omtrent de ruїne heeft gedaan, deze mededeling niet ziet op een relevante eigenschap van de onroerende zaak zelf, maar op een aspect in de omgeving daarvan. In dat geval mag van een potentiёle koper iets meer oplettendheid worden verwacht dan bij een mededeling van de makelaar over de onroerende zaak zelf, aldus het Hof.

Het standpunt van koper dat de mededeling van de makelaar moet worden opgevat als een garantie voor de toekomst, deelt het Hof niet. Daarbij overweegt het Hof dat het een feit van algemene bekendheid is dat bestemmingsplannen kunnen wijzigen en dat eigenaren van aangrenzende percelen wijziging in hun percelen kunnen aanbrengen. Ook laat het Hof meewegen dat koper niet op de enkele mededeling van de makelaar heeft vertrouwd, maar ook zelf voorafgaand aan de koop onderzoek heeft gedaan naar de vraag of sprake was van bouwplannen met betrekking tot de ruїne en daartoe navraag bij de gemeente heeft gedaan.

Voor wat betreft de juistheid van de mededeling van de makelaar overweegt het Hof dat ten tijde van de mededeling sprake was van een bestemmingsplan op grond waarvan op de plek van de ruїne enkel een bijgebouw mocht worden gerealiseerd. Pas later (lees: na de koop) is vrijstelling van het bestemmingsplan verleend voor het bouwen van een woning op de plek van de ruїne. Dat betekent dat de mededeling van de makelaar in overeenstemming was met het bestemmingsplan. Bovendien heeft de makelaar voorafgaand aan de koop navraag bij de gemeente gedaan, waarop de gemeente te kennen heeft gegeven dat er geen bouwplannen met betrekking tot de tuin van het buurperceel waren. Kortom: de mededeling van de makelaar was juist. Ook de makelaar is dus niet aansprakelijk.

Uit de uitspraak volgt dat een makelaar niet snel als gevolmachtigde van zijn opdrachtgever wordt gezien. Daarnaast volgt uit de uitspraak dat een makelaar niet alleen ten opzichte van zijn opdrachtgever, maar ook ten opzichte van derden een zorgplicht heeft en dat de vraag of deze zorgplicht geschonden is, wordt beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Marius Rijntjes (rijntjes@m2advocaten.nl)

Makelaarsaansprakelijkheid: niet onverwijld melden van het niet storten van de waarborgsom.

Wanneer is een makelaar aansprakelijk? En hoe wordt dit getoetst? Enkele voorbeelden aan de hand van recente jurisprudentie.

Zoals ik in eerdere blogs reeds aanstipte dient een makelaar zich bij de uitvoering van zijn opdracht de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen (zorgplicht). Zo niet, dan is de kwalificatie: “beroepsfout” snel gemaakt.

Hoe wordt de term “zorgplicht” uitgelegd?

Simpel, aan de hand van het volgende criterium:

De makelaar dient zich te gedragen zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou zijn gegaan (artikel 7:401 BW).

Dit betekent dat de makelaar meer moet doen dan bijvoorbeeld het enkele aandragen van een huurder. De makelaar dient zich er bij het opstellen van een huurovereenkomst van te vergewissen dat hij een juridisch juist stuk aflevert en hij dient prudent om gaan met het verstrekken van sleutels aan huurders voordat het tot de ondertekening van de huurovereenkomst is gekomen. Zie in dit verband mijn eerdere blog.

In diezelfde lijn (‘de zorgvuldigheid betrachten’) ligt de volgende uitspraak van de rechtbank Rotterdam.

In die uitspraak was de vraag aan de orde of de makelaar onzorgvuldig had gehandeld door niet, althans niet onverwijld, aan de verkopende partij (= de opdrachtgever van de makelaar) mede te delen dat de waarborgsom niet door de kopende partij was gestort, ondanks dat de notaris dit hem al/wel had bericht, met alle gevolgen van dien.

De rechtbank Rotterdam was resoluut. De makelaar had zich niet als een redelijk bekwaam en redelijk handelend opdrachtnemer gedragen.

De rechtbank verwoordde dit als volgt:

4.3. Artikel 4 van de tussen [eisers cs] (Lees: de verkoper, red. Michel Visser) en[belanghebbenden] gesloten NVM-koopovereenkomst bepaalt dat[belanghebbenden] ter zekerheidstelling van [eisers cs] uiterlijk op 27 april 2012 een bankgarantie zal stellen dan wel een waarborgsom zal storten. De met deze bepaling beoogde bescherming van de verkoper tegen een wanpresterende koper zou illusoir zijn, indien een verkopende makelaar niet gehouden is na te gaan of op de overeengekomen datum de waarborgsom is gestort dan wel een bankgarantie is gesteld en de verkopende partij ervan op de hoogte te stellen indien dat niet (tijdig) is gebeurd. De verkopende makelaar is – als redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar – dan ook gehouden een en ander na te gaan en de verkoper van het resultaat daarvan (onverwijld) in kennis te stellen. [eisers cs] mocht hier ook vanuit gaan, terwijl [De makelaar] op haar beurt er niet van mocht uitgaan dat [eisers cs] hier zelf op zou toezien. [De makelaar] voert ook niet aan dat zij met [eisers cs] hierover iets (anders) heeft afgesproken.”

Al met al een duidelijke uitspraak. Dus, zijt zorgvuldig!

Meer over makelaarsaansprakelijkheid?

M2 Advocaten